房地產(chǎn)審計要點.doc

一、 合同審計l 建設(shè)工程合同。1. 審計協(xié)議書中承包方資質(zhì)條件：承包人是否為通過招投標方式確定的中標單位；承包人的營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)等級證書、信用等級證明、安全生產(chǎn)許可證、項目經(jīng)理任職資格及安全證書等資料的真實性。2. 審計工程款的支付方式：是否符合招標文件中規(guī)定的支付時限和支付方式；是否按照規(guī)定預(yù)留了審計保證金；是否存在可能超撥的條款和約定；3. 審計項目經(jīng)理的資格：項目經(jīng)理是否為承包人投標文件中承諾的人員；項目經(jīng)理部成員是否為承包人投標文件中承諾的人員；項目部成員資格是否符合相關(guān)規(guī)定；合同價款4. 審計項目管理條款：對于報驗、隱藏工程驗收、變更、簽證、材料設(shè)備價款的管理程序是否合法合規(guī)，是否有明確、可操作的約定；5. 審計結(jié)算條款：合同價款的選擇方式是否準確、正確；合同價款的調(diào)整條件、方式、范圍、內(nèi)容、程序是否符合相關(guān)規(guī)定，是否具有可操作性，是否違背招投標的精神；是否有預(yù)留質(zhì)量保修金的條款；6、審計違約責任和爭議處理條款：對違約責任的認定是否清楚明確；對違約責任的追究與處理是否明確具有可執(zhí)行力；爭議約定是否明確無歧義，是否存在損害發(fā)包人利益的約定；7、審計合同附件：是否按照國家規(guī)定簽署了質(zhì)量保修書；保修書約定的保修期限是否符合規(guī)定；保修金的預(yù)留與支付是否符合要求；承包人承攬工程一覽表是否全面、準確；發(fā)包人提供的設(shè)備、材料表是否符合約定。l 采購合同。1. 審計合同供貨方資質(zhì)條件：供貨商是否為通過招投標、議價方式確定的單位；供貨商的營業(yè)執(zhí)照、信用等級證明、安全生產(chǎn)許可證等資料的真實性。2. 審計材料款的支付方式：是否符合招標、議價文件中規(guī)定的支付時限和支付方式；是否符合工廠或上級部門關(guān)于合同價款支付的規(guī)定；3. 審計合同價款：材料、設(shè)備價款形成的依據(jù)資料是否真實；有無相關(guān)的考察、比價、招投標資料；價款中有無違背招投標或議價精神的情況；4. 審計支付條款：是否約定了支付的方式、期限；約定是否符合相關(guān)規(guī)定；是否對提供不合格，不及時，不符合運輸、包裝、裝卸條件的情況約定了認定與處罰條款；5、審計違約責任和爭議處理條款：對違約責任的認定是否清楚明確；對違約責任的追究與處理是否明確具有可執(zhí)行力；爭議約定是否明確無歧義，是否存在損害發(fā)包人利益的約定；6、其它內(nèi)容：重點審計物資與設(shè)備采購的工藝參數(shù)、技術(shù)指標的設(shè)置、考核、認定、處理內(nèi)容是否有使用單位、管理部門、專業(yè)技術(shù)人員出具的書面材料；書面材料是否有相關(guān)人員的簽章；是否存在違反工廠關(guān)于物資與設(shè)備采購文件規(guī)定的行為。（三）其它合同審計：主要審計合同價款的認定、支付條款、結(jié)算條款、違約責任認定、爭議解決方式的約定是否符合法律、法規(guī)、制度的要求，是否存在損害發(fā)包方利益的行為；是否經(jīng)過了相關(guān)部門的審批；是否存在超標準、超權(quán)限的簽約行為。l 合同管理是否按照項目進行分類管理，是否登記有合同管理臺賬二、 財務(wù)審計l 資金往來貸款協(xié)議，集團內(nèi)部往來，各項目資金占用情況，貸款利息支付情況，借款利息計提情況資金的使用效率，相關(guān)事項流程是否合規(guī)，是否有相關(guān)負責人簽字l 費用管理公司的費用管理制度是否完全，單項的費用管理制度及費用審批權(quán)限是否執(zhí)行，費用列支依據(jù)是否充分（發(fā)票，相關(guān)負責人是否簽字，財務(wù)是否審核），費用報銷審批流程是否有效l 付款管理付款審批手續(xù)是否齊全，相關(guān)權(quán)限是否合理，工程付款必須有付款審批單，發(fā)票（如有監(jiān)理，必須有監(jiān)理支付證書并蓋章簽字及工程進度表或工程內(nèi)容），盡量避免出現(xiàn)公司領(lǐng)導(dǎo)一人掌權(quán)的現(xiàn)象，重大事項的付款需有公司會議記錄及表決的過程l 