房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告2(廣州白云區(qū))

評(píng)估有限公司 號(hào) 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 估估 價(jià)價(jià) 報(bào)報(bào) 告告 估價(jià)項(xiàng)目名稱 估價(jià)項(xiàng)目名稱 名下位于廣州市白云區(qū) 街 號(hào) 房住宅用 途房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估 估價(jià)委托人 估價(jià)委托人 估價(jià)機(jī)構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu) 評(píng)估有限公司 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 估價(jià)人員 估價(jià)人員 估價(jià)作業(yè)日期 估價(jià)作業(yè)日期 二 一三年十二月九日至二 一三年十二月十二日 估價(jià)報(bào)告出具日期 估價(jià)報(bào)告出具日期 二 一三年十二月十二日 估價(jià)報(bào)告編號(hào) 估價(jià)報(bào)告編號(hào) 號(hào) 評(píng)估有限公司 號(hào) 目目 錄錄 致估價(jià)委托人函 1 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 3 估價(jià)假設(shè)和限制條件 4 估價(jià)結(jié)果報(bào)告 6 一 估價(jià)委托人 6 二 估價(jià)機(jī)構(gòu) 6 三 估價(jià)目的 6 四 估價(jià)對(duì)象 6 五 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 9 六 價(jià)值類型及價(jià)值定義 9 七 估價(jià)依據(jù) 10 八 估價(jià)原則 11 九 估價(jià)方法 13 十 估價(jià)結(jié)果 13 十一 估價(jià)人員 15 十二 估價(jià)作業(yè)日期 15 十三 估價(jià)報(bào)告使用期限 15 附件 1 司法委托評(píng)估委托書 復(fù)印件 2 估價(jià)對(duì)象位置示意圖 3 估價(jià)對(duì)象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片 4 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 5 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 6 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件 7 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 復(fù)印件 評(píng)估有限公司 號(hào) 1 致估價(jià)委托人函致估價(jià)委托人函 Error Reference source not found 承蒙委托 本公司秉著獨(dú)立 客觀 公正 合法的原則 對(duì) Error Reference source not found 名下位于廣州市白云區(qū) 街 號(hào) 房住宅用 途房地產(chǎn)在二 一三年十二月九日 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估 估價(jià)目的是供法院執(zhí)行案件提供房地產(chǎn)價(jià)值參考供法院執(zhí)行案件提供房地產(chǎn)價(jià)值參考 我公司依據(jù)國(guó)家 省 市地方等的有關(guān)政策 法律法規(guī)文件及估價(jià) 委托人提供的相關(guān)資料 嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范規(guī)定的原則和程序 實(shí)地查 勘 搜集相關(guān)資料 認(rèn)真分析 對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的各種因素進(jìn)行評(píng)估 選取了市場(chǎng)法 確定出 Error Reference source not found 名下位于廣州 市白云區(qū) 街 號(hào) 房 計(jì)價(jià)建筑面積為 平方米的住宅用途房地產(chǎn) 在二 一三年十二月九日 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 的全交吉總價(jià)為人民幣全交吉總價(jià)為人民幣 元整元整 萬元 全交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣萬元 全交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬肆仟陸佰叁拾壹萬肆仟陸佰叁拾 元整 元整 14630 元元 平方米 建議不交吉總價(jià)為人民幣平方米 建議不交吉總價(jià)為人民幣 元整 元整 萬元 建議不交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣萬元 建議不交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬壹仟柒佰壹萬壹仟柒佰元整元整 11700 元元 平方米 平方米 詳見 估價(jià)結(jié)果明細(xì)表 評(píng)估有限公司 法定代表人 二 一三年十二月十二日 評(píng)估有限公司 號(hào) 2 估價(jià)結(jié)果明細(xì)表估價(jià)結(jié)果明細(xì)表 估價(jià)委托人 Error Reference source not found 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2013 年 12 月 9 日 評(píng)估有限公司 估價(jià) 對(duì)象 權(quán)屬資料 房產(chǎn)地 址 產(chǎn)權(quán)人 結(jié)構(gòu)及 總樓層 所在 樓層 建筑面 積 全交吉 單價(jià) 元 全交吉 總價(jià) 萬元 建議不 交吉單 價(jià) 元 建議不 交吉總 價(jià) 萬元 備注 1 房地產(chǎn)登記 簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 廣州市 白云區(qū) 街 號(hào) 房 Error Refere nce source not found 鋼筋混 凝土 17 層 5 層 Error Referenc e source not found 14630 11700 已征收國(guó)有土地使用權(quán) 出讓金 使用年限 70 年 從 2004 年 12 月 2 日起 評(píng)估值包含國(guó)有 土地使用權(quán)出讓金 合合 計(jì)計(jì) 評(píng)估有限公司 號(hào) 3 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明 1 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的 2 本估價(jià)報(bào)告中的分析 意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析 意見和結(jié)論 但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制 3 我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系 也與有關(guān)當(dāng)事人 沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見 4 我們依照中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 GB T50291 1999 進(jìn)行分析 形成意見和結(jié)論 撰寫本估價(jià)報(bào)告 5 本公司的估價(jià)人員 已于 2013 年 12 月 9 日對(duì)本估價(jià)報(bào)告 中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘 但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于其 外觀和使用狀況 對(duì)被遮蓋 未暴露及難以接觸到的部分 依據(jù)估價(jià)委 托人提供的資料進(jìn)行評(píng)估 我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào) 查的責(zé)任 6 沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)幫助 參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)號(hào) 章 簽名 評(píng)估有限公司 號(hào) 4 估價(jià)假設(shè)和限制條件估價(jià)假設(shè)和限制條件 一 一 估價(jià)的假設(shè)條件 估價(jià)的假設(shè)條件 1 估價(jià)委托人設(shè)定 本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定 剩余使用年限 包含國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的住宅用途房地產(chǎn)全交吉價(jià) 格及建議不交吉價(jià)格 2 估價(jià)委托人提供的 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 估價(jià)對(duì)象已設(shè)定抵押權(quán)及被查封 估價(jià)委托人設(shè) 定 本次評(píng)估不考慮估價(jià)對(duì)象租賃 抵押 查封等因素對(duì)其評(píng)估價(jià)值的 影響 3 