城市更新辦法討論.doc

主持人】尊敬的各位嘉賓大家下午好，感謝大家在百忙中抽出時間與珠三角地產(chǎn)網(wǎng)一起來參加今天的“新深圳向左向右”城市更新研討會。從12月1日起，深圳市已經(jīng)正式實(shí)施了深圳市城市更新辦法。一會兒我會把深圳市城市更新辦法總則與大家分享一下。詳細(xì)的信息大家可以上珠三角地產(chǎn)網(wǎng)查閱。首先，有請珠三角地產(chǎn)網(wǎng)CEO孟家慶先生致詞。 (2009-12-10 15:01:54)評論【孟家慶】城市的利益一直被房地產(chǎn)開發(fā)視為企業(yè)的驅(qū)動。在深圳的各個區(qū)我們都可以發(fā)現(xiàn)這樣一個特殊的現(xiàn)象，那就是由企業(yè)修路，甚至建學(xué)校，作為項(xiàng)目配套。說明政府的整體規(guī)劃和設(shè)施規(guī)劃始終慢了一步。05年開始，深圳市就已經(jīng)開始公布了一個城市更新的戰(zhàn)略規(guī)劃。而在2009年12月1日，這樣的城市更新戰(zhàn)略正式開始確定實(shí)施了，這是一個利好的事情。我們可以看到，在國土局網(wǎng)站上公布的深圳市城市更新辦法上顯示，此次更新涉及的總用地面積達(dá)200平方公里，換算一下就是2個億平米的占地。如果用十年來界定的話，相當(dāng)于一個城市十年的土地市場供給。而此次更新中涉及的內(nèi)容包括四個主要方面：1.舊村改造；2.工業(yè)廠房，這主要是因?yàn)殡S著片區(qū)的發(fā)展，原有的地塊功能已經(jīng)被自然的經(jīng)濟(jì)力量改變了。3.80年代的集資房或職工宿舍。4.一些老房子的改造。今天我們這個名為“新深圳向左向右”的研討會是我們針對城市更新舉辦的第一次探討會議，我們計(jì)劃對于這個事件前后共開5次研討會，從而更全面，更深刻的了解城市更新的進(jìn)程以及影響。今天我們主要的目的是通過發(fā)展商說出各自對城市更新的看法以及對這樣一個辦法所存在的疑惑，可以對這樣一個辦法提問，而之后我們作為媒體，會把問題集中起來，讓有關(guān)部門來做出解答。在這樣一個初冬的午后，希望大家今天下午能夠暢所欲言。同樣也希望把大家的觀點(diǎn)大膽的表達(dá)出來，通過媒體把它放大，來推動我們城市更新的速度和效率。為世界人看到深圳城市的美好盡一份力量。謝謝。 (2009-12-10 15:02:34)評論【主持人】感謝孟總的致辭，今天下午的研討會是業(yè)界開發(fā)商共同參與探討的會議。深圳市城市更新辦法出臺以后，得到了很多人的關(guān)注。然而盡管大家都知道有這樣一個辦法出臺，但是從制定者到執(zhí)行者再到開發(fā)商、到土地供應(yīng)商，都可能還不太了解。接下來，我會把細(xì)則分享給大家。大家把可能遇到的問題、存在的疑惑一一提出來，我們通過媒體把大家的問題傳達(dá)給相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，甚至放大，以避免在日后的工作中遇到類似的困難。接下來我將向大家宣讀一下深圳市城市更新辦法具體內(nèi)容：深圳市城市更新辦法已經(jīng)市政府四屆一四六次常務(wù)會議審議通過，現(xiàn)予發(fā)布，自2009年12月1日起施行。深圳市城市更新辦法第一章 總 則第一條 為規(guī)范本市城市更新活動，進(jìn)一步完善城市功能，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，推進(jìn)土地、能源、資源的節(jié)約集約利用，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)和社會可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。第二條 本辦法適用于本市行政區(qū)域范圍內(nèi)的城市更新活動。本辦法所稱城市更新，是指由符合本辦法規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序進(jìn)行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：（一）城市的基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施亟需完善；（二）環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；（三）現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實(shí)施；（四）依法或者經(jīng)市政府批準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行城市更新的其他情形。第三條 城市更新應(yīng)當(dāng)遵循政府引導(dǎo)、市場運(yùn)作、規(guī)劃統(tǒng)籌、節(jié)約集約、保障權(quán)益、公眾參與的原則，保障和促進(jìn)科學(xué)發(fā)展。第四條 城市更新應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展總體規(guī)劃，服從城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃。城市更新實(shí)行城市更新單元規(guī)劃和年度計(jì)劃管理制度。城市更新單元規(guī)劃是管理城市更新活動的基本依據(jù)。城市更新年度計(jì)劃應(yīng)當(dāng)納入近期建設(shè)規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃及土地利用年度計(jì)劃。第五條 城市更新可以依照有關(guān)法律法規(guī)及本辦法的規(guī)定分別由市、區(qū)政府、土地使用權(quán)人或者其他符合規(guī)定的主體實(shí)施。第六條 市、區(qū)政府應(yīng)當(dāng)保障開展組織實(shí)施城市更新的工作經(jīng)費(fèi)，對城市更新項(xiàng)目提供適當(dāng)?shù)馁Y金扶持。城市更新涉及的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，應(yīng)當(dāng)從土地出讓金中安排相應(yīng)的項(xiàng)目資金。城市更新涉及政府投資項(xiàng)目的，根據(jù)政府投資項(xiàng)目管理的相關(guān)規(guī)定實(shí)施。