某海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃案重點(diǎn)講義資料

某海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃案某海鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃案 目 錄 序言 項(xiàng)目總論 產(chǎn)品定位篇 市場(chǎng)營(yíng)銷篇 經(jīng)濟(jì)效益篇 組織管理篇 項(xiàng)目工作進(jìn)度 序 言 建設(shè) 東營(yíng)廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng) 是東營(yíng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的一件大事 項(xiàng)目建 設(shè)在即將興起的國(guó)家一級(jí)漁港 廣利港 被東營(yíng)市政府列為發(fā)展 海上東營(yíng) 的 龍頭項(xiàng)目 項(xiàng)目建成后將產(chǎn)生明顯的社會(huì)效益和巨大的經(jīng)濟(jì)效益 本策劃書在 效益 謹(jǐn)慎 創(chuàng)新 的原則下 注重項(xiàng)目的可行性 創(chuàng)新性 價(jià)值性 集中性 信息性和安全性 目的在于幫助企業(yè)負(fù)責(zé)人回答五個(gè)問(wèn)題 即項(xiàng)目為什么要去做 做什么樣的 怎樣去做 實(shí)現(xiàn)哪些效益 由誰(shuí)來(lái)做 一 可行性 該策劃是結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷理論和實(shí)踐方法 從項(xiàng)目初始就導(dǎo)入策劃 營(yíng)銷 充分結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況 涵蓋投資 設(shè)計(jì) 質(zhì)量 工期 形象 營(yíng)銷推 廣等多項(xiàng)內(nèi)容 作為指導(dǎo)項(xiàng)目操作的重要依據(jù) 注重項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的技術(shù)性和 可操作性 雖然本策劃有別于 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 但也是基于項(xiàng)目的可行 而進(jìn)行的 項(xiàng)目不可行 任何的策劃都將失去意義 二 創(chuàng)新性 創(chuàng)新是事物得以發(fā)展的動(dòng)力 是人類賴以生存和發(fā)展的主要手段 美國(guó) 學(xué)者 S 阿瑞提普說(shuō) 單單靠科學(xué)上的創(chuàng)造力是不能解決人類一切領(lǐng)域里的不 幸和苦惱的 甚至可能給世界上的生活增加潛在的危險(xiǎn) 而在倫理學(xué) 政治學(xué) 社會(huì)學(xué)和宗教方面的創(chuàng)新能夠回答 人與人之間的信任以及互相幫助而提出 來(lái)的問(wèn)題 可見 優(yōu)化生存環(huán)境 策劃人間動(dòng)態(tài) 創(chuàng)新性原則首當(dāng)其沖 這也是本 項(xiàng)目策劃的一個(gè)最基本的出發(fā)點(diǎn)之一 本策劃從產(chǎn)品定位 市場(chǎng)營(yíng)銷 效益分 析 管理模式等諸多方面進(jìn)行了有益的探索和創(chuàng)新 三 價(jià)值性 任何一項(xiàng)策劃必然以價(jià)值量的形式來(lái)衡量 一個(gè)優(yōu)秀的項(xiàng)目策劃其價(jià)值 一定很大 相反 無(wú)價(jià)值的項(xiàng)目策劃 不能稱之為一個(gè)好的策劃 策劃的結(jié)果都要 能創(chuàng)造一定的價(jià)值 只有這樣 策劃才能體現(xiàn)其自身的價(jià)值所在 本策劃根據(jù)企 業(yè)目前的資產(chǎn) 市場(chǎng) 管理等實(shí)際情況 對(duì)如何發(fā)揮各自內(nèi)在價(jià)值潛力做出了科 學(xué)的 可操作性的價(jià)值回報(bào)方案 并對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行組合 更便于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)決 策 四 集中性 在戰(zhàn)爭(zhēng)中 集中優(yōu)勢(shì)兵力攻擊對(duì)方關(guān)鍵性的部分 成為軍事謀略的上策 不論是軍事項(xiàng)目 還是體育項(xiàng)目 都可以借此達(dá)到勝利的目標(biāo) 本項(xiàng)目也不例外 針對(duì)項(xiàng)目開發(fā)與否的兩個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題 即市場(chǎng)和資金 本策劃進(jìn)行了集中性的關(guān)注 并重點(diǎn)進(jìn)行了剖析 五 信息性 俗話說(shuō) 多存芝麻好打油 一個(gè)好的項(xiàng)目策劃 是以信息的收集 加 工 整理 利用開始的 而好的開始就意味著成功的一半 因此 信息性原則是本 策劃的基礎(chǔ)性原則 也是關(guān)鍵性的原則 為此 我們進(jìn)行了大量的策劃前期信息 的收集和整理工作 力爭(zhēng)使本策劃更貼近市場(chǎng) 促成企業(yè)取得預(yù)期的經(jīng)濟(jì)和社會(huì) 效益 六 安全性 東營(yíng)鑫奧特建材公司正處于高速發(fā)展的勢(shì)態(tài) 各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展看好 本項(xiàng) 目對(duì)于項(xiàng)目企業(yè)來(lái)講 不但可以促進(jìn)企業(yè)成長(zhǎng) 也能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)替代 本著為投資 企業(yè)負(fù)責(zé)的態(tài)度 在深化外地成功經(jīng)驗(yàn) 并結(jié)合本地實(shí)際的情況下 我們秉承 市 場(chǎng)開發(fā)帶動(dòng)本項(xiàng)目銷售 的核心思想 在充分考慮項(xiàng)目所需要?jiǎng)佑玫馁Y金 充分 考慮項(xiàng)目?jī)r(jià)值潛力開發(fā) 充分考慮項(xiàng)目借助外力與外界合資合作的基礎(chǔ)上 本著 對(duì)投資企業(yè)高度負(fù)責(zé)的態(tài)度和務(wù)實(shí)的精神 注重項(xiàng)目的投資安全性 以使企業(yè)投 資風(fēng)險(xiǎn)降到最低限度 項(xiàng)目總論 本篇從 政府政策與規(guī)劃趨勢(shì) 面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值 項(xiàng)目的 主要建設(shè)指標(biāo) 三個(gè)方面分析 意在使企業(yè)對(duì)項(xiàng)目有一個(gè)宏觀的了解 一 政府政策與規(guī)劃趨式 一 東營(yíng)市海洋資源豐富 有著 4800 平方公里的淺海和 180 萬(wàn)畝的灘 涂資源 但漁業(yè)在省內(nèi)沿海七地市中 產(chǎn)量與 GDP 比重均處于末位 2002 年 市政 府為加快東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì) 編制了 東營(yíng)市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 2002 2010 提出 了東營(yíng)市漁業(yè)應(yīng)立足國(guó)內(nèi)外市場(chǎng) 加快漁業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整 圍繞漁業(yè)增效 漁民增收 大力發(fā)展?jié)O業(yè)經(jīng)濟(jì)合作組織 突出水產(chǎn)品精深加工和水產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)建設(shè) 發(fā)展?jié)O 