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下安市額湖地方稅務(wù)局辦公區(qū)物業(yè)管理投標書額湖縣東方物業(yè)有限公司2012年12月27日投 標 書致：淮安市金湖地方稅務(wù)局1、根據(jù)貴方招標項目淮安市金湖地方稅務(wù)局辦公區(qū)物業(yè)管理招標文件，遵照中華人民共和國招標投標法等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)踏勘項目現(xiàn)場和研究上述招標文件的投標須知、合同條款、服務(wù)標準及其他有關(guān)文件后，我方愿以 245522.55 元的投標報價按上述條件要求承包上述的項目的物業(yè)管理,并承擔任何質(zhì)量缺陷保修責任。2、我方已詳細審核全部招標文件，包括修改文件（如有時）及有關(guān)附件。3、服務(wù)質(zhì)量保證達到 招標文件要求 。4、一旦我方中標，我方保證按合同協(xié)議書中規(guī)定的承包期限完成并移交全部工作。5、我方同意所提交的投標文件在招標文件的投標須知中規(guī)定的投標有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)如果中標，我方將受此約束。6、除非另外達成協(xié)議并生效，你方的中標通知書和本投標文件將成為約束雙方的合同文件的組成部分。7、我方將與本投標書一起，提交人民幣 壹萬 元作為投標保證金。 投 標 人：金湖縣物業(yè)有限公司 （蓋章） 單位地址：金湖縣交通路19號 法定代表人或其委托代理人：（簽字或蓋章） 電話： 日期：2012年12月27日法定代表人身份證明書單位名稱：金湖縣東方物業(yè)有限公司地址：金湖縣交通路19號姓名：胡卜文 性別：女 年齡：36歲 職務(wù)：總經(jīng)理系 金湖縣東方物業(yè)有限公司 的法定代表人。特此證明。 投標人（蓋章）：日期：2012 年12月27日投標文件簽署授權(quán)委托書本授權(quán)委托書聲明：我XXX系金湖縣東方物業(yè)有限公司的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托方物業(yè)有限公司的 為我公司簽署本物業(yè)的投標文件的法定代表人授權(quán)委托代理人，我承認代理人全權(quán)代表我所簽署的本物業(yè)的投標文件的內(nèi)容。代理人無轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。代理人： 性別： 男 年 齡： 49歲 職務(wù)： 副總經(jīng)理 電話： 投標人： 物業(yè)有限公司 法定代表人： 授權(quán)委托日期： 2012 年 12 月 27 日目 錄一、投標單位簡介、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書8二、近幾年的工作業(yè)績表12三、管理機構(gòu)設(shè)立方案、運作流程及各項規(guī)章制度15四、管理服務(wù)人員配備方案及擬派負責人簡歷、崗位證書34五、報價書37六、物業(yè)管理的詳細規(guī)劃、組織、實施細則42七、擬投入的物資裝設(shè)施清單88八、承諾書89九、輔助資料90一、投標單位簡介、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書二、近幾年的工作業(yè)績表序號項目單位項目內(nèi)容（類似項目/相關(guān)項目）合同金額（萬元）完成日期1金湖縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)19.52011.5.162金湖縣人口和計劃生育委員會物業(yè)8.22011.6.83江蘇大高機械有限公司物業(yè)39.62011.1.274淮安同方水務(wù)有限公司物業(yè)21.32011.12.65金湖縣順吉公路養(yǎng)護工程有限公司物業(yè)6.82012.1.5三、管理機構(gòu)設(shè)立方案、運行流程及各項規(guī)章制度擬設(shè)立管理部、行政部、工程部、維護部、環(huán)境部。采購庫管檔案文員接待引導1人電梯領(lǐng)班1人會服領(lǐng)班1人管理員巡檢綠化領(lǐng)班1人清潔領(lǐng)班1人消防領(lǐng)班1人巡崗領(lǐng)班1人門崗領(lǐng)班1人弱電領(lǐng)班1人維修領(lǐng)班1人空調(diào)領(lǐng)班1人強電領(lǐng)班1人工程領(lǐng)班1人經(jīng)理助理1人環(huán)境主管1人秩序主管1人客服主管1人總工程師1人經(jīng) 理1人物業(yè)管理規(guī)章制度一、物業(yè)管理員工行為規(guī)范 “業(yè)主至上、服務(wù)第一，依法管理、按章辦事”是公司的宗旨。樹立正確的服務(wù)思想，加強服務(wù)意識，是項目部每位員工應(yīng)有的責任，針對員工的語言、行為，特制定此規(guī)范。（一）工作態(tài)度1、禮儀是員工對業(yè)主和同事的最基本態(tài)度。要面帶笑容，使用敬語，“請”字當頭，“謝”字不離口，接電話時先說“您好”。3、效率提供高效率的服務(wù)，高效率的完成工作，急業(yè)主所急、為業(yè)主排憂解難，借以贏得業(yè)主的滿意及項目部的聲譽。4、責任一無論是常規(guī)的服務(wù)還是日常的管理工作，都應(yīng)盡職盡責，一切務(wù)求得珂及時圓滿的效果，給人以效率高和服務(wù)優(yōu)的印象。5、協(xié)作一是項目部管理的重要因素之一。各部門之間、員工之間應(yīng)互相配合，真誠協(xié)作，不得自以為是，互相扯皮，應(yīng)同心協(xié)力解決疑難，維護項目部的聲譽。（二）表情2、面對業(yè)主應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真誠、友好，必要時還要有開心的表情，做到精神振奮，情緒飽滿，不卑不亢。