房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1 X 房地產(chǎn) 項(xiàng)目 可行性研究 報(bào)告 項(xiàng)目單位： X 市 業(yè)發(fā)展有限公司 編制日期：二 00 九年十二月 2 目 錄 第一章 項(xiàng)目基本情況 . 4 項(xiàng)目概況 . 4 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) . 4 項(xiàng)目背景 . 5 第二章 開發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介 . 9 企業(yè)基本情況 . 9 公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況 . 9 公司管理層情況 . 10 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 . 12 項(xiàng)目區(qū)情況 . 12 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 . 13 第四章 建設(shè)條件和項(xiàng)目定位 . 19 建設(shè)條件 . 19 場(chǎng)址方案 . 20 項(xiàng)目分析 . 22 項(xiàng)目定位 . 29 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 . 30 第五章 項(xiàng)目建設(shè)方案 . 36 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 . 36 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃 . 36 項(xiàng)目銷售計(jì)劃 . 37 第六章 項(xiàng)目投資估算及資金籌措 . 38 項(xiàng)目總投資估算 . 38 資金籌措計(jì)劃 . 38 第七章 項(xiàng)目效益預(yù)測(cè) . 40 項(xiàng)目收入測(cè)算 . 40 投資成本測(cè)算 . 40 稅金估算 . 40 利潤(rùn)估算 . 41 項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo) . 41 不確定性分析 . 42 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 . 43 第八章 還貸能力及風(fēng)險(xiǎn)分析 . 44 項(xiàng)目還款能力分析 . 44 3 風(fēng) 險(xiǎn)評(píng)估 . 44 第九章 結(jié)論 . 46 公司具備借款能力 . 46 項(xiàng)目具備良好的市場(chǎng)前景 . 46 項(xiàng)目各項(xiàng)手續(xù)完善 . 46 項(xiàng)目投資來(lái)源已經(jīng)落實(shí)，自籌資金部分目前已經(jīng)到位 . 46 項(xiàng)目預(yù)計(jì)效益較佳，具備貸款償還能力 . 47 第九章 附表及附件 . 48 4 第一章 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱： X“ X”房地產(chǎn)開發(fā) 項(xiàng)目 項(xiàng)目單位 ： X 市 業(yè)發(fā)展 有限公司 建設(shè)地點(diǎn)： X 市 X 區(qū) 新圩鎮(zhèn)長(zhǎng)布村 用地面積： 項(xiàng)目 總 用 地 面積 設(shè)規(guī)模： 總建筑面積 其中住宅 面積 公面積 商業(yè) 面積 地下停車位 325 個(gè) 。 建設(shè)總工期： 24 個(gè)月 項(xiàng)目總投資 ：計(jì)劃投資 元 申請(qǐng)貸款金額：人民幣 20000 萬(wàn) 元 貸款方式：抵押擔(dān)保貸款 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) （ 1） X 市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要； （ 2）廣東省企業(yè)投資項(xiàng)目核準(zhǔn)暫行辦法粵府 2005 119 號(hào)； （ 3） X 市 X 中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（ 2007 （ 4）項(xiàng)目用地紅線圖及規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)； （ 5）項(xiàng)目單位提供的其他資料。 5 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目提 出的理由與過(guò)程 2008 年， X 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)完成投資 元；商品房建設(shè)施工面積 平方米；竣工房屋面積 平方米；商品房銷售面積 平方米。商品房銷售額 155831 萬(wàn)元。 隨著 2003 年撤市設(shè)區(qū)成為 X 市的三個(gè) “中心城區(qū) ”之一后，開啟了新一輪城市建設(shè)的熱潮。不斷加大基礎(chǔ)設(shè)施、公用事業(yè)、人居環(huán)境的建設(shè)投入，城市建設(shè)突飛猛進(jìn)，市容市貌日新月異，城市的形象和品位大為提升。相繼完成了惠澳大道、新秋公路、惠南大道 X 段及城市主干道白云路、長(zhǎng)安路、人民路、萬(wàn)順路、承修路、開城大道、東華大道、 金惠大道、北環(huán)路等道路及淡水鐵橋、人民橋、東門橋的建設(shè)和改造，全面完成了全區(qū) 102 個(gè)行政村公路 “村村通 ”的目標(biāo)；建成了城區(qū)生活污水處理廠和垃圾無(wú)害化處理廠，改造了一批排水污管網(wǎng)和城市美化亮化工程；市政廣場(chǎng)、大劇院、圖書館、檔案館、體育館、文化體育公園、青少年宮、老年人活動(dòng)中心等相繼建成投入使用，供電、供水、通信、教育、衛(wèi)生等設(shè)施建設(shè)日臻完善。