商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃的區(qū)別0.doc

商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃的區(qū)別0 商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃的區(qū)別 一、價值層面的差異1物業(yè)價值商業(yè)物業(yè)的價值在于經(jīng)營，通過經(jīng)營創(chuàng)造高于價格的價值。 一個商業(yè)項目必須要系統(tǒng)考慮項目的商業(yè)定位、招商、經(jīng)營，才能實現(xiàn)高水平的商業(yè)物業(yè)開發(fā)，達到預期的贏利目標。 而住宅的價值在于居住，保值升值。 其關(guān)鍵是準確的產(chǎn)品定位及目標消費群體定位，最后通過銷售實現(xiàn)開發(fā)價值。 從投資角度來看，住宅可以買用，是保值投資，風險性極小，而商業(yè)項目一旦沒做旺，其價值就極低，甚至一文不值，風險性極大。 2利益關(guān)系從主體上說，住宅地產(chǎn)的價值鏈顯然單一得多，即“開發(fā)商終端消費者”。 商業(yè)地產(chǎn)的利益參與者更為復雜，它的價值鏈是“投資者開發(fā)商營運商經(jīng)營者終端消費者”。 其中包含這四種權(quán)益關(guān)系，開發(fā)者的權(quán)益、所有者的權(quán)益、經(jīng)營者的權(quán)益、管理者，的權(quán)益，它們與商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式密不可分。 開發(fā)者是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商；所有者是什么是商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃的區(qū)別商鋪真正的擁有者；第三是經(jīng)營者，就是進入這個商業(yè)里面從事商品經(jīng)營者；大型與中小型商場都需要有一個統(tǒng)一的管理者實施有效的管理。 開發(fā)者通過項目獲得利益；所有者通過出租商業(yè)物業(yè)獲取租金收入；經(jīng)營者通過經(jīng)營獲取經(jīng)營效益；管理者通過管理獲取管理利益。 與住宅開發(fā)相比，住宅僅僅通過發(fā)展商和購買者兩個環(huán)節(jié)就可以構(gòu)成單一價值鏈，而商業(yè)地產(chǎn)的價值鏈上除了開發(fā)商，還包括消費者、經(jīng)營者和投資者，每個參與者都有自己的利益出發(fā)點，因此不可避免地存在著許多矛盾，像發(fā)展商要求鋪位劃分要好賣而經(jīng)營者要求好用，投資者要求高回報而經(jīng)營者要求先培育市場，以及商鋪租與售的矛盾等。 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要權(quán)衡“四角戀愛”的利益關(guān)系。 因此，為了平衡不同主體的利益，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不僅要考慮地段，更要考慮市場定位、業(yè)態(tài)組合、功能布局、管理模式、銷售策略、投資回報等因素。 3市場風險開發(fā)商在看好商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)利潤的同時，也存在著一定的市場風險。 除土地成本、土建費用及一些稅費管理等因素比住宅用地高外，一般投資商業(yè)的人群相對較少，加之現(xiàn)今人們理智投資理念加強，所以為降低市場運作風險，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)必須具有有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司三大要素，以有場有市為開發(fā)目的，這樣才能增強投資者的信心，降低開發(fā)風險及提高開發(fā)價值。 而住宅相對來說開發(fā)風險較小，因為住宅消費群體較廣，住宅業(yè)態(tài)既具有居住功能，也具有投資功能，其雙重作用為銷售提供了更廣闊的購買群體。 