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某公寓項目策劃方案 國賓公寓項目策劃方案 01、項目用地狀況本項目用地位于?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)金龍路南側(cè)，項目總占地面積12396.75。 02、項目擬定名稱 02、項目擬定名稱本項目擬定名稱為國賓公寓。 03、項目現(xiàn)狀簡述本項目位于金貿(mào)區(qū)久負盛名的金龍路飲食一條街，其市政道路對面是正在開發(fā)建設(shè)的宜欣商業(yè)廣場，周遍聚集了?？谧蠲芗膶懽謽侨阂约安惋媻蕵贩?wù)場所。 本項目用地地上有部分臨時建筑，有待拆除。 04、項目開發(fā)用途商品房銷售及部分自營。 根據(jù)潛在市場需求，本項目可供銷售的產(chǎn)品可以細分為餐飲用商鋪（ 一、二層），娛樂休閑用商鋪（三層），住宅，商務(wù)公寓，地下商場，地下停車位等六類產(chǎn)品。 05、項目用地性質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)。 06、周邊項目調(diào)研以下是國賓公寓項目附近樓盤的平均銷售價格，可對本項目產(chǎn)品銷售定價起到參考作用。 項目名稱開發(fā)商地址性質(zhì)均價（元/）世貿(mào)雅苑海南世界貿(mào)易中心有限公司?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)世貿(mào)東路2號公寓3600海岸壹號海南佳景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?？谑惺蕾Q(mào)北路1號住宅3800半山花園海南寶通房地產(chǎn)有限公司?？谑薪鹳Q(mào)區(qū)金貿(mào)中路一號住宅3700萬利隆花園海南萬利隆地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南省海口市國貿(mào)金龍路51號住宅3000萬利隆花園海南萬利隆地產(chǎn)開發(fā)有限公司海南省?？谑袊Q(mào)金龍路51號寫字樓4300瑞特廣場海南佳宜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?？谑袊Q(mào)路6號商住兩用2900蔚蘭天成國際公館海南鼎信置業(yè)有限公司?？谑薪鹳Q(mào)西路9號商住樓3000吉欣海景苑?？谑屑缹崢I(yè)有限公司?？谑袨I海大道76號住宅3300環(huán)海國際商務(wù)大廈海南永生實業(yè)投資有限公司?？诮鹳Q(mào)西路與文華路交匯處住宅3000世貿(mào)雅苑海南世界貿(mào)易中心有限公司?？诮鹳Q(mào)區(qū)世貿(mào)東路2號公寓3600景瑞花園海南光華房地產(chǎn)有限公司?？诮鹳Q(mào)區(qū)金龍路10號（國貿(mào)二橫路10號）公寓3300紳藍都市公寓海南中薈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?？诮鹳Q(mào)區(qū)國貿(mào)一橫路1號公寓3600宜欣商業(yè)廣場海南宜欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司?？谑忻髦槁?號商用28000（一層） 07、項目銷售定位本項目目標市場以?？跒橹?，兼顧到內(nèi)地目標客戶的需求。 ?？跇I(yè)主以白領(lǐng)階層、二次置業(yè)為主，內(nèi)地業(yè)主購買多用于季節(jié)性渡假。 08、方案策劃要點 08、方案策劃要點本項目商用部分以位于?？谑胁惋嬓袠I(yè)成行成市的黃金地帶為依托，產(chǎn)品無論是銷售還是自營，都會有光明的前景。 