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下安市額湖地方稅務(wù)局辦公區(qū)物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)額湖縣東方物業(yè)有限公司2012年12月27日投 標(biāo) 書(shū)致：淮安市金湖地方稅務(wù)局1、根據(jù)貴方招標(biāo)項(xiàng)目淮安市金湖地方稅務(wù)局辦公區(qū)物業(yè)管理招標(biāo)文件，遵照中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法等有關(guān)規(guī)定，經(jīng)踏勘項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和研究上述招標(biāo)文件的投標(biāo)須知、合同條款、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及其他有關(guān)文件后，我方愿以 245522.55 元的投標(biāo)報(bào)價(jià)按上述條件要求承包上述的項(xiàng)目的物業(yè)管理,并承擔(dān)任何質(zhì)量缺陷保修責(zé)任。2、我方已詳細(xì)審核全部招標(biāo)文件，包括修改文件（如有時(shí)）及有關(guān)附件。3、服務(wù)質(zhì)量保證達(dá)到 招標(biāo)文件要求 。4、一旦我方中標(biāo)，我方保證按合同協(xié)議書(shū)中規(guī)定的承包期限完成并移交全部工作。5、我方同意所提交的投標(biāo)文件在招標(biāo)文件的投標(biāo)須知中規(guī)定的投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)如果中標(biāo)，我方將受此約束。6、除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，你方的中標(biāo)通知書(shū)和本投標(biāo)文件將成為約束雙方的合同文件的組成部分。7、我方將與本投標(biāo)書(shū)一起，提交人民幣 壹萬(wàn) 元作為投標(biāo)保證金。 投 標(biāo) 人：金湖縣物業(yè)有限公司 （蓋章） 單位地址：金湖縣交通路19號(hào) 法定代表人或其委托代理人：（簽字或蓋章） 電話： 日期：2012年12月27日法定代表人身份證明書(shū)單位名稱(chēng)：金湖縣東方物業(yè)有限公司地址：金湖縣交通路19號(hào)姓名：胡卜文 性別：女 年齡：36歲 職務(wù)：總經(jīng)理系 金湖縣東方物業(yè)有限公司 的法定代表人。特此證明。 投標(biāo)人（蓋章）：日期：2012 年12月27日投標(biāo)文件簽署授權(quán)委托書(shū)本授權(quán)委托書(shū)聲明：我XXX系金湖縣東方物業(yè)有限公司的法定代表人，現(xiàn)授權(quán)委托方物業(yè)有限公司的 為我公司簽署本物業(yè)的投標(biāo)文件的法定代表人授權(quán)委托代理人，我承認(rèn)代理人全權(quán)代表我所簽署的本物業(yè)的投標(biāo)文件的內(nèi)容。代理人無(wú)轉(zhuǎn)委托權(quán)，特此委托。代理人： 性別： 男 年 齡： 49歲 職務(wù)： 副總經(jīng)理 電話： 投標(biāo)人： 物業(yè)有限公司 法定代表人： 授權(quán)委托日期： 2012 年 12 月 27 日目 錄一、投標(biāo)單位簡(jiǎn)介、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)8二、近幾年的工作業(yè)績(jī)表12三、管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及各項(xiàng)規(guī)章制度15四、管理服務(wù)人員配備方案及擬派負(fù)責(zé)人簡(jiǎn)歷、崗位證書(shū)34五、報(bào)價(jià)書(shū)37六、物業(yè)管理的詳細(xì)規(guī)劃、組織、實(shí)施細(xì)則42七、擬投入的物資裝設(shè)施清單88八、承諾書(shū)89九、輔助資料90一、投標(biāo)單位簡(jiǎn)介、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)二、近幾年的工作業(yè)績(jī)表序號(hào)項(xiàng)目單位項(xiàng)目?jī)?nèi)容（類(lèi)似項(xiàng)目/相關(guān)項(xiàng)目）合同金額（萬(wàn)元）完成日期1金湖縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局物業(yè)19.52011.5.162金湖縣人口和計(jì)劃生育委員會(huì)物業(yè)8.22011.6.83江蘇大高機(jī)械有限公司物業(yè)39.62011.1.274淮安同方水務(wù)有限公司物業(yè)21.32011.12.65金湖縣順吉公路養(yǎng)護(hù)工程有限公司物業(yè)6.82012.1.5三、管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)行流程及各項(xiàng)規(guī)章制度擬設(shè)立管理部、行政部、工程部、維護(hù)部、環(huán)境部。采購(gòu)庫(kù)管檔案文員接待引導(dǎo)1人電梯領(lǐng)班1人會(huì)服領(lǐng)班1人管理員巡檢綠化領(lǐng)班1人清潔領(lǐng)班1人消防領(lǐng)班1人巡崗領(lǐng)班1人門(mén)崗領(lǐng)班1人弱電領(lǐng)班1人維修領(lǐng)班1人空調(diào)領(lǐng)班1人強(qiáng)電領(lǐng)班1人工程領(lǐng)班1人經(jīng)理助理1人環(huán)境主管1人秩序主管1人客服主管1人總工程師1人經(jīng) 理1人物業(yè)管理規(guī)章制度一、物業(yè)管理員工行為規(guī)范 “業(yè)主至上、服務(wù)第一，依法管理、按章辦事”是公司的宗旨。樹(shù)立正確的服務(wù)思想，加強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，是項(xiàng)目部每位員工應(yīng)有的責(zé)任，針對(duì)員工的語(yǔ)言、行為，特制定此規(guī)范。（一）工作態(tài)度1、禮儀是員工對(duì)業(yè)主和同事的最基本態(tài)度。要面帶笑容，使用敬語(yǔ)，“請(qǐng)”字當(dāng)頭，“謝”字不離口，接電話時(shí)先說(shuō)“您好”。3、效率提供高效率的服務(wù)，高效率的完成工作，急業(yè)主所急、為業(yè)主排憂解難，借以贏得業(yè)主的滿(mǎn)意及項(xiàng)目部的聲譽(yù)。4、責(zé)任一無(wú)論是常規(guī)的服務(wù)還是日常的管理工作，都應(yīng)盡職盡責(zé)，一切務(wù)求得珂及時(shí)圓滿(mǎn)的效果，給人以效率高和服務(wù)優(yōu)的印象。5、協(xié)作一是項(xiàng)目部管理的重要因素之一。各部門(mén)之間、員工之間應(yīng)互相配合，真誠(chéng)協(xié)作，不得自以為是，互相扯皮，應(yīng)同心協(xié)力解決疑難，維護(hù)項(xiàng)目部的聲譽(yù)。（二）表情2、面對(duì)業(yè)主應(yīng)表現(xiàn)出熱情、親切、真誠(chéng)、友好，必要時(shí)還要有開(kāi)心的表情，做到精神振奮，情緒飽滿(mǎn)，不卑不亢。3、和業(yè)主交談時(shí)應(yīng)眼望對(duì)方，頻頻點(diǎn)頭稱(chēng)是。