杭州水印康庭項(xiàng)目市場分析與人群定位專項(xiàng)研究(1).doc

杭州水印康庭項(xiàng)目市場分析與人群定位專項(xiàng)研究目錄-1前言-2一、 市場供應(yīng)及競爭樓盤研-31、 杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供應(yīng)-32、 杭州房地產(chǎn)市場各板塊供應(yīng)量和銷售情況分析-83、 2004年6-8月份開盤的樓盤價格及銷售-364、 水印康庭競爭樓盤價格及銷售情況分析-45二、 下半年市場供應(yīng)量分析-501、 下半年杭州房地產(chǎn)潛在供應(yīng)-502、 下半年杭州各板塊供應(yīng)量分析-513、 預(yù)計在房交會期間開盤的代表性樓盤分析-544、 預(yù)計在房交會后春節(jié)前開盤的代表性樓盤-57三、 水印康庭項(xiàng)目人群定位專項(xiàng)研究-681、 2003年城北片購房者分析-682、 2004年城北片購房者分析-703、 水印康庭項(xiàng)目最終人群定位-722004年，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，可謂多事之秋！先是去年6月央行的121文件（關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知），到8月的國務(wù)院18號令（關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知），到今年3月的“指引”（商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引），再到最近由于國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的71號令導(dǎo)致的“831大限”，國家的宏觀調(diào)控措施接連不斷，這些政策實(shí)施以來，房價一直處于高速增長的杭州樓市確實(shí)受到一些影響，樓市被一層迷霧籠罩。統(tǒng)計資料顯示，2004年上半年杭州市房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持高速增長，但增速明顯回落。全市商品房施工面積達(dá)2058.25萬平方米，其中住宅1607.67萬平方米，比去年同期分別增長53.4%和56.8%；新開工面積314.63萬平方米，其中住宅247.09萬平方米，比去年同期分別增長30.4%和20.9%。上半年商品房新開工面積的增長速度遠(yuǎn)低于施工面積的增速，房地產(chǎn)投資和建設(shè)增長過快勢頭已被抑制。通過分析，我們認(rèn)為未來杭州樓市的走勢會呈現(xiàn)以下幾個特點(diǎn)：（一）整體品質(zhì)的提高國家一方面通過政策下發(fā)和監(jiān)管來控制銀行的放貸規(guī)模，從而有效抑制過熱行業(yè)的資金源頭，并通過調(diào)整資本金比例，來進(jìn)一步抬高過熱行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。另一方面提高個人住房按揭貸款門檻，有效抑制投資客。隨著各項(xiàng)政策的實(shí)施，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈繼續(xù)拉緊，融資難度的加大，意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本提高，無疑將加速房地產(chǎn)公司優(yōu)勝劣汰的過程。有品牌、實(shí)力，管理能力較強(qiáng)的公司將獲得較大發(fā)展空間，并獲得更多的政策支持；而實(shí)力不強(qiáng)、信用資質(zhì)較低、歷史包袱沉重、負(fù)債率較高的房地產(chǎn)開發(fā)商如不及時提高自己的融資能力及整合社會資源的能力將面臨生存的危險。因此品牌、品質(zhì)、資金實(shí)力將成為未來企業(yè)競爭的關(guān)鍵因素，宏觀調(diào)控有利于整個樓市的品質(zhì)進(jìn)一步提高。（二）土地競標(biāo)更加激烈對于實(shí)力型開發(fā)商，尤其是融資能力強(qiáng)的企業(yè)，宏觀調(diào)控并沒有帶來多大的影響，因此與中小型開發(fā)商相比較，更有優(yōu)勢獲取土地資源，發(fā)展后勁更加強(qiáng)勁。目前，杭州黃金地段的土地往往是實(shí)力開發(fā)商角逐的對象，相對于溫?zé)岵蛔?、定價過高的土地就出現(xiàn)了“流標(biāo)”的現(xiàn)象，土地競標(biāo)、競拍走進(jìn)強(qiáng)強(qiáng)對抗的時代。更多的土地資源被優(yōu)質(zhì)開發(fā)商取得，多種資源優(yōu)化、整合，利于樓盤品質(zhì)的提升。另外隨著各項(xiàng)金融調(diào)控措施陸續(xù)出臺，部分中小房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目因受調(diào)控影響將很難得到貸款。而發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等其他融資渠道將有所拓寬。（三）市場需求依然強(qiáng)勁受宏觀調(diào)控的影響，消費(fèi)者的消費(fèi)信心受到影響，老百姓對房價回穩(wěn)、下調(diào)的期望值增加，持幣觀望心態(tài)更嚴(yán)重，但是政策對諸多支撐房價的根本因素未起到觸動作用。市場潛在需求還在增加，杭州人口的自然增長、凈遷入戶籍人口、暫住人口購房、城市建設(shè)、拆遷安置等方面的年需求約578萬平方米。而且隨著經(jīng)濟(jì)水平的增長，人們改善居住環(huán)境的需求，杭州樓市還需要較大的供給量。目前上半年供給量較少，商品房銷售面積為75.73萬平方米，下半年供應(yīng)量增大，約300萬平方米，但是對于潛在需求高達(dá)578萬平方米的數(shù)量來說，仍然是供小于求。但基于目前的房價已經(jīng)超出絕大多數(shù)人的負(fù)荷，潛在需求并未能完全釋放，因此供求將逐漸拉大，房價在需求支撐下仍然堅挺，并互相參照定價，估計會有小幅增長。（四）近郊樓盤放量供應(yīng)下半年，閑林、濱江、城北、三墩一帶供應(yīng)量較大，都在40萬平方米左右，其次蕭山、老余杭、臨平也有相當(dāng)一部分。