3、和業(yè)主交談時應(yīng)眼望對方，頻頻點頭稱是。4、雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓頭、抓癢、挖耳、摳鼻孔，不得敲桌子、敲擊或玩弄其他物品。5、行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中間穿行。與業(yè)主同時進出門，應(yīng)讓業(yè)主先行。請人讓路要講對不起，不得橫沖直撞，粗俗無禮。6、不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說話、喊叫、靡丟亂碰物品，發(fā)出不必要聲響?？人?、打噴嚏時應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。7、不得當眾整理個人衣物，不得將任何物件夾于腋下。8、上班期間不得抽煙、吃東西、讀報刊雜志。9、不得用手指或筆桿指業(yè)主和為人指示方向。10、要注意自我控制，隨時注意自己的言行舉止。11、和業(yè)主講話時應(yīng)全神貫注，用心傾聽，不得東張西望，心不在焉。 12、在為業(yè)主服務(wù)時不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。13、員工在服務(wù)、工作、打電話和與別人交談時，如有業(yè)主走近，應(yīng)立即示意，以表示已注意他(她)的來臨。不得無所表示，等業(yè)主先開口。（三）言談1、調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢，聲量不要過高，亦不要過低。2、不準講粗話、使用蔑視和污辱性的語言。3、三人以上對話，要用相互都懂的語言。4、不得模仿他人的語言語調(diào)談話。5、在工作時間內(nèi)不得談?wù)撆c工作無關(guān)的事情。6、不開過分的玩笑。7、說話要注意藝術(shù)，多用敬語，注意“請”、“謝”字不離口。8、不得以任何形式頂撞、諷刺、挖苦業(yè)主。9、要注意稱呼業(yè)主姓氏，未知姓氏之前，要稱呼“先生”或“小姐”、“那位女士”。10、指第三者時不能講“他”，應(yīng)稱“那位先生”或“那位女士”。11、無論從業(yè)主手上接過任何物品，都要說“謝謝”。12、業(yè)主講“謝謝”時，要答“不用謝”，不得毫無反應(yīng)。13、業(yè)主來時，注意講“您好”，業(yè)主走時，注意講“您走好”。14、任何時候不準講“喂”或說“不知道”。15、暫時離開面對的業(yè)主，一律講“請稍候”，如果離開時間較長，回來后要講“對不起，讓您久等”。16、當為業(yè)主完成一項服務(wù)后應(yīng)主動詢問是否還有其他事需要幫助。（四）工作服1、工作服要干凈、整齊、筆挺。2、非因工作需要，外出時不得穿著工作服。5、只準按規(guī)定穿鞋上班，禁止穿拖鞋.（五）接聽電話2、接電話先問好、報單位，后講“請問能幫您什么忙?”不得倒亂次序。4、必要時要作好記錄，通知要點要問清，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一迫。6、在崗位上，不得打私人電話、傳私人電話，家人有急事來電，應(yīng)從速簡潔結(jié)束通話。7、接聽電話時，如需請其他工作人員接聽，須走近該工作人員身邊，不得在遠距離內(nèi)大聲喊叫。二、管理人員職責（一）熱愛本職工作，努力學習管理技能，不斷提高管理水平，樹立住戶至上，服務(wù)第一的宗旨(二)對用戶的來電，鈴響三聲必有應(yīng)答，而且態(tài)度和氣，語言親切，記錄完整，件件落實（三）上班時間穿戴整潔，佩帶工作牌，保持精力充沛，嚴禁做與工作無關(guān)的事，嚴禁不文明，不雅觀的言行舉止（四）主動向來訪者問好，接待態(tài)度認真，答復(fù)明確并做好記錄（五）嚴格執(zhí)行房屋修繕原則，保證按時施工，完工后由住戶驗收簽名，做到不誤工，不怠工，不刁難住戶（六）認真收集物業(yè)檔案資料，做到數(shù)據(jù)準確，資料詳實，保證檔案資料的完整準確（七）每天對辦公區(qū)內(nèi)的安全護衛(wèi)，環(huán)境衛(wèi)生工作情況檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并做好記錄（八）協(xié)助經(jīng)理合理安排辦公區(qū)內(nèi)的日常其他工作三、保安工作守則（一）遵紀守法，嚴格執(zhí)行公司的各項規(guī)章制度；（二）統(tǒng)一著裝，在隊長的協(xié)調(diào)下統(tǒng)一換季的服裝；（三）嚴格遵守交接班制度，做到細致、詳實；（四）加強對辦公區(qū)車輛的統(tǒng)一管理，保障道路的暢通，不得有車輛停放在辦公區(qū)的非停車點；（五）保持值班室、衛(wèi)生間及門口的干凈整潔;（六）外出的車輛、財物做好登記工作；（七）服從管理人員的工作安排和調(diào)動，因私事與別人調(diào)班的，必須經(jīng)隊長同意后報辦公室同意方可調(diào)班；（八）禁止參與圍觀，看人打牌等做與工作無關(guān)的事；（九）上班禁止飲酒，禁止在值班室以外的地方抽煙；（十）上班時間禁止私自進入業(yè)主室內(nèi)，不準玩弄值勤器材；（十一）禁止利用值勤之便，擅自動用和侵占公私財物，一律不準收業(yè)主小費，做到不喝業(yè)主一口水、不吸業(yè)主一支煙、不用業(yè)主一張紙、更不得向業(yè)主索要物品；（十二）積極協(xié)助公安人員依法辦案。四、保潔員崗位職責（一）每天清掃分區(qū)內(nèi)的道路、綠化帶兩次；樓梯間、車庫通道每天清掃一次；辦公區(qū)標志牌、建筑小品、信箱、消防栓、電子對講門每周清洗、擦抺一次。（二）垃圾清運每天兩次，做到垃圾日產(chǎn)日清。（三）不定期用藥物噴殺蚊、蠅、蟲、鼠等，主要在垃圾池、明溝、排水池、排污井等周圍施放藥物，保持區(qū)內(nèi)無孳生地。