XX年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析串講.doc

2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試案例分析串講第一章 房地產(chǎn)估價(jià)文書寫作一、房地產(chǎn)估價(jià)文書的種類及作用(一)估價(jià)委托書(二)估價(jià)委托合同(三)估價(jià)項(xiàng)目來源和接洽情況記錄(四)估價(jià)作業(yè)方案(五)估價(jià)所需資料清單(六)估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄(七)估價(jià)報(bào)告(八)估價(jià)報(bào)告內(nèi)部審核表(九)估價(jià)中的主要不同意見和估價(jià)結(jié)果重大修改意見記錄(十)估價(jià)報(bào)告交接單二、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的構(gòu)成要素(掌握)(指錯(cuò)題)一份完整的估價(jià)報(bào)告通常由以下八個(gè)部分構(gòu)成：(1)封面;(2)目錄;(3)致估價(jià)委托人函;(4)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明;(5)估價(jià)假設(shè)和限制條件;(6)估價(jià)結(jié)果報(bào)告;(7)估價(jià)技術(shù)報(bào)告;(8)附件。三、房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的寫作(掌握)(指錯(cuò)題)(一)封面的寫作1.估價(jià)報(bào)告名稱2.估價(jià)項(xiàng)目名稱3.估價(jià)委托人4.估價(jià)機(jī)構(gòu)5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師6.估價(jià)作業(yè)日期7.估價(jià)報(bào)告編號(hào)(二)目錄的寫作(三)致估價(jià)委托人函的寫作致估價(jià)委托人函的寫作內(nèi)容應(yīng)包括：標(biāo)題(致估價(jià)委托人函)、估價(jià)委托人(名稱或者姓名)、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象(名稱、坐落、范圍、規(guī)模、用途、權(quán)屬)、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型(名稱)、估價(jià)結(jié)果、估價(jià)機(jī)構(gòu)蓋章、法定代表人或者執(zhí)行合伙人蓋章或者簽名、落款日期。對(duì)于受函方要寫明估價(jià)委托人的全稱，致函方要署估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，致函日期為估價(jià)報(bào)告出具日期。致估價(jià)委托人函中的文字應(yīng)表述準(zhǔn)確、簡(jiǎn)潔，應(yīng)特別注意估價(jià)結(jié)果與估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告中的結(jié)果必須致，落款日期必須在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)有效期內(nèi)。(四)注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明的寫作注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中應(yīng)包括以下內(nèi)容：(1)我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)，是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。(2)本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論，是我們自己獨(dú)立、客觀、公正的專業(yè)分析、意見、結(jié)論，但受到估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。(3)我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有(或有已載明的)利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有(或有已載明的)個(gè)人利害關(guān)系或偏見。(4)我們是依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。(5)我們已(或沒有)對(duì)與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并應(yīng)列出對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名。(6)沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供了重要專業(yè)幫助(若有例外，應(yīng)說明提供重要專業(yè)幫助者的姓名)。(7)其他需要說明的事項(xiàng)。在注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明末尾處要求由參加本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，蓋章。(五)估價(jià)假設(shè)和限制條件的寫作(六)估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載以下事項(xiàng)：標(biāo)題;估價(jià)委托人;估價(jià)機(jī)構(gòu);估價(jià)對(duì)象;估價(jià)目的;估價(jià)時(shí)點(diǎn);價(jià)值定義;估價(jià)依據(jù);估價(jià)原則;估價(jià)方法;11估價(jià)結(jié)果;12估價(jià)人員;13估價(jià)作業(yè)日期;14估價(jià)報(bào)告使用期限。如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。(七)估價(jià)技術(shù)報(bào)告的寫作房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析;估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析;估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析;市場(chǎng)背景描述與分析;最高最佳利用分析;估價(jià)方法適用性分析;估價(jià)測(cè)算過程;估價(jià)結(jié)果確定。第二章 不同類型房地產(chǎn)估價(jià)一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（掌握） （一）單宗交易規(guī)模較小，但市場(chǎng)交易量十分巨大 （二）具有較強(qiáng)的相似性、可比性 （三）不同類型住房?jī)r(jià)格內(nèi)涵差異明顯 二、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況（掌握） 1位置 2交通條件 3生活服務(wù)設(shè)施 4教育配套設(shè)施5環(huán)境質(zhì)量三、影響居住房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況（掌握）1建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級(jí) 2設(shè)施與設(shè)備 3建筑質(zhì)量4裝飾裝修四、居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（掌握）居住房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇市場(chǎng)法、成本法、收益法等。（一）市場(chǎng)法 由于居住房地產(chǎn)交易較頻繁、交易量較大，很容易獲取交易實(shí)例，因此市場(chǎng)法是居住房地產(chǎn)估價(jià)最常用的方法，主要用于各種類型的商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房轉(zhuǎn)讓價(jià)格、抵押價(jià)格、征收補(bǔ)償價(jià)格等的評(píng)估，也可用于為商品房預(yù)售價(jià)格定位而進(jìn)行的估價(jià)。