某大廈營銷策劃提案.doc

財富大廈營銷策劃提案背景:隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展,雁城的都市味道越來越濃,漫步在CBD的大道上,星級賓館、超大型超市、銀行、人流不時闖進(jìn)視野，但是總感覺缺少了那么一點。對，猛然驚醒，缺少的是具有檔次的、純凈的辦公空間。高度決定視界，純度決定檔次。CBD的繁華，決定一個城市吸引力；而寫字樓的檔次，決定了CBD有沒有凝聚力。勇者無敵，鴻運(yùn)數(shù)碼、中央名城開創(chuàng)了辦公物業(yè)的先河，測探了市場需求，但卻不敢再走出一步。發(fā)展來源于創(chuàng)新，我們選擇了做市場上第一個吃螃蟹的人，首度提出了純辦公空間。機(jī)會與風(fēng)險并存，我們堅信，我們將成為雁城地產(chǎn)市場中的領(lǐng)舞者，因為我們敢于創(chuàng)新，敢于突破市場分析：衡陽市年三產(chǎn)業(yè)值分布（單位：萬元）通過我們的調(diào)查，以及參考統(tǒng)計部門的數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)衡陽是一個以娛樂性消費(fèi)為主的城市。第產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)，人員流動性大。金融業(yè)不發(fā)達(dá)，國際性著名公司鮮見，都市化程度低。對辦公空間需求比較小。同時由于衡陽很多地段的商業(yè)裙樓都無法出租，租金價格比較低，吸引了大部分小公司選擇在商鋪中辦公。年衡陽市寫字樓空置率高達(dá)到753，而全年竣工面積為2.7242萬平米，包括不可銷售面積1.85萬平方米年僅為市場消費(fèi)掉萬平方米銷售率辦公樓市場消費(fèi)率不高，容量有限純寫字樓開發(fā)風(fēng)險比較大同時通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)商務(wù)公寓市場容量比較大，接受度比較高（如鴻運(yùn)數(shù)碼廣場熱銷，消費(fèi)者投資名城熱情度高）因此我公司建議把寫字樓改為商務(wù)公寓，進(jìn)入市場，提升物業(yè)價值實現(xiàn)開發(fā)商的利潤同時我公司也有能力把商務(wù)公寓的單價比寫字樓單價高出元營銷目標(biāo)：宏觀:促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性競爭,持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展中觀:首倡純辦公概念,提升衡陽市總體辦公水平微觀:實現(xiàn)物業(yè)經(jīng)濟(jì)價值最大化,提升開發(fā)商品牌美譽(yù)度項目概況：財富大廈東臨蒸湘大道,北至雁城路,地理位置優(yōu)越.項目占地3800M2 ,總建筑面積為15760 M2 ,容積率為2.77,建筑密度22.5%,綠化率為35.1%,90個車位,總共20層.地處中央商務(wù)區(qū)(CBD)、中央生活區(qū)(CLD)核心區(qū)，周邊配套完善.項目SWTO分析：主要優(yōu)勢：位置：地處兩條城市主干道交叉處，交通便利，地理位置佳配套：周邊銀行，醫(yī)院，休閑娛樂，酒店賓館，車站，超市配套一應(yīng)俱全。景觀資源：位于蓮湖廣場斜對面，景觀資源得天獨(dú)厚產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計：超大、弧型觀景飄窗，藍(lán)色的幕墻、極具現(xiàn)代感的材質(zhì)，高綠化，演繹現(xiàn)代風(fēng)格簡約之美麗，頂層平臺花園主要劣勢：規(guī)模：規(guī)模偏小，不利于大規(guī)模推廣，不利于開發(fā)商品牌的塑造價格：單價偏高，市場接受度低工程進(jìn)度:期樓銷售,缺乏安全感機(jī)會：經(jīng)濟(jì)環(huán)境：經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，房地產(chǎn)價格持續(xù)穩(wěn)步上漲，商業(yè)物業(yè)銷售狀況良好定位：定位于市場空白，成為衡陽市首座順應(yīng)時代潮流的純寫字樓市場預(yù)期：周邊鴻運(yùn)數(shù)碼廣場商務(wù)公寓銷售狀況火暴，寫字樓市場預(yù)期良好。威脅:第一個純寫字樓物業(yè)，是機(jī)遇也是風(fēng)險人均收入低，寫字樓投資市場能力有限其他商務(wù)公寓提前進(jìn)入市場，進(jìn)一步擠占市場空間4. 