龍湖集團_房地產項目開發(fā)全程案例庫_432頁.doc

案 例 庫龍湖地產 目 錄第一篇 研發(fā)類案例801 弗萊明戈外墻涂料出現(xiàn)色差的案例802 弗萊明戈面積計算的案例1103 對藍湖郡4期施工許可證辦理過程的分析和總結1404 弗萊明戈一期部分坡屋頂現(xiàn)梁的案例1705 芳樹晴川人行天橋結構計算與分析案例2106 紫都城四期樣板區(qū)圖紙案例2607 紫都城四期落水管定樣案例3508 藍湖郡湖西1組團地下室高窗的案例3909 紫都城四期戶門定樣案例4510 觀山水規(guī)劃驗收案例4811關于清波選擇項目景觀設計單位的案例4912 晶藍半島售樓部鋼構設計案例5113 晶藍半島示范區(qū)鋼構廊架案例5414 清波項目售樓部造價超標案例5515 林瀾藝墅地下車庫設計面積變更5616 我拿什么獻給你，我的市場58第二篇 工程部案例6317 觀山水南入口景觀水幕墻體拆除案例分析6318 關于紫都城花園陽臺空調護欄的反思6519 弗萊明戈一期部分坡屋頂現(xiàn)梁的案例6820 關于電氣工程將礦物絕緣電纜改為耐火型電纜的案例7321 芳樹晴川臨時箱變案例7522 觀山水舊樣板區(qū)拆除案例7723 關于觀山水塔機倒塌案例8024 關于紫都城三期百安居屋面鋼結構設計調整事宜8325（室外游泳池）土建與精裝修配合不當?shù)陌咐?526關于藍湖郡二期入戶門安裝的案例8727 藍湖郡三期鐵花欄桿安裝的案例8928關于對新引入的分供方管理的案例9029 關于觀山水會所及南入口雨水立管改動案例9230 關于水晶酈城三、四、五組團交房返修案例9331 紫都城110項目設計資源案例分析9532 觀山水9、10、11號樓陽臺找坡排水案例9833 藍湖郡三期23、25樓文化石色差案例10034 紫都城消火栓立管更改引發(fā)的思考10235 業(yè)主參觀工地看房受傷賠償案例外部引用10436 觀山水車庫風管安裝案例10537 西城天街一期平基土石方的案例10738 芳樹晴川景觀工程樣板區(qū)搶工案例10839 西城天街鋼材供應案例11040 觀山水生活陽臺鋁合金門帶窗改動案例11141西城天街門窗、幕墻工程案例11342 藍湖郡三期景觀種植土回填工程案例11443 觀山水風管標高影響車位銷售案例11744 藍湖郡三期消防驗收案例11945 關于晶藍半島項目一期護壁局部垮塌案例分析12046 晶藍半島項目污水處理案例12347 晶藍半島一期施工許可證辦理案例13348 辦理晶藍半島建設工程規(guī)劃許可證案例13549 辦理工程許可證“假付款”案例經(jīng)過及其啟示13650 晶藍半島售場水景池底黑色大理石變色的案例13851 林瀾藝墅地基處理方案變更14052 林瀾會所勞動力案例14253 西苑污水管線搶修案例145第三篇 計劃財務部案例14854 觀山水mini公寓（7、8#樓）產品定位及研發(fā)過程的思考14855 對紫都城4期項目整體計劃的總結和反思15056 對西城天街在開工之際提出設影院的反思15257 紫都城開閉所電源進線工程成本超過正常水平的總結和反思15458 從成本測算與實際成本的差異思考成本測算方法15759 紫都城開盤計劃延誤的分析和反思15860 計劃調整的陷阱16061 會簽了1個多月的會議紀要16262 林瀾藝墅戶式燃氣鍋爐選型案例16563 林瀾藝墅污水管線圖紙會審案例168第四篇 人力資源及行政部案例170第四篇 人力資源及行政部案例17064 復印機采購案例分析17065 重慶龍湖西街置業(yè)有限公司兩次行政處罰案例分析17366 關于駕駛員蘇宗清公車私用案例17567 別讓“福利”之風盛行17668項目管理培訓組織實施案例178第五篇 發(fā)展部案例18269 國土證辦理案例18270 林瀾藝墅人防報建188第六篇 造價采購部案例19171 關于采用邀標方式選擇設計單位的案例19172水晶酈城信報箱案例19973 水晶酈城一期的電纜供應事宜案例20174 先斬后奏為何遭重罰？20375 樣板房裝飾工程結算漏扣甲供材的案例20576 一字值萬金 落筆應慎重20777 由對古麗婭的表揚說開去210第六篇 營銷部銷售支持組案例21378 關于合同附圖的案例21379 工程施工圖與營銷合同附圖核對的案例21580 再談合同附圖的制作及審核21781 關于楓香圖戶型彩頁宣傳圖紙有誤的案例21982 銷售手續(xù)辦理案例22183 關于國土證年限的案例22384 整理辦理兩證過程及注意事項22585 香樟林變更登記費風波22886 錢的教訓22987 香樟林會所裝修竣工時間一再延期的分析23188 關于B-13業(yè)主雷友鋒付款計劃的案例233第七篇 營銷部銷售組案例23690 龍灣營銷推廣案例23691關于弗萊明戈合同附圖總圖標示錯誤的案例25592 紫都城1-10-2-104合同案例25893 產權證辦理案例26094 關于10月10日投訴的思考26295 十二月案例26596 沈雪勤女士購房分析：對客戶潛意識中特別關注的問題的挖掘和處理26797 售場銷、控、支流程案例關于C-3-3的案例26998 唐璽交房案例27199特殊客戶檔案273100 水晶售場燈具維修案例275101 人情和原則277102 王榮開接待案理281103 藍湖郡銷售案例284104 水晶酈城銷售組電話回訪工作案例286105 境外客戶退房案例關于PAK-SOON CHAN事件的案例288106 售場裝修體會290107 天街D1兒童房墻體整改案例291108 樣板房贊助物品管理的案例293109 