在現(xiàn)場(chǎng)查勘日 由于當(dāng)事人原因 我司估價(jià)人員未能進(jìn)入估價(jià)對(duì) 象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)勘 4 對(duì)于估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán) 估價(jià)對(duì)象土地面積 建筑面積等影響估價(jià)結(jié) 果的因素 以估價(jià)委托人提供的 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載為依據(jù) 我們并未到有關(guān)主管部門對(duì)房地產(chǎn)權(quán) 屬資料記載內(nèi)容的真實(shí)性進(jìn)行核實(shí) 由估價(jià)委托人保證其產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性 5 我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的現(xiàn)場(chǎng)查勘僅限于其外觀和使用狀況 對(duì)被遮蓋 未暴露及難以接觸到的部分 依據(jù)估價(jià)委托人提供的資料進(jìn)行評(píng)估 我 們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任 6 本公司估價(jià)工作人員 已于二 一三年十二月九日對(duì)估價(jià) 對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地勘查 估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況與完成實(shí)地勘 查之日的狀況一致 二 二 估價(jià)的限制條件 估價(jià)的限制條件 1 本報(bào)告未考慮國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力 和其他不可抗拒的因素對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響 亦未考慮估價(jià)對(duì)象的債權(quán)債 評(píng)估有限公司 號(hào) 5 務(wù)狀況以及租賃 抵押等他項(xiàng)權(quán)利限制及查封對(duì)其價(jià)值的影響 2 本估價(jià)報(bào)告依據(jù)了估價(jià)委托人提供的相關(guān)資料 估價(jià)委托人對(duì)資 料的合法性 真實(shí)性 完整性 時(shí)效性負(fù)責(zé) 因資料失實(shí)造成估價(jià)結(jié)果 有誤的 本估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 3 本估價(jià)報(bào)告僅作為估價(jià)委托人在本次估價(jià)目的下使用 不得做其 它用途 凡因估價(jià)委托人使用估價(jià)報(bào)告不當(dāng)而引起的后果 本估價(jià)機(jī)構(gòu) 和估價(jià)人員不承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任 4 本報(bào)告必須完整使用 對(duì)僅使用報(bào)告中的部分內(nèi)容所導(dǎo)致的有關(guān) 損失 受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)任何責(zé)任 5 本報(bào)告的全部或部分內(nèi)容在沒有得到我公司同意情況下 不得發(fā) 表于任何媒體上 報(bào)告解釋權(quán)為本公司所有 6 本報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起一年 即二 一三年 十二月十二日至二 一四年十二月十一日 評(píng)估有限公司 號(hào) 6 估價(jià)結(jié)果報(bào)告估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一 一 估價(jià)委托人估價(jià)委托人 委托人姓名 Error Reference source not found 聯(lián)系地址 二 二 估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)機(jī)構(gòu) 估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱 評(píng)估有限公司 法定代表人姓名 機(jī)構(gòu)地址 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào) 資質(zhì)等級(jí) 一級(jí) 證書編號(hào) 建房估證字 號(hào) 有效期限 年 月 日至 年 月 日 三 三 估價(jià)目的估價(jià)目的 供法院執(zhí)行案件提供房地產(chǎn)價(jià)值參考 四 四 估價(jià)對(duì)象估價(jià)對(duì)象 根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定 本報(bào)告的估價(jià)對(duì)象為廣州市白云區(qū) 街 號(hào) 房住宅用途房地產(chǎn) 房地產(chǎn)基本狀況詳見下表 名稱 廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅 坐落 廣州市白云區(qū) 街 號(hào) 房 四至 估價(jià)對(duì)象所在建筑物東至 號(hào) 南至小區(qū)路 西至 號(hào) 北至小區(qū)路 規(guī)模 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載共用地面 積為 2431 2586 平方米 估價(jià)對(duì)象廣州市白云區(qū) 街 號(hào) 房建筑面積為 Error Reference source not found 平方米 其中套內(nèi)建筑面積為 65 6024 平方 米 用途 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 土地用 途為住宅用地 房屋使用性質(zhì)為居住用房 權(quán)屬 人 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 廣州市 白云區(qū) 街 號(hào) 房產(chǎn)權(quán)人為 Error Reference source not found 占有部分為 評(píng)估有限公司 號(hào) 7 全部 1 1 實(shí)物狀況描述與分析實(shí)物狀況描述與分析 估價(jià)人員于 2013 年 12 月 9 日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘 詳情如 下 1 1 土地實(shí)物狀況描述與分析土地實(shí)物狀況描述與分析 名稱廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅 四至 估價(jià)對(duì)象所在建筑物東至 號(hào) 南至小區(qū)路 西至 號(hào) 北至小 區(qū)路 土地面積 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載共用地面積為 2431 2586 平方米 土地用途 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 土地用途為住宅用地 土地形狀形狀大致呈矩形 地形平地 地勢(shì)與相鄰?fù)恋?周邊道路持平 自然排水狀況良好 土壤外觀顯示土壤未受污染 地基 地質(zhì) 外觀及使用狀況顯示 承載力及穩(wěn)定性一般 無不良地質(zhì)現(xiàn)象 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 及土地平整程度 土地條件 實(shí)際開發(fā)程度為宗地外 五通 通路 給水 排水 通電 通訊 宗地內(nèi)建有建筑物 土地使用期限 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金 使用年限 70 年 從 2004 年 12 月 2 日起 其他 2 2 建筑物實(shí)物狀況描述與分析建筑物實(shí)物狀況描述與分析 名稱廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅 建筑規(guī)模 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 估 價(jià)對(duì)象廣州市白云區(qū) 街 號(hào) 房建筑面積為 Error Reference source not found 平方米 其中套內(nèi)建筑面積為 65 6024 平方米 用途 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 房 屋用途為居住用房 層數(shù) 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 總 層數(shù)為 17 層 高度高層綜合樓 建筑結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 外觀條形磚外墻現(xiàn)代平面式 裝修裝飾 本次評(píng)估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘 估價(jià)委托人設(shè)定 室內(nèi)裝修 按普通裝修考慮 評(píng)估有限公司 號(hào) 8 設(shè)施設(shè)備 所在大樓為帶電梯住宅 本次評(píng)估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘 估 價(jià)委托人設(shè)定室內(nèi)設(shè)施設(shè)備為普通家庭基本配置 層高約 3 0 米 空間布局 本次評(píng)估因?yàn)楫?dāng)事人原因 估價(jià)人員未能進(jìn)入室內(nèi)查勘 估價(jià)委托人設(shè)定 空間布局合理 建成時(shí)間 