【畢業(yè)學位論文】（Word原稿）石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書

位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 1 一、 緒 論 （一） 研究背景和意義 1、 研究背景 現代社會，城市化進程高速推進，人民的生活水平不斷提高，閑暇時間也相對增加，在典型農村環(huán)境中放松自己，體驗農家生活，讓年輕一代認識農村、農業(yè)，吃農家飯、住農家屋、做農家活、看農家景成了新的熱點，于是，回歸自然、田野的觀光農業(yè)就成為人們最好的選擇；農業(yè)與旅游業(yè)邊緣交叉的新型產業(yè) 觀光農業(yè)應運而生。 近年來，國家旅游局、農業(yè)部高度重視鄉(xiāng)村旅游發(fā)展，堅持把發(fā)展鄉(xiāng)村旅游作為滿足國內旅游需求的主戰(zhàn)場，作為國內旅游的基礎工程加以建設，截至 2011年底，全國休閑農業(yè)與 鄉(xiāng)村旅游年經營收入達到 1500 億元，年接待休閑旅游人員超過 6 億人次，休閑農業(yè)與鄉(xiāng)村旅游產業(yè)園區(qū)超過 2 萬家，帶動了 1500 萬農民就業(yè) 1。 我國具備發(fā)展農業(yè)旅游的良好基礎，一方面，我國是一個農業(yè)大國，有著豐富的農業(yè)生產資源、遼闊的農業(yè)生態(tài)空間和悠久的農耕文化習俗；另一方面，我國社會經濟高速發(fā)展，城市化進程不斷加快，人們的休閑、保健、娛樂等消費需求日趨突出。近年來，以農業(yè)觀光、農家樂、采摘節(jié)等形式的鄉(xiāng)村旅游快速發(fā)展，但整體來說還存在不少急需解決的問題。第一 , 旅游產品單一 , 開發(fā)深度不夠。第二 , 旅游活動參與 程度低 , 知識含量不高 , 不能適應市場需求。第三 , 基礎設施和旅游配套設施不健全。第四，農家樂無序發(fā)展 , 服務質量不高。第五，旅游紀念品的地方特色不明顯 , 未形成產業(yè)化生產。第六，缺乏科學的發(fā)展規(guī)劃，管理體制不健全。第七，產業(yè)化水平較低。第八，主題特色不鮮明，品牌建設不力。第九，整體消費水平低，淡旺季矛盾明顯。第十，旅游生命周期短，可持續(xù)性不強 2。 2、 研究意義 農業(yè)觀光旅游是現代都市人熱門的旅游選擇，也是國家 農業(yè)部、 旅游局高度重視并重點扶持建設的重點領域，本論文以石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目作為研究對象 ，通過商業(yè)計劃書的形式，運用戰(zhàn)略管理、營銷管理以及財務管理相關理論知識，對本項目進行 全方位、多角度、深層次的 綜合研究 3；本項目園區(qū)以“農”位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 2 和“漁”為主題，通過“農漁觀光”、“鄉(xiāng)村休閑”、“農業(yè)體驗”、“農漁科普”等功能板塊打造，來滿足新生代階層、高薪階層、工薪階層、老年消費者以及特殊人群返璞歸真訴求，更好的體驗農村生活，全面認識農業(yè)、農村和農民。打造一個集“吃 +住 +行 +游 +購 +娛 +康 +體”于一體的復合型產品體系。園區(qū)規(guī)劃注重自有特色，充分考慮周邊風景旅游景區(qū)、森林旅游景點等目標市場人群，聘請專業(yè)設計公司 設計，組織專家團隊給予論證，專門施工隊嚴格施工，游客代表預先體驗并逐步完善功能產品，有專業(yè)管理團隊給予包裝管理，爭取做到盡善盡美，打造一個完美的農業(yè)休閑觀光園區(qū)。園區(qū)將按市場經濟規(guī)律運作，以產權為紐帶，以市場為導向，按現代企業(yè)管理制度，采用 “ 政府 +公司 +協(xié)會 +農戶 +科研機構 ”的商業(yè)主體模式。項目規(guī)劃合理、可行，具有可持續(xù)性，符合國家政策導向和市場需求，前景非常廣闊。 項目總投資 14097 萬元，總投資收益率為 通過 前期 大量的數據收集和整理，對此項目實施 的 可行性（財務、人力、營銷策略、競爭對手情況、 項目進度）進行研究。這些研究在一定程度上對整個農業(yè)旅游項目理論體系的發(fā)展進行了必要的延伸與補充，同時更有助于本項目的經營理念和管理方式的豐富與完善。希望通過本研究能對項目的運營創(chuàng)新方面起到拋磚引玉的作用，力圖為本項目投資經營者們帶來實際參考價值。 （二） 研究思路和 方法 為了完成本篇論文，作者研究了大量的相關文獻資料，并對廣東省相關生態(tài)園項目進行了實地走訪與調查，對石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃做了 較為深入的 市場分析、競爭分析、 并 對財務預期效益和投資 風險等 進行 分析研究。 本文運用五力模型對項目的行業(yè)競爭環(huán) 境進行分析，再通過 析法對本項目的優(yōu)勢和劣勢以及面臨的機會與威脅進行分析 4。在此基礎上，通過 擇目標市場和進行市場定位，并利用 4P 理論，制定出本項目的營銷組合策略 4。在以上定性分析的基礎上 進一步開展 定量分析，首先，在估算出項目收入和支出后采用直接法估算本項目的現金流，然后在項目效益評價中運用投資收益率、投資回收期和凈現值法來確定項目的財務可行性。在風險定量分析部分采用單因素敏感性分析 4。 本篇論文共九 部分 ，主要內容 概述 如下 : 第一 部分 是緒論，主要內容是研究背景和意 義、研究思路和方法、論文基本框架等內容。 第二 部分 為 相關理論概述，主要內容是 本文引用的相關概念以及 戰(zhàn)略管理理位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 3 論、營銷管理理論、財務管理理論、商業(yè)模式相關理論等。 