二、開發(fā)層面的差異1產(chǎn)品屬性住宅地產(chǎn)開發(fā)的住宅是終端消費品，主要功能是用來滿足消費者的居住要求。 樓盤除了消極被動的隨市場供求關(guān)系變動而升值外，無法帶來額外的利潤，因此增值空間小。 而商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的從嚴格意義上說不僅僅是產(chǎn)品，更是資本，它通過經(jīng)營能不斷衍生出新的價值，增值空間很大。 但應該同時看到，商業(yè)地產(chǎn)的風險也要更大，因此商業(yè)地產(chǎn)的成功需要具有前瞻眼光的開發(fā)商、專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)顧問及經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司。 其次，商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式也更多，有shopping摩購物中心、主題商場、商業(yè)街、社區(qū)街鋪等。 商業(yè)地產(chǎn)的核心是要搞活商業(yè)，而住宅地產(chǎn)追求的是居住的舒適度，也有人說住宅地產(chǎn)開發(fā)的是“城”，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的是“市”，這是兩者之間的本質(zhì)區(qū)別。 因此，商業(yè)地產(chǎn)的可持續(xù)性發(fā)展是項目能否成功的重要條件，它更著眼于一種長期效益。 而住宅地產(chǎn)相對要簡單的多，房子只要賣出，投資的價值就可以實現(xiàn)。 商業(yè)地產(chǎn)的核心決定了商業(yè)地產(chǎn)的運營模式要更復雜。 正是因為商業(yè)地產(chǎn)更具復雜性和風險性，因此商業(yè)地產(chǎn)更注重項目的可行性調(diào)研、分析，更要充分運用SWOT分析法，發(fā)現(xiàn)商機，發(fā)揮優(yōu)勢，彌補不足，降低風險。 2開發(fā)技術(shù)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)要考慮到不同業(yè)態(tài)的具體要求。 在建筑設計方面，戶型、景觀不再是重點，配套設施會更多，規(guī)劃、設計、施工、交驗在每個階段的技術(shù)要求都高于住宅；在物業(yè)管理方面，商業(yè)物業(yè)的功能增加，管理成本增加，對人員提出更高的要求；在銷售方面，前者針對的目標群體的行為屬于典型的專業(yè)理財行為，而后者主要是一種消費行為，因此相應的銷售手法呈現(xiàn)多樣性，如委托經(jīng)營、售后返租、整體轉(zhuǎn)讓、分割出售等；在資金回籠方面，住宅開發(fā)商通過預售融資來進行資金周轉(zhuǎn)和滾動開發(fā)，很快實現(xiàn)資金回籠，而商業(yè)地產(chǎn)收益很大部分租金。 商業(yè)地產(chǎn)根據(jù)項目開發(fā)的不同環(huán)節(jié)有不同的客戶群，如在招商階段的客戶是商家，而且特別重視主力店的作用；在銷售階段的客戶主要是有一定經(jīng)濟實力投資者；在經(jīng)營階段的客戶群則是終端消費群。 總之，商業(yè)地產(chǎn)與傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)的千差萬別，必然要求開發(fā)商進行理念和心態(tài)的調(diào)整。 希望中國的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)在機遇和挑戰(zhàn)中朝更理性、更專業(yè)、更合理、也更繁榮的方向發(fā)展，在贏得巨大財富同時為活躍商業(yè)、繁榮經(jīng)濟作出貢獻。 3.規(guī)劃設計規(guī)劃設計決定商業(yè)項目的存亡。 