據(jù)估價(jià)委托人提供的資料未記載建筑時(shí)間 經(jīng)濟(jì)耐用 年限 在正常施工 正常使用和正常維護(hù)下 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng)濟(jì) 耐用年限為 60 年 其他說明 2 2 權(quán)益狀況描述與分析權(quán)益狀況描述與分析 估價(jià)委托人 提供的資料 1 司法委托評(píng)估委托書 2 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 土地所有權(quán)國(guó)有土地 土地權(quán)益狀 況描述 土地使用權(quán) 出讓的建設(shè)用地使用權(quán) 已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金 使用年限 70 年 從 2004 年 12 月 2 日起 土地使用管制 估價(jià)對(duì)象位于廣州市白云區(qū) 屬于住宅用地 符合環(huán)保 消防 文物保護(hù)有關(guān)規(guī)定 土地權(quán)益狀 況描述 目前使用情況 已建成房屋使用 房屋所有權(quán) 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 廣州市白云區(qū) 街 號(hào) 房產(chǎn)權(quán)人為 Error Reference source not found 占有部分為全部 出租或占用情 況 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有人使用 其他權(quán)利設(shè)立 情況 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 廣州市白云區(qū) 街 號(hào) 房設(shè)定抵押權(quán) 權(quán)利人為中國(guó)工商銀行股份有限公司廣州廣州大道支行 權(quán)利部位為全部 權(quán)利價(jià)值為 他項(xiàng)案號(hào)是 登記字 本次評(píng)估未考慮可能存在的他項(xiàng)權(quán)利對(duì)其價(jià)值的影 響 建筑物權(quán)益 狀況 其他特殊情況 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 廣州市白云區(qū) 街 號(hào) 房被 查封 3 3 區(qū)位狀況描述與分析區(qū)位狀況描述與分析 坐落 廣州市白云區(qū) 街 其位置詳見 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位置 圖 方位位于廣州市白云區(qū) 平沙南街東側(cè) 距離距廣州市政府約 15 公里 位置描述 朝向南 評(píng)估有限公司 號(hào) 9 樓層位于第 5 層 道路狀況估價(jià)對(duì)象所在建筑物鄰廣花一路華成路 道路狀況一般 出入口可 利用交通工具 附近有 21 127 978 等公交線路 距離平沙南街公交站 約 200 米 交通管制情況 廣花一路全天雙向行駛 交通描述 停車方便程度 及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)有地面停車位 停車較方便 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 參照廣州市內(nèi)停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 自然環(huán)境環(huán)境 衛(wèi)生狀況好 無噪音影響 人文環(huán)境位于廣州市白云區(qū)住宅小區(qū) 居住氛圍良好 周圍環(huán)境和 景觀 周圍 環(huán)境照片詳 見附件 景觀景觀一般 外部配套設(shè) 施 外部基礎(chǔ)設(shè)施 宗地外 五通 通路 給水 排水 通電 通訊 外部配套設(shè) 施 外部公共服務(wù) 設(shè)施 附近有教育 平沙小學(xué) 平沙培英學(xué)校 錦陽(yáng)小學(xué) 醫(yī) 療服務(wù) 均禾街平沙社區(qū)衛(wèi)生站 商業(yè)服務(wù) 上好佳百 貨 福興百貨商場(chǎng) 住宅小區(qū) 春庭花園 富力金港城 平沙公園等 所在區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施配套較完善 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位置圖估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位置圖 五 五 估價(jià)時(shí)點(diǎn)估價(jià)時(shí)點(diǎn) 本公司估價(jià)人員已于二 一三年十二月九日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地 勘察 本次評(píng)估根據(jù)委托人設(shè)定 依據(jù)估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 確定以現(xiàn)場(chǎng)勘察 日為估價(jià)時(shí)點(diǎn) 即估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二 一三年十二月九日 六 六 價(jià)值類型價(jià)值類型及價(jià)值定義及價(jià)值定義 價(jià)值類型 市場(chǎng)價(jià)值 評(píng)估有限公司 號(hào) 10 價(jià)值定義 本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)法定剩余使用 年限 包含國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的住宅用途房地產(chǎn)全交吉價(jià)格及建議 不交吉價(jià)格 估價(jià)委托人設(shè)定 本次評(píng)估不考慮估價(jià)對(duì)象的債權(quán)債務(wù)狀況 租賃 抵押等他項(xiàng)權(quán)利限制以及查封對(duì)其價(jià)值的影響 七 七 估價(jià)依據(jù)估價(jià)依據(jù) 一 本次估價(jià)所依據(jù)的有關(guān)法律 法規(guī)和部門規(guī)章 1 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法 中華人民共和國(guó)主席令 第 72 號(hào) 2007 年 8 月 30 日中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì) 常務(wù)委員會(huì)第二十九次會(huì)議修訂 2 中華人民共和國(guó)土地管理法 中華人民共和國(guó)主席令 2004 第 28 號(hào) 2004 年 8 月 28 日中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì) 常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議修訂 3 中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法 中華人民共和國(guó)主席令第 74 號(hào) 中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十次會(huì)議 通過 自 2008 年 1 月 1 日起施行 4 中華人民共和國(guó)物權(quán)法 中華人民共和國(guó)主席令第 62 號(hào) 中華人民共和國(guó)第十屆全國(guó)人民代表大會(huì)第五次會(huì)議通過 自 2007 年 10 月 1 日起施行 5 中華人民共和國(guó)拍賣法 中華人民共和國(guó)主席令第 23 號(hào) 第八屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十次會(huì)議通過 第十屆全國(guó)人 民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第十一次會(huì)議 關(guān)于修改 中華人民共和國(guó)拍賣 法 的決定 修正 自 2004 年 8 月 28 日 6 最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣 變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定 法釋 2004 16 號(hào) 由最高人民法院審判委員會(huì)第 1330 次會(huì)議通過 評(píng)估有限公司 號(hào) 11 自 2005 年 1 月 1 日起施行 二 本次估價(jià)采用的技術(shù)規(guī)程 1 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB T50291 1999 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 2 中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)GB T18508 2001 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 三 估價(jià)委托人提供的有關(guān)資料 1 司法委托評(píng)估委托書 復(fù)印件 2 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 復(fù)印件 四 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員所搜集掌握的有關(guān)資料 八 八 估價(jià)原則估價(jià)原則 本估價(jià)報(bào)告遵循獨(dú)立 客觀 公正 合法的基本原則 并結(jié)合估價(jià) 目的對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià) 本次評(píng)估所遵循的估價(jià)原則具體如下 1 獨(dú)立 客觀 公正原則 要求估價(jià)機(jī)構(gòu)有完全獨(dú)立性 