近郊隨著各個板塊基礎(chǔ)生活配套設(shè)施的完善、交通設(shè)施的改善，例如隨著將來的地鐵、四橋一隧、“258”計劃中的三縱、五橫城市快速干道等建設(shè)，將令閑林五常板塊、九堡下沙板塊、三墩勾莊良渚板塊、臨平星橋板塊、濱江片板塊等近遠(yuǎn)郊樓盤獲得成熟的居住氛圍。屆時生態(tài)良好、環(huán)境優(yōu)美、品質(zhì)較高的近郊住宅，優(yōu)勢必將更加明顯，而價格也將隨著居住氛圍的不斷成熟逐步提升，估計近郊將逐漸分散部分老城區(qū)人口，并且也將成為在杭創(chuàng)業(yè)的中等實(shí)力的年輕群體的首選居住地，近遠(yuǎn)郊逐漸與市區(qū)共榮。綜合分析，宏觀調(diào)控的因素引起的市場波動對樓市的發(fā)展態(tài)勢是有利無弊的，將有利于開發(fā)商對未來產(chǎn)品的合理定位。而對于十月的房博會，估計樓盤價格將保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢，短時間內(nèi)漲幅趨緩，近遠(yuǎn)郊樓盤放量增大，一直壓抑的購房需求將在近郊樓盤的成交量上有所體現(xiàn)。一、市場供應(yīng)及競爭樓盤研究1、 杭州房地產(chǎn)市場現(xiàn)階段整體供應(yīng)量分析(1)土地供應(yīng)量分析2002年，政府計劃供應(yīng)土地量為2500畝，實(shí)際供應(yīng)量達(dá)到2800畝；2003年達(dá)到3459畝；2004年預(yù)計供應(yīng)住宅土地4500畝。到目前為止，杭州市國土資源局共推出43塊地，共2824.9畝，供地區(qū)域集中在拱墅、下沙、三墩、江干區(qū)。其中成交37宗，27號和34號兩宗住宅用地因競買單位未到法定數(shù)而流拍，4號公共設(shè)施用地和17號商業(yè)用地單位競買，33號和6號兩宗地暫停出讓。在這些土地中，住宅用地推出14宗，成交11宗，成交量844畝。而房交會后相隔不到一個月成交、同屬三墩區(qū)塊且南北接壤的30號地塊和29號地塊，后者比前者樓面價偏低330余元/平方米，更是顯得意味深長。而上周掛牌出讓的6宗辦公用地，參與單位均不超過兩家。今年以來，在銀根緊縮與市場疲軟雙重壓力之下，開發(fā)商們拿地?zé)崆橐查_始減退，觀望情緒波及土地市場，開發(fā)商拿得謹(jǐn)慎了。土地成交價呈現(xiàn)三大變化：一是區(qū)域住宅每平方米樓面地價較之去年皆有幾百到千余元漲幅；二是江干區(qū)錢江新城成為商業(yè)辦公類用地集中供應(yīng)區(qū)塊，目前推出并成交的11宗辦公商業(yè)用地，以房交會為界，成交地價有小幅下調(diào)趨勢；三是房交會后，土地市場出現(xiàn)微妙波動，較之以往開發(fā)商“搶”地或冒進(jìn)舉牌拿地的場面，目前一級土地市場出現(xiàn)流拍、同一地段同類型土地成交前后出現(xiàn)的價格波動的情況。我們認(rèn)為，需求是源，供應(yīng)是本。杭州房地產(chǎn)市場的變化走勢關(guān)鍵在于供求關(guān)系。數(shù)據(jù)表明，杭州樓市的土地供應(yīng)量總體較大。雖然短期內(nèi)供應(yīng)依然有限，但隨著政府主管部門對閑置土地查處力度加強(qiáng)，未來三四年內(nèi)這些土地都轉(zhuǎn)化為有效供應(yīng)，平緩樓市供需矛盾。但是短期內(nèi)供應(yīng)仍然有限。一方面2004年尚有4000多畝地尚未進(jìn)入市場；另一方面，隨著市場謹(jǐn)慎度的提高，拍得土地的開發(fā)商不會草率的進(jìn)行開發(fā)并進(jìn)入市場。因此，在短期內(nèi)，這些土地不會形成有效供應(yīng)。（2）整體樓盤供應(yīng)量分析統(tǒng)計資料顯示，2003年杭州的預(yù)售面積總共只有199.22萬平方米（不包括蕭山、余杭），今年上半年杭州預(yù)售面積為52.73萬平方米，上半年杭州可售樓盤不多已是不爭的事實(shí)，但預(yù)計下半年杭州約有300萬平方米左右的新盤上市，這個數(shù)字已經(jīng)超過去年一年的預(yù)售面積了。 從杭州房地產(chǎn)市場上已經(jīng)亮相和在建的樓盤看，杭州未來2到3年內(nèi)可供應(yīng)商品房約1200萬平方米。其中錢江北岸、南岸、閑林、下沙四個板塊供應(yīng)量居前，分別為：160萬平方米、230萬平方米、160萬平方米、156萬平方米。而城北、蕭山及市中心則相對較少。（3）區(qū)域分類及價格區(qū)間分析整體而言，市中心由于土地的稀缺，現(xiàn)在都以高層的形式出現(xiàn)，將來市區(qū)可能出現(xiàn)更新穎，且更具杭州山水特質(zhì)、體量較大、舒適、漂亮的商品房。例如位于錢塘江邊的六合房產(chǎn)開發(fā)的樓盤“天寓”，參加了在法國巴黎舉行的世界高級別的中國當(dāng)代藝術(shù)展，精美的建筑藝術(shù)作品令人驚嘆。 郊區(qū)由于限制高檔房產(chǎn)用地，會有大批的住宅致力于營造高品質(zhì)的房型，包括建筑立面、建材用料、內(nèi)部戶型、外部環(huán)境等方面。 城北片隨著包括名城左岸、清宸公寓、湖墅嘉園、和睦等的一些大型居住社區(qū)投放市場，城北的居住氛圍也開始濃郁，房價也隨之上揚(yáng)，從去年下半年的5000元/平方米左右，上升到了現(xiàn)在的7500元/平方米。而交通、生活設(shè)施的不斷改良更為城北板塊成為后起之秀而創(chuàng)造條件，城北的房價相比與杭州市區(qū)的其他板塊來說，還有較大的上漲空間，城北也很有可能成為繼“老杭州城西”板塊后的另一個居住新板塊。建筑形態(tài)以高層、小高層為主，小區(qū)規(guī)模均較大，除了接近掃尾的名城左岸外，近期投放市場的水印康庭、錦昌文華、都市楓林等都是規(guī)模在20萬方左右的大型社區(qū)。 城中片 由于地段和開發(fā)商的不同，以及樓盤本身的因素，區(qū)域內(nèi)樓盤的價格差異很大，但可以明顯的看出，目前市中心的房價普遍在1萬元/平方米以上，這對于工薪階層的人們來說，接受難度較大，加上政府的“東擴(kuò)、西進(jìn)、南移”的區(qū)域規(guī)劃，市中心的概念逐漸在擴(kuò)大，郊區(qū)房產(chǎn)的發(fā)展也愈漸火熱。 城東片杭州城市東移的口號提出后，給城東發(fā)展帶來了一個很好的契機(jī)?，F(xiàn)在的城東集中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住3大功能于一身，交通條件、生活環(huán)境和商業(yè)配套都有了很大的改善，再加之與杭州市中心距離比較近，這幾年城東開始成為杭州房地產(chǎn)市場的新寵。