房地產(chǎn)價格構(gòu)成及測算公式.docx

房地產(chǎn)價格構(gòu)成及測算公式教學(xué)目標 知識目標：（1）了解房地產(chǎn)價格的構(gòu)成（2）理解并掌握成本法的測算公式能力目標：（1）能厘清房地產(chǎn)的成本項目（2）能熟練運用成本法測算公式 素質(zhì)要求：（1）具備了房地產(chǎn)成本構(gòu)成的基礎(chǔ)性知識（2）具有一定的數(shù)學(xué)計算功底知識導(dǎo)入 若欲對一宗舊房地產(chǎn)估價，討論若重新購建該房地產(chǎn)，需支出哪些費用項目？這些費用項目如何測算？。老師對學(xué)生的討論結(jié)果進行總結(jié)點評，導(dǎo)入本課程的學(xué)習(xí)。 學(xué)習(xí)與操練 工作任務(wù)熟悉房地產(chǎn)的價格構(gòu)成，求取積算價格教學(xué)活動以工作任務(wù)為導(dǎo)向安排教學(xué)活動。 教學(xué)活動1：房地產(chǎn)價格的構(gòu)成學(xué)習(xí)新知識 引導(dǎo)語：同學(xué)們，請思考：一宗房地產(chǎn)的完整價格由哪些要素構(gòu)成？如何測算各要素金額？運用成本法估價，需要懂得房地產(chǎn)價格構(gòu)成。房地產(chǎn)價格的實際構(gòu)成極其復(fù)雜，不同地區(qū)、不同時期、不同類型的房地產(chǎn)，其價格構(gòu)成可能不同。另外，房地產(chǎn)價格構(gòu)成還取決于對其構(gòu)成項目的劃分。劃分的標準或角度不同，價格構(gòu)成內(nèi)容也會不同。在實際運用成本法估價時，不論房地產(chǎn)價格的構(gòu)成如何，最關(guān)鍵的是要調(diào)查、掌握當(dāng)?shù)貜娜〉猛恋匾恢钡浇ㄖ锝ǔ山桓妒褂玫娜^程中，所涉及的稅費種類、支付標準及支付時間，既不可有重復(fù)也不可漏項，在此基礎(chǔ)上再針對估價對象的實際情況確定其價格構(gòu)成并估算各構(gòu)成項目。 下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由下列6大項構(gòu)成：(1)土地取得成本；(2)開發(fā)成本；(3)管理費用；(4)投資利息；(5)銷售稅費；(6)開發(fā)利潤。 一、土地取得成本 土地取得成本是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由開發(fā)商（買方）繳納的稅費構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)取得土地的途徑分為下列3種： 1通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金等。 2通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷補償安置費和土地使用權(quán)出讓金等。 3通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用拆遷的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應(yīng)由買方繳納的稅費(如交易手續(xù)費、契稅)等。 二、開發(fā)成本 開發(fā)成本是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項： 1勘察設(shè)計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用； 2基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通訊、燃氣、熱力等的建設(shè)費用； 3建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建費和安裝費； 4公共配套設(shè)施建設(shè)費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施的建設(shè)費用； 5開發(fā)過程中的稅費。 三、管理費用 管理費用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來估算。 四、投資利息 投資利息與會計上的財務(wù)費用不同，它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息。另外，從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算做利潤。 五、銷售稅費 銷售稅費是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用及應(yīng)由開發(fā)商(賣方)繳納的稅費，又可分為下列3類： 1銷售費用，包括廣告宣傳、銷售代理費； 2銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費附加； 3其他銷售稅費，包括應(yīng)由賣方負擔(dān)的交易手續(xù)費等。 上述三類銷售稅費，通常是售價的一定比率，特別是銷售稅金及附加，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來估算。 六、開發(fā)利潤 現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，需要求取的，開發(fā)利潤是要先估算的，所以，運用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤。估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點： 1開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售稅費。 2開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。 3開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種： （1）計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即： 所以，在估算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)，即采用不同的計算基數(shù)，應(yīng)選用相對應(yīng)的利潤率，反過來，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個開發(fā)項目的開發(fā)利潤，無論是采用哪種計算基數(shù)與其相對應(yīng)的利潤率來估算，所得的結(jié)果都是相同的。