估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與估價(jià)對(duì)象及相 關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系 不受外部干擾因素影響 從實(shí)際出發(fā) 公平合 理地進(jìn)行估價(jià) 本公司具有完全獨(dú)立性 參與本次評(píng)估的估價(jià)人員與估 價(jià)對(duì)象及相關(guān)當(dāng)事人沒有利害關(guān)系 一切從實(shí)際出發(fā) 實(shí)事求是的進(jìn)行 估價(jià) 2 合法原則 應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用 合法處分為前提進(jìn)行 所謂合法 是指 符合國(guó)家的法律 法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定 其權(quán)益才能受法律保護(hù) 并體現(xiàn)其權(quán)益價(jià)值 本次評(píng)估的估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)具有合法的產(chǎn)權(quán) 所涉及的估價(jià)對(duì)象用途為合法的 3 替代原則 評(píng)估有限公司 號(hào) 12 競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)中 具有相同或相似效用的生產(chǎn)要素之間可以相替代 在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也是如此 即在同一市場(chǎng)供需圈內(nèi) 可以通過調(diào)查近期 發(fā)生交易的 與待估房地產(chǎn)有替代可能的房地產(chǎn)價(jià)格和條件 通過與待 估房地產(chǎn)進(jìn)行比較 然后對(duì)其間的差別作適當(dāng)?shù)男拚?確定待估房地產(chǎn) 的市場(chǎng)價(jià)值 本次評(píng)估主要是參照公開市場(chǎng)上足夠數(shù)量 可比性較強(qiáng)的 類似房地產(chǎn)近期成交價(jià)格來確定估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或者價(jià)值 體 現(xiàn)了替代原則 4 最高最佳使用原則 房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng) 濟(jì)價(jià)值 它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中 在考慮估價(jià)對(duì)象的用途時(shí) 應(yīng) 取其最高最佳利用狀態(tài) 是指法律上允許 技術(shù)上可能 經(jīng)濟(jì)上可行 能使估價(jià)對(duì)象發(fā)揮最高價(jià)值的利用狀態(tài) 本次評(píng)估中 運(yùn)用最高最佳使用原則估價(jià)時(shí) 首先要求估價(jià)對(duì)象的 最高最佳用途是法律上允許 根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定 本次按證載用途進(jìn) 行評(píng)估 在法律上是允許的 其次 還體現(xiàn)技術(shù)上可能 技術(shù)主要體現(xiàn) 在房屋建筑工程方面的技術(shù) 本次評(píng)估采用保持現(xiàn)狀 在技術(shù)上是可能 的 第三 要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上可行 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象可以采取保持現(xiàn)狀 轉(zhuǎn) 換用途 裝修改造 拆除重新利用等方式 實(shí)現(xiàn)最高最佳利用 本次評(píng) 估是采用保持現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)上是可行的 由于估價(jià)對(duì)象位于廣州市白云區(qū) 所處地段交通便利度一般 市政 配套設(shè)施完善 居住氛圍較好 估價(jià)對(duì)象的證載用途能體現(xiàn)其最高最佳 利用價(jià)值 故本次評(píng)估按估價(jià)對(duì)象證載用途評(píng)估 法律上允許 技術(shù)上 可能 經(jīng)濟(jì)上可行 為最高最佳用途評(píng)估 5 估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 評(píng)估有限公司 號(hào) 13 估價(jià)結(jié)果應(yīng)是估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 同一估 價(jià)對(duì)象在不同時(shí)點(diǎn)會(huì)具有不同的價(jià)值 本次評(píng)估的估價(jià)時(shí)點(diǎn)為二 一三 年十二月九日 市場(chǎng)狀況 法律法規(guī) 計(jì)價(jià)依據(jù)以該時(shí)點(diǎn)為基準(zhǔn)點(diǎn) 體 現(xiàn)了估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則 九 九 估價(jià)方法估價(jià)方法 估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘 對(duì)與估價(jià)對(duì)象具有可比性的物業(yè)進(jìn)行調(diào) 查 認(rèn)真分析所掌握的資料 根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定的估價(jià)目的 估價(jià)對(duì) 象的特點(diǎn)及實(shí)際情況 選擇合適的估價(jià)方法 估價(jià)方法通常有市場(chǎng)法 收益法 成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種 估 價(jià)對(duì)象為住宅用途 結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和現(xiàn)狀 分析估價(jià)委托人提供 的資料及估價(jià)師所掌握的資料 在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上 根據(jù)估價(jià) 對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的 遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 在合法原 則的前提下 分析得到該類房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易實(shí)例較多 而且市場(chǎng)法測(cè) 算的價(jià)值最能反映估價(jià)對(duì)象住宅房屋的市場(chǎng)價(jià)值 故采用市場(chǎng)法對(duì)房地 產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估 最終確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果 各種方法的定義 公 式 適用范圍及評(píng)估方法的選用情況詳見下表 評(píng)估有限公司 號(hào) 14 市場(chǎng)法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法 定義 是選取一定數(shù)量 符合一定條件 發(fā) 生過交易的類似房地產(chǎn) 然后將它們 與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較 對(duì)它們的實(shí)際 成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì) 象價(jià)值的方法 報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收 益的現(xiàn)值之和 具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象 未來各期的凈收益 然后利用適當(dāng)?shù)?報(bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來 求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu) 建價(jià)格和建筑物折舊 然后將重新購(gòu) 建價(jià)格減去建筑物折舊來求取估價(jià)對(duì) 象價(jià)值的方法 是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和 后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) 然后將估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減 去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利 潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 公式 比準(zhǔn)價(jià)格 比較實(shí)例價(jià)格 交易情況修 正系數(shù) 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀 況調(diào)整系數(shù) 000 0 C C B B A A VV 其中 V 估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格 V0 可比 實(shí)例成交價(jià)格 A 正常市場(chǎng)價(jià)格 A0 實(shí)際成交價(jià)格 B 估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格 B0 