第三 部分 為 項目概況，主要內容是介紹石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目的 基本情況， 涵蓋 項目背景、選址、規(guī)模、項目定位與目標、項目管理機構與人員等。 第四 部分 為 產品介紹，主要內容是介紹項目產品及產品特色、園區(qū)規(guī)劃原則及運行機制等。 第五 部分 為 市場分析，主要內容是運用五力模型對行業(yè)競爭環(huán)境進行詳細分析，并運用 析法分析本項目的優(yōu)勢和劣勢以及面臨的機會 與威脅。根據以上分析，可以從定性角度得出項目可行性的結論 5。 第六 部分 為 營銷策略，主要內容是通過 銷進行市場細分，并為本項目選擇目標市場和進行市場定位，然后運用 4P 理論制定營銷組合策略 5。 第七 部分 為 財務規(guī)劃和融資，主要內容是首先說明財務需求與投向，然后說明項目的融資計劃，并對項目進行盈利預測，并運用投資收益率、投資回收期和凈現值法來確定項目的財務可行性。最后，對項目進行風險定性分析并說明退出機制。 第八 部分 為 實施日程，主要內容是項目的關鍵實施計劃。 第九 部分 為 結論，對全文的 最后歸納和小結 。 （三） 論文基本框架 如圖 1一 1所示，通過大量的文獻回顧，資料查詢，并對廣東省相關生態(tài)園項目進行了實地走訪與調查，對石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目做了市場分析、競爭分析、財務預期分析、風險分析以及產品策略等相關分析研究。通過分析研究，對本項目在廣東市場的發(fā)展策略、項目效益及可行性做出結論。 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 4 圖 1研究路徑圖 項目概況 調查調研 資料查詢 石碣崇煥 農業(yè)生態(tài) 旅游 園項目 市場分析 營銷策略 財務規(guī)劃與風險分析 實施計劃 文獻回顧 結論 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 5 二、 相關理論概述 （一） 相關概念 1、 商業(yè)計劃書編 制 商業(yè)計劃書（ 是公司、企業(yè)或項目單 位為了達到招商融資和其它發(fā)展目標之目的，在經過前期對項目科學地 調研 、分析、搜集與整理有關資料的基礎上，根據一定的格式和內容的具體要求而編輯整理的一個向讀者（投資商及其他相關人員）全面展示公司 或 項目目前狀況、未來發(fā)展?jié)摿Φ臅娌牧?。其作用包括：能夠為?chuàng)業(yè)者提供戰(zhàn)略方向；為未來的決策提供一個標準；提供戰(zhàn)略指導；提供經營策略；建立財務及運營架構，吸引資金 6。 張江濤等在商業(yè)計 劃書編制的一般內容一文中 介紹了商業(yè)計劃書編制的內容，即包括開發(fā)項目介紹、市場研究、項目開發(fā)方案、項目經濟評價、項目管理組織和人員等 7。 本文根據以上 概念及 書籍的論述，結合石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目的特點， 最后框定了 適合本項目商業(yè)計劃書的 最佳 編制模式 4。 2、 觀光 農業(yè)旅游 關于農業(yè)旅游及其多種稱謂的概念、內涵 ,國內外許多學者和專家都作過探討和界定 9 ,尹衍波認為，農業(yè)旅游是把農業(yè)與旅游業(yè)結合在一起，利用農業(yè)景觀和農村空間吸引游客前來觀賞游覽、品嘗、休閑、體驗、購物的一種新型農業(yè)經營形態(tài) 10， 即以農、林、牧、副、漁等廣泛的農業(yè)資源為基礎開發(fā)旅游產品，并為游客提供特色服務的旅游業(yè)的統(tǒng)稱，也稱觀光農業(yè)、旅游農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等。 郭煥成等認為 ,休閑農業(yè) (或稱觀光農業(yè)或旅游農業(yè) )是以農業(yè)活動為基礎 ,農業(yè)和旅游業(yè)相結合的一種新型交叉型產業(yè) 。它以充分開發(fā)具有觀光 、旅游價值的農業(yè)資源和農業(yè)產品為前提 ,把農業(yè)生產 、科技應用 、藝術加工和游客參加農事活動等融為一體 ,供游客領略在其他風景名勝地欣賞不到的大自然濃情意趣和現代化的新型農業(yè)藝術的一種農業(yè)旅游活動 9。 臺灣行政院農委會制定的休閑農業(yè)輔導管理辦 法中關于休閑農業(yè)的定義是“利用田園景觀、自然生態(tài)及環(huán)境資源 ,結合農林漁牧生產 ,農業(yè)經營活動、農村文化及農家生活 ,提供國民休閑 ,增進國民對農業(yè)及農村之體驗為目的的農業(yè)經營” 9。 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 6 （二） 戰(zhàn)略管理理論 1、 析 即 是 分析企業(yè)的優(yōu)勢（ 劣勢（ 機會（ 威脅（ 因此， 的優(yōu)勢和劣勢、外部環(huán)境的機會和威脅進行匹配和分析，尋找利用優(yōu)勢、抓住機會、彌補劣勢及防范威脅 的切入點，從而指定合理有效的企業(yè)戰(zhàn)略的一個基本分析工具。通過 以得到四類戰(zhàn)略，即：優(yōu)勢機會（ 戰(zhàn)略、劣勢機會（ 戰(zhàn)略、優(yōu)勢威脅（ 略和劣勢威脅（ 略 11。 通過 以幫助企業(yè)把 有限的 資源和行動聚集在自己的強項和 存在 最 大 機會的地方 12； 避免沖突、規(guī)避風險和不利局面，從而 讓企業(yè)的戰(zhàn)略變得清晰 明朗。 2、 波特五力分析 五力分析模型是邁克爾波特 ( 80年代初提出，對企業(yè)戰(zhàn)略制定產生全球性的深遠影響。用于競爭戰(zhàn)略的分析，可以有效 的分析客戶的競爭環(huán)境 13。五力分別是 :供應商的討價還價能力、購買者的討價還價能力、潛在競爭者進入的能力、替代品的替代能力、行業(yè)內競爭者現在的競爭能力 11。 