第七條 市規(guī)劃國土主管部門負(fù)責(zé)組織、協(xié)調(diào)全市城市更新工作，依法擬訂城市更新相關(guān)的規(guī)劃土地管理政策，統(tǒng)籌城市更新的規(guī)劃、計(jì)劃管理，制定城市更新相關(guān)技術(shù)規(guī)范，組織制定城市更新單元規(guī)劃，負(fù)責(zé)城市更新過程中的土地使用權(quán)出讓、收回和收購工作。 (2009-12-10 15:05:37)評論第八條 各區(qū)政府（含新區(qū)管理機(jī)構(gòu)，下同）組織轄區(qū)內(nèi)城市更新用地的整理，組織轄區(qū)內(nèi)綜合整治類更新項(xiàng)目和市政府確定由其實(shí)施的拆除重建類更新項(xiàng)目的實(shí)施，對功能改變類和其他拆除重建類更新項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)行協(xié)調(diào)。市發(fā)展改革部門負(fù)責(zé)擬定城市更新相關(guān)的產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)政策，統(tǒng)籌安排涉及政府投資的城市更新年度資金。市財(cái)政部門負(fù)責(zé)按照計(jì)劃安排核撥城市更新項(xiàng)目資金。各相關(guān)主管部門依法在各自職能范圍內(nèi)為城市更新活動提供服務(wù)并實(shí)施管理。第二章 城市更新規(guī)劃與計(jì)劃第九條 全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃根據(jù)城市總體規(guī)劃制定，與近期建設(shè)規(guī)劃相銜接，明確全市城市更新的重點(diǎn)區(qū)域及其更新方向、目標(biāo)、時序、總體規(guī)模和更新策略。第十條 法定圖則應(yīng)當(dāng)對其規(guī)劃范圍內(nèi)的城市更新作以下規(guī)定：（一）城市更新單元的范圍；（二）城市更新單元范圍內(nèi)應(yīng)當(dāng)配置的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的類型和規(guī)模；（三）城市更新單元的規(guī)劃指引。第十一條 對于城市建成區(qū)中具有本辦法第二條所規(guī)定情形，需要進(jìn)行城市更新的區(qū)域，應(yīng)當(dāng)在保證基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施相對完整的前提下，按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范，綜合考慮道路、河流等自然要素及產(chǎn)權(quán)邊界等因素，劃定相對成片的區(qū)域作為城市更新單元，制定城市更新單元規(guī)劃。一個城市更新單元可以包括一個或者多個城市更新項(xiàng)目。第十二條 城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)技術(shù)規(guī)范制定，依法進(jìn)行公示、征求意見。城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：（一）城市更新單元內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和其他用地的功能、產(chǎn)業(yè)方向及其布局；（二）城市更新單元內(nèi)更新項(xiàng)目的具體范圍、更新目標(biāo)、更新方式和規(guī)劃控制指標(biāo)；（三）城市更新單元內(nèi)城市設(shè)計(jì)指引；（四）其他應(yīng)當(dāng)由城市更新單元規(guī)劃予以明確的內(nèi)容。城市更新單元規(guī)劃涉及產(chǎn)業(yè)升級的，應(yīng)當(dāng)征求相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門意見。第十三條 城市更新單元規(guī)劃應(yīng)當(dāng)根據(jù)法定圖則所確定的各項(xiàng)控制要求制定，由市規(guī)劃國土主管部門批準(zhǔn)后實(shí)施。未制定法定圖則地區(qū)應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)狀調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)分區(qū)規(guī)劃確定的各項(xiàng)要求擬訂城市更新單元規(guī)劃，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。城市更新單元規(guī)劃的相關(guān)內(nèi)容應(yīng)當(dāng)納入法定圖則的制定。城市更新單元規(guī)劃對法定圖則的強(qiáng)制性內(nèi)容作出調(diào)整的，由市規(guī)劃國土主管部門報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。相應(yīng)的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)納入法定圖則并予以公布。第十四條 城市更新年度計(jì)劃包括城市更新單元規(guī)劃的制定計(jì)劃、已具備實(shí)施條件的拆除重建類和綜合整治類城市更新項(xiàng)目、相關(guān)資金來源等內(nèi)容。其中，綜合整治類城市更新項(xiàng)目可以單獨(dú)制定年度計(jì)劃。第十五條 各區(qū)政府可以組織其相關(guān)職能部門對轄區(qū)內(nèi)各類需要進(jìn)行城市更新的項(xiàng)目進(jìn)行篩選，提出轄區(qū)內(nèi)的城市更新單元規(guī)劃的制定計(jì)劃和已具備實(shí)施條件的拆除重建類、綜合整治類項(xiàng)目，向市規(guī)劃國土主管部門申報(bào)納入城市更新年度計(jì)劃。市政府各相關(guān)主管部門、有關(guān)企事業(yè)單位，也可以提出城市更新單元規(guī)劃的制定計(jì)劃和已具備實(shí)施條件的拆除重建類、綜合整治類項(xiàng)目，在征求項(xiàng)目所在區(qū)政府意見后，向市規(guī)劃國土主管部門申報(bào)納入城市更新年度計(jì)劃。