許多樓盤紛紛冒出。城東明年將繼續(xù)保持今年的開發(fā)勢頭，很多將要開盤的一些樓盤，都將在明年年初推出二期、三期，可銷售面積和今年下半年差不多。從目前市場情況來看，城東樓盤價格也不低，上半年開盤的幾個樓盤如三華天運(yùn)等，起價就要7500元/平方米。 城西片隨著市中心范圍的不斷擴(kuò)大，“城西”的概念也逐漸退到了三墩一帶。該板塊內(nèi)原先的自身配套相對缺乏，但隨著新浙大紫金港校區(qū)的建立，以及生活、交通等相關(guān)配套的完善，再加上相對較低的房價，對一般的購房者來說，還是具有相當(dāng)?shù)奈ΑＴ搮^(qū)塊樓盤融合了多層、高層、小高層等多種形態(tài)，一般規(guī)模較大，除了坤和親親家園二期將推出21萬方外，耀江文鼎苑將上市65萬多方，以及廣宇西城年華也將上市25萬方。未來的城西，將成為杭州人居住的一個主要板塊。 濱江片隨著錢江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢江板塊成為了最被看好的板塊，以濱江片為例，從2003年年初的4000元/平方米左右，到現(xiàn)在的6000元/平方米，短短一年的時間便上漲了近50。而江北板塊更是憑著錢江新城的概念，萬元房、近萬元房沿江而立。除此之外，濱江板塊也是上市量最大的板塊，這與近些年該區(qū)塊內(nèi)的土地供應(yīng)量相對較大有著密切的聯(lián)系。濱江板塊主要以江景房為推廣概念，樓盤類型南岸以多層、高層為主，北岸以高層為主，價格也以可覽江景的多少為支持。由于依托新的規(guī)劃而建，該區(qū)塊科技氛圍較濃厚、區(qū)域環(huán)境較好。 富陽銀湖片 該區(qū)域的建筑類型主要以別墅、排屋為主，其中之江國家旅游度假區(qū)一帶更是成為杭城中高檔別墅的聚集點(diǎn)，“南都高爾夫別墅”以其建筑特色，地理位置，獨(dú)傲群雄，價格也高達(dá)2萬/平方米左右。 此外，還有“金都富春山居”、“綠城七里香溪”、“頤景山莊”、“云頂空中花園”等樓盤，價格普遍在50007000元/平方米之間，待開盤的還有“清源上林湖”、“美達(dá)五月香山”等等。該區(qū)域的樓盤主要賣點(diǎn)是清靜、清新的環(huán)境，便利的交通，以及富春山居高爾夫球場、野生動物園的興建也增加了很大的賣點(diǎn)，但是也存在生活娛樂配套貧乏，醫(yī)療機(jī)構(gòu)少等不足之處。 蕭山片 蕭山板塊目前可以銷售的住宅很少，即將開盤的便是威尼斯水城等建筑面積在20萬方以上。蕭山的房產(chǎn)是在1998年啟動的。當(dāng)時的房價在2000元/平方米左右，而目前蕭山的房價已經(jīng)達(dá)到了5000元/平方米左右，綠都百瑞廣場從去年6月份的4000元/平方米到去年年底的5000元/平方米，到今年4月的6000元/平方米左右，目前下一批等待開盤。 余杭片 隨著地鐵線路的確定，臨平的房價迅速上漲，投資客也逐漸增多，目前的住宅價格普遍在45005000元/平方米左右，“綠城臨平桂花城”本月剩余的多層住宅價格約5000元/平方米，“順昌晴彩巴黎”單身公寓價格也在5000元/平方米左右，“長島綠園”排屋4380元/平方米起價。 閑林五常、小和山區(qū)域的房產(chǎn)發(fā)展速度也很快，目前該區(qū)域的價格普遍達(dá)到了6000元/平方米左右，位于西溪區(qū)塊的華鴻怡景花城，二組團(tuán)6月30 日發(fā)售，130140萬左右一套，使得整體余杭區(qū)域均值上揚(yáng)。小和山區(qū)域因?yàn)橛懈呓虉@區(qū)的地理位置，其價格要在7500元/平方米左右，如“九月森林別墅園”。 此外余杭區(qū)域中的老余杭、良渚、瓶窯等地的房產(chǎn)發(fā)展也不緩慢，目前的價格已在4000元/平方米左右，“福田城市花園”的多層住宅價格在3900元/平方米左右， “四維碧景園”多層公寓均價3900元/平方米?！傲间居穸技言贰钡淖≌瑑r格在4500元/平方米。 （4）整體銷售情況分析近來新建商品房銷售不景氣，主要是購房者考慮到宏觀調(diào)控措施的持續(xù)出臺，看跌預(yù)期居多，媒體評論也較為悲觀，觀望氣氛異常濃郁，以往悄悄開盤就可售罄的情形一去不復(fù)返。雖然市場熱力不足，但目前商品房售價沒有出現(xiàn)降價現(xiàn)象?，F(xiàn)階段，項(xiàng)目運(yùn)作資金不足的企業(yè)大多期望通過尋求合作的方式來解決，從資本運(yùn)作的角度分析，通過降價銷售來回收資本是眾多開發(fā)商所不愿意見到的，房屋一旦降價，而市場狀況和政策方面沒有改善，不動產(chǎn)的變現(xiàn)能力非常差的。目前的市場情況下，降價銷售，購房者跌價預(yù)期會更嚴(yán)重，銷售速度會更慢。從我們的調(diào)研來看，很多企業(yè)都表示，商品房銷售已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)銷期，下半年開發(fā)商將加大廣告投放量，以期拉動市場回暖。另一方面，加快項(xiàng)目合作的步伐，確保市場的持續(xù)發(fā)展。2、 杭州房地產(chǎn)市場各板塊供應(yīng)量和銷售情況分析（1）城北片、總體規(guī)劃及配套 用地規(guī)劃：按一軸兩翼、一主三次的總體布局結(jié)構(gòu)。即以京杭運(yùn)河為拱墅區(qū)的發(fā)展主軸線，以祥符和半山為西、東兩翼，以拱宸橋大關(guān)地區(qū)為拱墅區(qū)區(qū)級主中心，以賣魚橋、祥符、半山三個分區(qū)為次中心。在空間上，以運(yùn)河商務(wù)商貿(mào)中心為一心，以半山生態(tài)保護(hù)區(qū)為一區(qū)，以運(yùn)河文化景觀長廊為一廊，并在京杭大運(yùn)河岸、石祥路兩側(cè)、杭宣鐵路兩側(cè)、104國道兩側(cè)、320國道兩側(cè)、城市繞城公路兩側(cè)布置六個綠化帶，形成小河直街和拱宸橋西古街兩條歷史街區(qū)。十二居住片區(qū)：規(guī)劃居住區(qū)12個：米市巷、和睦、大關(guān)、湖墅、拱宸東、拱宸西、華豐、半山、慶隆、祥符、火車北站、康橋。經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃：將有杭州市第二文教區(qū)為高教園區(qū)，杭州汽車工貿(mào)園為特色園區(qū)，半山工業(yè)園區(qū)、祥符、康橋經(jīng)濟(jì)科技工業(yè)園為三個工業(yè)園，康橋物流區(qū)和鐵路北站物流區(qū)為兩大物流區(qū)。