成交日期價(jià)格 C 對(duì)象狀況價(jià)格 C0 實(shí)例狀況價(jià)格 本次評(píng)估采用收益法變形公式 121 1 1 1 1 1 1 1 1 21 nnn YYY A Y g gY A V 其中 V 待估房地產(chǎn)價(jià)值 待估 i A 房地產(chǎn)未來第i 年的凈收益 Y 報(bào)酬 率 n 待估房地產(chǎn)未來可獲收益的 年限 房地產(chǎn)價(jià)格 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 投資利息 銷售稅 費(fèi) 開發(fā)利潤(rùn) 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)完成后價(jià)值 后 續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) 其中 后續(xù) 必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) 取得稅費(fèi) 后續(xù)開 發(fā)成本 后續(xù)管理費(fèi)用 后續(xù)銷售費(fèi)用 后續(xù)投資利息 后續(xù)銷售稅費(fèi) 后續(xù)開發(fā) 利潤(rùn) 適用 范圍 適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā) 生交易的房地產(chǎn) 適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益 的房地產(chǎn) 適用于評(píng)估新的或較新的房地產(chǎn)價(jià)值 也適用于很少發(fā)生交易而限制市場(chǎng)法 的運(yùn)用 又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在 收益而限制收益法運(yùn)用的房地產(chǎn) 以 及以公益 公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì) 或只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開 發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) 適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開 發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法 收 益法等方法求取的房地產(chǎn) 選用 選取 理由 估價(jià)對(duì)象類似 房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易實(shí)例較 多 可運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算 不選 取理 由 現(xiàn)時(shí)租金水平及收益率較難反映估價(jià) 對(duì)象真正市場(chǎng)價(jià)值 估價(jià)對(duì)象并非 公益 公用為目的和有獨(dú) 特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需 要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) 且市場(chǎng)上交易 實(shí)例較少 估價(jià)對(duì)象已開發(fā)建成 非純土地使用 權(quán)和在建工程 評(píng)估有限公司 號(hào) 15 十 十 估價(jià)結(jié)果估價(jià)結(jié)果 我公司依據(jù)國(guó)家 省 市地方等的有關(guān)政策 法律法規(guī)文件及估價(jià) 委托人提供的相關(guān)資料 嚴(yán)格按照估價(jià)規(guī)范規(guī)定的原則和程序 實(shí)地查 勘 搜集相關(guān)資料 認(rèn)真分析 對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)值的各種因素進(jìn)行評(píng)估 選取了市場(chǎng)法 確定出 Error Reference source not found 名下位于廣州市 白云區(qū) 街 號(hào) 房 計(jì)價(jià)建筑面積為 平方米的住宅用途房地產(chǎn)在 二 一三年十二月九日 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 的全交吉總價(jià)為人民幣 元整 萬元 全交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬肆仟陸佰叁拾 元整 14630 元 平方米 建議不交吉總價(jià)為人民幣 元整 萬元 建議不交吉單價(jià)取整為每平方米人民幣壹萬壹仟柒佰元整 11700 元 平方米 詳見 估價(jià)結(jié)果明細(xì)表 十一 十一 估價(jià)人員估價(jià)人員 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師姓名 十二 十二 估價(jià)作業(yè)日期估價(jià)作業(yè)日期 二 一三年十二月九日至二 一三年十二月十二日 十三 十三 估價(jià)報(bào)告估價(jià)報(bào)告使用期限使用期限 估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期自完成估價(jià)報(bào)告之日起一年 即二 一三年 十二月十二日至二 一四年十二月十一日 評(píng)估有限公司 號(hào) 16 附附 件件 8 司法委托評(píng)估委托書 復(fù)印件 1 估價(jià)對(duì)象位置示意圖 2 估價(jià)對(duì)象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片 3 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 4 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 5 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件 6 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 復(fù) 印件 評(píng)估有限公司 號(hào) 17 目目 錄錄 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 18 一 實(shí)物狀況描述與分析 18 二 權(quán)益狀況描述與分析 19 三 區(qū)位狀況描述與分析 19 四 市場(chǎng)背景描述與分析 21 五 最高最佳利用分析 24 六 估價(jià)方法適用性分析 24 七 估價(jià)測(cè)算過程 24 八 估價(jià)結(jié)果確定 35 附件 9 司法委托評(píng)估委托書 復(fù)印件 1 估價(jià)對(duì)象位置示意圖 2 估價(jià)對(duì)象外部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片 3 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 4 房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)證書復(fù)印件 5 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書復(fù)印件 7 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 復(fù)印件 評(píng)估有限公司 號(hào) 18 估價(jià)技術(shù)報(bào)告估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一 一 實(shí)物狀況描述與分析實(shí)物狀況描述與分析 估價(jià)人員于2013 年 12 月 9 日對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)查勘 詳情如下 1 土地實(shí)物狀況描述與分析土地實(shí)物狀況描述與分析 名稱廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅 四至 估價(jià)對(duì)象所在建筑物東至 號(hào) 南至小區(qū)路 西至 號(hào) 北至小 區(qū)路 土地面積 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載共用地面積為 2431 2586 平方米 土地用途 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 土地用途為住宅用地 土地形狀形狀大致呈矩形 地形平地 地勢(shì)與相鄰?fù)恋?