（四）每年疏通沙井兩次。（五）維護辦公區(qū)清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不講文明的現(xiàn)象和行為要即時勸阻和制止。開展環(huán)境衛(wèi)生宣傳，使辦公區(qū)住戶養(yǎng)成人人愛清潔，個個講衛(wèi)生的良好風氣。（六）當班時間遇到辦公區(qū)內(nèi)有任何垃圾、臟物、廢物、雜物等不衛(wèi)生現(xiàn)象，隨產(chǎn)隨清，保持區(qū)內(nèi)衛(wèi)生。（七）向住戶提供有償衛(wèi)生清潔服務(wù)，但必須遵守以下規(guī)定：1、在住戶預(yù)約的時間內(nèi)準時到達住戶家中。2、上門服務(wù)佩戴工作牌，態(tài)度熱情，服務(wù)周到，達到住戶要求的衛(wèi)生標準。3、按住戶的要求進行衛(wèi)生清潔工作。4、按服務(wù)處規(guī)定的收費標準收費，并上繳服務(wù)處，不得私自侵吞，違者罰款100500元。5、不得向住戶索要小費或好處，或者收費不開收據(jù)，或多收、少收、不收費，違者按收取額的10倍處罰。6、不得在住戶家里亂翻東西，或有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所處理，服務(wù)處不得留審。7、完成主任交辦的其它工作。五、會計員崗位職責（一）忠于職守，以身作則，遵守國家財經(jīng)政策和財會制度等法令和規(guī)定，一絲不茍地嚴格執(zhí)行會計制度。（二）敢于堅持原則，敢于向違反財經(jīng)紀律的違法違紀行為作斗爭。對不真實、不合法不準確、不的原始憑證，不予辦理或退回補充更正。（三）熟練掌握記賬原則和方法，建立健全各種臺賬，做到賬目清晰，手續(xù)齊全，賬賬相符，賬表相符，日清月結(jié)，準確無誤。（四）掌握電腦的EXCEL等基本軟件的操作方法和物業(yè)管理電腦程序，建立健全電腦財務(wù)檔案，熟練電腦收費操作。（五）負責登記實物賬、卡，做好公司的財產(chǎn)、用具的保管和登記工作，保證公司財產(chǎn)不流失。（六）認真貫徹和遵守公司有關(guān)工資福利的規(guī)定，積極宣傳遵守財會制度和財務(wù)紀律的意義，嚴格實行會計監(jiān)督。（七）審查并做好員工工資、獎金和勞保福利的發(fā)放。（八）定期分析資金往來及運用情況，監(jiān)督合理使用資金，堅持“取之于民、用之于民”的收支原則。（九）熟悉住宅單元戶數(shù)和面積，以及管理費、水電費等收費標準和計算方法，并協(xié)助收費工作。（十）完成服務(wù)處主任交辦的其它任務(wù)。六、維修工職責（一）熟悉管理區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。（二）加強學習業(yè)務(wù)知識，具備工民建的基礎(chǔ)知識，能認讀施工圖紙，繪制簡單的平面圖、結(jié)構(gòu)詳圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚地在圖紙上標出發(fā)生故障的位置。（三）維修工必須具備熟練的施工技能，在熟練自己專業(yè)的基礎(chǔ)上，學習水、電、土建等基本知識和操作規(guī)程，爭取做到一人多能，適應(yīng)管理區(qū)維修工的需要。（四）經(jīng)常巡視管理區(qū)，掌握公用設(shè)施的運行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運轉(zhuǎn)正常。（五）經(jīng)常巡視管理區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井一次，化糞池每年清理一次。保持管理區(qū)污水不外溢，環(huán)境清潔。（六）土建維修工在維修樓地面時，必須首先準確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。（七）電工必須持證上崗，并且嚴格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。佩戴工作牌、穿工作衣、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護設(shè)備。（八）水工在清理地下水池時，在保證地下水池處于通風狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給水管道，須關(guān)閉總閘時，在提前通知住戶做好蓄水準備的情況下作業(yè)。七、設(shè)備管理員(巡檢、維修)崗位職責（一）熟悉辦公區(qū)內(nèi)供水、供電消防系統(tǒng)、管線路和公共設(shè)施位置，機電設(shè)備的性能乖使用狀況。熟練進行水、電操作，使用消防設(shè)備，排除故障。（二）熟練掌握并嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守制訂的水電公共設(shè)施運行維修保養(yǎng)制度，每周保養(yǎng)一次，小修不過夜，大修一周內(nèi)處理完畢。會判斷和處理一般性的故障及處理事故的應(yīng)急措施。（三）按規(guī)定巡查設(shè)備、儀表運行情況，認真做好各種運行記錄，發(fā)現(xiàn)問題或業(yè)主授訴要及時處理。（四）保持室內(nèi)和設(shè)備的整潔，機電設(shè)備完好率要達100，機電設(shè)備的運行率在lO0，及時更換損壞的開關(guān)和燈泡，保證照明和用水。（五）發(fā)生停空、停水、火警或其他事故，應(yīng)立即到位，并迅速查明原因，采取應(yīng)急措施。（六）對裝修施工用戶現(xiàn)場進行監(jiān)督，確保施工不影響設(shè)備正常運行。 （七）按時上下班，下班前要做好交接工作，保管好資料、圖表、工具。