沈半路和石祥路為兩條特色汽車品牌街。 對外交通：區(qū)內(nèi)的道路網(wǎng)“三縱四橫”，包括繞城公路、上塘路（上塘路延伸線）、莫干山路、沈半路、石祥路（留祥路）、德勝路、環(huán)城北路為拱墅分區(qū)對外交通道路主骨架，其他主次干道構(gòu)成拱墅分區(qū)內(nèi)外交通干道網(wǎng)系統(tǒng)。、樓盤供應(yīng)及價格分析城北無疑是2002年土地市場的熱點(diǎn)區(qū)域之一，土地投放量占到36%，主要集中在拱宸橋、燈塔和石橋區(qū)塊，共有6幅；而且面積都比較大，100畝以上的就有兩塊，18號和30號地塊。如此大的土地供應(yīng)量，使得城北這幾年逐漸成為杭州主城樓市中的主角。據(jù)初步統(tǒng)計，將于今、明兩年開盤銷售的城北項(xiàng)目達(dá)10多個，總開發(fā)量超過150萬平方米，區(qū)內(nèi)開發(fā)呈“遍地開花”之勢，且規(guī)模勢均力敵。目前已形成了大關(guān)區(qū)域、拱宸橋區(qū)域、上塘區(qū)域、燈塔區(qū)域等4大成熟區(qū)域，區(qū)域核心不斷北移。近期城北將要上市的新盤有淺水灣城市花園二期9萬平方米左右，名城左岸花園二期北苑，華府祥和人家約10萬平方米，錦昌文華總建筑面積22萬平方米，利茲水印康庭總建筑面積約20萬平方米，新青年廣場今年可銷售面積7萬平方米等。（都市楓林）城北片房價均價較去年同期水平上漲了約1000元左右，長遠(yuǎn)看來，該板塊的上升潛力巨大。、需求狀況（兩年對比分析）a、總價對比分析首先看到在購房預(yù)算40萬這個點(diǎn)上03年選擇的人還相當(dāng)多，但是到了04年人群比例驟然下降到5%以下。在50萬這個點(diǎn)上03年5月人們選擇還是最高但到了03年10月和04年5月人們的選擇比例下降了將近一半而在60萬這個點(diǎn)上人們選擇比例就大幅度上升?？梢韵胂笤瓉硐胭徺I40萬的人很大一部分往50萬上移而50萬的也向前移到60上。在50萬上的人又有一部分由于購買力問題不得不向更少總價的40萬移動。更值得注意的是在80萬這個點(diǎn)上04年購買比例的上漲可以用飛躍來形容一下上漲了15%以上。有可能這是原來不屬于面向這個區(qū)片的購買人群涌入的緣故。 b、總價妥協(xié)系數(shù)對比與其他片區(qū)相似的03年5月人們的極限妥協(xié)系數(shù)相當(dāng)高是正常妥協(xié)系數(shù)的將近三倍。但是往后他們的極限妥協(xié)系數(shù)下降趨勢明顯。03年10月下降最明顯而正常妥協(xié)系數(shù)則可以看作持平。到04年5月極限妥協(xié)系數(shù)下降較少而正常妥協(xié)系數(shù)卻上升了。由于樓市價格不斷上漲使得人們的極限妥協(xié)能力自然降低，但是為了能夠買到房子他們的正常妥協(xié)系數(shù)提高了。c、單價對比分析單價預(yù)算的變化跟總價預(yù)算變化相呼應(yīng)，不過由于中間有面積選擇的變數(shù)所以又有跟總價不一致的地方。在3000和4000的選擇比例上03年都比04年的要高，在5000的點(diǎn)上人們選擇分歧最大?；旧鲜?3年10月比5月上漲13%而04年5月從03年10月的40.6%上直接降到04年5月的14.3%。這些人都往6000的點(diǎn)上涌去使得6000元點(diǎn)的人04年5月比03年有了突漲。而且也影響到8000元點(diǎn)上的選擇比例上漲。然而這些上漲趨勢沒有總價上漲比例這么大，這大概是購房人在面積選擇上有妥協(xié)的原因。d、面積對比分析綜合前面總價單價的分析再來參考人們面積選擇偏好的變化。由于總價單價的上漲人們在大面積房子的選擇上一路呈現(xiàn)下降的趨勢，為了能買到可以承擔(dān)價格的房子人們只能把面積一再縮小。從03年5月到10月和04年5月這種趨勢非常明顯。購買120平以上的房子的人一直在減少而購買100平米的人在明顯增加。這可以解釋總價60萬和單價6000的人群比例幾乎是同比增加。 e、客廳、主臥和廚房的面積對比分析在客廳面積的選擇上03年5月和04年5月沒有什么變化，但是03年10月有相當(dāng)大的降低幅度，平均下降了3個平米。眾數(shù)由于03年10月有多個而取的是最小一個所以沒有參考價值。在主臥面積的選擇上04年比03年有上漲。但是人們選擇最多的仍然是15平米03年04年都一樣。關(guān)鍵的差別是04年中位數(shù)比03年高了。而且從標(biāo)準(zhǔn)差的變化來看04年的人面積選擇上更分散，面積的選擇面寬了。廚房面積選擇與主臥有相似的變化，由于03年10月與04年5月有相同的眾數(shù)與中位數(shù)，那么標(biāo)準(zhǔn)差的變化即選擇面分散是唯一能夠解釋面積變高的原因。f、距市中心的車程分析總體來講人們能接受到市中心的車程04年比03年更長了。15-20分鐘的車程04年人們選擇的比例要小于03年的。這不是人們不喜歡靠近市中心而是人們沒有錢買離市中心更近的房子。那么由于房價原因人們只能選擇更遠(yuǎn)一點(diǎn)的樓盤，但是人們也不是無限制妥協(xié)。增加的車程在10-15分鐘的為最多。再增加也沒有去買了。（2）城中片、總體規(guī)劃及配套（下城區(qū)部分） 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：整體規(guī)劃結(jié)構(gòu)：一主、三副、十二個居住片區(qū)一主：武林商務(wù)區(qū)。三副：（和平）會展中心區(qū)、（東新）居住區(qū)公共中心、（華豐）科研中心區(qū)。十二居住片：武林居住區(qū)、鳳起居住區(qū)、新華居住區(qū)、東園居住區(qū)、朝暉居住區(qū)、打鐵關(guān)居住區(qū)、杭氧居住區(qū)、三里亭居住區(qū)、三塘居住區(qū)、東新居住區(qū)、半山居住區(qū)、石橋居住區(qū)。 用地規(guī)劃：城中片是杭州市中心城區(qū)、文化商務(wù)中心、城市中北部的生活居住區(qū)，是體現(xiàn)杭州現(xiàn)代城市風(fēng)貌的重要區(qū)域。 公共設(shè)施用地規(guī)劃：以武林廣場為中心，結(jié)合周邊公建地塊形成武林商務(wù)區(qū)。以和平廣場為中心，形成和平會展中心區(qū)。以東新和三塘居住區(qū)為依托，形成居住區(qū)公共中心。