南京熙南里、1912、上海新天地、成都寬窄巷案例對(duì)比.doc

南捕廳與南京1912街區(qū)、上海新天地、成都寬窄巷案例分析一項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目規(guī)模（1）南捕廳：項(xiàng)目東起中山南路，西至鼎新路，北靠泥馬巷，南臨升州路，總占地面積約16.8萬(wàn)平方米。在這個(gè)區(qū)域內(nèi)，擬建設(shè)一個(gè)由廿一熙園（昆曲）、第一映畫坊（電影）、恭達(dá)書畫院（書畫）、鴻雁傳書坊（郵政）、鳳凰于飛樓（藏書）、錦繡山莊（蘇繡）、等72個(gè)專業(yè)性展館組成的博物館集群文化產(chǎn)業(yè)園。（2）南京1912：位于南京市長(zhǎng)江路與太平北路交匯處，緊鄰總統(tǒng)府，占地面積3萬(wàn)平方米，總建筑面4萬(wàn)平方米，期數(shù)共2期，車位數(shù)240余個(gè)，是目前南京唯一的集餐飲、娛樂(lè)、休閑、觀光、聚會(huì)為一體，文化、品位于一身的時(shí)尚休閑商業(yè)區(qū)，且具有濃郁的民國(guó)風(fēng)情特色。（3）上海新天地：土地面積約52公頃，總建筑面積約110萬(wàn)平方米，物業(yè)構(gòu)成分為新天地商業(yè)14.1萬(wàn)平方米、酒店/服務(wù)式公寓6.1萬(wàn)平方米、辦公樓39萬(wàn)平方米、公寓51.4萬(wàn)平方米、人工湖綠地。（4）成都寬窄巷：核心保護(hù)區(qū)占地面積108畝，建筑面積4.4萬(wàn)平方米， 整個(gè)寬窄巷子由45個(gè)清末明初風(fēng)格的四合院落、兼具藝術(shù)與文化底蘊(yùn)的花園洋樓、新建的宅院式精品酒店組成，院落以一層為住，局部二層，均帶天井，院落面積1731100平方米不等，主要集中在400800平方米。2、項(xiàng)目定位（1）南捕廳：項(xiàng)目總體定位以保護(hù)、傳承和展示“老城南元素”、“南京元素”和“江南元素”為精神主旨。讓現(xiàn)代城市需求與傳統(tǒng)文化遺產(chǎn)無(wú)縫對(duì)接，并借助濃厚的文化內(nèi)涵為創(chuàng)意行業(yè)、商務(wù)交流提供獨(dú)具魅力的交流環(huán)境。（2）南京1912：將濃郁的民國(guó)歷史風(fēng)味與時(shí)尚的結(jié)合，也就是歷史與時(shí)尚的結(jié)合。建筑物本身所呈現(xiàn)的是文化，其中加入了商業(yè)的元素，經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容是時(shí)尚消費(fèi)。它的主題是休閑、時(shí)尚，也有旅游功能。（3）上海新天地：以保護(hù)歷史建筑的角度、城市發(fā)展的角度以及建筑功能的角度為原則，強(qiáng)調(diào)歷史感，保留原有的磚、原有的瓦作為建材，使保留下來(lái)的舊建筑各呈特色，彷佛一座座歷史建筑陳列館。（4）成都寬窄巷：寬窄巷子項(xiàng)目總體定位是最具典范性成都?xì)v史文化商業(yè)步行街區(qū)、中國(guó)首個(gè)院落式情景消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)、成都城市懷舊和深度旅游的人文游憩中心，商業(yè)定位是時(shí)尚生活街區(qū)。二.項(xiàng)目分析（一）熙南里1、項(xiàng)目?jī)?nèi)容與規(guī)模在整個(gè)項(xiàng)目地塊中，以南部地塊為主，建立三條歷史文化街，將現(xiàn)已調(diào)查出的74處值得保護(hù)的老建筑原地保留，并根據(jù)建筑空間的大小、可利用程度及目前所在位置，確定其定位，究竟是非營(yíng)利性供游客參觀的小博物館，還是營(yíng)利性的主題坊。第一條街區(qū)，國(guó)際品牌購(gòu)物街區(qū)，以世界一線品牌旗艦店的形式為主，沿此線設(shè)置高端商務(wù)酒店和董事官邸；第二條街區(qū)，定義為中國(guó)品牌街；第三條街區(qū)，從目前的熙南里街區(qū)向西延伸，與第一條和第二條街區(qū)形成典型的回路空間。江南72坊即由這些非營(yíng)利的博物“坊”和營(yíng)利的主題坊以及商業(yè)街上的品牌店共同構(gòu)成，這三類元素分散地穿插在三條街上，分散在整個(gè)項(xiàng)目的地塊中。游人來(lái)一次并不能全部看完所有的“72坊”，而是一個(gè)可多次游玩的歷史文化空間。江南72坊是集可親水，可游覽，可留駐，可尋訪，可居住，可休閑，可購(gòu)物，可美食，可賞玩，可休憩，可審美，可娛樂(lè)，可學(xué)習(xí)，可體驗(yàn)的十四可空間。