國有土地上非住宅征收評估操作指引(DOC).doc

注意保密，會后回收黃石市國有土地上非住宅房屋征收評估操作指引（討論稿）第一條 根據中華人民共和國城市房地產管理法（中華人民共和國主席令第72號）、國有土地上房屋征收與補償條例（中華人民共和國國務院令第590號）、國有土地上房屋征收評估辦法（建房201177號）、房地產估價規(guī)范（GB/T 50291-1999）、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18508-2014）、市人民政府關于加快推進棚戶區(qū)改造工作的意見（黃政發(fā)20156號）、關于印發(fā)等文件的通知（黃棚指辦20159號）等法律、法規(guī)、技術規(guī)程的有關規(guī)定，為規(guī)范黃石市房地產評估機構在國有土地上的非住宅房屋征收（搬遷）評估活動，黃石市房地產中介協(xié)會組織黃石市房地產評估機構及房地產估價師共同參與，制定本征收評估操作指引。第二條 黃石市行政區(qū)范圍內國有土地上實施的非住宅房屋征收評估活動適用本操作指引。第三條 房地產評估機構、房地產估價師應當獨立、客觀、公正地開展非住宅房屋征收評估工作，并對出具的評估意見負責。第四條 房地產估價應遵循合法原則、價值時點原則、最高最佳利用原則、替代原則。第五條 被征收房屋價值評估目的為：為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價值的補償提供依據，評估被征收房屋的價值。第六條 非住宅房屋征收評估內容包括：房屋及其占用范圍內的土地使用權價值，裝修價值，地面附屬物價值，機械設備搬遷補償價值，停產停業(yè)損失。第七條 非住宅用房評估思路1、商業(yè)用房評估（1）以出讓方式取得土地使用權且土地、房屋證載用途一致的商業(yè)用房，應當選擇比較法、收益法作為其主要的評估方法。對大型超市、大賣場等大面積營業(yè)用房，應考慮經營場所的特點和經營情況。（2）以劃撥方式取得土地使用權且土地、房屋證載用途一致的商業(yè)用房，應先比照以出讓方式取得土地使用權的商業(yè)用房進行評估，得出被征收房屋完全產權的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權辦理出讓手續(xù)應補繳的土地出讓金，余額為被征收房屋的價值。征收評估價值=完全產權的市場價值-補繳的土地出讓金2、辦公用房評估（1）以出讓方式取得土地使用權且土地、房屋證載用途一致的的辦公用房，應當選擇比較法、收益法作為其主要的評估方法。（2）以劃撥方式取得土地使用權且土地、房屋證載用途一致的辦公用房，應先比照以出讓方式取得土地使用權的辦公用房進行評估，得出被征收房屋完全產權的市場價值，然后扣除劃撥土地使用權辦理出讓手續(xù)應補繳的土地出讓金，余額為被征收房屋的價值。征收評估價值=完全產權的市場價值-補繳的土地出讓金3、工業(yè)生產（倉儲、冷庫等）用房評估被征收工業(yè)生產用房，采用成本法進行評估，首先選用適當的估價方法評估其國有土地使用權價格，然后選用成本法評估建筑物的重置成新價值，國有土地使用權價格和建筑物的重置成新價值之和即為被征收房屋的價值。征收評估價值=國有土地使用權價格+建筑物重置成新價值4、教育用房（學校）評估教育用房（學校）分公益和非公益兩種情況，選用適宜的估價方法進行評估，一般采用成本法進行評估，首先選用適當的估價方法評估其國有土地使用權價格，然后選用成本法評估建筑物的重置成新價值，國有土地使用權價格和建筑物的重置成新價值之和即為被征收房屋的價值。征收評估價值=國有土地使用權價格+建筑物重置成新價值5、醫(yī)療用房（醫(yī)院、衛(wèi)生服務站）評估醫(yī)療用房（醫(yī)院、衛(wèi)生服務站）分公益和非公益兩種情況，選用適宜的估價方法進行評估，一般采用成本法進行評估，首先選用適當的估價方法評估其國有土地使用權價格，然后選用成本法評估建筑物的重置成新價值，國有土地使用權價格和建筑物的重置成新價值之和即為被征收房屋的價值。征收評估價值=國有土地使用權價格+建筑物重置成新價值6、公共設施用房評估公共設施用房主要包括供電、供水、排水、公廁、垃圾站等房屋，采用成本法評估其建筑物的重置成新價值。、宗教、寺廟、祠堂、社區(qū)用房評估宗教、寺廟、祠堂、社區(qū)用房采用成本法評估其建筑物的重置成新價值。