息縣項(xiàng)目前期策劃

息縣項(xiàng)目前期策劃息縣簡(jiǎn)介： 息縣位于河南省南部，淮河上游，屬信陽市管轄的縣級(jí)地區(qū)，是中國五千年歷史上第一個(gè)以“縣”命名的地方，素有“天下第一縣”之稱。歷史悠久，人杰地靈。轄6鎮(zhèn)14鄉(xiāng)1個(gè)管理區(qū)、336個(gè)行政村、9個(gè)居委會(huì)。2016年年底，全縣總?cè)丝跒?7萬。 息縣地形以低平的平原和緩丘為主，淮河橫貫全境，境內(nèi)流長(zhǎng)75.5公里，屬亞熱帶向暖溫帶過渡形氣候。 息縣土特產(chǎn)有香稻丸、蜂蜜。旅游景點(diǎn)有新石器時(shí)代的秦樓遺址、周代的青龍寺等。 息縣是國家九五商品糧基地縣、河南省糧食生產(chǎn)百強(qiáng)縣，全國糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣。市場(chǎng)與可行性研究分析：一、宏觀市場(chǎng)：關(guān)鍵詞：“6.5%”、“農(nóng)業(yè)戶口買房補(bǔ)貼”、“抑制房?jī)r(jià)過快上漲”、“去庫存”包括國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室、世行等發(fā)布報(bào)告預(yù)測(cè)，今年中國GDP增速將為6.5%，國家信息中心預(yù)測(cè)為6.5%左右。GDP由“保7”到現(xiàn)在“保6.5”，經(jīng)濟(jì)下行壓力較大。農(nóng)業(yè)戶口買首套房補(bǔ)貼100元/，由此可看出國家對(duì)房地產(chǎn)的支持。2016年，鄭州、武漢、重慶等二線城市房?jī)r(jià)一路高歌（一線城市自不必多說），為此，熱點(diǎn)城市相繼出臺(tái)了調(diào)控政策，主要目的是抑制房?jī)r(jià)過快上漲，同時(shí)也說明在當(dāng)前的大環(huán)境下房?jī)r(jià)上漲是大勢(shì)所趨。2016年信陽市去庫存效果顯著，很多項(xiàng)目現(xiàn)在無房可賣。二、息縣房地產(chǎn)市場(chǎng)：息縣房地產(chǎn)項(xiàng)目大大小小20個(gè)左右，平均價(jià)格3500元/。目前息縣正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目絕大多數(shù)為中低端項(xiàng)目，開發(fā)商小農(nóng)意識(shí)嚴(yán)重，缺乏戰(zhàn)略眼光，格局不夠?qū)拸V。中低端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，多為低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格低利潤(rùn)低產(chǎn)品差，最終形成一個(gè)惡性循環(huán)的怪圈，本案必須避免陷入此怪圈。同比其他縣城:a.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較少、b.價(jià)格水平較低、c.有較大上漲空間。2017年2月息縣最新房?jī)r(jià)及優(yōu)惠信息一覽表項(xiàng)目名稱房?jī)r(jià)（元/）項(xiàng)目電話項(xiàng)目地址優(yōu)惠龍湖灣3600息縣羅淮路新人民醫(yī)院東100米一次性96折龍門花園3100南小北隔壁一次性97折，按揭99折，分期99折。鈺龍凱旋城3700/5967999息縣東環(huán)路與東大街交匯處向南400米暫無龍湖星城3500息縣羅淮路新人民醫(yī)院東100米一次性97折，按揭98折。凱旋廣場(chǎng)3300/5893777息縣羅淮路新汽車站向西200米路北一次性98折，按揭99折。大和文錦社區(qū)3300/6130222信陽市息縣羅淮路與文化路北段交匯處暫無嘉成一品3660/5853999息縣息州大道東路（五一水庫東側(cè)路南）一次性97折，按揭98折。天福如意城3400/5289999息縣南大街南段（南街農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)南200米)總房款減1.2萬，一次性96折，按揭99折。眾鑫時(shí)代廣場(chǎng)3600/8161999息縣北大街與北環(huán)路交匯處暫無息州城市廣場(chǎng)4150/8158999息縣息州大道（高桿燈西50米）一次性97折，按揭99折。息州豪府3700息縣息州大道中段一次性97折，按揭99折，分期99折。龍湖春天3450息縣息寨路與一橋街交叉口暫無龍湖公館3780息龍湖西路廣電局北側(cè)暫無龍湖新天地3400息縣香米貢大道與息淮路交匯處西南角暫無博士名苑3000息縣原石油公司倉庫家屬院一次性95折，按揭97折。