公寓部分采用全框架隱性梁建筑結(jié)構(gòu)，在廚、衛(wèi)定位的前題下使套內(nèi)空間達到自由組合的人性化開發(fā)設(shè)計要求，并在建筑節(jié)能發(fā)面進行必要投入，可有效提高產(chǎn)品檔次，使市場競爭力得以提升。 09、項目建筑風(fēng)格 09、項目建筑風(fēng)格歐式建筑風(fēng)格。 10、項目設(shè)計要點 一、節(jié)能建筑 10、項目設(shè)計要點 一、節(jié)能建筑在第20項，項目節(jié)能方案里進行闡述。 二、綠色建筑綠色建筑是指在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源(節(jié)能、節(jié)地、節(jié)水、節(jié)材)、保護環(huán)境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。 三、隱形梁設(shè)計按照組合式住宅進行構(gòu)思，采用隱型梁柱設(shè)計，不但美觀還能確確實實提高實用率，在實際銷售過程中，忽略兩套之間的隔墻就能形成一個完整的辦公區(qū)間，或者在一個大空間內(nèi)于隱形梁部位加入隔墻就能形成獨立的私密性很強的單獨空間。 業(yè)主可以按照自己的意愿和實際需求隨意組合空間。 四、智能建筑由樓宇自動化系統(tǒng)（BAS），辦公自動化系統(tǒng)（OAS）和通信自動化系統(tǒng)（CAS）等三大系統(tǒng)組成。 五、車位建筑?？诮鹳Q(mào)區(qū)幾乎所有新樓盤的車位與住戶比在1215之間，今后金貿(mào)區(qū)車位緊缺成為必然。 現(xiàn)時?？谲囄坏臎]出售單價已經(jīng)遠遠高于相應(yīng)的居住房產(chǎn)單價，可能會出現(xiàn)車位價格高于中檔汽車價格的現(xiàn)象出現(xiàn)。 為此，對于購房者來說，車位充足并且車位價格相對較低是當前買房的附加條件，所以，有車位房的出售可能會快于無車位房。 本項目車位與住戶的比例為12。 六、獨立三層根據(jù)每上一層營業(yè)額降低30%的商業(yè)規(guī)律，指望業(yè)主通過內(nèi)部樓梯在第三層經(jīng)營餐飲是不現(xiàn)實的，為了避免這一銷售抗性，本策劃認為需要為第三層設(shè)置獨立的通道。 第三層主要用于休閑娛樂或者作為健身場所。 由于獨立的第三層可以借助宜欣商業(yè)廣場的人流和客源，所以這種設(shè)計能為未來招商、銷售或者自營奠定非常好的物業(yè)管理基礎(chǔ)和配套商業(yè)業(yè)態(tài)基礎(chǔ)。 11、項目建筑結(jié)構(gòu)全框架結(jié)構(gòu)，隱性梁設(shè)計。 12、建筑容積率 12、建筑容積率本項目暫定容積率為方案A2方案B3方案C 413、項目建筑面積方案A 13、項目建筑面積方案A建筑面積約為地上2.4萬，地下1.6萬。 方案B建筑面積約為地上3.6萬，地下1.6萬。 方案C建筑面積約為地上4.8萬，地下1.6萬。 14、項目投資總額方案A 14、項目投資總額方案A本項目總投資額8261萬元。 其中土地成本需2054萬元。 其中土地轉(zhuǎn)讓費約1365萬元；土地出讓金546萬元；過戶稅費113萬元；咨詢、管理費30萬元。 前期費用需540萬元。 其中設(shè)計費180萬元；規(guī)劃報建220萬元；監(jiān)理費50萬元；招投標代理費6萬元；施工圖審查費15萬元；招標預(yù)算審查費6萬元；燃氣入網(wǎng)費15萬元；質(zhì)量監(jiān)督費10萬元；園林設(shè)計、報建費10萬元；工程勘探費8萬元；消防、人防、環(huán)保費20萬元。 建安成本需5280萬元。 地下1500元/,地上1200元/,地下1.6萬,地上約2.4萬。 銷售費用需387萬元。 另，預(yù)計產(chǎn)生稅金約736萬元。 方案B本項目總投資額9970萬元。 其中土地成本需2064萬元。 其中土地轉(zhuǎn)讓費約1365萬元；土地出讓金546萬元；過戶稅費113萬元；咨詢、管理費40萬元。 