4、雙手不得叉腰、交叉胸前、插入衣褲或隨意亂放。不抓頭、抓癢、挖耳、摳鼻孔，不得敲桌子、敲擊或玩弄其他物品。5、行走要迅速，但不得跑步，不得二人搭脖、挽手而行，與業(yè)主相遇應(yīng)靠邊而走，不得從二人中間穿行。與業(yè)主同時(shí)進(jìn)出門(mén)，應(yīng)讓業(yè)主先行。請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞，粗俗無(wú)禮。6、不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說(shuō)話、喊叫、靡丟亂碰物品，發(fā)出不必要聲響?？人浴⒋驀娞鐣r(shí)應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說(shuō)對(duì)不起。7、不得當(dāng)眾整理個(gè)人衣物，不得將任何物件夾于腋下。8、上班期間不得抽煙、吃東西、讀報(bào)刊雜志。9、不得用手指或筆桿指業(yè)主和為人指示方向。10、要注意自我控制，隨時(shí)注意自己的言行舉止。11、和業(yè)主講話時(shí)應(yīng)全神貫注，用心傾聽(tīng)，不得東張西望，心不在焉。 12、在為業(yè)主服務(wù)時(shí)不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌、眨眼。13、員工在服務(wù)、工作、打電話和與別人交談時(shí)，如有業(yè)主走近，應(yīng)立即示意，以表示已注意他(她)的來(lái)臨。不得無(wú)所表示，等業(yè)主先開(kāi)口。（三）言談1、調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢(shì)，聲量不要過(guò)高，亦不要過(guò)低。2、不準(zhǔn)講粗話、使用蔑視和污辱性的語(yǔ)言。3、三人以上對(duì)話，要用相互都懂的語(yǔ)言。4、不得模仿他人的語(yǔ)言語(yǔ)調(diào)談話。5、在工作時(shí)間內(nèi)不得談?wù)撆c工作無(wú)關(guān)的事情。6、不開(kāi)過(guò)分的玩笑。7、說(shuō)話要注意藝術(shù)，多用敬語(yǔ)，注意“請(qǐng)”、“謝”字不離口。8、不得以任何形式頂撞、諷刺、挖苦業(yè)主。9、要注意稱(chēng)呼業(yè)主姓氏，未知姓氏之前，要稱(chēng)呼“先生”或“小姐”、“那位女士”。10、指第三者時(shí)不能講“他”，應(yīng)稱(chēng)“那位先生”或“那位女士”。11、無(wú)論從業(yè)主手上接過(guò)任何物品，都要說(shuō)“謝謝”。12、業(yè)主講“謝謝”時(shí)，要答“不用謝”，不得毫無(wú)反應(yīng)。13、業(yè)主來(lái)時(shí)，注意講“您好”，業(yè)主走時(shí)，注意講“您走好”。14、任何時(shí)候不準(zhǔn)講“喂”或說(shuō)“不知道”。15、暫時(shí)離開(kāi)面對(duì)的業(yè)主，一律講“請(qǐng)稍候”，如果離開(kāi)時(shí)間較長(zhǎng)，回來(lái)后要講“對(duì)不起，讓您久等”。16、當(dāng)為業(yè)主完成一項(xiàng)服務(wù)后應(yīng)主動(dòng)詢(xún)問(wèn)是否還有其他事需要幫助。（四）工作服1、工作服要干凈、整齊、筆挺。2、非因工作需要，外出時(shí)不得穿著工作服。5、只準(zhǔn)按規(guī)定穿鞋上班，禁止穿拖鞋.（五）接聽(tīng)電話2、接電話先問(wèn)好、報(bào)單位，后講“請(qǐng)問(wèn)能幫您什么忙?”不得倒亂次序。4、必要時(shí)要作好記錄，通知要點(diǎn)要問(wèn)清，然后向?qū)Ψ綇?fù)述一迫。6、在崗位上，不得打私人電話、傳私人電話，家人有急事來(lái)電，應(yīng)從速簡(jiǎn)潔結(jié)束通話。7、接聽(tīng)電話時(shí)，如需請(qǐng)其他工作人員接聽(tīng)，須走近該工作人員身邊，不得在遠(yuǎn)距離內(nèi)大聲喊叫。二、管理人員職責(zé)（一）熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技能，不斷提高管理水平，樹(shù)立住戶(hù)至上，服務(wù)第一的宗旨(二)對(duì)用戶(hù)的來(lái)電，鈴響三聲必有應(yīng)答，而且態(tài)度和氣，語(yǔ)言親切，記錄完整，件件落實(shí)（三）上班時(shí)間穿戴整潔，佩帶工作牌，保持精力充沛，嚴(yán)禁做與工作無(wú)關(guān)的事，嚴(yán)禁不文明，不雅觀的言行舉止（四）主動(dòng)向來(lái)訪者問(wèn)好，接待態(tài)度認(rèn)真，答復(fù)明確并做好記錄（五）嚴(yán)格執(zhí)行房屋修繕原則，保證按時(shí)施工，完工后由住戶(hù)驗(yàn)收簽名，做到不誤工，不怠工，不刁難住戶(hù)（六）認(rèn)真收集物業(yè)檔案資料，做到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確，資料詳實(shí)，保證檔案資料的完整準(zhǔn)確（七）每天對(duì)辦公區(qū)內(nèi)的安全護(hù)衛(wèi)，環(huán)境衛(wèi)生工作情況檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并做好記錄（八）協(xié)助經(jīng)理合理安排辦公區(qū)內(nèi)的日常其他工作三、保安工作守則（一）遵紀(jì)守法，嚴(yán)格執(zhí)行公司的各項(xiàng)規(guī)章制度；（二）統(tǒng)一著裝，在隊(duì)長(zhǎng)的協(xié)調(diào)下統(tǒng)一換季的服裝；（三）嚴(yán)格遵守交接班制度，做到細(xì)致、詳實(shí)；（四）加強(qiáng)對(duì)辦公區(qū)車(chē)輛的統(tǒng)一管理，保障道路的暢通，不得有車(chē)輛停放在辦公區(qū)的非停車(chē)點(diǎn)；（五）保持值班室、衛(wèi)生間及門(mén)口的干凈整潔;（六）外出的車(chē)輛、財(cái)物做好登記工作；（七）服從管理人員的工作安排和調(diào)動(dòng)，因私事與別人調(diào)班的，必須經(jīng)隊(duì)長(zhǎng)同意后報(bào)辦公室同意方可調(diào)班；（八）禁止參與圍觀，看人打牌等做與工作無(wú)關(guān)的事；（九）上班禁止飲酒，禁止在值班室以外的地方抽煙；（十）上班時(shí)間禁止私自進(jìn)入業(yè)主室內(nèi)，不準(zhǔn)玩弄值勤器材；（十一）禁止利用值勤之便，擅自動(dòng)用和侵占公私財(cái)物，一律不準(zhǔn)收業(yè)主小費(fèi)，做到不喝業(yè)主一口水、不吸業(yè)主一支煙、不用業(yè)主一張紙、更不得向業(yè)主索要物品；（十二）積極協(xié)助公安人員依法辦案。四、保潔員崗位職責(zé)（一）每天清掃分區(qū)內(nèi)的道路、綠化帶兩次；樓梯間、車(chē)庫(kù)通道每天清掃一次；辦公區(qū)標(biāo)志牌、建筑小品、信箱、消防栓、電子對(duì)講門(mén)每周清洗、擦抺一次。（二）垃圾清運(yùn)每天兩次，做到垃圾日產(chǎn)日清。（三）不定期用藥物噴殺蚊、蠅、蟲(chóng)、鼠等，主要在垃圾池、明溝、排水池、排污井等周?chē)┓潘幬?，保持區(qū)內(nèi)無(wú)孳生地。（四）每年疏通沙井兩次。（五）維護(hù)辦公區(qū)清潔衛(wèi)生，對(duì)不講衛(wèi)生、不講文明的現(xiàn)象和行為要即時(shí)勸阻和制止。開(kāi)展環(huán)境衛(wèi)生宣傳，使辦公區(qū)住戶(hù)養(yǎng)成人人愛(ài)清潔，個(gè)個(gè)講衛(wèi)生的良好風(fēng)氣。