淺議建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)與相關(guān)銀行抵押權(quán)的保障.doc

淺論建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)及相關(guān)銀行抵押權(quán)的保障中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行珠海市分行 鄧小耀目錄：一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利屬性 （一）優(yōu)先權(quán)的概念及特征 （二）我國(guó)現(xiàn)行法律中對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的規(guī)定 1、合同法中對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的表述 2、批復(fù)對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的認(rèn)定二、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)銀行貸款抵押權(quán)的沖擊 （一）銀行資金在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的安全性風(fēng)險(xiǎn)（二）銀行抵押權(quán)在司法實(shí)踐中的執(zhí)行性風(fēng)險(xiǎn)（三）銀行資金在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的比重風(fēng)險(xiǎn)三、對(duì)涉及建設(shè)工程的銀行貸款抵押權(quán)的保障 （一）對(duì)個(gè)人消費(fèi)按揭貸款抵押權(quán)的保障 1、批復(fù)對(duì)個(gè)人消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房的司法支持 2、個(gè)人消費(fèi)按揭貸款抵押優(yōu)先權(quán)的確定（二）銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款抵押權(quán)的保障 1、提高建設(shè)工程項(xiàng)目的銀行貸款準(zhǔn)入門(mén)檻 2、完善在建工程開(kāi)發(fā)貸款的擔(dān)保制度 3、設(shè)立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)備案登記制度 4、采取“以資抵債”方式避免優(yōu)先權(quán)對(duì)銀行抵押權(quán)的順位沖擊 內(nèi)容摘要：本文通過(guò)對(duì)相關(guān)法律規(guī)定、司法解釋的分析， 認(rèn)為建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的法律性質(zhì)應(yīng)該盡快在立法上確立為擔(dān)保物權(quán)中的優(yōu)先權(quán)，同時(shí)贊成法律不賦予建設(shè)工程的承包人就消費(fèi)者已支付全部或大部分價(jià)款的商品房（含在建工程）享有優(yōu)先權(quán)的權(quán)利。文章還分析了工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)銀行貸款抵押權(quán)造成的沖擊，以及對(duì)銀行抵押權(quán)保障的實(shí)務(wù)思考，力圖在保障銀行抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方面作一些方法探討和創(chuàng)新。 關(guān)鍵詞 ：工程價(jià)款 優(yōu)先權(quán) 抵押權(quán) 保障2002年6月27日施行的最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)（以下簡(jiǎn)稱批復(fù)），對(duì)1999年10月1日起施行的合同法第 286 條的規(guī)定進(jìn)行了操作性較強(qiáng)的司法解釋?zhuān)?其中的主旨是認(rèn)定了（“確立”則屬立法部門(mén)的權(quán)力）建設(shè)工程承包人的被拖欠工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。該司法解釋的出臺(tái)實(shí)施，對(duì)采用司法途徑解決拖欠工程價(jià)款問(wèn)題提供了有力的司法支持，使建筑工程承建商通過(guò)行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)解決拖欠工程價(jià)款問(wèn)題成為可操作的現(xiàn)實(shí)，長(zhǎng)期困擾建筑行業(yè)的工程價(jià)款拖欠問(wèn)題有望得到紓解，受到建筑業(yè)界的普遍歡迎。然而，該司法解釋的實(shí)施對(duì)銀行信貸資產(chǎn)的安全產(chǎn)生了較大的不利影響和沖擊。應(yīng)如何正確理解建設(shè)工程中被拖欠工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)？銀行應(yīng)如何保障債權(quán)中涉及建設(shè)工程的抵押權(quán)？近一年多時(shí)間以來(lái)，銀行界在信貸業(yè)務(wù)和訴訟追債的司法實(shí)踐過(guò)程中，一直多有討論。筆者結(jié)合工作實(shí)踐，試就此談一些粗淺認(rèn)識(shí)和思考。