解讀二套房標(biāo)準(zhǔn)

1 解讀二套房標(biāo)準(zhǔn) 異地購房與先賣后買均算二套 二套房貸是政府調(diào)控房?jī)r(jià)這匹烈馬不致嚴(yán)重失控的韁繩 可看 作觀測(cè)房市冷暖的溫度表 自 2007 年 9 月面世以來 幾乎沒有人 能對(duì)它講得清 或許監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行分別出于保持政策穩(wěn)定性和操 作靈活性的需要 頗有 這事兒不能說得太細(xì) 的意味 但對(duì)購房 人來說 有必要理清楚 二套房的認(rèn)定有 3 個(gè)關(guān)鍵點(diǎn) 以夫妻關(guān)系為基礎(chǔ)進(jìn)行家庭認(rèn)定 有無信貸記錄是主要判定依據(jù) 與商貸行為相關(guān) 只發(fā)生在申請(qǐng)商 貸的時(shí)候 以夫妻關(guān)系為基礎(chǔ)認(rèn)定家庭以夫妻關(guān)系為基礎(chǔ)認(rèn)定家庭 以個(gè)人還是以家庭為單位認(rèn)定曾是 2007 年?duì)幷摬恍莸脑掝} 12 11 新政的下發(fā) 央行明確對(duì)二套房貸給予了以家庭為單位的說 法 這讓不少人又產(chǎn)生了新的困惑 兒子和父親是不是一家人 兩 未婚兄弟怎么算 諸如三世同堂狀況怎么辦 未成年人又怎么算 已成年即可為家已成年即可為家 小張打算今年買套新房結(jié)婚 他的父母和哥哥分別在 5 年和 3 年前貸款買過房 小張想知道自己是否屬二套房 解析 不屬二套 家庭單位的認(rèn)定依據(jù) 既不是戶口本上的一 戶 也不是血緣關(guān)系上的一家人 而是以商貸申請(qǐng)人的夫妻關(guān)系為 基礎(chǔ)組建的家庭 換言之 單身成年人以本人認(rèn)定家庭單位 已婚 成年人以夫妻兩人共同認(rèn)定為一個(gè)家庭單位 其未成年孩子不能獨(dú) 立構(gòu)建家庭單位 可計(jì)入家庭單位的一員 小張既已成年未婚 則 以本人作為獨(dú)立家庭單位 不受家里其他人的影響 婚姻讓信貸記錄共有婚姻讓信貸記錄共有 2 黃先生在婚前名下有一套貸款買下的房產(chǎn) 他和女友 12 月領(lǐng) 完結(jié)婚證后 打算共同購買一套房 妻子此前名下無任何貸款購房 記錄 因此婚后購置這套房產(chǎn)黃先生打算用妻子名義申請(qǐng)房貸 解析 屬于二套 由于黃先生結(jié)婚之前有商貸記錄 雖然女方 名下無房 但是現(xiàn)在兩個(gè)人共同組建了家庭 商貸記錄已為家庭共 有 即便再以女方名義買房 仍要屬于二套房范疇 銀行對(duì)婚姻事實(shí)的認(rèn)定不是看結(jié)婚證而是看戶口本 如果新婚 夫妻領(lǐng)了結(jié)婚證但還沒來得及更改戶口 那么這夫妻二人在銀行面 前就不算是一個(gè)家庭 仍然可以各自買一套房并享受首套房待遇 但這顯然有違規(guī)操作的嫌疑 不建議購房人使用 未成年人無二套房貸未成年人無二套房貸 朱先生的女兒今年 16 歲 出于長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮 為了避免可能出 現(xiàn)遺產(chǎn)稅以及女兒以后婚后的財(cái)產(chǎn)分割問題 在買房時(shí)他想把女兒 的名字寫到房產(chǎn)證上 只是不知道對(duì)女兒以后購房有無影響 無獨(dú) 有偶 黃小姐今年準(zhǔn)備買房 她發(fā)現(xiàn)父母在房產(chǎn)證共有人一欄里填 有自己的名字 想知道自己在買房時(shí)是否屬于二套 解析 均不屬二套 民法 規(guī)定 有完全民事行為能力的人 才能向銀行申請(qǐng)貸款 這決定了未成年人不存在二套房貸問題 未 成年人所在家庭單位的認(rèn)定 是以其監(jiān)護(hù)人為主體的 通常包含在 其父母的家庭單位內(nèi) 買房以父母的名義進(jìn)行 我國(guó)法律并未限制 未成年人擁有住房產(chǎn)權(quán) 不少買房人也愿意把買賣契約及產(chǎn)權(quán)證寫 上子女的名字 但在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí) 要與子女作為共同買房人 方可 且此貸款只記在父母名下 信貸記錄是判定依據(jù)信貸記錄是判定依據(jù) 3 首套 二套的概念不是針對(duì)房產(chǎn) 是指貸款的次數(shù) 沒有貸款 記錄 有再多房也算首套 如之前的房是宅基地 集資房 或是一 次性付清與贈(zèng)與 沒有通過銀行按揭買過房 都屬于首套 反之 如果已有信貸記錄 即使已償付完畢 也極易被認(rèn)定為二套房 特 殊時(shí)期的改善型住房除外 異地購房算二套異地購房算二套 我在西安老家已經(jīng)有一套房 在上海購房是否算作第二套房 從西安到上海工作的小袁有此疑問 解析 屬于二套 目前銀行的征信系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng) 