前期費用需691萬元。 其中設(shè)計費234萬元；規(guī)劃報建286萬元；監(jiān)理費60萬元；招投標代理費8萬元；施工圖審查費15萬元；招標預(yù)算審查費8萬元；燃氣入網(wǎng)費20萬元；質(zhì)量監(jiān)督費15萬元；園林設(shè)計、報建費10萬元；工程勘探費10萬元；消防、人防、環(huán)保費25萬元。 建安成本需6720萬元。 地下1500元/,地上1200元/,地下1.6萬,地上約3.6萬。 銷售費用需495萬元。 另，預(yù)計產(chǎn)生稅金約936萬元。 方案C本項目總投資額11698萬元。 其中土地成本需2074萬元。 其中土地轉(zhuǎn)讓費約1365萬元；土地出讓金546萬元；過戶稅費113萬元；咨詢、管理費50萬元。 前期費用需861萬元。 其中設(shè)計費288萬元；規(guī)劃報建352萬元；監(jiān)理費80萬元；招投標代理費11萬元；施工圖審查費17萬元；招標預(yù)算審查費11萬元；燃氣入網(wǎng)費30萬元；質(zhì)量監(jiān)督費20萬元；園林設(shè)計、報建費10萬元；工程勘探費12萬元；消防、人防、環(huán)保費30萬元。 建安成本需8160萬元。 地下1500元/,地上1200元/,地下1.6萬,地上約4.8萬。 銷售費用需603萬元。 另，預(yù)計產(chǎn)生稅金約1136萬元。 15、公寓容納戶數(shù) 15、公寓容納戶數(shù)方案A120戶。 方案B240戶。 方案C360戶 16、公寓戶型面積 16、公寓戶型面積公寓部分戶型面積一廚一衛(wèi)，80；一廚二衛(wèi)，100；一廚二衛(wèi)120。 所有戶型均采用自由選擇套內(nèi)間隔的設(shè)計方案。 17、項目開發(fā)周期及進度項目從完成策劃到施工完畢達到交房條件，開發(fā)周期預(yù)計為26個月。 具體進度如下xx年1月完成項目開發(fā)策劃；xx年2月開始項目規(guī)劃設(shè)計招標文件的編寫與審批；xx年3月設(shè)計招標；xx年4月完成規(guī)劃設(shè)計方案；xx年5月完成土地過戶；xx年7月獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證，達到2的容積率指標、獲得正式立項批準；xx年8月完成規(guī)劃設(shè)計；xx年10月獲得規(guī)劃許可證，開始預(yù)售準備；xx年11月完成施工圖設(shè)計及施工招標，同時進行銷售宣傳并實現(xiàn)銷售收入200萬元（以內(nèi)部認購的方式）；xx年12月獲得建筑工程許可證、完成拆遷工作及現(xiàn)場施工準備，同時確定施工單位；xx年1月施工單位進場、同時開始施工；xx年9月建筑封頂；xx年11月建筑外裝完工；xx年2月小市政完工，達到交房條件。 18、項目水、電 18、項目水、電本項目除利用傳統(tǒng)市政水、電、自備發(fā)電機組外，還可以對海南本地充足的太陽能以及雨水進行充分利用，以達到節(jié)、電節(jié)水之目的。 19、項目排污設(shè)計 19、項目排污設(shè)計采取雨污分流方式進行設(shè)計。 對雨水進行有效保留及處理，用于景觀綠化用水；對污水進行必要有效處理后排入市政排污管網(wǎng)。 并做預(yù)留集油過濾池設(shè)計安排，以滿足日后餐飲企業(yè)排污需要。 20、項目節(jié)能方案近年來，人們對居住舒適度的要求日益提高，但由于能源利用效率很低，建筑耗能已大大超過了能源增長的速度，能源供應(yīng)緊張已嚴重制約了經(jīng)濟建設(shè)和人民生活水平的進一步提高，建筑節(jié)能成為一項長期而緊迫的戰(zhàn)略任務(wù)。 開展建筑節(jié)能，有著巨大的社會經(jīng)濟效益，還可以改善室內(nèi)熱環(huán)境，減少空氣污染，提高人居環(huán)境水平。 業(yè)主居住省錢又舒適對于房屋消費者來說，選擇節(jié)能建筑和普通建筑，在居住成本上差別較大。 