如圖2 圖 2五力模型示意圖 一種可行戰(zhàn)略的提出首先應該包括確認并評價這五種力量，不同力量的特性和重要性因行業(yè)和公司的不同而變化 11。本論文依據該理論詳細分析了農業(yè)旅游行業(yè)基本競爭態(tài)勢，并據此制定實施戰(zhàn)略。 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 7 （三） 營銷 管理 理論 1、 銷 美國營銷學家溫德爾 史密斯 (在 1956年最早提出 市場細分的概念 ，此后，美國營銷學家菲利浦 科特勒進一步發(fā)展和完善了溫德爾 史密斯的理論并最終形成了成熟的 14，即 市場細分（ 目標市場選擇（ 市場定位（ ,通常稱為 業(yè)不可能用一種產品或服務吸引所有的顧客和滿足所有顧客的需要，這就要求企業(yè)必須進行市場細分，了解各個細分市場上顧客需要的差別。在市場細分的基礎上，企業(yè)根據自身條件和外部環(huán)境條件，選擇那些最有吸引力和本企業(yè)更有把握的細分市場作為目標 市場， 即 目標市場選擇。在企業(yè)選定的目標市場上，企業(yè)必須確定本企業(yè)的形象和企業(yè)產品或服務與競爭對手相比較在顧客心目中的地位，使企業(yè)有別于競爭對手， 即 市場定位 15。 2、 4P 營銷 策略 20世紀 50年代末到 60年代初，美國密西根大學的杰羅姆麥卡錫教授提出了著名的 4認為企業(yè)營銷因素可以分成四個主要的組成部分，它們分別是價格 (產品 (渠道 (促銷 ( 價格策略組合中包括了基本價格、折扣價格、付款時間、信貸條件等； 產品策略組合中包括了產 品實體（或服務）、品牌、質量、 包裝等； 渠道 策略組合中包括了渠道、覆蓋區(qū)域、 儲運 、存貨控制等；促銷策略組合中包括了廣告、公共關系、人員推銷等16。 （四） 財務管理理論 1、 投資收益率 投資收益率 (of on 又稱投資利潤率是指 投資收益 （稅后）占 投資 成本的比率 17。 其計算公式如下 : 投資收益率 =年平均息稅前利潤 /項目總投資 投資收益率反映投資的 收益能力 。當該比率明顯低于公司 凈資產收益率 時，說明其對外投資是失敗的，應改善 對外投資 結構和投資項目；而當該比率 高于一般企業(yè)凈資產收益率時，說明投資成功有效的；但 遠高于一般 企業(yè) 凈資產收益率時，則存在操縱 利潤 的嫌疑，應進一步分析各項 收益 的合理性 17。 2、 投資回收期 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 8 回收期 (是計 算 項目 投產后在正常生產經營條件下的收益額和 計提 的折舊額、無形資產攤銷額用來收回項目 總投資 所需的時間，與行業(yè)基準投資回收期對比來分析 項目投資 財務 效益的一種 靜態(tài)分析法 17。投資回收期指標所衡量的是收回初始投資的速度的快慢。 回收年限越短，項目越有利 17。其計算公式如下 : 投資回收期 =（ 累計凈現金流量開始出現正值年份 +（上年累計凈現金流量的絕對值 /當年凈現金流量） 3、 財務凈現值 財務凈現值（ 指把 項目計算期 內各年的財務凈現金流量，按照一個給定的標準折現率（ 基準收益率 ）折算到建設期初（項目計算期第一年年初）的 現值 之和。財務凈現值是考察項目在其計算期內盈利能力 的主要 動態(tài)評價指標 17。 財務凈現值的計算公式如下： 式中 : ( CO)t 為 第 t 年的 凈現金流量 ； n 為 項目計算期 ； 標準折現率。 該 指標 可以用來計算和評價開發(fā)項目在建設和 生產 服務年限內的獲利能力17。應用 于 獨立方案 ，應使 ，方案才能接受 。 4、 財務內部收益率 財務內部收益率（ 指 項目 在整個計算期內各年財務凈現金流量的現值之 和等于零時的 折現率 ，也就是使項目的 財務凈現值 等于零時的 折現率 17。 內部收益率的經濟含義是投資方案占用的尚未回收資金的 獲利能力 ，是項目到計算期末正好將未收回的資金全部收回來的折現率。它取決于項目內部，反映項目自身的盈利能力，值越高，方案的經濟性越好。 對常規(guī)投資項目 ,財務內部收益率其實質就是使投資方案在計算 期內各年 凈現金流量 的現值累計等于零時的折現率 17。 財務內部收益率的計算公式如下： 式中 : 金流入量 ； 金流出量 ； ( Ct) 17。 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 9 5、 利息備付率 利息備付率（ 也稱 已獲利息倍數 ，是 指在借款償還期內的息稅前利潤（ 應付利息（ 比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映項目償付債務利息的保障程度 17，應按下式計算： 利息備付率高，表明利息償付的保障程度高。 利息備付率應當大于 1，并結合債權人的要求確定。 6、 償債備付率 償債備付率（ 指在借款償還期內，用于計算還本付息的資金（ 應還本息金額（ 比值，它表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障程度 17，應按下式計算： 式中 ： 稅前利潤加折舊和攤銷 ； 業(yè)所得稅。 償債備付率高，表明可用于還本付息的資金保障程度高。 償債備付率應大于 1，并結合債權人的要求確定。 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 10 三、 項目概況 （一） 項目介紹 1、 項目背景 東 莞作為現代化工業(yè)化城市，現有耕作面積不到 10萬畝，農業(yè)和工業(yè)的不協(xié)調在很大程度上制約了東莞快速發(fā)展，因此，大力發(fā)展農業(yè) 生態(tài)旅游 ，以傳統(tǒng)農業(yè)為基礎，以市場 需求 為導向，以科 學技術 為手段，以 主題 文化為指引， 以產業(yè)化經營為主線， 以增效為目標， 融 合現有農村的生產、生態(tài)和生活資源，通過創(chuàng)新思維，加快現有農業(yè)資源的轉型升級，對把東莞打造成田園城市，建設幸福東莞，實現高水平崛起具有重要的意義。 