一、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利屬性 （一）優(yōu)先權(quán)的概念及特征優(yōu)先權(quán)，是指由法律直接規(guī)定的特種債權(quán)的債權(quán)人享有的優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。其中就債權(quán)人的全部財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)膬?yōu)先權(quán)為一般優(yōu)先權(quán)，就特定財(cái)產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)膬?yōu)先權(quán)為特別優(yōu)先權(quán)。1 王利明主編：中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明（即人民大學(xué)建議稿）第513頁(yè)。 優(yōu)先權(quán)是一種法定權(quán)利，是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的權(quán)利，不是由當(dāng)事人任意創(chuàng)設(shè)。在國(guó)外立法體例上，優(yōu)先權(quán)制度最初淵源于羅馬法，后為法國(guó)民法典所接受，以法國(guó)法為藍(lán)本的大陸法系國(guó)家， 不同程度上對(duì)優(yōu)先權(quán)制度也有所接受。 就我國(guó)民事立法而言，雖以大陸法系為主要淵源，但至今未有成文的民法典和物權(quán)法，以及關(guān)于優(yōu)先權(quán)的基本規(guī)定；在現(xiàn)有的民法通則和擔(dān)保法中也未明確規(guī)定優(yōu)先權(quán)，僅在合同法和一些民商事特別法（如海商法、民用航空法）中有優(yōu)先權(quán)的表述或規(guī)定。優(yōu)先權(quán)具有以下特點(diǎn)：第一、優(yōu)先權(quán)是一種依法律的直接規(guī)定而取得的擔(dān)保物權(quán)，不能由當(dāng)事人約定，不以占有債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)為前提，不以登記為要件，不是在具備法律規(guī)定的一定條件時(shí)才發(fā)生的， 而是由法律直接規(guī)定的。第二、優(yōu)先權(quán)是擔(dān)保特種債權(quán)的擔(dān)保權(quán)，是法律根據(jù)一國(guó)的立法政策為維護(hù)社會(huì)公平和社會(huì)秩序而賦予特種債權(quán)的債權(quán)人的一項(xiàng)權(quán)利，其作用是對(duì)個(gè)別的特殊種類(lèi)的債權(quán)加以特別保護(hù)，而不是在當(dāng)事平等的基礎(chǔ)上成立的對(duì)某一特定債權(quán)的特別保護(hù)。第三、優(yōu)先權(quán)是以債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)和特定財(cái)產(chǎn)擔(dān)保特種債權(quán)的擔(dān)保權(quán)，它的標(biāo)的物只能是債務(wù)人的全部財(cái)產(chǎn)或是特定財(cái)產(chǎn)，而不能是第三人的財(cái)產(chǎn)。第四、優(yōu)先權(quán)既可以針對(duì)動(dòng)產(chǎn)，又可以針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)而享有，且不需要登記，因而它可以彌補(bǔ)留置權(quán)和抵押權(quán)的不足。 第五、優(yōu)先權(quán)是債權(quán)人就擔(dān)保財(cái)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行變價(jià)以后所享有的優(yōu)先受償其債權(quán)的權(quán)利。中國(guó)人民大學(xué)王利明教授認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)是一種與抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)并列的擔(dān)保物權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)范疇優(yōu)先權(quán)中的特定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)。筆者贊成王利明教授的觀點(diǎn)。建設(shè)工程承包人的價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)既與抵押權(quán)不符，也與質(zhì)權(quán)不合，與留置權(quán)也不盡相同，它應(yīng)該是一種擔(dān)保物權(quán)性質(zhì)的法定優(yōu)先權(quán)。因?yàn)?，承包人的價(jià)款債權(quán)是因不動(dòng)產(chǎn)的建設(shè)而直接發(fā)生的，又是為工程增值直接付出的，其擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)理應(yīng)從該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值中先于所有債權(quán)優(yōu)先受償。 （二）我國(guó)現(xiàn)行法律中對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的規(guī)定 1、合同法中對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的表述合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償”。