第十六條 未納入城市更新單元的城市建成區(qū)具有本辦法第二條所規(guī)定情形，具備制定城市更新單元規(guī)劃相關(guān)條件的，各區(qū)政府和市政府各相關(guān)主管部門可以依據(jù)全市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃等相關(guān)規(guī)劃，擬訂城市更新單元范圍并提出納入城市更新年度計(jì)劃的建議，提交市規(guī)劃國土主管部門。第十七條 市規(guī)劃國土主管部門對各區(qū)政府、市政府各相關(guān)主管部門及有關(guān)企事業(yè)單位的申報(bào)進(jìn)行統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)后，擬訂城市更新年度計(jì)劃，按照規(guī)定程序公示后納入近期建設(shè)規(guī)劃年度實(shí)施計(jì)劃及土地利用計(jì)劃草案，報(bào)市政府審批。需單獨(dú)制定綜合整治類更新項(xiàng)目年度計(jì)劃的，市規(guī)劃國土主管部門可以單獨(dú)制定并報(bào)市政府審批。城市更新年度計(jì)劃可以按照上述報(bào)批程序進(jìn)行調(diào)整。第十八條 區(qū)政府申報(bào)的轄區(qū)內(nèi)城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃納入城市更新年度計(jì)劃的，由區(qū)政府組織原申報(bào)單位擬訂城市更新單元規(guī)劃草案，按照規(guī)定程序報(bào)批。市政府各相關(guān)主管部門、有關(guān)企事業(yè)單位申報(bào)的城市更新單元規(guī)劃制定計(jì)劃納入城市更新年度計(jì)劃的，由市規(guī)劃國土主管部門組織申報(bào)單位擬訂城市更新單元規(guī)劃草案，按照規(guī)定程序報(bào)批。 (2009-12-10 15:10:53)評論第三章 綜合整治類城市更新 第十九條 綜合整治類更新項(xiàng)目主要包括改善消防設(shè)施、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施、改善沿街立面、環(huán)境整治和既有建筑節(jié)能改造等內(nèi)容，但不改變建筑主體結(jié)構(gòu)和使用功能。綜合整治類更新項(xiàng)目一般不加建附屬設(shè)施，因消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施需要加建附屬設(shè)施的，應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、建筑設(shè)計(jì)、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。第二十條 綜合整治類城市更新的相關(guān)技術(shù)規(guī)范由有關(guān)主管部門組織擬訂，報(bào)市政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。第二十一條 綜合整治類更新項(xiàng)目由所在區(qū)政府制定實(shí)施方案并組織實(shí)施。根據(jù)法律、法規(guī)及有關(guān)規(guī)定或者相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范，實(shí)施綜合整治需報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)或者備案的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行報(bào)批或者備案。第二十二條 綜合整治類更新項(xiàng)目的費(fèi)用由所在區(qū)政府、權(quán)利人或者其他相關(guān)人共同承擔(dān)，費(fèi)用承擔(dān)比例由各方協(xié)商確定。涉及改善基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和市容環(huán)境的費(fèi)用，費(fèi)用承擔(dān)比例按照市、區(qū)兩級財(cái)政負(fù)擔(dān)事權(quán)劃分的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第四章 功能改變類城市更新第二十三條 功能改變類更新項(xiàng)目改變部分或者全部建筑物使用功能，但不改變土地使用權(quán)的權(quán)利主體和使用期限，保留建筑物的原主體結(jié)構(gòu)。功能改變類更新項(xiàng)目可以根據(jù)消除安全隱患、改善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的需要加建附屬設(shè)施，并應(yīng)當(dāng)滿足城市規(guī)劃、環(huán)境保護(hù)、建筑設(shè)計(jì)、建筑節(jié)能及消防安全等規(guī)范的要求。第二十四條 功能改變類更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)符合產(chǎn)業(yè)布局規(guī)劃，優(yōu)先滿足增加公共空間和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的需要。第二十五條 實(shí)施功能改變類更新項(xiàng)目的土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定的建筑物改變使用功能的程序，向市規(guī)劃國土主管部門及相關(guān)主管部門申請辦理規(guī)劃許可變更和相關(guān)手續(xù)。市規(guī)劃國土主管部門在受理規(guī)劃許可變更申請后，應(yīng)當(dāng)在深圳特區(qū)報(bào)、深圳商報(bào)就申請事宜進(jìn)行公示，公示時間不少于7日，公示費(fèi)用由申請人承擔(dān)。建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，部分業(yè)主申請將住宅改為經(jīng)營性用房的，申請人應(yīng)當(dāng)依法征得利害關(guān)系人的同意，并在申請辦理規(guī)劃許可變更手續(xù)時提交書面證明文件。建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，部分業(yè)主申請其他形式的功能改變的，參照前款規(guī)定處理。