與此同時(shí)，棕櫚島、中銘豪園、瑞景居、昊康花園、中區(qū)華府、錦江國(guó)際、麗江花園、錦繡東方、半島一號(hào)、東方新城、金碧雅苑等一大批上規(guī)模、上檔次住宅小區(qū)的先后建成，大大加快了城 市化進(jìn)程。 雖然目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)受全球金融危機(jī)的影響 ，但隨著國(guó)家多次出臺(tái)房地產(chǎn)利好政策，如 降低存貸款金融利率、減免稅費(fèi)、降低房 6 貸首付、降低住房交易稅費(fèi)等，以及國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速?gòu)?fù)蘇， 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) 日漸復(fù)蘇。而且在中海殼牌南海石化、東風(fēng)汽車、和記黃埔等多個(gè)特大型項(xiàng)目的利好推動(dòng)下，以及深港惠合作日益加強(qiáng)，特別是深圳 “ 一小時(shí)生活圈 ” 的提出、深圳地鐵三號(hào)線延長(zhǎng)線一直開至 X，再加上深廈鐵路的開工建設(shè)，許多有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)駐 動(dòng)市場(chǎng)開始復(fù)蘇， 地總體規(guī)劃占地面積達(dá) 括珠寶工業(yè)園（內(nèi)設(shè)廠房區(qū)、宿舍樓、公寓、黃金珠寶首飾街、商業(yè)大廈）、高尚住宅區(qū)（內(nèi)設(shè)商住樓、 花園洋房 及生態(tài)旅游健身俱樂(lè)部三大區(qū)域，是一個(gè)集“產(chǎn)供銷”、“休閑旅”、“文博教”為一體的園林式生態(tài)產(chǎn)業(yè)集聚基地?；嘏徤钲冢煌ㄋ耐ò诉_(dá)，距離深圳水貝工業(yè)園約 45 分鐘車程，距惠鹽高速新圩出口和深汕高速淡水出口約 10分鐘左右車程。 作為 區(qū)市區(qū)兩級(jí)重點(diǎn)工程項(xiàng)目的 僅是 X 區(qū)全力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)和勞動(dòng)力“雙轉(zhuǎn)移”的重要基地，還是承接深圳珠寶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的 基地，又正好切中深圳、東莞、此項(xiàng)目在建設(shè)之初就得到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，是?dāng)?shù)卣攸c(diǎn)扶持發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，已列入 X“一區(qū)五園一城”的發(fā)展戰(zhàn)略。截止目前，已經(jīng)有包括一家上市公司、八家中國(guó)名牌、六家中國(guó)馳名商標(biāo)等 30 多家大型珠寶企業(yè)成為集聚基地的業(yè)主。 X 企業(yè)理念一向是希望帶給業(yè)主提供高品質(zhì)的生活，真正實(shí)現(xiàn) 7 “安居樂(lè)業(yè)”。因此在工程建設(shè)上所挑選合作的均是全國(guó)一流的工程公司。像一期建設(shè)的工程玉翠苑商住樓、商業(yè)街廣場(chǎng)以及 花園洋房 等等，均由深圳華森建筑設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)，江蘇華建建筑公司建設(shè)。無(wú) 論在設(shè)計(jì)風(fēng)格，建筑材料以及工程工期等各方面均可以讓業(yè)主非常放心有保障。 該項(xiàng)目用地通過(guò)合法手續(xù)獨(dú)資購(gòu)得， X 市 業(yè)發(fā)展 有限公司獨(dú)家享有本項(xiàng)目的開發(fā)權(quán)、收益權(quán)。 本 房地產(chǎn) 項(xiàng)目在尊重分區(qū)規(guī)劃的前提下，完善城市景觀，是在順應(yīng)國(guó)家政策、順應(yīng) X 市規(guī)劃、順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的情況下產(chǎn)生的。 項(xiàng)目的進(jìn)展情況 根據(jù)中華人民共和國(guó)土地管理法、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的相關(guān)法律、法規(guī)及政府有關(guān)部門的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從報(bào)批、土地取得、規(guī)劃 設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、市場(chǎng)營(yíng) 銷、物業(yè)管理等全部環(huán)節(jié)均符合政策法規(guī)的要求，項(xiàng)目方具有合法有效性。 本項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)均 按照建設(shè)項(xiàng)目立項(xiàng)及申請(qǐng)用地程序， 取得了 國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證。 目已于 2006 年 3 月份啟動(dòng)，至今為止已投入資金 6 億元。其中一期 26 棟廠房、 5 棟公寓、 33 棟宿舍已全部對(duì)外銷售。 其中廠房和公寓現(xiàn)已回收資金 3 億元，宿舍樓 8 即將在 2010 年上半年回收資金 元。 現(xiàn)在籌備開發(fā)的是二期“玉翠苑 商住樓 ”、“玉印山 花園 ”、“商業(yè)街”商業(yè) 住宅商鋪。 “玉翠苑 商住樓 ”已 辦好 “三證”（國(guó)土證、規(guī)劃用地許可證、工程規(guī)劃許可證）。“商業(yè)街”已 辦好 “兩證”（國(guó)土證、規(guī)劃用地許可證），“玉印山 花園 ”已 辦好 國(guó)土證 ，用地規(guī)劃許可證正在辦理之中 。 9 第二章 開發(fā)企業(yè)簡(jiǎn)介 企業(yè) 基本情況 公司名稱： X 市 業(yè)發(fā)展 有限公司 機(jī)構(gòu)地址： X 區(qū)新圩鎮(zhèn)長(zhǎng)布村 法人代表： 高錦和 注冊(cè)資本：人民幣 一億 元 注 冊(cè) 號(hào)： 441381000016629 公司類型：有限責(zé)任公司 經(jīng)營(yíng)范圍： 房地產(chǎn)開發(fā)； 加工銷售鉑金、珠寶首飾；國(guó)內(nèi)貿(mào)易 。 成立日期：二 月 一 日 營(yíng) 業(yè)期限：二 月 一 日 至長(zhǎng)期 公司開發(fā)經(jīng)營(yíng)情況 X 市 業(yè)發(fā)展 有限公司 是一家集房地產(chǎn)開發(fā)、珠寶產(chǎn)業(yè)園開發(fā)一體化的多元化經(jīng)營(yíng)公司，注冊(cè)資本金人民幣 1 億元， 共有 員工人數(shù) 80 多人，其中中高級(jí)技術(shù)人員 30 多人， 2008 元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 5500 萬(wàn)元。 公司是按照現(xiàn)代公司制度運(yùn)作的企業(yè) ， 堅(jiān)持 “以人為本、服務(wù)社會(huì)、創(chuàng)精品人居環(huán)境 ”為發(fā)展理念，以 “ 科學(xué)開發(fā)管理、塑造時(shí)代精品 ” 為質(zhì)量方針，以極強(qiáng)的開拓精神和創(chuàng)新精神改善 X 人民的居住環(huán)境為己任。滿懷信心的投入 10 公司 在項(xiàng) 目策劃、工程設(shè)計(jì)、工程技術(shù)、工程建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理等方面積累了寶貴的經(jīng)驗(yàn)，并擁有精誠(chéng)團(tuán)結(jié)、追求卓越、富有開拓創(chuàng)新精神的高素質(zhì)團(tuán)隊(duì)，而且資金充裕，具有雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和創(chuàng)新能力。 展望未來(lái)， 進(jìn)持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)愿景，堅(jiān)持業(yè)務(wù)專業(yè)化，發(fā)展品牌化的策略，與時(shí)俱進(jìn)，開拓創(chuàng)新，致力于成為中國(guó)投資領(lǐng)域的創(chuàng)新者和領(lǐng)先者！ 放眼未來(lái)，公司將聚焦 X 區(qū)域，本著 “ 誠(chéng)信為本 ” 的宗旨，堅(jiān)持 “ 信賴永遠(yuǎn)，托付一生 ” 的企業(yè)理念，腳踏實(shí)地，以良好的服務(wù)態(tài)度，為客戶提供了高品質(zhì)的物業(yè)及高素質(zhì)的物業(yè)管理。 公司管 理 層情況 （ 1） 母公司 深圳市行行行實(shí)業(yè)有限公司 是 X 母公司， 創(chuàng)立于 1993 年。 是 “中國(guó)珠寶 玉石行業(yè) 協(xié)會(huì) 副會(huì)長(zhǎng) 單位” 、“中國(guó)珠寶 玉石行業(yè) 協(xié)會(huì)常務(wù)理事單位” 、 “ 深圳 黃金 珠寶 首飾行業(yè) 協(xié)會(huì)會(huì)員單位” 。 “行行行”被評(píng)為廣東省著名商標(biāo) ，公司和產(chǎn)品 通過(guò) 2000 國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證 、2004 環(huán)境管理體系 、 28001業(yè)健康安全管理體系 、 榮獲國(guó)際采標(biāo)證書 ， 已 發(fā)展 成為一家大型珠寶公司。 行行行珠寶 擁有三個(gè)鑲嵌首飾加工廠和 一個(gè) 鉆石金 表 金筆禮品加工 廠 ，擁有千余名員工。在毗鄰深圳的 X 黃 金珠寶產(chǎn)業(yè)園，公司擁有自主產(chǎn)權(quán)的總面積達(dá) 平方米、裝修精致的獨(dú)立辦公大樓及生產(chǎn)車間、近 3000 平米的員工 宿舍樓 ，裝配有最為先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備 11 及完善的配套設(shè)施。 公司產(chǎn)品具有很強(qiáng)的影響力，近幾年公司先后 聘請(qǐng)了著名電視節(jié)目主持人孟廣美小姐，香港金紫荊影帝胡軍先生，集導(dǎo)演和 演員 天賦于一身的柳云龍先生、實(shí)力派影視明星孫紅雷先生作為本公司及產(chǎn)品的形象代言人。使企業(yè)文化和產(chǎn)品風(fēng)格得以盡情展現(xiàn)。 作為 行業(yè)領(lǐng)導(dǎo) ，其 地位 以及 形成 的 規(guī)模 、 市場(chǎng)占有率持續(xù)增長(zhǎng) ，公司發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁， 2009 年 公司 銷售額近 11 億元，每年為國(guó)家發(fā)展貢獻(xiàn) 了大量的稅收和 （ 2） 公司法人 公司法人代表 高錦和 先生， 男， 47 歲， 為公司控股投資人，畢業(yè)于 武漢水運(yùn)工程學(xué)院 ， 大學(xué)文化，畢業(yè)后任職廣州市港務(wù)局 。 高錦和 先生發(fā) 展至今成為有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的實(shí)干家 ， 擁有 多家實(shí)業(yè) 公司 ，擔(dān)任深圳市行行行珠寶有限公司總經(jīng)理、深圳市潤(rùn)華田珠寶有限公司董事、深圳市行行行實(shí)業(yè)有限公司董事長(zhǎng) 。 （ 3） 總經(jīng)理 高文新，男， 44 歲，畢業(yè)于廣東嘉應(yīng)大學(xué)經(jīng)理管理專業(yè)。 有豐富的房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn) ，完全能勝任該項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 。 12 第三章 項(xiàng)目市場(chǎng)前景分析 項(xiàng)目區(qū)情況 X 概況 行 政區(qū)劃： 2003年 3月 6日，撤銷縣級(jí) 區(qū)， 市的淡水、永湖、良井、平潭、沙田、霞涌、澳頭、秋長(zhǎng)、新圩、鎮(zhèn)隆等 10個(gè)鎮(zhèn)等，面積 1184平方公里，人口 人民政府駐淡水鎮(zhèn)金惠大道。由此 X 由縣級(jí)市改為 X 市中心城區(qū)的一部分， 區(qū)位： X 地處 X 南部，珠江三角洲的東南部，南抱大亞灣，與香港隔海相望；西連深圳；中部與 中心至深圳 58公里，至廣州 190 公里，到香港 47 海里。優(yōu)越的區(qū)域位置以及良好的經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境，正吸引著越來(lái)越多的周邊發(fā)達(dá)城市資金的涌 入，作為周邊發(fā)達(dá)城市的衛(wèi)星城 交通： 經(jīng)過(guò) 20 幾年的發(fā)展， X 已經(jīng)形成發(fā)達(dá)的立體交通網(wǎng)絡(luò)，京九鐵路在這里經(jīng)過(guò)，惠深、深汕、廣汕高速公路在這里交匯，大型客機(jī)在這里升降，遠(yuǎn)洋貨輪在這里啟航，兩小時(shí)內(nèi)，能到達(dá)周邊主要發(fā)達(dá)城市。 城市規(guī)劃及定位 X 城市規(guī)劃 建設(shè)將按照中海殼牌南海石化項(xiàng)目后勤基地的定位，堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)地完成 X 總體規(guī)劃，進(jìn)一步完善包括淡水、秋 13 長(zhǎng)、沙田、三和開發(fā)區(qū)在內(nèi)的 48 平方公里的城市建設(shè)用地、交通系統(tǒng)規(guī)劃，以及城區(qū)、中心組團(tuán)、站前組團(tuán)和 “兩河四岸 ”景觀 控制性詳細(xì)規(guī)劃。 實(shí)施沿海城市發(fā)展戰(zhàn)略，把 濱海城市組團(tuán)中 一顆璀璨的 “明珠 ”。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 X 區(qū) 2008 年 全年完成生產(chǎn)總值 元，比上年增長(zhǎng) 工業(yè)總產(chǎn)值 長(zhǎng) 其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 加值 元，分別增長(zhǎng) 14%。新簽利用外資項(xiàng)目 49 宗，合同利用外資 美元，實(shí)際吸收外商直接投資 美元，增長(zhǎng) 外貿(mào)出口總額 美元，增長(zhǎng) 全年財(cái)政總收入 長(zhǎng) 其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入 長(zhǎng) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 元，增長(zhǎng) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 元，增長(zhǎng) 22%。農(nóng)民人均純收入 7243元，增長(zhǎng) 單位 耗為 標(biāo)準(zhǔn)煤 /萬(wàn)元，下降 年末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額 元，增長(zhǎng) 各項(xiàng)貸款余額 元，增長(zhǎng) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 X 社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 （ 1） 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)走好，投資環(huán)境良好 14 惠陽(yáng)G D P 003 2004 2005 2006 2007 2008億元由圖標(biāo)數(shù)據(jù)看出， 速較快，宏觀經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展必然有力地支撐當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的發(fā)展。尤其是 2006年的 增幅已經(jīng)超過(guò) 16%的大關(guān)，大到近十年來(lái)的最高增長(zhǎng)水平，顯示出 （ 2）居民 消費(fèi)水平 不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變 惠陽(yáng)人均003 2004 2005 2006 2007 2008元由上圖可看出 000美元大關(guān)，據(jù)行業(yè)研究表明，當(dāng)人均 0002000美元時(shí)，人均可支配收入 15 將會(huì)快速增長(zhǎng)，恩格爾系數(shù)也將 大幅下降，居民消費(fèi)觀念和生活方式將會(huì)向更高層次轉(zhuǎn)變，教育、文化、旅游和投資消費(fèi)所占 比例 將會(huì)越來(lái)越大；特別是住房、汽車等大宗消費(fèi)開始群體出現(xiàn)。由此表明， 于 高速發(fā)展階段。 