業(yè)龍頭企業(yè) 營(yíng)造優(yōu)良環(huán)境擴(kuò)大對(duì)外開放 增加出口創(chuàng)匯能力 實(shí)現(xiàn)海洋漁業(yè)經(jīng)濟(jì) 持續(xù)發(fā)展 并提出了各項(xiàng)具體發(fā)展目標(biāo) 根據(jù)目標(biāo) 東營(yíng)市到 2005 年 水產(chǎn)品總 產(chǎn)量達(dá)到 34 104T 漁業(yè)產(chǎn)值達(dá) 31 億元 水產(chǎn)養(yǎng)殖面積達(dá) 146 萬(wàn)畝 出口創(chuàng)匯達(dá) 到 1500 萬(wàn)美元 二 根據(jù) 2003 年市政府發(fā)布的 關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì) 加快 海上東營(yíng) 建設(shè)的意見 到 2007 年 東營(yíng)將建成以廣利漁港 紅光漁港為重點(diǎn)的一處國(guó)家 級(jí)中心漁港 漁港以水產(chǎn)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 冷藏加工 漁需物資供應(yīng) 餐飲服務(wù)為 核心 培植成區(qū)域水產(chǎn)加工 銷售的集散地 并為此出臺(tái)了相應(yīng)的配套優(yōu)惠政策 以 鼓勵(lì)漁業(yè)投資經(jīng)營(yíng) 在 東營(yíng)市廣利港總體規(guī)劃 中 廣利港的發(fā)展定位是 以 引進(jìn)外資和利用民間投資為主 鼓勵(lì)發(fā)展具有經(jīng)濟(jì)活力的外資企業(yè)和私營(yíng)企業(yè) 重點(diǎn)發(fā)展海產(chǎn)品養(yǎng)殖 加工 貿(mào)易一體化的產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè) 三 東營(yíng)市海洋與漁業(yè)局已將規(guī)劃建設(shè) 一區(qū)五園 列入議事日程 其 中 一區(qū) 就是中心城防潮堤以內(nèi)的約 20 萬(wàn)畝的現(xiàn)代化漁業(yè)示范區(qū) 本項(xiàng)目已 經(jīng)被作為重點(diǎn)調(diào)控中心工作來(lái)抓 該區(qū)域依據(jù)以市興港 以港帶市的主題內(nèi)容 應(yīng)著力打造區(qū)域內(nèi)的龍頭企業(yè) 本項(xiàng)目集中了漁產(chǎn)品批發(fā)零售以及漁產(chǎn)品深加工 銷售 海景休閑 海鮮餐飲 漁港度假等經(jīng)營(yíng)內(nèi)容 必將成為廣利港開發(fā)的龍頭 項(xiàng)目 本項(xiàng)目的產(chǎn)生是廣利港發(fā)展繁榮的必然需求 二 面臨的資源開發(fā)和經(jīng)濟(jì)價(jià)值 一 可依賴的廣利港載體 目前東營(yíng)中心城區(qū)還沒有一處大規(guī)模 高檔次的大型海鮮交易場(chǎng)所 在 廣利港按照高起點(diǎn)規(guī)劃 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè) 高效能管理的原則 建設(shè)一處大型海鮮 水產(chǎn)品交易場(chǎng)所及休閑旅游消費(fèi)場(chǎng)所 將對(duì)東營(yíng)海洋捕撈 水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展 城市功能的完善以及滿足市民對(duì)水產(chǎn)品的需求產(chǎn)生重大影響 二 可借助的天鵝湖旅游資源 本項(xiàng)目緊臨亞洲最大的平原水庫(kù) 天鵝湖風(fēng)景區(qū) 環(huán)境優(yōu)美 水域遼闊 四季水鳥不絕 每年吸引數(shù)萬(wàn)游客 而周圍缺乏相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施及旅游項(xiàng)目 本項(xiàng)目作為其 東鄰 實(shí)現(xiàn)了優(yōu)勢(shì)互補(bǔ) 三 可改變的海上漁業(yè)傳統(tǒng)交易 漁港產(chǎn)漁季節(jié) 每日清晨日出前 在距港口十多公里外的?？?深海歸來(lái) 的漁船與東營(yíng)的水產(chǎn)批發(fā) 零售商進(jìn)行大批的海上水產(chǎn)品交易 交易后 漁船轉(zhuǎn) 向羊口批發(fā)市場(chǎng) 在廣利港建設(shè)批發(fā)市場(chǎng)具有極大的開發(fā)潛力與消費(fèi)市場(chǎng) 廣 利港批發(fā)市場(chǎng)的建成 不但可以滿足東營(yíng)三縣兩區(qū)的水產(chǎn)品消費(fèi) 濱洲 淄博等 周邊地區(qū)因地理位置靠近 也會(huì)來(lái)此進(jìn)行水產(chǎn)交易 四 珍貴的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 本項(xiàng)目是進(jìn)入廣利港兩條道路入口的交會(huì)位置 占地利 是政府批準(zhǔn)和 支持的大型海鮮交易批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目含有唯一和壟斷性價(jià)值 據(jù)天時(shí) 項(xiàng)目符合城 市群體 下午經(jīng)濟(jì)與周末經(jīng)濟(jì) 特色經(jīng)濟(jì) 假期經(jīng)濟(jì) 體會(huì)漁港休閑生活的特定 場(chǎng)所 更是漁產(chǎn)品批發(fā)零售 廉價(jià)海鮮餐飲的聚集地 有人和 三 項(xiàng)目的主 要建設(shè)指標(biāo) 一 項(xiàng)目選址 廣利港位于東營(yíng)市中心城防潮大堤南側(cè) 廣利河入?？?廣南水庫(kù)以東 距離東城約 15 公里 廣利港海鮮城選址在廣利港原中丹冷藏廠處 項(xiàng)目區(qū)南北 長(zhǎng) 453 米 東西寬 160 米 占地面積 72480 平方米 其東側(cè)為廣利河 西側(cè)為廣南 水庫(kù) 北側(cè)為廣利港邊防派出所 南側(cè)為廣利港漁政管理站 附 廣利港概況 廣利港自 1993 年開始開發(fā)建設(shè)漁民村 現(xiàn)已建成漁民村三個(gè) 常駐人口 357 戶 1500 人 流動(dòng)人口 2000 多人 現(xiàn)有漁船 245 艘 燈標(biāo)一座 廣利港的執(zhí)法 部門有廣利港管理局 廣利港漁政站 廣利港邊防派出所 廣利港 1987 年由勝 利油田投資建設(shè) 1992 年移交市海洋與漁業(yè)局管理 2003 年移交東營(yíng)區(qū)廣利港管 理局管理 根據(jù) 東營(yíng)市人民政府關(guān)于發(fā)展海洋經(jīng)濟(jì)加快 海上東營(yíng) 建設(shè)的意 見 東營(yíng)市海洋產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 2001 2010 與 東營(yíng)市城市總體規(guī)劃 廣 利港將成為未來(lái)東營(yíng)海洋產(chǎn)品聚集的國(guó)家一級(jí)漁港 二 建設(shè)條件 1 位置條件 項(xiàng)目位于東營(yíng)市本年度破土動(dòng)工的寬 100 米 深 7 米的新建優(yōu)質(zhì)漁港碼 頭西側(cè) 是 海上東營(yíng) 建設(shè)的重要基地 隨著黃東鐵路支線 環(huán)渤海高速公路 和東營(yíng)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)等重大基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè) 廣利港具備了更便捷的交通條件和競(jìng) 爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) 該港靠近東營(yíng)市中心城市 交通便捷 資源較豐富 以市興港 以港帶市 是廣利港發(fā)展繁榮的必然 2 交通條件 已經(jīng)修建的東營(yíng)旅游景觀路南二路直達(dá)本項(xiàng)目 天鵝湖每日有旅游專車 直通 鑒于本項(xiàng)目為購(gòu)物 休閑 觀光 餐飲為主的主題公園 面向消費(fèi)群體大 部分為市區(qū)內(nèi)有車一族 