樣板房物品采購管理流程優(yōu)化295110 萬喜接待案例296111 領獎風波300112 關于楓香庭周國隆業(yè)主合同變更的案例305113 楓香庭售場購買電視機案例308114 楓香庭業(yè)主懇談會電話通知案例309115 水晶靜苑交房現(xiàn)場硬件保障案例3111165 天街2號價格表案例313117 關于委托設計協(xié)議的案例316118 藍湖郡2-12-A1商鋪案例318第八篇 營銷部客戶中心案例320119 接待投訴和協(xié)商處理技巧320120 藍湖郡5-26-2業(yè)主報事升級案例322121 紫都城1-3-703業(yè)主報事升級案例330122 賠付處理中的效率原則334123 賠付處理中的略高原則337124 賠付處理中的客戶至上原則338125 綜合案例341126 委屈后的喜悅344第九篇 金科物業(yè)案例347127 使用“智能電表”的誤會347128 面對突如其來的“隱翅蟲”害349129 業(yè)主拒交物管費并要求降低其收費標準351130 工作安排與安全問題有沖突時該怎么辦353131 拾金不昧的保潔大姐355132 扭傷后的溫情356133 摩托車被盜事件357134 不顧傷痛，認真檢查每一班崗358135 對于違規(guī)事件的處理技巧360136 細節(jié)決定服務質量361137 未接房，業(yè)主是否應該借鑰匙363138 裝修工人弄臟公共場所地面不打掃怎么辦365139微笑服務在工作中366140放在寢室外走廊的鞋子遺失了，該物管公司負責嗎？368141 急客戶之所急369142 江邊躉船管理問題分析370143 增強責任心，擺正工作態(tài)度371144 崗位執(zhí)勤技巧372145 書面記錄備案的重要性373146 毗鄰建筑的維修影響了鄰里生活怎么辦375147 急匆匆搬家的租戶376148 偷車賊追捕未果，小區(qū)應如何規(guī)避377149 一場催費風波所引起的反思379150 一個煙頭背后的微笑381151 業(yè)主裝修家具堵占樓道怎么辦?383152 堅持原則、據(jù)理力爭385153 迅速反應，創(chuàng)造感動387154 拾金不昧的保潔工388155 做好細節(jié)、避免紛爭389156 失物錯領的啟示390157 安全責任保證書的簽訂392158 做好小區(qū)各項設施安全檢查工作393159 美容師394160 提醒客人保管好自身物品的重要性395161 物管公司應如何對業(yè)主的裝修進行監(jiān)管396162 如何對待和處理商戶的違規(guī)行為？398163 新業(yè)主搬家具遇到的麻煩400164 如何防范廢品收購人員順手牽羊402165 接房未入住的物管費該怎么收404166 迅速反應，跟進服務，創(chuàng)造感動405167 保潔員接管多媒體開關工作407168 樣板房小物品丟失引起的思索409169 都是“群發(fā)”惹的禍410170 出租房物業(yè)服務費由誰承擔412171 車庫值班崗的“委屈”413172 電纜線被盜事件的啟示414173 如何做好小區(qū)進出人員的控制416174“不怕冷”的班長417175 業(yè)主有了成見怎么辦。418176 執(zhí)勤過程中的技巧419177主動服務、創(chuàng)造感動420178 在建小區(qū)安全防范應從何著手421179 抓住業(yè)主的心理，適時提供幫助422180 回填層水未放干，引起衛(wèi)生間漏水423181 樣板房電梯困人事件424182 惱人的“斷路器”425183 護衛(wèi)隊員如何處理突發(fā)事件426184 綠化公司與物管公司責任劃分不清時，怎么辦？427185 訪客無理拒登記，冒充業(yè)主強登樓428186 親屬駕車要外出 靈活處理受稱贊429187 溫暖的大年夜431188 都是空中花園惹的禍432第一篇 研發(fā)類案例01 弗萊明戈外墻涂料出現(xiàn)色差的案例【事件簡述】在弗萊明戈23#、25#樣板樓外墻涂料的施工過程中，發(fā)現(xiàn)應該是同一個顏色的23#樓和24#樓的主要墻面顏色出現(xiàn)了較為明顯的色差，整個23#、25#樓的效果沒有之前施工的24#樓的外墻涂料效果好，部分業(yè)主也因此對項目品質提出了質疑。經(jīng)過相關人員研究，決定僅對23#、25#樓部分外立面線條及墻面顏色進行調整，在大面積施工前再次進行調樣比較。對這一案例的原因分析及改進措施：一、在效果控制、封樣方面本次造成色差的最主要的原因在于更換了涂料廠家：樓棟涂料廠家說明研發(fā)部封樣經(jīng)過24樣板樓涂料施工單位 研發(fā)部第一次封樣樣板實施單位2325杜克大規(guī)模施工前招標中標單位，造價部推薦的替代廠家先后提供5次材料小樣，在質感上均沒有達到自然的效果，但是考慮到價格因素，加之二者小樣顏色比較接近，研發(fā)部最終還是接受使用杜克涂料。分析STO和杜克兩家廠家的涂料效果差異成因，主要在于：、外墻涂料是質感涂料，在不同光線、不同顆粒的情況下顏色效果都會有差異。成熟的涂料廠家，在進行顏色調試時，都是由專業(yè)色彩師在各方面環(huán)境完全相同的情況下進行不同角度的比較。而我們在確定采用杜克材料樣板替代時，沒有在同樣的情況下（如同樣粒徑、同樣施工工藝、同樣的基層、同樣的施工厚度等）將材料小樣與已封樣的涂料樣板進行多角度（各種光線、各種環(huán)境等）對比后再次封樣。、我們在進行替代涂料與封樣涂料的對比時，使用的是小樣比較，視覺誤差造成小樣上顏色差不多，但大面積施工后色差增強。