8、特殊用房評估加油站評估，采用收益法、成本法等適宜的估價方法進行評估。停車庫評估，采用比較法、收益法、成本法等適宜的估價方法進行評估。9、特殊情況的處理（1）被征收房屋土地登記用途和房屋證載用途不一致的，先由房屋征收部門對其用途進行認定，估價機構根據認定結果，選用適宜的估價方法進行評估。（2）對于土地登記用途為綜合，房屋證載用途為非住宅，土地用途和房屋用途不明確的情況，先由房屋征收部門對其用途進行認定，估價機構根據認定結果，選用適宜的估價方法進行評估。（3）被征收房屋僅提供國有土地使用證，未提供房屋所有權證的情況，在按照權屬完整評估其被征收房屋的價值，在此基礎上扣減2%。被征收房屋僅提供房屋所有權證，未提供國有土地使用證的情況，先由征收部門進行土地權屬調查，按照調查認定結果進行評估，并按照國土部門的規(guī)定扣減需要補繳的土地出讓金。（4）被征收房屋為改制出讓取得的，估價機構按照土地為完全出讓方式進行評估，由征收部門按照改制出讓政策進行扣減土地出讓金。第八條 機械設備評估1、機械設備的評估程序被征收人填寫機械設備基本情況申報表，填寫內容設備名稱、類型（是否可搬遷）、規(guī)格型號、購置時間、啟用時間、賬面原值、凈值等。評估人員現(xiàn)場調查、核實、記錄使用及保養(yǎng)狀況。機械設備是否可搬遷，由征收部門與被征收人協(xié)商確定。評估機構按照雙方協(xié)商的結果進行評估。2、機械設備評估內容對于可搬遷的機械設備，評估其搬遷費用，包括拆除、運輸、安裝和調試等。對于不可搬遷、可正常使用的機械設備，評估其重置成新價值。設備基礎，評估其重置成新價值。對于已報廢的機械設備，根據征收雙方協(xié)商的處理方式，評估其殘值或搬運費。成品、半成品、備件等存貨，評估其搬運費。第九條 停產停業(yè)損失的評估程序依據國有土地上房屋征收與補償條例（國務院令第590號）第二十三條“對因征收房屋造成停產停業(yè)損失的補償，根據房屋被征收前的效益、停產停業(yè)期限等因素確定?！惫蕬獙Ρ徽魇杖诉M行經營狀況調查：區(qū)分是否正產生產或經營、處于半停產狀態(tài)、已停產但將房屋對外出租和完全停產停業(yè)等情況，其停產停業(yè)損失補償的內容和標準應有所不同，具體的評估程序為：1、征收部門與被征收人依據國有土地上房屋征收與補償條例、關于印發(fā)等文件的通知（黃棚指辦20159號），雙方按照不超過被征收房屋價值的5%協(xié)商給予一次性補償。2、協(xié)商不成的，雙方就經營狀況及補償內容進行協(xié)商確定后，由評估機構收集相關資料進行停產停業(yè)損失評估。其補償內容一般包括：對于持續(xù)生產、半停產情況，補償內容包括月凈利潤、月員工生活補助（含社保）等；對于已停產但將房屋對外出租的，補償內容包括月租金損失、員工生活補助（含社保）等；對于完全停產的，則不考慮停產停業(yè)損失。選擇貨幣補償的，補償期限不超過6個月，選擇產權置換的，補償期限按照雙方約定的期限給予補償。3、按照雙方協(xié)商的補償內容， 月凈利潤：是指生產經營者利用被征收房屋，在停產停業(yè)期間每月平均能夠獲取的稅后凈利潤。月凈利潤按征收決定發(fā)布前12個月的損益表確定。需要被征收人提供由會計師事務所出具的財務報表、企業(yè)生產經營情況說明。無法根據損益表確定的根據生產經營者在征收決定發(fā)布前12個月實際繳納的企業(yè)所得稅推算或行業(yè)平均凈利潤率計算。月員工生活補助（含社保）：是指生產經營者在停產停業(yè)期間，每月支付給員工的基本生活保障補助，員工月生活補助標準按征收決定發(fā)布前上個月的黃石市最低工資標準計算。員工數量以生產經營者在征收決定發(fā)布前12個月繳納社會保險的月平均人數計算。生產經營者憑房屋征收決定相關證明到區(qū)縣社會保險經（代）辦機構開具參保人數證明。社保金按核定人數及黃石市靈活就業(yè)交納標準進行補償。月租金：是指被征收房屋停產停業(yè)期間平均每月的市場月租金，由被征收人提供同承租人簽訂的租賃合同，房地產價格評估機構根據市場租金評估確定。其他經協(xié)商需要補償的損失：如征收人和被征收人協(xié)商確定的違約損失補償，被征收人需提供經營或租賃合同等相關資料，由評估公司評估確定。附件1：房地產估價方法和適用范圍1、房地產估價方法比較法定義：選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后的得到估價對象的價值或價格的方法。