相對(duì)于這部分群體來(lái)說(shuō) 交通相對(duì)便利 3 環(huán)境條件 東營(yíng)是一個(gè)缺少景觀的城市 本項(xiàng)目依托于東營(yíng)市淡水湖景區(qū)與海港景 區(qū)兩大得天獨(dú)厚 相對(duì)唯一的重要景區(qū) 造景升值對(duì)于項(xiàng)目來(lái)說(shuō)十分重要 4 土地平整情況 水 電 路 訊等基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)完備 具備開發(fā)的基本條件 但設(shè)施相 對(duì)落后 有待爭(zhēng)取更大的政府扶持 5 土地征用情況 開發(fā)單位即東營(yíng)市鑫奧特建材有限公司依法以拍賣形式購(gòu)得含中丹冷 藏廠在內(nèi)的資產(chǎn)及土地 72480 平方米 土地變性為商業(yè)用地 手續(xù)基本完成 三 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 1 建筑面積和內(nèi)容 本項(xiàng)目擬建設(shè)為綜合商業(yè)項(xiàng)目 初步規(guī)劃總建筑面積其中臨街商鋪 22000 平方米 原來(lái)是 12000 平米 建議增加 10000 平米 批發(fā)市場(chǎng) 60000 平方 米 一期 30000 平方米 冷庫(kù) 10000 平方米 酒店 12000 平方米 其中臨街商鋪部 分是項(xiàng)目開發(fā)中的優(yōu)質(zhì)版塊 建議借鑒外地成形市場(chǎng)調(diào)整規(guī)劃 如有難度 可申請(qǐng) 減少批發(fā)市場(chǎng)建筑面積 以達(dá)到容積率指數(shù)不變 2 功能設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 本項(xiàng)目開發(fā)的沿街商鋪 是整個(gè)工程創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益的主體部分 注重人 性化的設(shè)計(jì) 以滿足業(yè)主的居住需求 在舒適 配套 環(huán)境 起居 通風(fēng)等方面 都有一定要求 建筑便于分割組合 排煙 排污 通風(fēng) 采光在戶型設(shè)計(jì)上要重 點(diǎn)考慮 應(yīng)設(shè)有廚衛(wèi) 以便于投資業(yè)主和經(jīng)營(yíng)業(yè)戶投資于不同的業(yè)態(tài) 基本單體 戶型設(shè)計(jì)為建筑面積 150 平方米 100 平方米 50 平方米三種 進(jìn)深 10 米 廚衛(wèi) 齊全 批發(fā)市場(chǎng)等部分未做介紹 四 建設(shè)方案 1 建設(shè)場(chǎng)地環(huán)境 1 地貌 場(chǎng)地位于東營(yíng)市東部 地貌上屬河流與海沖積形成的沖積海灘 地貌 表層現(xiàn)狀為建筑物及回填土層 2 水文地質(zhì) 根據(jù)地質(zhì)勘察結(jié)果 場(chǎng)區(qū)內(nèi)地下水的化學(xué)類型對(duì)建筑混凝 土無(wú)腐蝕性 對(duì)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中的鋼筋無(wú)腐蝕性 3 地震烈度 根據(jù)建設(shè)部建抗 1993 13 號(hào) 關(guān)于執(zhí)行 中國(guó)地震烈度 區(qū)劃圖 1990 有關(guān)規(guī)定的通知 本工程防震烈度為八度 2 總體規(guī)劃布局 工程總平面呈斜梯形布局 西向緊靠天鵝湖風(fēng)景區(qū) 東向緊靠廣利河漁港 沿 項(xiàng)目四邊建筑低層商鋪 中心建造漁產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 項(xiàng)目東南角建筑渡假酒店 項(xiàng)目設(shè)主入口一個(gè) 次入口三個(gè) 其中 商鋪布局主次分明 各有優(yōu)勢(shì) 并處于廣利 鎮(zhèn)兩條主路之間 項(xiàng)目總體布局合理 突出體現(xiàn)了功能性與實(shí)用性 1 商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施齊全 2 商鋪戶型設(shè)計(jì)適應(yīng) 商住兩用 需求 3 體現(xiàn)獨(dú)特的漁港建筑風(fēng)格 4 注重漁港漁碼頭的景觀設(shè)計(jì) 附建設(shè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng) 目 指 標(biāo) 1 總用地面積72480 平方米 2 總建筑面積平方米 3 地下建筑面積7680 平方米 4 地上建筑面積平方米 其中 渡假酒店 12000 平方米 低層商鋪22000 平方米 市場(chǎng)60000 平方米 住宅10000 平方米 5 建筑總高 其中 渡假酒店 50 米 低層商鋪 10 米 市場(chǎng) 8 米 住宅 20 米 6 建筑層數(shù) 其中 渡假酒店 15 層 低層商鋪 3 層 市場(chǎng) 2 層 住宅 6 層 3 建筑方案設(shè)計(jì) 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑 結(jié)構(gòu) 防火 節(jié)能 隔音 采光 照明 給排 水 通風(fēng)等各種專業(yè) 設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定 單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó) 家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定 本項(xiàng)目地塊緊靠海港與天鵝湖旅游景區(qū) 項(xiàng)目 總體構(gòu)思應(yīng)涵蓋旅游 消費(fèi) 文化 美食等多重含義 同時(shí)應(yīng)考慮到 由于社會(huì) 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 人們的審美觀念也隨之變化 對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑 技術(shù) 材料都提出了更高的要求 因此 項(xiàng)目在建筑上應(yīng)采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手 法 體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息 為業(yè)主裝修裝飾成漁家特色的店鋪打好基礎(chǔ) 特別提 示的是環(huán)境保護(hù) 停車場(chǎng)汽車排放尾氣對(duì)地面周圍空氣的污染 漁產(chǎn)品變質(zhì)腐爛 對(duì)周圍空氣的污染 商業(yè) 餐飲業(yè) 旅游業(yè)生活污水 固體垃圾處理等 產(chǎn)品定位篇 本篇由社會(huì)價(jià)值定位 文化價(jià)值定位 產(chǎn)品功能定位組成 為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目 企業(yè)的效益最大化 其中建筑布局定位中建議改變?cè)a(chǎn)品設(shè)計(jì) 敬請(qǐng)決策層高度 重視 一 社會(huì)價(jià)值定位 本項(xiàng)目的開發(fā) 將旅游 海洋文化與地產(chǎn)項(xiàng)目緊密結(jié)合 引領(lǐng)了東營(yíng)市 的特色消費(fèi)新觀念 在景觀上 注重造景提升建筑品質(zhì) 在建筑上 著力體現(xiàn)海洋 文化 建設(shè)一處極具海港特色的建筑豐碑 同時(shí)吹響鑫奧特品牌在東營(yíng)地產(chǎn)業(yè)的 沖鋒號(hào)角 讓 建筑銘刻歷史 讓建筑改變生活 鑫奧特公司將把廣利漁港海 鮮批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目寫入東營(yíng)建筑的歷史 成為鑫奧特產(chǎn)業(yè)最大的廣告牌 二 文化價(jià)值定位 東營(yíng)是一個(gè)缺少文化底蘊(yùn)的城市 東營(yíng)的建筑也同樣缺少文化內(nèi)涵 建 筑沒有內(nèi)涵就如同人缺少靈魂 