在建筑形態(tài)上，江南72坊有的是古建筑的博物館式坊，有的是前店后廠或下店上場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)性坊。 2、項(xiàng)目可行性分析該項(xiàng)目為南京著名旅游景點(diǎn)，以民國(guó)建筑風(fēng)格分布于中山南路及升州路沿線。項(xiàng)目既占甘熙故居為核心的熙南里歷史文化街區(qū)的高雅古典氛圍，又享歷史文化一條街中山南路的如潮人氣，出即繁華，退則幽靜，具有良好的整體優(yōu)勢(shì)及發(fā)展前景。該項(xiàng)目建成后，將成為南京市乃至江蘇省文化產(chǎn)業(yè)的又一個(gè)優(yōu)良的文化產(chǎn)業(yè)孵化器，不僅對(duì)于弘揚(yáng)江南士族文化、民間文化起到助推作用，還能催生更多更新的文化業(yè)態(tài)，拓展和延長(zhǎng)文化產(chǎn)業(yè)鏈條，拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)園向規(guī)?；I(yè)化方向發(fā)展，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)意成果工業(yè)產(chǎn)品商品的轉(zhuǎn)化，迅速形成規(guī)模性產(chǎn)業(yè)，形成以文化創(chuàng)意為主的產(chǎn)業(yè)鏈，產(chǎn)生帶動(dòng)與聚集效應(yīng)。3、景觀設(shè)計(jì)“江南七十二坊”街巷景觀力圖成為最頂級(jí)的街區(qū)景觀文化組群，刷新世界級(jí)知名街區(qū)景觀的新名錄，創(chuàng)造屬于“江南七十二坊”也屬于全世界人民心目中共同的“最美街巷”和對(duì)于城市景觀最高的集體記憶。4、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益分析（1）該項(xiàng)目本身可通過(guò)銷售工藝品、旅游紀(jì)念品、提供演出會(huì)場(chǎng)和展銷會(huì)場(chǎng)、銷售文化創(chuàng)意產(chǎn)品等方式獲取收益。（2）項(xiàng)目的良好運(yùn)作將會(huì)帶動(dòng)周邊區(qū)域的開發(fā)與建設(shè)。（3）通過(guò)項(xiàng)目帶動(dòng)其相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如住宿、娛樂(lè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)品、其他旅游景點(diǎn)等。項(xiàng)目的盈利方式主要為文化產(chǎn)品、創(chuàng)意產(chǎn)品及文化服務(wù)的銷售收入，以年接待人次50萬(wàn)，人均消費(fèi)300元，利潤(rùn)率20%計(jì)，年利潤(rùn)約3000萬(wàn)元。（二）南京19121、建筑結(jié)構(gòu)及特點(diǎn)（1）外立面的形象與設(shè)計(jì) 圍繞總統(tǒng)府的“南京1912”的設(shè)計(jì)風(fēng)格也與總統(tǒng)府遺址建筑群總體風(fēng)貌保持一致。濃郁特色的民國(guó)建筑，時(shí)尚的酒吧 ，通過(guò)對(duì)外立面的形象與設(shè)計(jì)相結(jié)合，都使“南京1912”的建筑風(fēng)格有著別具一格的特色。 （2）建筑特點(diǎn)青灰色的墻體是南京1912最具特色的標(biāo)志性建筑及色系；紅色墻體是南京1912最原始的建筑及色系，原滋原味，起到點(diǎn)睛之筆；無(wú)論尖形屋頂還是弧形的門窗，都有著中西文化的合璧；建筑物之間用透明玻璃廊橋相互連接，充分體現(xiàn)了歷史與現(xiàn)代相結(jié)合的特點(diǎn)；玻璃、鋼構(gòu)、青灰磚及紅磚都是南京1912的主要建筑材料。（3）外立面廣告位（4）夜景燈光設(shè)計(jì)南京1912位置所處在南京總統(tǒng)府旁邊，屬于“靜區(qū)”，晚上周邊比較黑暗，燈光的作用就是指引人流。夜晚比較安靜，要吸引人流，燈光的設(shè)計(jì)一定要閃耀和通透，并展現(xiàn)出建筑物夜晚的完美形態(tài)。2、外部空間環(huán)境的營(yíng)造（1）外部景觀（綠化）南京1912的外景綠化主要是以自然長(zhǎng)成的大樹和人工種植的灌木以及藤類植物作為陪襯，密度較高，自然景觀和建筑景觀融為一體，相互襯托；現(xiàn)代社會(huì)的緊張的工作、快生活節(jié)奏，使人門更加向往空氣清新、流水潺潺、植物青蔥的大自然；現(xiàn)代都市的建筑與自然景觀融為一體，營(yíng)造一個(gè)完美、舒心、休閑的購(gòu)物環(huán)境。