（二）成本法成本法也常用于居住房地產(chǎn)的估價(jià)，在居住房地產(chǎn)的抵押價(jià)值評(píng)估時(shí)，出于安全、保守的考慮常會(huì)用到成本法，此外居住房地產(chǎn)的征收估價(jià)以及在建工程的估價(jià)往往也會(huì)采用成本法。（三）收益法采用收益法對(duì)居住房地產(chǎn)估價(jià)相對(duì)較少，主要用于出租型公寓等居住房地產(chǎn)。五、商業(yè)房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（掌握） 1收益性 商業(yè)房地產(chǎn)屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)，其主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，其收益和獲利方式大致分為兩類：一類是房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)后直接銷售、投資轉(zhuǎn)賣，這類商業(yè)房地產(chǎn)多為小區(qū)級(jí)零星商鋪、街鋪，其特點(diǎn)表現(xiàn)為分散、體量小及經(jīng)營(yíng)檔次在中檔以下，這種商業(yè)房地產(chǎn)獲利方式從嚴(yán)格意義上講仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)范疇，主要獲取開發(fā)利潤(rùn)；另一類則是長(zhǎng)期投資經(jīng)營(yíng)，有開發(fā)商自營(yíng)、業(yè)主自營(yíng)、出租給他人經(jīng)營(yíng)等方式，這類包含各種體量商業(yè)房地產(chǎn)。 2經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣 在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)特別是大體量商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)和內(nèi)容，例如一部分經(jīng)營(yíng)商品零售，一部分經(jīng)營(yíng)餐飲，一部分經(jīng)營(yíng)娛樂等等。不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容（或者說不同的用途）一般會(huì)有不同的收益水平，因此對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)需要區(qū)分其不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，根據(jù)不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容分別進(jìn)行估價(jià)測(cè)算，例如采用收益法時(shí)應(yīng)在市場(chǎng)調(diào)查分析的基礎(chǔ)上測(cè)算不同經(jīng)營(yíng)內(nèi)容商業(yè)房地產(chǎn)的收益水平，并對(duì)各種商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)采取不同的收益率。 3出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜 商業(yè)房地產(chǎn)往往是銷售給個(gè)體業(yè)主或公司，業(yè)主又常常將其擁有的房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后又分割轉(zhuǎn)租給第三者，造成商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)分散、復(fù)雜，因此在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況，分清估價(jià)價(jià)值定義是出租人權(quán)益評(píng)估還是承租人權(quán)益評(píng)估，避免有的估價(jià)委托人僅是承租人，卻以房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人的身份委托。 4裝修高檔且復(fù)雜 為了營(yíng)造舒適宜人的購物消費(fèi)環(huán)境，商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有相對(duì)高檔的裝修，而且形式各異，估價(jià)時(shí)需要準(zhǔn)確單獨(dú)估算其價(jià)值。另外，商業(yè)用房裝修升級(jí)快，對(duì)有些經(jīng)營(yíng)者而言，買下或承租別人經(jīng)營(yíng)的商業(yè)用房后，為了保持或建立自己的經(jīng)營(yíng)風(fēng)格或品牌效應(yīng)，一般會(huì)重新裝修。因此在估價(jià)時(shí)應(yīng)充分分析現(xiàn)有裝修狀況能否有效利用，如無法利用應(yīng)考慮追加裝修投入對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。 5垂直空間價(jià)值衰減性明顯商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值在垂直空間范圍內(nèi)表現(xiàn)出明顯的衰減性。一般說，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值以底層為高（高層商業(yè)物業(yè)頂層有景觀等因素，比較特殊），向上的方向其價(jià)值呈現(xiàn)快速的衰減，越到后面，價(jià)值衰減則越慢。這是因?yàn)榈讓訉?duì)于消費(fèi)者而言具有最便捷的通達(dá)度，不需要借助于垂直方面的交通工具。而向上的樓層需要借助垂直交通工具，通達(dá)的便捷度隨之減弱。六、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況（掌握）1地段繁華程度 影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值越高。2交通條件 交通的通達(dá)度對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)格具有很大影響，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)要從兩方面考慮交通條件，一是顧客方面，二是經(jīng)營(yíng)者方面。3臨街狀況商業(yè)房地產(chǎn)一般都應(yīng)該是臨街的，其臨街的具體分布狀況對(duì)其價(jià)值產(chǎn)生較大影響，在一條路上相距數(shù)米范圍內(nèi)的不同分布，將可能呈現(xiàn)不同的價(jià)格或租金水平。一般來說臨街面越寬越好，如果幾面臨街，一般認(rèn)為有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。4樓層 通常情況下位于底層的商業(yè)用房的價(jià)值要高于其他樓層的商業(yè)用房，一般來說，如沒有電梯，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房?jī)r(jià)格相差較大，二層商業(yè)用房與其他層商業(yè)用房的價(jià)格差距將大大縮小。七、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況（掌握） 1建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局 2凈高 3面積4裝飾裝修5無形價(jià)值八、商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（掌握）根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。 為準(zhǔn)確評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值，基于商業(yè)房地產(chǎn)的收益性特點(diǎn)，在商業(yè)房地產(chǎn)交易比較活躍的地方，目前主流的方法適宜選擇收益法、市場(chǎng)法。對(duì)于成本法，可以選用，一般不宜作為主要方法。 （一）收益法 商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值體現(xiàn)在其獲取收益能力的大小上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，它是以預(yù)期收益原理為基礎(chǔ)，其主要的工作是測(cè)算商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益、收益年限和收益率，在具體操作過程中要根據(jù)不同商業(yè)業(yè)態(tài)、類型區(qū)別對(duì)待。 （二）市場(chǎng)法 商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得比較實(shí)例，所以在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)法也可以是一種常用方法。另外，在用收益法評(píng)估商業(yè)房地產(chǎn)的客觀租金時(shí)，也可用市場(chǎng)法進(jìn)行租金的估算。 （三）成本法 在有些估價(jià)業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價(jià)，或是對(duì)將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，也會(huì)用到成本法作為輔助方法。九、商務(wù)辦公房地產(chǎn)及其特點(diǎn)（掌握）1所處區(qū)位好，規(guī)模大寫字樓多建在以經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，同時(shí)，有相當(dāng)規(guī)模的面積，辦公單位集中，人口密度大，寫字樓集聚的區(qū)域往往是城市的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁、交易量大、信息快而多，交易成功率高，吸引眾多知名企業(yè)及其國內(nèi)外辦事機(jī)構(gòu)進(jìn)駐的區(qū)域。因此估價(jià)對(duì)象是否處于城市寫字樓集聚的區(qū)域?qū)ζ鋬r(jià)值會(huì)產(chǎn)生很大影響。2多為現(xiàn)代化的高層建筑，功能齊全、配套設(shè)施完善寫字樓特別是甲級(jí)寫字樓大多為高檔次高層建筑，有良好的建筑和現(xiàn)代化的設(shè)備，不僅外部有自己獨(dú)特的線條、格局、色彩和裝飾裝修等建筑風(fēng)格，而且內(nèi)部一般都配有先進(jìn)的設(shè)備，如中央空調(diào)、高速電梯、高靈敏的系統(tǒng)化通訊等。此外，現(xiàn)代寫字樓還提供各種功能，如前臺(tái)服務(wù)、大小會(huì)議室、酒吧、商場(chǎng)、餐廳、車庫等。因此對(duì)寫字樓估價(jià)時(shí)，應(yīng)對(duì)寫字樓的建筑、功能、設(shè)施配套進(jìn)行詳細(xì)查看。3出租經(jīng)營(yíng)為主，多由專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理大多數(shù)寫字樓是以出租為主，出租率或占有率的高低是該寫字樓的生命線，而出租率的高低與物業(yè)服務(wù)的好壞休戚相關(guān)，因此很多寫字樓業(yè)主委托專業(yè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理和代理出租。十、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況（掌握）1集聚程度2交通條件3周邊環(huán)境4樓層十一、影響商務(wù)辦公房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況（掌握）1外觀形象2內(nèi)部裝修3設(shè)備、設(shè)施4智能化程度5物業(yè)服務(wù)水平6租戶類型十二、商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（掌握）商務(wù)房地產(chǎn)的估價(jià)可以選擇收益法、市場(chǎng)法、成本法等。（一）收益法由于商務(wù)辦公房地產(chǎn)通常采用出租經(jīng)營(yíng)，因此收益法是商務(wù)辦公房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其主要的工作是測(cè)算商務(wù)辦公房地產(chǎn)的凈租金和收益率。凈租金的測(cè)算與出租型商業(yè)房地產(chǎn)類似。收益率的確定應(yīng)區(qū)分不同類型、檔次的商務(wù)房地產(chǎn)，如甲級(jí)寫字樓的收益水平會(huì)高于乙級(jí)、丙級(jí)寫字樓。（二）市場(chǎng)法商務(wù)辦公房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租也比較頻繁，因此較易獲得可比實(shí)例，所以市場(chǎng)法也是商務(wù)房地產(chǎn)估價(jià)的一種常用方法。市場(chǎng)法不僅用于商務(wù)辦公房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的測(cè)算，很多情況下用于租金的估算。（三）成本法在商務(wù)辦公房地產(chǎn)的抵押估價(jià)時(shí)，出于安全、保守的考慮也會(huì)用到成本法作為輔助估價(jià)，此外在建工程的評(píng)估往往應(yīng)用成本法。十三、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)（熟悉）1轉(zhuǎn)讓少且一般為整體轉(zhuǎn)讓 2功能多樣 3一次性投資大、投資回收期較長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大4價(jià)值主要體現(xiàn)在接待客戶的類型及其能力 十四、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)位狀況（熟悉） 1交通條件 2周圍環(huán)境十五、影響旅館房地產(chǎn)價(jià)格的主要實(shí)物狀況（熟悉） 1設(shè)備設(shè)施和用具2經(jīng)營(yíng)管理十六、旅館房地產(chǎn)估價(jià)方法的選用（熟悉） 旅館房地產(chǎn)的估價(jià)通?？梢赃x擇收益法、市場(chǎng)法等。 （一）收益法 酒店類房地產(chǎn)具有一次性投資較大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較大及投資回收期較長(zhǎng)的特點(diǎn)，其通用性、可分割轉(zhuǎn)讓性較差，因此市場(chǎng)整體轉(zhuǎn)讓成交的實(shí)例較少，而且其有經(jīng)營(yíng)收益，因此對(duì)酒店房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，一般選用收益法。收益法是旅館房地產(chǎn)估價(jià)最為常用的方法之一，其主要的工作是測(cè)算旅館房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)凈收益和收益率。在具體操作過程中要根據(jù)不同類型、檔次、功能而區(qū)別對(duì)待。 （二）市場(chǎng)法由于旅館房地產(chǎn)一般較少在市場(chǎng)上轉(zhuǎn)讓，因此較難獲取交易實(shí)例，市場(chǎng)法主要用于客房?jī)r(jià)格、其他功能用房租金的估算。十七、餐飲房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)（熟悉）其估價(jià)特點(diǎn)及其價(jià)格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，有關(guān)要點(diǎn)參閱本章第二節(jié)。但餐飲房地產(chǎn)在某些方面也有其特殊性。主要體現(xiàn)在：（一）地段選擇的差異性（二）營(yíng)業(yè)收入的差異性十八、工業(yè)房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)（熟悉）（一）涉及的行業(yè)多（二）非標(biāo)準(zhǔn)廠房多，建筑工程造價(jià)相差大（三）要區(qū)分設(shè)備和建筑物的造價(jià)（四）廠房使用壽命受腐蝕性影響大十九、工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法（熟悉）（一）成本法工業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)采用較多的是成本法。其中，標(biāo)準(zhǔn)廠房的建造費(fèi)用宜采用重置價(jià)格的思路，如可以制定當(dāng)?shù)亟y(tǒng)一的廠房建筑重置價(jià)格表，非標(biāo)準(zhǔn)廠房建造費(fèi)用的確定有兩個(gè)主要途徑：一是依據(jù)建設(shè)工程計(jì)價(jià)定額，結(jié)合工程圖紙、材料價(jià)格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等測(cè)算；二是參照類似非標(biāo)準(zhǔn)廠房的工程造價(jià)，結(jié)合跨度、柱距、高度等修正，修正參數(shù)由經(jīng)驗(yàn)得出。