房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)分析.doc

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段風(fēng)險(xiǎn)分析點(diǎn)擊：42 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，按我國(guó)的房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該是從可行性研究批準(zhǔn)后以后直至項(xiàng)目驗(yàn)收前的階段均屬于實(shí)施階段。這階段的工作、可交付成果和費(fèi)用包括：A、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì) 1、申報(bào)選址定點(diǎn)； 2、申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件； 3、委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案；4、辦理人防審核； 5、辦理消防審核； 6、審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案 ；7、住宅設(shè)計(jì)方案的專(zhuān)家組審查 ；8、落實(shí)環(huán)?！叭龔U”治理方案； 9、委托環(huán)境影響評(píng)價(jià)并報(bào)批； 10、建設(shè)工程勘察招、投標(biāo) ；11、委托地質(zhì)勘探 ；12、委托初步設(shè)計(jì)； 13、申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì) 。B、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市政配套 （一）市政配套1、征求主管部門(mén)審查意見(jiàn)；2、落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案 ；3、報(bào)審市政配套方案 ；4、市政各管理部門(mén)提出市政配套意見(jiàn) ；5、市政管線(xiàn)綜合 （二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi) 1、工程勘察（測(cè)量）費(fèi) ；2、工程設(shè)計(jì)費(fèi) ；3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi) ； 4、竣工檔案保證金 ；5、臨時(shí)用地費(fèi) ；6、臨時(shí)建設(shè)工程費(fèi) ；7、建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi) ；8、勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi) ；9、古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi) C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得 取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序 （一）、國(guó)有土地使用權(quán)的出讓 1、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ；2、辦理建設(shè)用地委托釘樁 ；3、辦理國(guó)有土地使用權(quán)出讓申請(qǐng) ；4、主管部門(mén)實(shí)地勘察 ；5、土地估價(jià)報(bào)告的預(yù)審 ；6、委托地價(jià)評(píng)；7、辦理核定地價(jià)手續(xù) ；8、辦理土地出讓審批 ；9、簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同 ；10、領(lǐng)取臨時(shí)國(guó)有土地使用證 ；11、領(lǐng)取正式國(guó)有土地使用證 ；12、國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的返還 （二）、國(guó)有土地使用權(quán)的劃撥 1、國(guó)有土地使用權(quán)劃撥用地申請(qǐng) ；2、主管部門(mén)現(xiàn)場(chǎng)勘察 ；3、劃撥用地申請(qǐng)的審核、報(bào)批 ；4、取得劃撥用地批準(zhǔn) （三）、集體土地的征用 1、征用集體土地用地申請(qǐng) ；2、到擬征地所在區(qū)（縣）房地局立案 ；3、簽訂征地協(xié)議 ；4、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議 ；5、確定勞動(dòng)力安置方案 ；6、區(qū)（縣）房地局審核各項(xiàng)協(xié)議 ；7、市政府下文征地 ；8、交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi) ；9、辦理批地文件、批地圖 ；10、辦理凍結(jié)戶(hù)口 ；11、調(diào)查戶(hù)口核實(shí)勞動(dòng)力 ；12、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作 ；13、辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作 ；14、辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作 ；15、地上物作價(jià)補(bǔ)償工作 ；16、征地結(jié)案 （四）、取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi) 1、地價(jià)款（土地出讓金） ；2、資金占用費(fèi) ；3、滯納金 ；4、土地使用費(fèi) ；5、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi) ；6、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi) ；7、土地閑置費(fèi) ；8、土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測(cè)繪費(fèi) ；9、城鎮(zhèn)土地使用稅 ；10、地價(jià)評(píng)估費(fèi) ；11、出讓土地預(yù)訂金 ；12、征地管理費(fèi) ；13、土地補(bǔ)償費(fèi) ；14、青苗及樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi) ；15、地上物補(bǔ)償費(fèi) ；16、勞動(dòng)力安置費(fèi) ；17、超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi) ；18、新菜田開(kāi)發(fā)建設(shè)基金 ；19、耕地占用稅D、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置 （一）、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序 1、委托進(jìn)行拆遷工作 ；2、辦理拆遷申請(qǐng) ；3、審批、領(lǐng)取拆遷許可證 ；4、簽訂房屋拆遷責(zé)任書(shū) ；5、辦理拆遷公告與通知 ；6、辦理戶(hù)口凍結(jié) ；7、暫停辦理相關(guān)事項(xiàng) ；8、確定拆遷安置方案 ；9、簽訂拆遷補(bǔ)償書(shū)面協(xié)議 ；10、召開(kāi)拆遷動(dòng)員會(huì)，進(jìn)行拆遷安置 ；11、發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款 ；12、拆遷施工現(xiàn)場(chǎng)防塵污染管理 ；13、移交拆遷檔案資料 ；14、房屋拆遷糾紛的裁決 ；15、強(qiáng)制拆遷 （二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi) 1、房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi) ；2、搬家補(bǔ)助費(fèi) ；3、提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi) ； 