建筑之間也用綠色植物牽連起來(lái)，形成一道風(fēng)景線百年老樹-時(shí)代與時(shí)俱進(jìn)的標(biāo)志道路兩旁的燈柱上也爬滿綠色植物(2)外部休閑空間（桌椅、路燈）為了突出和體現(xiàn)整個(gè)商業(yè)區(qū)的休閑氣氛，南京1912 對(duì)于外部休閑空間的營(yíng)造充分利用了桌椅和路燈的布置，滿足人們?cè)诜比A都市也能尋求一種寧?kù)o舒適的環(huán)境，享受忙碌工作之后帶來(lái)的安謐和輕松，夜晚的燈光設(shè)計(jì)有浪漫和溫馨，也有激情。酒吧區(qū)-體現(xiàn)的是現(xiàn)代都市的激情休閑區(qū)-體現(xiàn)的是現(xiàn)代都市的浪漫餐飲區(qū)-體現(xiàn)的是現(xiàn)代都市的溫馨主動(dòng)線的邊側(cè)都是供游人休息的座椅，放在臨近大道的路邊，也起到了引導(dǎo)路人進(jìn)來(lái)的作用。繁華的都市中也有一處鬧中取靜的休息場(chǎng)所3、動(dòng)線及分析從圖上分析，整個(gè)商業(yè)體是“L”型，其動(dòng)線成井字或著田字型雙動(dòng)線，主動(dòng)線圍繞整個(gè)建筑群外部，次動(dòng)線圍繞整個(gè)建筑群內(nèi)部，簡(jiǎn)單明了。項(xiàng)目本身的體量和規(guī)模較?。ㄆ渲写笔窃械拿駠?guó)建筑，最高的只有三層樓，大多數(shù)建筑是兩層樓甚至是平房），沒(méi)有復(fù)雜性可言。南京1912由17幢民國(guó)風(fēng)格建筑及“共和”、“博愛”、“新世紀(jì)”、“太平”4個(gè)街心廣場(chǎng)組成，占地3萬(wàn)多平方米的一期工程的建筑面積僅為2.3萬(wàn)平方米，其中5幢是原有的民國(guó)建筑，最高的只有三層樓，大多數(shù)建筑是兩層樓甚至是平房。這片青灰色與磚紅色相間的建筑群（色系風(fēng)格以青灰色為主），風(fēng)格古樸精巧，錯(cuò)落有致地呈形環(huán)繞“總統(tǒng)府”，南京1912的建筑和外觀設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了民國(guó)時(shí)期的特點(diǎn)，也結(jié)合了現(xiàn)代時(shí)尚元素。它是一個(gè)中西合璧、時(shí)尚互融、文化精彩的休閑消費(fèi)場(chǎng)所，集餐飲、休閑、娛樂(lè)為一體的綜合性時(shí)尚休閑街區(qū)。4、總結(jié)（1）優(yōu)勢(shì)a.特色鮮明。借助總統(tǒng)府景點(diǎn)和自身民國(guó)風(fēng)情概念，形成獨(dú)特商業(yè)風(fēng)格。b.定位高檔。以酒吧、餐飲和娛樂(lè)為典型業(yè)態(tài)的高尚商業(yè)區(qū)。c.連鎖效應(yīng)。1912的品牌概念突出，在無(wú)錫和揚(yáng)州均有項(xiàng)目，可擴(kuò)大品牌影響力。（2）劣勢(shì)a.高租金與經(jīng)營(yíng)收益的背離從2004年年底開街至今，共有68個(gè)商家先后進(jìn)入1912，現(xiàn)在正常營(yíng)業(yè)的僅40家左右，約有20余家商鋪已轉(zhuǎn)讓或倒閉，占總量30%。南京1912租金高昂，為周邊同類商鋪?zhàn)饨鸬?-4倍，使商圈商鋪經(jīng)營(yíng)成本較高。一方面由于租金成本較高；另一方面由于商圈位置略顯偏僻，未能與新街口有效銜接；再者商圈缺乏地鐵等交通工具有力支持，以及缺少足夠消費(fèi)客群基礎(chǔ)，再加上商家自身經(jīng)營(yíng)問(wèn)題。導(dǎo)致該商圈商家整體經(jīng)營(yíng)狀況不甚理想，轉(zhuǎn)讓和調(diào)整的現(xiàn)象頻繁發(fā)生。b.業(yè)態(tài)配比結(jié)構(gòu)的不斷重組當(dāng)前，酒吧是南京1912的主力業(yè)態(tài)，比重達(dá)50%左右。該業(yè)態(tài)配比直接導(dǎo)致的是項(xiàng)目的夜生活氛圍濃厚，而白天則較為冷清。按照規(guī)劃，未來(lái)業(yè)態(tài)配比酒吧占40%，餐飲、休閑娛樂(lè)各占30%。旨在與增加白天的消費(fèi)人群，盤活人氣。該配比使得業(yè)態(tài)較為平衡，便于穩(wěn)定項(xiàng)目的消費(fèi)群，也利于項(xiàng)目的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。c. 周邊商務(wù)氛圍較淡,項(xiàng)目面對(duì)的中高端消費(fèi)群基礎(chǔ)薄弱。（3）借鑒優(yōu)勢(shì)獨(dú)具特色的建筑形態(tài)，舒適的休閑環(huán)境。