適用范圍：同類房地產數量較多、在一定時期內存在交易案例且具有一定可比性的房地產，多用于住宅、商業(yè)、辦公。計算公式：估價對象比準價格=可比實例成交價格交易情況修正系數交易日期修正系數區(qū)域因素修正系數個別因素修正系數收益法定義：預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價對象價值或價格的方法。適用范圍：適用對象是收益性房地產，包括住宅、辦公、商業(yè)等。計算公式：V=A/R 1-1 /(1+R)n式中：V-收益價格；A-每年凈收益；R-資本化率； n-可獲收益年限。成本法定義：測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。適用范圍：新近開發(fā)完成的房地產、可以假設重新開發(fā)的現(xiàn)有房地產、正在開發(fā)的房地產、計劃開發(fā)的房地產等，例如：工業(yè)房地產、公共設施用房、倉庫等。計算公式：房地產價格=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤假設開發(fā)法定義：求得估價對象后續(xù)開發(fā)的必要支出及折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤和開發(fā)完成后的價值，將開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出折現(xiàn)到價值時點后相減，獲獎開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤得到估價對象價值或價格的方法。適用范圍：凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力并且開發(fā)完成后的價值可以采用比較法、收益法、成本法以外的方法求取的房地產，都是用假設開發(fā)法，例如：在建工程。計算公式：房地產價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)開發(fā)的必要支出及應得利潤2、土地估價方法市場比較法：根據替代原理，將待估宗地與具有替代性，且在估價期日近期市場上交易的類似宗地進行比較，并對類似宗地的成交價格進行差異修正，以此估算待估宗地價格的方法。商住用地、商業(yè)用地、住宅用地和工業(yè)用地均可采用。計算公式：P=PBABCDEP-待估宗地價格PB-比較實例價格A-待估宗地交易情況指數除以比較實例宗地交易情況指數B-待估宗地估價期日地價指數指數除以比較實例交易日期地價指數C-待估宗地區(qū)域因素條件指數除以比較實例宗地區(qū)域因素條件指數D-待估宗地個別因素條件指數除以比較實例宗地個別因素條件指數E=待估宗地年期修正指數除以比較實例年期修正指數收益還原法：將待估宗地未來正常年純收益（地租），以一定的土地還原率還原，以此估算待估宗地價格的方法。適用于有收益的商業(yè)用地、住宅用地等。計算公式：P=a/r 1-1 /(1+r)n式中：P-土地收益價格；a-土地年純收益；r-土地還原利率； n-未來土地收益年限剩余法：在測算完成開發(fā)后的不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅費等，以價格余額來估算待估宗地價格的方法。適用于具有開發(fā)價值的商業(yè)用地、住宅用地。計算公式：P=Pt-Ph-TP-土地價格；Pt-不動產交易價格；Ph-房屋現(xiàn)值；T-交易稅費成本逼近法：以取得和開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據，加上客觀的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價格的方法。適用于工業(yè)用地，劃撥土地權益價格也可采用此方法。計算公式：土地價格=土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+利息+利潤+土地增值+土地成本價格基準地價系數修正法：利用城鎮(zhèn)基準地價（路線價）、標定地價及其地價修正體系成果，按照替代原則，將待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與公示地價的條件相比較，進而通過修正求取待估宗地在估價期日價格的方法。