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市場整體表現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢，市場容量不斷擴充，由于存量不斷減少，整體市場風險保持在較低水平；高端市場領漲明顯，住宅銷售價格層級拉開；度假觀念在轉變，外銷市場向內陸延伸，二元制市場正在滲透和反滲透。 一、市場總體特征供求兩旺，價格逐步升高，二元制市場客戶結構成為必然，政策利好催生樓市火熱 市場呈現(xiàn)供求兩旺態(tài)勢 09 年海口市場顯現(xiàn)量價齊升的特點，成交量大大超過08 年，并處于高位運行，進入10 年1 月國務院發(fā)布海南國際旅游島規(guī)劃后，市場需求旺盛，成交火爆，成交量節(jié)節(jié)攀升，成交價格快速上漲，市場呈現(xiàn)供不應求之狀。 高端市場領漲明顯，住宅銷售價格層級拉開 在海口房價上升的過程中，以外銷為主的、擁有強勢資源的、高品質的樓盤處于領漲的地位，充當了市場上升的發(fā)動機。豪宅價格的走高引發(fā)了價格層級的擴大，為其它項目帶來了生存空間。進入2009 年以后，?？诘姆績r更是進入了一個明顯的上升通道，特別是10年后擁有稀有海景資源的品質樓盤和成熟社區(qū)大盤成為帶動價格上漲的主力。 度假觀念在轉變，外銷市場向內陸延伸，二元制市場正在滲透和反滲透 島內客戶需求被激發(fā)是二元制的客戶結構體系下的一種必然，這種趨勢隨著全國房地產大勢的發(fā)展和國際旅游島概念投入下呈現(xiàn)不斷放大的勢頭。 政策性利好政策帶動市場熱銷 2010 年1 月初海南正式獲批國際旅游島的消息首先引爆了海南的樓市，島內置業(yè)和島外投資度假養(yǎng)生需求一齊爆發(fā)，商品房價格快速上揚。海南作為我國唯一的熱帶海島，獨特的地理位置和優(yōu)越的自然地理氣候二、住宅供求分析2010 年?？谧≌袌龀尸F(xiàn)供求兩旺態(tài)勢 06-08 年，?？诘淖≌袌龀尸F(xiàn)明顯的供過于求狀態(tài)，但是，供求比一直向平穩(wěn)態(tài)勢發(fā)展，在2009 年?？谧≌袌龉┣蟊忍幱诖笥?，說明市場需求十分旺盛，市場存量逐步被消化，市場出現(xiàn)供不應求的形勢，未來市場的競爭層面將加大，進入到2010 年后，政策性的利好催動了?？跇鞘械幕馃?，市場需求旺盛，購房者眾多，再加上海南土地新政政策，使得市場上供應相對不足，供求比差距快速拉大。 2009年1月-2010年2月海口市商品住宅供求情況對比 2009 年以來，海口市場一直保持良好的銷售態(tài)勢，銷售價格和銷售量同步上漲，消費者購買欲望持續(xù)增強。2010 年1 月4 日國際旅游島建設上升為國家戰(zhàn)略，海口樓市隨之瘋狂，吸引島內大量投資客，導致?？跇鞘幸灰归g房價飆升，成交量大幅上漲，從圖上可以看出進入10 年后海口樓市的供求比明顯失衡，與突然放大的成交量相比，市場供應明顯顯得供應不足，供求比維持在較高位置。 吸引了眾多客戶的到訪。三、住宅供應分析城市住宅供應逐漸向城市外圍擴散 海口城市住宅供應水平逐年提高，但是隨著中心城區(qū)住宅用地逐漸減少，城市住宅供應逐漸向城市外圍擴散。特別是西海岸和海甸島及南渡江濱江區(qū)域將成為未來供應的重點。 2009 年11 月開始，?？谏唐纷≌恐鹪略鲩L，其中11 月共26.33 萬平方米的新房源推向市場，環(huán)比10 月上漲216.84%，同比也上漲58.68%。北方冬季的提前來臨使得北方候鳥提前南飛，又值年底將至，加快了開發(fā)商的推盤力度，以滿足突然爆發(fā)的市場需求。各開發(fā)商蓄勢待發(fā)，準備迎接下一波的銷售高峰期。2009 年海口住宅新增供應211.71 萬平方米，供應最多的秀英區(qū)新增供應68.14 萬平方米；其次為美蘭區(qū)新增66.83 萬平方米。四、住宅成交分析成交保持穩(wěn)定上揚態(tài)勢 08 年的海口樓市受到金融危機和國內外樓市影響，使年度成交量一度下跌。從09 年3月份，成交量出現(xiàn)大幅上漲之后，之后的每月都維持在20 萬平方米以上，樓市回暖增溫態(tài)勢加強。09 年?？谏唐纷≌山幻娣e為231.28 萬平方米，相比08 年增長60.61 萬平方米，增長幅度35.51%。 2009 年1 月-2010 年2 月?？谑猩唐纷≌山涣孔邉?2009 年?？谧≌袌鲂枨罅吭龇黠@，創(chuàng)下了歷年住宅成交新高，市場呈現(xiàn)繁榮態(tài)勢。?？谑猩唐纷≌袌鰪亩径乳_始起步，不斷刷新歷史水平，三季度始終維持在20 萬平方米左右。