該條款被視作對(duì)建筑商與發(fā)包商關(guān)系的平衡，對(duì)建筑商不利地位的補(bǔ)救，為解決我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)難以解決的工程款拖欠問(wèn)題提供了法律途徑。筆者支持并認(rèn)為，合同法第286條的規(guī)定，是“在建設(shè)工程合同制度中確立了一項(xiàng)新的法律制度”（最高人民法院汪治平同志的表述）1 蔣志培等著：最高人民法院司法解釋理解與適用（2002），中國(guó)法制出版社，2003年6月第1版第143頁(yè)。，其實(shí)就是在合同法中吸收了擔(dān)保物權(quán)的優(yōu)先權(quán)法理理論，承認(rèn)建設(shè)工程承包人的優(yōu)先權(quán)是優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)受償?shù)摹?只是該規(guī)定未有明確地確立建設(shè)工程承包人的被拖欠工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)是一種法定優(yōu)先權(quán)， 也未具體地明示為優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)受償， 僅在2002年6月的批復(fù)第1條中進(jìn)行了“認(rèn)定”。合同法第286條規(guī)定的“優(yōu)先受償”與擔(dān)保物權(quán)的“特定不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)”在性質(zhì)和法理上完全吻合：一是切實(shí)反映了建設(shè)工程（施工）承包合同履行過(guò)程中的公平性；二是明確體現(xiàn)了建設(shè)工程項(xiàng)目所包含的社會(huì)公益和公正； 三是及時(shí)催動(dòng)了建設(shè)工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效用，有利于釋放效益和效率價(jià)值，促進(jìn)利益關(guān)系的合理配置和平等互動(dòng)；四是能更有效地解決現(xiàn)實(shí)中大面積拖欠工程款、承包人的權(quán)利普遍得不到保護(hù)的嚴(yán)重問(wèn)題， 是理清建設(shè)工程（ 施工 ）承包合同所涉及的各種法律關(guān)系、促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)氛圍下建設(shè)工程項(xiàng)目運(yùn)作良性循環(huán)的一項(xiàng)必不可少的法律手段。1 周林彬著：物權(quán)法新論一種法律經(jīng)濟(jì)分析的觀點(diǎn)，北京大學(xué)出版社2002年3月第1版，第735頁(yè)。2、批復(fù)對(duì)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)的認(rèn)定2002年6月27日正式施行的批復(fù)，進(jìn)一步明確認(rèn)定了建設(shè)工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)和其他債權(quán)，并就工程價(jià)款的組成范圍和優(yōu)先權(quán)的行使限制、行使期限均作了具體的、可操作性的規(guī)定，同時(shí)也規(guī)定了工程承包人對(duì)已售（含預(yù)售）商品房只能有限制地行使優(yōu)先權(quán)。筆者認(rèn)為，該批復(fù)正是在總結(jié)了司法實(shí)踐和吸收物權(quán)法理的基礎(chǔ)上而及時(shí)出臺(tái)的，必將極大地引導(dǎo)公眾正確理解和操作執(zhí)行合同法第286條的規(guī)定，切實(shí)保障有關(guān)各方在涉及建設(shè)工程價(jià)款方面的權(quán)益。其中，該司法解釋的第1條規(guī)定：“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照中華人民共和國(guó)合同法第286條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。” 這一條規(guī)定不僅與海商法第21、22條和民用航空法第18、19、22條對(duì)優(yōu)先受償權(quán)的規(guī)定的法旨相同； 而且事實(shí)上，在發(fā)包人拖欠的工程價(jià)款中，相當(dāng)一部分是施工承包人應(yīng)當(dāng)支付的工作人員的工資和其他勞務(wù)費(fèi)用， 根據(jù)民事訴訟法和其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定 2 如國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于做好農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工就業(yè)管理和服務(wù)工作的通知（國(guó)辦發(fā)20031號(hào)），國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知（國(guó)發(fā)200318號(hào)），勞動(dòng)和社會(huì)保障部、建設(shè)部關(guān)于切實(shí)解決建筑業(yè)企業(yè)拖欠農(nóng)民工工資問(wèn)題的通知(勞社部發(fā)200327號(hào))。 ，法律應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)工人工資和其他勞動(dòng)報(bào)酬。認(rèn)定承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)，符合 法律保護(hù)勞動(dòng)者利益的宗旨。