東莞市石碣鎮(zhèn)交通便利，地里位置優(yōu)越，毗鄰港澳及深圳廣州等發(fā)達地區(qū)，是“廣深莞”的重要交通樞紐，具有獨天得厚的區(qū)域優(yōu)勢；石碣農業(yè)資源 豐富，集生產、加工、保鮮、出口等多功能企業(yè)為一體，是農業(yè)核心輻射帶動鎮(zhèn)，但現代化水平不高，創(chuàng)意農業(yè)發(fā)展不夠，面對新形勢和新任務，石碣農業(yè)該如何定位，如何與其他產業(yè)協(xié)調發(fā)展，怎樣發(fā)展、如何利用好現有的農業(yè)資源來為東莞高水平崛起添磚加瓦是一個值得研究的重要課題。 多年的實踐表明，只有提高農業(yè)用地的產出效益，以產業(yè)化運作，讓“現代農業(yè)”、“設施農業(yè)”、 “生態(tài)農業(yè)”、 “科技農業(yè) ”、“特色農業(yè)”、“農 產品物流交易”、以及“漁牧養(yǎng)殖”等多元化發(fā)展有效實施，才可讓耕地真正得以保護，這一現實決定了建立現代農業(yè) 生態(tài) 園的必要性和 迫切性。 2、 項目的發(fā)起 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目的股東由石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游有限公司和風險投資者（待定）所構成。石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游有限公司是由東莞市全農蔬果種植有限公司和東海水族有限公司兩家公司共同投入。 本項目得到當地政府和當地農民的大力支持，政府預計給予 1760 萬元的扶持；農民把土地流轉給生態(tài)園，每畝可獲得固定收入，同時， 村民可以加入生態(tài)園工作， 這樣，可以幫助農民實現增收。 項目采用 “ 政府 +公司 +協(xié)會 +農戶 +科研機構 ” 的商業(yè)主體模式。 3、 項目 選址 本項目選址位于 東莞市石碣鎮(zhèn)沙腰村劉沙路以西的南沙頭新 村與舊村、東莞市全農蔬果種植有限公司沙腰供港蔬菜基地、南海金魚水產養(yǎng)殖場、石碣污水處位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 11 理廠等。 具體選址如圖 3石碣 崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園規(guī)劃區(qū)域，濱臨東江，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃區(qū)域現有的基本農田、水族館及原生態(tài)在新沙洲島等資源為園區(qū)整體規(guī)劃提供基礎保障，同時，打造田園型旅游園區(qū)，符合現代都 市 人親近自然、體驗鄉(xiāng)村生活的的鄉(xiāng)村休閑 旅 游習慣，也符合廣東省旅游導向， 符合東莞市大力發(fā)展現代農業(yè)，打造田園城市的政策趨向 ， 符合石碣鎮(zhèn)的整體規(guī)劃要求 。 石碣 崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園處于珠三角大城市群周邊“旅游休閑走廊”中的重要 節(jié)點位置，距廣州、惠州、深圳均在 2小時車程內，周邊高速公路林立，交通便利 ，拉近了與客源市場的距離，具有相對穩(wěn)定的目標客源市場。東莞市五環(huán)快速路貫穿園區(qū)，交通便利性突出。 同時園區(qū)處于香港、深圳北上從化、南昆山（國家 羅浮山（國家重點風景名勝區(qū)）等 構成的“旅游休閑走廊”的經由之地，在差異化發(fā)展的條件下，生態(tài) 農業(yè)旅游園 具有中間介入的機會。 由此可見，項目的選址具有明顯的政策導向和資源優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢、交通及區(qū)位 優(yōu)勢 4。 圖 3石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目所在地址 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 12 圖 3石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目所在地址 、 項目建設規(guī)模 本項目總規(guī)劃面積 為 1395 畝 。 主要包括以下五方面功能板塊：農作物（蔬菜、花卉）種植、名優(yōu)水產品養(yǎng)殖示范展示推廣板塊 ， 、農業(yè)種植、魚養(yǎng)殖科技創(chuàng)新與交流板塊 ， 農業(yè)種植、養(yǎng)殖體驗板塊 ， 科普、素質教育板塊 ，休閑餐飲購物度假 板塊。 （ 1） 農作物 （蔬菜、花卉）種植、名優(yōu)水產品養(yǎng)殖示范展示推廣板塊：主要讓來訪者通過對現代設施農業(yè)和傳統(tǒng)農業(yè)的種植過程以及 名優(yōu)魚類的養(yǎng)殖過程的感觀，充分的認識種植和養(yǎng)殖業(yè)，并借助宣傳板等加深游客對食品安全的認識。下設：設施農業(yè)生產園，現代花卉觀賞園，現代農業(yè)觀賞區(qū)， 水族館、 水產出口養(yǎng)殖基地 等 。 （ 2） 農業(yè)種植、魚養(yǎng)殖科技創(chuàng)新與交流板塊：通過該板塊，吸引國內外優(yōu)秀人才和企業(yè)來加強園區(qū)科技創(chuàng)新，保持園區(qū)可持續(xù)發(fā)展能力，也讓游客認知國內外相關領域最新研究成果，達到在游樂中增長知識的目的，同時，通過園區(qū)組織交流，促進新品種、新技術的快速推廣，輻射帶動相關產業(yè)的快速發(fā)展。