地理位置、周邊環(huán)境及生活配套設(shè)施 房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 （ 1）商品房供應(yīng)量穩(wěn)步增長(zhǎng)，市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展階段 X 區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資繼 2006 年首次突破 10 億元后， 2007 年又突破 20 億元， 2008 年達(dá)到 元，三年投資合計(jì) 元，是 1990累計(jì)的 。 2003商品房銷售面積環(huán)比增長(zhǎng)分別 為 、 1 倍、 顯示銷售面積繼2003 年 “井噴 ”后，開始進(jìn)入連續(xù)大幅增長(zhǎng)階段。 2008 年在政策和市場(chǎng)的雙重影響下，商品房銷售出現(xiàn) 2002 年以來(lái)首次負(fù)增長(zhǎng)。 2008 年全區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 32 家，商品房銷售面積 平方米、銷售金額 元，分別比上年下降 銷售平均價(jià)格為3940 元 /平方米。 2005房地產(chǎn)開發(fā)投資連續(xù)成倍增長(zhǎng)，并逐步邁向大盤、品牌時(shí)代，市場(chǎng)銷售火爆，價(jià)格飆升，掀起新一輪飛速發(fā)展熱潮； 2008年進(jìn)入理性調(diào)整期：投 資增幅回落，市場(chǎng)銷售開始由旺轉(zhuǎn)向低迷，但價(jià)格保持平穩(wěn)。 從 2009 年開始，在全國(guó)房地產(chǎn)供需市場(chǎng)進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)階段 16 的同時(shí)， X 本地的房地產(chǎn)一手市場(chǎng)出現(xiàn)了量?jī)r(jià)齊升的局面，之前一段時(shí)間的庫(kù)存產(chǎn)品正在以較快的速度消化，房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)較大的需求缺口。 （ 2）商品房供需保持平衡 在 2002 年前， X 區(qū)的商品房基本上是以消化歷史遺留的空置物業(yè)為主， 2008 年度 X 市場(chǎng)總銷售量為 1780 套，銷售面積 平米左右。目前，在當(dāng)?shù)厥袌?chǎng) 80%以上的購(gòu)房是作自住用途，投資比例為 7左右，由此可見(jiàn)，市場(chǎng)健康度良好，還有極大的發(fā) 展空間。 X 大亞灣住宅市場(chǎng)經(jīng)歷了快速發(fā)展期、調(diào)整期、復(fù)蘇期三個(gè)階段 ,目前處于復(fù)蘇期階段。 受深圳市場(chǎng)回暖影響及長(zhǎng)時(shí)間剛性壓抑的釋放 ,投資需求復(fù)蘇，2009 年上半年 X、大亞灣市場(chǎng)一路飄紅 ,半年的銷售量已接近 2008 年全年成交總量，成交均價(jià)一路上揚(yáng)。 17 （ 3）產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)住房剛性需求大，完善產(chǎn)業(yè)園區(qū)社區(qū)化 X 黃金珠寶首飾生態(tài)產(chǎn)業(yè)集聚基地至今為止，已經(jīng)引進(jìn)了 50 多家珠寶企業(yè)進(jìn)駐，其中大型的珠寶企業(yè)就有 30 多家，整個(gè)園區(qū)可容納 3至 4萬(wàn)的就業(yè)人員。在這些大型珠寶企業(yè)的帶動(dòng)下，且園區(qū)內(nèi)具有龐大的生活設(shè)備需求， 將會(huì)吸引更多的企業(yè)包括與珠寶相關(guān)的外資企業(yè)會(huì)進(jìn)駐到園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)以及發(fā)展，領(lǐng)域包括原材料、工具、零售、設(shè)計(jì)、物流、衣食住行、休閑娛樂(lè)等等。日后園區(qū)內(nèi)生活、商業(yè)及辦公的配套設(shè)施將會(huì)十分的完善。 預(yù)計(jì) 2010 年下半年有三分之二的企業(yè)可以入駐，至 2011 年可以全部招商入駐。預(yù)計(jì)完全入駐后整個(gè)園區(qū)有企業(yè) 80 多家，員工人數(shù)達(dá) 3 萬(wàn)多人，園區(qū)產(chǎn)值 200 億元左右。 因此 園區(qū)內(nèi) 房地產(chǎn)市場(chǎng) 有著巨大的緊迫的剛性需求 ，與此同時(shí)，需要配套 一定的 商業(yè)等服務(wù)設(shè)施 。 18 （ 4） 市場(chǎng)客戶群 在滿足產(chǎn)業(yè)園內(nèi)需求外， 以投資客戶為主，其中大部分為深圳投資客 。 由于大亞灣、 X 的城市規(guī)劃前景、深莞惠城市一體化進(jìn)程的推進(jìn)、石化產(chǎn)業(yè)利好顯現(xiàn)， X、大亞灣房地產(chǎn)的投資前景和投資回報(bào)逐漸顯露出來(lái)，與之形成鮮明對(duì)比的是大亞灣房地產(chǎn)與深圳存在著巨大的價(jià)差，最終促成了 X、大亞灣的房地產(chǎn)市場(chǎng)投資火爆局面。 項(xiàng)目 客戶 來(lái)源 比例 半島 1號(hào) 深圳客戶 60%，本地客 30%，其他 10% 四洲城市經(jīng)典 深圳客戶 57%，本地客 36%，其他 7% 東方新城 深圳客戶 70，其余為 中建彩虹城 深圳客戶 75% ，本地客 20%，其他 5% 萬(wàn)城 深圳客戶 15% ，本地客 80%,其他 5% 峰景左岸 深圳客戶 30%，本地客戶 70% 景茂國(guó)際 深圳客戶 50% ，本地客戶 40%，其他 10% 中銘豪園 深圳客戶 40%，本地 55%，其他 5% 19 第 四 章 建設(shè)條件和 項(xiàng)目定位 建設(shè)條件 地理位置 X 地處廣東省東南部，珠江三角洲東北端，屬珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)。 