如果承包人的應(yīng)得工程價(jià)款不能實(shí)現(xiàn)，則工人的工資和其他勞動(dòng)報(bào)酬將難以保障，顯然違反了勞動(dòng)立法的旨意。二、建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)銀行貸款抵押權(quán)的沖擊由于合同法第286條的規(guī)定過(guò)于原則，各方對(duì)如何理解和操作爭(zhēng)論頗多，一直難以在司法實(shí)踐中運(yùn)用。而且，在合同法的體例結(jié)構(gòu)上，該條款也僅是在屬于 “分則”部分格式合同中的 “ 建設(shè)工程合同”一章中進(jìn)行表述。因此，在批復(fù)正式施行前，對(duì)建設(shè)工程中的被拖欠工程價(jià)款與銀行債權(quán)的抵押權(quán)沖突時(shí)，司法實(shí)踐大多以合同履行中的“違約責(zé)任”或擔(dān)保法的相關(guān)規(guī)定作為司法執(zhí)行的依據(jù)。因而相當(dāng)部分的銀行也在涉及建設(shè)工程的抵押權(quán)司法實(shí)現(xiàn)過(guò)程和日常銀行信貸業(yè)務(wù)工作中，仍高枕無(wú)憂；直至2002年6月27日批復(fù)正式施行， 一石擊起千層浪， 在銀行業(yè)界議論紛起 ，方力盡“亡羊”未晚“補(bǔ)牢”之事。 從前文所述也可以看出，無(wú)論是從現(xiàn)行立法、司法解釋?zhuān)€是從法律學(xué)界和我國(guó)未來(lái)物權(quán)立法的價(jià)值取向，建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)均被確立為先于其他債權(quán)的。因此，在我國(guó)的房地產(chǎn)乃至整個(gè)建設(shè)工程領(lǐng)域，以銀行信貸資金投入為主要建設(shè)資金來(lái)源的現(xiàn)狀下，此種法律取向?qū)?duì)銀行界在建設(shè)領(lǐng)域的抵押權(quán)產(chǎn)生莫大的沖擊。 （一）銀行資金在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的安全性風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)屬于法定優(yōu)先權(quán)，其效力優(yōu)于抵押權(quán)等約定權(quán)利。根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，銀行債權(quán)本可就抵押房產(chǎn)處置所得優(yōu)先受償，現(xiàn)在卻變成其次受償了，即在承包人行使優(yōu)先受償權(quán)的情況下，必須確保工程價(jià)款優(yōu)先償付后，銀行貸款債權(quán)才能優(yōu)于其他一般債權(quán)受償，這樣即使抵押權(quán)已經(jīng)得了法院判決的確認(rèn)，最終也可能無(wú)法實(shí)現(xiàn)。有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，我國(guó)建筑領(lǐng)域中拖欠工程價(jià)款問(wèn)題嚴(yán)重， 1990年為36億元， 1992年為200億元， 1993年為308億元， 1995年為600億元，2001年為1000億元，嚴(yán)重威脅建筑施工企業(yè)的生存。1 廖雪芹 、邱紀(jì)成著：工程款法定優(yōu)先權(quán)對(duì)商業(yè)銀行抵押權(quán)的影響及對(duì)策，摘自中國(guó)金融家網(wǎng)金融法苑，2003年8月11日。1 合同法 第286條和最高人民法院批復(fù)司法解釋的頒行， 讓建筑行業(yè)看到了清收拖欠價(jià)款的希望，受到了他們的熱烈歡迎。但如果這些施工欠款的清收主要通過(guò)行使法定優(yōu)先權(quán)來(lái)實(shí)現(xiàn)，那就意味著銀行的抵押貸款將受到幾乎相同程度的損失。建筑行業(yè)清收工程欠款時(shí)銀行必將產(chǎn)生大量呆賬貸款（僅指開(kāi)發(fā)貸款部分），銀行已投放在建設(shè)工程上的存量信貸資產(chǎn)的安全受到巨大威脅。（二）銀行抵押權(quán)在司法實(shí)踐中的執(zhí)行性風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)合同法第286條的規(guī)定和最高人民法院批復(fù)的司法解釋?zhuān)煌锨饭こ虄r(jià)款優(yōu)先受償權(quán)的行使方式比銀行抵押權(quán)的行使方式更便捷。根據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定和現(xiàn)行的金融行業(yè)通常做法，除抵押人與抵押權(quán)人協(xié)議處置抵押物抵頂債務(wù)外（即業(yè)界所稱“以資抵債” 1 以資抵債，狹義上僅指銀行在依法行使債權(quán)或擔(dān)保物權(quán)時(shí)，因債務(wù)人、擔(dān)保人無(wú)法以貨幣資金償還銀行債務(wù)，經(jīng)協(xié)商或經(jīng)法院判決（裁定）、仲裁機(jī)構(gòu)裁決接收債務(wù)人、擔(dān)保人用以抵償銀行債務(wù)的非貨幣性資產(chǎn)的一種債權(quán)實(shí)現(xiàn)方式。 ），抵押權(quán)人必須通過(guò)向法院提起訴訟的方式主張行使抵押權(quán)。此訴訟的性質(zhì)屬于對(duì)人訴訟，即應(yīng)以抵押人為對(duì)象，是抵押權(quán)人與抵押人之間關(guān)于抵押權(quán)行使的爭(zhēng)議，適用一般民事訴訟程序。在抵押權(quán)得到確認(rèn)之后，絕大多數(shù)情況下，銀行還必須進(jìn)入強(qiáng)制執(zhí)行程序，通過(guò)法院強(qiáng)制執(zhí)行，才可能最終達(dá)到實(shí)現(xiàn)銀行貸款抵押權(quán)的目的；而工程款法定優(yōu)先權(quán)的行使則不然。 