10物業(yè)管理招投標案例分析.doc

物業(yè)管理招投標案例分析在百家湖花園首次面向全國招聘“管家”之后，江蘇省南京市龍江小區(qū)10幢高教公寓的16所高校的3000戶高級知識分子家庭為花明白錢，也通過招標的方式尋找“管家”。江蘇愛濤置業(yè)、星漢物業(yè)、南大物業(yè)、東海物業(yè)、養(yǎng)園物業(yè)等12家物業(yè)公司第一次打起了“價格戰(zhàn)”。為解決南京高校教師住房困難的全國重點工程南京龍江小區(qū)10幢高校公寓于2000年4月底交付使用，占地約30萬平方米，由南北兩個區(qū)域組成。龍江高校公寓委托管理期限為3年。特別引人注目的是龍江高校公寓業(yè)主管理委員會在此次招標中明確提出，物業(yè)管理收費標價占招標總分的一半，標書占30分，答辯和企業(yè)信譽分別占10分。根據(jù)1999年12月8日出臺的江蘇省普通住宅區(qū)物業(yè)管理公共服務費等級收費暫行辦法，住宅區(qū)物業(yè)管理公共性收費指導價即便是最高的5級，每月每平方米也就是0.5元。在上限已經(jīng)很明確的情況下，南京的物業(yè)管理公司面臨的就是拿出最有競爭力的價格來。招標書發(fā)出后，南京的很多物業(yè)管理公司第一次仔細測算起自己的成本來。江蘇愛濤置業(yè)的總經(jīng)理梁蘇拉說，南京的物業(yè)管理市場才剛剛啟動，老百姓對物業(yè)管理收費一向頗有意見，這次明確將收費標準作為硬杠桿，顯然增加了物業(yè)管理公司的壓力，比如愛濤置業(yè)要想在招標中獲勝，就要拿出更具競爭力的價格來，降低一個收費等級，提高一個服務檔次，勢必要求各家公司物業(yè)管理人員一人多專、一人多崗，以降低企業(yè)經(jīng)營成本。從長遠來看，這對南京的物業(yè)管理行業(yè)無疑將起到積極的作用。附：南京兩次物業(yè)管理招投標活動效果分析。1999年12月5日，南京百家湖花園住宅區(qū)就物業(yè)管理單位進行了招投標。2000年3月20日，南京龍江高教公寓又以招標的方式面向社會選聘“管家”。最終，兩家物業(yè)管理公司取得了龍江高教公寓南北兩大片區(qū)的管理權。南京市的這兩次招投標活動推動了江蘇，特別是南京市物業(yè)管理市場化的進程。1)百花湖花園住宅區(qū)招標概況(1)物業(yè)標的：在建，規(guī)劃建設26，8萬平方米，已建11萬平方米，其中別墅3萬平方米(已入住)。物業(yè)類型有別墅、高檔公寓。設施基本齊全，維修基金基本落實。物業(yè)管理區(qū)域：一個。(2)招標范圍：全國公開招標，公證部門全過程公證。(3)招標主體：物業(yè)管理主管部門受開發(fā)商委托，與開發(fā)商共同招標并運作。(4)投標方：深圳、上海、江蘇等地的6家物業(yè)管理公司。(5)評委組成：建設部、北京、上海、深圳及高等院校、開發(fā)商等資深專家10人。(6)評標方式：專家綜合評定，其中信譽調(diào)查由招標辦隨機抽查評分。(7)評分類別及權重：信譽(12)、標書(54)、答辯(34)(8)公共服務費確定：政府定價：別墅，3元(月平方米)；高檔公寓，0.5元(月平方米)。(9)招標執(zhí)行依據(jù)：借鑒其他省市經(jīng)驗。2)龍江高教公寓招標概況(1)物業(yè)標的：已建29.3萬平方米，南北兩片，即將入住率95以上。物業(yè)類型：經(jīng)濟適用型普通高層住宅，設施齊全，但車位、管理用房等不足，落實了維修基金；物業(yè)管理區(qū)域為2個。(2)招標范圍：南京地區(qū)省、市物業(yè)管理企業(yè)投標，公證部門全過程公證。(3)投標方：南京地區(qū)省、市屬12家企業(yè)。