（二）市場(chǎng)法工業(yè)房地產(chǎn)通常缺少同類房地產(chǎn)的交易實(shí)例，特別是非標(biāo)準(zhǔn)廠房，更不易在同一供需圈內(nèi)找到符合條件的可比實(shí)例，所以一般不具備采用市場(chǎng)法估價(jià)的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標(biāo)準(zhǔn)廠房，這些標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售實(shí)例（特別是出租實(shí)例）通常較多，可以考慮采用市場(chǎng)法估價(jià)。（三）收益法如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產(chǎn)的收益，則可以考慮采用收益法估價(jià)，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準(zhǔn)確區(qū)分廠房和設(shè)備各自產(chǎn)生的收益。第三章 不同目的房地產(chǎn)估價(jià)一、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)（掌握）（一）建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估應(yīng)采用市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) （二）估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為估價(jià)作業(yè)日期以后某一時(shí)點(diǎn) （三）不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價(jià)方法（四）搜集市場(chǎng)資料時(shí)，尤其應(yīng)注重所選實(shí)例的可替代性 二、建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估方法的選擇（掌握） 建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。 （一）市場(chǎng)法 市場(chǎng)法是土地使用權(quán)市場(chǎng)交易較為活躍，可比實(shí)例較多時(shí)普遍采用的一種方法。評(píng)估國有土地使用權(quán)出讓價(jià)格時(shí)，先選取與估價(jià)對(duì)象土地有可比性的市場(chǎng)交易實(shí)例。所謂可比性，表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級(jí)的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。然后在交易日期、交易情況、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況等方面予以調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格。 （二）假設(shè)開發(fā)法 假設(shè)開發(fā)法是評(píng)估建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)格的常用方法之一。其方法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后剔去建筑物部分的剩余土地價(jià)格。 （三）成本法 成本法是在估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)適宜采用的一種方法。房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定，土地取得費(fèi)用包括三部分：一是征地和房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)；二是土地使用權(quán)出讓金或者地價(jià)款；三是有關(guān)土地取得的手續(xù)費(fèi)和稅金。征用耕地和其他土地的補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在土地管理法等法律、法規(guī)中已作規(guī)定。 （四）基準(zhǔn)地價(jià)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法是以該區(qū)域或級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)為依據(jù)，再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行必要的修正后估算土地價(jià)值的方法。該方法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。土地的基準(zhǔn)地價(jià)是在一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地段相連、地價(jià)相近的原則劃分土地價(jià)值區(qū)段，然后調(diào)查測(cè)算出各區(qū)段在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)值水平?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)過程為：利用政府已經(jīng)確定公布的基準(zhǔn)地價(jià)，依據(jù)替代原理，通過對(duì)交易日期、區(qū)位狀況和實(shí)物狀況（包括土地使用權(quán)使用年限、剩余年限等）的比較修正，由基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整得出估價(jià)對(duì)象出讓土地價(jià)格。三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的特點(diǎn)（掌握）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)特點(diǎn)主要表現(xiàn)為： (1)從估價(jià)時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)多數(shù)是在轉(zhuǎn)讓前進(jìn)行，估價(jià)時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。 (2)從委托人和評(píng)估主體上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)可以委托社會(huì)上任何一家值得委托人信任的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，委托人既可能是買方和賣方單獨(dú)委托，也可能是買賣雙方共同委托，這是一種自愿的行為。(3)從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓評(píng)估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評(píng)估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢性，如買方需要了解購買一宗房地產(chǎn)時(shí)，可能實(shí)現(xiàn)的最低價(jià)格，而賣方則需要了解出售房地產(chǎn)時(shí)可能實(shí)現(xiàn)的最高價(jià)格。作為評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)該宗房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，其評(píng)估結(jié)果可能是有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區(qū)間,估價(jià)人只對(duì)估價(jià)信息和結(jié)論合乎估價(jià)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)規(guī)范負(fù)責(zé)，而對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓定價(jià)決策不負(fù)直接責(zé)任。 四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估的常用方法（掌握） 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估可采用市場(chǎng)法、假設(shè)開發(fā)法、成本法、收益法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等。 （一）市場(chǎng)法 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓實(shí)例比較多，市場(chǎng)非?；钴S，因此市場(chǎng)法是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格評(píng)估普遍采用的一種方法。對(duì)于單純國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，選取的市場(chǎng)交易實(shí)例必須具有可比性，即表現(xiàn)在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級(jí)的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。 （二）假設(shè)開發(fā)法 對(duì)于單純土地轉(zhuǎn)讓以及在建工程轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行估價(jià)時(shí)，假設(shè)開發(fā)法往往是首選方法之一。假設(shè)開發(fā)法運(yùn)用的前提條件是估價(jià)對(duì)象土地規(guī)劃設(shè)計(jì)條件已經(jīng)規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價(jià)對(duì)象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，才能據(jù)此規(guī)劃方案假設(shè)得到開發(fā)建設(shè)后的房地產(chǎn)價(jià)值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設(shè)部分價(jià)值，得到土地或在建工程價(jià)格。 （三）成本法 當(dāng)市場(chǎng)交易實(shí)例難以獲取，估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)及地上建筑物價(jià)格各組成部分費(fèi)用項(xiàng)目明確、賬目清楚時(shí)比較適宜采用成本法。 （四）收益法 對(duì)于有收益的房地產(chǎn)如商場(chǎng)、商鋪、寫字樓、酒店等轉(zhuǎn)讓價(jià)格估價(jià)時(shí)，常常采用收益法進(jìn)行估價(jià)。 （五）基準(zhǔn)地價(jià)修正法 基準(zhǔn)地價(jià)修正法主要是針對(duì)單純土地轉(zhuǎn)讓估價(jià)或成本法估價(jià)時(shí)的土地估價(jià)。基準(zhǔn)地價(jià)修正法的關(guān)鍵是確定土地的基準(zhǔn)地價(jià)。五、房地產(chǎn)抵押估價(jià)的法律規(guī)定（掌握） （一）可以設(shè)定抵押的房地產(chǎn)及對(duì)其抵押時(shí)的要求 (1)抵押人所有的房屋和其他地上定著物； (2)抵押人依法有權(quán)處分的國有土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物； (3)抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)； (4)學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體，以其教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施以外的財(cái)產(chǎn)； (5)依法取得的房屋所有權(quán)連同該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)； (6)以出讓方式取得的土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)； (7)以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當(dāng)將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押； (8)以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權(quán)同時(shí)抵押； (9)以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占有范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)同時(shí)抵押； (10)以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權(quán)隨之抵押。 （二）不得設(shè)定抵押的房地產(chǎn) (1)土地所有權(quán)； (2)權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)； (3)用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會(huì)公益設(shè)施； (4)列入文物保護(hù)的建筑物和有重要紀(jì)念意義的其他建筑物； (5)已依法公告列入征收范圍的房地產(chǎn)； (6)被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產(chǎn)； (7)耕地、宅基地，、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)（法律規(guī)定可抵押的除外）； (8)以法定程序確認(rèn)為違法、違章的建筑物； (9)依法不得抵押的其他房地產(chǎn)； (10)劃撥土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押； (11)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的（集體）土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。 （三）其他限制條件 (1)在建項(xiàng)目應(yīng)取得國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證； (2)開發(fā)商已合法出售的房地產(chǎn)不得與未出售的房地產(chǎn)一起抵押； (3)預(yù)購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項(xiàng)目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預(yù)售許可證； (4)以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)事先征得其他共有人的書面同意； (5)以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當(dāng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，并將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效； (6)發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價(jià)款，已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款，均為法律規(guī)定優(yōu)先于該次抵押貸款受償?shù)目铑~； (7)房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理； (8)當(dāng)事人未辦理抵押物登記的，不得對(duì)抗第三人； (9)以法律、法規(guī)禁止流通的財(cái)產(chǎn)或者不可轉(zhuǎn)讓的財(cái)產(chǎn)設(shè)定擔(dān)保，擔(dān)保合同無效。 （四）與房地產(chǎn)抵押估價(jià)有關(guān)的規(guī)定 房地產(chǎn)抵押價(jià)值為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，等于假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。 