技能訓(xùn)練 分類搜集當(dāng)?shù)刈≌懽謽?、商鋪等房地產(chǎn)的價格構(gòu)成資料，并求取各構(gòu)成項目的平均值，得出各類房地產(chǎn)的客觀成本數(shù)值。教學(xué)活動2：成本法的測算公式學(xué)習(xí)新知識 引導(dǎo)語：請同學(xué)們思考，我們搜集了房地產(chǎn)的價格構(gòu)成資料之后，如何計算才能求出房地產(chǎn)的積算價格呢？一、最基本的公式 成本法最基本的公式為： 積算價格=重新購建價格折舊 上述公式可針對下列3類估價對象而具體化：(1)新開發(fā)的土地；(2)新建的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況)；(3)舊的房地產(chǎn)(此處指房地、建筑物兩種情況)。 新開發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價一般不扣除折舊，但應(yīng)考慮其工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場狀況等方面對價格的影響而給予適當(dāng)?shù)脑鰷p修正。 求取新開發(fā)土地的價格、新建房地產(chǎn)的價格和舊房地產(chǎn)的重新購建價格的基本步驟是：(1)搞清房地產(chǎn)價格構(gòu)成；(2)估算各構(gòu)成部分的金額；(3)將各構(gòu)成部分的金額累加。二、適用于新開發(fā)土地的基本公式 新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進行“三通一平”等開發(fā)的土地，在舊城區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。在這些情況下成本法的基本公式為： 新開發(fā)土地價格=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 上述基本公式，在具體情況下又會有具體形式。如新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價公式如下： 新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價=(取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤)(開發(fā)區(qū)用地總面積開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率)用途、區(qū)位等因素修正系數(shù) 上式中： 實際估算時通常分為下列3大步驟進行： 1計算開發(fā)區(qū)全部土地的平均價格。 2計算開發(fā)區(qū)可轉(zhuǎn)讓土地的平均價格。用第一步計算出的平均價格除以可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率即是。 3計算開發(fā)區(qū)某宗土地的價格。將第二步計算出的平均價格，根據(jù)宗地的規(guī)劃用途、具體位置、使用年限、建筑容積率等做適當(dāng)?shù)脑鰷p修正即是。 對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價，成本法是一種有效的方法，因為新開發(fā)區(qū)在初期，房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。 例51：某成片荒地面積2平方公里，取得該荒地的代價為1.2億元，將其開發(fā)成“五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費用為2.5億元，開發(fā)期為3年，貸款年利率為10，銷售稅費和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的5.5和9.5%，開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率為60。試求該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價。 該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+總銷售稅費+總開發(fā)利潤 =取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息+可轉(zhuǎn)讓熟地的總價（銷售稅費率+銷售利潤率） 得出： 該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的總價=(取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息)(1-銷售稅費率+銷售利潤率) 該荒地開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓熟地的平均單價=(取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息)(1-銷售稅費率+開發(fā)利潤率)可轉(zhuǎn)讓熟地總面積 =(取得該荒地的總代價+土地開發(fā)總成本+總管理費用+總投資利息)(1-（銷售稅費率+開發(fā)利潤率）)(該荒地總面積可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率) =(120000000(1+10)3+250000000(1+10)1.5)1-（5.5%+9.5%）(200000060)=439.4(元)三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 在新建房地的情況下，成本法的基本公式為： 新建房地價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 在新建建筑物的情況下，上述公式中不含土地取得成本、土地開發(fā)成本及應(yīng)歸屬于土地的管理費用、投資利息、銷售稅費和開發(fā)利潤，即： 新建建筑物價格=建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售