第二十六條 市規(guī)劃國土主管部門批準(zhǔn)功能改變的，應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)人簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同；土地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)規(guī)定繳納地價。功能改變后的土地使用權(quán)使用期限按照原用途的使用期限扣除已實(shí)際使用時間的剩余期限確定。原土地使用期限不足原土地用途法定最高期限的，可以在申請人補(bǔ)繳地價后按照規(guī)定予以補(bǔ)足。第二十七條 功能改變類更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)繳納的地價按照以下規(guī)定確定：（一）改變功能的原有建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權(quán)剩余期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價；（二）改變功能的增加建筑面積部分，按照其改變后的功能和土地使用權(quán)剩余期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價。非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定另行補(bǔ)繳相應(yīng)地價。 (2009-12-10 15:11:13)評論第五章 拆除重建類城市更新第二十八條 拆除重建類更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照城市更新單元規(guī)劃、城市更新年度計(jì)劃的規(guī)定實(shí)施。第二十九條 根據(jù)城市更新單元規(guī)劃的規(guī)定，城市更新單元內(nèi)土地使用權(quán)期限屆滿之前，因單獨(dú)建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等公共利益需要或者為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建需要調(diào)整使用土地或者具備其他法定收回條件的，由市規(guī)劃國土主管部門依法收回土地使用權(quán)并予以補(bǔ)償。第三十條 除依法應(yīng)當(dāng)收回的外，市政府可以根據(jù)城市更新的需要組織進(jìn)行土地使用權(quán)收購，城市更新單元內(nèi)的土地使用權(quán)人也可以向市規(guī)劃國土主管部門申請土地使用權(quán)收購。土地使用權(quán)收購的程序、條件、價格按照土地儲備和土地收購的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第三十一條 除鼓勵權(quán)利人自行改造外，對由政府統(tǒng)一組織實(shí)施城市更新的，可以在拆遷階段通過招標(biāo)的方式引入企業(yè)單位承擔(dān)拆遷工作，拆遷費(fèi)用和合理利潤可以作為收（征）地（拆遷）補(bǔ)償成本從土地出讓收入中支付；也可以在確定開發(fā)建設(shè)條件且已制定城市更新單元規(guī)劃的前提下，由政府在土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓中確定由中標(biāo)人或者競得人一并實(shí)施城市更新，建筑物、構(gòu)筑物及其他附著物的拆除清理由中標(biāo)人或者競得人負(fù)責(zé)。第三十二條 拆除重建類城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人與地上建筑物、構(gòu)筑物或者附著物所有權(quán)人相同且為單一權(quán)利主體的，可以由權(quán)利人依據(jù)本辦法實(shí)施拆除重建。第三十三條 拆除重建類城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)的土地使用權(quán)人與地上建筑物、構(gòu)筑物或者附著物所有權(quán)人不同或者存在多個權(quán)利主體的，可以在多個權(quán)利主體通過協(xié)議方式明確權(quán)利義務(wù)后由單一主體實(shí)施城市更新，也可以由多個權(quán)利主體簽訂協(xié)議并依照中華人民共和國公司法的規(guī)定以權(quán)利人擁有的房地產(chǎn)作價入股成立公司實(shí)施更新，并辦理相關(guān)規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù)。第三十四條 同一宗地內(nèi)建筑物由業(yè)主區(qū)分所有，經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意拆除重建的，全體業(yè)主是一個權(quán)利主體。城中村、舊屋村拆除重建的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織繼受單位股東大會按照有關(guān)規(guī)定表決同意。本辦法所稱城中村是指我市城市化過程中依照有關(guān)規(guī)定由原農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民及繼受單位保留使用的非農(nóng)建設(shè)用地的地域范圍內(nèi)的建成區(qū)域。第三十五條 權(quán)利人拆除重建類更新項(xiàng)目的實(shí)施主體在取得城市更新項(xiàng)目規(guī)劃許可文件后，應(yīng)當(dāng)與市規(guī)劃國土主管部門簽訂土地使用權(quán)出讓合同補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)簽土地使用權(quán)出讓合同，土地使用權(quán)期限重新計(jì)算，并按照本辦法規(guī)定補(bǔ)繳地價。第三十六條 拆除重建類城市更新項(xiàng)目中城中村部分，建筑容積率在2.5及以下部分，不再補(bǔ)繳地價；建筑容積率在2.5至4.5之間的部分，按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的20%補(bǔ)繳地價；建筑容積率超過4.5的部分，按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價。