合同法第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的.，發(fā)包人逾期不支付的.，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣(mài)”；以及批復(fù)第3條“建筑工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用”，第4條“建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算”。 而且，發(fā)包人未按照約定支付的價(jià)款，就包含了工程預(yù)付款、工程進(jìn)度款、竣工結(jié)算款在內(nèi)的所有工程價(jià)款。2 建設(shè)部：建設(shè)工程施工發(fā)包與承包價(jià)格管理暫行規(guī)定，1999年1月5日發(fā)布，第5、14、15、19條。2 根據(jù)上述規(guī)定，筆者認(rèn)為，只要有“ 發(fā)包人逾期不支付 ”的情形出現(xiàn)，不管工程是否竣工，不管何時(shí)，只要在工程的實(shí)際竣工日或合同約定竣工日起算六個(gè)月屆滿之前，被拖欠工程價(jià)款的承包人也無(wú)需催告，可以不經(jīng)任何審判程序，直接進(jìn)入司法強(qiáng)制執(zhí)行程序，憑“施工許可證”和“ 建設(shè)工程施工合同”向法院申請(qǐng)強(qiáng)制拍賣(mài)建設(shè)工程，以實(shí)現(xiàn)其優(yōu)先受償權(quán)（ 即為“對(duì)物訴訟”）。 顯然，建設(shè)工程的施工承包人通過(guò)向法院直接申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行處置建設(shè)工程，來(lái)實(shí)現(xiàn)被拖欠工程價(jià)款的優(yōu)先受償，比貸款銀行經(jīng)過(guò)繁瑣、漫長(zhǎng)的民事訴訟程序來(lái)確認(rèn)、行使抵押權(quán)要方便、快捷、經(jīng)濟(jì)得多。（三）銀行資金在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目中的比重風(fēng)險(xiǎn)我國(guó)金融監(jiān)管的法律法規(guī)、行業(yè)規(guī)章制度對(duì)銀行資金投入房地產(chǎn)項(xiàng)目有著嚴(yán)格的比例限制。如銀行向房地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)放開(kāi)發(fā)貸款，開(kāi)發(fā)商必須有該項(xiàng)目總投資額30以上的自有資金到位；發(fā)放“一手樓”個(gè)人消費(fèi)按揭貸款 1 按揭貸款，系源于港澳地區(qū)的粵語(yǔ)詞匯，指銀行向個(gè)人消費(fèi)者發(fā)放貨款，專(zhuān)門(mén)用于購(gòu)買(mǎi)某種大額耐用消費(fèi)品或服務(wù)，并以該商品或其他擔(dān)保物提供給貸款銀行作為貸款抵押物，由貸款銀行受借款人委托直接將款項(xiàng)劃入該商品或服務(wù)的提供商，借款人按月等額（或不等額）分期向銀行還本付息的一種個(gè)人消費(fèi)貸款方式。1,則必須是在項(xiàng)目工程進(jìn)度為“總投資的25以上”2 國(guó)家建設(shè)部：城市商品房預(yù)售管理辦法（2001年8月15日修正），第5條第3款。2（后逐步嚴(yán)格為“多層住宅主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”3 中國(guó)人民銀行：關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知銀發(fā)2001195號(hào)，2001年6月19日，第2條。3 和“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”4 中國(guó)人民銀行：關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知銀發(fā)2003121號(hào)，2003年6月，第4條第1款。4 ），并且開(kāi)發(fā)商已取得“商品房預(yù)售許可證”的前提下，商業(yè)銀行才能夠提供不超過(guò)房?jī)r(jià)80、期限不超過(guò)30年的按揭貸款（目前大多數(shù)銀行將此上限緊縮為不超過(guò)房?jī)r(jià)70、期限不超過(guò)20年）。為了保障貸款的安全性，銀行通常會(huì)就發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸款要求開(kāi)發(fā)商將土地使用權(quán)、在建工程、已竣工房產(chǎn)根據(jù)房地產(chǎn)建設(shè)的不同進(jìn)展程度抵押給銀行，在發(fā)放按揭貸款方面則要求消費(fèi)者就已購(gòu)買(mǎi)的商品房（含在建樓宇即“樓花”）作為按揭貸款的抵押。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)房地產(chǎn)的主要資金來(lái)源：一是自有資金，二是商業(yè)銀行貸款，三是預(yù)售房產(chǎn)資金，四是建設(shè)過(guò)程中的工程欠款。5 主要有對(duì)材料供應(yīng)商的欠款和對(duì)施工企業(yè)的欠款，然而大多數(shù)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)都以包工（即含施工工人的勞務(wù)費(fèi)用）包料方式承建，因此，主要的工程欠款為對(duì)施工企業(yè)的欠款。