（三）上海新天地1、規(guī)劃定位新天地以中西合璧、新舊結(jié)合的海派文化為基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門舊里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑群融為一體，創(chuàng)建為既具傳統(tǒng)風(fēng)貌，又具現(xiàn)代化功能設(shè)施的大都會(huì)商業(yè)旅游景點(diǎn)。與豫園明清建筑群、外灘金融建筑群、南京路百貨公司建筑群等交相輝映，同為上海的都市旅游景觀。上海新天地別具特色的建筑風(fēng)格獲得廣泛的贊賞，更榮獲“2001年中國(guó)年度新銳榜建筑獎(jiǎng)”。獨(dú)特的石庫(kù)門建筑，濃郁的文化氛圍，每天都吸引著眾多游客。便利的交通條件，多元化的服務(wù)范圍，同樣吸引著大批的商務(wù)客戶。新天地如今已成為時(shí)尚的代名詞：她不僅是個(gè)休閑娛樂(lè)的社交場(chǎng)所，同時(shí)，還是各大商家推廣新產(chǎn)品、召開新聞發(fā)布會(huì)、宴請(qǐng)賓客及娛樂(lè)表演的極佳選擇。上海新天地目前已經(jīng)成為一個(gè)具有國(guó)際知名度的聚會(huì)場(chǎng)所，并被納入上海旅游景點(diǎn)清單中，還成為中國(guó)房地產(chǎn)區(qū)域改造的經(jīng)典案例。通過(guò)提升土地品質(zhì)從而帶動(dòng)整個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)。（1）新天地現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)定位是在開發(fā)過(guò)程中，在開發(fā)的不同階段，逐漸深化而最終確定的，這一深化的過(guò)程經(jīng)歷了三個(gè)階段： a.第一階段：綜合性時(shí)尚場(chǎng)所第一階段由于認(rèn)識(shí)上的局限性，主要強(qiáng)調(diào)綜合性，目標(biāo)是做成上海第一個(gè)將餐飲、娛樂(lè)、購(gòu)物和旅游、文化等等全部集中在一起的綜合性場(chǎng)所。這一目標(biāo)的參照物是衡山路，衡山路以特色著稱，但是由很多不同的個(gè)體組成，沒(méi)有一個(gè)整體的投資者和管理者。對(duì)比之下，投資商瑞安集團(tuán)認(rèn)為新天地應(yīng)該有一個(gè)明確的吸引力。這一階段定位較淺，還沒(méi)能深刻挖掘利用石庫(kù)門的歷史價(jià)值，但至少明確了一個(gè)大方向，即做一個(gè)綜合性的商業(yè)場(chǎng)所。b.第二階段：都市旅游景點(diǎn)瑞安的出發(fā)點(diǎn)是做綜合性的商業(yè)場(chǎng)所，后漸漸明確為做“SHOPPING MALL”,要把新天地打造成一個(gè)平面的MALL。但是SHOPPING MALL不同SHOPPING CENTER，不但要求綜合，更要求有明確的主題定位和獨(dú)特的魅力。石庫(kù)門與生俱來(lái)的獨(dú)特魅力，自然就為項(xiàng)目鎖定了一個(gè)理所當(dāng)然的主題，“都市旅游”。瑞安設(shè)想使上海新天地成為上海市中心具有歷史文化特色的都市旅游景點(diǎn)，希望來(lái)到上海的人，一定要來(lái)看看上海新天地，將上海新天地建成來(lái)上海必到之地。c.第三階段：順應(yīng)潮流與國(guó)際接軌上海不僅僅是中國(guó)的上海，將來(lái)更會(huì)是國(guó)際的上海。石庫(kù)門的建筑本身也散發(fā)著一股西方的氣質(zhì)。這樣的選址讓新天地自誕生起就與國(guó)際緊密的聯(lián)系著。到了定位的第三階段，瑞安決定把新天地設(shè)計(jì)成為一個(gè)國(guó)際交流和聚會(huì)的地點(diǎn)，里面會(huì)有很多的活動(dòng)，很多人在上海新天地聚會(huì)，比如二十幾年見面的朋友可以在這個(gè)地方聚會(huì)。層層深化的定位使得上海新天地成功地穿上了時(shí)尚文化眩目的外衣，抓住了人們的眼球，最終脫穎而出。層層深化的定位使得“上海新天地”成功地穿上了時(shí)尚文化炫目的外衣，抓住了人們的眼球，在Mall中脫穎而出。（2）營(yíng)造足夠的消費(fèi)支撐上海新天地的檔次定位自然是高端的，這一定位是和項(xiàng)目本身所處的地段區(qū)域緊密相關(guān)的，而不僅僅是憑借石庫(kù)門的歷史底蘊(yùn)盲目身價(jià)。 a.立足成熟商圈高起點(diǎn)上海新天地選址于上海盧灣區(qū)、緊鄰熱鬧的淮海南路，處于“市中心的中心”?；春Ｂ肥巧虾８邫n消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)，聚集了眾多時(shí)尚商家，吸引了上海乃至全國(guó)各地來(lái)此觀光購(gòu)物的時(shí)尚人士，消費(fèi)力量強(qiáng)大。