鄰深圳、香港，北連河源市，東接汕尾市，西鄰東莞市和廣州市，素有 “粵東門戶 ”之稱?，F(xiàn)轄惠城區(qū)、 X 市和惠東、博羅、龍門三縣，設(shè)有大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)兩個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)。 X 區(qū)位于廣東省東 南部，居?xùn)|江中下游南岸，地處珠三角經(jīng)濟(jì)區(qū)，東經(jīng) 114137，北緯 22476。東部毗鄰惠東縣，北部與惠城區(qū)接壤，南臨大亞灣與香港隔海相望，西與深圳、東莞交界。 自然環(huán)境 X 屬亞熱帶季風(fēng)氣候，北回歸線橫貫全市，境內(nèi)雨量充沛、陽(yáng)光充足、氣候溫和，年平均降雨量 1700 毫米，年日照總數(shù) 2000 多個(gè)小時(shí)，年平均氣溫 22 度， 7 月均溫 ， 1 月均溫 13 度，四季常青。廣東省三大水系之一的東江和西枝江橫貫全市，北部多山地，中部和沿海地帶多橫積小平原，東、西部為丘陵臺(tái)地。 社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 X 區(qū) 2008 年全年完成生產(chǎn)總值 元，比上年增長(zhǎng) 20 工業(yè)總產(chǎn)值 長(zhǎng) 其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 加值 元，分別增長(zhǎng) 14%。新簽利用外資項(xiàng)目 49 宗，合同利用外資 美元，實(shí)際吸收外商直接投資 美元，增長(zhǎng) 外貿(mào)出口總額 美元，增長(zhǎng) 全年財(cái)政總收入 長(zhǎng) 其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入 長(zhǎng) 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 元，增長(zhǎng) 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 元，增長(zhǎng) 22%。農(nóng)民人均純收入 7243元，增長(zhǎng) 單位 耗為 標(biāo)準(zhǔn)煤 /萬(wàn)元，下降 年末金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額 元，增長(zhǎng) 各項(xiàng)貸款余額 元，增長(zhǎng) 場(chǎng)址方案 地形地貌 （ 1）地形 區(qū)內(nèi)平原丘陵交錯(cuò)，矮山淺谷廣布，山勢(shì)為東低西高，最高海拔 ，最低為 。境內(nèi)地勢(shì)大部分由東南向西北傾斜，西南、東南、東北三面高，中部和北部低。主要地貌類型為丘 陵和平原。區(qū)內(nèi)主要由白云嶂（海拔 ），鐵壚嶂（海拔 743 米），黃巢嶂（海拔 671 米）三大山脈延伸的丘陵、盆地和沿河平原所組成，平原丘陵山地面積約占 平原面積約占 其余地勢(shì)比較平坦，海拔都在 300m 以下。境內(nèi)丘陵盆地，山川交錯(cuò)，地形復(fù)雜。 （ 2）地質(zhì) 21 區(qū)內(nèi)地層除志留系、二疊系外，出露從寒武紀(jì)到第四紀(jì)所有時(shí)代的地層，特別是中生代侏羅紀(jì)地層分布較多。其次是石炭系地層，巖性以火山巖夾沉積巖和頁(yè)巖，粉砂巖夾石灰?guī)r等為主。火山巖主要為燕山三期花崗巖和侏羅紀(jì)安山巖。 （ 3）地貌 X 區(qū)地處南 嶺中段，地殼活動(dòng)頻繁強(qiáng)烈。造山運(yùn)動(dòng)以強(qiáng)烈的斷裂作用和廣泛的酸性巖漿侵入為特征。斷裂構(gòu)造發(fā)育，大小交織，猶如蛛網(wǎng)，具體有北東向、北西向和東西向三組，而以北東向組發(fā)育規(guī)模最大，并對(duì)區(qū)內(nèi)層穩(wěn)定性構(gòu)成影響。區(qū)內(nèi)構(gòu)造位于紫惠坳斷束西南段，主要構(gòu)成為海岸山斷塊和 X 凹陷。 地震 X 所處的大地構(gòu)造單元屬華南褶皺系，處于東南沿海地震帶中部。地層巖性多樣，以花崗巖等巖漿巖為主，地質(zhì)構(gòu)造褶皺和斷裂發(fā)育。 X 市 2006 年通過(guò)了 X 市防震減災(zāi) “十一五 ”規(guī)劃，按照該規(guī)劃，到 2010 年 X 市應(yīng)基本具備綜合抗御級(jí)左右地震的能 力。 場(chǎng)址周邊概況 本項(xiàng)目位于 X 市 X 區(qū)新圩鎮(zhèn)與秋長(zhǎng)鎮(zhèn)交界處。屬于深惠交界地帶，在深圳居民 1 小時(shí)生活圈內(nèi)，是深圳一級(jí)輻射區(qū)域。 從深圳市區(qū)內(nèi)羅湖、福田、南山、寶安到本項(xiàng)目位置，平均距離約 60 公里。從新圩出口出，走 道往淡水方向大約 5 公里即到。 22 從鹽田走惠鹽高速，更為方便快捷，總路程僅約 40 公里，車行時(shí)間大約 30 分鐘。 本項(xiàng)目距離深圳龍崗區(qū)僅 7 公里，直線距離僅 1 山之隔，從龍崗坪山出口到本項(xiàng)目，總時(shí)間大約在 15 分鐘之內(nèi)。 項(xiàng)目分析 周邊項(xiàng)目分析 目前， 售的主要有中銘豪園、東方國(guó)際、本因坊 寶家園、中區(qū)華府、錦江國(guó)際、尚城世家、半島一號(hào)、棕櫚島、半島一號(hào)、棕櫚島、東方新城、建祥花園等項(xiàng)目。 金玉東方 23 中天彩虹城 樓盤名 中天彩虹城 位置 物業(yè)類型 住宅 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代歐式 功能 宜商宜住 占地面積 筑面積 46萬(wàn) 積率 戶數(shù) 3160套 主力戶型 兩房 76房 118138配套 健身房、臺(tái)球室、棋牌室 、乒乓球室 、圖書室和放映室。 