（六）當(dāng)班時(shí)間遇到辦公區(qū)內(nèi)有任何垃圾、臟物、廢物、雜物等不衛(wèi)生現(xiàn)象，隨產(chǎn)隨清，保持區(qū)內(nèi)衛(wèi)生。（七）向住戶(hù)提供有償衛(wèi)生清潔服務(wù)，但必須遵守以下規(guī)定：1、在住戶(hù)預(yù)約的時(shí)間內(nèi)準(zhǔn)時(shí)到達(dá)住戶(hù)家中。2、上門(mén)服務(wù)佩戴工作牌，態(tài)度熱情，服務(wù)周到，達(dá)到住戶(hù)要求的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)。3、按住戶(hù)的要求進(jìn)行衛(wèi)生清潔工作。4、按服務(wù)處規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并上繳服務(wù)處，不得私自侵吞，違者罰款100500元。5、不得向住戶(hù)索要小費(fèi)或好處，或者收費(fèi)不開(kāi)收據(jù)，或多收、少收、不收費(fèi)，違者按收取額的10倍處罰。6、不得在住戶(hù)家里亂翻東西，或有偷盜行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即送派出所處理，服務(wù)處不得留審。7、完成主任交辦的其它工作。五、會(huì)計(jì)員崗位職責(zé)（一）忠于職守，以身作則，遵守國(guó)家財(cái)經(jīng)政策和財(cái)會(huì)制度等法令和規(guī)定，一絲不茍地嚴(yán)格執(zhí)行會(huì)計(jì)制度。（二）敢于堅(jiān)持原則，敢于向違反財(cái)經(jīng)紀(jì)律的違法違紀(jì)行為作斗爭(zhēng)。對(duì)不真實(shí)、不合法不準(zhǔn)確、不的原始憑證，不予辦理或退回補(bǔ)充更正。（三）熟練掌握記賬原則和方法，建立健全各種臺(tái)賬，做到賬目清晰，手續(xù)齊全，賬賬相符，賬表相符，日清月結(jié)，準(zhǔn)確無(wú)誤。（四）掌握電腦的EXCEL等基本軟件的操作方法和物業(yè)管理電腦程序，建立健全電腦財(cái)務(wù)檔案，熟練電腦收費(fèi)操作。（五）負(fù)責(zé)登記實(shí)物賬、卡，做好公司的財(cái)產(chǎn)、用具的保管和登記工作，保證公司財(cái)產(chǎn)不流失。（六）認(rèn)真貫徹和遵守公司有關(guān)工資福利的規(guī)定，積極宣傳遵守財(cái)會(huì)制度和財(cái)務(wù)紀(jì)律的意義，嚴(yán)格實(shí)行會(huì)計(jì)監(jiān)督。（七）審查并做好員工工資、獎(jiǎng)金和勞保福利的發(fā)放。（八）定期分析資金往來(lái)及運(yùn)用情況，監(jiān)督合理使用資金，堅(jiān)持“取之于民、用之于民”的收支原則。（九）熟悉住宅單元戶(hù)數(shù)和面積，以及管理費(fèi)、水電費(fèi)等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和計(jì)算方法，并協(xié)助收費(fèi)工作。（十）完成服務(wù)處主任交辦的其它任務(wù)。六、維修工職責(zé)（一）熟悉管理區(qū)各類(lèi)房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外部結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施，各水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置，以及設(shè)備的性能和使用狀況。（二）加強(qiáng)學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)，具備工民建的基礎(chǔ)知識(shí)，能認(rèn)讀施工圖紙，繪制簡(jiǎn)單的平面圖、結(jié)構(gòu)詳圖、管線大致系統(tǒng)圖，能清楚地在圖紙上標(biāo)出發(fā)生故障的位置。（三）維修工必須具備熟練的施工技能，在熟練自己專(zhuān)業(yè)的基礎(chǔ)上，學(xué)習(xí)水、電、土建等基本知識(shí)和操作規(guī)程，爭(zhēng)取做到一人多能，適應(yīng)管理區(qū)維修工的需要。（四）經(jīng)常巡視管理區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其它不正常的情況，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好、設(shè)備運(yùn)轉(zhuǎn)正常。（五）經(jīng)常巡視管理區(qū)，保證上下水、排污管道暢通，按規(guī)章制度要求每季度疏通雨水井、污水井一次，化糞池每年清理一次。保持管理區(qū)污水不外溢，環(huán)境清潔。（六）土建維修工在維修樓地面時(shí)，必須首先準(zhǔn)確地找到漏、滲水的真正原因，做到一次修好，少返修或不返修。（七）電工必須持證上崗，并且嚴(yán)格遵守安全生產(chǎn)條例和操作規(guī)程。佩戴工作牌、穿工作衣、穿絕緣鞋、戴絕緣手套等安全保護(hù)設(shè)備。（八）水工在清理地下水池時(shí)，在保證地下水池處于通風(fēng)狀態(tài)下才能作業(yè)；維修給水管道，須關(guān)閉總閘時(shí)，在提前通知住戶(hù)做好蓄水準(zhǔn)備的情況下作業(yè)。七、設(shè)備管理員(巡檢、維修)崗位職責(zé)（一）熟悉辦公區(qū)內(nèi)供水、供電消防系統(tǒng)、管線路和公共設(shè)施位置，機(jī)電設(shè)備的性能乖使用狀況。熟練進(jìn)行水、電操作，使用消防設(shè)備，排除故障。（二）熟練掌握并嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，遵守制訂的水電公共設(shè)施運(yùn)行維修保養(yǎng)制度，每周保養(yǎng)一次，小修不過(guò)夜，大修一周內(nèi)處理完畢。會(huì)判斷和處理一般性的故障及處理事故的應(yīng)急措施。（三）按規(guī)定巡查設(shè)備、儀表運(yùn)行情況，認(rèn)真做好各種運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或業(yè)主授訴要及時(shí)處理。（四）保持室內(nèi)和設(shè)備的整潔，機(jī)電設(shè)備完好率要達(dá)100，機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行率在lO0，及時(shí)更換損壞的開(kāi)關(guān)和燈泡，保證照明和用水。（五）發(fā)生?？铡⑼Ｋ?、火警或其他事故，應(yīng)立即到位，并迅速查明原因，采取應(yīng)急措施。（六）對(duì)裝修施工用戶(hù)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)督，確保施工不影響設(shè)備正常運(yùn)行。 （七）按時(shí)上下班，下班前要做好交接工作，保管好資料、圖表、工具。八、消防設(shè)施工程維修工崗位職責(zé)（一）熟悉辦公區(qū)消防設(shè)施的設(shè)置地點(diǎn)，設(shè)備的使用、維護(hù)方法，確保消防設(shè)施正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（二）參加辦公區(qū)消防設(shè)施的驗(yàn)收及交接管理工作。