3、不同廠家質感涂料的粒徑配比不一樣，涂料配方不一樣（杜克的涂料較稠、偏暗），施工工藝不一樣，均導致施工后的效果出現(xiàn)差異。綜上所述，在外墻效果控制上，研發(fā)部應以第一次封樣的樣板效果為準；如因客觀原因不得不使用替代廠家的產品，必須分析并對比所有影響效果的因素才能做出選擇。在外墻涂料的選擇上則必須遵守在現(xiàn)場做實體樣板施工，并進行多角度對比后才能確定再次封樣。二、在廠家的選擇方面本案例中，廠家更換的關鍵因素在于，在弗萊明戈大規(guī)模外墻涂料施工招投標中（此時樣板樓施工封樣已完成），報價高于杜克報價約20元/平方米（分別為61.75元/和41.20元/）。巨大的價格差異，一方面決定了我們的選擇；另一方面，客觀上兩家單位的施工工藝、材料上也必然存在差距。在這種情況下，要求研發(fā)部的項目專員清楚地認識到，在對外墻顏色效果要求非常敏感的項目中，如本案例中的弗萊明戈項目，樣板樓色彩是經(jīng)過多次調試才達到項目控制的效果標準，其材料配方、施工工藝對最終效果有著非常大的影響。因此，在此類項目選擇樣板樓施工單位時，研發(fā)部應提請造價采購部，將后期大面積使用因素考慮進去，盡量保證樣板施工和后期大面積施工招標一并完成；同時，在招標的價格對比中，應綜合考慮不同單位的材料成分及質量、施工內容、施工工藝和施工效果。否則，在此類項目中，大面積施工開始后再更換廠家，后期會浪費大量的人力物力，同時效果還不能得到保證。三、合理的施工工期方面23#、25#樓原定于6月25日開放，由于各種原因提前至6月10日開放，所以施工工期非常緊張，整個涂料的施工工期只有6天，上一道工序沒有全部完成（如打磨或干透）就進行下一道工序的施工，也會造成涂料的顏色出現(xiàn)偏差。對因客觀原因造成的項目工期壓縮，研發(fā)部的項目專員應積累經(jīng)驗，對可能造成的效果偏差有充分的預見性，并通告相關部門，采取相應的措施，將此類影響控制到最小范圍。02 弗萊明戈面積計算的案例【事件簡述】：計財部2005年10月28日版“藍湖郡三期銷售指標”中，住宅建筑面積為89286m，套內面積為85424 m，公攤率為4.52（計財部以研發(fā)部提供的初步設計階段的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎進行的測算）。銷售前營銷部委托測算后提供的“弗萊明戈預售面積統(tǒng)計”中，住宅建筑面積為90014.75 m，套內面積為80905.13 m，公攤率為11.26（營銷部以研發(fā)部提供的施工圖設計階段的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎進行的測算）。營銷部委托測算的套內面積比計財部10月28日版測算的套內面積少了4518.87平方，導致實際銷售回款相比預計銷售回款減少了近1520萬元。因研發(fā)部在初設階段提供的數(shù)據(jù)錯誤，在施工圖階段的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也沒有及時提供給計財部，導致計財部對該項目的預期回款相比項目實際可回款差1520萬元。給公司資金調配及高層決策等帶來了困擾。【原因分析】：1、研發(fā)部沒有及時、準確提供相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)藍湖郡三期是龍湖開發(fā)的第一個花園洋房項目，在前期設計過程中方案改動較多，導致面積統(tǒng)計的版本也很多，項目負責人沒有及時和計財部保持緊密的聯(lián)系，導致提供給計財部的參考數(shù)據(jù)是不及時、不準確的（計財部是以研發(fā)部提供的初步設計階段的統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎進行的相關測算）。2、設計院統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算錯誤在初步設計階段，設計院沒有進行準確的建筑面積和套內面積的計算，只是進行了大概的框算，導致建筑面積和套內面積出入比較大。當時處在報建階段，由于建筑面積的出入較大，報建工作有過幾次反復，但當時研發(fā)部沒有對面積影響銷售指標的問題引起重視，也沒有及時與計財部保持緊密聯(lián)系。3、設計更改和優(yōu)化導致面積的變化在初步設計開始階段，有些車庫和住宅在負一層交界的地方是按車庫面積進行統(tǒng)計的，由于設計更改，最后有些面積算入了住宅建筑面積。在初步設計階段，因為設計院是按層進行的框算，落到負一層車庫的樓梯間是沒有算入住宅建筑面積的，最后考慮到居住舒適度和對銷售有利的原則增加了一些直接從車庫進入樓梯間的入口，這些改變都導致了公攤率會增加。4、規(guī)劃部門和房屋測量部門的計算方法不同導致計算誤差例如規(guī)劃部門一般將外墻全部作為套內面積計算，而房屋測量部門只算到中軸線，這個計算方法的不同可能導致幾千平方米的計算差別。【改進措施】：1、與計財部保持緊密聯(lián)系由于在設計過程中出現(xiàn)設計更改幾乎是不可避免的，所以一旦發(fā)生面積指標的變化就應及時與計財部保持緊密聯(lián)系，及時通報計財部。2、在施工圖設計階段設置一個控制節(jié)點由于公司規(guī)定只需要在方案和初步設計階段提交項目成果，所以經(jīng)常會認為施工圖設計階段不需要提交什么成果了，經(jīng)常會忽略應提交計財部最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，用制度來進行約束可能效果會好得多。