而新天地以國(guó)際知名度的、以時(shí)尚文化為主題的小區(qū)性購(gòu)物中心，在這樣的環(huán)境中無(wú)疑如魚得水般吸納了上海的小資一族、居住在上海的外籍人士以及到達(dá)上海的中外游客。b.興建高檔住宅做支撐新天地不僅靠淮海路上巨大的人流量支撐消費(fèi)，同時(shí)也將會(huì)有一批高質(zhì)量的住宅支撐。新天地項(xiàng)目?jī)H是太平橋地區(qū)改造項(xiàng)目的一部分，整個(gè)太平橋項(xiàng)目占地52 公頃，與新天地一湖之隔將開發(fā)高檔物業(yè)“翠湖天地”，入住的絕對(duì)是高層次業(yè)主。即使上海再冒出一個(gè)時(shí)尚新地標(biāo)，即使上海凸現(xiàn)“城市空心化”，新天地也能有足夠的購(gòu)買力支撐。c、給“文物”注入生命早在一九九七年，瑞安集團(tuán)就提出一個(gè)石庫(kù)門建筑改造的新理念：改變?cè)鹊木幼」δ埽x予它新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)價(jià)值，把百年的石庫(kù)門舊城區(qū)，改造成一片充滿生命力的新天地。依據(jù)這一理念開發(fā)的新天地為占地三萬(wàn)平方米，建筑面積六萬(wàn)平方米的石庫(kù)門建筑群保留了當(dāng)年的磚墻、屋瓦，令游人仿佛進(jìn)入時(shí)光隧道，回到二十世紀(jì)二十年代。而每座建筑內(nèi)部，則按照二十一世紀(jì)現(xiàn)代都市人的生活方式、生活節(jié)奏、情感世界度身定做，成為國(guó)際畫廊、時(shí)裝店、主題餐館、咖啡酒吧門外是風(fēng)情萬(wàn)種的石庫(kù)門弄堂，門里是完全的現(xiàn)代化生活方式，一步之遙，恍若隔世，產(chǎn)生了穿越時(shí)空之感。而精彩紛呈的街頭表演、新意疊出的時(shí)尚活動(dòng)，則為新天地帶來(lái)富有動(dòng)感的現(xiàn)代時(shí)尚風(fēng)采，成為現(xiàn)代潮流的領(lǐng)導(dǎo)者。正是這種特立獨(dú)行的嶄新理念改寫了石庫(kù)門的歷史，對(duì)本已走向歷史文物的石庫(kù)門注入了新的生命力。新天地成功了，在今天，它已被公認(rèn)為中外游客領(lǐng)略上海歷史文化和現(xiàn)代生活形態(tài)的最佳去處之一，也是具文化品位的本地市民和外籍人士的聚會(huì)場(chǎng)所。2、商業(yè)業(yè)態(tài)上海歷史受過(guò)很多不同國(guó)家的文化影響，新天地希望能真正體現(xiàn)老上海的歷史原貌，營(yíng)造出一個(gè)國(guó)際化的氣氛。因此在租戶的選擇方面以國(guó)際化為標(biāo)準(zhǔn)，例如法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、意大利、日本等。（1）業(yè)態(tài)比例在招商階段，新天地做了眾多深入調(diào)查，精心挑選對(duì)新天地感興趣的潛在目標(biāo)商戶，進(jìn)行深入了解，調(diào)查他們的經(jīng)營(yíng)情況、出品和服務(wù)。對(duì)于餐飲商家，有關(guān)負(fù)責(zé)人還會(huì)親自去試菜，質(zhì)量符合要求才會(huì)開始具體談開展業(yè)務(wù)的相關(guān)事宜。新天地對(duì)挑選租戶制定了一套很嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)。要求租戶與新天地有相近的思維，結(jié)合有創(chuàng)意和特色的服務(wù)。很多商家在初期并不完全了解新天地的設(shè)計(jì)概念，為此，瑞安特地在建筑工地修建了一個(gè)樣板房，組織租戶參觀，了解設(shè)計(jì)理念，以逐漸磨合到理念一致或接近。這被認(rèn)為是新天地市場(chǎng)推廣中的重要步驟。（2）布局：源自歷史、圍繞理念、強(qiáng)化特色新天地分為南里和北里兩個(gè)部分。南里以現(xiàn)代建筑為主，石庫(kù)門舊建筑為輔。北部地塊以保留石庫(kù)門舊建筑為主，新舊對(duì)話，交相輝映。在南里和北里的分水嶺-興業(yè)路-是中共“一大”會(huì)址的所在地，沿街的石庫(kù)門建筑也將成為凝結(jié)歷史文化與藝術(shù)的城市風(fēng)景線。新天地中部的興業(yè)路為中國(guó)共產(chǎn)黨第一次代表大會(huì)會(huì)址所在，辟為步行街。高標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)要求挑選出來(lái)的實(shí)力組合，有機(jī)得分布在新天地的南北兩里。 