周邊道路持平 自然排水狀況良好 土壤外觀顯示土壤未受污染 地基 地質(zhì) 外觀及使用狀況顯示 承載力及穩(wěn)定性一般 無不良地質(zhì)現(xiàn)象 基礎(chǔ)設(shè)施完備程度 及土地平整程度 土地條件 實(shí)際開發(fā)程度為宗地外 五通 通路 給水 排水 通電 通訊 宗地內(nèi)建有建筑物 土地使用期限 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金 使用年限 70 年 從 2004 年 12 月 2 日起 其他 建筑物實(shí)物狀況描述與分析 名稱廣州市白云區(qū)廣州富力城一套住宅 建筑規(guī)模 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 估 價(jià)對(duì)象廣州市白云區(qū) 街 號(hào) 房建筑面積為 Error Reference source not found 平方米 其中套內(nèi)建筑面積為 65 6024 平方米 用途 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 房屋用途為居住用房 層數(shù) 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 總層數(shù)為 17 層 高度高層綜合樓 建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 評(píng)估有限公司 號(hào) 19 外觀條形磚外墻現(xiàn)代平面式 裝修裝飾 本次評(píng)估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘 估價(jià)委托人設(shè)定 室內(nèi)裝修 按普通裝修考慮 設(shè)施設(shè)備 所在大樓為帶電梯住宅 本次評(píng)估由于當(dāng)事人原因未能進(jìn)入室內(nèi)查勘 估 價(jià)委托人設(shè)定室內(nèi)設(shè)施設(shè)備為普通家庭基本配置 層高 2 約約 3 0 米 米 空間布局空間布局 本次評(píng)估因?yàn)楫?dāng)事人原因 估價(jià)人員未能進(jìn)入室內(nèi)查勘 估價(jià)委托人設(shè)定 空間布局合理 建成時(shí)間據(jù)估價(jià)委托人提供的資料未記載建筑時(shí)間 經(jīng)濟(jì)耐用 年限 在正常施工 正常使用和正常維護(hù)下 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的經(jīng) 濟(jì)耐用年限為 60 年 其他說 明 由于當(dāng)事人原因 本次評(píng)估未能進(jìn)入室內(nèi)查勘 本次評(píng)估設(shè)定其在估 價(jià)時(shí)點(diǎn)結(jié)構(gòu)完好 能保持正常使用 實(shí)物狀況良好 二 二 權(quán)益狀況描述與分析權(quán)益狀況描述與分析 估價(jià)委托人 提供的資料 1 司法委托評(píng)估委托書 2 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 土地所有權(quán)國(guó)有土地 土地權(quán)益狀 況描述 土地使用權(quán) 出讓的建設(shè)用地使用權(quán) 已征收國(guó)有土地使用權(quán)出讓金 使用年限 70 年 從 2004 年 12 月 2 日起 土地使用管制 估價(jià)對(duì)象位于廣州市白云區(qū) 屬于住宅用地 符合環(huán)保 消防 文物保護(hù)有關(guān)規(guī)定 土地權(quán)益狀 況描述 目前使用情況 已建成房屋使用 房屋所有權(quán) 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 廣州市白云區(qū) 街 號(hào) 房產(chǎn)權(quán)人為 Error Reference source not found 占有部分為全部 出租或占用情 況 估價(jià)對(duì)象現(xiàn)有人使用 其他權(quán)利設(shè)立 情況 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 廣州市白云區(qū) 街 號(hào) 房設(shè)定抵押權(quán) 權(quán)利人為中國(guó)工商銀行股份有限公司廣州廣州大道支行 權(quán)利部位為全部 權(quán)利價(jià)值為 他項(xiàng)案號(hào)是 登記字 本次評(píng)估未考慮可能存在的他項(xiàng)權(quán)利對(duì)其價(jià)值的影 響 建筑物權(quán)益 狀況 其他特殊情況 根據(jù) 房地產(chǎn)登記簿查冊(cè)表 房產(chǎn)登記號(hào) 2010 登記字 號(hào) 記載 廣州市白云區(qū) 街 號(hào) 房被 查封 評(píng)估有限公司 號(hào) 20 估價(jià)委托人提供的資料顯示 估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)清晰 合法 估價(jià)對(duì)象已 設(shè)定抵押權(quán)及已被查封 估價(jià)委托人設(shè)定 本次評(píng)估不考慮估價(jià)對(duì)象租 賃 抵押 查封等因素對(duì)其評(píng)估價(jià)值的影響 三 三 區(qū)位狀況描述與分析區(qū)位狀況描述與分析 坐落 廣州市白云區(qū) 街 其位置詳見 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位置 圖 方位位于廣州市白云區(qū) 平沙南街東側(cè) 距離距廣州市政府約 15 公里 朝向南 位置描述 樓層位于第 5 層 道路狀況估價(jià)對(duì)象所在建筑物鄰廣花一路華成路 道路狀況一般 出入口可 利用交通工具 附近有 21 127 978 等公交線路 距離平沙南街公交站 約 200 米 交通管制情況 廣花一路全天雙向行駛 交通描述 停車方便程度 及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 估價(jià)對(duì)象所在小區(qū)有地面停車位 停車較方便 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 參照廣州市內(nèi)停車場(chǎng)機(jī)動(dòng)車停放服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 自然環(huán)境環(huán)境 衛(wèi)生狀況好 無噪音影響 人文環(huán)境位于廣州市白云區(qū)住宅小區(qū) 居住氛圍良好 周圍環(huán)境和 景觀 周圍 環(huán)境照片詳 見附件 景觀景觀一般 外部配套設(shè) 施 外部基礎(chǔ)設(shè)施 宗地外 五通 通路 給水 排水 通電 通訊 外部配套設(shè) 施 外部公共服務(wù) 設(shè)施 附近有教育 平沙小學(xué) 平沙培英學(xué)校 錦陽(yáng)小學(xué) 醫(yī) 療服務(wù) 均禾街平沙社區(qū)衛(wèi)生站 商業(yè)服務(wù) 上好佳百 貨 福興百貨商場(chǎng) 住宅小區(qū) 春庭花園 富力金港城 平沙公園等 所在區(qū)域公共服務(wù)設(shè)施配套較完善 估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位置圖估價(jià)對(duì)象所在區(qū)域位置圖 評(píng)估有限公司 號(hào) 21 總體來說 估價(jià)對(duì)象位于廣州市 白云區(qū) 為住宅小區(qū)內(nèi)物業(yè) 居住氛 圍好 區(qū)位狀況一般 四 四 市場(chǎng)背景描述與分析市場(chǎng)背景描述與分析 1 國(guó)家及廣州宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析國(guó)家及廣州宏觀經(jīng)濟(jì)政策因素分析 2012 年 面對(duì)復(fù)雜嚴(yán)峻的國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和國(guó)內(nèi)改革發(fā)展穩(wěn)定的繁重 任務(wù) 黨中央 國(guó)務(wù)院堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展為主題 以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方 式為主線 按照穩(wěn)中求進(jìn)的工作總基調(diào) 及時(shí)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控 把 穩(wěn)增長(zhǎng)放在更加重要的位置 國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行緩中企穩(wěn) 經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展穩(wěn) 中有進(jìn) 初步核算 全年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值億元 按可比價(jià)格計(jì)算 比上年增長(zhǎng) 7 8 分季度看 一季度同比增長(zhǎng) 8 1 二季度增長(zhǎng) 7 6 三季度增 長(zhǎng) 7 4 四季度增長(zhǎng) 7 9 分產(chǎn)業(yè)看 第一產(chǎn)業(yè)增加值 52377 億元 比上年增長(zhǎng) 4 5 第二產(chǎn)業(yè)增加值億元 增長(zhǎng) 8 1 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元 增長(zhǎng) 8 1 從環(huán)比看 四季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng) 2 0 全年固定資產(chǎn)投資 不含農(nóng)戶 億元 比上年名義增長(zhǎng) 20 6 扣 除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng) 19 3 增速比上年回落 3 4 個(gè)百分點(diǎn) 其中 國(guó)有及國(guó)有控股投資億元 增長(zhǎng) 14 7 民間投資億元 增長(zhǎng) 24 8 評(píng)估有限公司 號(hào) 22 占全部投資的比重為 61 4 分地區(qū)看 東部地區(qū)投資比上年增長(zhǎng) 17 8 中部地區(qū)增長(zhǎng) 25 8 西部地區(qū)增長(zhǎng) 24 2 分產(chǎn)業(yè)看 第一產(chǎn)業(yè)投資 9004 億元 比上年增長(zhǎng) 32 2 第二產(chǎn)業(yè)投資億元 增長(zhǎng) 20 2 第三 產(chǎn)業(yè)投資億元 增長(zhǎng) 20 6 在第二產(chǎn)業(yè)投資中 工業(yè)投資億元 比上 年增長(zhǎng) 20 0 其中 采礦業(yè)投資 13129 億元 增長(zhǎng) 11 8 制造業(yè)投 資億元 增長(zhǎng) 22 0 電力 熱力 燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)投資 16536 億元 增長(zhǎng) 12 8 全年基礎(chǔ)設(shè)施 不包括電力 熱力 燃?xì)饧?