以原下城科技園為基礎(chǔ)，形成華豐科研中心區(qū)。 綠地系統(tǒng)規(guī)劃：大型綠地：在三塘居住區(qū)東面建立城北體育公園，在東新居住區(qū)北面建生態(tài)公園。市級綠地：鳳起公園、城東公園、武林廣場、環(huán)北公園、朝暉公園、和平公園、杭氧公園、善賢花園、沈家花園、重機(jī)公園、草蕩公園等。 道路交通規(guī)劃：下城區(qū)道路網(wǎng)骨架由城市快速路、主干路、次干路三級組成。城市快速路有南北向的上塘路、石橋路，東西向的有石大線、石祥路、德勝路、環(huán)城北路，涉及“一環(huán)、三縱、五橫”，城市快速路系統(tǒng)中的“兩縱、三橫”。在石橋路與臨丁路、石祥路交叉口，以及德勝路與東新路交叉口規(guī)劃建設(shè)大型公交。區(qū)內(nèi)沿延安路、上塘路和環(huán)城北路有規(guī)劃的軌道交通一、二期線路。沿重工路、慶春路規(guī)劃預(yù)留軌道交通遠(yuǎn)景線路。在三塘、華豐村規(guī)劃保留公交停車場及修理廠。在華豐村規(guī)劃建設(shè)公交中心站，在武林廣場電車場處，規(guī)劃建設(shè)公交中心站及公交、軌道交通換乘中心。區(qū)內(nèi)保留現(xiàn)有杭宣、滬杭鐵路線，規(guī)劃改造艮山門貨站為鐵路快速行包中心。區(qū)內(nèi)規(guī)劃預(yù)留高速客運(yùn)鐵路線。在石橋橫塘村規(guī)劃保留和建設(shè)公路貨運(yùn)站場?？傮w規(guī)劃及配套（上城區(qū)部分） 規(guī)劃定位：杭州市商貿(mào)、商務(wù)旅游服務(wù)中心，城市東南部生湖居住區(qū)，體現(xiàn)杭州國際風(fēng)景旅游城市和國家文化名城的重要區(qū)域。 發(fā)展規(guī)劃：行政區(qū)劃面積26.65平方公里，陸域面積21.62平方公里，2002年總?cè)丝?1.46萬人。至2020年，規(guī)劃城市建設(shè)用地為21.62平方公里，容納居住人32.26萬人。 功能組織與規(guī)劃結(jié)構(gòu)：以中河為界，西部為城市公共中心，旅游商貿(mào)區(qū)；東部和東南部為生活居住區(qū)；南部為自然風(fēng)景和歷史文化保護(hù)區(qū)；規(guī)劃分區(qū)結(jié)構(gòu)為9片，4心，4區(qū)，3軸，3廊，二帶一環(huán)的城市格局。九個居住片區(qū)：湖濱，小營、城站、清波、紫陽、望江、復(fù)興、近江等。四個公共中心；市級中心一湖濱休閑旅游服務(wù)中心(RBO)，市級副中心一城站廣城商貿(mào)旅游中心，區(qū)級中心一江濱體育文化休閑中心和南星橋鳳凰城商業(yè)中心。四個歷史文化保護(hù)區(qū)；吳山文化保護(hù)區(qū)，南宋文化保護(hù)區(qū)，五代吳城文化保護(hù)區(qū)、中山中路傳統(tǒng)商業(yè)保護(hù)區(qū)。三條商業(yè)軸：慶春路商貿(mào)街、解放路商業(yè)街、延安路商業(yè)街。三條綠廊：南山路一玉皇山隧道一玉皇山路、萬松嶺路一姚江路、望江路綠色聯(lián)系廊。二條濱水景觀帶：西湖南線濱水景觀帶和錢江北岸景觀帶。一條旅游觀光環(huán)線：中山中路、中山南路、八卦路、虎跑路、環(huán)西湖南線，解放路形成歷史文化景觀旅游環(huán)線。 道路交通規(guī)則城市道路交通城市快速路：“二縱”通過分區(qū)，即中河路一復(fù)興大橋、秋濤路一西興大橋，主要聯(lián)系主城與江南城。主干路：慶春路、解放路、西湖大道、望大路、延安路、秋濤路、錢江路等；次干路：平海路、清泰街、婺江路、南山路、浣紗路、建國路、富春江路、之江路等。軌道交通：有三路軌道交通線路(1號線、3號線、4號線)經(jīng)過該區(qū)。、供應(yīng)及價格狀況由于市中心板塊內(nèi)的樓盤無論是配套還是交通等都比較成熟，生活具有相當(dāng)?shù)谋憷?，因而該板塊受到了許多購房者的心儀，全年供應(yīng)量約110萬平方米。由于市中心板塊內(nèi)，土地的稀缺性，該板塊內(nèi)上市的樓盤均以高層、小高層為主，相比于其他板塊來說，容積率較高，綠化率較低，且樓盤規(guī)模也較小，一般均在10萬方以內(nèi)。但也正是因?yàn)槠湎∪毙?，該板塊是房價最高的板塊，是杭州1萬元/平方米樓盤的集中區(qū)域。今年下半年可供選擇的樓盤也幾乎都在1萬元/平方米以上。從去年開始就一直受到普遍關(guān)注的世貿(mào)麗晶城，今年5月份推出的二期價格也達(dá)到1.1萬元/平方米1.3萬元/平方米左右，預(yù)計下半年將推出的3期價格不會低于二期，甚至更高；5月26日開盤的河濱公寓，均價也將在13000元/平方米左右；而城中目前價格已經(jīng)算低了的野風(fēng)現(xiàn)代領(lǐng)地一期均價也達(dá)到了9100元/平方米，現(xiàn)已賣完，二期將在七八月份推出。、需求狀況老城城中一帶一直是購房的熱點(diǎn)地段，其周邊的配套設(shè)施非常完善，居住氣氛很濃厚，在購房者心中占有重要的位置。a、購房面積分析首選和備選購房面積均增大與03年10月相比較，首選城中一帶的購房者的首選購房面積有小幅增大，增加了約2個平米，但是備選購房面積則大幅度的增加，從103.8平米增長到124.1平米。b、總價變化情況分析加速上漲縱觀這三個時間段的數(shù)據(jù)，可以明顯的發(fā)現(xiàn)首選城中一帶的購房者的心理預(yù)算價格一直在上升，而且是以加速度的方式上升，從2003年5月到2003年10月，購房者的心理預(yù)算總價上漲了8.7萬，但從2003年10月到2004年5月，購房者的心理預(yù)算上升了24.7萬。再從橫向比較來看，在2003年5月的時候，購房者的“有點(diǎn)貴但能承受的總價”比其心理預(yù)算總價高約11.3萬，到了2003年10月，相差達(dá)7.9萬，但是在2004年5月，這一差距拉大到了16.4萬。最后再來看看“太貴而放棄購買的總價”，其數(shù)值從03年5月的72.5萬漲到80.4萬，最后到了103.7萬，漲幅異常明顯。c、單價變化情況應(yīng)該說去年5月、10月和今年5月購房者的心理預(yù)算單價變化是很有規(guī)律的，基本上是以700-1000元的幅度在增加，單價的上升方式相對溫和，而非總價的加速式上漲。那么，再來看看“有點(diǎn)貴但能承受單價”，從去年5月的5325元到10月的6286元，再到今年10月的7682元。