兩部分的業(yè)態(tài)招商都顧及到了國(guó)際交流和聚會(huì)的主題，招租的對(duì)象均是來(lái)自世界各地的知名品牌。在現(xiàn)有的98 家租戶中，85來(lái)自中國(guó)內(nèi)地以外的國(guó)家和地區(qū)。品種豐富多樣，消費(fèi)者選擇余地大，可以有效的抓住目標(biāo)客戶群的消費(fèi)興趣。對(duì)應(yīng)都市旅游文化景點(diǎn)的主題，藝術(shù)文化類的商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例也不小，恰當(dāng)比例的業(yè)態(tài)組合保證了主題得到最大化的實(shí)現(xiàn)。超前的經(jīng)營(yíng)搭配，使得上海新天地成了全國(guó)時(shí)尚消費(fèi)的“橋頭堡”，不僅吸引了上海的小資和居住上海的外籍人士，還吸引了國(guó)內(nèi)其它城市的時(shí)尚消費(fèi)群。a、 北里業(yè)態(tài)組合北里由多幢石庫(kù)門老房子所組成，并結(jié)合了現(xiàn)代化的建筑、裝潢和設(shè)備，化身成多家高級(jí)消費(fèi)場(chǎng)所及餐廳，菜式來(lái)自法國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、巴西、意大利、日本、臺(tái)灣和香港，充分展現(xiàn)了新天地的國(guó)際元素。新天地北里廣場(chǎng)四周鄰接精致典雅的名品店及餐廳酒吧。石庫(kù)門老房子與時(shí)尚的裝潢相結(jié)合，詮釋著新天地“新舊交融、中西合璧”的經(jīng)典理念，使北里廣場(chǎng)成為眾多媒體的焦點(diǎn)。同時(shí)，青磚鋪墊出的北里廣場(chǎng)還成為品牌設(shè)計(jì)師爭(zhēng)相展現(xiàn)自我的舞臺(tái)北里廣場(chǎng)占地250 平方米，適合做時(shí)尚演出、主題展覽等活動(dòng)。b、南里業(yè)態(tài)組合南里建成了一座總樓面面積達(dá)25,000平方米的購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑中心，于2002年中正式開幕，這座充滿現(xiàn)代感的玻璃幕墻建筑物，進(jìn)駐了各有特色的商戶，除來(lái)自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和具品味的休閑娛樂(lè)熱點(diǎn)。南里中庭位于廣場(chǎng)上的購(gòu)物中心的一層內(nèi)。寬敞明亮的空間，簡(jiǎn)約淡雅的布局，配有良好的背景音響及空調(diào)設(shè)施。中庭占地面積625 平方米，可容納700 人左右。適合做大型時(shí)尚演出、產(chǎn)品展示、主題展覽、新聞發(fā)布等。南里部分除了來(lái)自世界各地的餐飲場(chǎng)所外，更包括了年輕人最愛的時(shí)裝專門店、時(shí)尚飾品店、美食廣場(chǎng)、電影院及極具規(guī)模的一站式健身中心，為本地和外地的消費(fèi)者及游人提供了一個(gè)多元化和極具品位的休閑娛樂(lè)熱點(diǎn)。 3、商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)（1）88 新天地酒店式服務(wù)公寓位于新天地南廣場(chǎng)，公寓處處是有風(fēng)暴的窗口，一邊看石庫(kù)門老房子，一邊看現(xiàn)代摩天大樓，一高一低，新舊對(duì)話；一邊看時(shí)尚的動(dòng)感天地，一邊看幽靜的翠湖綠地，一動(dòng)一靜，相得益彰。擁有53 套豪華住房，有5 種不同房型提供長(zhǎng)期或短期住宿。其設(shè)計(jì)裝潢秉承了新天地“新舊對(duì)比、中西結(jié)合”的理念，室內(nèi)放置了仿古裝飾及現(xiàn)代的陳設(shè)，房間的布局融合了中國(guó)傳統(tǒng)風(fēng)格和異國(guó)情調(diào)，鋪陳的帷?？椢锖同F(xiàn)代風(fēng)格的仿古家具同樣凸顯著新舊對(duì)比。各房間均設(shè)有寬帶插座、開放式廚房及設(shè)施完備的浴室。“88 新天地”為住客提供相當(dāng)于五星級(jí)酒店的24 小時(shí)服務(wù)，包括送餐服務(wù)、房間清理、秘書服務(wù)、洗燙/干洗、送行李服務(wù)、信使服務(wù)、郵寄服務(wù)及報(bào)紙預(yù)訂，三樓的咖啡廳每天供應(yīng)自助早餐。同時(shí)，“88 新天地”備有豪華房車提供機(jī)場(chǎng)接送服務(wù)。 （2）懷舊的“屋里廂”新天地的石庫(kù)門“屋里廂”展示館制造了一個(gè)緬懷老上海，追尋歷史回憶的地方。