龍門御府3300龍門巷與西街交匯處一次性96折，按揭99折。三、客戶群體：2016年底，全縣總?cè)丝诮y(tǒng)計(jì)為77萬。（信陽市總?cè)丝?60萬，依據(jù)河南省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2013年河南人口發(fā)展報(bào)告，信陽市外出人口占其戶籍人口的32%，為全省最高。）按此比例計(jì)算，息縣外出人口約25萬，常住人口52萬。在息縣買房置業(yè)的消費(fèi)者絕大部分為本地居民，然而此目標(biāo)群體還會(huì)被本地區(qū)其他項(xiàng)目乃至信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)分流，所以銷售壓力是必然存在的。四、消費(fèi)觀念及習(xí)慣：隨著社會(huì)的發(fā)展，人民的生活水平不斷提高，人們的消費(fèi)觀念也隨之發(fā)生改變。由最原始的需求有房子住，到現(xiàn)在住有品質(zhì)的房子。也就是說，現(xiàn)代的人因?yàn)槲镔|(zhì)生活水平的提高開始有更高層面的追求，如：質(zhì)量、服務(wù)、自然環(huán)保、美觀、企業(yè)文化等等。房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其如此，“同質(zhì)化”的產(chǎn)品是沒有競(jìng)爭(zhēng)力的，“差異化”才能脫穎而出。五、總結(jié)：綜上所述，現(xiàn)在正是入市的良好時(shí)機(jī)，但需要注意的是我們必須規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)步步為營(yíng)，穩(wěn)扎穩(wěn)打。項(xiàng)目地段選址分析：項(xiàng)目位于213省道和一橋街交匯處，占地約300畝（20萬）。距息縣CBD核心區(qū)域直線距離3公里，3公里內(nèi)可滿足各種生活需求。項(xiàng)目緊鄰213省道及一橋街兩大息縣主干道，交通出行較為便利。但對(duì)于縣級(jí)單位來講，3公里的距離絕談不上近，因此從地理位置上分析，我們項(xiàng)目屬于中等區(qū)位。項(xiàng)目定位：本案占地約300畝（20萬平米），按2.3容積率計(jì)算建筑面積46萬平米。定位為中高端項(xiàng)目，但在息縣屬于最高端。項(xiàng)目規(guī)模較大，可作城市綜合體模式進(jìn)行開發(fā)，包含商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店餐飲、公寓住宅、綜合娛樂五大核心功能于一體的城中之城。：避開競(jìng)爭(zhēng)激烈的中低端市場(chǎng)、：實(shí)現(xiàn)利益最大化、：樹立企業(yè)形象，對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展具有非常正面的意義。項(xiàng)目規(guī)劃：v 占定名：XX第一城（XX為開發(fā)企業(yè)名稱） v 建筑風(fēng)格：Art Deco（新藝術(shù)）建筑風(fēng)格。當(dāng)前最流行的建筑風(fēng)格，大氣美觀，極具質(zhì)感。v 園林綠化：東南亞風(fēng)情。東南亞園林景觀設(shè)計(jì)十分具有特色和吸引力，集觀景、游樂、休閑于一體，達(dá)到了人與自然和諧共存的高度統(tǒng)一。v 容積率：建議2.3。過高的容積率會(huì)讓項(xiàng)目毫無品質(zhì)可言，過低則不符合利益最大化這一宗旨。v 住宅構(gòu)成：80%由小高層、中高層、高層組成，20%電梯洋房（經(jīng)典案例：羊山新區(qū)東方經(jīng)典）。v 商業(yè)/住宅配比：商業(yè)20%，住宅80%。v 住宅戶型配比：80%小三房100-140，10%兩室戶型80-100，10%四室戶型140-160。v 物業(yè)：選用全國知名物業(yè)。v 其他：項(xiàng)目專設(shè)幼兒園服務(wù)業(yè)主，提升潛在價(jià)值。結(jié)語：從宏觀市場(chǎng)到息縣房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，本案具有高度的可行性，但要注意規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)穩(wěn)健開發(fā)。項(xiàng)目的規(guī)模、地理位置、交通及市場(chǎng)行情決定了本案定位為房地產(chǎn)中高端項(xiàng)目。基于用戶思維角度我司提出項(xiàng)