依法不得抵押的房地產(chǎn)，沒有抵押價(jià)值； 首次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值為抵押價(jià)值； 再次抵押的房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)的價(jià)值扣除已擔(dān)保債權(quán)后的余額部分為抵押價(jià)值； 以劃撥方式取得的土地使用權(quán)連同地上建筑物抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)扣除預(yù)計(jì)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額； 以具有土地使用年限的房地產(chǎn)抵押的，評(píng)估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)考慮剩余年限對(duì)價(jià)值的影響； 以享受國家優(yōu)惠政策購買的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為房地產(chǎn)權(quán)利人可處分和收益的份額部分的價(jià)值； 以按份額共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為抵押人所享有的份額部分的價(jià)值；以共同共有的房地產(chǎn)抵押的，其抵押價(jià)值為該房地產(chǎn)的價(jià)值。 六、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法 （一）完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn) 這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括各類商品房、自建自營(yíng)的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、高爾夫球場(chǎng)、工廠等等。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可根據(jù)具體情況采用市場(chǎng)法、收益法和成本法估價(jià)。對(duì)單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)法和假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。 （二）不完全產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn) 這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國有企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用住房、房改房、合作建房等。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值：一是直接評(píng)估在劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值；二是評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。估價(jià)報(bào)告中均應(yīng)注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價(jià)款的數(shù)額。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算；當(dāng)?shù)卣疀]有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。 市場(chǎng)條件比較成熟的、市場(chǎng)交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式，即先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用市場(chǎng)法（收益法）作為一種方法評(píng)估出房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值，并減去需要補(bǔ)交的土地出讓金或出讓毛地價(jià)價(jià)值；再選用成本法為另一種方法，測(cè)算不含土地出讓金或出讓毛地價(jià)的價(jià)值。 市場(chǎng)狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地（不含土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款）分別估價(jià)再綜合的成本法估價(jià)。 （三）部分（局部）房地產(chǎn) 這類抵押房地產(chǎn)一般包括整體房地產(chǎn)中某幢、某層、某單元或某套，綜合房地產(chǎn)中某部分用途房地產(chǎn)等。對(duì)已建成或使用的部分（局部）房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)注意到該部分（局部）房地產(chǎn)在整體房地產(chǎn)中的作用，它的相應(yīng)權(quán)益，能否獨(dú)立使用，是否可以獨(dú)立變現(xiàn)，并注意到土地的分?jǐn)偤凸才涮自O(shè)施、共用部分的合理享用問題，估價(jià)方法可選用市場(chǎng)法、收益法或成本法。 （四）在建工程房地產(chǎn) 在建工程是指正在施工但未完工或已完工但未通過竣工驗(yàn)收的工程項(xiàng)目，在建工程的重要特征是其工程量尚未完成，因此體現(xiàn)在其建筑物實(shí)體形態(tài)不完全，不具備有關(guān)部門組織進(jìn)行竣工驗(yàn)收的條件，以及不能馬上實(shí)現(xiàn)其設(shè)計(jì)用途等。在建工程抵押是以合法取得的土地使用權(quán)連同在建工程進(jìn)行抵押。對(duì)在建工程作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，要全面掌握估價(jià)對(duì)象狀況、注意實(shí)際施工進(jìn)度和相應(yīng)可實(shí)現(xiàn)的權(quán)益，請(qǐng)抵押人出具在建工程發(fā)包人與承包人及監(jiān)理方簽署的在估價(jià)時(shí)點(diǎn)是否拖欠建筑工程價(jià)款的書面說明（承諾函），存在拖欠建筑工程價(jià)款的要提供拖欠的具體數(shù)額。此時(shí)評(píng)估只能反映房屋未建成時(shí)的某一時(shí)點(diǎn)的抵押價(jià)值，不含拖欠價(jià)款，估價(jià)方法可選用成本法和假設(shè)開發(fā)法。 （五）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)房地產(chǎn) 以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物及其占用范圍內(nèi)的集體建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押物，進(jìn)行評(píng)估時(shí)應(yīng)注意到未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有權(quán)性質(zhì)和土地用途。在估價(jià)過程中應(yīng)扣減與國有土地價(jià)值的差異，估價(jià)方法可選用成本法、收益法或市場(chǎng)法。七、房屋征收評(píng)估特點(diǎn)(一)估價(jià)數(shù)量大(二)涉及面廣，社會(huì)影響大(三)估價(jià)對(duì)象復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)各種關(guān)系(四)補(bǔ)償價(jià)格關(guān)聯(lián)性強(qiáng)八、房屋征收評(píng)估技術(shù)路線（一）市場(chǎng)法評(píng)估技術(shù)路線1收集和測(cè)算類似房地產(chǎn)價(jià)格2修正類似房地產(chǎn)價(jià)格3確定被征收房屋價(jià)格 (二)收益法評(píng)估技術(shù)路線當(dāng)被征收房屋為商業(yè)用途時(shí)應(yīng)當(dāng)采用收益法，其技術(shù)路線是通過市場(chǎng)法測(cè)算被征收房屋的租金，進(jìn)而確定被征收房屋當(dāng)前的凈收益并預(yù)測(cè)其未來的凈收益，然后將其折現(xiàn)來求取被征收房屋市場(chǎng)價(jià)值。(三)成本法評(píng)估技術(shù)路線首先求取被征收房屋的土地重新購建價(jià)格、建筑物的重新購建價(jià)格和建筑物折舊，然后將土地和建筑物的重新購建價(jià)格減去建筑物折舊求取被征收房屋的價(jià)格。(四)假設(shè)開發(fā)法評(píng)估技術(shù)路線1測(cè)算續(xù)建完成后的價(jià)值首先根據(jù)在建工程規(guī)劃條件、現(xiàn)狀，利用市場(chǎng)法和長(zhǎng)期趨勢(shì)法測(cè)算續(xù)建完成后的價(jià)值。