如果前期需要比較準確的面積計算，可能的話也可以委托權威的面積計算部門房管局測量所提前介入進行面積測算。3、計財部在做項目經(jīng)濟測算時，應以營銷部提供的數(shù)據(jù)為準來進行測算畢竟設計院不是專業(yè)、權威的面積計算部門，只能提供大概的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來進行參考，而且設計院的計算方法和房管局的計算方法有細小的差別，而營銷部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來自房管局測量所，是權威的面積計算部門。【總結】：1、應充分認識到面積指標統(tǒng)計的重要性應該認識到面積指標不僅僅關系到報建，而且影響到住宅的銷售定價、公司的回款計劃、項目的收益率等很多關鍵的節(jié)點。所以在前期應及時和相關部門保持緊密的聯(lián)系，保證信息傳遞的及時性與準確性。2、提高對問題的預判能力比如在設計院初期提供很低公攤率統(tǒng)計數(shù)據(jù)的時候，就應該及時判斷這是不可能的，而不應該僅僅對數(shù)據(jù)表示懷疑但是依舊加以利用。3、應提高全局意識、全面考慮問題作為研發(fā)項目專員，不能說施工圖完成了就萬事大吉，應經(jīng)常跟蹤關心有關該項目的成本測算、銷售、施工、接房、業(yè)主反饋等過程。03 對藍湖郡4期施工許可證辦理過程的分析和總結工作內容切作方案設計、初步設計、施工圖設計；方案上會、規(guī)劃、消防、環(huán)保、防雷、園林和人防報建審查；施工招投標；安檢、質檢備案；規(guī)劃許可證和施工許可證辦理；團隊成員王露、周川、徐遠林、胡劍、俞尾銀、張玉婷、古麗婭、周世艾、吳杰人、何建偉、董絳、楊永席（一）設計工作設計圖紙是報建的重要道具，為了在最短的時間內取得符合報建條件的圖紙，研發(fā)部王露、胡劍根據(jù)報建計劃的安排，與設計方談判、協(xié)調，將報建組反饋的政府信息及時輸入圖紙設計，夜以繼日地指導并督促設計院出圖。藍湖郡四期方案設計單位為深圳華匯，但蓋章卻在天津。為了提高圖紙的準確性和縮短圖紙蓋章周期，通過協(xié)調，設計方派設計師及印章管理員飛往重慶，在重慶直接出圖、蓋章，而出圖方也采取多家合作的方式，確保圖紙及時供應。（二）、報建工作研發(fā)部報建組周川、徐遠林在此次報建工作中的表現(xiàn)堪稱完美。在方案、初設、施工圖審查過程中，涉及到規(guī)劃、面積核算、消防、環(huán)保、防雷、園林、人防等多個部門，但從申報到最終全部取得批復意見，幾乎在16小時內完成。這種非常的速度得益于在報建前，周川、徐遠林與部門、公司相關支持同事（楊永席經(jīng)理、董絳經(jīng)理等）一起，拆分報建節(jié)點，分析重點難點，集中優(yōu)勢資源，重點突破，如在初設審查階段，遇到節(jié)能復核攔路虎，楊永席經(jīng)理利用資源使程序簡化，縮短報建周期；董絳經(jīng)理利用與職能部門經(jīng)辦人的良好關系，有力的推進了工作。經(jīng)過縝密的安排和布署后，報建工作的神速體現(xiàn)在：在消防初設意見還沒有取得的情況下，就先行取得了消防施工圖備案意見；在藍湖郡項目揚塵、渣土清運對報建工作不利的影響下，突破環(huán)保局關鍵環(huán)節(jié)，取得了環(huán)保書面意見；在施工圖還沒有審查的前提下取得了面積核算報告書；在不具備放線的前提下1天內取回放線成果和驗線回單創(chuàng)造了6月26日（星期一）取得藍湖郡四期方案批復，6月30日（星期五）取得建設工程規(guī)劃許可證的報建新記錄！這種在特殊時期的突破能力為公司贏得了時間與機會?。ㄈ?、招投標工作在研發(fā)部先期設計及報建的過程中，造價采購部為了確保招投標時間不影響施工許可證的取得，密切關注項目經(jīng)濟技術指標的變化，根據(jù)報建進度，預估建設工程規(guī)劃許可證辦理時間，提前進行了項目造價水平的商定，分析考慮本次招標可能給公司帶來的經(jīng)濟及法律風險，與律師進行多次交流并尋求規(guī)避合同風險的方法，完成了招標文書的編制與交底，并安排投標單位提前進行投標文件的編制，縝密布署招投標工作的各個環(huán)節(jié)。同時與經(jīng)開區(qū)招標辦進行了多次的交流溝通，憑借以往招標與招標辦所積累的“龍湖信譽”，在不具備規(guī)劃許可證及施工圖審查報告的兩大招標報建要件的情況下，完成了招標報建、開評標時間確定、組織了開標、評標等一系列招投標工作。在平常前期手續(xù)齊全的情況下，從招標報建到開標都需要1522天的招標周期的招標工作，這次在短短的幾天之內完成了，也是開了招投標工作的先例，為后續(xù)工作爭取了時間；（四）、施工許可證辦理工程部為快速取得建設工程施工許可證，提前與施工單位，監(jiān)理單位協(xié)商，重點跟蹤過程中每一個容易出錯的環(huán)節(jié)，在招投標前，工程部資料已準備完畢。因為招投標手續(xù)辦理先于規(guī)劃許可證的取得，在建筑面積上有所調整，7月3日（星期一）一早張玉婷和俞尾銀一起到建管站落實建筑面積，更改報建及招投標資料相關數(shù)據(jù)，并與建管站財務室聯(lián)系，提前取得繳款書。項目部利用招投標公示2個工作日，跟蹤完成了建管站資料的內部流轉及所有費用的繳納，并在公示完成的第一天7月5日，即取得藍湖郡四期建設工程施工許可證。