鄭州近期房屋租賃價格走勢及成因分析.doc

鄭州近期房屋租賃價格走勢及成因分析年初，由于各種因素共同作用，已經(jīng)促成房屋租賃價格上漲。如季節(jié)性房源緊張、物價上漲、房價居高不下，租售比嚴(yán)重失調(diào)等，都是推高房屋租賃價格上漲的誘因。再加之最近出臺的限購令，致使許多有購房意愿的人群持觀望待降的期盼和原本有資格購房的外地人無法滿足購房需求，擴(kuò)大了租房大軍?？傊喾N因素導(dǎo)致我市房屋租賃價格上漲。綜合全市情況，具體分析一季度上漲幅度為1520%，個別小戶型甚至高達(dá)30%40%。其中季節(jié)性房源緊張導(dǎo)致上漲按往年慣例占10%左右，也就是說，最近幾年幾乎每年房租在春節(jié)過后上漲10%。物價上漲帶動房租上漲占35%，由于各類消費品物價在一季度都有不同程度的上漲，房東為消化這些上漲帶來的支出增加，就會增加房租，這是一種普遍現(xiàn)象。租售比失調(diào)造成的租金上漲是一種長期的扭曲與反彈。按國際慣例住宅的租售比一般在200：1到300：1之間。而目前由于過快上漲的房價導(dǎo)致鄭州的租售比在400：1到500：1。為回歸合理的租售比，房屋租賃價格也隨之水漲船高。據(jù)估計，一季度因租售比反彈造成的租金上漲在1%至2%。近期鄭州市出臺限購令，目的是打壓過快上漲的房價。這就造成廣大待購戶持幣觀望，以期能夠在不久的將來房價降到適當(dāng)?shù)男睦韮r位；而另一部分原先想在鄭州置業(yè)的外地人因限購令的限制，無法實現(xiàn)購房夢，這兩大人群只能轉(zhuǎn)而投入到租房大軍以解決居住問題。如南郊一戶一室一廳房屋，春節(jié)前租金240元，過了春節(jié)房東漲到300元，限購令出臺后房東又漲了20元。因此限購令導(dǎo)致租金在原來的基礎(chǔ)上上漲5%10%。而在出租房源供應(yīng)方面，除了正常的傳統(tǒng)出租房源不斷減少外（城中村改造導(dǎo)致一部分低價出租屋消失）；以投資為目的新購商品房由于房價的上升遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過租金的收益，因此大多數(shù)投資客為避免麻煩，寧可將房屋空置靜待房價上升，而不愿將房屋出租收取租金，這些都造成新增出租房源量少價高。不斷擴(kuò)大的租房大軍和稍顯緊張的出租房源之間的矛盾，造成了租金的不斷攀升。要想穩(wěn)定鄭州市的房屋租賃價格，我們認(rèn)為：最主要的是穩(wěn)定房價，使投資客無法從過快上漲的房價中獲得較大的收益，這樣他們要么把房子推向租賃市場，要么把房子推向買賣市場，以增加房源的供應(yīng)量。而穩(wěn)定房價的主要手段是在限購令的堅決執(zhí)行，這樣看來短期會導(dǎo)致租賃大軍擴(kuò)大、租金上升，而長期堅持下來，穩(wěn)定了房價，打擊了投機，就會擠圧出更多的空置房源以滿足人們居住的需要。目前鄭州市的空置房屋據(jù)不完全統(tǒng)計，三環(huán)以內(nèi)應(yīng)在五萬至七萬套左右。如果這些房源進(jìn)入市場流通，就能解決十到二十萬人的居住問題。其次是通過政府多建廉租房和保障性住房，以滿足更多人的住房需求。再次如果整個社會的物價能夠穩(wěn)定，也會對租金起到穩(wěn)定做作。目前還有一個比限購令更能引起房租上漲的因素是房屋租賃綜合稅率的提高。最近我們接到稅務(wù)部門的通知，住宅租賃稅由原來的5.5%上漲到13%多。雖說整個鄭州個人出租住宅納稅率不高，但由于這一因素導(dǎo)致租金上漲以轉(zhuǎn)嫁高