2測(cè)算續(xù)建成本和費(fèi)用根據(jù)在建工程建設(shè)進(jìn)度，測(cè)算后續(xù)建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、投資利息、續(xù)建利潤(rùn)和購買在建工程的稅費(fèi)。3測(cè)算在建工程價(jià)值將續(xù)建完成后價(jià)值扣除續(xù)建成本和費(fèi)用，確定在建工程價(jià)值。九、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的特點(diǎn)(熟悉) （一）強(qiáng)制處分 （二）快速變現(xiàn) （三）市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小 （四）消費(fèi)者心理因素 （五）購買者的額外支出十、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣估價(jià)的類型與方法(熟悉) 十一、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇 損害賠償評(píng)估通常采用修復(fù)費(fèi)用法（成本法）、損失資本化法、損害前后價(jià)差法、賠償實(shí)例比較法。 （一）修復(fù)費(fèi)用法（成本法） 修復(fù)費(fèi)用法也稱為成本法，該法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。 直接經(jīng)濟(jì)損失是指修復(fù)施工期間或修復(fù)后所造成的經(jīng)濟(jì)損失，包括： (1)房屋使用人周轉(zhuǎn)安置費(fèi)用； (2)房屋空置的收益損失； (3)房屋使用面積減少的損失； (4)房屋室內(nèi)凈高降低的損失； (5)房屋采光面積減少的損失； (6)房屋耐久性降低的損失； (7)鄰近房屋損壞的補(bǔ)償； (8)施工影響的補(bǔ)償； (9)其他直接經(jīng)濟(jì)損失。 被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估時(shí)點(diǎn)的回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定。 （二）損失資本化法 損失資本化法是通過測(cè)算房地產(chǎn)效益的減損值與費(fèi)用的增加值在凈收益損失年限的現(xiàn)值和，或無質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和與有質(zhì)量缺陷經(jīng)濟(jì)耐用年限正常凈收益現(xiàn)值之和的差評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值損失。該法可分為三種類型，即凈收益減少收益年期不變型、收益不變收益年期減少型、收益及收益年期減少型。 1凈收益減少收益年期不變型2凈收益不變收益年期減少型3凈收益、收益年期減少型 （三）賠償實(shí)例比較法賠償實(shí)例比較法也稱市場(chǎng)法，該法通過類似房地產(chǎn)損害的實(shí)際賠償金額的比較和調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)損害的賠償金額。即將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損實(shí)例進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)質(zhì)量缺陷價(jià)值減損。 采用市場(chǎng)法評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選取三個(gè)或三個(gè)以上類似房屋質(zhì)量缺陷的可比實(shí)例；進(jìn)行補(bǔ)償情況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例補(bǔ)償金額修正為正常補(bǔ)償金額；進(jìn)行補(bǔ)償日期修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例在補(bǔ)償日期的補(bǔ)償金額調(diào)整為在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的補(bǔ)償金額；進(jìn)行缺陷狀況修正，應(yīng)當(dāng)將可比實(shí)例房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額調(diào)整為被評(píng)估房屋質(zhì)量缺陷狀況下的補(bǔ)償金額。 （四）損害前后價(jià)差法 損害前后價(jià)差法也稱剩余法，該法是通過測(cè)算損害前的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值與損害后的房地產(chǎn)狀況的市場(chǎng)價(jià)值之差。而損害前后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可采用市場(chǎng)法或收益法等方法進(jìn)行評(píng)估。即：商品房?jī)r(jià)值減損值=損害前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值損害后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值第四章 房地產(chǎn)咨詢顧問服務(wù)一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究類型（掌握） （一）整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究 （二）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究 （三）商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究 （四）寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究 （五）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究 （六）工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究 二、不同類型房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容（掌握） （一）住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1宏觀環(huán)境分析 2房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)分析 3客戶分析 4競(jìng)爭(zhēng)分析 (二)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1宏觀環(huán)境分析 2商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì) 3商圈（區(qū)域）分析 4消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣分析 5客戶分析（三）寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1宏觀環(huán)境分析 2寫字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì) 3商務(wù)圈（區(qū)域）分析 4競(jìng)爭(zhēng)、典型項(xiàng)目研究 5寫字樓客戶分析 （四）酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告內(nèi)容構(gòu)成 1宏觀環(huán)境分析 2酒店房地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀和特點(diǎn) 3酒店消費(fèi)者分析 4酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析5酒店經(jīng)營(yíng)者分析 三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容（熟悉） 由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模、性質(zhì)和復(fù)雜程度不同，因此，可行性研究的內(nèi)容也不盡相同，各有側(cè)重。但一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究應(yīng)包括以下主要內(nèi)容： （一）項(xiàng)目總論 (1)項(xiàng)目背景 主要說明項(xiàng)目名稱、開發(fā)企業(yè)基本情況、承擔(dān)可行性研究工作的單位、研究報(bào)告編制的依據(jù)、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模以及建設(shè)規(guī)劃情況等。