在普通建筑需要一臺三匹功率空調(diào)的空間，節(jié)能建筑只需一臺一匹的空調(diào)，計算下來，一個月可省電費400至600元。 同時，節(jié)能建筑的耗能比普通住宅要降低50左右。 在房價方面，雖然節(jié)能建筑的成本略高，但對房價的影響并不是很大。 一套100平方米的節(jié)能住宅，建筑成本增加0.5萬元左右，但每年在能源方面可節(jié)省1000元左右，而且節(jié)能建筑的材料比普通建材的壽命長，可省下不少維修費。 同時開發(fā)企業(yè)也可利用節(jié)能房產(chǎn)賣點，通過適當提高售價收回所增加的投資成本。 結(jié)合?？诒镜氐臍夂蛱厣?，本項目應(yīng)該把節(jié)能重點應(yīng)該放在建筑圍護結(jié)構(gòu)節(jié)能、空調(diào)設(shè)備效率提高和可再生能源利用幾個方面。 一、建筑圍護結(jié)構(gòu)要滿足節(jié)能 1、建筑物外墻和屋面選擇保溫節(jié)能材料 一、建筑圍護結(jié)構(gòu)要滿足節(jié)能 1、建筑物外墻和屋面選擇保溫節(jié)能材料海南氣候的特點是冬暖夏熱，無論是生活還是工作都離不開夏季制冷。 夏季制冷中約有三成的能量是通過窗戶、墻體及屋面散失到戶外，不但浪費了能源，還增加了熱島效應(yīng)。 建議建筑物的圍護結(jié)構(gòu)采用導(dǎo)熱性能低的材料，如墻體采用陶粒砼砌體或其它空心磚，再在外墻掛保溫板（如聚苯乙烯泡沫塑料板、礦棉板等），屋面采用聚苯板或工程廢渣，一者從砌體材料本身用陶粒砼砌體或爐渣砌體代替粘土磚可減少消耗耕地資源；二者大大減少室內(nèi)冷氣的散失從而提高中央空調(diào)機等制冷系統(tǒng)的利用率，可省下昂貴的制冷費用。 2、建筑窗戶（幕墻）的型材及玻璃選擇節(jié)能型建筑物的窗戶是為了滿足通風(fēng)采光而設(shè)的，窗戶的大小影響居住的舒適度，但窗戶（幕墻）與實體墻的比例對建筑節(jié)能的影響很大，窗墻比例越大，通過它浪費的能量就越大。 為了減少該項能耗，第一，科學(xué)合理地設(shè)計窗戶的尺寸，既要滿足通風(fēng)采光及舒適性的要求，又要滿足建筑節(jié)能的要求。 第二，設(shè)計及施工中盡量采用導(dǎo)熱系數(shù)低的型材及玻璃（如果采用幕墻，還要做好水平方向和縱向的保溫措施）。 如窗戶（幕墻）玻璃采用雙層玻璃或濾光性小的中空玻璃。 二、空調(diào)制冷系統(tǒng)的節(jié)能。 根據(jù)統(tǒng)計，中央空調(diào)系統(tǒng)的耗電量約占整座大樓總耗電量的60%，空調(diào)只要減少耗能10%，就能減少整棟大樓6%的能源消耗。 由此可見，降低中央空調(diào)系統(tǒng)的能耗對建筑節(jié)能有著非常重要的意義。 所以，第一，大力發(fā)展和采用先進的中央空調(diào)系統(tǒng)，如采用中央空調(diào)智能節(jié)電系統(tǒng)，采用計算機智能控制方式，運用計算機技術(shù)和變頻技術(shù)，根據(jù)中央空調(diào)主機和輔機系統(tǒng)運行工況和末端負荷的變化，采集多種變化參數(shù)，然后通過負荷隨動計算，自動對冷凍(溫)水泵、冷卻水泵、冷卻塔風(fēng)機等設(shè)備進行實時優(yōu)化控制，并使中央空調(diào)主機運行環(huán)境得以優(yōu)化，使得主機工質(zhì)和輔機系統(tǒng)各種流體流量跟隨末端負荷變化而同步變化，確保中央空調(diào)系統(tǒng)在滿足舒適的前提下大幅度降低系統(tǒng)能源消耗。 第二，改變?nèi)藗冨e誤或不科學(xué)的空調(diào)使用方法，如夏季適當提高空調(diào)系統(tǒng)溫控開關(guān)的溫度設(shè)置，室內(nèi)溫度提高1，人體不會有明顯的不適感，但卻能大大降低能耗。 