5 因此，就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所承載的資金負(fù)債和比重而言，據(jù)筆者估計(jì)，一是銀行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款占30 ， 二是開(kāi)發(fā)商自有資金占10（所謂30的自有資金通常向施工企業(yè)融資20湊齊），三是施工欠款40 ，四是購(gòu)房者支付的現(xiàn)金20左右。1 僅指2003年6月央行121號(hào)文出臺(tái)以前的存量， 121號(hào)文出臺(tái)后，增量貸款方面的比重會(huì)有所下降，開(kāi)發(fā)商可能會(huì)轉(zhuǎn)而提高對(duì)施工承包方的欠款（即要求承包方提高代墊材料款的比例）。因?yàn)檠胄?21號(hào)文第2條第2款規(guī)定“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”、第4條第1款規(guī)定“商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買(mǎi)主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款”，開(kāi)發(fā)商因而從銀行取得的貸款資金會(huì)有所下降。1 事實(shí)上銀行提供按揭貸款之前，銀行發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸款一般會(huì)達(dá)到60左右，項(xiàng)目預(yù)售后則部分（約30）轉(zhuǎn)化為按揭貸款，故此后雖然按揭貸款的比重會(huì)隨銷(xiāo)售情況逐步升高，但銀行開(kāi)發(fā)貸款的比重并不會(huì)同步下降，施工欠款的比重反而會(huì)逐步升高。因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商即使通過(guò)按揭貸款收回售樓資金，既不會(huì)還清銀行的開(kāi)發(fā)貸款，也不會(huì)足額支付拖欠的施工欠款和勞務(wù)費(fèi)用，開(kāi)發(fā)商在中間環(huán)節(jié)已抽逃了大部分資金，施工欠款所占的比例將上升到50 ，整個(gè)項(xiàng)目基本靠銀行貸款資金和建筑商墊付資金在支撐（兩者合占約80，另20由購(gòu)房者現(xiàn)金支付）?？梢哉f(shuō)，施工承包人工程價(jià)款的優(yōu)先就是相對(duì)銀行貸款的優(yōu)先，建筑行業(yè)清收工程欠款的成果，就是銀行在建設(shè)工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款上新增的損失額（即最高可達(dá)工程資金總量的30）。在工程款優(yōu)先受償權(quán)得到法律確認(rèn)前， 銀行貸款相對(duì)而言是安全的，但在現(xiàn)行法律環(huán)境下，銀行的抵押權(quán)受到了極大沖擊。三、對(duì)涉及建設(shè)工程的銀行貸款抵押權(quán)的保障在當(dāng)前法律環(huán)境下，以及操作性較強(qiáng)的批復(fù)出臺(tái)后，工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)對(duì)銀行建設(shè)工程貸款特別是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款構(gòu)成巨大威脅，在一些情況下甚至還喪失了第一位的擔(dān)保抵押優(yōu)先受償權(quán)，導(dǎo)致發(fā)放的貸款面臨無(wú)法追回的風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)然，銀行投放在建設(shè)工程中的貸款資金，除房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款外，還有相當(dāng)部分是通過(guò)個(gè)人消費(fèi)按揭貸款的方式投放的。在銀行工作實(shí)踐中，這兩種不同種類(lèi)的貸款所面臨的風(fēng)險(xiǎn)不盡相同，兩者的貸款債權(quán)保障方法當(dāng)然也有所不同。 （一）對(duì)個(gè)人消費(fèi)按揭貸款抵押權(quán)的保障 1、批復(fù)對(duì)個(gè)人消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房的司法支持批復(fù)第2條規(guī)定：“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人?！惫P者支持并認(rèn)為，該規(guī)定實(shí)際上是在我國(guó)目前尚沒(méi)有成文的物權(quán)法情況下，司法部門(mén)吸收了擔(dān)保物權(quán)的法理旨義 ，1 中國(guó)人民大學(xué)王利明教授在中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明中認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)的標(biāo)的物以債務(wù)人所有的物和財(cái)產(chǎn)權(quán)利為限，由于優(yōu)先權(quán)的無(wú)公示性，除有對(duì)抗效力的優(yōu)先權(quán)外，優(yōu)先權(quán)的標(biāo)的物被轉(zhuǎn)讓給善意第三人后，不得對(duì)之行使優(yōu)先權(quán)。1 而取消了工程承包人在該種情況下的優(yōu)先權(quán)受償權(quán)，即在消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，法律沒(méi)有賦予建設(shè)工程的承包人就該商品房享有擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先權(quán)的權(quán)利。