城中村依本辦法補(bǔ)繳地價進(jìn)行拆除重建后，符合有關(guān)規(guī)定的建筑物和附著物均可以由建設(shè)單位取得完全產(chǎn)權(quán)，并可以自由轉(zhuǎn)讓。城中村拆除重建項(xiàng)目補(bǔ)繳地價可以按照市政府有關(guān)規(guī)定返撥所在區(qū)政府，作為城中村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用。第三十七條 市政府關(guān)于發(fā)布深圳市寶安龍崗區(qū)規(guī)劃國土管理暫行辦法的通知實(shí)施前已經(jīng)形成的舊屋村拆除重建的，現(xiàn)狀占地面積1.5倍的建筑面積不再補(bǔ)繳地價，超出部分按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳地價。第三十八條 拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目升級改造為工業(yè)用途或者市政府鼓勵發(fā)展產(chǎn)業(yè)的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分不再補(bǔ)繳地價；增加的建筑面積按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)的50%繳納地價。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目升級改造為住宅、辦公、商業(yè)等經(jīng)營性用途的，原有合法建筑面積以內(nèi)部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價，扣減原土地用途及剩余期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價；增加建筑面積部分，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)使用期限以市場評估地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價。但市政府關(guān)于寶安龍崗兩區(qū)舊城舊村改造項(xiàng)目的處理意見已有規(guī)定的，從其規(guī)定。拆除重建類的工業(yè)區(qū)升級改造項(xiàng)目，未按照公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)全額繳納地價的部分限定自用；建成后其建筑物需要轉(zhuǎn)讓的，適用市政府工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定。第三十九條 本辦法第三十六條至第三十八條規(guī)定情形以外的拆除重建類城市更新項(xiàng)目，按照其改造后的功能和土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)繳納的地價，扣減原有合法建筑面積按照原土地用途及剩余土地使用權(quán)期限以公告基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算的地價。非商品性質(zhì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定另行補(bǔ)繳相應(yīng)地價。第四十條 實(shí)施拆除重建的權(quán)利人應(yīng)當(dāng)依法解決拆除重建項(xiàng)目范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，自行拆除、清理地上建筑物、構(gòu)筑物及附著物等，并按照城市更新單元規(guī)劃和土地使用權(quán)出讓合同的要求移交基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等用地，政府均不作補(bǔ)償。 (2009-12-10 15:11:27)評論第六章 其他規(guī)定 第四十一條 被依法鑒定為危房、需要拆除重建的單棟建筑，依據(jù)城市危房管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，不需要納入城市更新年度計(jì)劃，不專門制定城市更新單元規(guī)劃。第四十二條 城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)的違法用地、違法建筑應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)及廣東省、本市有關(guān)規(guī)定接受處理后，方可作為權(quán)屬確定的更新對象。城市更新項(xiàng)目范圍內(nèi)未辦理房地產(chǎn)權(quán)登記、又不屬違法用地或者違法建筑的建筑物、構(gòu)筑物或者附著物，應(yīng)當(dāng)根據(jù)本市有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)登記歷史遺留問題處理的相關(guān)規(guī)定完善手續(xù)后，方可作為權(quán)屬確定的更新對象。第四十三條 城市更新單元范圍內(nèi)的邊角地、夾心地、插花地等零星未出讓國有土地應(yīng)當(dāng)優(yōu)先用于基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)。未被規(guī)劃用于基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的，可以根據(jù)城市更新單元規(guī)劃一并納入更新改造，由市規(guī)劃國土主管部門辦理相關(guān)手續(xù)，出讓給其相鄰地塊的城市更新實(shí)施主體。出讓的零星土地總面積不超過該項(xiàng)目總用地面積的10%，位于特區(qū)內(nèi)的不得超過3000平方米。第四十四條 城市更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)遵守保護(hù)歷史文化遺存的法律、法規(guī)，依法保護(hù)城市更新范圍內(nèi)的歷史文化遺存。實(shí)施城市更新不得破壞城市防洪系統(tǒng)、城市人民防空設(shè)施等各類城市安全保障系統(tǒng)，或者使其功能部分、全部喪失。