它由一幢建于二十世紀(jì)二十年代的石庫(kù)門老房子保留、改造而成。整個(gè)展示館占地面積367.2 平方米，建筑面積為513.9 平方米，按照二十年代里弄單元一戶住戶為模式建成，主要展示房間七間，分別是客堂間、書房、老人房、主人房、女兒房、兒子房、灶廚間，以一個(gè)石庫(kù)門家庭的故事，貫穿參觀始終。不僅展示了上海獨(dú)特的石庫(kù)門建筑文化，重現(xiàn)了當(dāng)年上海人的生活空間和生活方式，也介紹了上海新天地項(xiàng)目的理念和改造開發(fā)過(guò)程。展示房的所有陳列實(shí)物，無(wú)論是爐灶、小孩的課本，還是口紅、煙缸，全是二、三十年代石庫(kù)門弄堂里所存留的舊時(shí)實(shí)物。通過(guò)分別在各展示點(diǎn)的多媒體、效果音響?zhàn)^內(nèi)投影機(jī)，可以感受到二、三十年代上海中產(chǎn)階級(jí)人家的石庫(kù)門生活，無(wú)論走進(jìn)哪間房間，逼真形象仿佛還原歷史。（3）上海UME 新天地國(guó)際影城位于新天地南里購(gòu)物中心，占地10000 平方米。影院除播放電影以外，還擁有配套視像和音頻會(huì)議系統(tǒng)，適合舉辦各類大型會(huì)議、培訓(xùn)公開課程、記者招待會(huì)、頒獎(jiǎng)儀式等活動(dòng)。影城提供會(huì)場(chǎng)布置配套服務(wù)，根據(jù)客戶要求變化組合場(chǎng)地。提供專業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)，以及各種會(huì)議套餐。（4）太平橋公園毗鄰新天地廣場(chǎng)的太平橋公園占地四萬(wàn)四千平方米，擁有上海市中心最大的人工湖。園內(nèi)樹木成蔭，綠草青青。湖面碧波蕩漾，沿岸空氣清新。綠地北側(cè)的湖濱路，沿人工湖劃出一條優(yōu)美曲線，將公園與外界自然融合，成為市中心一處獨(dú)特的悠閑去處。（5）豐富的線下主題推廣活動(dòng)中外結(jié)合，既有昆曲鑒賞，也有明星跨年演唱會(huì)，運(yùn)用元旦、情人節(jié)、萬(wàn)圣節(jié)等西方節(jié)日，開展節(jié)日營(yíng)銷。4、整體特色（1）深厚的歷史感：在上海新天地，舊上海的風(fēng)情仿佛呼之欲出，而各個(gè)餐廳酒吧畫廊內(nèi)的現(xiàn)代裝飾卻絲毫沒(méi)有削弱這種風(fēng)情。設(shè)計(jì)師們的煞費(fèi)苦心由此可見一斑，他們甚至保存下了石庫(kù)門上的綠色青苔、枯萎之后重又新生的小草，所以新天地里有一種深厚的歷史感。（2）西方特色基礎(chǔ)：該地區(qū)是重新開發(fā)地區(qū)，既保留著原法國(guó)租界時(shí)代的傳統(tǒng)瓦房，又是歐美等國(guó)的外資飯店、爵士樂(lè)俱樂(lè)部的密集地區(qū)，還有很多和東京西麻布一樣時(shí)髦的咖啡館。（3）明星文化效應(yīng)：這里有著名的明星餐廳，如臺(tái)灣知名人物楊惠姍開設(shè)的琉璃工房主體餐廳，成龍、譚詠麟等百位香港明星經(jīng)營(yíng)的“東方魅力餐飲娛樂(lè)中心”等。（4）石庫(kù)門博物館：通過(guò)對(duì)一幢舊樓的重新布置，真實(shí)地再現(xiàn)了20世紀(jì)初上海人家的生活形態(tài)，讓游客在懷舊尋根的情緒中了解上海逝去的時(shí)光。博物館也通過(guò)圖片。錄相了解上海新天地從石庫(kù)門建筑舊區(qū)到時(shí)尚休閑步行街的演變。5、總結(jié)（1）商業(yè)模式：商業(yè)先行，打造知名度瑞安集團(tuán)在初期商業(yè)租賃上，為了吸引優(yōu)質(zhì)租戶，并沒(méi)有收取很高的租金，但是卻樹立了城市名片，可以說(shuō)獲得了極高的品牌價(jià)值。瑞安集團(tuán)堅(jiān)持持有物業(yè)，統(tǒng)一招租，新天地有效實(shí)現(xiàn)管理者與經(jīng)營(yíng)者分離。真正令瑞安回收資金，甚至賺取超額利潤(rùn)的是其住宅部分，正是由于其極高的品牌價(jià)值，不僅大大降低了瑞安在推廣公寓時(shí)的營(yíng)銷成本，而且使翠湖天地一舉成為上海頂級(jí)豪宅，售價(jià)遙遙領(lǐng)先周邊的項(xiàng)目，也在此驗(yàn)證了瑞安在策略上的成功。（2）成功因素上海經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)：香港貿(mào)易發(fā)展局03年3月總結(jié)的報(bào)告說(shuō)，上海和香港的生產(chǎn)總值（GDP）在過(guò)去十年的基礎(chǔ)上保持增長(zhǎng)，到2015年上海的總額會(huì)超過(guò)香港，2020年上海的人均GDP也會(huì)超過(guò)香港。