（三）每日對(duì)消防設(shè)施外觀及數(shù)量進(jìn)行檢查，每月對(duì)水噴淋進(jìn)行放水排氣檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題或隱患，應(yīng)及時(shí)處理，嚴(yán)重的應(yīng)及時(shí)匯報(bào)，認(rèn)真履行24小時(shí)應(yīng)急搶修職責(zé)。（四）負(fù)責(zé)辦公區(qū)內(nèi)的消防監(jiān)督、內(nèi)外協(xié)調(diào)、消防報(bào)警系統(tǒng)的檢修保養(yǎng)工作。（五）嚴(yán)格接管項(xiàng)目部消防管理有關(guān)規(guī)定監(jiān)督業(yè)主室內(nèi)裝修工程，耐心向業(yè)主解釋消防規(guī)定和要求，消除火災(zāi)隱患。（六）熱情接待來(lái)訪業(yè)主，樹(shù)立良好公司形象，對(duì)業(yè)主的建議或投訴要及時(shí)登記并處理。（七）完成部長(zhǎng)交辦的其他相關(guān)工作任務(wù)。九、智能化設(shè)備管理員崗位職責(zé)智能化設(shè)備管理員的主要職責(zé)是保持智能化設(shè)備處于良好的運(yùn)行狀態(tài)，其具體職責(zé)如下：（一）熟悉本區(qū)智能化設(shè)施、設(shè)備的原理、操作和維護(hù)，并與相關(guān)保養(yǎng)單位建立良好的業(yè)務(wù)關(guān)系。 （二）每天對(duì)控制室、設(shè)備房及備管線進(jìn)行巡視檢查，掌握設(shè)備的運(yùn)行狀況。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，按程序處理，重大問(wèn)題及時(shí)向上級(jí)主管報(bào)告。（三）按照工程師擬控的維修保養(yǎng)計(jì)劃，堅(jiān)持對(duì)智能化設(shè)施實(shí)行日檢、周檢、年檢等例行性檢查。（四）設(shè)備運(yùn)行中出現(xiàn)故障或不正常的情況，管理員在5分鐘內(nèi)趕赴現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修，對(duì)于本單位無(wú)能力完成的維修項(xiàng)目，及時(shí)聯(lián)系專(zhuān)業(yè)維修公司組織維修，盡快恢復(fù)正常運(yùn)行狀態(tài)。（五）對(duì)設(shè)備的運(yùn)行情況、巡查情況和維修等做好相應(yīng)記錄，并歸檔管理。（六）工作中嚴(yán)守安全紀(jì)律，嚴(yán)禁違章操作，杜絕事故發(fā)生，確保運(yùn)行安全。（七）積極鉆研技術(shù)，完善或改進(jìn)智能化設(shè)施，進(jìn)一步發(fā)揮其功能。十、員工考勤制度（一）員工勞動(dòng)紀(jì)律規(guī)定1、上班必須穿工作服，佩戴工作牌。2、按時(shí)上、下班，不遲到、早退。未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)不得擅自找人頂班。3、上班時(shí)不許會(huì)客、閑談、不得擅自離開(kāi)崗位或干與工作無(wú)關(guān)的事。 4、服從組織統(tǒng)一安排，不許討價(jià)還價(jià)，不許頂撞上級(jí)。5、不許打人、罵人，不得影響項(xiàng)目部形象和內(nèi)部團(tuán)結(jié)。6、不準(zhǔn)從事有償服務(wù)，不準(zhǔn)從事以獲利為目的的任何行為。（二）項(xiàng)目部員工考勤規(guī)定為了加強(qiáng)辦公區(qū)項(xiàng)目部員工的勞動(dòng)紀(jì)律，提高工作效率和服務(wù)質(zhì)量，制訂員工考勤制度。1、項(xiàng)目部員工認(rèn)真履行職責(zé)、堅(jiān)守崗位、自覺(jué)遵守勞動(dòng)紀(jì)律、積極完成本職工作。2、凡項(xiàng)目部工作的正式管理人員、職工、借調(diào)、聘用人員、臨時(shí)工均應(yīng)參加項(xiàng)目部考勤。3、考勤內(nèi)容包括：出勤、加班、遲到、早退、各種休假等。4、考勤辦法：（1）項(xiàng)目部綜合事務(wù)部負(fù)責(zé)項(xiàng)目部工作人員的考勤及匯總，同時(shí)做好各部門(mén)的考勤督促、檢查工作。在每月底做好項(xiàng)目部各部門(mén)的考勤匯總，并送項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)審核簽字后交財(cái)務(wù)組憑此制定工資單發(fā)放工資。（2）各部門(mén)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)本部門(mén)考勤工作。按考勤內(nèi)容、辦法與要求，將員工出勤情況，每天如實(shí)記在考勤登記表上，在每月底將部門(mén)考勤表及時(shí)送交綜合事務(wù)部匯總。（3）各部門(mén)每日上、下午各進(jìn)行一次考勤。5、考勤要求：（1）病假：請(qǐng)病假須附指定醫(yī)院病假建議書(shū)，由部門(mén)負(fù)責(zé)人同意，報(bào)綜合事務(wù)部審批后呈報(bào)主任批準(zhǔn)(急診病人例外)。（2）事假：請(qǐng)事假須本人書(shū)面申請(qǐng)，請(qǐng)假在一天內(nèi)，由部門(mén)負(fù)責(zé)人簽具意見(jiàn)交綜合事務(wù)部備查；二天以上(含二天)由部門(mén)負(fù)責(zé)人簽具意見(jiàn)，呈報(bào)主任審批后交綜合事務(wù)部備案。（3）探親假：探親假期滿(mǎn)應(yīng)按時(shí)返回，如遇特殊情況需通過(guò)電報(bào)或電話履行請(qǐng)假程序，按上述程序經(jīng)批準(zhǔn)后方可續(xù)假，否則按曠工處理。（4）婚、喪、年休假，按國(guó)家有關(guān)政策，并參照公司有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（5）無(wú)故曠工一天予以經(jīng)濟(jì)處罰，扣除當(dāng)月獎(jiǎng)金；曠工一天以上，除扣季度獎(jiǎng)外，視情節(jié)輕重、按國(guó)家和公司有關(guān)規(guī)定給予行政處分。6、項(xiàng)目部全體員工必須遵守勞動(dòng)紀(jì)律，按項(xiàng)目部有關(guān)規(guī)定上、下班。項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)外出，應(yīng)告知綜合事務(wù)部去向；部門(mén)負(fù)責(zé)人外出，需向項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告或請(qǐng)示。7、項(xiàng)目部員工因公需要出差的，應(yīng)事先提出書(shū)面申請(qǐng)，包括出差理由、目的地，由部門(mén)負(fù)責(zé)人同意后報(bào)項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，交綜合事務(wù)部辦理登記手續(xù)。項(xiàng)目部正、副主任出差、休假，由公司分管領(lǐng)導(dǎo)審批。十一、獎(jiǎng)懲制度1、獎(jiǎng)勵(lì)原則堅(jiān)持精神獎(jiǎng)勵(lì)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)結(jié)合，以精神獎(jiǎng)勵(lì)為主的原則。2、獎(jiǎng)勵(lì)種類(lèi)（1）總公司年度評(píng)優(yōu)設(shè)綜合先進(jìn)集體2個(gè)；單項(xiàng)先進(jìn)若干；按部門(mén)職工數(shù)15比例評(píng)選先進(jìn)個(gè)人。