4、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)） ；5、清理費(fèi) ；6、停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi) ；7、對(duì)從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi) ；8、一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi) ；9、房屋拆遷管理費(fèi) ；10、房屋拆遷服務(wù)費(fèi) E、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)工、建設(shè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工、建設(shè)、竣工階段的法律程序 （一）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工前準(zhǔn)備工作 1、領(lǐng)取房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目手冊(cè) ；2、項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃 ；3、交納煤氣（天然氣）廠建設(shè)費(fèi) ；4、交納自來(lái)水廠建設(shè)費(fèi) ；5、交納污水處理廠建設(shè)費(fèi) ；6、交納供熱廠建設(shè)費(fèi) ；7、交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi) ；8、土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù) ；9、設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖 ；10、出施工圖 ；11、編制、報(bào)送工程檔案資料，交納檔案保證金 ；12、辦理消防審核意見(jiàn)表 ；13、審批人防工程、辦理人防許可證 ；14、核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 ；15、領(lǐng)取開(kāi)工審批表，辦理開(kāi)工登記（二）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo) 1、辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請(qǐng) ；2、招標(biāo)準(zhǔn)備 ；3、招標(biāo)通告 ；4、編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)；5、編制招標(biāo)工程標(biāo)底 ；6、標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn) ；7、標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn)，正式申請(qǐng)招標(biāo) ；8、投標(biāo)單位資格審批 ；9、編制投標(biāo)書(shū)并送達(dá) ；10、召開(kāi)招標(biāo)會(huì)，勘察現(xiàn)場(chǎng) ；11、召開(kāi)開(kāi)標(biāo)會(huì)議，進(jìn)行開(kāi)標(biāo) ；12、評(píng)標(biāo)、決標(biāo) ；13、發(fā)中標(biāo)通知書(shū) ；14、簽訂工程承包合同 ；15、工程承包合同的審查 （三）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)工手續(xù)的辦理 1、辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊(cè)登記手續(xù) ；2、建設(shè)工程監(jiān)理 ；3、辦理開(kāi)工統(tǒng)計(jì)登記 ；4、交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi) ；5、辦理開(kāi)工前審計(jì) ；6、交納投資方向調(diào)節(jié)稅 ；7、領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證 ；8、報(bào)裝施工用水、電、路 ；9、協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門(mén) ；10、協(xié)調(diào)交通管理部門(mén) ；11、交納綠化建設(shè)費(fèi)，簽訂綠化協(xié)議 ；12、領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證 （四）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程施工 1、施工場(chǎng)地的“五通一平” ；2、施工單位進(jìn)場(chǎng)和施工暫設(shè) ；3、工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝 ；4、施工過(guò)程中的工程質(zhì)量監(jiān)督 從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序中，歸結(jié)起來(lái)的上述工作、可交付成果和費(fèi)用可以看出，本階段的主要風(fēng)險(xiǎn)：1、項(xiàng)目啟動(dòng)階段可交付成果的正確性及可行性研究報(bào)告項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)的正確性；2、產(chǎn)品定位準(zhǔn)確度；3、環(huán)境評(píng)估的準(zhǔn)確性；4、可替代產(chǎn)品研究深入度或可替代產(chǎn)品的可替代性；5、規(guī)劃設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)方案的先進(jìn)性、合理性、適用性；6、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金與項(xiàng)目規(guī)模、開(kāi)發(fā)節(jié)拍是否匹配；7、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位和項(xiàng)目產(chǎn)品實(shí)施中成本、質(zhì)量、進(jìn)度目標(biāo)及績(jī)效目標(biāo)協(xié)調(diào)協(xié)調(diào)度；8、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)管理理念、工作方式、管理能力、執(zhí)行能力是否滿(mǎn)足產(chǎn)品品質(zhì)對(duì)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的需求；9、地勘、初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀園林設(shè)計(jì)等單位所提供的服務(wù)是否與產(chǎn)品定位所需要提供的服務(wù)相匹配；10、項(xiàng)目選擇的施工單位和監(jiān)理公司提供的服務(wù)、材料供應(yīng)商所提供的成品和半成品是否與產(chǎn)品定位所需要提供的服務(wù)和產(chǎn)品的相匹配；11、執(zhí)行組織、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)溝通方式、溝通渠道、溝通工具是否與產(chǎn)品定位的適應(yīng)性。 從上述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段的主要風(fēng)險(xiǎn)中看出，前期可行性研究的真實(shí)性、可*性是第一風(fēng)險(xiǎn)，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目程序?qū)h(huán)境評(píng)估的法律程序擺在可行性研究批準(zhǔn)之后進(jìn)行的。作為一般開(kāi)發(fā)商的思維是，只要項(xiàng)目可行，征地、拆遷就開(kāi)始了，規(guī)劃也開(kāi)始了。待費(fèi)用已發(fā)生幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)時(shí)，環(huán)境評(píng)估才慢騰騰的出籠，才拿去報(bào)批。如果環(huán)境綜合評(píng)定不理想，開(kāi)發(fā)商就授意環(huán)境評(píng)詁公司作出對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有利的唯心環(huán)境評(píng)價(jià)，好拿到政府的批文?，F(xiàn)在相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，某地塊本來(lái)不適宜人居，卻偏偏都得到了政府批準(zhǔn)；某地塊所要建的廠，其生產(chǎn)過(guò)程和排泄物對(duì)周邊環(huán)境和居民都會(huì)造成影