下設：新品種展示 中心 、新品種繁育 中心。 （ 3） 農業(yè)種植、養(yǎng)殖體驗板 塊：滿足不同工薪階層及年齡階層游客返璞歸真，想 感受一下曾經單純的農作生活 的需求。下設：草莓親子園、 場等。 （ 4） 科普、素質教育板塊 ：現代大都市的青少年，由于生活和居住環(huán)境優(yōu)越，學習比較緊張，沒有機會接觸農業(yè)農村，對農業(yè)農村感知認識不夠，通過該板塊的設置，讓他們通過旅游來加深對農業(yè)農村的認識，促進其健全成長。下設：位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 13 農博館、科普館、古村落、新農村、水環(huán)境科普 教育 基地、傳統(tǒng)農業(yè) 耕作觀賞區(qū)等。 （ 5） 休閑餐飲購物度假 板塊：主要是滿足游客休閑度假等配套。下設： 休閑 農莊、 鄉(xiāng)情度假屋 、商業(yè)一條街、十里蓮花湖、文體中 心、休閑 公園、樹木園、野趣垂釣亭 等。 （ 二 ） 項目 定位與目標 1、 項目總體 定位 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目的總體 定位 是“打造珠三角都市現代漁農觀光產業(yè)園示范區(qū)”； 保護生態(tài)為先，優(yōu)先保護農業(yè)生態(tài)空間，構建良好的生態(tài)景觀格局。以農業(yè)為載體，堅持農業(yè)與旅游兩棲化經營，農旅合一，實現農業(yè)與旅游產業(yè)復合化、立體化開發(fā)。在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的基本框架下，堅持與石碣鎮(zhèn)的發(fā)展戰(zhàn)略相統(tǒng)籌協(xié)調，兼顧近期與長遠效益，實現企業(yè)、政府、農民三方共贏。產品塑造以差異化、規(guī)?；F代化為核心，打造品牌，延伸產業(yè)鏈，增加農業(yè)品附加值。 2、 項目總體發(fā) 展目標 （ 1） 打造高附加值現代漁業(yè)、農業(yè)產業(yè)鏈、多元化產業(yè)經濟 1) 旅游日均游客 280人，年總游客量約 10萬人，產值約 2000 萬； 2) 水產品 出口 年產值約 8176萬元； 3) 預計 生態(tài) 園區(qū)總體建成后年產值約 （ 2） 推動農民就業(yè)、 改善農民 生活方式、吸引高素質人群 和 產業(yè)入駐 解決本村勞動人口的就業(yè)問題，帶動周邊地區(qū)農民、養(yǎng)殖戶就業(yè)問題，打造漁業(yè)、農業(yè)發(fā)展的核心。 以生態(tài)農業(yè)為依托，打造東莞北部江景田園生活模式、企業(yè)家會所、度假村、低碳生態(tài)居住區(qū)為一體的低碳生態(tài)小鎮(zhèn)，吸引東莞乃至深圳的高素質人群和企業(yè)入駐。 （ 3） 打造東莞對外展示的新名片，展現石碣現代漁農業(yè)發(fā)展新氣象 通過打造珠三角一流的現代漁農業(yè)產業(yè)園，創(chuàng)造魅力石碣、生態(tài)石碣、綠色石碣，以潤豐國際蔬菜交易中心、 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園 為契機成為石碣鎮(zhèn)對外展示的新窗口，提升石碣鎮(zhèn)知名度。 3、 項目規(guī)劃目標 （ 1） 功能目標 打造以科技型農業(yè)企業(yè)和農業(yè)產業(yè)化項目為載體，都市農業(yè) 生態(tài) 旅游為目位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 14 標，成為集現代農業(yè)（蔬菜、花卉）技術示范推廣、名優(yōu)水產品養(yǎng)殖、優(yōu)質農產品展銷、觀光旅游、休閑度假、科學研究與實驗、科普文化教育等多類產業(yè)和功能于一身的綜合型現代農業(yè)園區(qū)。 （ 2） 市場目標 園區(qū)目標市場主要集中大都市 新生代階層 、 高薪階層 、 工薪階層 、 老年 消費者 以及特殊人群，針對不同階層旅游者旅游目的，打造科普教育、休閑度假、親身體驗及技術考察等配套旅游產品 ；具體見項目市場細分部分。 （ 3） 產品目標 園區(qū)將結合不同的目標市場打造一個復合型的產品體系，形成“吃 +住 +行 +游 +購 +娛 +康 +體”的最佳組合。 1) 吃：農家飯莊，吃五谷雜糧 飯、 無公害 蔬菜、東莞各鎮(zhèn)街土特產，親手垂釣 家魚 等。 2) 住：古村落、度木屋、露宿帳篷等。 3) 行：自行車、電瓶車、自駕車、劃船等。 4) 游：觀賞現代農業(yè)和傳統(tǒng)農業(yè)生產方式、新舊村文化、四季花卉、古農具、農耕博物館、名優(yōu)奇特新品種、水環(huán)境科普館、國魚文化館、水族造景和生態(tài)區(qū)、精品金魚養(yǎng)殖和展示區(qū)、十里荷花等。 5) 購：四季 蔬 果、優(yōu)質農產品、水產品與旅游紀念品。 6) 娛：農業(yè)生產、種菜種花、園藝修剪、摘菜摘果等各種農事體驗活動；親子采摘、劃船垂釣、金魚養(yǎng)殖、戶外拓展等活動。 7) 康：參與農事、鍛煉身體，深入大自然，沐浴自然風光，呼吸新 鮮空氣。 8) 體：各種休閑運動。 4、 項目開發(fā)思路 （ 1） 以綠色生態(tài)環(huán)境建設為中心，做好整體規(guī)劃，分布實施，不斷完善和提高。園區(qū)開發(fā)將結合實際情況，做好功能板塊的劃分，充分利用現有資源，根據園區(qū)的前期運作，不斷積累經驗和資金， 逐步提高 技術和管理水平，逐步完善園區(qū)的建設及配套。 （ 2） 以農業(yè)和水族館為主題，園區(qū)開發(fā)以現代農業(yè)和觀賞魚為載體，以農業(yè)休閑、鄉(xiāng)村度假為目標，形成集休閑度假、農業(yè)觀光、鄉(xiāng)土文化體驗、農業(yè)產業(yè)化經營、名優(yōu)農產品、水產品展銷等為一體的多功能休閑農業(yè)產業(yè)園。 （ 3） 整合優(yōu)化 ， 園區(qū)開發(fā)將充分整合供 港蔬菜基地、南海金魚場、南沙頭古村落、魚塘、污水處理廠等傳統(tǒng)資源，將傳統(tǒng)素材和現代科技有機結合起來，位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 15 充分展示農業(yè)歷史、農業(yè)發(fā)展成就，使園區(qū)真正成為自然科學、農業(yè)和水族世界的“大學堂 ”或“博物館”。 （ 4） 突出新奇特，不斷改變園中景觀 。 園區(qū)將不斷引進培育國內外最新優(yōu)良奇特品種（蔬菜、花卉、水生魚類）在園區(qū)集中展示，或利用一些新奇的栽培方式來不斷創(chuàng)新視覺感，突出該園區(qū)特色，并保持園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展能力。 （ 三 ） 項目管理 機構與人員 1、 項目 管理 機構 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游公司由董事長兼總經理、運營總監(jiān)、 農業(yè) 技術 總監(jiān) 、漁業(yè)技術總監(jiān) 四人組成高層管理團隊。四人的介紹分別如下： 陳 先生 ，董事長兼總經理，于 1988年創(chuàng)辦 東莞市全發(fā)蔬菜經營部 ，并于 2008年 3月更名為 東莞市全農蔬果種植有限公司 ， 是東莞市農業(yè)龍頭企業(yè) , 公司蔬菜產品深受香港及東莞市內多家政府及企業(yè)喜愛； 2005 年投資建立潤豐國際蔬菜交易中心，并擔任董事長，該交易中心日均出口 800噸以上 ，占香港市場蔬菜進口量的 35%； 他 與 香港、 東莞市及石碣鎮(zhèn)政府保持著良好的合作關系，具備 良好的人脈資源，具有成功創(chuàng)業(yè)的豐富經驗和突出的 決策 能力。他的工作職責是：全面負責石碣崇煥生態(tài) 園項目的開發(fā)和經營管理，制定公司業(yè)務發(fā)展計劃、基本管理制度，管理和協(xié)調各部門的工作，完成董事會的經營目標 4。 王 先生 ，運營總監(jiān) 。于 1986 年創(chuàng)辦 東海水族有限公司 ，公司 以培育高品質金魚而享譽業(yè)界。產品遍及歐美、日本、東南亞等市場，因品質卓越，服務優(yōu)良而廣受贊譽。東海公司擁有養(yǎng)殖面積 157000 平方米，年成品魚產量超過 700 萬尾，是中國觀賞魚出口的最重要企業(yè)，也是我國最大的金魚養(yǎng)殖場之一，同時為全國首批三家、廣東省第一家通過國家檢驗檢疫局按世界動物衛(wèi)生組織（ 標準監(jiān)管準予注冊的漁場 。他的工作職責是： 負責本項目的市場營銷及推廣工作和客戶管理工作，協(xié)助總經理完成董事會的經營目標，分管營銷部 、 管理部 、工程部和財務部 4。 張 先生 ， 農業(yè) 技術總監(jiān) 。原全農蔬菜種植有限公司生產技術總監(jiān)。 他的職責是：負責農業(yè)生產規(guī)劃 、 技術指導工作 、以及農業(yè)技術部的日常管理工作。 李先生，漁業(yè)技術總監(jiān)。原 東海水族有限公司 技術總監(jiān)。 他的職責是： 全面負責 漁業(yè)養(yǎng)殖和水族館的規(guī)劃 、 技術指導工作 以及漁業(yè)技術部的日常管理工作。 2、 公司 組織結構 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 16 圖 3組織結構 圖 3、 人員配置和薪酬 設計 為了保證項目的正常運轉，必須配置適當的人才， 并 給予合理的薪酬 4； 經估算，項目正常運轉后，每年需要員工共 122人，薪酬福利合計 具體的配置如下： （ 1） 人 員配置計劃 ，見表 3 表 3人員配置計劃表 單位：人 年份 人數 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 職位 總經理 1 1 1 1 1 1 1 1 運營總監(jiān) 1 1 1 1 1 1 1 1 技術總監(jiān) 2 2 2 2 2 2 2 2 基層管理人員 2 8 12 13 13 13 13 13 技術人員 5 6 10 10 10 10 10 10 基層辦事員 20 55 70 95 95 95 95 95 董事會 董事長兼總經理 農業(yè)技術部 財務部 管理部 營銷部 工程部 漁業(yè)技術部 農業(yè)技術總監(jiān) 運營總監(jiān) 漁業(yè)技術總監(jiān) 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 17 合計 31 73 96 122 122 122 122 122 （ 2） 人員薪酬計劃 ，見表 3 表 3人員薪酬計劃表 單位：萬元 年份 人數 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 職位 總經理 25 25 25 25 25 25 25 25 運營總監(jiān) 20 20 20 20 20 20 20 20 技術總監(jiān) 30 30 30 30 30 30 30 30 基層管理人員 8 32 48 52 52 52 52 52 技術人員 30 36 60 60 60 60 60 60 基層辦事員 50 75 計 163 58 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 18 四 、 產品介紹 （一） 產品描述 園區(qū)設計主要包括五大功能板塊， 包括 1個園區(qū)管理中心和 24個 產品 功能區(qū)，具體如下： 1、 園區(qū)管理中心 園區(qū)管理中心總占地面積 11畝，是整個園區(qū)管理運營中心，內設園區(qū)管理辦公室、游客服務中心、會議室、治安中心 以及停車場 等。 