2019年中國產業(yè)地產行業(yè)現狀分析

2019年中國產業(yè)地產行業(yè)現狀分析報告 2019年2月目錄2019年中國產業(yè)地產行業(yè)現狀分析報告11.中國產業(yè)地產總體發(fā)展情況分析31.1 工業(yè)用地情況分析41.2 2018年全國科教用地拿地面積百強企業(yè)排行情況分析111.3 2018年商務行業(yè)產業(yè)用地拿地數量情況分析121.4 2018年商務金融行業(yè)產業(yè)用地拿地數量情況分析131.5 2018年零售批發(fā)行業(yè)產業(yè)用地拿地數量情況分析141.6 2018年酒店（住宿）餐飲行業(yè)產業(yè)用地拿地數量情況分析152.中國產業(yè)地產總體發(fā)展趨勢分析16 1. 中國產業(yè)地產總體發(fā)展情況分析我國產業(yè)地產行業(yè)的市場結構處于壟斷競爭狀態(tài)。行業(yè)中地產開發(fā)企業(yè)較多，但由于產業(yè)地產的土地資源大多由政府壟斷，目前各地區(qū)規(guī)模較大的產業(yè)地產開發(fā)政府主要選擇的投資開發(fā)商為資金實力雄厚的大地產開發(fā)商，如聯東U谷，以專業(yè)產業(yè)地產運營商為定位，在行業(yè)內形成了龍頭地位。 我國產業(yè)地產行業(yè)的市場主體由政府、企業(yè)和開發(fā)商構成。在實際操作中，政府、開發(fā)商與進駐企業(yè)三者的部分角色是重疊的。如政府主導型開發(fā)中，政府實際扮演著開發(fā)商的角色。 2018年全年產業(yè)用地出讓面積共計119411.38公頃，出讓產業(yè)用地面積排名前十的省市分別為江蘇、山東、河北、浙江、安徽、河南、湖北、江西、廣東、廣西。其中，江蘇和山東產用拿地面積超1萬公頃，位居第二，產業(yè)用地拿地面積分別為13369.47公頃、11060.19公頃。河北排名第三，產業(yè)用地拿地8652.29公頃。產業(yè)用地拿地面積超5000公頃的省市還有浙江（8602.28公頃）、安徽（7904.39公頃）、河南（6972.73公頃）、湖北（6696.37公頃）、江西（6693.46公頃）、廣東（5258.32公頃）。2018年全國各省市產業(yè)用地拿地面積排行情況1.1 工業(yè)用地情況分析 2017年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃面積7.4億平方米，同比增長5.8%；共成交工業(yè)用地6.3億平方米，較上年增長5.5%，工業(yè)用地推動力度增加，供需均結束了連續(xù)三年的同比下降。此外，受住宅用地成交大幅增長的影響，2017年工業(yè)用地成交占比為37%，較上年下降2個百分點。 2018年1-9月，全國300城共推出工業(yè)用地6.4億平方米，成交工業(yè)用地5.3億平方米，同比分別增長33.7%和31.0%。土地用地推動力度的增加，為產業(yè)地產的發(fā)展提供了想象空間。2013-2018年中國300城市推出及成交工業(yè)用地面積2018年6月上海市工業(yè)用地土地供應面積為622298平方米，5月工業(yè)用地土地供應面積為347441平方米，6月較5月增長了79.1%。2018年1-6月上海市工業(yè)用地土地供應面積情況（單位：平方米）2018年6月廣州市工業(yè)用地土地供應面積為20941平方米，5月工業(yè)用地土地供應面積為99911平方米，6月較5月下降了79.04%。2018年1-6月廣州市工業(yè)用地土地供應面積情況（單位：平方米）2018年6月深圳市工業(yè)用地土地供應面積為382115平方米，5月工業(yè)用地土地供應面積為26656平方米，6月較5月下降了1333.505%。2018年1-6月深圳市工業(yè)用地土地供應面積情況（單位：平方米）2018年6月重慶市工業(yè)用地土地供應面積為1957921平方米，5月工業(yè)用地土地供應面積為2490371平方米，6月較5月下降了21.38%。