八、消防設(shè)施工程維修工崗位職責（一）熟悉辦公區(qū)消防設(shè)施的設(shè)置地點，設(shè)備的使用、維護方法，確保消防設(shè)施正常運轉(zhuǎn)。（二）參加辦公區(qū)消防設(shè)施的驗收及交接管理工作。（三）每日對消防設(shè)施外觀及數(shù)量進行檢查，每月對水噴淋進行放水排氣檢查，發(fā)現(xiàn)問題或隱患，應(yīng)及時處理，嚴重的應(yīng)及時匯報，認真履行24小時應(yīng)急搶修職責。（四）負責辦公區(qū)內(nèi)的消防監(jiān)督、內(nèi)外協(xié)調(diào)、消防報警系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。（五）嚴格接管項目部消防管理有關(guān)規(guī)定監(jiān)督業(yè)主室內(nèi)裝修工程，耐心向業(yè)主解釋消防規(guī)定和要求，消除火災(zāi)隱患。（六）熱情接待來訪業(yè)主，樹立良好公司形象，對業(yè)主的建議或投訴要及時登記并處理。（七）完成部長交辦的其他相關(guān)工作任務(wù)。九、智能化設(shè)備管理員崗位職責智能化設(shè)備管理員的主要職責是保持智能化設(shè)備處于良好的運行狀態(tài)，其具體職責如下：（一）熟悉本區(qū)智能化設(shè)施、設(shè)備的原理、操作和維護，并與相關(guān)保養(yǎng)單位建立良好的業(yè)務(wù)關(guān)系。 （二）每天對控制室、設(shè)備房及備管線進行巡視檢查，掌握設(shè)備的運行狀況。發(fā)現(xiàn)問題，按程序處理，重大問題及時向上級主管報告。（三）按照工程師擬控的維修保養(yǎng)計劃，堅持對智能化設(shè)施實行日檢、周檢、年檢等例行性檢查。（四）設(shè)備運行中出現(xiàn)故障或不正常的情況，管理員在5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場進行搶修，對于本單位無能力完成的維修項目，及時聯(lián)系專業(yè)維修公司組織維修，盡快恢復(fù)正常運行狀態(tài)。（五）對設(shè)備的運行情況、巡查情況和維修等做好相應(yīng)記錄，并歸檔管理。（六）工作中嚴守安全紀律，嚴禁違章操作，杜絕事故發(fā)生，確保運行安全。（七）積極鉆研技術(shù)，完善或改進智能化設(shè)施，進一步發(fā)揮其功能。十、員工考勤制度（一）員工勞動紀律規(guī)定1、上班必須穿工作服，佩戴工作牌。2、按時上、下班，不遲到、早退。未經(jīng)領(lǐng)導批準不得擅自找人頂班。3、上班時不許會客、閑談、不得擅自離開崗位或干與工作無關(guān)的事。 4、服從組織統(tǒng)一安排，不許討價還價，不許頂撞上級。5、不許打人、罵人，不得影響項目部形象和內(nèi)部團結(jié)。6、不準從事有償服務(wù)，不準從事以獲利為目的的任何行為。（二）項目部員工考勤規(guī)定為了加強辦公區(qū)項目部員工的勞動紀律，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，制訂員工考勤制度。1、項目部員工認真履行職責、堅守崗位、自覺遵守勞動紀律、積極完成本職工作。2、凡項目部工作的正式管理人員、職工、借調(diào)、聘用人員、臨時工均應(yīng)參加項目部考勤。3、考勤內(nèi)容包括：出勤、加班、遲到、早退、各種休假等。4、考勤辦法：（1）項目部綜合事務(wù)部負責項目部工作人員的考勤及匯總，同時做好各部門的考勤督促、檢查工作。在每月底做好項目部各部門的考勤匯總，并送項目部領(lǐng)導審核簽字后交財務(wù)組憑此制定工資單發(fā)放工資。（2）各部門負責人負責本部門考勤工作。按考勤內(nèi)容、辦法與要求，將員工出勤情況，每天如實記在考勤登記表上，在每月底將部門考勤表及時送交綜合事務(wù)部匯總。（3）各部門每日上、下午各進行一次考勤。5、考勤要求：（1）病假：請病假須附指定醫(yī)院病假建議書，由部門負責人同意，報綜合事務(wù)部審批后呈報主任批準(急診病人例外)。（2）事假：請事假須本人書面申請，請假在一天內(nèi)，由部門負責人簽具意見交綜合事務(wù)部備查；二天以上(含二天)由部門負責人簽具意見，呈報主任審批后交綜合事務(wù)部備案。（3）探親假：探親假期滿應(yīng)按時返回，如遇特殊情況需通過電報或電話履行請假程序，按上述程序經(jīng)批準后方可續(xù)假，否則按曠工處理。（4）婚、喪、年休假，按國家有關(guān)政策，并參照公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（5）無故曠工一天予以經(jīng)濟處罰，扣除當月獎金；曠工一天以上，除扣季度獎外，視情節(jié)輕重、按國家和公司有關(guān)規(guī)定給予行政處分。6、項目部全體員工必須遵守勞動紀律，按項目部有關(guān)規(guī)定上、下班。項目部領(lǐng)導外出，應(yīng)告知綜合事務(wù)部去向；部門負責人外出，需向項目部領(lǐng)導報告或請示。7、項目部員工因公需要出差的，應(yīng)事先提出書面申請，包括出差理由、目的地，由部門負責人同意后報項目部領(lǐng)導批準，交綜合事務(wù)部辦理登記手續(xù)。項目部正、副主任出差、休假，由公司分管領(lǐng)導審批。十一、獎懲制度1、獎勵原則堅持精神獎勵和物質(zhì)獎勵結(jié)合，以精神獎勵為主的原則。2、獎勵種類（1）總公司年度評優(yōu)設(shè)綜合先進集體2個；單項先進若干；按部門職工數(shù)15比例評選先進個人。（2）創(chuàng)新獎：下屬各部門在年初目標(計劃)外，經(jīng)確認的新增項目(全市物管行業(yè)或局系統(tǒng)產(chǎn)生重要作用或影響，并具有推行價值的管理方法等)可頒發(fā)“創(chuàng)新獎”，予以表彰。3、獎勵形式 （1）精神獎勵：總公司通報表彰并發(fā)給獎匾。（2）物質(zhì)獎勵：發(fā)給獎金。