2、 水產養(yǎng)殖管理中心 該中心總占地面積 4畝，負責觀賞魚養(yǎng)殖管理及日常展示和銷售。 3、 現代花卉觀賞區(qū) 現代花卉觀賞區(qū) 東 接園區(qū)主入口、 北 接名優(yōu)農產品商業(yè)街，占地面積 12畝。規(guī)劃種植各種名優(yōu) 品種 花卉 ，是生態(tài)園區(qū)的特色景點之一。 4、 草莓親子樂園 草莓親子樂園靠近園區(qū)入口，東接現代花卉觀 賞區(qū)，占地面積 10畝。草莓親子樂園不僅讓寶寶們走進大自然，感受田園風光， 感受親自動手采摘的快樂 ， 上一堂生動的自然課 ，增加寶 寶 的生活經驗 ； 將采到的草莓分享給其他親人、伙伴，激發(fā)寶 寶 的社交潛能。同時加深了家長和寶寶之間的親情和溝通，收獲的不僅僅是滿載而歸的草莓，更多的是集體出游的快樂和幸福。 5、 設施農業(yè)生產園 該園引進國內外最新的農業(yè)設施， 占地面積 30畝。 包括現代化全自動控制的玻璃溫室、聯(lián)棟塑料大棚、無土栽培配套設施，設施農業(yè)立體栽培設施，全自動肥水一體化節(jié)水噴灌系統(tǒng)，讓 游客 充分的認識現代農業(yè)，感受高效先進農 業(yè)栽培技術，讓 游客 貼身感受農業(yè)安全生產過程，提高對食品安全的認識。 6、 名優(yōu)農產品文化商業(yè)街 名優(yōu)農產品文化商業(yè)街是一個現代化的商業(yè)街，位于生態(tài)園主干道的兩側，占地面積 10畝。讓游客感受到現代農業(yè)與商業(yè)的完美的結合。以崇煥生態(tài)園旅游業(yè)的發(fā)展為基石，帶動沙腰村農戶的收入的增加，進而帶動 當地 經濟的發(fā)展。 7、 場 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 19 接古村落、 東接設施農業(yè)生產園 ，占地面積 30畝。中國農業(yè)文明源遠流長，傳統(tǒng)的農業(yè)生產和思維方式使得國人內心有著深切的田園情結。尤其是越來越多的城市居民，對鄉(xiāng)土田園生活有著深深的眷戀。 場模擬了自給自足式的田園生產方式的整個過程，剛好排解了游客內心深處對田園生活的眷戀。在現實版的 客扮演一個農場的經營者，完成從購買種子到耕種、澆水、施肥、除草、收獲果實再到出售給市場或者自給自足的整個過程。 8、 新品種繁育中心 新品種繁育中心占地面積 380畝 。新品種繁育中心 堅持以 “ 高科技、高起點、高效益 ” 為宗旨，以 “ 名、優(yōu)、新、特、珍、稀 ” 為發(fā)展方向 ，是一個現代化高科技的蔬菜新品種繁育和改良基地，基地分為 大棚蔬菜 新品種繁育 基地、露地蔬菜 新品種繁育 基地、水生蔬菜 新品種繁育 基地 三個大塊， 實行開放式 建園 ， 數字化管理 ， 以生產綠色無公害蔬菜新品種為主 。通過新品種繁育中心的示范作用，讓游客充分的了解到現代化新品種選育的整個流程，提升對農產品質量安全的信心，讓更多人加入到現代化農業(yè)建設的隊伍中來。 9、 傳統(tǒng)農業(yè)耕作區(qū) 傳統(tǒng)農業(yè)耕作區(qū)占地面積 330畝。傳統(tǒng)農業(yè) 是以家庭為單位的男耕女織的一種自然 狀態(tài)下的農業(yè)， 耕作工具非常簡單 ， 耕作技術停留在最初的簡單牛耕上。把傳統(tǒng)農業(yè)的整個生產過程展示在游客的面前，讓游客對傳統(tǒng)農業(yè)有更進一步的了解，讓 年輕 一代感受到勞動的艱辛和光榮。 10、 十里蓮花湖 蓮花湖占地面積 20畝。 是生態(tài) 園內具景觀特色的游憩區(qū)域。設計中引入自然的綠色，將 原有 分散的水塘整合形成蓮花湖。該區(qū)有聽雨軒和怡欣林兩個景點。聽雨軒位于地塊的低處，其 中 建有茶廊，游人可在此品茶小憩，亦可欣賞湖中的荷花。荷花池里栽植不同品種的荷花以及挺水植物，如荷花、睡蓮、蘆葦、菖蒲、菱角等。走出聽雨軒前行，經過濕地可到達怡欣林。怡欣林亦位于高處，這里建有林蔭樹陣，游人可在林下或木棧臺休憩，也可欣賞濕地景觀。 11、 古村落文化旅游區(qū) 古村落 西 接蓮花湖、 東 接草莓親子樂園，占地面積 30畝 。古村落是沙腰村的一道亮麗的風景線，舊村是古代文化的傳承， 讓旅客感受到古代文化的氣息，受到古代文化的熏陶，是一個修 身 養(yǎng)性的絕佳去處。 12、 新沙腰村居住區(qū) 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 20 新村西接 文體中心 、 北 接古村落，占地面積 50畝 。 新村即新房舍、新設施、新環(huán)境、新農 村 、新風尚。 讓過來旅游的游客感受到 現代化建設中的新農村的新面貌，改變以往對農村 的看法。 13、 文體中心 文體中心 南 接休閑公園、 北 接古村落、 東 接新村，占地面積 10畝 。中心以面向社會、服務游客和村民為宗旨，堅持以社會效益為主、經濟效益為輔的發(fā)展方向，以打造一流的場館、一流的服務、一流的管理為目標。按照不同層次群眾健身需求，設置籃球、羽毛 球、乒乓球、網球、臺球、健身健美、藝術體操、拉丁舞、踢踏舞、跆拳道、電子竟技、武術、飛鏢、沙弧球、體質監(jiān)測 15個體育運動項目，并因地制宜，在綜合場館內設置多個運動項目。 14、 休閑公園 休閑公園 南 接 傳統(tǒng)農業(yè)耕作觀賞區(qū)，北接文體中心 ，占地面積 10畝 。針對不同的年齡段安裝不同的休閑娛樂設施，體現“親民”特色。把該園建設成融觀賞、休憩、娛樂、文化于一體的生態(tài)綠地公園，在設計上突出功能空間區(qū)分，合理規(guī)劃綠化面積，重點增加活動區(qū)域，滿足游客和沙腰村民休閑、娛樂、健身的需求。 15、 水環(huán)境科普教育基地 污水處理廠位于園 區(qū)的 西 北面，占地面積 250畝 。