這是一次完美的配合，藍湖郡四期建設手續(xù)的成功辦理，得益于項目團隊每一位成員的無私奉獻，也得益于每一位項目團隊成員不循常規(guī)，勇于突破。每一個人身上都體現(xiàn)出強烈的團隊協(xié)作精神，每個環(huán)節(jié)都有專人跟蹤，每個環(huán)節(jié)都有人前期介入，完美的配合與及時的補位，確保了藍湖郡四期最終順利取得了建設工程施工許可證。在這個過程中，龍湖團隊的優(yōu)秀精神再一次得到了充分地展現(xiàn)，每一個成員身上都充滿了使命感，面對困難，勇敢突破，不斷調整工作方法與思路，及時反饋，依靠團隊的力量最終完成了幾乎不可能完成的任務！04 弗萊明戈一期部分坡屋頂現(xiàn)梁的案例【事件簡述】：2006年5月，研發(fā)部和項目部在弗萊明戈23#樓進行施工中間過程檢查時，發(fā)現(xiàn)在頂層戶型客廳和臥室的坡屋頂中出現(xiàn)了現(xiàn)梁，客廳梁較為雜亂，且客廳、臥室均出現(xiàn)了一根斜梁的最低點離樓面只有2.75米的情況（見下圖），與我司設計任務書中“主要功能房間不能現(xiàn)梁”的要求嚴重不符。經(jīng)研發(fā)部、項目部、營銷部協(xié)商討論，決定對未施工但存在此類問題的樓棟立即進行設計更改，消除客廳梁雜亂和客廳、臥室現(xiàn)梁且高度過低的情況。但因坡屋面結構的復雜性，設計院、項目部、研發(fā)部經(jīng)過多次討論，設計院于6月7日完成了大部分芳樹晴川的坡屋面施工更改圖，6月16日完成了弗萊明戈未施工棟號的坡屋面施工更改圖，6月18日完成了弗萊明戈已施工樓棟的坡屋面施工更改圖。但此時，研發(fā)部與項目部的同事發(fā)現(xiàn)有10棟（共計34套）現(xiàn)梁樓棟樓面結構已施工完成，更改會存在較高的返工費用。而這些現(xiàn)梁的問題并未違反規(guī)范的要求（規(guī)范規(guī)定：坡屋頂離樓面2.2米以上可計算建筑面積，弗萊明戈現(xiàn)梁的高度遠遠高于這一高度）。在整改與否的取舍間，負責的同事產生了動搖。在這種情況下，研發(fā)部與項目部邀請營銷部藍湖郡銷售組、營銷部客服中心、項目負責人等相關人員到現(xiàn)場進行評判；6月20日，由研發(fā)部組織，研發(fā)部、工程部、營銷部、造價采購部、物業(yè)公司相關人員再次到現(xiàn)場進行討論。經(jīng)過反復交流后，大家統(tǒng)一了認識，現(xiàn)梁問題并非僅僅是違背規(guī)范與否的問題，而是企業(yè)標準的問題。既然在過程中發(fā)現(xiàn)產品未能達到公司的企業(yè)標準，那么就應該整改，不能向客戶提供不符合龍湖標準的產品。在這一過程中，值得我們總結的地方有:1、對公司標準的認識。在弗萊明戈的項目中，公司標準“主要功能的房間不能現(xiàn)梁”是清晰的，也明確地在任務書、設計管理中提了出來。但是從設計、設計管理到施工管理的復雜的過程中，不同的人對標準和該標準的目的有著不同的認識，比如：（1）設計院的建筑設計師是非常清楚這一標準的，但坡屋頂?shù)慕Y構設計師并不清楚這一標準，導致設計失控； （2）研發(fā)部建筑專業(yè)的項目專員是非常清楚任務書提到的這一標準，在建筑圖中也注意到了這一問題；但是花園洋房坡屋頂現(xiàn)梁問題在結構圖中才體現(xiàn)出來。而研發(fā)部的結構工程師并不清楚這一標準，在審圖時沒有發(fā)現(xiàn)這一問題；（3）現(xiàn)場的項目工程師并不清楚這一標準，在審圖時，工程師發(fā)現(xiàn)這一現(xiàn)象，但是以施工過的香樟林為標準，弗萊明戈的現(xiàn)梁既未違反規(guī)范，也比香樟林現(xiàn)梁問題好得多，因此，也沒有人對此提出異議。（）發(fā)現(xiàn)問題后，因要產生整改費用，動搖了整改的決心，而忽略了企業(yè)標準對產品的意義“要提供符合龍湖標準的產品給客戶”。因此，作為標準的制定者或牽頭執(zhí)行部門，一定要理清各個控制環(huán)節(jié)，將統(tǒng)一的標準傳遞到位，讓每一位參與控制的人員都清楚同一個標準，同時，在過程中要堅定不移地貫徹執(zhí)行這一標準，才能將產品的質量控制到位。2、現(xiàn)場問題處理一定要看準目標，果斷處理。處理的時間越長，成本越高。弗萊明戈現(xiàn)梁問題的解決，從發(fā)現(xiàn)問題到解決，前后有一個多月的時間，原因是因為對標準認識不清，一直想從規(guī)范的角度論證不進行整改。但是造成的客觀后果是，施工階段進行得更深入，再整改會造成更大的經(jīng)濟損失，而且對工期也有影響。3、標準（含設計、施工、交房）的制定和維護是一項長期的工作。每一個項目（尤其是第一次做的產品業(yè)態(tài)，如本案例中的花園洋房），都應該對已經(jīng)成形的企業(yè)標準進行回顧。經(jīng)過梳理，現(xiàn)梁的標準基本成形：廚房、衛(wèi)生間、儲藏室、衣帽間等次要使用空間可接受現(xiàn)梁，客廳、餐廳、臥室等主要使用空間不得現(xiàn)梁（迫不得已的話應滿足高度要求、梁應比較規(guī)整），客廳和餐廳的分界處、陽臺、過道等部位可有限度接收現(xiàn)梁和標準。4、完善各種業(yè)態(tài)設計審圖的重點：在花園洋房的設計管理中，坡屋頂現(xiàn)梁問題是容易忽視的重點問題。所以設計審圖中，不僅要注意平層現(xiàn)梁的問題，對不涉及到戶型使用、套內分隔的頂層屋面現(xiàn)梁問題也應列為重點。5、研發(fā)部設計管理建筑與結構由不同的人員進行，但是對其中可能涉及交叉的地方要及時溝通和交流，不要出現(xiàn)審圖的真空地帶。