三、大力推廣可再生能源的利用 1、太陽能的利用 三、大力推廣可再生能源的利用 1、太陽能的利用隨著全社會能源消耗量的不斷上漲，開發(fā)和利用可再生能源越顯重要，這不僅可以緩解能源的緊張，還可以降低對人類生存環(huán)境的破壞。 我們可采用太陽能、地?zé)峄蚴菬岜迷頌闊崴到y(tǒng)提供熱源，從而達到節(jié)能的目的。 2、大量建設(shè)中水設(shè)施我國是個水資源匱乏且分布不均衡的國家，就海口地區(qū)而言，淡水資源嚴重不足，因此建設(shè)中水處理系統(tǒng)，既符合國情，又能為地方節(jié)約水資源。 比如住宅樓及商業(yè)用房中沖洗廁所，小區(qū)內(nèi)澆灌綠地樹木均可利用中水處理后的循環(huán)水。 3、充分利用雨水合理規(guī)劃地表與屋面雨水徑流途徑，降低地表徑流，采用多種滲透措施增加地表雨水滲透量，通過技術(shù)經(jīng)濟比較，合理對屋面雨水進行保留、處理及利用。 21、綠化景觀設(shè)計 21、綠化景觀設(shè)計景觀綠化，由四周紅線向內(nèi)選種椰子、檳榔熱帶防風(fēng)樹種，內(nèi)部選種容樹，竹子、木棉、酒瓶椰等各類海南熱帶植物，在起到綠化環(huán)境的同時營造熱帶植物觀賞園區(qū)氛圍。 22、出、入交通設(shè)計 22、出、入交通設(shè)計在紅線處分設(shè)兩個機動車地下車庫駛?cè)肟?、一個駛出口，地下車庫分設(shè)業(yè)主、商業(yè)用停車區(qū)，共用一個駛出口，小區(qū)不設(shè)地面機動車道。 大型旅游車、短時停放車輛以及部分商場酒店停放車輛，可停放在酒店門前地面停車場上。 項目要達到全社區(qū)無障礙通行設(shè)計要求。 23、項目投資分析 一、政策條件分析 23、項目投資分析 一、政策條件分析xx年6月5日，中國人民銀行印發(fā)了關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知，房貸政策出現(xiàn)重大調(diào)整。 通知對項目投向有具體的規(guī)定，“貸款應(yīng)重點支持符合中低收入家庭購買能力的住宅項目，對大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項目應(yīng)適當限制”。 目的是限制高價房、適度控制房產(chǎn)炒做、降低房貸風(fēng)險。 中國建設(shè)銀行出臺有關(guān)新措施嚴控房貸資金流向別墅、大戶高檔住宅等豪宅。 從嚴控制向別墅、大戶型等高檔住房及賓館、寫字樓、商場等商業(yè)用房項目的貸款發(fā)放，并嚴禁向違規(guī)開發(fā)的房地產(chǎn)項目發(fā)放貸款。 住房貸款政策在四個方面發(fā)生變動一是利率，xx年10月29日，中國央行宣布9年來第一次加息，房貸利率隨之升高；二是首付款比例，個人第一次購房的首付款比例為總房款的20%，多套住房包括第二套住房的首付款比例為總房款的30%-50%；三是期限，縮短商住兩用房貸款期限；四是貸款房的類別，只發(fā)放現(xiàn)房貸款，期房貸款要經(jīng)過國家有關(guān)房地產(chǎn)主管部門的批準。 由于政策導(dǎo)向的因素，本項目應(yīng)該采用住宅樓報建實際具有商住兩用特點的方式運作，這樣可以避免按揭貸款方面的政策瓶頸，有效延長按揭貸款期限，降低商務(wù)公寓的月供壓力。 xx年5月13日，由建設(shè)部、國家發(fā)改委、國土資源部、中國人民銀行聯(lián)合頒布的經(jīng)濟適用住房管理辦法正式施行。 對供應(yīng)對象和供應(yīng)面積做出明確規(guī)定。 具體內(nèi)容是要各地根據(jù)起經(jīng)濟發(fā)展水平、居民住房情況和財政可承受能力，因地制宜地確定中低收入標準，明確供應(yīng)對象的范圍，不能再實行敞開供應(yīng)。 界定范圍的標準將從嚴從小，以保障而不是改善中低收入家庭住房為主，供應(yīng)面積要求控制在80左右，豪華型、復(fù)式住宅將被嚴格禁止，對島內(nèi)二次置業(yè)的購房者購買低價房進行了有效的限制。 