多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商在開發(fā)之初，根本就沒有考慮過“做什么”的問題，他們多數(shù)先把項目蓋起來，最后到了商業(yè)定位的時候問題就出現(xiàn)了，要么就是結(jié)構(gòu)不合理，要么就是布局不規(guī)范，從而導致招商異常困難，往往出現(xiàn)“理想的商家不愿進，進駐的商家不理想”的結(jié)果。 商業(yè)地產(chǎn)由于各種業(yè)態(tài)對商鋪的要求具有特殊性，而大型商業(yè)地產(chǎn)項目業(yè)態(tài)和功能均比住宅復雜，人流、物流、垂直交通、消防疏散、停車等諸多方面相當繁瑣，在滿足功能要求的前提下，如何滿足未來大量商家以及消費者的需求，這是關(guān)系到一個商業(yè)項目能否成功銷售、招商和做旺的關(guān)鍵。 4.開發(fā)流程商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)流程更為嚴謹、復雜。 商業(yè)地產(chǎn)的調(diào)研在住宅開發(fā)市場調(diào)研基礎上，增加了區(qū)域結(jié)構(gòu)、城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域零售業(yè)結(jié)構(gòu)、商鋪分布及經(jīng)營狀況、未來供應量、地塊交通、自然、社會條件、商圈等方面的分析商業(yè)地產(chǎn)的選址過程更嚴謹通常情況下，無論是住宅開發(fā)還是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，均要在投標拿地前進行初步的市場調(diào)研。 但在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中，發(fā)展商不僅要考慮商鋪投資者的利益，還要考慮經(jīng)營者、消費者的利益，所需平衡的地方很多，所以商業(yè)地產(chǎn)項目的選址過程比住宅開發(fā)更為嚴謹。 商業(yè)地產(chǎn)的定位更為復雜和系統(tǒng)化商業(yè)地產(chǎn)的定位廣泛而細致的調(diào)研，包括城市商業(yè)發(fā)展規(guī)劃及政策、區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)、未來供應量、消費力的需求、租售目標客戶細分、商鋪升值潛力等方面的分析。 商業(yè)地產(chǎn)推廣更具針對性商鋪作為非生活必需品，與住宅推廣相比，其推廣的核心是投資價值和投資潛力，側(cè)重于商鋪的回報率和回報周期，以及未來的經(jīng)營管理，確保市場能夠持續(xù)經(jīng)營。 5招商與經(jīng)營什么是商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃的區(qū)別商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)比住宅開發(fā)多出開業(yè)、運營、管理三個環(huán)節(jié)在住宅開發(fā)中，開發(fā)商有機會當“甩手掌柜”，開盤、營銷、交樓后就結(jié)束。 一個商業(yè)地產(chǎn)如果想持續(xù)盈利，必須在前期預留一部分商鋪用于旺場后自營，所以，開發(fā)商不能抱著當“甩手掌柜”的心態(tài)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，而必須抓好運營、管理兩個后續(xù)環(huán)節(jié)，這樣才能減少糾紛，獲取最大化利潤。 招商是商業(yè)地產(chǎn)成功開發(fā)的關(guān)鍵所在。 一個商業(yè)項目，如百貨、專業(yè)市場、區(qū)域商業(yè)中心等，一般都實行“招商先行”的營銷策略，以招商來帶動銷售。 “有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，以招入主力店作為吸引其它商家的手段。 其實主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備“聚客”能力，所以也不具備使商鋪升值的潛力，只有借助主力的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。 