只 要是在銀行貸款買房 各家銀行都可從央行的征信系統(tǒng)上調(diào)閱信貸 記錄 連外資行也概莫能外 對(duì)像小袁這樣的人來說 二套房政策 確實(shí)造成了池魚之災(zāi) 先賣后買仍算二套先賣后買仍算二套 張小姐兩年前曾貸款買過一套小戶型房產(chǎn) 今年計(jì)劃買一套更 大一些的 她想采取賣掉手頭的小戶型再買大戶型的方式 不知道 是否屬于二套 解析 一般會(huì)被認(rèn)定為二套 央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人曾有明 確說明 除被認(rèn)定為購買改善型住房外 已利用貸款購買首套自住 房并有貸款記錄 不論其貸款是否還清 再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)購買 第二套 含 以上住房貸款的 均按照第二套房貸政策執(zhí)行 而改善 型住房政策是否會(huì)繼續(xù)執(zhí)行 至今動(dòng)向不明 解讀二套房標(biāo)準(zhǔn) 異地購房與先賣后買均算二套 2 2010 3 16 14 13 00 大眾理財(cái)顧問 共有評(píng)論 0 條 進(jìn)入 理財(cái)大學(xué) 只發(fā)生在申請(qǐng)商貸時(shí)只發(fā)生在申請(qǐng)商貸時(shí) 4 不少人想申請(qǐng)公積金貸款 問是否存在二套房問題 需要明確 的是 二套房的認(rèn)定只發(fā)生在申請(qǐng)商貸的時(shí)候 無論以前的信貸記 錄如何 如果購房人現(xiàn)在申請(qǐng)的是公積金貸款 就不存在二套房問 題 組合貸因?yàn)橛玫搅松藤J 則要按商貸處理 換言之 無論是第 一次買房用商貸第二次用公積金 還是多次均用公積金貸款 都不 屬于二套房范疇 第一次商貸第二次公積金算一套第一次商貸第二次公積金算一套 童先生曾用商貸購買了一套 50 平方米的住房 婚后計(jì)劃用公 積金購買一套 80 平方米左右的房子 此種情況他不知道是否算二 套 解析 不屬二套 因?yàn)榈诙钨I房不存在商貸行為 需要進(jìn)一 步說明的是 有理財(cái)師據(jù)此作出建議 如果首次置業(yè)且買房面積較 小 僅作為過渡使用 最好先全用普通商業(yè)房貸 把公積金貸款留 作下次改善型購房時(shí)使用 這個(gè)建議至少存在兩個(gè)誤區(qū) 一是公積 金貸款有額度上限 用以改善型住房并不合適 二是首次置業(yè)如果 買房面積小 公積金貸款就有了用武之地 而且公積金貸款只要還 清上一次就允許借下一次 存在循環(huán)使用的可能 沒有必要把寶貴 的機(jī)會(huì)留下來 第一次公積金第二次商貸算二套第一次公積金第二次商貸算二套 周先生購買第一套房時(shí)使用了公積金貸款 因?yàn)閮鹤咏Y(jié)婚 打 算以自己的名義為兒子商貸購置一套新房 想知道是否屬于二套房 解析 一般會(huì)被認(rèn)定為二套房 公積金貸款的記錄也進(jìn)入了央 行的征信系統(tǒng) 如果第一次購房用了公積金貸款 第二次購房申請(qǐng) 5 商業(yè)房貸 將被執(zhí)行二套房政策 即使第二套房使用組合貸款 即 公積金加商貸模式 也會(huì)被視為二套房 鏈接鏈接 是否二套差別大是否二套差別大 二套房貸政策的影響很大 主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面 一是首付比 例規(guī)定不得低于 40 二是利率相對(duì)于第一套房不僅沒有優(yōu)惠 而 且要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮 10 以上 以合同成交價(jià) 150 萬元申請(qǐng) 商貸為例 若是第一套房 首付通常為 20 即 30 萬元 若是被認(rèn) 定為第二套房 首付最低則需 60 萬元 40 二套房貸通常適用 6 534 的上浮利率 與第一套房?jī)?yōu)質(zhì)客戶可享受的 4 158 的優(yōu)惠 利率相比 相差 2 376 同樣按揭貸款 90 萬元 期限 20 年 月供相差 1199 15 元 見附表 附表 一 二套房貸比較 一套房貸 二套房 相差 示例 首付 20 30 40 50 10 30 正常值為 20 以合同成 交價(jià) 150 萬元為例 首付相差約 30 萬元 利率 當(dāng)前 7 折優(yōu)惠利率 4 158 通常為基準(zhǔn)利率上浮 10 即 6 534 最多可相差 2 376 以按揭貸款 90 萬元期限 20 年為例 月供最多可相差 1199 15 元 二套房貸政策演變二套房貸政策演變 2007 年 9 月 27 日 央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文 第二套 含 以上住房貸款 首付不得 低于四成 貸款利率 1 1 倍 6 2008 年 12 月 11 12