水的生產(chǎn)與供應(yīng) 投資 58391 億元 比上年增長(zhǎng) 13 3 從到位資金情況 看 全年到位資金億元 比上年增長(zhǎng) 18 6 其中 國(guó)家預(yù)算內(nèi)資金增 長(zhǎng) 29 7 國(guó)內(nèi)貸款增長(zhǎng) 8 4 自籌資金增長(zhǎng) 21 7 利用外資下降 10 9 其他資金增長(zhǎng) 13 7 全年新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資億元 比上 年增長(zhǎng) 28 6 新開工項(xiàng)目個(gè) 比上年增加 28948 個(gè) 從環(huán)比看 12 月 份固定資產(chǎn)投資 不含農(nóng)戶 增長(zhǎng) 1 53 2012 年 為鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果 中央政府堅(jiān)定不移加強(qiáng)房地產(chǎn) 調(diào)控 一方面繼續(xù)堅(jiān)決抑制不合理需求 另一方面支持自主性合理需求 貨幣政策方面 預(yù)調(diào)微調(diào)力度加大 上半年兩次降存準(zhǔn)率 三年來首次 降息 促進(jìn)觀望情緒的緩解和成交量的穩(wěn)步回升 再者 保障房政策支 持力度增強(qiáng) 中央加大保障房建設(shè)補(bǔ)助資金投入 支持保障房參建企業(yè) 多元化融資 2012 年 12 月召開的 2012 年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議 將 穩(wěn)中 求進(jìn) 作為 2013 年經(jīng)濟(jì)工作的總基調(diào) 并明確提出 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控 不動(dòng)搖 1 廣州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析廣州整體房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)分析 2012 年年初廣州樓市的低迷 讓不少開發(fā)商都很 受傷 購(gòu)房 者的觀望氛圍比較濃重 這種低迷的勢(shì)頭一直到 4 月份似乎才有復(fù)蘇的 跡象 而在央行降息 首套房貸放松 首套房公積金首付放松等貨幣政 評(píng)估有限公司 號(hào) 23 策的積極助力下 終于成就了廣州樓市的 金五銀六 廣州樓市開始 進(jìn)入平穩(wěn)反彈的階段 2012 年 1 11 月廣州市區(qū)預(yù)售面積為 678 12 萬 已超 2011 年全年的預(yù)售量 同比上漲 13 26 而土地市場(chǎng)方面 在調(diào)控影響下 開發(fā)商上半年拿地謹(jǐn)慎 地方政 府供地速度放緩 供應(yīng)量和成交量均隨之下降 根據(jù)經(jīng)緯研究中心數(shù)據(jù) 顯示 2012 年上半年 廣州 十區(qū) 土地市場(chǎng)成功出讓 20 宗土地 同 比減少 4 宗 出讓宗地的用地面積 62 08 萬平方米 同比也減少 37 82 雖然如此 上半年 廣州土地市場(chǎng)幾乎未出現(xiàn)流拍的情況 全 市十區(qū)上半年土地成交總價(jià)為 52 88 億元 處于相對(duì)較高水平 而平均 樓面地價(jià)則達(dá)到 3010 元 平方米 同比去年大漲 37 其中商住用地樓 面地價(jià) 1840 元 平方米 同比上漲 8 42 廣州地市推地高峰在第四季 度到來 該季度共賣地 62 宗 占全年土地出讓總量的 52 賣地收入 達(dá)萬 占全年收入的 57 2012 年 廣州通過招拍掛方式掛牌出讓地塊 126 宗 其中 7 宗地中止出讓 119 宗地成功成交 為當(dāng)?shù)卣畮砣f 元人民幣的收入 對(duì)比 慘淡 的 2011 年 2012 年廣州地市已慢慢恢復(fù) 元?dú)?實(shí)際上 就廣州市場(chǎng)而言 開發(fā)商拿地的信心已有很大程度的 回升 2 廣州住宅房地產(chǎn)過去 現(xiàn)在和未來狀況分析廣州住宅房地產(chǎn)過去 現(xiàn)在和未來狀況分析 受 2007 年廣州房?jī)r(jià)暴漲 2008 年趨于平穩(wěn)后 2009 年再次暴漲 2010 年承接升勢(shì) 2011 年廣州商品住宅市場(chǎng)成交量萎縮 但結(jié)構(gòu)性原 因?qū)е戮鶅r(jià)同比略升 據(jù)廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù) 2012 年上半年 廣州二手住宅共成交 20595 宗 172 09 萬平方米 與去年同期相比減少了 48 9 和 49 8 市場(chǎng)成交量在春節(jié)假期過后逐漸走出去年第四季度的低谷 呈現(xiàn)緩慢升 溫的態(tài)勢(shì) 中介機(jī)構(gòu)滿堂紅發(fā)布的上半年廣州二手樓市報(bào)告顯示 根據(jù) 評(píng)估有限公司 號(hào) 24 其成交數(shù)據(jù) 今年上半年廣州全市二手住宅成交均價(jià)為 14467 元 平方米 雖然同比上漲 10 1 但上漲速度連續(xù)兩年放緩 報(bào)告指出 廣州二手 住宅的成交均價(jià)在經(jīng)歷了去年年底到今年年初的急速下挫后 隨著樓市 成交量的恢復(fù)亦止跌回升 特別是在第二季度 在樓市 3 月份的 小陽(yáng) 春 過后 之前觀望不前的改善型需求開始逐漸入市 帶動(dòng)市場(chǎng)上的中 高端物業(yè)成交增多 二手住宅的成交均價(jià)亦因此穩(wěn)步爬升 下半年廣州 二手樓市將進(jìn)一步消化政策的負(fù)面影響 預(yù)計(jì)下半年成交量將會(huì)恢復(fù)到 較正常的水平 未來 20 年 是中國(guó)作為一個(gè)發(fā)展中國(guó)家崛起的戰(zhàn)略機(jī)遇期 廣州 作為珠三角的中心城市 由于重化工業(yè)與與第三產(chǎn)業(yè)的 雙擎帶動(dòng) 將 有可能形成 1500 萬人口的規(guī)模 這種有產(chǎn)業(yè)支撐的強(qiáng)勁消費(fèi)態(tài)勢(shì) 將 預(yù)兆房地產(chǎn)業(yè)仍然是廣州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊 另外 珠三角的路網(wǎng)建設(shè) 給廣州房地產(chǎn)帶來更大的發(fā)展空間 五 五 最高最佳利用分析最高最佳利用分析 房地產(chǎn)估價(jià)中所確定的客觀合理價(jià)格或價(jià)值 其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)的經(jīng) 濟(jì)價(jià)值 它體現(xiàn)在房地產(chǎn)的使用過程中 在考慮估價(jià)對(duì)象的用途時(shí) 應(yīng) 取其最高最佳利用狀態(tài) 是指法律上允許 技術(shù)上可能 經(jīng)濟(jì)上可行 能使估價(jià)對(duì)象發(fā)揮最高價(jià)值的利用狀態(tài) 本次評(píng)估中 運(yùn)用最高最佳使用原則估價(jià)時(shí) 首先要求估價(jià)對(duì)象的 最高最佳用途是法律上允許 根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定 本次按證載用途進(jìn) 行評(píng)估 在法律上是允許的 其次 還體現(xiàn)技術(shù)上可能 技術(shù)主要體現(xiàn) 在房屋建筑工程方面的技術(shù) 本次評(píng)估采用保持現(xiàn)狀 在技術(shù)上是可能 的 第三 要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)上可行 房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象可以采取保持現(xiàn)狀 轉(zhuǎn) 換用途 裝修改造 拆除重新利用等方式 實(shí)現(xiàn)最高最佳利用 本次評(píng) 估是采用保持現(xiàn)狀 經(jīng)濟(jì)上是可行的 評(píng)估有限公司 號(hào) 25 由于估價(jià)對(duì)象位于廣州市白云區(qū) 所處地段交通便利度一般 市政 配套設(shè)施完善 居住氛圍較好 估價(jià)對(duì)象的證載用途能體現(xiàn)其最高最佳 利用價(jià)值 故本次評(píng)估按估價(jià)對(duì)象證載用途評(píng)估 法律上允許 技術(shù)上 可能 經(jīng)濟(jì)上可行 為最高最佳用途評(píng)估 六 六 估價(jià)方法適用性分析估價(jià)方法適用性分析 估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘 對(duì)與估價(jià)對(duì)象具有可比性的物業(yè)進(jìn)行調(diào) 查 認(rèn)真分析所掌握的資料 根據(jù)估價(jià)委托人設(shè)定的估價(jià)目的 估價(jià)對(duì) 象的特點(diǎn)及實(shí)際情況 選擇合適的估價(jià)方法 估價(jià)方法通常有市場(chǎng)法 收益法 成本法及假設(shè)開發(fā)法等四種 估 價(jià)對(duì)象為住宅用途 結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)和現(xiàn)狀 分析估價(jià)委托人提供 的資料及估價(jià)師所掌握的資料 在實(shí)地勘察和調(diào)研的基礎(chǔ)上 根據(jù)估價(jià) 對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的 遵照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范 在合法原 則的前提下 分析得到該類房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易實(shí)例較多 而且市場(chǎng)法測(cè) 算的價(jià)值最能反映估價(jià)對(duì)象住宅房屋的市場(chǎng)價(jià)值 故采用市場(chǎng)法對(duì)房地 產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估 最終確定估價(jià)對(duì)象的估價(jià)結(jié)果 各種方法的定義 公 式 適用范圍及評(píng)估方法的選用情況詳見下表 評(píng)估有限公司 號(hào) 26 市場(chǎng)法收益法成本法假設(shè)開發(fā)法 定義 是選取一定數(shù)量 符合一定條件 發(fā) 生過交易的類似房地產(chǎn) 然后將它們 與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較 對(duì)它們的實(shí)際 成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì) 象價(jià)值的方法 報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 即房地產(chǎn)的價(jià)值等于其未來各期凈收 益的現(xiàn)值之和 具體是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象 未來各期的凈收益 然后利用適當(dāng)?shù)?