適用于發(fā)布了基準地價的區(qū)域。計算公式：P=P1b(1Ki)Kj+DP-土地價格P1b-某一用途、某級別（均質區(qū)域）的基準地價Ki-宗地地價修正系數Kj-估價期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數D-土地開發(fā)程度修正值附件2：重置價格參考標準與體系1、房屋建筑結構分類表結構類別結構等級房屋建筑主要條件鋼結構一等型鋼結構柱，安裝天車梁，屋架為型鋼屋架，屋面為彩色型鋼板，外墻為彩色型鋼板和24厘米以上磚墻，瓷磚地板或水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，墻面裝飾條件優(yōu)良，屋面作保溫和隔熱處理，層高6.5米以上，水、電齊全。二等型鋼結構柱，未安裝天車梁，屋架為型鋼屋架，屋面為彩色型鋼板，外墻為彩色型鋼板和24厘米以上磚墻，瓷磚地板或水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，墻面裝飾條件優(yōu)良，水、電齊全。三等自制鋼結構柱，未安裝天車梁，屋架為自制屋架，屋面為彩色型鋼板，外墻為彩色型鋼板和24厘米以上磚墻，瓷磚地板或水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，墻面裝飾條件優(yōu)良，水、電齊全。鋼混結構一等鋼筋混凝土框架，鋼筋混凝土梁柱承重，現(xiàn)澆樓板，現(xiàn)澆屋面，30厘米以上磚墻或貼磚外墻，24厘米內隔墻，瓷磚地板或部分大理石，花崗巖地面，鋁合金或塑鋼門窗。有水、電、衛(wèi)生間或部分空調設備，墻面裝飾條件優(yōu)良。層高三層以上。二等鋼筋混凝土梁柱承重，現(xiàn)澆和預制樓板和屋面，水泥樓地面或部分瓷磚地面或部分水磨石地面。鋁合金門窗，內外墻為水泥粉刷，涂料、貼磚墻面，室內墻面仿瓷涂料，有水、電、衛(wèi)生設備。磚混結構一等磚墻或部分鋼筋混凝土梁柱承重，現(xiàn)澆樓板，鋼筋混凝土圈梁，構造柱，平屋面或平瓦屋面，企口樓地板面層或水泥樓地面或地板磚地面，室內墻仿瓷涂料，鋁合金或塑鋼門窗，有水、電、衛(wèi)生設施，內外表飾較好。層高五層以上。二等24厘米以上磚墻或部分鋼筋混凝土梁柱承重?，F(xiàn)澆預制樓板或部分預制板，有圈梁，平屋面或平瓦屋面。水泥地面或部分水磨石地面。正規(guī)門窗，細致粉刷，有水、電、衛(wèi)生設備。層高五層以上。三等磚墻體承重或部分鋼筋混凝土梁柱承重，預制或部分現(xiàn)澆樓面，鋼筋混凝土圈梁，平屋面，普通水泥樓地面，正規(guī)門窗，水泥粉刷或涂料粉刷，有水、電、衛(wèi)生設備。四等磚墻體承重，部分圈梁，樓面為預制板，12厘米內墻或其它間隔墻，平屋面或平瓦層面，普通水泥地面，普通門窗，有水、電和共用衛(wèi)生設備。磚木結構一等24厘米以上磚墻承重有少量鋼筋混凝土梁承重，松木或杉木屋架，有屋面板的平瓦屋面或者混凝土小平臺，水泥地面或資磚地面，鋁合金或逆鋼門窗，細致粉刷，有水、電、衛(wèi)生設備，裝修條件較好。二等24厘米以上磚墻承重，可接受局部12厘米內墻，松木屋架，水泥地面，平瓦屋面，普通門窗，有水、電設備。三等24厘米磚墻承重可接受12厘米外墻，松木屋架，水泥或三合土地面，平瓦或小瓦屋面，普通門窗，有水、電設備。簡易結構木柱、架承重，板壁，布瓦或平瓦屋面，活土或土地面，簡易門窗，有電。2、房屋建筑安裝工程費參考價格房屋結構等級房屋建筑安裝工程費（元/）市區(qū)國有非市區(qū)國有集體鋼一級850807.5765二級780741702三級600570540鋼混一級11101054.5999二級1000950900磚混一級830788.5747二級740703666三級660627594四級590560.5531磚木一級540513486二級480456432三級380361342簡易1801711623、房屋重置價格參考價格重置價房屋重置價格參考價格（元/）市區(qū)國有非市區(qū)國有集體住宅工業(yè)住宅工業(yè)住宅工業(yè)鋼一級1078968871二級993890799三