開盤時(shí)間 2007年 0月、 2008年 5月 銷售價(jià)格 4500元 /平方米 銷售狀況 80% 中恒世紀(jì) 樓盤名 中恒世紀(jì) 位置 物業(yè)類型 商住樓 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 功能 宜商宜住 占地面積 5728 建筑面積 32081 容積率 戶數(shù) 商鋪： 108套，住宅： 424套， 主力戶型 一房一廳 3543平米 ， 77平方米的二房， 92平方米的三房 配套 裙樓三層商業(yè) 開盤時(shí)間 2007年 12月 2008年 6月 銷售價(jià)格 3900元 /平方米 3700元 /平方米 銷售狀況 約 90% 24 萬(wàn)城 樓盤名 萬(wàn)城 位置 物業(yè)類型 住宅 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代風(fēng)格 功能 宜商宜住 占地面積 333500 建筑面積 800000 容積率 戶數(shù) 5000戶 主力戶型 三房、四房 配套 會(huì)所、底層商業(yè) 開盤時(shí)間 未開盤 銷售價(jià)格 預(yù)計(jì) 3600元 /平方米 銷售狀況 下訂 85% 環(huán)境和規(guī)模 項(xiàng)目依山傍水，三面環(huán)山，建于山谷之中，座擁三個(gè)人工湖泊，有非常優(yōu)越、優(yōu)美的自然景觀。 坐 享 3000 余公頃原生態(tài)山野園林，堪稱項(xiàng)目后花園，山上植被豐富，樹木林立。各種鳥類鳴叫此起彼伏，好象大自然的召喚，令人心曠神怡。 25 （ 1） 環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良 山谷內(nèi) 負(fù)離子濃度 500050000 個(gè) /氣指數(shù)達(dá)到海洋、山野濃度標(biāo)準(zhǔn)，能幫助人體 增強(qiáng)免疫力及抗菌力 。（ 人每天需要約 130億個(gè)負(fù)離子，而我們的居室，辦公室，娛樂(lè)場(chǎng)所等環(huán)境，只能提供約120 億個(gè)。 ） 水質(zhì)清澈見(jiàn)底，水面平靜如鏡。仿佛身處人間仙境。 水面合計(jì)總面積超過(guò) 10 萬(wàn)平方米 100%純天然山泉，符合飲用標(biāo)準(zhǔn) 指標(biāo)符合 類 標(biāo)準(zhǔn) 接近 于源頭水，國(guó)家自然保護(hù)區(qū) 水質(zhì) ；經(jīng)簡(jiǎn)易凈化處理 (如過(guò)濾 )、消毒后即可供生活飲用者。 水面能見(jiàn)度為 5 米，符合國(guó)家級(jí)自然保護(hù)區(qū)標(biāo)準(zhǔn) 26 （ 2） 山形優(yōu)美，坡 度舒緩，是現(xiàn)代都市人親近自然，享受生活 首選。 坡度大約為 15，平均 25 度左右。 在此坡度下，步行 每半小時(shí)消耗熱量三百卡。有益于心肺和血液循環(huán) 、減肥 。 建筑隨山起伏，采取回轉(zhuǎn)排序布局，使建筑曲線與山體的曲線相吻合，避免了與山際線的視覺(jué)沖突，對(duì)環(huán)境價(jià)值提升亦有所拉動(dòng) 。 （ 3） 規(guī)模龐大，總占地面積約 220 萬(wàn)平方米，約為 方公里。 深圳東 部華僑城總占地面積 9 平方公里，其中絕大部分為旅游用地，住宅占地面積大約為 100 萬(wàn)平米，建筑面積大約為 15 27 萬(wàn)平米左右。 深圳萬(wàn)科城占地面積 39 萬(wàn)平米，總建筑面積約 43 萬(wàn)平米 。 本項(xiàng)目較深圳已經(jīng)開發(fā)樓盤中，為規(guī)模最大樓盤。 （ 4） 其中約 150 萬(wàn)平米的 玉印山花園項(xiàng)目 純粹山地 洋房 ，稀缺資源 巨大價(jià)值空間 與深圳 房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)比 （ 1） 深圳價(jià)格太貴 一個(gè)人都希望自己能擁有一套 自己的物業(yè) ，但是在深圳 這個(gè)愿望較難實(shí)現(xiàn) ，即便是很多成功者，面對(duì)數(shù)千萬(wàn) 元 一套的 高檔洋房 ，都只能是望而興嘆。 這些置業(yè)者在深圳無(wú)法 購(gòu)買 物業(yè) ，他們便將他們的目光投向了X。相比深圳， X 的很多 物業(yè) 最突出的特點(diǎn)就是價(jià)格便宜，即便是在X 市中心唯一的翡翠灣，目前的市場(chǎng)售價(jià)也才 20000，這僅僅相對(duì)于深圳市很多區(qū)域公寓的價(jià)格。 （ 2） 看好 X 將來(lái)的發(fā)展 28 在已經(jīng)購(gòu)買了 X 物業(yè) 的深圳置業(yè)者中，有一些人是為了自用，但更多的，是用于投資，而他們選擇在 X 投資 物業(yè) ，主要的原因就是看好 X 將來(lái)的發(fā)展。 、 長(zhǎng)期以來(lái)一直被視為深圳后花園的 X 近年來(lái)的發(fā)展非常迅猛， 量已經(jīng)超過(guò)了 1000 億， 增長(zhǎng)速度，更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于深圳各區(qū)。從經(jīng)濟(jì)上可以看出， X 正在以強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭 向前邁進(jìn)。 X 較快的發(fā)展只是深圳置業(yè)者看好 X 發(fā)展的一方面，另外的一方面是，深圳置業(yè)者普遍看好認(rèn)為，在珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要實(shí)施之后，珠江東岸地區(qū)經(jīng)濟(jì)一體化將成為必然。而 X，也將憑借著毗鄰深圳的地緣優(yōu)勢(shì)，獲得更大的發(fā)展，而在這一大背景下，深圳人大量到 X 置業(yè)，也將成為現(xiàn)實(shí)。 （ 3） X 的商鋪 價(jià)格優(yōu)勢(shì) X 價(jià)格并不高，把住宅和商鋪?zhàn)鱾€(gè)比較： 2005 年 X 住宅售價(jià)僅為 1800 元平方米，現(xiàn)在售價(jià)已超過(guò) 4000 元平方米，漲幅超過(guò)125；而 2005 年 X 專業(yè)市場(chǎng)商鋪售價(jià)為 12000 元平方米，而目前也僅達(dá)到 元平方米，漲幅不到 60，遠(yuǎn)低于住宅售價(jià)漲幅；從零售型商鋪來(lái)看，售價(jià)基本都是和租金成正比的，如 X 數(shù)碼街的售價(jià)是 元平方米，按 8的回報(bào)率來(lái)算，月租金需達(dá)到 200元平方米，而實(shí)際上數(shù)碼街目前的租金已經(jīng)超過(guò) 200 元平方米，所以說(shuō)零售商鋪價(jià)格也沒(méi)有超過(guò)正常售價(jià)。 X 商鋪價(jià)格上漲的幅度是符合市場(chǎng)規(guī)律的，炒作的成分很少。 29 項(xiàng)目定位 （ 1） 產(chǎn)品定位 該項(xiàng)目一共由住宅、商業(yè)、辦公三部分組成，形成一個(gè)完整的社區(qū)。 （ 2） 客戶定位 核心客戶： 深圳異地置業(yè)群體 園區(qū)內(nèi)中高層管理者、有專業(yè)技能的員工 大亞灣石化區(qū)、響水河工業(yè)區(qū)、汽車產(chǎn)業(yè)、電子信息、港務(wù)區(qū)、澳頭區(qū)產(chǎn)業(yè)高層管理者、高級(jí)白領(lǐng)。 重要客戶： 本地公務(wù)員企事業(yè)單位人員 X、大亞灣中高級(jí)管理人員、公務(wù)員、公司職員、自由職業(yè)者主要是以投資目的為主； 游離客戶： 外地非深圳異地置業(yè)群體包括周邊縣市港澳人士等（投資、商務(wù)度假、居住三大類） （ 3） 價(jià)格定位 目前，項(xiàng)目 區(qū) 500元 /左右，其客戶群主要是周邊企業(yè)中高管人員、當(dāng)?shù)鼐用?、深圳投資客， 目前銷售情況較好。從調(diào)查的有關(guān)資料來(lái)看，項(xiàng)目 位于珠寶集聚基地， 目 前 基地內(nèi) 缺乏 配套 的 住宅樓盤， 而本項(xiàng)目 位 為 工業(yè)區(qū) 內(nèi) 、廠房較多，本項(xiàng)目打造的低 30 總價(jià)、低首付、高 性價(jià)比的住宅可以彌補(bǔ)市場(chǎng)的空白。 本項(xiàng)目中小戶型住宅銷售均價(jià) 3200元 /，相對(duì)于以上的項(xiàng)目具有較強(qiáng)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，容易創(chuàng)造熱銷的機(jī)會(huì)點(diǎn)，項(xiàng)目將吸引附近眾多企業(yè)的藍(lán)領(lǐng)、中層管理人員、本地居民以及深圳投資客。本項(xiàng)目客戶群和產(chǎn)品走差異化路線，切入?yún)^(qū)域市場(chǎng)的空白點(diǎn)，刺激尚未釋放的有效市場(chǎng)需求，避開與區(qū)域內(nèi)實(shí)力強(qiáng)勁的開發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)，最終使項(xiàng)目在市場(chǎng)中獨(dú)樹一幟。 玉翠苑商住樓 ： 根據(jù)區(qū)域內(nèi)已售同類型物業(yè)的價(jià)格，本項(xiàng)目住宅的銷售均價(jià)在 3200元 /商鋪 均價(jià)為 4500元 / 玉印山 花園 ：該 部分為 低 容積率 ，資源 稀 缺 山景洋房 ，定 價(jià) 為8000元 / 商業(yè) 街 部分 ： 本 項(xiàng)目 商業(yè)街商業(yè)定價(jià)為 5500元 / 地下車位： 50000元 /個(gè)。 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 （ 1） 區(qū)位優(yōu)勢(shì)、交通優(yōu)勢(shì) 2009年初深莞惠一體化規(guī)劃的出臺(tái)，成為了 09年市場(chǎng)回暖的重要刺激因素。深莞惠一體化主要通過(guò)以下六方面實(shí)現(xiàn)：一要在規(guī)劃定位上對(duì)接；二要在基礎(chǔ)設(shè)施上對(duì)接；三要在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上對(duì)接；四要在生態(tài)環(huán)保上對(duì)接；五要在社會(huì)管理上對(duì)接；六要在領(lǐng)導(dǎo)機(jī)制上對(duì)接。 深圳撤關(guān)擴(kuò)容，龍崗大運(yùn)會(huì)利好驅(qū)動(dòng)。深 圳撤關(guān)擴(kuò)容，深圳二線關(guān)整體外移， X 大亞灣區(qū)域?qū)⒂型蔀橄乱粋€(gè)深圳龍崗； 2011 年龍 31 崗大運(yùn)會(huì)舉辦，將大大刺激龍崗區(qū)域城市化進(jìn)程，交通網(wǎng)絡(luò)逐步完善，給龍崗物業(yè)將帶來(lái)進(jìn)一步的升值。無(wú)疑深圳撤關(guān)、龍崗大運(yùn)會(huì)將促進(jìn)時(shí)推動(dòng)投資產(chǎn)品的發(fā)展。 交通網(wǎng)絡(luò)逐步顯現(xiàn)。交通網(wǎng)絡(luò)的全面完善將徹底實(shí)現(xiàn)“深圳一小時(shí)生活圈”的生活方式， 地處 X 區(qū)，自然條件得天獨(dú)厚，隨著投資環(huán)境的不斷改善，加上深圳開發(fā)空間有限帶來(lái)的產(chǎn)業(yè)東移的機(jī)會(huì)，越來(lái)越多的資金和人群正在流 入。 毗鄰深圳 市大工業(yè)區(qū)和深圳坪山、坑梓，距深圳龍崗區(qū)政府僅 25 公里，距深圳的布吉關(guān)口僅 45 公里，若與深圳大工業(yè)區(qū)和深圳坪山、坑梓的道路連通，則實(shí)現(xiàn)片區(qū)無(wú)縫對(duì)接，成為名正言順的深圳東部。 其主要 道路規(guī)劃與發(fā)展 體現(xiàn)在以下方面： 1、 鐵路規(guī)劃： 惠大鐵路、夏深