經(jīng)濟適用住房管理辦法規(guī)定購房者必須具備四項條件，其中一項就是購房者要有當?shù)爻擎?zhèn)戶口（含符合當?shù)匕仓脳l件的軍隊人員）或者是市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象，這就對島外在?？谥脴I(yè)的購房者購買低價房進行了限制，促使這些置業(yè)者將目光轉(zhuǎn)向性價比更好的非經(jīng)濟適用房，這對于本項目來說無疑是個重要的商機。 二、交通便利分析該區(qū)域交通極為便利。 共有10條公交車在此匯集，分別是國貿(mào)府城（4路），農(nóng)墾醫(yī)院教育學(xué)院（7路），國貿(mào)海南廣場（8路），燕泰酒店金盤（18路），白沙門美蘭機場（21路），國貿(mào)美舍河（28路），藍天路鳳凰花城（29路），龍華總站丁村（31路），秀英炮臺鹽灶村（32路環(huán)線）和青年路世貿(mào)大廈（34路）。 三、成本因素分析位于海口市市政設(shè)施最完備的金貿(mào)區(qū)，靠近中國移動的辦公大樓（美銀大廈），所以在智能化建設(shè)方面的投入將比較低。 位于成行成市的飲食一條街，所以在餐飲招商或者銷售方面的成本比較低。 同時能低成本的吸引客源，為餐飲和娛樂休閑業(yè)態(tài)的經(jīng)營業(yè)主提供了非常好的營業(yè)環(huán)境。 由于在本項目的對面是正在建設(shè)中的宜欣商業(yè)廣場，該廣場建筑物最高只有三層，用地面積40942，建筑占地面積10602。 所以為本項目提供了一個非常好的景觀廣場，有利于建筑通風(fēng)，采光和業(yè)主的綠色環(huán)境視覺要求。 宜欣商業(yè)廣場同時也將成為本項目未來餐飲業(yè)態(tài)一個重要的客流。 四、建設(shè)環(huán)境分析本項目位于金貿(mào)區(qū)久負盛名的金龍路飲食一條街，其市政道路對面是正在建設(shè)中的宜欣商業(yè)廣場，該商業(yè)廣場綠化面積達70%，使得本項目可以借景。 由于本項目位于一個海口市最大的成行成市的餐飲環(huán)境中，同時周邊集中了海口最密集的寫字樓群，所以該用地機具餐飲娛樂等配套服務(wù)的商業(yè)開發(fā)價值。 推動?？诼糜物嬍澄幕陌l(fā)展，這是納入海南省新世紀發(fā)展規(guī)劃的重要經(jīng)濟戰(zhàn)略。 在金龍路進行飲食商業(yè)業(yè)態(tài)的挖掘和開發(fā)對緩解海口市就業(yè)壓力和增加財政收入來說，是一種非常好的手段，所以本項目的創(chuàng)意得到有關(guān)行政主管單位的支持。 另，現(xiàn)在的金貿(mào)區(qū)已經(jīng)成為IT營銷商和運營商、兒童教育、職業(yè)培訓(xùn)和海南重要物流運營的集中地，他們非常需要鬧中取靜、豪華氣派、出行方便、辦公便捷的場所。 經(jīng)歷了“非典”疫情后，房地產(chǎn)市場消費觀念已經(jīng)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變。 “非典”發(fā)生前，購房者最重視的是地段和價格，相對價格和地段來說對住宅通風(fēng)性能的考慮放在次要位置，“非典”過后，對于房產(chǎn)的通風(fēng)條件則變成最受購房者重視的因素；排在第二位的是對小區(qū)綠化環(huán)境的要求。 購房者越來越重視整體的生存環(huán)境，比如綠化、采光和通風(fēng)等，這也正是健康住宅所包含的內(nèi)容。 由于本項目前面是超大型商業(yè)廣場，后面沒有高大建筑物，加上良好的點式板樓設(shè)計，所以在采光、通風(fēng)和綠化方面都將會有良好體現(xiàn)。 xx年12月印度洋發(fā)生特大海嘯后，人們對于一線“海景”房的熱衷度呈下降趨勢。 