（2）創(chuàng)新獎(jiǎng)：下屬各部門(mén)在年初目標(biāo)(計(jì)劃)外，經(jīng)確認(rèn)的新增項(xiàng)目(全市物管行業(yè)或局系統(tǒng)產(chǎn)生重要作用或影響，并具有推行價(jià)值的管理方法等)可頒發(fā)“創(chuàng)新獎(jiǎng)”，予以表彰。3、獎(jiǎng)勵(lì)形式 （1）精神獎(jiǎng)勵(lì)：總公司通報(bào)表彰并發(fā)給獎(jiǎng)匾。（2）物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)：發(fā)給獎(jiǎng)金。十二、房屋維修制度為了保障業(yè)主的正常生活，房屋的完好，延長(zhǎng)其使用壽命，按照經(jīng)濟(jì)、合理、牢固、實(shí)用的原則，特制定以下有關(guān)維修規(guī)定。（一）大修1、房面工程屋面維修必須確保安全和解決屋漏。15年為一個(gè)周期（特殊情況除外）。塵土及垃圾應(yīng)予以清除，屋面滲漏應(yīng)找出原因，針對(duì)損壞情況采取防水材料嵌補(bǔ)或找出原因。2、結(jié)構(gòu)、墻面工程各種結(jié)構(gòu)構(gòu)件如柱、梁、樓面，在大修時(shí)必須詳細(xì)檢查，損壞、變形嚴(yán)重的應(yīng)予加固、維修。3、樓道內(nèi)墻面的修補(bǔ)、粉刷粉刷墻面時(shí)，墻面松動(dòng)有下墜危險(xiǎn)的應(yīng)鏟除，并重新修補(bǔ)粉刷。4、設(shè)備工程消防、給排水、供配電等每年進(jìn)行一次大檢修，根據(jù)設(shè)備的磨損程度進(jìn)行更換。（二）中修1、中修指不到大修的范圍和程度，而小修不能解決的單項(xiàng)維修。其費(fèi)用較高、工程量較大、維修周期較長(zhǎng)的均列入中修的修理范圍。2、在進(jìn)行維修時(shí)，同樣要進(jìn)行預(yù)、結(jié)算。3、完工后，進(jìn)行驗(yàn)收，并要進(jìn)行一定的審批手續(xù)。（三）小修以服務(wù)為宗旨，解決業(yè)主的實(shí)際困難為目的，做到及時(shí)、保質(zhì)、實(shí)用為原則1、樓內(nèi)（1）電器方面：熔斷絲、插座插頭、空氣開(kāi)關(guān)、漏氣開(kāi)關(guān)、電源插頭座、各種燈頭、燈座、燈泡、燈管、線路的故障和更換。（2）給排水方面：各種水龍頭失靈故障，上、下水道堵塞不暢，各種配件失靈和損壞等。（3）少量面磚、地磚、瓷磚損壞的更換，小面積的木質(zhì)地板維修和更換，木質(zhì)門(mén)窗和鋁合金門(mén)窗的修理。協(xié)助業(yè)主向外聯(lián)系維修。2、公用部位消防設(shè)施維修，門(mén)窗、地磚的維修、水表箱、電話箱、總閘的維修、電子門(mén)維修等。十三、綠化工崗位職責(zé)（一）熟悉管理區(qū)的綠化概況，充分利用和發(fā)展綠化地面積，保證綠化增長(zhǎng)率達(dá)95%以上，合理種植花草樹(shù)木的品種和數(shù)量，創(chuàng)造優(yōu)美的植物景觀，發(fā)揮綠化生態(tài)環(huán)境效益。（二）提高綠化養(yǎng)護(hù)管理的知識(shí)和技能，熟悉花草樹(shù)木品種、名稱(chēng)、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲(chóng)害的防治方法，正確并熟練使用園林機(jī)具。（三）對(duì)花木進(jìn)行適當(dāng)掛牌，標(biāo)明品種、科屬、原產(chǎn)地、生長(zhǎng)特性、繁殖方法、管理辦法等，方便居民欣賞。（四）養(yǎng)護(hù)、管理花草樹(shù)木。1、對(duì)花草樹(shù)木適時(shí)澆水，滿(mǎn)足其生長(zhǎng)需要，防止過(guò)旱和過(guò)澇。2、對(duì)花草樹(shù)木適時(shí)適量施肥，方法正確，滿(mǎn)足花草樹(shù)木正常生長(zhǎng)發(fā)育需要。3、根據(jù)花木功能要求、花木分枝規(guī)律和生長(zhǎng)特性，以及環(huán)境關(guān)系對(duì)花木進(jìn)行修剪、整形，使花木生長(zhǎng)量適當(dāng)，長(zhǎng)勢(shì)優(yōu)良，喬灌木各種樹(shù)行搭配優(yōu)美，構(gòu)成豐富的植物景觀。4、清理雜草、雜物，適時(shí)剪草，保持草的一定生長(zhǎng)高度，草地整潔、美觀。5、以“預(yù)防為主”和“治早、治了”為原則，及時(shí)防治花草樹(shù)木病蟲(chóng)害，同時(shí)注意保護(hù)環(huán)境，減少農(nóng)藥污染。6、定期對(duì)花木進(jìn)行培土、樹(shù)干涂白，防風(fēng)害、日灼。對(duì)遭受自然損害的花木及時(shí)進(jìn)行修補(bǔ)、扶持和補(bǔ)苗。7、經(jīng)常巡視管理區(qū)的綠化地，嚴(yán)格制止在草地上踐踏、傾倒垃圾或用樹(shù)干晾曬衣服被褥等行為，完善綠化圍護(hù)、隔離設(shè)施。（五）完成服務(wù)處主任交辦的其它工作十四、消防員崗位職責(zé)（一）認(rèn)真學(xué)習(xí)中華人民共和國(guó)消防條例，省、市有關(guān)消防規(guī)定和本管理區(qū)消防管理規(guī)定，并按規(guī)定要求開(kāi)展工作。（二）利用板報(bào)、住戶(hù)手冊(cè)等宣傳工具，經(jīng)常開(kāi)展管理區(qū)防火宣傳工作，深入業(yè)主上門(mén)宣講正確使用燃?xì)饩摺踩秒姽芾硪?guī)定，電焊作業(yè)防火安全保障措施，宣講緊急狀態(tài)下逃生程序，普及各種消防知識(shí)。（三）熟悉管理區(qū)內(nèi)各種消防器材、設(shè)施的種類(lèi)、性能、分布情況，配置地點(diǎn)，熟悉高層樓宇自動(dòng)消防系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、消防電梯使用和消防通道疏散能力。掌握操作使用技術(shù)和維修養(yǎng)護(hù)方法。（四）每天巡視管理區(qū)二遍，保持樓梯走道和出入口暢通，消防器材100%完好，安全疏散標(biāo)志醒目、正確。嚴(yán)禁業(yè)主超負(fù)荷使用電器，亂拉、亂接電線，嚴(yán)禁在防火安全措施沒(méi)有落實(shí)情況下燒焊、用火、用電作業(yè)。徹底糾正消防違章，徹底整改火險(xiǎn)隱患，做到及時(shí)發(fā)現(xiàn)，及時(shí)整改，及時(shí)報(bào)告。（五）跟蹤業(yè)主室內(nèi)裝修施工作業(yè)，核定用電負(fù)荷和走線，監(jiān)督使用阻燃材料，對(duì)裝修使用易燃、可燃材料的業(yè)主，限定并監(jiān)督其進(jìn)行防火處理，裝修竣工要進(jìn)行消防綜合檢查，并記錄在冊(cè)，與業(yè)主簽定消防責(zé)任書(shū)。（六）組織定期例行消防大檢查，并作詳細(xì)檢查記錄有關(guān)隱患，消防器材設(shè)備、設(shè)施的維修，落實(shí)整改責(zé)任人，整改時(shí)限和復(fù)查日期，檢查記錄經(jīng)服務(wù)處主任簽字后存檔。（七）對(duì)義務(wù)消防員實(shí)行正規(guī)編制，聘請(qǐng)消防官兵組織政策法規(guī)教育、防火技能訓(xùn)練和普及防火知識(shí)。（八）每年組織1-2次多層、高層住宅實(shí)地消防、急救和疏散演習(xí)，加強(qiáng)防患意識(shí)教育，提高業(yè)主和義務(wù)消防員防災(zāi)救災(zāi)的應(yīng)變能力。（九）建立、完善管理區(qū)消防工作檔案，并定期移交檔案室。（十）完成服務(wù)處主任交辦的其它任務(wù)。十五、水、電、消防設(shè)備維修、保養(yǎng)規(guī)定1、每周檢查消防帶一次，如發(fā)現(xiàn)有潮濕應(yīng)及時(shí)進(jìn)行晾曬，如有霉壞應(yīng)及時(shí)更換，以利應(yīng)急使用。