其絕對數(shù)值變化還是驚人的，僅僅相隔了一年，“有點(diǎn)貴但能承受單價”單價就上升了2357元，不僅如此，去年10月還是“太貴而放棄購買的單價”（7303元），今年還不到“有點(diǎn)貴但能承受單價”（7682元），可見，購房者對于單價預(yù)算上升是多么大。d、主流單價點(diǎn)分析從圖上可以發(fā)現(xiàn)，在03年5月和10月的“有點(diǎn)貴但能承受”的單價均以6000元人群比例最高，分別為24.5和19.6，今年則以選擇8000元的人群比例最高，為17.9，而選擇6000元的人群比例下降到了2.6，下降的幅度很大。e、客廳、主臥和廚房面積的變化情況購房者對廚房面積和客廳面積的需求有增大的趨勢，廚房面積從8.5平米到9.7平米，上升幅度為14.1，再到10.6平米，上漲的幅度為9。而客廳面積的增幅則更為明顯，時隔一年，客廳面積的需求增長了18.4。與廚房和客廳面積變化相反的是，主臥面積則在減小。f、總價的妥協(xié)能力降低的趨勢前面的分析提到，購房者的單價和總價的心理預(yù)算都比以前有了提高，反映到妥協(xié)系數(shù)上面，他們的妥協(xié)能力在降低。這也說明他們對于預(yù)算價格的提高完全出于被動與無奈。先看正常的妥協(xié)系數(shù)，在03年10月的時候相對比較低，我們認(rèn)為當(dāng)時購房者對房價的這種變化在短時間內(nèi)不能適應(yīng)，但是一旦適應(yīng)了當(dāng)前的房產(chǎn)市場狀況，他們的妥協(xié)能力又恢復(fù)正常了。g、單價的妥協(xié)能力有一定增強(qiáng)與總價的妥協(xié)能力降低的趨勢相反，購房者對單價的妥協(xié)能力在增強(qiáng)，正常的單價妥協(xié)系數(shù)從03年5月的0.14上漲到今年5月的0.18，之所以出現(xiàn)這種情況是由于，首選城中地段的購房者漸漸為高端群體所壟斷，在城中一帶新房供給量有限的情況下，由供給的不足導(dǎo)致需求的競爭激烈，因此，購房對單價的承受能力有所加強(qiáng)。（3）城東片、總體規(guī)劃及配套 規(guī)劃結(jié)構(gòu)：形成三個中心、三大組團(tuán)、一個風(fēng)景區(qū)、一個森林公園、兩縱三橫的交通軸線。 三個中心：錢江新城公共中心、鐵路東站城市副中心、江干區(qū)公建中心。 三大組團(tuán)：主城東組團(tuán)、筧橋彭埠組團(tuán)、丁橋組團(tuán)。 一個風(fēng)景區(qū)：皋亭風(fēng)景區(qū)。 一個森林公園：筧橋森林公園。 兩縱三橫交通軸線：石橋路秋濤路、同協(xié)路（兩縱）；艮山路、慶春路、德勝路（三橫）。 功能定位： 以錢江新城為核心的高度現(xiàn)代化城區(qū)，具有中央商務(wù)、交通樞紐、生活居住三大職能。 空間規(guī)劃目標(biāo)： 營建“開放、現(xiàn)代、生態(tài)”的城市新中心。 提供舒適、便利、環(huán)境優(yōu)美的城市棲居空間。 創(chuàng)造以錢塘江、運(yùn)河等水體景觀為主軸線的城市生態(tài)空間和景觀空間。 人口規(guī)模：至2020年，為52萬。 布局結(jié)構(gòu)：三個中心、四個公建區(qū)塊、三條特色街 三個中心：錢江新城公共中心、鐵路東站城市副中心、江干區(qū)公建中心 四個公建區(qū)塊：夏衍文化旅游區(qū)、彭埠商貿(mào)流通區(qū)、華家池科研發(fā)展區(qū)、四堡商務(wù)辦公區(qū) 四條特色街：四季青服裝特色街、天城路娛樂休閑街、鳳起路商業(yè)街、艮山路名車街 居住區(qū)規(guī)劃：結(jié)合規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，將居住用地劃分為十一個居住片區(qū)：長睦片區(qū)、丁橋東片區(qū)、丁橋鎮(zhèn)片區(qū)、筧橋鎮(zhèn)片區(qū)、彭埠片區(qū)、三里亭片區(qū)、天成片區(qū)、南肖埠景芳片區(qū)、運(yùn)河以西片區(qū)、采荷片區(qū)、四堡片區(qū)。 對外交通規(guī)劃 高速公路：規(guī)劃期內(nèi)將滬杭甬高速公路城區(qū)段置換為城市快速路。 鐵路：在滬杭鐵路的兩側(cè)，預(yù)留滬杭高速鐵路控制用地。 水運(yùn)：保留現(xiàn)有碼頭，規(guī)劃建設(shè)運(yùn)河碼頭。 機(jī)場：現(xiàn)狀保留筧橋軍用機(jī)場。 對外交通設(shè)施：近期保留汽車東站，遠(yuǎn)景搬遷汽車東站。 道路網(wǎng)規(guī)劃 規(guī)劃道路系統(tǒng)分四級設(shè)置，即快速路、主干路、次干路、支路，路網(wǎng)系統(tǒng)形成“五橫四縱”的道路網(wǎng)格局。 “五橫”：臨丁路、石大路、德勝路、艮山路、之江路； “四縱”：石橋路秋濤路、同協(xié)路、丁橋東路機(jī)場路、滬杭高速公路城區(qū)段。 快速路：石大路、秋濤路石橋路、（清江路）、滬杭高速公路城區(qū)段、德勝路、艮山西路、艮山東路為城市快速路。 、樓盤供應(yīng)及價格狀況目前城區(qū)內(nèi)環(huán)城東路以東的在售樓盤較少，主要銷售價格是：“宋都采荷人家”的住宅售到 9000元/平方米左右，“三華天運(yùn)”的住宅價格在8200元/平方米左右，“錢塘沁園”售價在7500元/平方米左右，此外整個城東板塊，主要是下沙區(qū)域。 “城市東擴(kuò)”的規(guī)劃、發(fā)展、建設(shè)，下沙區(qū)域目前已經(jīng)成為杭州城東板塊的重要組成部分。去年開始至今已推出1606畝土地，今年下半年還有2000畝左右的土地在東部沿江區(qū)域推出。杭州市政府的“副城”策略，在有條不紊的進(jìn)行著，同時加上媒體的宣傳和炒作，下沙的房價目前已經(jīng)在5000元/平方米左右，甚至少量裝修房已賣到6000元/平方米，如“大北四季風(fēng)景”裝修單身公寓售價6000元/平方米，“大都文苑風(fēng)情”單身公寓售價為5500元/平方米。 、需求狀況a、預(yù)算總價對比分析首選城東的購房人群在40萬總價預(yù)算點(diǎn)的比例比03年有所增加，而在50萬、60萬的價格上人群比例要降低一些，這從側(cè)面反映了城東地塊吸引了一些低端人群。同時我們也發(fā)現(xiàn)，在70萬80萬的點(diǎn)上選擇比例卻有大幅上升，而100萬上的比例在降低，這說明城東地塊除了吸引了一批低端人群外還吸引了一些較高端的購房群體，而最高端的人群被分流。