統(tǒng)一銷售，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一管理，使擁有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)三權(quán)分離。 商業(yè)項目要充分發(fā)揮經(jīng)營管理公司的作用，盡早介入項目整體開發(fā)，為招商及后期經(jīng)營管理作好準備。 而住宅一般不存在招商問題，帶底商的住宅，具體銷售依住宅定位而定，是以招品牌連鎖店為主，或是一般經(jīng)營戶，但一般前者居多，以品牌店來帶動住宅銷售，提升住宅價值。 但底商需要科學合理的業(yè)態(tài)經(jīng)營及規(guī)劃比例，這點也非常重要。 三、營銷層面的差異1營銷主題消費者在購買任何一種商品的時候，購買的實際上都是一種夢想，這種夢想在某一個方面滿足了他們的需求，所以愿意付出貨幣等值或不等值交換。 對于住宅來說，消費者購買的是一種他們需要的“生活方式”，因為無論怎樣講，房子本身沒有特別大的差異，不同的只是賦予房子的內(nèi)涵，所以宣傳主題往往側(cè)重于對未來生活夢境的憧憬和提前寫真。 商業(yè)地產(chǎn)實際上更多的是一種投資的概念。 作為投資而言，回報率和回報周期才是消費者真正關(guān)心之所在。 2推廣對象住宅房地產(chǎn)面對的消費群體主要分兩種用于自住的購房者和用于投資的購房者。 用于自住的購房者又分為首次購房自住和二次及多次購房者，他們的心態(tài)是完全不同的。 住宅地產(chǎn)純投資在目前的經(jīng)濟水平下相對消費群不多，但有快速增長的趨勢，他們關(guān)心的是該區(qū)域長遠發(fā)展以及今后出租的前景問題。 在商業(yè)地產(chǎn)上，推廣對象是分階段來劃分的。 首先是將商鋪出售或出租出去，推廣的目標也分兩類用于自己經(jīng)營的業(yè)主和用于投資的業(yè)主。 自營客戶關(guān)心的是商圈的成熟度、消費群基數(shù)和消費能力；投資客戶則更注重該地段的發(fā)展前景和投資回報的周期。 在整體交房、商場開始運作后，推廣對象將發(fā)生轉(zhuǎn)移，重點是怎樣吸引更多的消費者光顧商場，從而提升整個商場的人氣和形象，這是擺在商場經(jīng)營管理面前一個迫切的問題。 3營銷周期營銷周期和市場供給量是密不可分的。 目前的房地產(chǎn)市場上，住宅地產(chǎn)的提供量遠超過商業(yè)地產(chǎn)，所以消費者可選擇的機會就多，考慮的周期也長，加上住宅開發(fā)已經(jīng)向規(guī)模化、集約化發(fā)展，所以住宅地產(chǎn)的營銷周期相對就很長，在具體的作業(yè)方式上，通常分成幾個大階段來執(zhí)行。 商業(yè)地產(chǎn)在這一點上與住宅地產(chǎn)完全不同，商業(yè)地產(chǎn)能永續(xù)存在的前提是需要足夠的市場支撐和足夠的人群消費，所以商業(yè)地產(chǎn)一般都是在一個相對成熟的區(qū)域進行開發(fā)，這樣投資總額相對很高，但是實際開發(fā)面積相對小，吸收的客戶也少，所以營銷周期要求盡可能短，否則戰(zhàn)線過長，市場冷卻后再積聚溫度那就困難得多。 4消費者關(guān)心的問題住宅消費者關(guān)心的幾個關(guān)鍵指標排序是價格、地段、戶型、品質(zhì)、開發(fā)商實力、服務、配套。 商業(yè)地產(chǎn)客戶關(guān)心的問題是地段、價格、后續(xù)管理、開發(fā)商實力、主力店。 因為商業(yè)地產(chǎn)必須有足夠的人氣才能支撐，所以一個商業(yè)地產(chǎn)項目能否取得成功，很大程度上是由地段等先天因素決定的。 5推廣節(jié)奏房地產(chǎn)推廣的一個營銷周期一般由幾個遞進的階段構(gòu)成預熱期（市場引導/培育期）、內(nèi)部認購期、開盤期、強銷期、持續(xù)期和清盤期。 作為住宅地產(chǎn)來說，因為要分成幾個營銷階段推廣，所以它是由幾個營銷周期組合而成，每一個營銷周期基本上都要完整包括上述階段；否則市場引導不夠，項目優(yōu)勢展示不全、消費者對今后生活的了解不夠，市場接受就有限。 在商業(yè)地產(chǎn)，可能只需包括上述部分階段，比如預熱期和內(nèi)部認購期合并，或者直接從預熱期進入開盤并立即轉(zhuǎn)入強銷期；如果先天條件優(yōu)越，不違背當?shù)厥袌鰞r格體系，可能開盤時就直接進入了清盤期。 