05 芳樹晴川人行天橋結構計算與分析案例一、事件簡述：2006.6，研發(fā)部結構工程師孫翔在審查芳樹晴川人行天橋結構施工圖時，對設計圖紙中設計師的取值提出疑問。通過對計算書中計算模型、參數(shù)的分析，研發(fā)部的相關人員與設計院的結構設計人員及結構負責人進行了反復的交流和溝通，針對計算模型、參數(shù)、規(guī)范構造措施等問題進行了層層分析。雙方在經(jīng)過激烈的探討后，就上述問題達成了一致，對人行天橋結構施工圖的荷載取值，梯道寬度、鋼材等級等方面進行了調整，人行天橋鋼結構用鋼量比原來減少25噸，節(jié)約成本約十幾萬元。二、對芳樹晴川結構施工圖的分析過程（一）芳樹晴川人行天橋原結構施工圖參數(shù)芳樹晴川人行天橋橫跨金開大道，橋面寬4m，全長24.25m+17.5m，兩側梯道寬3.0m，腹板鋼箱梁，箱梁梁高1.1m，底寬1.6m，頂寬4.0m，天橋梯道為鋼箱梁式梯道。天橋箱梁除中橫隔板、縱向加勁肋采用Q235鋼外，其余均采用Q345鋼。人群荷載5.0kN/m2，鋼箱梁頂板和底板鋼板厚度14mm，腹板厚度12mm，加勁肋間距每隔1.5m設一處。最終整體結構用鋼量為55（天橋結構）+16（梯段結構）=71噸。（二）對設計結果的分析及疑問：我們首先從設計的合理性分析，提出以下幾個疑問：1、關于荷載取值，規(guī)范并沒有規(guī)定人行天橋人群荷載5.0kN/m2；2、關于梯道寬度，規(guī)范規(guī)定兩邊梯道寬度總和大于橋面寬度的1.2倍，因此取3.0m顯然過寬；3、鋼箱梁高度1.1m，約為跨度的1/22，按規(guī)范規(guī)定，取到1/30仍然是可以滿足規(guī)范要求，即鋼箱梁高度大約800mm；4、天橋箱梁除中橫隔板、縱向加勁肋采用Q235鋼外，其余均采用Q345鋼（II級鋼）是否合理？5、鋼箱梁頂板和底板鋼板厚度14mm，腹板厚度12mm是否偏厚？6、加勁肋間距1.5m是否過密？（三）對結構計算書的分析和疑問提出以上疑問后，我們要求設計院提供計算書并在審核計算書時，進一步發(fā)現(xiàn)了以下幾個問題：1、設計院天橋結構計算模型采用彈性理論計算（簡單的說就是變形和內力成正比關系），鋼箱梁截面沒有假定為一剛性面，計算結果箱梁各部位變形相差很大，顯然與正常使用狀態(tài)下的實際情況不相符合。2、天橋的最大豎向最大位移值為109mm，而根據(jù)城市人行天橋與人行地道技術規(guī)范（CJJ69-95）3.5.2條及3.5.3條，梁板式主梁跨中允許的豎向最大撓度不應超過L/600，也就是說，芳樹晴川人行天橋結構跨中最大變形值不能超過40.4mm。3、在恒載和全部人群荷載作用下的最大屈服應力為210 mpa 285.63mpa 310 mpa(Q345鋼材的強度設計值)從城市人行天橋與人行地道技術規(guī)范（CJJ69-95）3.5.2條及3.5.3條可以看出，芳樹晴川人行天橋結構的變形如果達到109mm時，早已破壞。由于天橋在施工和使用過程中不可能出現(xiàn)如此大的變形，因此根據(jù)彈性理論（設計院采用的計算理論）計算，結構也不可能出現(xiàn)285.63mpa的應力。（四）與設計院的交流從設計的角度而言，設計院并沒有計算上的錯誤，只是設計的立足點不一樣，采取了比較保守的算法。孫工帶著疑問，采取與設計院的設計人員就天橋結構的計算模型、荷載取值、計算理論、規(guī)范構造措施等方面展開了“學術”交流的方式，反復溝通，最終設計院總工認同了我們的建議，對天橋的結構重新計算并對施工圖進行了優(yōu)化，改進措施如下：1、關于荷載取值，人行天橋人群荷載由5.0kN/m2改為4.4 kN/m2；2、關于梯道寬度，由3.0m改為2.5m；3、鋼材等級由Q345鋼（II級鋼）改為Q235（I級鋼）鋼；4、鋼箱梁頂板和底板鋼板厚度由14mm改為12mm，腹板厚度由12mm改為10mm；5、加勁肋間距由1.5m調整為2.0m；6、另外，加勁肋的截面高度也作了相應的調整。7、梯道由鋼箱梁結構改為鋼筋混凝土結構；通過以上的優(yōu)化，芳樹晴川人行天橋鋼結構用鋼量從71噸降至45.8噸，節(jié)約成本十幾萬元。另外，需要說明的是，修改后的施工圖，鋼箱梁高度仍然是1.1m，主要是考慮到人行天橋結構的安全是由“剛度”控制，而不是強度控制，因此加大截面極大的利于結構的穩(wěn)定，而若將截面高度從1100mm降至800mm，則天橋結構的穩(wěn)定性將大大降低，而用鋼量減少不大。最終，在這一點上，我們尊重設計師的考慮，未將截面高度改為800mm。三、總結和思考：1、成本控制觀念本案例中，研發(fā)部的結構工程師孫翔是一名新員工，除了對規(guī)范的熟悉和自身的專業(yè)經(jīng)驗外，公司在鋼結構設計審查方面尚無全面完整的設計標準。但是他通過對公司“善待你一生”理念的理解，始終把用好客戶的每一分錢當作自己設計管理中的一條基本原則，所以在判斷和分析應運用的設計依據(jù)和設計理論時，做出了正確的取舍，并且也為后期說服設計院打下了基礎。2、結構專業(yè)設計管理重點作為甲方的專業(yè)技術人員，在進行設計管理時，必須具備結構概念設計的能力，清晰各種結構控制其安全性和經(jīng)濟性的主要控制點在哪里：（1）本案例中，從安全性的角度，由于鋼結構人行天橋控制結構安全性的因素是剛度（控制變形）而不是強度，所以采用Q345鋼不能在結構剛度上得到加強，而材料的強度又不能發(fā)揮優(yōu)勢，造成不必要的浪費。（2）從經(jīng)濟性的角度，甲方要追求合理的成本，而不是一味的考慮節(jié)約。