十二、房屋維修制度為了保障業(yè)主的正常生活，房屋的完好，延長其使用壽命，按照經(jīng)濟、合理、牢固、實用的原則，特制定以下有關(guān)維修規(guī)定。（一）大修1、房面工程屋面維修必須確保安全和解決屋漏。15年為一個周期（特殊情況除外）。塵土及垃圾應(yīng)予以清除，屋面滲漏應(yīng)找出原因，針對損壞情況采取防水材料嵌補或找出原因。2、結(jié)構(gòu)、墻面工程各種結(jié)構(gòu)構(gòu)件如柱、梁、樓面，在大修時必須詳細檢查，損壞、變形嚴重的應(yīng)予加固、維修。3、樓道內(nèi)墻面的修補、粉刷粉刷墻面時，墻面松動有下墜危險的應(yīng)鏟除，并重新修補粉刷。4、設(shè)備工程消防、給排水、供配電等每年進行一次大檢修，根據(jù)設(shè)備的磨損程度進行更換。（二）中修1、中修指不到大修的范圍和程度，而小修不能解決的單項維修。其費用較高、工程量較大、維修周期較長的均列入中修的修理范圍。2、在進行維修時，同樣要進行預(yù)、結(jié)算。3、完工后，進行驗收，并要進行一定的審批手續(xù)。（三）小修以服務(wù)為宗旨，解決業(yè)主的實際困難為目的，做到及時、保質(zhì)、實用為原則1、樓內(nèi)（1）電器方面：熔斷絲、插座插頭、空氣開關(guān)、漏氣開關(guān)、電源插頭座、各種燈頭、燈座、燈泡、燈管、線路的故障和更換。（2）給排水方面：各種水龍頭失靈故障，上、下水道堵塞不暢，各種配件失靈和損壞等。（3）少量面磚、地磚、瓷磚損壞的更換，小面積的木質(zhì)地板維修和更換，木質(zhì)門窗和鋁合金門窗的修理。協(xié)助業(yè)主向外聯(lián)系維修。2、公用部位消防設(shè)施維修，門窗、地磚的維修、水表箱、電話箱、總閘的維修、電子門維修等。十三、綠化工崗位職責（一）熟悉管理區(qū)的綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保證綠化增長率達95%以上，合理種植花草樹木的品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，發(fā)揮綠化生態(tài)環(huán)境效益。（二）提高綠化養(yǎng)護管理的知識和技能，熟悉花草樹木品種、名稱、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林機具。（三）對花木進行適當掛牌，標明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。（四）養(yǎng)護、管理花草樹木。1、對花草樹木適時澆水，滿足其生長需要，防止過旱和過澇。2、對花草樹木適時適量施肥，方法正確，滿足花草樹木正常生長發(fā)育需要。3、根據(jù)花木功能要求、花木分枝規(guī)律和生長特性，以及環(huán)境關(guān)系對花木進行修剪、整形，使花木生長量適當，長勢優(yōu)良，喬灌木各種樹行搭配優(yōu)美，構(gòu)成豐富的植物景觀。4、清理雜草、雜物，適時剪草，保持草的一定生長高度，草地整潔、美觀。5、以“預(yù)防為主”和“治早、治了”為原則，及時防治花草樹木病蟲害，同時注意保護環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。6、定期對花木進行培土、樹干涂白，防風害、日灼。對遭受自然損害的花木及時進行修補、扶持和補苗。7、經(jīng)常巡視管理區(qū)的綠化地，嚴格制止在草地上踐踏、傾倒垃圾或用樹干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護、隔離設(shè)施。（五）完成服務(wù)處主任交辦的其它工作十四、消防員崗位職責（一）認真學習中華人民共和國消防條例，省、市有關(guān)消防規(guī)定和本管理區(qū)消防管理規(guī)定，并按規(guī)定要求開展工作。（二）利用板報、住戶手冊等宣傳工具，經(jīng)常開展管理區(qū)防火宣傳工作，深入業(yè)主上門宣講正確使用燃氣具、安全用電管理規(guī)定，電焊作業(yè)防火安全保障措施，宣講緊急狀態(tài)下逃生程序，普及各種消防知識。（三）熟悉管理區(qū)內(nèi)各種消防器材、設(shè)施的種類、性能、分布情況，配置地點，熟悉高層樓宇自動消防系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、消防電梯使用和消防通道疏散能力。掌握操作使用技術(shù)和維修養(yǎng)護方法。（四）每天巡視管理區(qū)二遍，保持樓梯走道和出入口暢通，消防器材100%完好，安全疏散標志醒目、正確。嚴禁業(yè)主超負荷使用電器，亂拉、亂接電線，嚴禁在防火安全措施沒有落實情況下燒焊、用火、用電作業(yè)。徹底糾正消防違章，徹底整改火險隱患，做到及時發(fā)現(xiàn)，及時整改，及時報告。（五）跟蹤業(yè)主室內(nèi)裝修施工作業(yè)，核定用電負荷和走線，監(jiān)督使用阻燃材料，對裝修使用易燃、可燃材料的業(yè)主，限定并監(jiān)督其進行防火處理，裝修竣工要進行消防綜合檢查，并記錄在冊，與業(yè)主簽定消防責任書。（六）組織定期例行消防大檢查，并作詳細檢查記錄有關(guān)隱患，消防器材設(shè)備、設(shè)施的維修，落實整改責任人，整改時限和復(fù)查日期，檢查記錄經(jīng)服務(wù)處主任簽字后存檔。（七）對義務(wù)消防員實行正規(guī)編制，聘請消防官兵組織政策法規(guī)教育、防火技能訓練和普及防火知識。（八）每年組織1-2次多層、高層住宅實地消防、急救和疏散演習，加強防患意識教育，提高業(yè)主和義務(wù)消防員防災(zāi)救災(zāi)的應(yīng)變能力。（九）建立、完善管理區(qū)消防工作檔案，并定期移交檔案室。（十）完成服務(wù)處主任交辦的其它任務(wù)。