b、總價妥協(xié)系數(shù)對比03年5月的時候人們的極限妥協(xié)系數(shù)非常高，為正常妥協(xié)系數(shù)的三倍多，但是隨著房價上漲、人們預(yù)算的提高，使得購房人群妥協(xié)讓步的空間越來越小，極限妥協(xié)系數(shù)逐年下降，而正常妥協(xié)系數(shù)則沒有太大變動。c、主流單價點(diǎn)分析在03年5月的時候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價”以4000元和5000元比例最高，分別為15.4和12.8，能夠承受7000元及以上單價的人群比例為10.2。在03年10月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價”以選擇6000元的人群比例最高，為21.0，選擇4000元的人群比例僅為5.0，能夠承受7000元及以上單價的人群比例為14.4，比03年5月有所上升。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價”則以選擇6000元和7000元的人群比例最高，均為16.7，能夠承受7000元及以上的人群比例為27.8，其比例已經(jīng)大幅上升。d、單價妥協(xié)系數(shù)03年5月的時候人們單價妥協(xié)系數(shù)與總價妥協(xié)系數(shù)很相似，極限妥協(xié)系數(shù)將近正常妥協(xié)系數(shù)的三倍。到了10月人們提高了正常妥協(xié)系數(shù)以能夠買到房子但是人們對單價的極限妥協(xié)下降了，這可以認(rèn)為是房價節(jié)節(jié)攀高情況下人們對市場的一種妥協(xié)性調(diào)整。到了04年5月無論極限妥協(xié)還是正常妥協(xié)都不可避免的下降了，尤其是極限妥協(xié)系數(shù)下降了近三分之一，這說明人們對價格已經(jīng)相當(dāng)敏感他們的承受能力已經(jīng)相當(dāng)脆弱了。5、e、面積對比分析04年5月除了在100平米的選擇上人群比例低于03年10月，其他面積上人群比例都比03年的高。其面積選擇的分散表現(xiàn)在總價上就是總價選擇的分散。其中總價70、80萬的比例增加與單價7000元的增加和面積100及120的增加相當(dāng)合拍。f、首選與次選面積對比前面總價與單價的分析中看到二者預(yù)算都有提高，但是二者提高比例是不一樣的。04年5月的100平米選擇比例明顯要少于03年10月比例。那是為什么呢？看一看人們首選面積平均數(shù)的變化就知道了。04年5月平均首選面積比03年10月下降了5個平方。這也可以解釋04年人們選擇70萬總價的小于7000元單價的比例，這是以犧牲面積為代價的。至于次選面積的變化則可以看作是人們準(zhǔn)備接受大面積住房。g、客廳、主臥和廚房面積對比縱觀這兩年來的客廳、主臥和廚房面積變化，我們發(fā)現(xiàn)主臥和廚房面積變化不大，但客廳面積變化顯著，一直呈下降的趨勢，結(jié)合前述的分析，我們認(rèn)為人們在降低購房面積的時候，是首先降低其客廳面積為代價的。h、到市中心車程分析通常，人們更能接受20分鐘和30分鐘的距離市中心的車程。而相對于03年5月選擇10-15分鐘車程的人群比例減少很多，這是由于房價的原因很多人被迫選擇了距離市區(qū)較遠(yuǎn)的房子，而在30分鐘車程上04年5月與03年10月的人群比例相當(dāng)一致，都比03年5月要高很多。（4）濱江片、總體規(guī)劃及配套 用地規(guī)劃圖：分區(qū)性質(zhì)：江南城西部以高新科技產(chǎn)業(yè)為骨干，集商務(wù)、教育、旅游、居住、商貿(mào)、研發(fā)功能為一體的高科技、多功能、園林化的科技城。本分區(qū)規(guī)劃規(guī)模為：可居住人口為38萬人，建設(shè)用地約為53平方千米。 規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：一心、四軸、二區(qū)、九片一心：一個公共中心，即高新開發(fā)區(qū)(濱江)東部的區(qū)級中心。四條發(fā)展軸：即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展軸線。二個產(chǎn)業(yè)園區(qū)：即杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)之江園區(qū)，浦沿工業(yè)園區(qū)。九個居住片：即本域內(nèi)的九大居住片：浦沿居住片、東冠居住片、長河居住片、之江居住片、省屬居住片、長江居住片、中興居住片、西興北居住片、西興居住片。另外還規(guī)劃了三個研發(fā)中心、一個高教園區(qū)和一條旅游觀光帶和休閑度假區(qū)。三個研發(fā)中心：即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。一個高教園區(qū)：即濱江高教園區(qū)。一條旅游觀光帶和休閑旅游度假區(qū)：即沿錢塘江的旅游觀光帶和白馬湖休閑旅游度假區(qū)。 對外交通：鐵路：廢除鐵路望江門道口以南至蕭山站的既有浙贛線部分線路、站場、設(shè)施(包括錢塘江大橋)及蕭紹聯(lián)絡(luò)線，將原來的鐵路軌道改做為城市軌道交通。新的浙贛線從望江門以南開始下穿，以隧道方式穿越錢塘江及江南城到臨浦站出城面。區(qū)域交通聯(lián)系：高新開發(fā)區(qū)(濱江)主要通過快速路、主干路加強(qiáng)與區(qū)域交通的聯(lián)系。過江通道：高新開發(fā)區(qū)(濱江)區(qū)主要通過錢塘江大橋、西興大橋(錢江三橋)、復(fù)興大橋(錢江四橋)、之江大橋與主城聯(lián)系。 城市道路交通：快速路系統(tǒng)：中興路杭州蕭山機(jī)場快速路、彩虹大道(東西向)；四季大道、風(fēng)情大道(南北向)。主干路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路。次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠路、創(chuàng)業(yè)路、長河路、江虹路、西興路、濱寧路。公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其他公共交通方式為補(bǔ)充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu)。