東營(yíng)是沿海城市 但海洋文化和漁文化并不突出 我 們?cè)陧?xiàng)目策劃中重點(diǎn)突出海洋文化 漁文化 以極少的投資為項(xiàng)目穿上蔚藍(lán)文化 的外衣 從而創(chuàng)造出不可預(yù)估的商業(yè)價(jià)值 住漁村 觀海港景色 吃海鮮 聞?dòng)[ 漁家風(fēng)俗 來(lái)到漁碼頭 你可以去參觀專門打造鐵錨 船舵的作坊 可以去看一 看漁文化博物館里千奇百怪海洋生物標(biāo)本 可以到腌制作坊里嘗試制作糟魚和釀 酒 甚至你還可以從漁人碼頭隨漁船出海打漁 并親手烹飪捕回的海鮮 三 產(chǎn)品功能定位 產(chǎn)品的設(shè)計(jì)涉及項(xiàng)目的利潤(rùn) 在符合政府規(guī)劃的前提下 應(yīng)盡量?jī)?yōu)化產(chǎn) 品的布局 最大程度促進(jìn)投入資金增值和資金周轉(zhuǎn)速度的加快 如設(shè)計(jì)方案已呈 報(bào) 應(yīng)采用公關(guān)方法調(diào)整 一 主路入口景觀 趕海大道 在南二路與港口路交叉口建有一個(gè)具有藝術(shù)感的漁港大門 請(qǐng)書法名家 題字 XX 項(xiàng)目名 沿路向南路邊綠化帶中擺有若干漁文化景觀小品 如海神雕 塑 漁人雕塑等 命名為 趕海大道 總長(zhǎng)度為 450 米左右 作為項(xiàng)目標(biāo)志性 引導(dǎo) 可配合政府公建配套操作 二 入口廣場(chǎng)景區(qū) 漁港船歌 趕海大道向南 200 米左右 即本項(xiàng)目沿街商品房部分和整個(gè)項(xiàng)目的入口 建 議在此設(shè)置小型廣場(chǎng) 漁港之歌 作為 造景升值 的重要部分 在建筑成 本適當(dāng)?shù)姆秶鷥?nèi)精心打造 項(xiàng)目主入口做為中心廣場(chǎng) 主景為 漁港船歌 大型 雕塑 雕塑著力表現(xiàn)漁民們?cè)诔快F中推船出海的場(chǎng)景 成為廣場(chǎng)標(biāo)志 圍繞 漁港 船歌 雕塑設(shè)有綠地 霧噴 花壇 木棧道等景觀小品 沿趕海大道兩側(cè)商鋪前 退線 50 米寬綠化帶可做為中心廣場(chǎng)的輔助廣場(chǎng) 按北斗七星方位布局成七個(gè)小 型廣場(chǎng) 安放北斗七星激光地?zé)襞c北極星激光地?zé)?以散置卵石鋪設(shè)廣場(chǎng)小路 設(shè)激光地?zé)?旱噴 地?zé)舻?花壇等景觀小品 北斗七星廣場(chǎng)用現(xiàn)代造景手法 夸張地表現(xiàn)漁民們出海打魚時(shí)靠北斗七星位導(dǎo)航的場(chǎng)景 三 海鮮餐飲街區(qū)開發(fā) 漁舟唱晚 漁舟唱晚 為港口休閑與餐飲集中的景區(qū) 是整個(gè)項(xiàng)目中的亮點(diǎn) 東 營(yíng)雖然是濱海城市 但多數(shù)市民尚未領(lǐng)略到濱海風(fēng)情 將此部分開發(fā)并啟動(dòng)物美 價(jià)廉的海鮮美食 特色小吃 休閑娛樂(lè)的專業(yè)街區(qū) 不但可以滿足商品房的商業(yè) 空間 也填補(bǔ)了東營(yíng)的市場(chǎng)空白 更能帶動(dòng)已經(jīng)成型的冷藏廠開發(fā)和后期大型批 發(fā)市場(chǎng)的銷售開發(fā)工作 建議調(diào)整規(guī)劃 在沿街部分增加 背靠 天井 式商 鋪 增大開發(fā)面積 商鋪的開發(fā)應(yīng)注重建筑自身的品質(zhì)與功能性 以落地窗 煙道 商住兩用等功能增加銷售賣點(diǎn) 建議商鋪開發(fā)為雙層 涵蓋海鮮湖鮮美食 漁文 化民俗 海洋生物展覽 漁港特色紀(jì)念品 水手酒吧等旅游相關(guān)內(nèi)容 單位面積 不宜過(guò)大 以便業(yè)主隨意分割 基本戶型設(shè)計(jì)為 A 型 建筑面積 150 平方米和 B 型 100 平方米左右兩種 C 戶型 50 米 進(jìn)深均 10 米左右 四 大型海鮮批發(fā)市場(chǎng) 漁家賣場(chǎng) 建筑于項(xiàng)目的中心位置 總規(guī)劃面積六萬(wàn)平方米 是項(xiàng)目開發(fā)的核心區(qū) 由于啟動(dòng)批發(fā)市場(chǎng)不確定因素較多 建議分步開發(fā) 前期開發(fā)控制在三萬(wàn)平方米 以內(nèi) 二期作為儲(chǔ)備項(xiàng)目 產(chǎn)品布局不但要考慮市場(chǎng)的形成 更要考慮便于項(xiàng)目 的銷售 盡量采取 產(chǎn)權(quán) 式銷售 便于資金的回籠 有兩種設(shè)計(jì)方案 一種建設(shè) 單體結(jié)構(gòu)市場(chǎng) 降低業(yè)主入住門檻 以改變漁民 路邊店 傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式 該方案受益期長(zhǎng) 但投資回報(bào)慢 另一種是不違被政府總體規(guī)劃原則下 設(shè)計(jì)分 體街區(qū)式市場(chǎng) 建議結(jié)合國(guó)內(nèi)大型漁業(yè)批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn) 聘請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)專家調(diào)整 五 三星級(jí)賓館 鑫奧特海洋渡假村 縱觀整個(gè)東營(yíng)酒店服務(wù)業(yè) 全部集中在城市中心地帶 渡假會(huì)議作為一 種會(huì)議形態(tài) 將在未來(lái)被消費(fèi)者所接受 本項(xiàng)目填補(bǔ)了此種業(yè)態(tài)的空白 酒店是 建立在港口整體規(guī)基礎(chǔ)上 面向旅游人群 批發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)主 為其提供餐飲 娛樂(lè) 住宿 會(huì)議等服務(wù) 建議規(guī)劃縮小規(guī)模 還可結(jié)合旅游資源的開發(fā) 辟出部分面積 建設(shè) 漁船展覽館 向國(guó)家旅游局申請(qǐng)定點(diǎn) 收藏各種漁具與漁船模型 再現(xiàn)漁 港 漁船的發(fā)展歷史 或者在條件成熟的情況下開發(fā)以旅游渡假為主 產(chǎn)權(quán)式 酒店 對(duì)外銷售或合作經(jīng)營(yíng) 六 小型公寓 漁人之家 項(xiàng)目規(guī)則中的住宅部分 總建筑面積 10080 平方米 由于地理位置所限 本地人口稀少 建議戶型面積在六十 八十平方米 套 總體銷售價(jià)格不超過(guò)十萬(wàn) 元左右 可做為廣利港漁民的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā) 可用來(lái)出租為度假或者外來(lái)人口 的臨時(shí)公寓 居住小區(qū)應(yīng)注重漁村景觀設(shè)計(jì) 考慮漁民漁需用品倉(cāng)儲(chǔ)的實(shí)際情況 可視開發(fā)情況 增建倉(cāng)儲(chǔ)室 減少車庫(kù) 市場(chǎng)營(yíng)銷篇 本篇主要分為 市場(chǎng)分析和營(yíng)銷戰(zhàn)略 兩個(gè)內(nèi)容 核心思路是 通過(guò)市 場(chǎng)的啟動(dòng)帶動(dòng)和促進(jìn)房產(chǎn)的銷售 策劃過(guò)程嚴(yán)謹(jǐn) 涉及核心內(nèi)容的操作不做過(guò)多 的文字描述 市場(chǎng)分析 一 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁 社會(huì)安定 工業(yè)企業(yè)生產(chǎn)效 益明顯好轉(zhuǎn) 居民收入和消費(fèi)信心增加 這些無(wú)可非議地成為房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍的 基礎(chǔ) 商品房有效需求不斷被激發(fā) 銀行儲(chǔ)蓄利率的降低和股票 期貨等項(xiàng)目 投資風(fēng)險(xiǎn)的加大 使人們轉(zhuǎn)向相對(duì)穩(wěn)定的房地產(chǎn)投資 全國(guó)正掀起大眾百姓 中等 收入家庭 買房的熱潮 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體呈上升趨勢(shì) 有些城市和地區(qū)的 