十五、水、電、消防設(shè)備維修、保養(yǎng)規(guī)定1、每周檢查消防帶一次，如發(fā)現(xiàn)有潮濕應(yīng)及時進行晾曬，如有霉壞應(yīng)及時更換，以利應(yīng)急使用。2、滅火器的藥應(yīng)每年定期更換或補充一次。3、消防栓是否完好，檢查消防器材是否損壞丟失。4、各開關(guān)要標明控制供電范圍，以利工作。每星期檢查一次各主要開關(guān)接觸是否良好。 5、每月檢查水電表一次，發(fā)現(xiàn)有問題的應(yīng)及時處理。 6、公共照明及其他開關(guān)的維修更換。 十六、消防安全管理制度（一）動用明火管理制度動用明火必須經(jīng)過嚴格的審批手續(xù)。申請動用明火的施工單位，必須事先向管理報告動火部位、起止時間、防范措施等，待我公司工程部、安全保衛(wèi)部同意后報防火負責人審批方可動火。（二）施工防火安全管理制度凡是進入轄區(qū)物業(yè)內(nèi)的施工單位都必須遵守我公司施工安全管理規(guī)定，以確保施工中的防火安全。施工時欲動火作業(yè)，須辦理動火，現(xiàn)場配備一定數(shù)量的滅火器。施工現(xiàn)場嚴禁吸煙。在指定電源不得任意接線，如需增加用電負荷，須向管理公司工程部申請臨時用電。（三）重點部位防火管理制度1、物業(yè)消防管理的重點部位主要包括各種機房、倉庫、圖書館等。2、重點部位的防火工作必須由專人負責，根據(jù)“誰主管，誰負責”的消防原則，重點部位的防火責任人由管理公司防火負責人任命。3、重點部位防火責任人必須履行防火職責，制定重點部位防火管理制度，落實防火措施。4、重點部位嚴禁吸煙，嚴禁堆放雜物與各種化學品、易燃物等。（四）消防安全檢查制度為預(yù)防火災(zāi)，確保業(yè)主及物業(yè)安全，必須進行消防安全檢查。1、安全保衛(wèi)部專職消防員必須每天巡視樓宇或樓宇的每個角落，做好安全檢查記錄工作。2、管理公司防火領(lǐng)導小組每月一至兩次開展對轄區(qū)消防安全的全面檢查。3、每月對消防設(shè)備進行測試檢查，確保消防設(shè)備處于良好狀態(tài)。4、及時發(fā)現(xiàn)預(yù)案盡量消防火災(zāi)隱患，通知有關(guān)部門或個人限期整改。（五）消防工作制度1、熟悉使用樓宇防火設(shè)備、線路、性能、使用方法，如有疑問詢問專職管理消防工作人員或公安消防部門。2、經(jīng)常檢查防火設(shè)備，如有損壞或失效者，應(yīng)即時修理。3、經(jīng)常培訓，使每位員工會使用消防設(shè)備。4、每日上班時檢查樓梯、走廊等消防通道，千萬不允許有阻塞情況。5、制止兒童在公眾地方玩火。6、留意公用電線，如有毛病，應(yīng)即派人修理。7、注意原料或制品容易釀火者，或發(fā)現(xiàn)有大量易燃物品，皆應(yīng)盡速向上級報告。8、如發(fā)現(xiàn)有濃煙冒出或火燒焦味，應(yīng)即電“119”報警，報警時必須清楚說明火場地點，根據(jù)情況采取措施。10、所有消防裝置應(yīng)由認可的消防人員最少每年檢查維修一次。（七）防火安全檢查制度1、檢查方式（1）定期檢查根據(jù)房屋管理區(qū)域防火的特點，配合有關(guān)安全活動，公司對下屬屋管理區(qū)域每年進行二次防火安全檢查，由公司治安部組織人員對消防設(shè)施進行檢查，并做好有關(guān)記錄，填寫防火安全檢查記錄表。（2）突擊檢查突擊檢查辦公區(qū)樓宇內(nèi)（樓宇）的防火安全措施是否真正落實、消防設(shè)施是否完好，由消防第一責任人每季度組織一次，并做好相關(guān)記錄。2、檢查內(nèi)容（1）消防通道安全疏散標志是否完好。（2）消防設(shè)施包括自動火災(zāi)報警裝置、消防水池、消火栓系統(tǒng)、消防水泵及氣體滅火系統(tǒng)等是否正常運行。（3）用火用電方面?；鹪吹目刂魄闆r，電氣設(shè)備安裝是否符合安全要求，是否有超負荷現(xiàn)象等。3、火險隱患的整改（1）若檢查發(fā)現(xiàn)火險隱患，檢查負責人應(yīng)填寫火險隱患整改通知書，并派發(fā)到受檢單位。（2）受檢單位接到整改通知后，應(yīng)組織人員對火險隱患及時進行整改，并按規(guī)定時限完成。（3）受檢單位整改完畢后，檢查負責人應(yīng)組織人員對火險隱患進行復(fù)查，并記錄復(fù)查結(jié)果。（八）火警及消防管理制度1、火警時刻發(fā)現(xiàn)火警，請保持鎮(zhèn)定（1）使用就近的消火栓撲滅火種。（2）通知項目部。（3）倘若火警不能控制，請業(yè)主按秩序疏散業(yè)主外，等待消防人員到場救援。（4）業(yè)主之間要相互照應(yīng)，疏散到安全地點后，要及時查點人數(shù)。2、防火措施（1）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針同，業(yè)主要樹立防火意識。（2）嚴禁亂拉、亂接臨時用電線路，或隨意增設(shè)用電設(shè)備。電器線路需維修、增設(shè)時請及時找項目部安排施工。（3）使用電爐、電水壺等電熱器具時要注意安全并有人看護。（4）嚴禁在樓內(nèi)燒廢紙雜物、亂丟煙頭等。（5）不準改變、拆除、封堵消防設(shè)施。（6）不準在樓梯、過道設(shè)立倉庫、堆放雜物、阻塞通道。3、消防設(shè)施：樓宇內(nèi)設(shè)有消防栓。業(yè)主自行配備的滅火器、緩降器等。安全樓梯位置，以便緊急狀況下迅速逃生。4、疏散倘若發(fā)生火警，請遵照在場領(lǐng)導、高級職員的指示疏散。（1）相互忍讓，避免驚慌。（2）貴重物品及重要文件應(yīng)即鎖好。（3）停止使用電器。（4）關(guān)閉所有電源開關(guān)。（5）關(guān)閉所有門窗，以防火勢及煙霧蔓延。（6）從最近的安全樓梯步行離去。請勿奔跑和四處游蕩，煙霧濃密時，應(yīng)盡量貼近地面，并以濕毛巾遮掩面部。（7）勿攜帶大于手提公文包之物件。（8）服從項目部人員或消防員的指揮。（9）疏散時，要及時查點人數(shù)。