(4)評委組成：業(yè)主委員會、省主管部門、市物業(yè)管理協(xié)會、院校、企業(yè)等資深專家7人。(5)評標方式：借鑒工程招標方式，無底價競標，專家評標，業(yè)主委員會最終定標，其中信譽調(diào)查由業(yè)主委員會隨機抽查評分。(6)評分類別及權重：信譽(10)，標書(30)，價格(50)，答辯(10)。(7)公共服務費確定：政府指導價與市場調(diào)節(jié)價相結合，中標價為0.36元(月平方米)，業(yè)主委員會標底價為0.34元(月平方米)。(8)招標執(zhí)行依據(jù)：中華人民共和國招標投標法，并借鑒其他經(jīng)驗。3)兩次物業(yè)管理招投標的啟示(1)物業(yè)管理市場化進程需要政府積極引導，規(guī)范行為。從整體上來看，江蘇省目前物業(yè)管理發(fā)展還很不平衡，基本上處于單位壟斷、開發(fā)商壟斷、行業(yè)壟斷的狀況，未形成統(tǒng)一的物業(yè)管理有形市場和無形市場，不利于生產(chǎn)要素的合理流動。物業(yè)管理的招投標活動，迫切需要政府從適應市場經(jīng)濟發(fā)展的角度，積極培育和完善市場，包括建立物業(yè)管理招投標中介服務機構，在物業(yè)管理培訓中增設招投標課程，有步驟地進行業(yè)主委員會主任培訓等。同時，建立健全物業(yè)管理市場化的法律法規(guī)體系，制定規(guī)范統(tǒng)一的“游戲規(guī)則”，營造良好的市場交易環(huán)境。(2)增強業(yè)主自治能力，發(fā)揮開發(fā)商、業(yè)主委員會的作用。百家湖花園物業(yè)管理屬前期物業(yè)管理招標活動，而龍江高教公寓則是以業(yè)主委員會為招標主體，并具體操作招標活動。業(yè)主委員會作為物業(yè)管理市場的主體地位得以明確，作用得以發(fā)揮，為業(yè)主委員會成為高教公寓的決策中心奠定了良好的基礎。另一方面，隨著住房制度改革的深入，購房者對房屋的增值及附加值要求越來越高。商品房已從過去簡單的區(qū)位、面積、戶型向環(huán)境和服務延伸。開發(fā)商開始重視自己產(chǎn)品的物業(yè)管理，通過市場競爭來改變“自建自管”狀況，找到了提升產(chǎn)品的新賣點。(3)物業(yè)管理企業(yè)參與市場競爭的意識強烈。兩次招投標活動，均引來數(shù)十家企業(yè)積極參與，踴躍投標，共同表現(xiàn)了對物業(yè)管理市場化的信心和決心。龍江高教公寓是全國有著特殊意義的住宅區(qū)，工程建設伊始，國務院領導就非常關注，省政府明確提出要將其建成“一流的建筑，一流的居住人群，一流的居住環(huán)境，一流的物業(yè)管理”的住宅區(qū)。高教公寓具有規(guī)模大，即將入住率高，業(yè)主素質(zhì)高的特點。眾多企業(yè)希望通過市場競爭，使自身經(jīng)營上規(guī)模，達到提升企業(yè)服務水準和品牌的目的。同時，通過參與競爭，企業(yè)也看到了自身的差距，認識到今天的參與是為了以后走向市場打下基礎?！耙匀藶楸尽保耙詷I(yè)主為本”，為業(yè)主提供全方位的便利條件，提供因地制宜的特色服務，以其他收益彌補公共服務費的不足，是中標企業(yè)共同的想法。(4)需要引起重視和改進的問題：工程建設與物業(yè)管理脫節(jié)的現(xiàn)象依然存在。兩個物業(yè)標的，均不同程度存在設施不足問題。如高教公寓自行車停放車位嚴重不足(設計每戶1.8輛)，地下進出口太小，無汽車泊位，缺少物業(yè)管理用房，垃圾中轉(zhuǎn)困難等問題，給物業(yè)管理帶來先天不足的遺憾。物業(yè)