2010 年1 月商品住宅成交量為38.93 萬平方米，環(huán)比上月上漲24.10%，同比去年上升達483.06%，為2010 年開了一個好頭，成交量創(chuàng)下多年年來的新高，熱銷主要原因為國際旅游島的推動，2 月商品住宅成交24.02 萬平方米，雖然較上月下滑較多，但仍保持在20 萬平方米以上的高量成交上，同時本月是中國傳統(tǒng)的春節(jié)，受節(jié)日影響明顯。五、住宅價格分析高端市場領漲明顯，住宅銷售價格層級拉開 海口住宅銷售價格保持了年均18%以上的增長率，2009 年1-12 月?？谧≌骄N售價格達到5088 元/平方米，較2008 年上漲了21.64%，已經(jīng)突破5000 元大關。 2009年1月-2010年2月海口市商品住宅成交均價走勢圖 受海南國際旅游島效應，2010 年1 月?？谑猩唐纷≌鶅r已經(jīng)高達6627 元/平方米，較上月擴大9.59 個百分點，2 月商品住宅均價7910 元/平方米，環(huán)比上月上漲達19.35%，成交均價直線突破。從均價走勢圖來看，09 年以來的均價都是持續(xù)上漲的，穩(wěn)中有升，在穩(wěn)定成交量的基礎上上揚，體現(xiàn)出?？跇鞘姓w市場發(fā)展良好的特征，進入10 年后，國際旅游島效應拉動了?？诜績r的上揚，成交均價明顯拉高。 在?？诜績r上升的過程中，以外銷為主的、擁有強勢資源的、高品質的樓盤處于領漲的地位，充當了市場上升的發(fā)動機。豪宅價格的走高引發(fā)了價格層級的擴大，為其它項目帶來了生存空間。2009 年以后，?？诘姆績r整體運行在一個明顯的上升通道中，而從09 年12月份開始價格呈現(xiàn)翹尾，進入10 年后，則每月一個臺階，房價在整體上得到提升。六、客戶需求分析度假、投資、養(yǎng)老等多重置業(yè)目的 05-09 年?？谧≌蛻艚Y構變化 數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產決策咨詢系統(tǒng) ?？诳蛻艏毞?2005-2008 年?？谏唐纷≌山涣繊u外客戶均占半數(shù)以上，08 年達到72.47%，始終占據(jù)主導地位，呈現(xiàn)典型外向型特征。09 年由于島內剛性需求的釋放，本地客戶有所增長，但是隨著島外市場的不斷擴大，?？谕庀蛐弯N售特點將延續(xù)，海口本地人已經(jīng)無法承擔高額房價，某種意義上來講受到了排擠。政府會出臺相關政策調控，保持市場健康發(fā)展。 島外客戶來源于全國各地，以地區(qū)氣候環(huán)境差異較大的北京、東北、上海、山西以及江浙一帶的客群為主，主體構成比較復雜，以度假、養(yǎng)老、養(yǎng)生為主。島外客戶需求差異明顯，片區(qū)購買主體差異大。七、未來市場發(fā)展分析各項利好推動下，進入高速發(fā)展軌道 (一)未來市場發(fā)展態(tài)勢分析 受到國際旅游島效應影響，海南環(huán)島鐵路即將通車等利好消息的刺激，以及當前市場供不應求的特征，未來海口房地產市場仍將具有較大的發(fā)展空間。 首先，國際旅游島的發(fā)展規(guī)劃，將帶來免簽證、零關稅、放航權等相關優(yōu)惠政策，從整體上推動整個海南旅游經(jīng)濟，旅游地產的發(fā)展。作為海南政治，經(jīng)濟文化中心，?？趯⑹钦麄€政策的率先受惠者。 其次，今年環(huán)島鐵路的開通，將迅速縮短整個海南島的空間距離，這將進一步放大海口在城市基礎設施、商業(yè)等配套完善方面的吸引力。 (二)未來市場供應量 近四年?？谑袌龉口呌诜€(wěn)定，每年平均在220 萬平方米左右，只有08 年房地產由于整體環(huán)境的影響，供應量小幅下滑，在195 萬平方米，09 年，海口房地產市場供應量為211.71 萬平方米，受海南國際旅游島效應影響，大批開發(fā)商進駐海南市場，島外投資客也看好海南未來發(fā)展形勢，市場需求旺盛，海南省政府也承諾要保證市場充足的供應，因此預計2010 年市場供應量將大大增長。 根據(jù)近兩年土地購置面積及新開工面積的大幅增加，可以預見，未來兩年內，?？诜康禺a市場供應量將同比大幅攀升，但考慮到海南市場的特殊性及今年供應特征，因此，保守預計，未來兩年?？诜康禺a市場供應量增幅在5%-8%左右。 (三)未來市場消化量 從07 年開始，?？谑蟹康禺a市場需求大幅攀升，達到198.92 萬平方米，即使在整體市場趨冷的08 年，成交量也僅僅是小幅波動，達到170.67 萬平方米，而09 年，市場成交量已創(chuàng)歷史新高，達到231.28