筆者很贊同最高人民法院在起草批復(fù)時(shí)，對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)（或預(yù)購(gòu)）房產(chǎn)的保障方面進(jìn)行的法理討論。固然建設(shè)工程是由承包人通過(guò)施工工人的勞動(dòng)由建設(shè)資金物化而成，并因此創(chuàng)造了建設(shè)工程的價(jià)值和使用價(jià)值。但相對(duì)于作為個(gè)體的消費(fèi)者而言，承包人作為一種經(jīng)營(yíng)組織，更有能力保護(hù)自己的權(quán)益；相對(duì)于承包人而言，消費(fèi)者是弱者。因此，消費(fèi)者的利益屬于生存利益，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先，承包人的利益屬于經(jīng)營(yíng)利益，應(yīng)當(dāng)退居其次。如果允許承包人對(duì)已銷(xiāo)售（或預(yù)售）的商品房行使其優(yōu)先權(quán)，無(wú)異于用消費(fèi)者的資金清償開(kāi)發(fā)商的債務(wù)，等于將開(kāi)發(fā)商的債務(wù)轉(zhuǎn)嫁給廣大消費(fèi)者，嚴(yán)重違背特殊保護(hù)消費(fèi)者的法律政策，因此不允許承包人就消費(fèi)者已支付全部或大部分價(jià)款的商品房（含在建工程）享有優(yōu)先權(quán)。2 蔣志培等著：最高人民法院司法解釋理解與適用（2002），中國(guó)法制出版社，2003年6月第1版第152頁(yè)。22、個(gè)人消費(fèi)按揭貸款抵押優(yōu)先權(quán)的確定如前文所述，批復(fù)第2條規(guī)定了承包人就消費(fèi)者已支付全部或大部分價(jià)款的商品房（含在建工程）不再享有優(yōu)先權(quán)。王利明教授也認(rèn)為，優(yōu)先權(quán)的標(biāo)的物以債務(wù)人所有的物和財(cái)產(chǎn)權(quán)利為限，由于優(yōu)先權(quán)的無(wú)公示性，除有對(duì)抗效力的優(yōu)先權(quán)外，優(yōu)先權(quán)的標(biāo)的物被轉(zhuǎn)讓給善意第三人后，不得對(duì)之行使優(yōu)先權(quán)。3 王利明主編：中國(guó)物權(quán)法草案建議稿及說(shuō)明，中國(guó)法制出版社，2001年4月第1版第515頁(yè)。3 因此筆者認(rèn)為，該規(guī)定同時(shí)也很好地保障了銀行對(duì)按揭貸款中商品房抵押權(quán)的優(yōu)先實(shí)現(xiàn)。銀行對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房（ 含在建工程即“樓花”）提供按揭貸款時(shí)，有兩種抵押他項(xiàng)權(quán)利的登記方式：一是消費(fèi)者以已竣工并可辦理房地產(chǎn)所有權(quán)證的所購(gòu)商品房提供抵押的，直接按城市房屋權(quán)屬 登記管理辦法、擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定，在房地產(chǎn)登記管理部門(mén)進(jìn)行房地產(chǎn)所有權(quán)屬登記和抵押登記，提供按揭貸款的銀行據(jù)此享有優(yōu)先受償?shù)牡盅核?xiàng)權(quán)利。二是消費(fèi)者以商品房在建工程（即樓花）為按揭貸款提供抵押的，由于購(gòu)房者向開(kāi)發(fā)商（發(fā)包人）支付了首期購(gòu)房款后，又委托貸款銀行將其余購(gòu)房款（按揭貸款資金）足額付給了開(kāi)發(fā)商，購(gòu)房者實(shí)際已履行完畢購(gòu)房的付款義務(wù)，因此購(gòu)房者有權(quán)對(duì)該“樓花”行使處置權(quán)，包括將其抵押給銀行。其依照城市商品房預(yù)售管理辦法和城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定，在房地產(chǎn)登記管理部門(mén)進(jìn)行房產(chǎn)預(yù)購(gòu)的登記備案和抵押的登記備案，是將物權(quán)公示的手段運(yùn)用于其對(duì)所購(gòu)房產(chǎn)交付的請(qǐng)求權(quán)，事實(shí)上已取得所購(gòu)房產(chǎn)“未來(lái)”的所有權(quán)（只不過(guò)因?yàn)榉瞧渲饔^原因而尚未取得所有權(quán)證書(shū)），從而使其對(duì)預(yù)購(gòu)房產(chǎn)的物權(quán)權(quán)利具有對(duì)抗第三人的排他效力。同時(shí)城市房地產(chǎn)抵押管理辦法也規(guī)定了此兩項(xiàng)登記備案將在工程竣工并可取得房地產(chǎn)所有權(quán)證時(shí)，以變更登記的方式進(jìn)行房地產(chǎn)所有權(quán)屬登記和抵押他項(xiàng)權(quán)利登記；提供按揭貸款的銀行據(jù)此享有優(yōu)先受償?shù)牡盅核?xiàng)權(quán)利。 （二）銀行對(duì)房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目貸款抵押權(quán)的保障 1、提高建設(shè)工程項(xiàng)目的銀行貸款準(zhǔn)入門(mén)檻銀行必須提高房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，準(zhǔn)確把握對(duì)新開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景預(yù)測(cè)，調(diào)整房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險(xiǎn)控制指標(biāo)，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款申請(qǐng)準(zhǔn)入條件，按照合同法第199條、商業(yè)銀行法第36條的規(guī)定嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)商的還貸能力，并嚴(yán)格遵守中國(guó)人民銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（即央行2003年第121號(hào)文），加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)商必須擁有30以上的項(xiàng)目自有資金的真實(shí)性進(jìn)行來(lái)源審查和帳戶監(jiān)控，防止施工方對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行“融資性”的墊資行為；對(duì)開(kāi)發(fā)商自有資金不足、有潛在工程款墊資可能、市場(chǎng)容量有限、銷(xiāo)售前景不明、開(kāi)發(fā)商信譽(yù)不佳的項(xiàng)目不宜介入。2、完善在建工程開(kāi)發(fā)貸款的擔(dān)保制度由于銀行對(duì)建設(shè)工程的貸款發(fā)放大多是在建設(shè)初期，因此在開(kāi)發(fā)商取得“四證” 1 即房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地使用權(quán)證書(shū)、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。1 后，銀行發(fā)放建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，必須按照擔(dān)保法和城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的有關(guān)規(guī)定，在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)進(jìn)行項(xiàng)目在建工程的抵押登記，以保障貸款銀行至少可以取得該項(xiàng)目的第二受償順位，對(duì)抗除工程施工承包人外的其他一般債權(quán)人。同時(shí)筆者認(rèn)為，還必須要求開(kāi)發(fā)商將該項(xiàng)目房產(chǎn)的預(yù)售按揭業(yè)務(wù)全部予以該銀行獨(dú)家承辦，并按城市房屋權(quán)屬 登記管理辦法和城市房地產(chǎn)抵押管理辦法的規(guī)定， 在房地產(chǎn)登記管理部門(mén)進(jìn)行預(yù)售房產(chǎn)按揭開(kāi)發(fā)商總備案登記；同時(shí)要求開(kāi)發(fā)商在申請(qǐng)項(xiàng)目貸款時(shí)，向貸款銀行簽署“委托銀行扣收帳戶資金承諾書(shū)”，以便銀行在發(fā)放該項(xiàng)目上的個(gè)人消費(fèi)按揭貸款時(shí)，將撥付給開(kāi)發(fā)商的此項(xiàng)銷(xiāo)售回籠資金等額抵扣歸還項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款。 另外，銀行在發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，還可要求該項(xiàng)目的施工承包人就開(kāi)發(fā)商在該項(xiàng)目上的借款提供連帶保證擔(dān)保。這樣貸款銀行就可在承包人依法行使其工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)時(shí)，以承包人需對(duì)開(kāi)發(fā)商的該項(xiàng)借款承擔(dān)連帶保證責(zé)任為由，請(qǐng)求法院對(duì)該建設(shè)工程或拍賣(mài)、變賣(mài)該工程所得款項(xiàng)進(jìn)行訴訟保全，以便從中使銀行債權(quán)得到清償。3、設(shè)立建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)備案登記制度由于在現(xiàn)實(shí)中，一般的抵押權(quán)人并不知道發(fā)包人和施工承包人的資金往來(lái)關(guān)系，施工承包人也不會(huì)向銀行的調(diào)查人員坦白是否墊付了建設(shè)資金（因?yàn)閴|資施工是違反行業(yè)法規(guī)的，將受到建設(shè)行政主管部門(mén)的處罰），銀行也就無(wú)法在貸款發(fā)放前明了該建設(shè)項(xiàng)目是否存在待清償工程價(jià)款，從而無(wú)法準(zhǔn)確評(píng)估和預(yù)測(cè)貸款風(fēng)險(xiǎn)。因此筆者認(rèn)為，有必要設(shè)立“建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)備案登記”制度，由建設(shè)工程的施工承包人憑“施工許可證”和“建設(shè)工程施工合同（副本）” ，在現(xiàn)行的房地產(chǎn)登記管理部門(mén)（ 如各地方人民政府所屬的房地產(chǎn)登記交易中心）進(jìn)行備案登記，明示其是否保留或拋棄就該項(xiàng)目的建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)，使其與原有的抵押（含在建工程抵押和個(gè)人消費(fèi)按揭貸款抵押備案、預(yù)售房產(chǎn)按揭貸款開(kāi)發(fā)商總備案）登記和商品房預(yù)售登記一起成為社會(huì)公開(kāi)信息。此種做法既是對(duì)施工承包人權(quán)利的確定和保護(hù)