2、滅火器的藥應(yīng)每年定期更換或補(bǔ)充一次。3、消防栓是否完好，檢查消防器材是否損壞丟失。4、各開(kāi)關(guān)要標(biāo)明控制供電范圍，以利工作。每星期檢查一次各主要開(kāi)關(guān)接觸是否良好。 5、每月檢查水電表一次，發(fā)現(xiàn)有問(wèn)題的應(yīng)及時(shí)處理。 6、公共照明及其他開(kāi)關(guān)的維修更換。 十六、消防安全管理制度（一）動(dòng)用明火管理制度動(dòng)用明火必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的審批手續(xù)。申請(qǐng)動(dòng)用明火的施工單位，必須事先向管理報(bào)告動(dòng)火部位、起止時(shí)間、防范措施等，待我公司工程部、安全保衛(wèi)部同意后報(bào)防火負(fù)責(zé)人審批方可動(dòng)火。（二）施工防火安全管理制度凡是進(jìn)入轄區(qū)物業(yè)內(nèi)的施工單位都必須遵守我公司施工安全管理規(guī)定，以確保施工中的防火安全。施工時(shí)欲動(dòng)火作業(yè)，須辦理動(dòng)火，現(xiàn)場(chǎng)配備一定數(shù)量的滅火器。施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙。在指定電源不得任意接線，如需增加用電負(fù)荷，須向管理公司工程部申請(qǐng)臨時(shí)用電。（三）重點(diǎn)部位防火管理制度1、物業(yè)消防管理的重點(diǎn)部位主要包括各種機(jī)房、倉(cāng)庫(kù)、圖書(shū)館等。2、重點(diǎn)部位的防火工作必須由專(zhuān)人負(fù)責(zé)，根據(jù)“誰(shuí)主管，誰(shuí)負(fù)責(zé)”的消防原則，重點(diǎn)部位的防火責(zé)任人由管理公司防火負(fù)責(zé)人任命。3、重點(diǎn)部位防火責(zé)任人必須履行防火職責(zé)，制定重點(diǎn)部位防火管理制度，落實(shí)防火措施。4、重點(diǎn)部位嚴(yán)禁吸煙，嚴(yán)禁堆放雜物與各種化學(xué)品、易燃物等。（四）消防安全檢查制度為預(yù)防火災(zāi)，確保業(yè)主及物業(yè)安全，必須進(jìn)行消防安全檢查。1、安全保衛(wèi)部專(zhuān)職消防員必須每天巡視樓宇或樓宇的每個(gè)角落，做好安全檢查記錄工作。2、管理公司防火領(lǐng)導(dǎo)小組每月一至兩次開(kāi)展對(duì)轄區(qū)消防安全的全面檢查。3、每月對(duì)消防設(shè)備進(jìn)行測(cè)試檢查，確保消防設(shè)備處于良好狀態(tài)。4、及時(shí)發(fā)現(xiàn)預(yù)案盡量消防火災(zāi)隱患，通知有關(guān)部門(mén)或個(gè)人限期整改。（五）消防工作制度1、熟悉使用樓宇防火設(shè)備、線路、性能、使用方法，如有疑問(wèn)詢(xún)問(wèn)專(zhuān)職管理消防工作人員或公安消防部門(mén)。2、經(jīng)常檢查防火設(shè)備，如有損壞或失效者，應(yīng)即時(shí)修理。3、經(jīng)常培訓(xùn)，使每位員工會(huì)使用消防設(shè)備。4、每日上班時(shí)檢查樓梯、走廊等消防通道，千萬(wàn)不允許有阻塞情況。5、制止兒童在公眾地方玩火。6、留意公用電線，如有毛病，應(yīng)即派人修理。7、注意原料或制品容易釀火者，或發(fā)現(xiàn)有大量易燃物品，皆應(yīng)盡速向上級(jí)報(bào)告。8、如發(fā)現(xiàn)有濃煙冒出或火燒焦味，應(yīng)即電“119”報(bào)警，報(bào)警時(shí)必須清楚說(shuō)明火場(chǎng)地點(diǎn)，根據(jù)情況采取措施。10、所有消防裝置應(yīng)由認(rèn)可的消防人員最少每年檢查維修一次。（七）防火安全檢查制度1、檢查方式（1）定期檢查根據(jù)房屋管理區(qū)域防火的特點(diǎn)，配合有關(guān)安全活動(dòng)，公司對(duì)下屬屋管理區(qū)域每年進(jìn)行二次防火安全檢查，由公司治安部組織人員對(duì)消防設(shè)施進(jìn)行檢查，并做好有關(guān)記錄，填寫(xiě)防火安全檢查記錄表。（2）突擊檢查突擊檢查辦公區(qū)樓宇內(nèi)（樓宇）的防火安全措施是否真正落實(shí)、消防設(shè)施是否完好，由消防第一責(zé)任人每季度組織一次，并做好相關(guān)記錄。2、檢查內(nèi)容（1）消防通道安全疏散標(biāo)志是否完好。（2）消防設(shè)施包括自動(dòng)火災(zāi)報(bào)警裝置、消防水池、消火栓系統(tǒng)、消防水泵及氣體滅火系統(tǒng)等是否正常運(yùn)行。（3）用火用電方面?；鹪吹目刂魄闆r，電氣設(shè)備安裝是否符合安全要求，是否有超負(fù)荷現(xiàn)象等。3、火險(xiǎn)隱患的整改（1）若檢查發(fā)現(xiàn)火險(xiǎn)隱患，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)填寫(xiě)火險(xiǎn)隱患整改通知書(shū)，并派發(fā)到受檢單位。（2）受檢單位接到整改通知后，應(yīng)組織人員對(duì)火險(xiǎn)隱患及時(shí)進(jìn)行整改，并按規(guī)定時(shí)限完成。（3）受檢單位整改完畢后，檢查負(fù)責(zé)人應(yīng)組織人員對(duì)火險(xiǎn)隱患進(jìn)行復(fù)查，并記錄復(fù)查結(jié)果。（八）火警及消防管理制度1、火警時(shí)刻發(fā)現(xiàn)火警，請(qǐng)保持鎮(zhèn)定（1）使用就近的消火栓撲滅火種。（2）通知項(xiàng)目部。（3）倘若火警不能控制，請(qǐng)業(yè)主按秩序疏散業(yè)主外，等待消防人員到場(chǎng)救援。（4）業(yè)主之間要相互照應(yīng)，疏散到安全地點(diǎn)后，要及時(shí)查點(diǎn)人數(shù)。2、防火措施（1）貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的方針同，業(yè)主要樹(shù)立防火意識(shí)。（2）嚴(yán)禁亂拉、亂接臨時(shí)用電線路，或隨意增設(shè)用電設(shè)備。電器線路需維修、增設(shè)時(shí)請(qǐng)及時(shí)找項(xiàng)目部安排施工。（3）使用電爐、電水壺等電熱器具時(shí)要注意安全并有人看護(hù)。（4）嚴(yán)禁在樓內(nèi)燒廢紙雜物、亂丟煙頭等。（5）不準(zhǔn)改變、拆除、封堵消防設(shè)施。（6）不準(zhǔn)在樓梯、過(guò)道設(shè)立倉(cāng)庫(kù)、堆放雜物、阻塞通道。3、消防設(shè)施：樓宇內(nèi)設(shè)有消防栓。業(yè)主自行配備的滅火器、緩降器等。安全樓梯位置，以便緊急狀況下迅速逃生。4、疏散倘若發(fā)生火警，請(qǐng)遵照在場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)、高級(jí)職員的指示疏散。（1）相互忍讓?zhuān)苊怏@慌。（2）貴重物品及重要文件應(yīng)即鎖好。（3）停止使用電器。（4）關(guān)閉所有電源開(kāi)關(guān)。（5）關(guān)閉所有門(mén)窗，以防火勢(shì)及煙霧蔓延。（6）從最近的安全樓梯步行離去。請(qǐng)勿奔跑和四處游蕩，煙霧濃密時(shí)，應(yīng)盡量貼近地面，并以濕毛巾遮掩面部。（7）勿攜帶大于手提公文包之物件。（8）服從項(xiàng)目部人員或消防員的指揮。（9）疏散時(shí)，要及時(shí)查點(diǎn)人數(shù)。