房?jī)r(jià)持續(xù)上漲 如山東青島的住宅價(jià)格平均已達(dá) 6000 元 平方米以上 廈門 珠 海 蘇州等地專業(yè)市場(chǎng)的鋪面價(jià)格已高達(dá) 1 5 萬(wàn) 平方米以上 個(gè)人購(gòu)房者中的 絕大多數(shù)又以置業(yè)投資為目的 因此 當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)熱是由個(gè)人投資置業(yè)消費(fèi) 的有效需求所推動(dòng)的 二 東營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 東營(yíng)作為新興城市 隨著城市經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略的實(shí)施 地價(jià)迅猛上漲 掀起東營(yíng) 房地產(chǎn)開發(fā)的新一輪高潮 在東城 黃河工貿(mào)園內(nèi)的東營(yíng)市裝飾材料市場(chǎng) 市經(jīng) 濟(jì)適用房中的商業(yè)步行街 沿清風(fēng)湖的商業(yè)街等持續(xù)熱銷 在西城 老商業(yè)街 商 河路 改造項(xiàng)目 長(zhǎng)途客運(yùn)西站附近的小商品城等商鋪價(jià)格一路攀升 在東西城 之間 金大地建材城 鑫都建材市場(chǎng) 鴻基大廈 方大建材城等的建設(shè)也是如火 如荼 調(diào)查表明 東營(yíng)商品房?jī)r(jià)格呈總體上漲趨勢(shì) 其中住宅 10 年間從 800 多元 平方米漲到現(xiàn)在 2000 元 平方米左右 商鋪 10 年間從 1000 多元 平方米漲到現(xiàn) 在的 3000 4000 元 平方米左右 東營(yíng)市人均儲(chǔ)蓄和人均消費(fèi)連續(xù)幾年位居山東 前列 特別是油田居民手中閑置資金較多 對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)需求巨大 期望有物美 價(jià)廉 升值潛力大的項(xiàng)目出現(xiàn) 本項(xiàng)目個(gè)性鮮明 是東營(yíng)為數(shù)不多的海鮮批發(fā)市 場(chǎng) 項(xiàng)目集多種功能于一身 不但是廣利港當(dāng)?shù)丶跋嚓P(guān)漁民 水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)商戶的 首要考慮 還將是油城人民投資置業(yè)的重要選擇 三 本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)與機(jī)會(huì)分析 劣勢(shì)分析 項(xiàng)目周邊暫時(shí)不能形成規(guī)模龐大的人流 物流和商流 一是項(xiàng)目位置 偏遠(yuǎn) 水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施相對(duì)落后 近期難以形成良好的周邊環(huán)境 二是廣利港 常駐人口較少 近期難以吸引資金和人才 三是東營(yíng)近海海洋資源較少 養(yǎng)殖規(guī)模 小 養(yǎng)殖業(yè)品種單一 優(yōu)勢(shì)分析 一是廣利港作為 海上東營(yíng) 建設(shè)的重要基地 已經(jīng)列入政府總體規(guī)劃 在 2 5 年內(nèi)周邊現(xiàn)狀將得到徹底改變 二是未來(lái)的廣利港將成為國(guó)家一級(jí)漁港 建 成后可一次性停泊漁船數(shù)千艘 年交易額達(dá)幾萬(wàn)噸 對(duì)于繁榮東營(yíng)漁業(yè)經(jīng)濟(jì)將起 到積極的推動(dòng)作用 三是項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值巨大 帶有明顯的唯一性和壟斷性 機(jī)會(huì)分析 投資者購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)看重的是市場(chǎng)的啟動(dòng)情況 關(guān)系到租金的價(jià)格 和 未來(lái)的升值潛力 對(duì)于概念足 市場(chǎng)啟動(dòng)看好的項(xiàng)目銷售情況較好 而對(duì)于市場(chǎng) 啟動(dòng)緩慢 開發(fā)商不重視前期炒作和市場(chǎng)運(yùn)作的項(xiàng)目 投資者大多持幣觀望 銷 售難度加大 因市場(chǎng)啟動(dòng)不足而積壓資金的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目層出不窮 已經(jīng)引起社 會(huì)各界的重視和注意 專業(yè)市場(chǎng)啟動(dòng)已經(jīng)不能靠政府干預(yù) 應(yīng)借鑒外地先進(jìn)的成 功經(jīng)驗(yàn) 快速啟動(dòng)市場(chǎng)來(lái)增加購(gòu)房業(yè)主的投資信心和購(gòu)買愿望 從而帶動(dòng)商品房 銷售 本項(xiàng)目中的周邊商鋪和批發(fā)市場(chǎng)的產(chǎn)權(quán)銷售均應(yīng)參照考慮 營(yíng)銷戰(zhàn)略 根據(jù)本項(xiàng)目市場(chǎng)定位和開發(fā)特點(diǎn) 項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣策略分為以下四個(gè)部 分 一 目標(biāo)客戶定位分析 一 目標(biāo)客戶區(qū)域 暫時(shí)鎖定整個(gè)東營(yíng)市 包括市區(qū)和轄區(qū)內(nèi)三縣兩區(qū) 及東營(yíng)周邊縣市 以 經(jīng)營(yíng)業(yè)戶和投資業(yè)主兩個(gè)類別分析 還要充分考慮以漁業(yè)為生的外來(lái)人士 二 目標(biāo)客戶特征 按當(dāng)前東營(yíng)市商品房?jī)r(jià)格和此項(xiàng)目位置等綜合因素分析 沿街商鋪每套 總價(jià)在 20 萬(wàn)左右 按揭付款首付 40 即 8 萬(wàn)元左右 每月還款千元左右 產(chǎn)權(quán)式 批發(fā)市場(chǎng)可劃分為 10 100 平方米的不同面積 單價(jià)在 1 4 萬(wàn) 14 萬(wàn) 套左右 通 過(guò)調(diào)查表明 東營(yíng)市民中家有存款 5 萬(wàn)元以上 年收入在 3 萬(wàn)元以上的人群將成 為產(chǎn)權(quán)式批發(fā)市場(chǎng)投資置業(yè)的首選客戶 其中居住在廣利港周邊的漁民由于長(zhǎng)期 漂泊在外 對(duì)于 一代商鋪養(yǎng)三代 的理解尤為嚴(yán)重 他們必將成為該市場(chǎng)的第 一批投資置業(yè)業(yè)主 三 目標(biāo)客戶細(xì)分 根據(jù)以上目標(biāo)客戶特征 此項(xiàng)目的目標(biāo)客戶可細(xì)分為以下幾類人群 1 廣利港原來(lái)以漁業(yè)為生的居民 2 在廣利港停靠的漁船老板 流動(dòng)的漁民 3 廣利港管理局 漁政部門 邊防 社區(qū)的工作人員及海洋與水產(chǎn)局 的職工 4 自身經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品或餐飲行業(yè)的人群 5 二次置業(yè)的人群 6 東營(yíng)市和油田年收入在 3 萬(wàn)元以上的人群 二 整體形象策劃推廣 項(xiàng)目形象 主要指該項(xiàng)目視覺識(shí)別 其核心部分包括項(xiàng)目的名稱 標(biāo)志 標(biāo)準(zhǔn)色 標(biāo)準(zhǔn)字體等 要求造型設(shè)計(jì)既要富有意境 又要突出個(gè)性 形象鮮明 便 于記憶 便于宣傳 以統(tǒng)一運(yùn)用于項(xiàng)目形象包裝 一 項(xiàng)目視覺識(shí)別系統(tǒng) 1 名稱 1 項(xiàng)目名 一個(gè)好的項(xiàng)目名稱 使人有親切喜愛之感 讓人印象深刻 讓人們注意 記憶 喜愛 傳播 好的項(xiàng)目首先要有一個(gè)響亮易記的項(xiàng)目名稱 目前的項(xiàng)目名 稱暫定為 東營(yíng)廣利港海鮮批發(fā)市場(chǎng) 考慮到地理位置 項(xiàng)目特點(diǎn)等因素 在名 