6媒介策略住宅地產(chǎn)因為描繪的是未來的生活藍圖，所以宣傳方式幾乎是無所不用其極精致的宣傳資料、優(yōu)美的電視廣告、直擊人心的平面廣告、旨在維持長期影響力提升企業(yè)形象的戶外廣告等等。 而商業(yè)地產(chǎn)因為周期短，很多媒介都無法考慮。 比如電視廣告，因為制作成本高，必須長期播放才有效果，而在較短的單位時間什么是商業(yè)地產(chǎn)策劃與住宅地產(chǎn)策劃的區(qū)別內(nèi)無法全面介紹項目優(yōu)勢，所以使用很少；更多的時候是投入信息量大的平面廣告。 但這也不是千篇一律的，如果一個商業(yè)地產(chǎn)項目周期跨度長，需要分階段推廣，此時電視廣告因為具有聲、色、形的優(yōu)點，無論是在提升項目和企業(yè)形象還是在刺激消費者購買方面，都具有其他媒介無法比擬的優(yōu)勢。 相對于大項目而言，可以在開盤前后進行一個月左右的電視廣告輔助。 另外，戶外廣告的使用也極具針對性，一般都是意向客戶集中的區(qū)域，比如機場、高速公路和商家集中的商業(yè)區(qū)，基本上都是促銷型的廣告，因為相對很短的周期來說，這些必須長時間才能發(fā)揮影響力的廣告是不適合的。 7現(xiàn)場包裝現(xiàn)在任何一個住宅項目的工地包裝已經(jīng)越來越趨向于高成本，并追求夢幻般的效果，售樓處富麗堂皇，售樓小姐個個都有親和力，售樓處的氛圍更象一個家，即使是工地圍擋也在“造夢”的原則上吸引消費者。 商業(yè)地產(chǎn)一般是“短、平、快”的項目，而且單位成本高、目標消費群集中，所以到處充滿商業(yè)氣息。 售樓處可能是臨時的，工地廣告充滿了濃厚的商業(yè)味道，工地施工很快就能完成?每一個信息都在提醒客戶時間不多，趁早出手才有機會。 8宣傳費用分配住宅地產(chǎn)的周期長，所以宣傳費用幾乎是平均使力。 商業(yè)地產(chǎn)因為周期短，一般預熱時間在2030天較適宜，廣告費用幾乎全部集中在開盤前后一個月的時間其實，商業(yè)地產(chǎn)是一個非常專業(yè)的課題，它不僅需要專業(yè)的規(guī)劃、設計、市場調(diào)查、立項定位，還需要專業(yè)的代理機構(gòu)來營銷策劃、推廣，專業(yè)的經(jīng)營管理做后期服務。 同樣是做平臺，住宅地產(chǎn)做的是居住的平臺，而商業(yè)地產(chǎn)做的是商業(yè)的平臺，交易的平臺。 商業(yè)地產(chǎn)的運營模式，不僅要把握商業(yè)運行規(guī)律，還要對各種資源進行有效整合。 創(chuàng)建性、系統(tǒng)性、完整性、可導入性，更重要的是可以執(zhí)行才是策劃的本質(zhì)，它能改變項目，產(chǎn)品的形象市場地位，解決或排除某些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中某些阻礙和難題。 商業(yè)地產(chǎn)策劃活動沒有公式（否則就不是策劃了），但有以下幾條策劃的規(guī)律是需要掌據(jù)的。 一是價值發(fā)現(xiàn)，就是要在商業(yè)地產(chǎn)的價值挖掘方面要獨具慧眼，找出別人沒有看到的價值；二是以理服人，商業(yè)地產(chǎn)不相信煽情。 商業(yè)地產(chǎn)是投資性物業(yè)，是固化的資本，投資者比消費者理性，過分熱炒概念是沒有作用的，有用的是完美演繹盈利模式，合理推導要符合商業(yè)邏輯，這才是商鋪市場樂于接受的引導；三是以品牌策劃的手法去策劃商業(yè)地產(chǎn)；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的過程就是這個項目商業(yè)品牌樹立的過程，有了市場廣泛的認可，商業(yè)就會繁榮，商業(yè)繁榮的結(jié)果就是這個商業(yè)物業(yè)升值或價值兌現(xiàn)快捷。 附錄商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的區(qū)別通常，商業(yè)地產(chǎn)就是以商業(yè)功能、商業(yè)需求為導向，對房地產(chǎn)物業(yè)的需求和功能進行科學的規(guī)劃，以使之適應商業(yè)經(jīng)營需要的房地產(chǎn)開發(fā)。 