十七、綠化、環(huán)境衛(wèi)生管理制度（一）綠化管理制度1、辦公區(qū)區(qū)域內(nèi)所有綠化地、盆景，植物的管理。 2、辦公區(qū)區(qū)域內(nèi)綠化草地未經(jīng)批準(zhǔn)不得侵占，凡發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時(shí)與堆放雜物、侵占草地人及時(shí)清理，造成損失的，應(yīng)要求賠償。3、不準(zhǔn)人員進(jìn)入草地踐踏、嬉戲、坐臥，發(fā)現(xiàn)類(lèi)似現(xiàn)象應(yīng)及時(shí)勸阻。 4、注意隨氣候、氣溫變化對(duì)草地、植物進(jìn)行保養(yǎng)、殺蟲(chóng)等。（二）環(huán)境綠化管理規(guī)定1、辦公區(qū)區(qū)域內(nèi)業(yè)主及來(lái)賓到指定的垃圾桶清倒垃圾，嚴(yán)禁亂倒亂拋。2、要養(yǎng)成愛(ài)清潔，講衛(wèi)生的習(xí)慣，不隨地吐痰，丟拋果皮、煙蒂、垃圾等。3、要保持公共樓梯、走道整潔，不得在公共走廊和過(guò)道堆放雜物，要保證整體的整潔、美觀。4、室外要做到門(mén)窗干凈，無(wú)蛛網(wǎng)、積塵，辦公用具整潔條理。5、要保持環(huán)境安靜，開(kāi)放各種音響和彈唱歌曲應(yīng)以不擾及鄰居為度。6、要愛(ài)護(hù)區(qū)域內(nèi)周?chē)木G化和環(huán)境美化設(shè)施，嚴(yán)禁攀折花木、踐踏草坪，不準(zhǔn)在樹(shù)上拉繩晾曬衣物。 7、要保持環(huán)境清新，所有業(yè)主的雜物、廢氣、污水，要自行處理好，不得造成環(huán)境污染。 （三）綠化檢查制度為加強(qiáng)辦公區(qū)整體綠化管理工作，創(chuàng)造整潔、美觀、舒適的工作環(huán)境，對(duì)綠化工作進(jìn)行有效的檢查、監(jiān)督與控制，特制定綠化檢查制度。 1、管理員負(fù)責(zé)綠化管理的檢查工作，每天必須履行檢查一次，并進(jìn)行認(rèn)真記錄。2、管理員應(yīng)具備良好的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和嚴(yán)肅認(rèn)真的工作態(tài)度，熱愛(ài)綠化管理工作，統(tǒng)籌安排，合理布置，熱心為用戶(hù)服務(wù)，順利完成綠化工作和任務(wù)。3、管理員應(yīng)對(duì)綠化工的綠化責(zé)任區(qū)域和工作要求了如指掌，對(duì)花圃種植培育、花卉數(shù)量及樓宇樓內(nèi)外的綠化狀況和擺放情況應(yīng)做到心中有數(shù)，隨時(shí)掌握綠化方面的情況以及存在的問(wèn)題，及時(shí)督促綠化工加以解決。4、管理員應(yīng)對(duì)綠化管理工作高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求，除每天定期檢查以外，要采取不定期的反復(fù)抽查，并走訪部分業(yè)主，虛心聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)和建議，努力改進(jìn)工作要求和提高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，取得業(yè)主的理解、支持、配合與信賴(lài)。5、管理員在每天檢查或不定期檢查當(dāng)中，對(duì)所檢查出來(lái)的問(wèn)題應(yīng)及時(shí)督促相關(guān)綠化工前去現(xiàn)場(chǎng)處理，并由綠化工報(bào)告處理情況，樓管員應(yīng)迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查看完成情況，對(duì)尚未完成的任務(wù)應(yīng)采取強(qiáng)制措施，并對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行處罰。6、管理員應(yīng)按照綠化日常養(yǎng)護(hù)方法和要求、綠化美化達(dá)標(biāo)要求、綠化管理規(guī)定和綠化工管理規(guī)定，對(duì)綠化工的日常工作和綠化美化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查、監(jiān)督和指導(dǎo)，每月對(duì)綠化工的工作結(jié)果和樓宇樓整體綠化狀況作出評(píng)估，記錄在相應(yīng)表格內(nèi)交管理站站長(zhǎng)，評(píng)估結(jié)果與綠化工的月份工資直接掛鉤，獎(jiǎng)勤罰懶，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。7、管理員負(fù)責(zé)綠化管理整改措施的制訂，對(duì)綠化工作所檢查出來(lái)問(wèn)題較嚴(yán)重的，可采取對(duì)綠化工進(jìn)行培訓(xùn)，必要時(shí)發(fā)出糾正和預(yù)防措施，使存在的問(wèn)題得到根本解決。四、管理服務(wù)人員配備方案及對(duì)本項(xiàng)目擬派負(fù)責(zé)人的簡(jiǎn)歷和崗位證書(shū)采取崗位培訓(xùn)、外委培訓(xùn)、崗位輪訓(xùn)、參觀學(xué)習(xí)等方式，保證淮安市金湖地方稅務(wù)局辦公區(qū)的物業(yè)服務(wù)人員政治思想過(guò)硬，具有良好的職業(yè)道德和崗位技能。人員的配備與管理，是確保管理目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵。我們將以政治思想過(guò)硬，責(zé)任心強(qiáng)，服務(wù)意識(shí)優(yōu)良和有知識(shí)、有經(jīng)驗(yàn)、懂技術(shù)、會(huì)管理為用人標(biāo)準(zhǔn)，通過(guò)公司抽調(diào)骨干與當(dāng)?shù)卣衅竷?yōu)秀相結(jié)合的方式，建立一支以目標(biāo)管理責(zé)任制為基礎(chǔ)的高素質(zhì)、高效率的淮安市金湖地方稅務(wù)局辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。通過(guò)現(xiàn)代化、科技化的物業(yè)服務(wù)塑造出良好的公眾形象，為用戶(hù)提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為公司創(chuàng)優(yōu)質(zhì)品牌。一、人員的配備（一）基本原則1、熱愛(ài)黨、熱愛(ài)祖國(guó)，擁護(hù)黨的基本路線，堅(jiān)持改革開(kāi)放，政治思想過(guò)硬，遵紀(jì)守法；2、有“用戶(hù)至上”的服務(wù)意識(shí)，有強(qiáng)烈的責(zé)任感和良好的職業(yè)道德；愛(ài)崗敬業(yè)，誠(chéng)守信譽(yù)，優(yōu)質(zhì)高效服務(wù)用戶(hù)；3、知識(shí)與能力并重。有一定的物業(yè)服務(wù)工作經(jīng)驗(yàn)及相應(yīng)崗位的技能；服務(wù)中心經(jīng)理要求中級(jí)以上職稱(chēng)，有豐富的物業(yè)服務(wù)特別是辦公大樓管理經(jīng)驗(yàn)；4、經(jīng)理、管理員參加物業(yè)服務(wù)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，并分別取得全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)部門(mén)經(jīng)理和全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理員上崗證；特殊工種技術(shù)工人持專(zhuān)業(yè)上崗證（電工證、空調(diào)工證、電梯工證等）；水工持健康證等，保證100%按要求持證上崗。