十七、綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理制度（一）綠化管理制度1、辦公區(qū)區(qū)域內(nèi)所有綠化地、盆景，植物的管理。 2、辦公區(qū)區(qū)域內(nèi)綠化草地未經(jīng)批準不得侵占，凡發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時與堆放雜物、侵占草地人及時清理，造成損失的，應(yīng)要求賠償。3、不準人員進入草地踐踏、嬉戲、坐臥，發(fā)現(xiàn)類似現(xiàn)象應(yīng)及時勸阻。 4、注意隨氣候、氣溫變化對草地、植物進行保養(yǎng)、殺蟲等。（二）環(huán)境綠化管理規(guī)定1、辦公區(qū)區(qū)域內(nèi)業(yè)主及來賓到指定的垃圾桶清倒垃圾，嚴禁亂倒亂拋。2、要養(yǎng)成愛清潔，講衛(wèi)生的習慣，不隨地吐痰，丟拋果皮、煙蒂、垃圾等。3、要保持公共樓梯、走道整潔，不得在公共走廊和過道堆放雜物，要保證整體的整潔、美觀。4、室外要做到門窗干凈，無蛛網(wǎng)、積塵，辦公用具整潔條理。5、要保持環(huán)境安靜，開放各種音響和彈唱歌曲應(yīng)以不擾及鄰居為度。6、要愛護區(qū)域內(nèi)周圍的綠化和環(huán)境美化設(shè)施，嚴禁攀折花木、踐踏草坪，不準在樹上拉繩晾曬衣物。 7、要保持環(huán)境清新，所有業(yè)主的雜物、廢氣、污水，要自行處理好，不得造成環(huán)境污染。 （三）綠化檢查制度為加強辦公區(qū)整體綠化管理工作，創(chuàng)造整潔、美觀、舒適的工作環(huán)境，對綠化工作進行有效的檢查、監(jiān)督與控制，特制定綠化檢查制度。 1、管理員負責綠化管理的檢查工作，每天必須履行檢查一次，并進行認真記錄。2、管理員應(yīng)具備良好的專業(yè)素質(zhì)和嚴肅認真的工作態(tài)度，熱愛綠化管理工作，統(tǒng)籌安排，合理布置，熱心為用戶服務(wù)，順利完成綠化工作和任務(wù)。3、管理員應(yīng)對綠化工的綠化責任區(qū)域和工作要求了如指掌，對花圃種植培育、花卉數(shù)量及樓宇樓內(nèi)外的綠化狀況和擺放情況應(yīng)做到心中有數(shù)，隨時掌握綠化方面的情況以及存在的問題，及時督促綠化工加以解決。4、管理員應(yīng)對綠化管理工作高標準、嚴要求，除每天定期檢查以外，要采取不定期的反復(fù)抽查，并走訪部分業(yè)主，虛心聽取業(yè)主意見和建議，努力改進工作要求和提高質(zhì)量標準，取得業(yè)主的理解、支持、配合與信賴。5、管理員在每天檢查或不定期檢查當中，對所檢查出來的問題應(yīng)及時督促相關(guān)綠化工前去現(xiàn)場處理，并由綠化工報告處理情況，樓管員應(yīng)迅速到達現(xiàn)場查看完成情況，對尚未完成的任務(wù)應(yīng)采取強制措施，并對當事人進行處罰。6、管理員應(yīng)按照綠化日常養(yǎng)護方法和要求、綠化美化達標要求、綠化管理規(guī)定和綠化工管理規(guī)定，對綠化工的日常工作和綠化美化標準進行檢查、監(jiān)督和指導，每月對綠化工的工作結(jié)果和樓宇樓整體綠化狀況作出評估，記錄在相應(yīng)表格內(nèi)交管理站站長，評估結(jié)果與綠化工的月份工資直接掛鉤，獎勤罰懶，獎優(yōu)罰劣。7、管理員負責綠化管理整改措施的制訂，對綠化工作所檢查出來問題較嚴重的，可采取對綠化工進行培訓，必要時發(fā)出糾正和預(yù)防措施，使存在的問題得到根本解決。四、管理服務(wù)人員配備方案及對本項目擬派負責人的簡歷和崗位證書采取崗位培訓、外委培訓、崗位輪訓、參觀學習等方式，保證淮安市金湖地方稅務(wù)局辦公區(qū)的物業(yè)服務(wù)人員政治思想過硬，具有良好的職業(yè)道德和崗位技能。人員的配備與管理，是確保管理目標得以實現(xiàn)的關(guān)鍵。我們將以政治思想過硬，責任心強，服務(wù)意識優(yōu)良和有知識、有經(jīng)驗、懂技術(shù)、會管理為用人標準，通過公司抽調(diào)骨干與當?shù)卣衅竷?yōu)秀相結(jié)合的方式，建立一支以目標管理責任制為基礎(chǔ)的高素質(zhì)、高效率的淮安市金湖地方稅務(wù)局辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)隊伍。通過現(xiàn)代化、科技化的物業(yè)服務(wù)塑造出良好的公眾形象，為用戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為公司創(chuàng)優(yōu)質(zhì)品牌。一、人員的配備（一）基本原則1、熱愛黨、熱愛祖國，擁護黨的基本路線，堅持改革開放，政治思想過硬，遵紀守法；2、有“用戶至上”的服務(wù)意識，有強烈的責任感和良好的職業(yè)道德；愛崗敬業(yè)，誠守信譽，優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)用戶；3、知識與能力并重。有一定的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗及相應(yīng)崗位的技能；服務(wù)中心經(jīng)理要求中級以上職稱，有豐富的物業(yè)服務(wù)特別是辦公大樓管理經(jīng)驗；4、經(jīng)理、管理員參加物業(yè)服務(wù)專業(yè)培訓，并分別取得全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門經(jīng)理和全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理員上崗證；特殊工種技術(shù)工人持專業(yè)上崗證（電工證、空調(diào)工證、電梯工證等）；水工持健康證等，保證100%按要求持證上崗。所有員工試用期滿后須經(jīng)公司內(nèi)部考核合格后才能正式上崗。