第四十五條 根據(jù)保障性住房建設(shè)及產(chǎn)業(yè)用房建設(shè)的有關(guān)要求，可以在拆除重建類項(xiàng)目中配建一定比例的政策性用房，具體辦法由相關(guān)主管部門另行制定，報(bào)市政府批準(zhǔn)后實(shí)施。第四十六條 城市更新涉及產(chǎn)業(yè)用地的，除應(yīng)當(dāng)遵守本辦法的規(guī)定之外，還應(yīng)當(dāng)符合深圳市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向目錄、城市更新或者相關(guān)產(chǎn)業(yè)升級政策。第四十七條 市規(guī)劃國土主管部門根據(jù)城市更新單元規(guī)劃的規(guī)定，在土地使用權(quán)出讓合同中與更新項(xiàng)目實(shí)施主體約定配套建設(shè)保障性住房、產(chǎn)業(yè)用房、基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的內(nèi)容。第四十八條 規(guī)模較大的城市更新項(xiàng)目可以分期實(shí)施。城市更新項(xiàng)目分期實(shí)施的時序、規(guī)模等規(guī)劃控制指標(biāo)由城市更新單元規(guī)劃和規(guī)劃許可文件規(guī)定。分期實(shí)施的城市更新項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)優(yōu)先安排基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和用于安置回遷業(yè)主的建筑。第四十九條 實(shí)施城市更新過程中，應(yīng)當(dāng)通過發(fā)展綠色建筑，營造宜居環(huán)境，改善能源結(jié)構(gòu)，推廣中水和雨水利用，加強(qiáng)建筑廢棄物再利用等多種途徑，有效推進(jìn)節(jié)能減排工作。第七章 附 則第五十條 相關(guān)管理部門及其工作人員在城市更新管理中有違法違紀(jì)行為的，依法追究行政責(zé)任；涉嫌犯罪的，依法移送司法機(jī)關(guān)處理。對城市更新實(shí)施主體違反城市規(guī)劃和土地管理等方面法律、法規(guī)的行為，應(yīng)當(dāng)依法追究法律責(zé)任。第五十一條 本辦法自2009年12月1日起施行。本辦法施行前本市相關(guān)規(guī)定與本辦法不一致的，以本辦法為準(zhǔn)。 (2009-12-10 16:08:24)評論【主持人】剛我為大家宣讀了一下我們城市更新辦法的所有內(nèi)容，接下來，進(jìn)入到深圳市城市更新辦法相關(guān)問題的探討環(huán)節(jié)。首先，有請珠三角地產(chǎn)網(wǎng)孟總先拋磚引玉引出我們今天的話題。 孟家慶】城市更新是一件好事。今天，是對城市進(jìn)程加快、城市文明更新的一次重大研討會。可以肯定的是我們今天的話題將會對其它城市帶來借鑒和參考的模式。所以希望各位積極發(fā)言，首先，有請中泰天成的總經(jīng)理艾剛先生發(fā)言。 (2009-12-10 16:09:50)評論【艾剛】我主要談一下我對這個城市更新的一些個人的看法。深圳的城市更新主要從兩個角度出發(fā)，第一個角度，無論是深圳，還是廣州，能夠供應(yīng)的土地越來越少，尤其是深圳每年用地的指標(biāo)更是遞減。所以深圳政府一直想打開這個局面。第二個角度，2005年“831政策”出臺規(guī)定所有的用地必須進(jìn)行招拍掛，這就意味著想更新改造的建筑路基本被封死了。業(yè)主希望把破舊的房子拆掉，但是不被批準(zhǔn)。自拆自建可以，但是要賣給政府，政府以招拍掛的形式再拍賣土地。其實(shí)從政府方面而言，一直想把建設(shè)用地的規(guī)模擴(kuò)大。所以從這個層面上而言，城市更新的出臺具備了一定的必然性，也可以說是城市發(fā)展的一個產(chǎn)物。第二、出臺時機(jī)的目的。第三、政府在向老百姓傳達(dá)一個信息，城中村改造以后，會有大量的土地出來，老百姓不要擔(dān)心沒有房子買，也不會有所謂的“房荒”現(xiàn)象，從這個層面上而言，這或許也將會起到抑制房價的作用。我想，這個政策的出臺，毫無疑問對房地產(chǎn)市場而言是一個重磅的消息。另外，從整個節(jié)奏安排來講，目前大家主要討論的主要是對后市預(yù)期的影響和判斷。第一批城市更新計(jì)劃申請是11月22日截止，計(jì)劃的審批和批準(zhǔn)至少要等到明年上半年再看。第四、在廣東省出臺這個政策，深圳是第一家。這個政策廣東省也是支持的，廣東省接下來也會支持把相關(guān)用地進(jìn)行更新改造。好，我就先說這些，接下來把時間留給其他的嘉賓。謝謝。 (2009-12-10 16:12:23)評論【孟家慶】中國大陸目前房地產(chǎn)行業(yè)里有很多事情都是學(xué)習(xí)、借鑒香港的，而香港是借鑒英國的。整個深南大道最早規(guī)劃從羅芳立交橋到上海賓館，法定圖則不能亂用，03年制訂了一個新的標(biāo)準(zhǔn)。在城市更新里面，絕大部分在法定圖則里已經(jīng)被進(jìn)行規(guī)范了。再次感謝艾總的透徹分析。接下來有請大綜藝的吳朝輝發(fā)表一下他的見解。（掌聲） (2009-12-10 16:13:03)評論【吳朝輝】對于這個政策我很早就有所了解。而且，此次城市更新深圳的責(zé)任非常重大。當(dāng)時報(bào)省政府、國家建設(shè)部的時候，目的是為了在全廣東乃至全國做一個試驗(yàn)和探索。這個政策給深圳三年的時間，來看整個城市的改造對整個房地產(chǎn)的影響、效果，如果效果好的話，可以在全廣東推開。這個政策規(guī)定有些土地允許不是通過招拍掛而獲得，這在很大程度上是區(qū)別于“831”政策的，也是這次改革的最大特點(diǎn)?，F(xiàn)在，深圳政府能控制的土地太少。我們可以看到，主城區(qū)已經(jīng)沒有土地了，大多數(shù)土地都在偏遠(yuǎn)的地方。另外，還有一個基本的原因，所有的政策不會把這個原因列出來，即土地的批租收入。到目前為止，沒有最終明確的，深圳市城市更新辦法里面對于土地地價的計(jì)算，跟很多媒體的說法不一樣?，F(xiàn)在到底怎么做，還沒有明確。包括我們有項(xiàng)目的也同樣還不知道。現(xiàn)在城市更新項(xiàng)目的地價很多是評估地價。如何算？如何評？沒有明確的辦法。