作為園區(qū)的水環(huán)境科普教育基地，讓游客和其下一代 通過現場參觀，詳細了解污水處理流程 ， 增強保護水環(huán)境、愛護家園的生態(tài)意識 ，讓他們知道保護環(huán)境的重要性。 16、 崇煥樹木園 樹木園占地面積 20畝 。崇煥樹木園分為珍稀樹種展示區(qū)、復式展覽廳、展覽溫室、探幽原始森林、避暑休閑區(qū)等，是生態(tài)園區(qū)的特色景點之一，樹木園有與眾不同的優(yōu)勢，可從事林木引種馴化、樹種保護研究和植物普及教育，有著豐富樹種資源，是一個不可多得的生物多樣性教育和環(huán)境教育的理想場所，可喚起游客對生物多樣性的認識及環(huán)境保護的意識， 達到集休閑與教育為一體的目的。 17、 農博館 農博館位于 樹木園的東 面，占地面積 8畝 。里面展示 著 各種傳統(tǒng)的耕作工具，讓游客了解到中國傳統(tǒng)農業(yè)的一個發(fā)展過程。讓他們對中國的傳統(tǒng)農業(yè)有一定得認知，感受老一輩農民 的 艱辛。 18、 科普館 位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 21 科普館位于 樹木園 的東面，占地面積 10畝 。設立蔬菜生產新技術示范、設施蔬菜生產、立體生態(tài)種植模式、中小學生農業(yè)科技教育等區(qū)域，建設成具有教育、培訓、示范和科技成果轉化等功能的載體，輻射帶動農業(yè)新品種、新技術的推廣應用。 19、 休閑 農莊 休閑 農莊位于 野趣垂釣亭 的東北面， 農博館的南面， 占地 面積 10畝 。 在這里，所有食材都是 自給自養(yǎng)， 就地取材，讓游客感受到原生態(tài)的美味。 20、 野趣垂釣亭 野趣垂釣亭靠近園區(qū)主干道，南接 新品種展示中心 ，占地面積 10畝 。釣魚場的魚是生態(tài)化養(yǎng)殖的，讓游客感受到垂釣樂趣的同時，也 可買回家做成 美味的佳肴。 21、 鄉(xiāng)情度假屋 鄉(xiāng)情度假屋位于垂釣 亭 旁邊，占地面積 10畝 。尊重原有環(huán)境，注重環(huán)境藝術，使整個園區(qū)的建筑與周圍山林水景更加有機地融和在一起。住宿區(qū)規(guī)劃以山坡、溪流、道路、樹林為自然分割元素，形成不同的主題院落 ； 內部除了提供全套星級服務之外，還設有別致的泰式小閣樓，格調高 雅 。 22、 新品種展示中心 新品種展示中心 位于園區(qū)的 東 面，占地面積 30畝 。與華南農業(yè)大學和廣東省農科院等科研院所合作建立 新品種 科技示范區(qū)，充分展示現代蔬菜科技。設立名優(yōu)蔬菜新品種展示、蔬菜生產新技術示范等區(qū)域，建設成具有生產、教育、培訓、示范和科技成果轉化等多種功能的現代化農業(yè)載體，輻射帶動農業(yè)新品種、新技術的推廣應用。 23、 現代農業(yè)觀賞區(qū) 現代農業(yè)觀賞區(qū)西接 新品種展示中心 、 南接園區(qū)管理中心 、 北接水產養(yǎng)殖管理中心 ，占地面積 30畝 。通過大棚栽培、無土栽培等現代高科技栽培形式向旅客展示現代化農業(yè)的特點，以及其 與傳統(tǒng)農業(yè)的不同之處。向旅客展示蔬菜生產過程中的具體操作流程，讓旅客對蔬菜食品的安全有更進一步的認識。 24、 水族館 水族館位于園區(qū)的 北 面， 東 接現代農業(yè)示范區(qū)，占地面積 30畝。 建筑群采用仿古風格，內設水族館、水生動物標本陳列室和附屬景點聚仙宮三部分，是向人位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 22 們普及水生生物和海洋科學知識的好 地方 。 25、 水產養(yǎng)殖出口基地 水產養(yǎng)殖出口基地位于整個園區(qū)的北面，占地面積 50畝 。水產養(yǎng)殖出口基地是園區(qū)的一道美麗的風景線 ，養(yǎng)殖各品種的水產品，既可以用來觀賞，又可以用來出口銷售 。 圖 4石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目園區(qū)規(guī)劃圖 （二） 園區(qū) 規(guī)劃原則 1、 生態(tài)學與生態(tài)經濟學原則 園區(qū)規(guī)劃充分發(fā)揮農業(yè)的“三生”（生產、生活和生態(tài)）功能，結合循環(huán)農業(yè)理論，將農業(yè)生產殘枝敗葉等用于家魚養(yǎng)殖，做到既環(huán)保生態(tài)，又經濟，使生態(tài)效益和經濟效益并重。 2、 景觀生態(tài)安全原則 園區(qū)建筑主打嶺南風格，各功能板塊的布局既從視覺角度考慮審美觀，又注重 園區(qū)實際可操作 性 ，使魚、花、菜、湖、房等各板塊有機的結合在一起，實現園區(qū)和諧搭配。 3、 產業(yè)協(xié)調與逐步升級原則 園區(qū)規(guī)劃充分考慮到相關設施及產業(yè)的 配套，也考慮園區(qū)與石碣、東莞等區(qū)位論文 作者：周笑宇 石碣崇煥農業(yè)生態(tài)旅游園項目商業(yè)計劃書 23 域產業(yè)協(xié)調發(fā)展，通過設施的逐步升級及管理模式的不 斷 創(chuàng)新，來逐步提高現有園區(qū)的綜合效益。 4、 體制創(chuàng)新和可持續(xù)發(fā)展原則 體制創(chuàng)新亦是生產力，園區(qū)設計 、 管理 及 運作，將結合園區(qū)的實際情況，進行體制創(chuàng)新，確保園區(qū)的運作在生態(tài)環(huán)境、經濟效益、社會效益等協(xié)調可持續(xù)發(fā)展。 （三） 產品創(chuàng)新 園區(qū)規(guī)劃結合不同的目標市場打造一個復合型的產品體系，形成“吃 +住 +行 +游 +購 +娛 +康 +體”的最佳組合。避免了像我國大多數農業(yè)生態(tài)園普遍存在的旅游產品單一 , 開發(fā)深度不夠；旅游活動參與程度低 , 知識含量不高 , 不能適應市場需求；基礎設施和旅游配套設施不健全；旅游紀念品的地