(2)可行性研究結(jié)論及建議 主要包括：宏觀投資環(huán)境分析、項(xiàng)目市場(chǎng)前景預(yù)測(cè)、投資估算和資金籌措、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益及其環(huán)境效益評(píng)價(jià)、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)結(jié)論及建議。（二）項(xiàng)目概況 主要包括：項(xiàng)目位置、項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及地塊分析、項(xiàng)目SWOT分析等。 （三）項(xiàng)目投資環(huán)境分析 主要針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、政策環(huán)境、人口環(huán)境、城市發(fā)展環(huán)境等進(jìn)行分析。 （四）項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析主要針對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)域的基本狀況、區(qū)域規(guī)劃及重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域、交通規(guī)劃及重大交通建設(shè)項(xiàng)目、區(qū)域基礎(chǔ)及公共配套設(shè)施狀況等進(jìn)行分析。（五）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(1)城市總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 主要針對(duì)城市總體市場(chǎng)供應(yīng)、需求的數(shù)量及結(jié)構(gòu)，價(jià)格分布及趨勢(shì)進(jìn)行分析。 (2)項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 主要針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)供需的數(shù)量及結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品價(jià)格、客戶分布及結(jié)構(gòu)、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)狀況等進(jìn)行分析。 (3)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié) （六）項(xiàng)目市場(chǎng)定位 主要包括：產(chǎn)品定位、客戶定位、價(jià)格定位、項(xiàng)目定位評(píng)估及發(fā)展設(shè)想。 （七）項(xiàng)目規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)方案 主要包括：項(xiàng)目總體規(guī)劃、環(huán)境景觀規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)方案及布局、道路規(guī)劃等。 （八）項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 主要包括：有關(guān)工程計(jì)劃說明、前期開發(fā)計(jì)劃、工程建設(shè)計(jì)劃、項(xiàng)目實(shí)施安排、建設(shè)場(chǎng)地布置等。 （九）投資估算與資金籌措 (1)項(xiàng)目總投資估算 (2)項(xiàng)目投資來源、籌措方式確定 (3)開發(fā)成本估算(4)銷售成本、經(jīng)營(yíng)成本估算 （十）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 (1)項(xiàng)目銷售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)算 (2)項(xiàng)目銷售回款計(jì)劃 (3)項(xiàng)目利潤(rùn)測(cè)算(4)項(xiàng)目盈利能力分析(5)項(xiàng)目?jī)攤芰Ψ治觯ㄊ唬╉?xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析(1)項(xiàng)目盈虧平衡分析(2)項(xiàng)目敏感性分析(3)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析主要包括項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)的分析。（十二）項(xiàng)目社會(huì)效益分析（十三）項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議(1)項(xiàng)目可行性研究結(jié)論(2)項(xiàng)目主要問題及解決建議(3)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)及防范建議 四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃報(bào)告的主要內(nèi)容（熟悉） （一）項(xiàng)目背景 項(xiàng)目背景主要是介紹項(xiàng)目名稱、位置、土地獲取途徑及其面積、相關(guān)規(guī)劃指標(biāo)（容積率、規(guī)劃限制等）、開發(fā)商等。 （二）開發(fā)項(xiàng)目地塊分析 1地塊的自然條件分析 主要是分析地塊的具體位置、土地承載力，地形地勢(shì)，土地面積，形狀，日照，風(fēng)向，自然災(zāi)害等。 2地塊周邊的經(jīng)濟(jì)及社會(huì)條件分析 主要是分析開發(fā)地塊所在區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，物價(jià)水平，收入水平，投資水平等；周邊的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況及其完備程度、公共服務(wù)設(shè)施及其完備程度，社會(huì)治安環(huán)境等。 3地塊的環(huán)境條件分析 主要針對(duì)地塊及其周邊的空氣污染，噪聲，綠化，視覺效應(yīng)（江景，海景）等進(jìn)行分析。 （三）開發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查與分析 1市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查與分析 (1)政治法律環(huán)境：包括政府的有關(guān)方針政策的調(diào)查與分析； (2)經(jīng)濟(jì)環(huán)境：包括國內(nèi)生產(chǎn)總值或地區(qū)生產(chǎn)總值及其發(fā)展速度；物價(jià)水平、通貨膨脹率、城鄉(xiāng)居民家庭收人等的調(diào)查與分析； (3)人口環(huán)境：包括人口規(guī)模、人口增長(zhǎng)率、人口結(jié)構(gòu)，地理分布、民族分布、人口密度、人口遷移流動(dòng)情況，出生率、結(jié)婚率；家庭規(guī)模和結(jié)構(gòu)等； (4)社會(huì)文化環(huán)境：包括教育程度、職業(yè)構(gòu)成、文化水平，價(jià)值觀、審美觀、風(fēng)俗習(xí)慣，宗教信仰、社會(huì)階層分布等。2市場(chǎng)需求容量調(diào)查與分析(1)國內(nèi)外市場(chǎng)的需求動(dòng)向；(2)現(xiàn)有的和潛在的市場(chǎng)需求量；(3)社會(huì)擁有量、庫存量；(4)同類產(chǎn)品在市場(chǎng)上的供應(yīng)量或銷售量，供求平衡狀況。3消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查與分析(1)消費(fèi)者類別及其分布；(2)購買能力；(3)購買欲望和購買動(dòng)機(jī)。4競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查與分析(1)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查與分析；(2)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的調(diào)查與分析。（四）開發(fā)項(xiàng)