城市更新將成為對未來房地產(chǎn)影響最大的一點(diǎn)應(yīng)該是成本，只是現(xiàn)在大家算不出具體的東西來。比如：你的工廠以后可以改，但是具體的情況沒法定。成本越高，更新越難；成本低了，相關(guān)部門也不甘心。這一點(diǎn)，大家只能拭目以待。11月22日之前，據(jù)我了解，大概報(bào)了300多個城市更新的項(xiàng)目。而這些項(xiàng)目到底怎么批？在未來如何供應(yīng)？這樣的申報(bào)，不等于政府同意可以馬上開始更新。整個總量的控制仍然是在政府手里。政府的審批也是很關(guān)鍵的。據(jù)我所知，在元旦過后，可能會批50個左右項(xiàng)目被批。但是50個左右到底是多大的量？不清楚。再一個，被審批的50個不代表都能動。批到了，拆遷的部分沒有調(diào)完，仍然不能動。批不到，或許你也能動。但是，涉及到城中村來說就很難了。這種改造如果沒有政府推動是根本不現(xiàn)實(shí)的?，F(xiàn)在的城市更新推向市場化，雖然把主動權(quán)交給發(fā)展商，但是怎么做是跟很多因素相關(guān)的。第三，這個量到底有多大？剛才說法定圖則，其實(shí)這一次的城市更新會大大的突破法定圖則。幾乎所有更新的項(xiàng)目會在法定圖則上面有所突破?，F(xiàn)在舊版程序里面有一個特大的專項(xiàng)審批，就相當(dāng)于只要通過專項(xiàng)的審批，就相當(dāng)于重新認(rèn)可了一塊地的用地性質(zhì)和開發(fā)量。這個突破到底有多大，直接開發(fā)商計(jì)算最終的土地成本。但是，這之前也說不清楚。按照法定圖則這個地方只有2.0的容積率，改不了。政府也很清楚，如果是2.0的容積率，連拆遷都不夠。至于改為多少，政府有一個想法可能是4.0左右。無論以前的標(biāo)準(zhǔn)是怎么樣的，只要提上來就好。但是，會有兩個后果：1、誰說了算？如何控制？國土規(guī)劃系統(tǒng)6年判刑了20個人，規(guī)劃國土委的權(quán)力會有人監(jiān)控，誰來監(jiān)控也是一個問題?？赡苌婕暗讲煌拈_發(fā)商去拿一塊地的時候，有人敢拿，有人不敢拿。如果把容積率調(diào)高點(diǎn)，成本就下降了。這些因素會決定未來的城市更新的推進(jìn)，千奇百怪的事情都會出現(xiàn)。我們涉及到兩個同樣的項(xiàng)目，各有原因。有一個三家改造主體，根本沒法協(xié)調(diào)相關(guān)的規(guī)劃。只要專項(xiàng)規(guī)劃審批，我們才可以進(jìn)行改造。2.各有各的私心。假使在競爭者中，其中有一家要把原來的土地全部改為商用。這樣或許就會使得所有的商家在2年內(nèi)都動不了。另一塊地，可能同樣的問題涉及到了8個業(yè)主。城市更新未來會涉及到的問題不會像大家原本想象的那樣。政府希望這個政策快速啟動，但是涉及到農(nóng)民的事兒就不會那么簡單?？赡鼙旧碚労玫氖拢钦咭怀鰜砭蜁椿?。最后，利益如何來分配？也不是很清楚。但是，會有人去推動它。深圳人都希望未來深圳會有一個更好的面貌、更好的環(huán)境，作為深圳人會支持這個政策，單涉及到利益的時候，不一定都會發(fā)出本意的支持。對于目前形勢的提供，深圳市城市更新辦法涉及到未來五年的供應(yīng)量，對深圳的房地產(chǎn)市場會是一個顛破性的影響。我承認(rèn)這一點(diǎn)，但是這個供應(yīng)量在未來五年能出來多少，個人認(rèn)為能出來三分之一。南方都市報(bào)曾說過：今年3月份到今年年底會有1400萬。我之前跟他們開玩笑說，能出來零頭就不錯了。不是大家在辦公室里拿著計(jì)算器就可以算出有多少供應(yīng)量。真正的對深圳未來的房地產(chǎn)形勢產(chǎn)生最大影響的只有供應(yīng)量。因?yàn)闊o論在什么時候，決定價格的一定是供需關(guān)系。深圳市城市更新辦法在某種意義上說是增加了一塊供應(yīng)，但是不要忘了政府為什么要增加這個供應(yīng)？是因?yàn)樽陨砟芡瞥鰜頋M足買房人需求的地塊太少了。前兩天我看了報(bào)紙：明年會有200多萬拍賣用地的供應(yīng)。但是，關(guān)內(nèi)有多少？有多少人去西鄉(xiāng)、光明、松崗、坑梓？只要這個問題不解決，供應(yīng)量是不能滿足的。可能市內(nèi)的供應(yīng)量包括城市更新，增加是勿庸置疑的，但是成本的增加是不可能的。我跟一個工廠企業(yè)的老板聊過：他也很清楚周邊的房子均價賣到2萬元/平了。如果我要買他的土地，他也會算這筆帳，5千元/平的樓面地價。希望把土地的價格壓得很低，這是不可能的。我們買的那塊地以前是一個臺灣人在香港注冊的公司，進(jìn)大陸來投資，做了一個自行車廠。自行車廠前前后后沒有掙到錢，但是這塊土地他買的時候是200多萬，現(xiàn)在他出價2.5億現(xiàn)金。最后的土地成本算下來是一樣的。所以，不用太擔(dān)心沖擊。因?yàn)槌鞘邪l(fā)展的速度在加強(qiáng)。謝謝。（掌聲） (2009-12-10 16:15:44)評論【孟家慶】今天是一個互動的形式，建議每個人發(fā)言保持在十分鐘內(nèi)?！咎m光地產(chǎn)楊大谷】深圳市城市更新辦法是目前最新的，也是最重磅的課題。現(xiàn)在開發(fā)商是權(quán)力人。事實(shí)上，城市更新是非常難做的，它將會面臨拆遷難、賠付難、操作難等問題。未來的城市更新里沒有開發(fā)商的介入，那么就有一個利益分配的問題，能分多少，能拿多少，都是一個問題。如果集體啟動這個事情，就要共同承擔(dān)這個風(fēng)險(xiǎn)，回報(bào)能不能真正的實(shí)現(xiàn)是一個很大的問題。第三，關(guān)于權(quán)益人的問題。權(quán)益人就是業(yè)主，具備了房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)素質(zhì)偏低?？赡芩僮鬟@個項(xiàng)目的時候，最終可能變成一個四不像。最終會變成一個新一代的農(nóng)民房，資金能力不夠、創(chuàng)新能力不夠等，會遇到種種問題。我就講到這里，謝謝。（掌聲） (2009-12-10 16:25:22)評論【孟家慶】我們知道羅湖、梅林等地有一些老別墅，老別墅的更新是否在這里面？【吳朝輝】3萬平米以上就可以提出更新?！景瑒偂繂卧?guī)劃根據(jù)申報(bào)計(jì)劃，需要說明大概城市開發(fā)的方向、目標(biāo)等。不是你想改就可以改的，如果房子很新，想拆了再改是不符合城市更新規(guī)范的?！