2018年1-6月重慶市工業(yè)用地土地供應面積情況（單位：平方米）2018年6月杭州市工業(yè)用地土地供應面積為859167平方米，5月工業(yè)用地土地供應面積為810742平方米，6月較5月增長了5.97%。2018年1-6月杭州市工業(yè)用地土地供應面積情況（單位：平方米）根據開發(fā)主體的不同，產業(yè)地產的開發(fā)模式主要分為四種：產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導模式、產業(yè)地產商模式和綜合運作模式。以產業(yè)園區(qū)為例，我國的產業(yè)園區(qū)主要分為國家級開發(fā)區(qū)和省級開發(fā)區(qū)，根據中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄（2018年版）審核結果顯示，國家級開發(fā)區(qū)有552家，省級開發(fā)區(qū)有1991家。國家級產業(yè)園區(qū)可分為經濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)、海關特殊監(jiān)管區(qū)、邊境/跨境經濟合作區(qū)等類型，我國主要以經濟技術開發(fā)區(qū)、高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)和海關特殊監(jiān)管區(qū)為主。2018年中國國家級產業(yè)園區(qū)類型占比而1991家省級產業(yè)園區(qū)分布在全國31個省市，其中河北數量最多，為138家；山東和河南緊隨其后，分別擁有136家、131家；此外，四川、湖南、江蘇、廣東的省級產業(yè)園數量均在100家以上。2018年中國省級產業(yè)園區(qū)地區(qū)分布1.2 2018年全國科教用地拿地面積百強企業(yè)排行情況分析 2018年全國共出讓科教用地27477.46公頃。其中鎮(zhèn)江市高校投資建設發(fā)展（集團）有限公司拿地面積最多，共計179.98公頃?？茽柷邊^(qū)土地儲備交易中心和廣西師范大學雁山校區(qū)二期位列第二和第三，科教用地拿地面積分別為118.48公頃、115.81公頃。此外，洛陽職業(yè)技術學院、青島大學、宜賓市科教產業(yè)投資集團有限公司、河北科技學院科教用地拿地面積超100公頃。 據悉，河南企業(yè)科教用地拿地上榜企業(yè)/單位最多，共計12家，廣西、山東各有9家，安徽、四川各有8家。云南7家，廣東6家，江蘇、江西各有5家。從企業(yè)/單位性質來看，高校和政府部門較多，高校共計44家上榜，32個政府部門上榜。2018年全國科教用地拿地面積百強企業(yè)排行情況1.3 2018年商務行業(yè)產業(yè)用地拿地數量情況分析 2018年全國各省市商務用地共33404.54公頃。從企業(yè)產業(yè)用地拿地數量來看，2018年全國各省市商務企業(yè)產業(yè)用地拿地數量共22754宗，其中，山東商務企業(yè)產業(yè)用地拿地數量最多，共計1648宗，產業(yè)用地拿地超過1000家企業(yè)的省市共9個，分別為山東、吉林、內蒙古、河北、江蘇、遼寧、云南、湖南、四川；產業(yè)用地拿地超過1500宗企業(yè)的省市僅1個。2018年全國各省市商務企業(yè)產業(yè)用地拿地數量情況1.4 2018年商務金融行業(yè)產業(yè)用地拿地數量情況分析 2018年全國各省市商務金融用地共4234.67公頃。從企業(yè)產業(yè)用地拿地數量來看，2018年全國各省市商務金融企業(yè)產業(yè)用地拿地數量共2178宗，其中，山東商務金融企業(yè)產業(yè)用地拿地數量最多，共計277宗，產業(yè)用地拿地超過100宗企業(yè)的省市共7個，分別為山東、河北、廣東、河南、浙江、江蘇、內蒙古；產業(yè)用地拿地超過200宗企業(yè)的省市僅1個。2018年全國各省市商務金融企業(yè)產業(yè)用地拿地數量情況1.5 2018年零售批發(fā)行業(yè)產業(yè)用地拿地數量情況分析 2018年全國各省市零售批發(fā)用地共6165.63公頃。