、樓盤供應(yīng)及價格狀況目前，錢江兩岸的房產(chǎn)的發(fā)展很快，今年的預(yù)計上市量將達(dá)到400萬平方米左右，其中，北岸將占160萬，南岸占230萬左右。隨著錢江新城的規(guī)劃和江景房概念的提升，錢江板塊逐漸吸引了購房者，房價也因?yàn)橐唤簦嬖诤艽蟮牟顒e。錢江北岸的房價普遍在8000元/平方米以上，部分住宅甚至已超過1萬元/平方米，如“海月金棕櫚”剩余的躍層價格900011800元/左右，“綠城春江花月”二期剩余住宅也在12000元/平方米左右，其三期預(yù)計在8月份開盤。濱江南岸的房價目前已經(jīng)在6000元/平方米左右，“賀田尚城”價格在6200元/平方米左右，“同方超級星期天”6月8日開盤，均價5800元/平方米。 、需求狀況a、總價預(yù)算比較分析從購房者總價預(yù)算上來看，總價預(yù)算在50萬以下的人群比例逐步減少，總價預(yù)算在60萬以上的人群比例逐步增加，而70萬這個點(diǎn)上幾乎沒有什么變化。60萬價格點(diǎn)上03年10月和04年5月比03年5月要高出很多。在80萬上04年5月人們選擇比例達(dá)到最高。在60-80萬上人們的選擇變化隨時間變化相當(dāng)明顯。在100萬上人群比例波動較大。b、總價妥協(xié)系數(shù)對比分析濱江片的妥協(xié)系數(shù)與隔江相望的城東相類似。購房者的正常妥協(xié)系數(shù)變化不是很大，但極限妥協(xié)系數(shù)變化相對較大，且呈下降趨勢。c、主流單價點(diǎn)分析在03年5月的時候，其“有點(diǎn)貴但能承受的單價”以4000元和6000元比例最高，都是14.9，能夠承受7000元及以上單價的人群比例僅為4.2。在03年10月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價”以選擇5000元的人群比例最高，為22.9，其次是6000元的人群，選擇4000元的人群比例已經(jīng)大幅下降了。到了04年5月，“有點(diǎn)貴但能承受的單價”則以選擇7000元的人群比例最高，為16.4，能夠承受7000元及以上的人群比例為31.3，時隔一年，購房者的對單價的心理承受能力在一步步的被拉高。d、單價妥協(xié)系數(shù)對比分析相對于總價妥協(xié)系數(shù)，單價的妥協(xié)系數(shù)變化相當(dāng)大。在03年5月的時候極限妥協(xié)系數(shù)達(dá)到0.79。但是無論正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)在03年10月和04年5月逐步下降。到了04年5月，無論是正常妥協(xié)系數(shù)還是極限妥協(xié)系數(shù)已經(jīng)是03年5月的三分之一了。e、首選面積比較分析與其他的區(qū)片有所相似，100平米的選擇比例在04年5月非常高。03年10月比03年5月在90平米的選擇上減少而100及120平米的選擇則增加了。尤其120平米03年10月選擇比例最大。而04年又出現(xiàn)新的變化那就是在80平上人群比例在增加，這也許是那些低端人群隨著房價的上漲無奈的將目光轉(zhuǎn)向?yàn)I江片。在130平米上04年5月的比例也是達(dá)到三個時期的最高值。在150平米的選擇上04年比03年10月降低很多。f、首選面積與次選面積對比比較一下兩年的首選購房面積和次選購房面積，發(fā)現(xiàn)首選購房面積有減少的趨勢，這主要是因?yàn)槊鎸Ω邼q的房價他們不得不減少對面積的期望。而次選面積則有增大的趨勢，這說明購房者在沒有理想面積的時候，會選擇增大其購房面積，這主要是因?yàn)槊鎸κ袌錾洗髴粜偷姆课菟麄儽粍拥淖骱昧送讌f(xié)的準(zhǔn)備。g、客廳、主臥 、廚房的比較在客廳面積選擇上，其面積下降的趨勢非常明顯，雖然平均數(shù)只下降一點(diǎn)但是中位數(shù)的變小(從30變到25)是一種跡象，這種變化的原因是由于低端人群為了能買到房所做的一種妥協(xié)，犧牲客廳空間來降低總價。主臥面積的選擇03年5月到10月是上升的，但是到04年又下降了，盡管人們選擇最多的面積都是20平方米左右，但是中位數(shù)的變?。◤?0變到18）說明選擇小面積的人數(shù)在增加。廚房面積選擇三個時段變化不大，基本上就集中在10平方米左右，03年10月和04年5月的更加接近。h、能接受的車程比較分析選擇購買濱江片的購房者他們中只接受10-15分鐘車程的人群比例明顯減少，而能夠接受20和30分鐘的人群比例則明顯增加，這從側(cè)面反映了人們對濱江片地塊的認(rèn)同。選擇20分鐘的人群比例相對于03年10月提高將近一半，而選擇30分鐘車程的人群比例相對于03年10月減少很多。究其根源發(fā)現(xiàn)：受錢江四橋及新城隧道的影響，人們感覺濱江似乎沒有那么遠(yuǎn)了，因而人們選擇30分鐘的部分人轉(zhuǎn)而選擇20分鐘。（5）城西片、總體規(guī)劃及配套 用地規(guī)劃功能定位：杭州重要的高教、科研、信息基地和高端產(chǎn)業(yè)的培育發(fā)展區(qū)，主城西部的生活居住片區(qū)，拓展杭州旅游發(fā)展空間的重要生態(tài)區(qū)。人口規(guī)模：規(guī)劃分區(qū)總?cè)丝?2萬人，其中城區(qū)人口74萬人，郊區(qū)人口18萬人。 道路交通規(guī)劃道路網(wǎng)架構(gòu)：由骨架道路網(wǎng)絡(luò)（由高等級公路、城市快速路和主干路組成）、次干路和支路三個層次的道路組成一個快速、安全、便捷、功能明確、級配合理、易于管理的城市道路網(wǎng)系統(tǒng)。道路網(wǎng)規(guī)劃：高速公路或一級公路本區(qū)域內(nèi)有繞城公路、杭徽高速公路、杭新景高速公路、杭長高速公路、320國道一級公路、104國道一級公路、杭富沿江一級公路。城市快速路：由“四橫、一縱”組成。四橫：留祥路、文華西路文一路、天目山路、云河路。一縱：紫金港路吉鴻路。 居住用地規(guī)劃根據(jù)規(guī)劃結(jié)構(gòu)和功能分區(qū)、規(guī)劃城區(qū)6大功能片區(qū)分成12居住片區(qū)，分別為西溪、玉泉居住片，翠苑、古蕩居住片，塘北、蔣村居住片，文新、炮臺居住片，三墩東、三墩西居住片，以及留下、小和山居住片，規(guī)劃可容納居住人口61.7萬人。郊區(qū)由轉(zhuǎn)塘、龍塢、袁浦、周浦的城鎮(zhèn)人口和農(nóng)村人口，以及之江度假區(qū)人口組成，可容納16.5萬人。分區(qū)另有浙大、小和山省屬教育基地、老文教區(qū)等