稱方面應(yīng)高度重視 可以聘請(qǐng)風(fēng)水先生 起名大師參與甚至借機(jī)炒作宣傳 2 道路名 項(xiàng)目東側(cè)沿廣利河的大路向政府爭(zhēng)取冠名權(quán) 命名為 XX 趕海大道 3 建筑名 項(xiàng)目主廣場(chǎng)命名為 漁港船歌 主題廣場(chǎng) 三條商業(yè)街命名為 漁舟唱晚 海濱休閑渡假 海鮮美食街 住宅區(qū)命名為 漁人之家 公寓 大型海鮮批發(fā)零售市場(chǎng)命名為 漁家賣場(chǎng) 酒店和洗浴中心命名為鑫奧特海洋渡假村 2 標(biāo)志 略 3 標(biāo)準(zhǔn)色 略 4 標(biāo)準(zhǔn)字體 略 二 形象的延展及運(yùn)用 1 工地環(huán)境包裝視覺 1 建筑物主體 開工建設(shè)后 在建筑物主體框架或建筑腳架上懸掛醒目的項(xiàng)目噴繪巨幅 廣告 突出項(xiàng)目整體形象 吸引到現(xiàn)場(chǎng)參觀人群的注意力 2 工地圍墻 工地圍墻現(xiàn)在通用的方式是用彩鋼圍墻 設(shè)置項(xiàng)目噴繪廣告 宣傳項(xiàng)目 公司情況 項(xiàng)目賣點(diǎn) 項(xiàng)目整體形象 渲染現(xiàn)場(chǎng)氣氛 3 主路網(wǎng)及參觀路線 在通向項(xiàng)目工地的主要交通路線設(shè)置宣傳項(xiàng)目的路標(biāo)或廣告牌 在項(xiàng)目 入口設(shè)置醒目廣告牌 在路兩側(cè)燈桿上懸掛宣傳項(xiàng)目的彩噴吊旗 2 售樓接待中心的設(shè)置與包裝設(shè)計(jì) 在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)建設(shè)或利用原來(lái)建筑改建項(xiàng)目銷售接待中心 要求內(nèi)部 環(huán)境明亮整潔 里面設(shè)置項(xiàng)目展示區(qū)與客戶洽談區(qū)及大客戶接待處 銷售管理人 員辦公區(qū)等 在項(xiàng)目展示區(qū)內(nèi)設(shè)置項(xiàng)目整體沙盤 房子模型 戶型結(jié)構(gòu)圖等 展 示整個(gè)項(xiàng)目的建成效果 建筑布局等 客戶洽談區(qū)要有座位和飲水機(jī)等設(shè)施 便于 客戶休憩和詳細(xì)了解項(xiàng)目情況 客戶接待中心墻面懸掛項(xiàng)目宣傳展板 項(xiàng)目平面 圖 項(xiàng)目銷售情況表等 要表現(xiàn)出項(xiàng)目紅火的銷售狀況 引發(fā)客戶的購(gòu)買欲望 增 強(qiáng)客戶的 購(gòu)買信心 公司有條件的話 對(duì)于商鋪和公寓樓的銷售可以設(shè)置樣板間 給 客戶身臨其境的感覺 增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心 附 接待中心的設(shè)計(jì)要求詳表 序 號(hào) 內(nèi) 容 設(shè)計(jì)要求 1 接待中心室內(nèi)外展示 室外巨幅噴繪廣告 燈箱 導(dǎo)視牌等 2 接待中心功能分區(qū) 項(xiàng)目展示區(qū) 客戶洽談區(qū) 大客戶接待處 銷售 人員辦公區(qū) 3 接待中心大門橫眉 項(xiàng)目公司名稱和醒目的接待中心標(biāo)志 4 接待中心形象墻 項(xiàng)目公司標(biāo)志 5 臺(tái)面設(shè)計(jì) 項(xiàng)目視覺標(biāo)準(zhǔn)色的利用 6 展板設(shè)計(jì) 分類展示商業(yè)街 市場(chǎng) 酒店 公寓的形象和項(xiàng)目的詳細(xì) 介紹 7 接待中心導(dǎo)視牌 標(biāo)志字體醒目 8 銷售人員服裝 與項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)色的協(xié)調(diào)和統(tǒng)一 9 銷售用品系列 手提袋 水杯 椅子 茶幾等都作為項(xiàng)目視覺系統(tǒng)的 運(yùn)用 10 樣板房的設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu) 面積 裝飾與建成后符合 三 廣告總體策略 1 廣告宣傳階段 廣告宣傳要針對(duì)確定的目標(biāo)群體 根據(jù)不同的銷售階段 制定相應(yīng)的廣 告策略 按計(jì)劃 分階段 系統(tǒng)地對(duì)項(xiàng)目的整體形象和 賣點(diǎn) 集中進(jìn)行宣傳和 推介 一般按以下五個(gè)階段發(fā)布 銷售準(zhǔn)備階段 首次公開展銷和跟進(jìn)銷售階段 二次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段 三次公開展銷及跟進(jìn)銷售階段 掃尾階段銷售 公司安排專人對(duì)各個(gè)時(shí)期廣告效果進(jìn)行監(jiān)控和調(diào)查評(píng)估 及時(shí)向公司反 饋信息 便于對(duì)下期廣告策略的修正和發(fā)布 2 媒介策略 根據(jù)不同的目標(biāo)客戶群體 調(diào)查了解各種媒體的受眾情況和價(jià)格 綜合 受眾比例和媒體價(jià)格后組合選擇廣告媒體 以較小的廣告投入起到最大的宣傳效 果 1 媒體建議 項(xiàng)目公司可根據(jù)實(shí)際情況選擇運(yùn)用 媒體分類媒體選擇投放形式及頻率目標(biāo)區(qū)域和特點(diǎn) 現(xiàn)場(chǎng)廣告工地圍墻 接待中心室內(nèi)外 參觀路線 項(xiàng)目入口 噴繪廣告 和展板 導(dǎo)視牌到現(xiàn)場(chǎng)參觀的客戶 廣利港當(dāng)?shù)鼐用??？繚O民 戶外廣告在西城顯著位置人群聚集之處或主要交通干道設(shè)置單立柱廣告 巨幅形象廣告受眾面廣 媒體費(fèi)較高 報(bào)紙雜志東營(yíng)日?qǐng)?bào) 勝利日?qǐng)?bào) 電視周報(bào) 齊魯晚報(bào) 魯中晨報(bào)等形 象廣告和軟性文字資料 按銷售周期分階段發(fā)布 受眾面廣 價(jià)格相對(duì)便宜 電視廣告東營(yíng)電視臺(tái) 勝利電視臺(tái) 有線臺(tái)等專題片 形象廣告分階 段發(fā)布 受眾廣泛 廣告效果明顯 電臺(tái)廣告東營(yíng)廣播電臺(tái)交通頻道和新聞時(shí)段 黃金時(shí)段投放乘坐出租 車的顧客 直郵資料印刷品和信函郵寄到達(dá)或?qū)Ｈ送斗拍繕?biāo)明確 有車族和重 點(diǎn)客戶 如餐飲經(jīng)營(yíng)業(yè)主 水產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)業(yè)主 停靠漁船等 宣傳畫冊(cè)樓書 宣傳單頁(yè)等 接待中心 銷售網(wǎng)絡(luò) 展銷會(huì) 及專人定 點(diǎn)發(fā)送 來(lái)訪客戶 重點(diǎn)客戶 網(wǎng)絡(luò)宣傳公司網(wǎng)站 東營(yíng)信息港 勝利局域網(wǎng)及國(guó)內(nèi)招商網(wǎng)站項(xiàng)目網(wǎng) 頁(yè) 受眾廣泛 價(jià)格優(yōu)惠 其他宣傳自備看樓車 上噴項(xiàng)目廣告 流動(dòng)廣告 發(fā)放宣傳單頁(yè) 組織活 動(dòng)用重點(diǎn)客戶 2 印刷品的種類 序號(hào)分類 1購(gòu)房須知 2詳細(xì)價(jià)格表 3銷售控制表 4樓書 5宣傳海報(bào) 折頁(yè) 6認(rèn)購(gòu)書 7正式合同 8交房標(biāo)準(zhǔn) 9物業(yè)管理內(nèi)容 10 物業(yè)管理公約 3 公關(guān)活動(dòng)策劃 1 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 在項(xiàng)目建設(shè)開工后 預(yù)售證辦理前 采取直銷方式或小范圍組織客戶對(duì) 項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu) 簽定 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)書 收取訂金 增強(qiáng)項(xiàng)目銷售信心 2 舉辦展銷會(huì) 開盤后 在市區(qū)選擇合適場(chǎng)所組織大型展銷會(huì) 全面展示項(xiàng)目 吸引目標(biāo) 