5、除骨干員工外，所有新員工（管理員、秩序維護員、清潔工、綠化工、維修水電工）優(yōu)先從復(fù)員軍人、下崗職工中招聘，為社會再就業(yè)盡一份力。（二）擬任物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理簡歷姓名：王言莊 ，男，48歲，民族：漢族,學歷：大專,政治面貌：黨員，持全國物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理上崗證。主要簡歷如下：1990年畢業(yè)于淮陰工學院19912005就職于金湖縣建設(shè)局2006至今就職于金湖縣東方物業(yè)有限公司3、崗位證書復(fù)印件（三）淮安市金湖地方稅務(wù)局辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)中心人員配置人員配置說明（1）管理人員1人，負責項目所有服務(wù)工作，按標準按計劃的施行服務(wù)，對臨時性和特約性服務(wù)作出合理安排，處理突發(fā)事件。負責辦公室行政管理兼社區(qū)文化員，并負責客戶投訴、報紙分發(fā)、質(zhì)量管理及檔案資料管理。協(xié)助用戶組織的各種類型慶典活動。（3）工程部1人，高壓運行值班、弱電維修、空調(diào)、電梯、綜合維修、給排水1人。（4）秩序維護部5人，設(shè)門崗，巡邏崗秩序維護員每班各2人，三班運轉(zhuǎn)。（5）環(huán)境部3人，其中主樓清潔員2人、綠化 兼室外清潔1人。各類人員文化素質(zhì)、專業(yè)素質(zhì)要求類別崗位文化素質(zhì)專業(yè)素質(zhì)管理類主管大專以上兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗，責任心強，具較強的組織和決策能力，有豐富的部門管理經(jīng)驗。設(shè)備主管大專以上中級以上職稱，五年以上機電設(shè)備管理經(jīng)驗，能承擔設(shè)備的管理、維護、維修技能指導與決策工作，責任心強，具一定的組織協(xié)調(diào)能力。操作層維修技師中技以上持專業(yè)上崗證（電工證、電梯工證、空調(diào)工證、家電維修證、健康證等），有房屋、公共設(shè)施及機電設(shè)備維護、維修經(jīng)驗和能力，動手能力強，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，能吃苦耐勞。秩序維護員高中以上退伍軍人或保安專業(yè)學校畢業(yè)，身高1.70以上，品貌端正，身體健康，品行良好，工作認真負責，能吃苦耐勞。清潔員初中以上品貌端正，身體健康，樸實肯干，經(jīng)培訓具清潔工作標準操作技能。五、報價書報價匯總表序號項目內(nèi)容費用預(yù)算備注1人員工資福利152772元2管理費用23785.8元3設(shè)施設(shè)備維護折舊、保潔耗材14380元4日常維護費用6285元5專項費用35500元6稅收12799.75232722.8*5.5%總計貳拾肆萬伍仟伍佰貳拾貳元伍角伍分 ￥：245522.55元物業(yè)服務(wù)費投標報價物業(yè)管理公共服務(wù)費投標報價：年總價 245522.55 元（人民幣）：拆合單價 元/m月。法定代表人簽字（蓋章）：投標人（蓋章）：二一二年十二月二十九日說明1+2+4+6項，合計195642.55元一、人員工資支出 單位：元序號崗位人數(shù)基本工資社保金每月費用全年費用備注1管理員11000459145917508社?；鶖?shù)1700元/月（低于此數(shù)按此數(shù)繳納），系數(shù)為0.272保安59504597045845403保潔39504594227507244合 計152772二、管理費用支出 單位：元序號項 目月支出費用年支出費用備 注1管理費229158一項的15%2通訊費10003節(jié)日裝點費30004服裝費27002套，300/人年5辦公用低值易耗品10006其它費用1000合 計23785.8三、設(shè)施設(shè)備維護折舊、保潔耗材等 單位：元序號名稱數(shù)量合價（元）備注1毛巾100條6001-6層每年15條，7樓10條2大代1000只800每個星期每層3個，六層3小代5000只1600每個星期每層16個，六層4水桶20只200每層每年4只5鐵拖把32個480每層每年4只，家地下車庫4只6小拖把30只200每層每年2個加車庫4只7洗手液60瓶500每層每年12瓶8潔廁靈50瓶500每層每年8瓶，7層9清潔球36只50每年每層6只10八四60瓶500每層每年10瓶11毛刷子20把50每年每層4把12衛(wèi)生紙1000刀2500每層每個星期四刀13擦手紙280刀2000每個星期日1-5層5刀14筒紙120筒400每月10筒15火剪5把50每層每年1把16肥皂100塊400每年每層20塊17肥皂盒子10只50每年每層2只18皮手套70付500每20天1人一付19黃大衣2件300夜班兩人用20雨披2件300夜班巡邏用21充電手電筒2只100夜班巡邏用22電飯煲其他用品1個300夜班用星期六天全天班用23小便球2100只1500每十天用小便球13個24馬桶刷子70只10025警棍1個30026橡皮棍1個100合計計全年物耗總開支14380元四、日常維護費用測算序號名稱數(shù)量（總量）單位數(shù)量（維修）單價合價備注140w日光燈580（約）支589522年按10%損壞率計算220w日光燈300支3072103射燈240只488384按年20%損壞率計算4樓門前燈12只41040按年30%損壞率計算5大樓四周燈16只51260按年30%損壞率計算6高桿裝飾燈140只7012840按年50%損壞率計算7路燈48只2410240按年50%損壞率計算8廁所感應(yīng)口電池112節(jié)2242.3513.20年換兩次9門鎖129把1360780按年10%損壞率計算10開關(guān)300只301236