本案例中，如果將鋼箱梁的高度由1100mm改為800mm，成本的節(jié)約大約是整個工程的2%，但天橋結構的穩(wěn)定性可能削弱20%甚至更多。所以最終并沒有采用這一措施。3、與分供方的溝通設計是一項系統(tǒng)、專業(yè)性很強的工程，而設計院的設計人員有時也是這方面專家，作為甲方的技術管理人員，在與設計院的設計師交流時，應當報以虛心學習的態(tài)度，以交流、探討的方式進行，以理服人，才能達到雙方的共贏，實現(xiàn)項目的設計優(yōu)化。否則，以甲方身份硬壓或直接以甲方的專業(yè)水準為設計上限，會造成雙方溝通不暢，最終的結果會對公司項目不利。在本案例中，當我們提出疑問的最初，設計師并不接受我們的觀點，通過研發(fā)部專業(yè)工程師和項目專員等同事的反復溝通和交流，針對工程的計算模型、計算參數(shù)的選取等問題展開充分的“學術”討論，在保證信息傳遞到位的同時，考慮設計師們在溝通過程中的感受，在討論中雙方互相說服，最終雙方各有讓步，達成一致，使該項目的鋼結構設計圓滿完成。06 紫都城四期樣板區(qū)圖紙案例一、事件簡述：紫都城四期樣板區(qū)圖紙，從9月3日研發(fā)部向項目工程部提供圖紙以來，到10月6日研發(fā)部、項目工程部相關人員共赴深圳，與設計院共同解決圖紙問題，歷時一個月，其間研發(fā)部與項目工程部就“圖紙能否滿足現(xiàn)場施工，圖紙有無問題”反復出現(xiàn)爭議，促使了我們對研發(fā)部與項目工程部的配合、對設計的管理問題進行深入的思考和總結。事后，我們利用研發(fā)部和項目工程部在這一事件中發(fā)布的公開信息，對事件經(jīng)過還原并對各個環(huán)節(jié)再次進行分析，以期找出問題的成因，總結經(jīng)驗和技術措施，更好地推動項目的進程。443 / 443二、事件公開信息追溯（一）從研發(fā)部與項目工程部的配合的角度序號事件公開信息相關記錄及顯示的關鍵問題點評19.3，研發(fā)部向項目工程部提供樣板區(qū)全套施工圖（電子版），用于圖紙會審。公開信息1、按照公司既定流程，施工圖審查分為過程中審查、施工圖外部審查、施工圖內部審查、施工圖設計交底及圖紙會審（會同施工單位、監(jiān)理單位一并進行）幾個環(huán)節(jié)控制。但在目前各個項目的實際操作中，因項目時間緊張，施工圖內部審查這一步驟常常與設計交底及圖紙會審步聚合并進行。雖然節(jié)約了時間，但是不可避免在這一關鍵環(huán)節(jié)的控制力度會減小，同時流程上對應該如何進行審查沒有明確的操作指引，在一定程度也形成各個項目負責人操作程序和標準不一樣的現(xiàn)象。2、從紀要上看，各方對圖紙的審查比較充分，且就相關意見達成一致，會審目的達到。但是從研發(fā)部9.10收到的圖紙會審紀要來看，該圖紙會審紀要沒有參會各方的簽字認可，該份紀要尤其是對外的有效性上打了折扣。、研發(fā)部對項目部提出的缺安裝圖紙沒有明確的答復意見。將問題留到后面解決，也為后期的爭執(zhí)埋下導火索。29.5，由項目工程部組織，深圳華匯、研發(fā)部建筑和專業(yè)工程師、監(jiān)理單位、施工單位參與，召開了“龍湖.紫都城四期7#樓工程主體設計交底及圖紙會審會議”“紫都城四期7#樓工程主體設計交底及圖紙會審會議紀要”顯示：對9.3圖紙各個部門提出許多修改意見或疑問；項目工程部在紀要中提出“缺空調室內室外機設計到位圖紙”。約定會后修改，重新提交圖紙39.13，研發(fā)部向項目部提交修改后的樣板區(qū)全套施工圖。從研發(fā)部反饋的信息，相關負責人審圖后認為，該圖對9.5交底內容修改到位。此版圖紙為第一次集中修改后的圖紙，但研發(fā)部在將圖紙交給工程部后，未對此版圖紙進行交底或答疑，從后續(xù)事件發(fā)展情況來看，如果這一環(huán)節(jié)控制到位，應該避免很多爭執(zhí)。序號事件公開信息相關記錄及顯示的關鍵問題點評49.139.18，項目工程部過程中時有信息反饋：研發(fā)部提供的9.13版本圖紙未對9.5交底問題進行修改。公開信息1、此時，研發(fā)部、項目工程部對圖紙認知產生重大了差距，且因為項目工期緊張，涉及對現(xiàn)場施工的影響問題，屬于緊急事項，必須立即解決。59.139.19期間，研發(fā)部由建筑組牽頭、專業(yè)組、設計院參與，對9.13圖紙和9.5圖紙核對和會審。研發(fā)部反饋的信息： 9.13圖紙對9.5的會審意見已修改到位。應該可以滿足當時現(xiàn)場施工的需求。同時，深圳華匯也對 “110項目圖紙會審紀要答復逐條進行答復，答復記錄顯示圖紙修改到位。1、 組織核對圖紙是及時正確的舉措;2、 但作出“可以滿足現(xiàn)場施工需求”的結論后，沒有及時跟項目工程部確認并達成一致，以至于這個問題成為雙方后來產生分歧的焦點之一。69.20下午3：30，項目工程部召開“110項目施工圖紙進度及外墻保溫方案討論會”，會上集中暴露了研發(fā)部與工程部對圖紙問題的分歧。OA紀要顯示：紀要初始版、校稿版及研發(fā)部的會簽意見顯示雙方對此問題并未達成一致也未反映到校稿版中。其焦點問題集中在：1、9.13圖紙究竟對9.5圖紙修改到位與否;2、圖紙對現(xiàn)場施工有無影響;（1）項目部堅持認為：“研發(fā)部提供2006.9.13電子版本圖紙仍然是2006.9.5版本，設計院未加任何修改；”“原確定的2006.9.20版本施工圖未提交，現(xiàn)場施工進度受一定影響。”（2）研發(fā)部堅持認為：9.13版已對9.5提出的問題修改到位;“會議上明確：目前現(xiàn)場施工未受影響，擔心可能會影響基礎以后的施工進度。