國家宏觀政策調(diào)控,加大對開發(fā)公司資金,以及對銷售價格的控制針對劣勢問題的解決:1.加大對公司形象的包裝,提升公司品牌形象2.采用價格組合策略,同時提供銀行按揭3.對樓盤外圍進(jìn)行包裝,樹立工程進(jìn)度牌,樹立消費(fèi)者對樓盤的信心.第一寫字樓方案目標(biāo)客戶群分析：作為寫字樓物業(yè),并且是衡陽首倡純辦公空間的概念樓盤,因此我們必須做好客戶群體分析,進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位,契合市場需求.作為發(fā)售型的寫字樓物業(yè),目標(biāo)客戶分為兩類：一為投資型,二為自用型.不管是作為投資型,還是自用型客戶,他們都必須有一定的資金儲備.對于投資型客戶來說他們看到的是物業(yè)未來的升值空間,具有比較成熟的投資知識,同時具有隨波逐流的投資觀念.而作為自用型客戶來說,他們需要事業(yè)上的成功,希望在高檔寫字樓辦公,提升公司的實力,成就輝煌事業(yè).因此我們的客戶群是高級白領(lǐng),或是小形公司(如廣告公司)，或是外來企業(yè)駐衡陽辦事處,或許本地大型企業(yè)駐中央商物區(qū)的辦事處.項目定位：中央?yún)^(qū)首席純寫字樓物業(yè)概念導(dǎo)入：居于本項目的定位，本公司主推樓盤案名為：BD國際財富大廈從樓盤規(guī)模來看，我們認(rèn)為財富廣場與樓盤屬性不符合，因此我們主推國際與財富大廈概念詮釋：一、國際1. BD國際 博達(dá)國際2. 地處CBD中心區(qū),BD也即商務(wù)區(qū)的縮寫3. B代表著視界開闊,D代表事業(yè)的輝煌騰達(dá),數(shù)字地球的建設(shè),信息無疆,經(jīng)營事業(yè)需要擁有一種國際化的視野。二、財富大廈財富大廈體現(xiàn)了寫字樓的檔次，以及大氣，符合在辦公樓辦公企業(yè)對財富，以及事業(yè)上的追求，同時也代表本樓盤升值的希望，讓投資者與財富同行。賣點策劃1.位于中央商務(wù)區(qū),構(gòu)筑輝煌事業(yè)2.緊臨超大型廣場,超繁華區(qū)域,超開闊視野,超純辦公空間3.觀景電梯,觀景空間,藍(lán)色玻璃幕墻,極具時代感的材質(zhì),10年不落后的設(shè)計4.財富大廈純辦公概念,CLD純生活空間5.檔次決定品位,高度決定視界,視界讓你擁有世界6.XX套典藏空間,升值無限量7.人流,物流,財流,信息流,琉金事業(yè)8.財富大廈,成就財富事業(yè)第二商務(wù)公寓方案產(chǎn)品改進(jìn)建議：客戶群分析：作為居家與辦公綜合性物業(yè),單位面積小，雖然單價高，總價卻能為大家所接受目標(biāo)客戶以投資型，自用過度型，公司辦公型三類客戶為主投資型客戶：有較高的經(jīng)濟(jì)收入，有比較成熟的投資理論，具有從眾心理，而且他們沒有太多的時間去研究金融投資，他們相信物業(yè)升值空間比較大，且認(rèn)為投資地產(chǎn)風(fēng)險比較?。蛔杂眠^度型客戶：他們資金能力缺乏，但是居住城市中心，可以降低他們的交通成本，在面積與便利的選擇中他們將首選便利，況且本物業(yè)處于中央商務(wù)區(qū)，升值空間比較大，容易轉(zhuǎn)手，因此他們將有充足的理由選擇本物業(yè)；公司辦公型投資客戶，他們注重中央商物區(qū)的位置，以及本物業(yè)可以給他的公司增加無形價值，品位與檔次項目定位：營銷策略：核心競爭力的挖掘 衡陽首倡純辦公空間概念 整合資源 優(yōu)勢資源的挖掘，品質(zhì)、品牌提升營銷手段配合廣告、公關(guān)、價格、宣傳、活動的完美配合推廣與銷售執(zhí)行（一） CIS導(dǎo)入 樓盤形象塑造策劃：設(shè)計、服裝設(shè)計、紙質(zhì)資料的設(shè)計、廣告設(shè)計制作、保持風(fēng)格統(tǒng)一，彰顯時代品質(zhì)，體現(xiàn)樓盤特色、與樓盤檔次相符。策劃：銷售人員日常用語規(guī)范化，回答客戶問題做到統(tǒng)一口徑，扎實學(xué)習(xí)房地產(chǎn)基礎(chǔ)專業(yè)知識，銷售知識，了解開發(fā)商歷史，本樓盤知識，加強(qiáng)口才能力的培訓(xùn)。策劃：設(shè)計統(tǒng)一的接待動作，訓(xùn)練銷售人員禮儀知識，使人員形象達(dá)到高度統(tǒng)一。（二） 推廣1廣告主題：四“超”純辦公空間，BD國際領(lǐng)舞者，國際博采眾流，鴻運(yùn)達(dá)通，國際國際視野，顛峰視界，國際智能化，信息無疆，核心區(qū)，升值無限財富領(lǐng)地，精英空間國際，財智空間在工作，在生活沖動擋不住，升值擋不住，投資首選擇財富大廈向心發(fā)展，向心投資，財富大廈坐居核心區(qū)推廣策略：媒體