從企業(yè)產業(yè)用地拿地數量來看，2018年全國各省市零售批發(fā)企業(yè)產業(yè)用地拿地數量共4971宗，其中，山東零售批發(fā)企業(yè)產業(yè)用地拿地數量最多，共計533宗，產業(yè)用地拿地超過100宗企業(yè)的省市共20個，分別為山東、廣西、內蒙古、江蘇、云南、河北、廣東、湖北、河南、湖南、四川、浙江、遼寧、安徽、貴州、吉林、福建、黑龍江、陜西、山西；產業(yè)用地拿地超過200宗企業(yè)的省市共計13個。2018年全國各省市零售批發(fā)企業(yè)產業(yè)用地拿地數量情況1.6 2018年酒店（住宿）餐飲行業(yè)產業(yè)用地拿地數量情況分析2018年全國各省市酒店（住宿）餐飲用地3272.66公頃。從企業(yè)產業(yè)用地拿地數量來看，2018年全國各省市酒店（住宿）餐飲企業(yè)產業(yè)用地拿地數量共1973宗，其中，浙江省酒店（住宿）餐飲企業(yè)產業(yè)用地拿地數量最多，共計263宗，產業(yè)用地拿地超過100宗企業(yè)的省市共6個，分別為浙江省、河北省、山東省、內蒙古、黑龍江省、云南??；產業(yè)用地拿地超過20宗企業(yè)的省市共計24個。2018年全國各省市各省市酒店（住宿）餐飲企業(yè)產業(yè)用地拿地數量情2. 中國產業(yè)地產總體發(fā)展趨勢分析 從產業(yè)地產涉及的環(huán)節(jié)來看，需要從產業(yè)鏈、產業(yè)的產業(yè)集聚角度出發(fā)，選擇附加值高的產業(yè)鏈。受勞動人口紅利的消散、環(huán)境成本、人民幣壓力等疊加影響，我國制造業(yè)“微笑曲線”的底部正在減弱，工業(yè)4.0時代制造業(yè)生產鏈兩端與底端的價值差異將更巨大，國內經濟升級轉型迫在眉睫，未來發(fā)展方向在微笑曲線前后兩端。 從主導產業(yè)發(fā)展方向來看，受政策支持地區(qū)的及新興主導產業(yè)，再根據不同城市、不同區(qū)域自身產業(yè)發(fā)展的特色，打造跟當地主導產業(yè)相契合的產業(yè)地產。其中7大戰(zhàn)略性新興行業(yè)是未來重點發(fā)展對象，應瞄準行業(yè)發(fā)展的行業(yè)。 東部仍然占領政策扶持高地，走在產業(yè)升級發(fā)展的前端：未來發(fā)展重點在戰(zhàn)略性新興行業(yè)和交運、金融、信息等生產性服務業(yè)，加快進入工業(yè)4.0時代占據產業(yè)結構的高地，代表東部地區(qū)產業(yè)地產的核心產業(yè)將會有更大的容量空間。東部沿海區(qū)域將加快進入工業(yè)4.0時代，各城市將抓住自身的行業(yè)和基地，進行差別化競爭。 隨著長江經濟帶上升為國家戰(zhàn)略，基建、港口將催生大量的產業(yè)地產機會，尤其是航運能力提高將極大刺激物流地產需求。目前東部地區(qū)拿地成本高，預測，國家將繼續(xù)發(fā)力中部地區(qū)經濟崛起，產業(yè)引入更有勢頭，企業(yè)可適當考慮在中部和川渝地區(qū)拿地。 政府現在來說，已經并不是我招你產業(yè)園區(qū)，你再招科技企業(yè)，而是希望你懂得產業(yè)園區(qū)生長和培育的規(guī)律，同時和政府能夠攜手，把一個創(chuàng)新、創(chuàng)業(yè)的生態(tài)環(huán)境和氛圍構建起來，共同致力于對高新技術企業(yè)進行孵化、進行投資，讓它們在本地成長。這樣的要求我認識得比較深刻，也是在企業(yè)內部總結的，跟政府溝通用的。即為產業(yè)聚焦、企業(yè)聚集、金融支持、人才保障、創(chuàng)業(yè)驅動、創(chuàng)新策源、市場扶持、技術平臺都要聚集在一起，實現產業(yè)集群化發(fā)展。 回望審視國家戰(zhàn)略及相關政策頻出的近幾年，其對“產業(yè)新城”發(fā)展的戰(zhàn)略意義尤勝過往。相關報告指出，隨著中央的“城鎮(zhèn)化”、“一體化”和“經濟帶”等概念的出臺，“產業(yè)新城”成為實現區(qū)域發(fā)展的關鍵力量，各地