由于房子是一項長期消費使用產(chǎn)品，當你成年累月的面對所謂的“海景”時，無疑會產(chǎn)生視覺疲勞，再加上咸濕的海邊空氣對家具家私破壞力很高，所以海南本地人對于“海景”房的熱衷度一向不高。 而本項目用地正處于二線“海景”地帶，二線“海景”房無論是對于內(nèi)地渡假型購房者還是對于本地購房者來說。 都將是首選。 由上可見，本項目的居住部分的定位選擇中檔價位的商住兩用公寓是明智的，其底商部分按照餐飲休閑業(yè)態(tài)的需要進行策劃和設(shè)計無疑是具有戰(zhàn)略意義的。 24、項目資金 24、項目資金海南公司自籌。 25、房屋銷售價格商鋪三層平均銷售價格5000元/。 住宅或者商務(wù)公寓平均價格3000元/。 地下商場平均價格4000元/。 地下車位10萬/個。 26、實現(xiàn)銷售收入方案A 26、實現(xiàn)銷售收入方案A商鋪面積1.2萬，按三層平均銷售價格5000元/計算，預(yù)計產(chǎn)值6000萬元。 住宅或者商務(wù)公寓面積8000，平均價格3000元/，預(yù)計產(chǎn)值2400萬元。 地下商場面積8千，其中3000用做設(shè)備間，不記價值，可銷售部分5000，平均價格4000元/，預(yù)計產(chǎn)值2000萬元。 地下車位作為一個促銷工具，可直接銷售，也可讓利銷售，按照10萬/個計算，預(yù)計產(chǎn)值2000萬元。 合計12400萬元。 方案B方案B商鋪面積1.2萬，按三層平均銷售價格5000元/計算，預(yù)計產(chǎn)值6000萬元。 住宅或者商務(wù)公寓面積2萬，平均價格3000元/，預(yù)計產(chǎn)值6000萬元。 地下商場面積8000，其中3000用做設(shè)備間，不記價值，可銷售部分5000，平均價格4000元/，預(yù)計產(chǎn)值2000萬元。 地下車位作為一個促銷工具，可直接銷售，也可讓利銷售，按照10萬/個計算，預(yù)計產(chǎn)值2000萬元。 合計16000萬元。 方案C方案C商鋪面積1.2萬，按三層平均銷售價格5000元/計算，預(yù)計產(chǎn)值6000萬元。 住宅或者商務(wù)公寓面積3.2萬，平均價格3000元/，預(yù)計產(chǎn)值9600萬元。 地下商場面積8000，其中3000用做設(shè)備間，不記價值，可銷售部分5000，平均價格4000元/，預(yù)計產(chǎn)值2000萬元。 地下車位作為一個促銷工具，可直接銷售，也可讓利銷售，按照10萬/個計算，預(yù)計產(chǎn)值2000萬元。 合計19600萬元。 27、項目開發(fā)利潤方案A 27、項目開發(fā)利潤方案A本項目可實現(xiàn)利潤約12400萬元-736萬元-8261萬元=3403萬元。 萬元投資回報率約為3403萬元/8261萬元=41.2%。 方案B本項目可實現(xiàn)利潤約16000萬元-936萬元-9970萬元=5094萬元。 萬元投資回報率約為5094萬元/9970萬元=51.1%。 方案C方案C本項目可實現(xiàn)利潤約19600萬元-1136萬元-11698萬元=6766萬元。 萬元投資回報率約為6766萬元/11698萬元=57.8%。 28、商業(yè)經(jīng)營方案商業(yè)用房可以選擇銷售和自營兩種方式來經(jīng)營。 前面已經(jīng)對銷售收入做了預(yù)測，這里對自營進行簡單闡述。 自營可以采取兩種方式 一、出租。 每月收取固定的租金，可以得到穩(wěn)定而豐厚的回報。 二、自己經(jīng)營。 由于本項目位于成行成市的飲食一條街，所以在餐飲招商或者自己經(jīng)營方面的成本比較低。 同時能低成本的吸引客源，為餐飲和娛樂休閑業(yè)態(tài)的經(jīng)營業(yè)主提供了非常好的營業(yè)環(huán)境。 由于在本項目的對面是正在建設(shè)中的宜欣商業(yè)廣場，該廣場建筑物最高只有三層，用地面積40942，建筑占地面積10602。 所以為本項目提供了一個非常好的景觀廣場，有利于建筑通風(fēng)，采光和業(yè)主