矩?cái)富集團(tuán)總監(jiān)趙磊】我這邊需要舊城改造的項(xiàng)目主要有三個，這其中出現(xiàn)了很多的問題。深圳這個城市的發(fā)展速度過快，城市過早的覆蓋了農(nóng)村。這個城市和農(nóng)村在共同發(fā)展。這個城市的村民最早得到了巨大的收益。我們遇到的問題，剛開始政府還可以慢慢去做，但是到現(xiàn)在，由于深圳非常稀缺的土地供應(yīng)，深圳又是這么一個特區(qū)性的城市，又毗鄰香港，深圳這么小的一個市場，很多人對它有一個供應(yīng)關(guān)系的預(yù)期，未來的人口還會不斷的擴(kuò)大。從近十年深圳人口的膨脹速度來看，隨著特區(qū)的發(fā)展，深圳會繼續(xù)保持領(lǐng)先的態(tài)勢，必然會吸引全國更多的優(yōu)秀人才。從各個角度來說，深圳現(xiàn)有的城市人口結(jié)構(gòu)導(dǎo)致了大家認(rèn)為只要在深圳買房就是錯。這次，深圳市城市更新辦法的出臺，實(shí)際上給了大家一個非常好的預(yù)期。深圳市城市更新辦法主要是啟動了80年代以來很多舊小區(qū)、舊工業(yè)區(qū)的信號。從一個城市對于優(yōu)秀人才的吸引角度來看，房產(chǎn)過快的透支肯定會影響城市發(fā)展的。這種大量供應(yīng)的預(yù)期，對于房地產(chǎn)投資過熱也會有一個好的瓶頸。對于開發(fā)商來說，在831政策施行招拍掛以后，很多開發(fā)商是比較忠誠的。深圳市城市更新辦法出來以后，我想未來還會出現(xiàn)百花齊放的局面。一個小區(qū)從前期準(zhǔn)備到拆遷住房需要一個時間過度。在兩三年內(nèi)還會是一個供不應(yīng)求的現(xiàn)象。對深圳來說，在城市更新進(jìn)程中可以積累很多的經(jīng)驗(yàn)。未來5-10年，誰能夠抓住城市更新，誰能做好住宅，誰就能在深圳占有一個很重要的位置。深圳市城市更新辦法在操作上還有很多方面不太完善，不同的區(qū)情況不一樣。我們現(xiàn)在是屬于前期階段，具體的還要看下一步的規(guī)劃。城市更新主要分為四個階段。第一階段：現(xiàn)在強(qiáng)化了業(yè)主權(quán)利主題，強(qiáng)化了審批權(quán)。在完善相應(yīng)的配套工作之后，才能進(jìn)行實(shí)施，要看相應(yīng)的條件是否符合。專項(xiàng)規(guī)劃要通過，并且是屬于政府主推的項(xiàng)目，立項(xiàng)列入城市更新的范疇了，這樣的才能被城市更新。在短期內(nèi)能增加多少是一個很復(fù)雜的過程。我就講這些，謝謝。 (2009-12-10 16:37:13)評論【財(cái)富集團(tuán)周山洪】今天有幸在這里跟大家交流一下。我們回顧一下深圳市房地產(chǎn)市場發(fā)展，從香港學(xué)習(xí)過來是一個創(chuàng)新。在當(dāng)時沒有地價的時候，只有租金。當(dāng)時用70年的辦法解決了地價的問題。這是深圳房地產(chǎn)市場的一個重大突破。到今天，要重新推倒重來，我覺得這是倒退。深圳市城市更新辦法的出來，對房地產(chǎn)市場在關(guān)鍵方面是一個重大的突破，關(guān)鍵在于831政策相關(guān)問題的解決方面。在招拍掛以后，城市發(fā)展得很緩慢了。為什么提了三十年的辦法到今天才出臺？因?yàn)樽钤缡巧钲谝?guī)劃國土局在監(jiān)管，之后權(quán)力被慢慢擴(kuò)大，到今天合并，才能出臺這個辦法。對于深圳市房地產(chǎn)的供應(yīng)量預(yù)期是非常大的。但是，我覺得對深圳市城市更新辦法要任重道遠(yuǎn)。前途是光明的，但是道路是非常曲折的。要知道政府在想什么，中央、地方土地出讓是地方財(cái)政重要的一個方面，深圳沒有地了，就希望拿這個讓大家參與進(jìn)來。我們要看問題所在：1.這個更新改造單元的確定非常困難，利益分配非常難，誰都想做老大。2.一年能做出多少計(jì)劃沒有確定。3.操作的難度。我們初期解除了城中村改造，還有城市改道?，F(xiàn)在城市更新改造辦法里有一點(diǎn)，這個項(xiàng)目可以轉(zhuǎn)讓，意味著無論是否有資質(zhì)，都可以轉(zhuǎn)讓。有很多暴富的人，就是那些連房地產(chǎn)是一個什么情況都不了解的人，只會拿錢去買項(xiàng)目，然后再進(jìn)行轉(zhuǎn)賣。我們建議：1.先把面積確認(rèn)好。2.拆遷辦法要確定。3.城中村改造大家信心大一些，但是城市更新改造最大的問題是地價的問題。比如：房子原來是5層的，拆掉以后容積率是多少，超過之后要評估地價。地價評估是按周邊的地價評估，如果地價猛漲，評估地價也會很高，按照評估地價來評估是不準(zhǔn)確的。按照評估地價來推動，城市更新辦法是推不動的。所以，城市改造要慎重。謝謝。 (2009-12-10 16:39:37)評論【蔡余波】首先，今天的主題是“新深圳向左向右”，但是我提議應(yīng)該是“向上”。關(guān)于深圳市城市更新辦法我們是沒有研究過的。我們企業(yè)的注意力主要在項(xiàng)目上。個人有幾個想法，比較抽象一點(diǎn)。我感覺深圳作為試點(diǎn)城市，為以后的發(fā)展，包括完善物業(yè)法都是很有幫助的。今天，這個研討會我感覺是對深圳市城市更新辦法做一個扣，以便后期進(jìn)行延續(xù)。深圳市城市更新辦法，我感覺整個深圳發(fā)展過程中是一個空中加油。大家擔(dān)心整個供應(yīng)的量大了，對開發(fā)商的售價、銷售有影響。另外，稅收、銀行也會相對放款?？罩屑佑褪呛茈y的，但是可以找準(zhǔn)幾個項(xiàng)目進(jìn)行突破。我就說這些。謝謝?！久霞覒c】據(jù)我了解，2009年有25個更新改造項(xiàng)目已經(jīng)被審批，涉及到總用地面積109.7萬平方米，總建筑面積是397萬，住宅面積202萬，商業(yè)用房48萬，其它產(chǎn)業(yè)面積是9.9萬。2010年的指標(biāo)應(yīng)該不會低于這個數(shù)據(jù)?！君埲A投資管理公司許蕭】我們公司也有過城市更新的申報(bào)，我就把相關(guān)的問題跟大家說一說。目前，整個寶安區(qū)的11個項(xiàng)目已經(jīng)報(bào)了4個項(xiàng)目。我感覺申報(bào)的量是很大的。目前，申報(bào)的項(xiàng)目正在進(jìn)行審查，年前會進(jìn)行審批，最終確定的量還沒有確定。通過深圳市城市更新辦法這個政策出來以后，我感覺城市更新比舊城改造更有操作性，難點(diǎn)還是在權(quán)益的分配問題。我就說這些，謝謝。 【于江】我們公司是以做城市更新為主，所以城市更新是我