報(bào)酬率將其折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后相加來 求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新購(gòu) 建價(jià)格和建筑物折舊 然后將重新購(gòu)建 價(jià)格減去建筑物折舊來求取估價(jià)對(duì)象 價(jià)值的方法 是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值和 后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) 然后將估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值減 去后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利 潤(rùn)來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 公式 比準(zhǔn)價(jià)格 比較實(shí)例價(jià)格 交易情況修 正系數(shù) 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù) 房地產(chǎn)狀 況調(diào)整系數(shù) 000 0 C C B B A A VV 其中 V 估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格 V0 可比 實(shí)例成交價(jià)格 A 正常市場(chǎng)價(jià)格 A0 實(shí)際成交價(jià)格 B 估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格 B0 成交日期價(jià)格 C 對(duì)象狀況價(jià)格 C0 實(shí)例狀況價(jià)格 本次評(píng)估采用收益法變形公式 121 1 1 1 1 1 1 1 1 21 nnn YYY A Y g gY A V 其中 V 待估房地產(chǎn)價(jià)值 待估房地 產(chǎn)未來第i 年的凈收益 Y 報(bào)酬 i A 率 n 待估房地產(chǎn)未來可獲收益的 年限 房地產(chǎn)價(jià)格 土地取得成本 開發(fā)成本 管理費(fèi)用 銷售費(fèi)用 投資利息 銷售稅 費(fèi) 開發(fā)利潤(rùn) 待開發(fā)房地產(chǎn)價(jià)值 開發(fā)完成后價(jià)值 后 續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) 其中 后續(xù) 必要支出及應(yīng)得利潤(rùn) 取得稅費(fèi) 后續(xù)開 發(fā)成本 后續(xù)管理費(fèi)用 后續(xù)銷售費(fèi)用 后續(xù)投資利息 后續(xù)銷售稅費(fèi) 后續(xù)開發(fā) 利潤(rùn) 適用 范圍 適用于同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā) 生交易的房地產(chǎn) 適用于有經(jīng)濟(jì)收益或有潛在經(jīng)濟(jì)收益 的房地產(chǎn) 適用于評(píng)估新的或較新的房地產(chǎn)價(jià)值 也適用于很少發(fā)生交易而限制市場(chǎng)法 的運(yùn)用 又沒有經(jīng)濟(jì)收益或沒有潛在 收益而限制收益法運(yùn)用的房地產(chǎn) 以 及以公益 公用為目的和有獨(dú)特設(shè)計(jì) 或只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需要而開 發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) 適用于具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開 發(fā)完成后的價(jià)值可以采用市場(chǎng)法 收 益法等方法求取的房地產(chǎn) 選用 選取 理由 估價(jià)對(duì)象類似房地產(chǎn)市場(chǎng)上交易實(shí)例 較多 可運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算 不選 取理 由 現(xiàn)時(shí)租金水平及收益率較難反映估價(jià) 對(duì)象真正市場(chǎng)價(jià)值 估價(jià)對(duì)象并非公益 公用為目的和有獨(dú) 特設(shè)計(jì)或只針對(duì)個(gè)別使用者的特殊需 要而開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn) 且市場(chǎng)上交易 實(shí)例較少 估價(jià)對(duì)象已開發(fā)建成 非純土地使用 權(quán)和在建工程 評(píng)估有限公司 號(hào) 27 七 七 估價(jià)測(cè)算過程估價(jià)測(cè)算過程 本次評(píng)估 通過市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值 1 1 市場(chǎng)法概述市場(chǎng)法概述 市場(chǎng)法是選取一定數(shù)量 符合一定條件 發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn) 然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較 對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理 來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法 市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替 代原理 市場(chǎng)法估價(jià)需要具備的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似 房地產(chǎn)的交易 2 2 選取可比實(shí)例選取可比實(shí)例 運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)需要擁有大量的交易實(shí)例 我們通過對(duì)當(dāng)?shù)厥?場(chǎng)行情的了解 通過各種渠道搜集交易實(shí)例及參考相關(guān)資料 從中選取 具有真實(shí)性 客觀性 信息完備性 可比性等符合一定條件的交易實(shí)例 作為參照比例的交易實(shí)例 可比實(shí)例選取符合以下條件 與估價(jià)對(duì)象具有相同的用途 與估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)相同 與估價(jià)對(duì)象處于同一供需圈 屬于正常交易或可修正為正常交易 可以進(jìn)行日期修正 交易時(shí)間與估價(jià)對(duì)象的估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近 區(qū)位及實(shí)物因素相近 可以進(jìn)行區(qū)位因素 實(shí)物因素修正 可比實(shí)例基本狀況詳見如下表 評(píng)估有限公司 號(hào) 28 可可比實(shí)例基比實(shí)例基本狀況本狀況 可比實(shí)例位置圖可比實(shí)例位置圖 可比實(shí)例照片可比實(shí)例照片 可比實(shí)例基本狀況表可比實(shí)例基本狀況表 可比實(shí)例 A可比實(shí)例 B可比實(shí)例 C 名稱廣州富力城住宅廣州富力城住宅廣州富力城住宅 坐落 街 號(hào) 20 房 街 號(hào) 110 房 街 號(hào) 50 房 用途住宅住宅住宅 規(guī)模 建筑面積 8910377 建筑結(jié)構(gòu)鋼筋混凝土鋼筋混凝土鋼筋混凝土 檔 次 設(shè)施設(shè) 備 電梯樓 室內(nèi)安裝給水 排水 照明等 室內(nèi)水電 電梯樓 室內(nèi)安裝給水 排水 照明等 室內(nèi)水 電梯樓 室內(nèi)安裝給水 排水 照明等 室內(nèi)水 可 比 實(shí) 例 位 置 圖 可比實(shí)例 A可比實(shí)例 B可比實(shí)例 C 名 稱 廣州富力城住宅廣州富力城住宅廣州富力城住宅 外 觀 照 片 評(píng)估有限公司 號(hào) 29 可比實(shí)例 A可比實(shí)例 B可比實(shí)例 C 管線暗敷設(shè)電管線暗敷設(shè)電管線暗敷設(shè) 裝飾裝 修 條形磚外墻 廳房地面 鋪耐磨磚 廚廁地面鋪 防滑磚 廳房?jī)?nèi)墻面涂 乳膠漆 廚廁內(nèi)墻面貼 瓷片 廳房天花面涂乳 膠漆 廚廁吊鋁扣板天 花 單元外裝防盜門 其余為木夾板門 鋁合 金玻璃窗 條形磚外墻 大廳地面 鋪拋光磚 房間地面鋪 復(fù)合木地板 廚廁地面 鋪防滑磚 廳房?jī)?nèi)