需研發(fā)部在9.26前提供修改完善的施工圖?！?、 會議管理不到位：從該份紀要顯示的內容來看，這次會議就相關問題并未達成一致，會后也未針對有爭議的問題再次進行溝通。為后續(xù)雙方繼續(xù)爭論埋下伏筆。2、 紀要校稿版中提出了圖紙的版本號涉及：0913版、0915版、將要提供的0920版和0922版圖。通過分析，工程部所指的0915實際是研發(fā)部提供的0913版文件；后續(xù)0920版文件也發(fā)生類似的術語不一致的情況，這在某種程度上也影響了雙方在溝通和理解上迅速地達成一致。序號事件公開信息相關記錄及顯示的關鍵問題點評79.21上午9：56，研發(fā)部建筑組在征得設計總監(jiān)同意后，與設計院取得聯(lián)系，將設計院當時手中最新的圖紙版本“9.16”電子版本發(fā)給項目工程部。QQ發(fā)文記錄1、 記錄顯示，研發(fā)部在傳送題目標明為“9.16”圖紙時，QQ上未作書面說明，說明該版文件與之前文件的差異和用途。2、 事實上，0916版圖與0913圖紙為同一版圖紙，只是設計院在正常的設計進程中，對圖紙細微部分進行了調整。8該版“9.16”圖紙基本上得到項目部的認可，認為其已對9.5提出的問題進行修改，工程部公開信息“簡報案例”：“2006.9.16研發(fā)部提供修改后樣板區(qū)全套電子版施工圖，2006.9.21提供紙質版施工圖，該部分圖紙建筑部分基本更改，但安裝圖紙仍然沒有（現(xiàn)場預留、預埋無法施工）”；1、圖紙版本雙方表述方式異致理解不一致的情況依然存在：（1）0916版是設計院標于圖紙文件夾上的名稱，但是并非研發(fā)部9.16提供給項目部的圖紙；（2）所有紙質的圖紙都是研發(fā)部根據(jù)設計院發(fā)過來的電子文檔，由出圖單位曬出來。因此紙質版本號也應與電子文件的名稱對應。但是這一文控中最基本的常識，因為遠程設計控制中過程文件太多由項目專員直接轉手造成了圖紙標識不清的情況。2、工程部再次提出缺安裝圖紙的問題，根據(jù)事件發(fā)展的后續(xù)情況來看，該問題并不難解決，關鍵是研發(fā)部與工程部經(jīng)辦的雙方人員并未及時就這一問題進行深入的研討或尋求其他有經(jīng)驗的人員協(xié)助解決，繼續(xù)讓這一問題存在并擴大影響。序號事件公開信息相關記錄及顯示的關鍵問題點評89.22下午3：00，研發(fā)部建筑組組織，專業(yè)組參加、項目工程部參加，召開了“110外裝材料協(xié)調會及7樓施工圖圖紙情況交流會”，會議目的之一就是消除雙方對圖紙的認知差異，了解現(xiàn)場亟需解決的問題，以推動項目正常進展。OA紀要顯示該次會議雙方仍未就圖紙和現(xiàn)場需求的安裝問題達成一致，最終該紀要被研發(fā)部曹經(jīng)理駁回。1、研發(fā)部認為060920版本施工圖可以滿足現(xiàn)場施工需要；2、工程部認為“060920版施工圖僅滿足土建現(xiàn)場施工；”“對于安裝預留預埋圖，研發(fā)部在9.26前提供以不影響主體施工為原則；”1、會議管理不到位：從該份紀要顯示的內容來看，雙方就很多方面的問題都還有爭議，會議組織者并未就這些問題一一落實并解決，所以導致最終該份紀要被駁回。2、此時，雙方雖然對圖紙的認識不清楚，但基本對0920版圖紙對9.5意見修改到位達成一致。3、工程部再次提出現(xiàn)場安裝預留問題。但是研發(fā)部仍然沒有重視這一問題的提出，其實這一問題的解決并不復雜，因為在該設計階段，完整的安裝圖不可能出來，根據(jù)我們以往項目藍湖郡、弗萊明戈、好望山等的經(jīng)驗，可以由設計院或項目部根據(jù)經(jīng)驗，對需要預留預埋的位置畫出管線口設計圖來解決這一問題。事后，項目的相關責任人跟項目部溝通這一問題后，很快就由項目部現(xiàn)場完成了這一項工作。79.229.29，為了提高施工圖的質量，研發(fā)部由建筑組牽頭，專業(yè)組參與，再次對樣板區(qū)圖紙進行了二次審查，爭取把盡可能多的問題解決在圖紙階段。110項目7#樓 施工圖二次審查紀要（0926版1012版）研發(fā)部意識到施工圖審查環(huán)節(jié)需要進一步加強控制力度：1、 審圖要點的深度不夠，需加強;2、 設計前控不夠，要梳理形成施工圖設計指引加強設計前的管理。目前，由研發(fā)部設計總監(jiān)黃總牽頭，從110項目開始，已經(jīng)開始著手進行該項工作。序號事件公開信息相關記錄及顯示的關鍵問題點評89.27，研發(fā)部110項目建筑專業(yè)項目專員，在與設計總監(jiān)到現(xiàn)場與項目工程師進行交流時，在非正式情況下，將0926版研發(fā)部審圖意見（各個專業(yè)人員提出，未經(jīng)部門和設計院復核）提供給了項目工程師。口頭交流，直接提供，無記錄。從這一環(huán)節(jié)來看，研發(fā)部雖然對施工圖審查工作逐步加強，但是控制流程和相關人員對此的認識還不到位，在圖紙審查管理中有明顯失誤：1、圖紙審查意見應經(jīng)部門審核，未完成定稿的文件貿然對外，造成信息混亂，徒增下游部門困擾。2、審查意見中有部分意見如果成立，涉及設計違反強規(guī)如樓梯碰頭問題，此種有悖常理的問題，應先與設計院落實，請其自查再作定論。事實證明，這是審圖中出現(xiàn)的誤差。3、在項目時間緊張的情況下，審查與施工并行，需要項目負責人具有足夠的把控能力，哪些問題對目前的現(xiàn)場施工有影響，哪些問題可以由設計方改完后再通知項目部。99.30，項目