客戶購(gòu)買 3 集團(tuán)認(rèn)購(gòu) 面向集團(tuán)客戶如某地財(cái)團(tuán)進(jìn)行項(xiàng)目的整體招商 或制訂優(yōu)惠的團(tuán)購(gòu)政策 鼓 勵(lì)水產(chǎn)品市場(chǎng)的所有經(jīng)營(yíng)業(yè)戶或廣利港居民進(jìn)行團(tuán)體購(gòu)買 4 開工儀式 邀請(qǐng)東營(yíng)市主要領(lǐng)導(dǎo) 水產(chǎn)局領(lǐng)導(dǎo)等參加 媒體同時(shí)進(jìn)行采訪報(bào)道 以 擴(kuò)大項(xiàng)目知名度 引起目標(biāo)客戶注意 5 開盤儀式 組織策劃大型公關(guān)活動(dòng) 除組織市級(jí)領(lǐng)導(dǎo)參與外 還可組織體現(xiàn)海文化 漁文化的大型文藝活動(dòng) 邀請(qǐng)媒體參與宣傳 進(jìn)一步擴(kuò)大項(xiàng)目知名度 增強(qiáng)目標(biāo)客 戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)知度 促進(jìn)銷售 4 營(yíng)銷推廣費(fèi)用預(yù)算 費(fèi)用待定 項(xiàng) 目 費(fèi) 用 內(nèi) 容費(fèi)用估算備 注 現(xiàn)場(chǎng)包裝 工地圍墻廣告 接待中心設(shè)置 形象廣告運(yùn)用8 萬(wàn)元 印刷品 樓書 宣傳單頁(yè) 海報(bào)等 10 萬(wàn)元 媒介投放 電視廣告 報(bào)紙廣告 電臺(tái)廣告 戶外廣告 網(wǎng)絡(luò)宣傳等20 萬(wàn)元 公關(guān)活動(dòng) 活動(dòng)組織策劃費(fèi)用 10 萬(wàn)元 其他費(fèi)用 看樓車的購(gòu)置 裝飾 網(wǎng)站制作等8 萬(wàn)元合計(jì) 56 萬(wàn)元 按項(xiàng)目收入的 0 5 投入廣告費(fèi) 三 銷售招商策略執(zhí)行 一 項(xiàng)目賣點(diǎn)分析 1 無(wú)憂置業(yè) 投資后由專業(yè)公司統(tǒng)一租賃 并給予投資者每年 6 的 三年租金回報(bào) 2 東營(yíng)市唯一的大型漁產(chǎn)品批發(fā)零售市場(chǎng) 3 東營(yíng)市唯一的大型專業(yè)經(jīng)營(yíng)海鮮的美食街 二 銷售策略 1 沿街商鋪銷售策略 為了體現(xiàn)開發(fā)商在市場(chǎng)啟動(dòng)的可靠性和保證性 以給予投資業(yè)主一定比 例的租金回報(bào) 來(lái)打消其關(guān)于市場(chǎng)啟動(dòng)的顧慮 具體是引進(jìn)一家市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公 司 與投資業(yè)主簽訂租賃協(xié)議 全面責(zé)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng) 并向業(yè)主支付固定的租金 即 返租回報(bào) 方式 返租回報(bào) 啟動(dòng)市場(chǎng)的銷售方式與傳統(tǒng)銷售方式的比較 以 100 平 方米商鋪為例 對(duì)比內(nèi)容 先銷售后承租回報(bào) 方式 傳統(tǒng)銷售方式 市場(chǎng)形成確保市場(chǎng)的啟動(dòng)和形成 第一年向社會(huì)招商免租金 市場(chǎng)迅速形 成 第二年和第三年收取租金合計(jì)收 18000 元 保守 自發(fā)形成有難度 且業(yè) 態(tài)混亂 房?jī)r(jià)偏低 建筑面積100 平方米 100 平方米 建筑成本相同 在 800 元 平方米左右 相同 在 800 元 平方米左右 定價(jià)1750 元 平方米 1600 元 平方米 總售價(jià) 元 元 額外回報(bào)帶三年租賃協(xié)議 固定租金回報(bào) 31500 元無(wú) 銷售速度快 資金迅速回籠慢 且無(wú)法預(yù)料 價(jià)值分析收入 房?jī)r(jià)差 15000 租金收入元 三年租金支出 31500 元 有贏 余 結(jié)論采用 先銷售后承租 方式 以啟動(dòng)市場(chǎng)促進(jìn)商鋪銷售的方式 銷售 利潤(rùn)基本是相同的 如果根據(jù)市場(chǎng)反映及時(shí)調(diào)整銷售價(jià)格和租金收入兩個(gè)敏感點(diǎn) 將 獲得意外收獲 具體運(yùn)作方式和價(jià)格根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整 2 產(chǎn)權(quán)式海鮮市場(chǎng)的銷售 銷售策略采取 先出售產(chǎn)權(quán) 后整體租賃 的運(yùn)作模式 對(duì)整個(gè)市場(chǎng)進(jìn) 行整體經(jīng)營(yíng) 統(tǒng)一對(duì)外招商招租 適用于大型封閉市場(chǎng) 操作方法是將市場(chǎng)按區(qū) 域劃分為 10 50 平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售 回收大量資金 然后通過(guò)返租的方法 從購(gòu)房者手中取得經(jīng)營(yíng)權(quán) 其返租利率一般定在總投資的 5 7 市場(chǎng)整租模 式對(duì)中小投資者具有極大的誘惑力 他們購(gòu)得海鮮市場(chǎng)小戶產(chǎn)權(quán) 由專門的市場(chǎng) 管理運(yùn)營(yíng)公司 開發(fā)商控股 返租整體經(jīng)營(yíng) 降低了投資者的投資風(fēng)險(xiǎn) 將大大提 高項(xiàng)目銷售速度 3 漁人之家 公寓的銷售 漁人之家 住宅項(xiàng)目的劣勢(shì)在于緊靠海鮮批發(fā)市場(chǎng) 周圍環(huán)境嘈雜 優(yōu)勢(shì)在于 雙水景 的獨(dú)特景觀 一面看海 另一面看湖 為促進(jìn)其銷售 可以先 期進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查 了解目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的需求 然后采取先預(yù)定后銷售的方式對(duì) 外銷售 4 酒店的開發(fā) 酒店的位置優(yōu)越 如做成商鋪將獲得不菲的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 現(xiàn)在開發(fā)為時(shí)尚 早 三 市場(chǎng)啟動(dòng)與招商招租 成立專門的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司 可在省外注冊(cè) 如浙江某某漁產(chǎn)品市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)管理公司 名義上是與開發(fā)商沒有任何關(guān)聯(lián)的外來(lái)公司 實(shí)際上由開發(fā)商控 股 該公司負(fù)責(zé)與投資業(yè)主的具體接洽 簽定三年租賃協(xié)議 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng) 1 政府優(yōu)惠政策 向政府爭(zhēng)取凡是來(lái)此經(jīng)營(yíng)的業(yè)戶享受減免相關(guān)稅費(fèi) 簡(jiǎn)化手續(xù)辦理的相關(guān)優(yōu)惠政策 2 招商招租政策 為便于招商和啟動(dòng) 第一年房租免房費(fèi) 第二年 第 三年均以優(yōu)惠價(jià)格面向經(jīng)營(yíng)業(yè)戶招商招租 可適當(dāng)收取少量履約保證金 如 5000 元 約定經(jīng)營(yíng)業(yè)戶后兩年繼續(xù)租賃 3 招商對(duì)象 經(jīng)營(yíng)水產(chǎn)品批發(fā) 海鮮餐飲 旅游產(chǎn)品 漁具漁需用品 的業(yè)戶和大的經(jīng)營(yíng)業(yè)戶乃至有意投資的大財(cái)團(tuán) 4 招商范圍 全國(guó)沿海省份 山東省內(nèi)各城市 東營(yíng)市及周邊縣區(qū) 5 招商方式 在上述地區(qū)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所發(fā)放宣傳單 重點(diǎn)大客戶當(dāng)面 洽談 在東營(yíng)市召開招商大會(huì) 宣布招商優(yōu)惠政策 吸引經(jīng)營(yíng)業(yè)戶入住 迅速啟動(dòng) 市場(chǎng) 6 其他建議 為帶動(dòng)市場(chǎng)的快速形成 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司可率先選擇優(yōu) 越位置開店經(jīng)營(yíng) 營(yíng)造市場(chǎng)氣氛 等招租完成 市場(chǎng)形成后 根據(jù)實(shí)際情況繼續(xù)經(jīng) 營(yíng)或?qū)ν獬邪?