現(xiàn)金及備用金管理備用金是否及時收回清理，避免大額現(xiàn)金支付，是否有大額支付至個人的情況，支取現(xiàn)金是否有登記臺賬l 物資采購物資采購必需有物資采購明細記錄，物資驗收記錄，相關(guān)的發(fā)票是否合規(guī)三、 工程相關(guān)審計l 工程立項及審批及開工是否合規(guī)l 物資領(lǐng)用消耗是否與工程量配比l 物資領(lǐng)用消耗的材料間消耗是否配比l 審核施工圖，計算工程量是否真實l 現(xiàn)場考查，工程內(nèi)容是否真實l 監(jiān)理資料是否齊全，監(jiān)理日志管理是否齊全l 重大的變更是否有監(jiān)理簽字及相關(guān)負責人在場l 現(xiàn)場管理是否合規(guī)、合法l 安全管理是否落實到位l 竣工驗收程序是否合規(guī)四、 環(huán)境審計、法律風險是否存在房屋質(zhì)量如何，是否涉及相關(guān)的法律風險，物業(yè)管理水平如何，業(yè)主是否滿意是否有欺詐業(yè)主的可能，房屋售后服務(wù)跟蹤情況如何1、注意招投標是否合規(guī)。建設(shè)項目招投標情況審計是審計的源頭，只要從源頭開始規(guī)范，才主要有：能有利于公司施工管理。工程項目招投標審計的內(nèi)容審查工程項目招投標程序是否按公司規(guī)定、是否合規(guī)、合法，其過程是否按照“公開、公平、公正”的原則進行。審查有無應(yīng)實行招投標的項目而未招投標，有無為了逃避招投標或鉆招投標方式的空子，采取直接確定或形式招標確定施工、安裝單位。審查附屬工程、零星工程是否經(jīng)過招投標。審查中標單位是否具備相應(yīng)的資質(zhì)，有無施工企業(yè)因自身資質(zhì)較低或無資質(zhì)，采取掛靠或使用其他單位資質(zhì)投標的情況。 2、注意工程預(yù)算是否超標。檢查工程結(jié)算總額是否超過預(yù)算總額，預(yù)算變更及調(diào)整是否經(jīng)有權(quán)限有領(lǐng)導(dǎo)審批；單項工程預(yù)算編制是否真實、準確，包括工程量計算是否符合規(guī)定的計算規(guī)則，是否準確；分項工程預(yù)算定額選套是否合規(guī)，選用是否恰當。 3、注意簽證手續(xù)是否齊全。檢查簽證單是否有業(yè)主駐工地代表、承包商、監(jiān)理工程師的簽字蓋章。簽證在簽字過程中模仿筆跡、變相復(fù)印、其他人代筆等多種形式。檢查簽證有無雙方單位蓋章，印章是否偽造，復(fù)印件與原件是否一致等是審核的重要內(nèi)容。 4.注意工程量的是否相符。要審核工程量時，特別注意是對于工程量的簽證，審核時必須到現(xiàn)場逐項丈量、計算，逐筆核實。特別是對裝飾工程和附屬工程的隱蔽部分應(yīng)作為審核的重點。因為這兩部分往往沒有圖紙或者圖紙不很規(guī)范，而現(xiàn)場勘察又比較困難。對破壞性的審核也不能大多。 5、注意設(shè)備價格、質(zhì)材的檢查。在對設(shè)備或材料進行審計時應(yīng)注意合同價格的合理性，材料與質(zhì)量是否與合同約定相一致，并將審查合同設(shè)備清單及財務(wù)結(jié)算發(fā)票相結(jié)合，對工程所需的設(shè)備，要看采購合同清單，如果屬于業(yè)主直接采購的設(shè)備，要注意設(shè)備采購的運雜費、保管費的支付情況，應(yīng)審查合同內(nèi)容是否包括安裝費、調(diào)試費及附件、配件等。6、注意定額套用的標準。檢查是否與公司制定的標準相適應(yīng)的結(jié)算價格，定額單價確定了定額子項工程的單位價值。套用定額分為直接套用與換算套用。對直接套用的審計，通過對實際套用定額價格與定額規(guī)定的價格是否相符加以對比進行審查，著重應(yīng)對主要材料、主要機械、人工等價格進行審計，審查套用定額有無就高不就低或多套定額的問題。對換算套用除完成對直接套用的審查工作外，還要審查對應(yīng)該換算的材料是否按規(guī)定進行換算及換算方法是否合理、正確。7、注意結(jié)算取費的標準。取費是要工程預(yù)結(jié)算時按照企業(yè)資質(zhì)及取費類別確定的計費標準。進行審計時應(yīng)首先熟悉施工合同、協(xié)議，了解施工企業(yè)的資質(zhì)等級、工程類別、承包方式、結(jié)算方式、工期狀況、優(yōu)惠讓利等，施工合同條款是