商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)在功能設計、地段要求、目標客戶等方面均存在較大差異。 1、功能區(qū)別住宅的功能要求較為單一，主要就是滿足人們的居住功能，為人們提供一個能夠遮風檔雨的休憩之所。 而商業(yè)所要承載的功能就較為復雜，商業(yè)地產(chǎn)最一般的功能是作為商品流通的基礎設施，承擔商品的流通展示功能，對人而言就是滿足人們的購物需求。 同時商業(yè)地產(chǎn)還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務功能等等，就因為商業(yè)地產(chǎn)的功能要求靈活多變，故導致對其的操控也就相對復雜。 2、地段區(qū)別房地產(chǎn)因其不可移動性，因此不論住宅還是商業(yè)，對地段的要求都比較高，而商業(yè)更之為甚。 相對而言，住宅選擇地段的彈性空間更大，不論城市中心，還是城市郊區(qū)，抑或荒郊野嶺，均可開發(fā)住宅。 而商業(yè)則不同，商業(yè)一旦離開城區(qū)，來到郊外，就需要對商業(yè)的經(jīng)營但商業(yè)地產(chǎn)的客戶則包括了經(jīng)營商戶、商鋪投資者和目標消費者三類人群。 經(jīng)營商戶又可以分為主力店、次主力店、旗艦品牌店及普通品牌店，下表為某購物中心的目標商戶分類，可以看出各類商戶對物業(yè)的要求都不盡一致類別描述示例主力店功能客層范圍廣、吸納能力強，是項目的龍頭；品牌具有很強的品牌影響力；規(guī)模具有較大的規(guī)模，通常在2000平米以上；號召力市場號召力強。 超市、百貨、專業(yè)店、電影院、游戲天地次主力店功能具有較強的輻射力，是重要的客源錨固點；品牌具有較強的品牌影響力；規(guī)模通常在300平米以上；號召力具有較強的市場號召力；桑拿、保齡球、高檔餐飲、咖啡茶藝、數(shù)碼通訊、特色配套/餐飲旗艦品牌店國外二三線品牌，國普通品牌店品牌知名度一般，不具有獨立吸納客源的能力，借助集群效應或寄生來挖掘商業(yè)價值。 男裝、女裝、珠寶首飾、化妝品、箱包、皮具、家居家飾而投資者（買家）又分為自營型與純粹的投資型客戶兩類，下表為對二者的描述。 客戶類型購買特征自營型客戶 1、注重運營成本，對價格較為敏感； 2、出于資金周轉(zhuǎn)的考慮，不愿支付過多資金用于購買鋪位； 3、容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場氛圍的引導。 投資型客戶 1、注重未來的前景，關(guān)注租金回報和物業(yè)的升值； 2、沒有時間管理，喜歡靈活的銷售模式，購買面積較小； 3、現(xiàn)實性強、隨大流，喜歡跟風； 4、容易受到廣告宣傳和現(xiàn)場氛圍的引導。 最后商業(yè)地產(chǎn)還涉及到未來的消費者定位問題，也就是商業(yè)運營后，吸引什么樣的人群前來商場消費的問題。 總而言之，商業(yè)地產(chǎn)的客戶群復雜性要甚之于住宅的。 4、操作復雜性區(qū)別從開發(fā)商的地產(chǎn)開發(fā)角度來講，商業(yè)操作的復雜性甚之于住宅。 對于住宅而言，開發(fā)商將住宅賣出后基本就萬事大吉了，住宅的使用價值就開始在消費者手中體現(xiàn)。 而商業(yè)地產(chǎn)在銷售過后，是不能直接進行消費的，這時的商業(yè)地產(chǎn)項目在某種程度上是不具備使用價值的，它還要進行招商才能運營使用。 而招商運營乃是商業(yè)地產(chǎn)的生死環(huán)節(jié)，稍有不甚，便會將商業(yè)帶入萬劫不覆的深淵。 例如國內(nèi)的很多商業(yè)就是沒有處理好招商與銷售之間的關(guān)系而導致項目夭折的。 5、物業(yè)要求區(qū)別住宅對物業(yè)的要求相對簡單，只要能滿足居住的功能就可以，對層高、荷載等的要求也不高。 但對于商業(yè)地產(chǎn)而言，對物業(yè)的層高、柱距、荷載、電梯等都有很細致的要求，任何一點的差池都有可能影響商業(yè)地產(chǎn)項目的生存。 不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，對物業(yè)的要求不同，一般百貨店樓板的承重要達到500公斤，建材超市要求荷載40