四 價(jià)格定位及策略 1 定價(jià)方法 主要按期房?jī)r(jià) 現(xiàn)房?jī)r(jià) 綜合價(jià) 集團(tuán)購(gòu)買價(jià) 并考慮地段位置 鋪 面朝向等因素綜合定價(jià) 突出項(xiàng)目 賣點(diǎn) 和項(xiàng)目整體環(huán)境 地段位置 鋪面 朝向等購(gòu)房因素的差異 2 優(yōu)惠條款 序號(hào)優(yōu)惠方式優(yōu)惠內(nèi)容 1付款方式一次性付款的優(yōu)惠幅度 分期付款的優(yōu)惠幅度 2集團(tuán)購(gòu)買一次性購(gòu)買五戶以上可視為集團(tuán)購(gòu)買 給予一定優(yōu)惠 3選擇購(gòu)買購(gòu)買較大面積商鋪 產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)或購(gòu)買偏僻位置的客戶給予 相應(yīng)優(yōu)惠 4特殊消費(fèi)對(duì)象重點(diǎn)客戶 關(guān)系客戶等 5其他措施展銷會(huì)期間優(yōu)惠促銷價(jià) 6變相優(yōu)惠鑒于廣利港距離東西城位置較遠(yuǎn)的實(shí)際情況 對(duì)于一次性購(gòu) 買 300 平方米商鋪或 400 平方米市場(chǎng)攤位的業(yè)主 可以贈(zèng)送一輛價(jià)值 25000 元左 右的微型車等 3 價(jià)格分期策略 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)價(jià)格 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間屬于期房 此時(shí)房?jī)r(jià)不宜定高 從建筑成本和現(xiàn)在東營(yíng)房 地產(chǎn)行情看 沿街商鋪定價(jià)為 1600 元 平方米 市場(chǎng)攤位定價(jià)為 1300 元 平方米 較為合適 入市價(jià)格 開盤銷售一個(gè)月內(nèi) 為吸引客戶 商鋪價(jià)格上浮到 1650 1700 元 平方米 市 場(chǎng)攤位上浮到 1350 1400 元 平方米 價(jià)格浮動(dòng)策略 為體現(xiàn)房產(chǎn)升值 增強(qiáng)投資者信心 吸引更多客戶購(gòu)房 在銷售擴(kuò)張期建 議每?jī)蓚€(gè)月上浮 20 元 爭(zhēng)取在預(yù)定銷售期內(nèi) 商鋪價(jià)格上浮到 1800 元 平方米以 上 市場(chǎng)攤位價(jià)格上浮到 1500 元 平方米以上 五 其他銷售建議 1 銷售代理商 銷售顧問(wèn) 與房地產(chǎn)銷售策劃代理商的合作將加快項(xiàng)目銷售速度 專業(yè)房地產(chǎn)策劃 銷售運(yùn)營(yíng)公司在房地產(chǎn)銷售方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)和技巧 并熟悉當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng) 行情和客戶心理 對(duì)此項(xiàng)目的把握更為準(zhǔn)確 應(yīng)積極與其合作 2 全員營(yíng)銷 開發(fā)商動(dòng)員公司各部門都參與房產(chǎn)銷售工作 發(fā)動(dòng)一切可以利用的關(guān)系 配 合銷售部門做好銷售工作 3 銷售網(wǎng)絡(luò) 為克服項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)的不利條件 便于城區(qū)客戶了解項(xiàng)目 建議開發(fā)商 在東西城各設(shè)置售樓處一處 西城可以設(shè)在水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)門口 東城設(shè)在人流 聚集區(qū) 各自安排銷售人員現(xiàn)場(chǎng)售樓 附 銷售部的工作流程表 序號(hào)實(shí)施項(xiàng)目工作內(nèi)容 1市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)市場(chǎng) 價(jià)格依據(jù) 2批件申辦面積計(jì)算 預(yù)售許可 3資料制作樓盤價(jià)格 合約文件 4宣傳推廣廣告策劃 促銷實(shí)施 5銷售操作簽約履行 樓款回收 6成交匯總回款復(fù)審 糾紛處理 7客戶入住入住通知 管理移交 8產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移分戶匯總 轉(zhuǎn)移完成 9項(xiàng)目總結(jié)業(yè)務(wù)總結(jié) 客戶親情 四 營(yíng)銷服務(wù)策劃實(shí)施 一 財(cái)務(wù)策略 序號(hào)分類實(shí)施實(shí)施內(nèi)容 1信貸策略選擇適當(dāng)銀行 控制貸款規(guī)模 周期 合理選擇質(zhì)押資產(chǎn) 銀企關(guān)系塑造 信貸與按揭互動(dòng)操作 2付款方式策略 多種付款選擇 優(yōu)惠幅度及折頭比例科學(xué)化 付款方式優(yōu)缺點(diǎn)分析 付款方式引導(dǎo) 付款方式變通 3按揭策略明晰項(xiàng)目按揭資料 盡可能擴(kuò)大年限至 30 年 按揭比例 首期款比例科學(xué)化及相關(guān)策略 按揭銀行選擇藝術(shù) 保險(xiǎn)公司及條約 公證處及條約 按揭各項(xiàng)費(fèi)用控制 二 商業(yè)合作關(guān)系 序號(hào)關(guān)系分類關(guān) 系 主 體 1雙方關(guān)系開發(fā)商與政府 開發(fā)商與策劃商 開發(fā)商與設(shè)計(jì)院 開發(fā)商與承建商 開發(fā)商與代理商 開發(fā)商與廣告商 開發(fā)商與物業(yè)管理商 開發(fā)商與銀行 融資單位 2三方關(guān)系開發(fā)商 策劃商 政府 開發(fā)商 策劃商 設(shè)計(jì)院 開發(fā)商 策劃商 代理商 開發(fā)商 策劃商 廣告商 開發(fā)商 策劃商 物業(yè)管理商 開發(fā)商 策劃商 銀行 融資單位 3多方關(guān)系開發(fā)商 策劃商 其他合作方 三 工作協(xié)調(diào)配合 人 員 工 作 職 責(zé) 開發(fā)商主要負(fù)責(zé)人 與策劃代理商確定合作事宜 簽署合同 完善能有效工作的組織架購(gòu)和人員配備 分權(quán)銷售部門 并明確其責(zé)任 全員營(yíng)銷的發(fā)動(dòng)和組織 監(jiān)督營(yíng)銷策劃工作的執(zhí)行 策劃代理商項(xiàng)目負(fù)責(zé)人 合作洽談 銷售策劃工作對(duì)接 與項(xiàng)目方銷售人員的配合 銷售策劃工作成果分塊執(zhí)行 落實(shí) 跟蹤 信息反饋 工作效果總結(jié) 財(cái)務(wù)部 了解項(xiàng)目銷售工作進(jìn)展 參與重大營(yíng)銷活動(dòng) 銷售管理工作 配合催收房款 配合銷售部核算價(jià)格 參與制定價(jià)格策略 及時(shí)辦理劃撥營(yíng)銷推廣費(fèi)用 工程部 工程進(jìn)度與銷售進(jìn)度的匹配 嚴(yán)把工程質(zhì)量 文明施工 控制現(xiàn)場(chǎng)形象 銷售活動(dòng)的現(xiàn)場(chǎng)配合 物業(yè)管理公司 各銷售階段營(yíng)銷推廣方案的配合執(zhí)行 工程驗(yàn)收與工地想象維護(hù) 銷售文件配合 銷售買場(chǎng)的管理 軍體操練 保安員與售樓員的工