所有員工試用期滿(mǎn)后須經(jīng)公司內(nèi)部考核合格后才能正式上崗。5、除骨干員工外，所有新員工（管理員、秩序維護(hù)員、清潔工、綠化工、維修水電工）優(yōu)先從復(fù)員軍人、下崗職工中招聘，為社會(huì)再就業(yè)盡一份力。（二）擬任物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)理簡(jiǎn)歷姓名：王言莊 ，男，48歲，民族：漢族,學(xué)歷：大專(zhuān),政治面貌：黨員，持全國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)理上崗證。主要簡(jiǎn)歷如下：1990年畢業(yè)于淮陰工學(xué)院19912005就職于金湖縣建設(shè)局2006至今就職于金湖縣東方物業(yè)有限公司3、崗位證書(shū)復(fù)印件（三）淮安市金湖地方稅務(wù)局辦公區(qū)物業(yè)服務(wù)中心人員配置人員配置說(shuō)明（1）管理人員1人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目所有服務(wù)工作，按標(biāo)準(zhǔn)按計(jì)劃的施行服務(wù)，對(duì)臨時(shí)性和特約性服務(wù)作出合理安排，處理突發(fā)事件。負(fù)責(zé)辦公室行政管理兼社區(qū)文化員，并負(fù)責(zé)客戶(hù)投訴、報(bào)紙分發(fā)、質(zhì)量管理及檔案資料管理。協(xié)助用戶(hù)組織的各種類(lèi)型慶典活動(dòng)。（3）工程部1人，高壓運(yùn)行值班、弱電維修、空調(diào)、電梯、綜合維修、給排水1人。（4）秩序維護(hù)部5人，設(shè)門(mén)崗，巡邏崗秩序維護(hù)員每班各2人，三班運(yùn)轉(zhuǎn)。（5）環(huán)境部3人，其中主樓清潔員2人、綠化 兼室外清潔1人。各類(lèi)人員文化素質(zhì)、專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求類(lèi)別崗位文化素質(zhì)專(zhuān)業(yè)素質(zhì)管理類(lèi)主管大專(zhuān)以上兩年以上物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，責(zé)任心強(qiáng)，具較強(qiáng)的組織和決策能力，有豐富的部門(mén)管理經(jīng)驗(yàn)。設(shè)備主管大專(zhuān)以上中級(jí)以上職稱(chēng)，五年以上機(jī)電設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)，能承擔(dān)設(shè)備的管理、維護(hù)、維修技能指導(dǎo)與決策工作，責(zé)任心強(qiáng)，具一定的組織協(xié)調(diào)能力。操作層維修技師中技以上持專(zhuān)業(yè)上崗證（電工證、電梯工證、空調(diào)工證、家電維修證、健康證等），有房屋、公共設(shè)施及機(jī)電設(shè)備維護(hù)、維修經(jīng)驗(yàn)和能力，動(dòng)手能力強(qiáng)，業(yè)務(wù)素質(zhì)高，能吃苦耐勞。秩序維護(hù)員高中以上退伍軍人或保安專(zhuān)業(yè)學(xué)校畢業(yè)，身高1.70以上，品貌端正，身體健康，品行良好，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，能吃苦耐勞。清潔員初中以上品貌端正，身體健康，樸實(shí)肯干，經(jīng)培訓(xùn)具清潔工作標(biāo)準(zhǔn)操作技能。五、報(bào)價(jià)書(shū)報(bào)價(jià)匯總表序號(hào)項(xiàng)目?jī)?nèi)容費(fèi)用預(yù)算備注1人員工資福利152772元2管理費(fèi)用23785.8元3設(shè)施設(shè)備維護(hù)折舊、保潔耗材14380元4日常維護(hù)費(fèi)用6285元5專(zhuān)項(xiàng)費(fèi)用35500元6稅收12799.75232722.8*5.5%總計(jì)貳拾肆萬(wàn)伍仟伍佰貳拾貳元伍角伍分 ￥：245522.55元物業(yè)服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)投標(biāo)報(bào)價(jià)：年總價(jià) 245522.55 元（人民幣）：拆合單價(jià) 元/m月。法定代表人簽字（蓋章）：投標(biāo)人（蓋章）：二一二年十二月二十九日說(shuō)明1+2+4+6項(xiàng)，合計(jì)195642.55元一、人員工資支出 單位：元序號(hào)崗位人數(shù)基本工資社保金每月費(fèi)用全年費(fèi)用備注1管理員11000459145917508社?；鶖?shù)1700元/月（低于此數(shù)按此數(shù)繳納），系數(shù)為0.272保安59504597045845403保潔39504594227507244合 計(jì)152772二、管理費(fèi)用支出 單位：元序號(hào)項(xiàng) 目月支出費(fèi)用年支出費(fèi)用備 注1管理費(fèi)229158一項(xiàng)的15%2通訊費(fèi)10003節(jié)日裝點(diǎn)費(fèi)30004服裝費(fèi)27002套，300/人年5辦公用低值易耗品10006其它費(fèi)用1000合 計(jì)23785.8三、設(shè)施設(shè)備維護(hù)折舊、保潔耗材等 單位：元序號(hào)名稱(chēng)數(shù)量合價(jià)（元）備注1毛巾100條6001-6層每年15條，7樓10條2大代1000只800每個(gè)星期每層3個(gè)，六層3小代5000只1600每個(gè)星期每層16個(gè)，六層4水桶20只200每層每年4只5鐵拖把32個(gè)480每層每年4只，家地下車(chē)庫(kù)4只6小拖把30只200每層每年2個(gè)加車(chē)庫(kù)4只7洗手液60瓶500每層每年12瓶8潔廁靈50瓶500每層每年8瓶，7層9清潔球36只50每年每層6只10八四60瓶500每層每年10瓶11毛刷子20把50每年每層4把12衛(wèi)生紙1000刀2500每層每個(gè)星期四刀13擦手紙280刀2000每個(gè)星期日1-5層5刀14筒紙120筒400每月10筒15火剪5把50每層每年1把16肥皂100塊400每年每層20塊17肥皂盒子10只50每年每層2只18皮手套70付500每20天1人一付19黃大衣2件300夜班兩人用20雨披2件300夜班巡邏用21充電手電筒2只100夜班巡邏用22電飯煲其他用品1個(gè)300夜班用星期六天全天班用23小便球2100只1500每十天用小便球13個(gè)24馬桶刷子70只10025警棍1個(gè)30026橡皮棍1個(gè)100合計(jì)計(jì)全年物耗總開(kāi)支14380元四、日常維護(hù)費(fèi)用測(cè)算序號(hào)名稱(chēng)數(shù)量（總量）單位數(shù)量（維修）單價(jià)合價(jià)備注140w日光燈580（約）支589522年按10%損壞率計(jì)算220w日光燈300支3072103射燈240只488384按年20%損壞率計(jì)算4樓門(mén)前燈12只41040按年30%損壞率計(jì)算5大樓四周燈16只51260按年30%損壞率計(jì)算6高桿裝飾燈140只7012840按年50%損壞率計(jì)算7路燈48只2410240按年50%損壞率計(jì)算8廁所感應(yīng)口電池112節(jié)2242.3513.20年換兩次9門(mén)鎖129把1360780按年10%損壞率計(jì)算10開(kāi)關(guān)300只301236