選址時(shí)，周邊有高檔居住區(qū)作為購(gòu)買力、消費(fèi)能力的支撐。歐美建筑存在的基礎(chǔ)。危舊房改造（歷史價(jià)值很高的石庫(kù)門建筑區(qū)）。把握了石庫(kù)門這一海派文化的精髓。建筑文化的保留與傳承。現(xiàn)代化的內(nèi)部設(shè)施。知名品牌的大量引入、優(yōu)秀的主題店面。全新的體驗(yàn)型商業(yè)形式：流行、休閑、時(shí)尚、藝術(shù)等概念的詮釋。持續(xù)推廣，整體公關(guān)，樹立起熱情、健康、活躍、時(shí)尚、有活力的形象。采用中西結(jié)合的方式把世界最好的品牌拿到上海，使經(jīng)營(yíng)寓于文化中，所以得到上海本地人的認(rèn)可。與城市背景、生活消費(fèi)習(xí)慣緊密相連。以中西文化的融合為賣點(diǎn)，開拓旅游市場(chǎng)。與外灘、城隍廟、玉佛寺、豫園、上海老街、東方明珠電視塔、人民廣場(chǎng)、金貿(mào)大廈、上海博物館等并列成為旅行社的固定推介景點(diǎn)和外地人到上海的必到之處。管理者與經(jīng)營(yíng)者相分離的經(jīng)營(yíng)模式：開發(fā)商沒(méi)有將建筑出售，而是留在自己的手里統(tǒng)一管理。物業(yè)所有者同時(shí)也是經(jīng)營(yíng)者，完全可以控制街區(qū)未來(lái)的發(fā)展方向。（注，此做法可以變通的做法是，將物業(yè)出售給各個(gè)分散的業(yè)主，但是需要有合同保證業(yè)主需將物業(yè)委托給開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，以利于發(fā)展方向的控制，避免經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)過(guò)多造成的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格的混亂，以至于失去特色和目標(biāo)客戶群的忠誠(chéng)度）。 （四）成都寬窄巷1、項(xiàng)目分析（1）總體布局寬窄巷子項(xiàng)目由三條步行街組成，且中間用通道連通，實(shí)現(xiàn)了人氣、商氣的互動(dòng)，也顯得非常人性化。另外，在寬巷子兩端分別設(shè)置了東廣場(chǎng)和西廣場(chǎng)，起到聚集人氣、提供促銷場(chǎng)地等作用。步行街長(zhǎng)約400 米，寬巷子寬度以67 米居多，窄巷子寬度多為4 米，街巷距離適宜集聚人氣。（2）商業(yè)規(guī)劃整體上來(lái)看，為突出項(xiàng)目“時(shí)尚生活街區(qū)”和“體驗(yàn)街區(qū)”的定位，項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃考慮得較為充分，將寬巷子定位為“閑生活”，窄巷子定位為“慢生活”，井巷子定位為“新生活”，既便于吸引各種業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，又使得整個(gè)項(xiàng)目層次分明；既保留了老成都的文化內(nèi)涵，又融入了西方文化，在實(shí)現(xiàn)中西合壁的同時(shí)給老巷子賦予了新內(nèi)涵。從建筑產(chǎn)品來(lái)看，整個(gè)項(xiàng)目顯得空間層次舒適而人性化，建筑高度、街巷寬度、庭院寬度的尺度顯得和諧，由街到巷到門廳、院落的空間層次也非常清晰。整個(gè)街區(qū)以巷子為中心，以院落為單位，局部2層，宅院式酒店以2層為主，局部3層。這都體現(xiàn)了項(xiàng)目空間的層次性。在業(yè)態(tài)、業(yè)種搭配設(shè)置上，也顯得較為科學(xué)，符合人們逛街、購(gòu)物消費(fèi)的心理習(xí)慣，例如寬窄巷子以餐飲、茶館為主，窄巷子以西餐、咖啡等為主，井巷子則以酒吧、夜店為主。此種業(yè)態(tài)分布還體現(xiàn)了時(shí)間序列的層次性，即人們上午可以在寬巷子體驗(yàn)原真成都生活，下午可以到星巴客品位午后時(shí)光，華燈初上后可到井巷子體驗(yàn)成都的闌珊夜色。2、業(yè)態(tài)分布（1）三條巷子業(yè)態(tài)分布為體現(xiàn)項(xiàng)目“時(shí)尚生活街區(qū)”的商業(yè)定位，項(xiàng)目業(yè)態(tài)分布主要圍繞“體驗(yàn)”、“時(shí)尚”、“文化”等進(jìn)行，具體分布如下表：名 稱主題定位業(yè)態(tài)分布寬巷子旅游休閑主題的情景消費(fèi)游憩區(qū)酒店、私房餐飲、特色民俗餐飲、特色休閑茶館、特色休閑酒館、特色客棧、特色企業(yè)會(huì)所、SPA 等窄巷子品牌商業(yè)主題的精致生活品位區(qū)各國(guó)西餐、各地品牌餐飲