北京預售資金管理辦法.doc

北京市商品房預售資金監(jiān)督管理暫行辦法第一章 總則第一條 為加強本市商品房預售資金監(jiān)督管理，保證商品房預售資金?？顚Ｓ?，根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法、城市商品房預售管理辦法（建設部令第131號）、關于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關問題的通知（建房201053號），結合本市實際情況，制定本辦法。第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)申請預售許可的商品房、經(jīng)濟適用住房項目，其預售資金的存入、支出、使用及監(jiān)督管理，適用本辦法。第三條 本市商品房預售資金的監(jiān)督管理遵循政府指導、銀行監(jiān)管、多方監(jiān)督、?？顚Ｓ玫脑瓌t。第四條 北京市住房和城鄉(xiāng)建設委員會（以下簡稱市住房城鄉(xiāng)建設委）、中國人民銀行營業(yè)管理部、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會北京銀監(jiān)局（以下簡稱北京銀監(jiān)局）共同制定商品房預售資金監(jiān)管政策。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門負責指導、協(xié)調(diào)本行政區(qū)域內(nèi)商品房預售資金監(jiān)管政策的具體實施。中國人民銀行營業(yè)管理部負責指導商業(yè)銀行開設商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶。商業(yè)銀行應當按照監(jiān)管規(guī)定和有關內(nèi)部管理制度配合做好相關工作。第二章 一般規(guī)定第五條 本辦法所稱商品房預售資金,是指購房人按照商品房預售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。第六條 商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監(jiān)管專用賬戶（以下簡稱專用賬戶），并對其中用于項目工程建設的資金實行重點監(jiān)管，保證預售資金優(yōu)先用于工程建設。第七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申請商品房預售許可前，應當在預售方案中明確預售資金監(jiān)管的以下事項：1、項目工程建設費用；2、項目用款計劃；3、選定的監(jiān)管銀行，并提交與銀行簽訂的商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議（以下簡稱監(jiān)管協(xié)議）；4、專用賬戶名稱、賬號；5、涉及其他情況。取得預售許可后，上述事項應當在售樓場所公示。第八條 項目工程建設費用應根據(jù)項目所需的建筑安裝、材料設備、配套建設和代征代建等費用確定。其中，住宅項目應包括北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法（京建法200799號，以下簡稱同步交用辦法）規(guī)定的住宅與市政公用基礎設施和公共服務設施達到同步交付使用條件所需的建設費用。第九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)項目建設方案及施工進度編制預售項目用款計劃。用款計劃應按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個環(huán)節(jié)設置資金使用節(jié)點，并合理確定每個節(jié)點的用款額度。完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件節(jié)點前，專用賬戶內(nèi)的資金不得低于項目工程建設費用的5%。第十條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當確定項目的監(jiān)管銀行。依照同步交用辦法進行分期建設的，每一期內(nèi)的項目，只能委托一家監(jiān)管銀行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則，在監(jiān)管銀行設立專用賬戶，并與監(jiān)管銀行簽訂商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議。商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議格式文本由市住房城鄉(xiāng)建設委、中國人民銀行營業(yè)管理部、北京銀監(jiān)局共同擬定。第十一條 項目預售過程中，監(jiān)管銀行原則上不得變更。第十二條 區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門在審核預售許可時，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報的項目工程建設費用，參照本區(qū)縣建設項目綜合造價情況以及該項目的交付使用條件等核定需重點監(jiān)管的項目工程建設費用額度（以下簡稱重點監(jiān)管額度）。第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已簽訂工程建設合同并備案的，相應費用可憑已備案的工程建設合同在相應節(jié)點前提前支取，但不得超過節(jié)點用款額度。第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已辦理賦予強制執(zhí)行效力公證的工程款支付擔保所擔保的工程款額度，可以從重點監(jiān)管額度中相應抵扣，但其抵扣額度不得超過重點監(jiān)管額度的20%。依據(jù)關于印發(fā)關于進一步規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目工程保證擔保的暫行辦法的通知（京建法2008134號）列入“重點監(jiān)管企業(yè)名單”的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不得抵扣。第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人約定分期付款，并簽訂市住房城鄉(xiāng)建設委制定的分期付款格式商品房預售合同的，分期付款額度視同納入監(jiān)管的預售資金。第三章 監(jiān)督管理第十六條 商品房預售時，購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存商品房預售資金。購房人申請抵押貸款的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。第十七條 監(jiān)管銀行發(fā)現(xiàn)商品房預售資金未進入專用賬戶的，應當告知區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門。區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門應當對商品房預售資金進入專用賬戶情況進行監(jiān)督，并可對工程進度進行實地核查。 第十八條 進入專用賬戶的預售資金數(shù)額超過重點監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管銀行申請將超出部分轉出，優(yōu)先用于工程建設。第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在資金使用節(jié)點申請使用監(jiān)管資金的，應當持以下材料向監(jiān)管銀行提出書面申請：1、地下結構完成節(jié)點，提交勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位簽字的地基與基礎分部工程質量驗收記錄表。2、結構封頂節(jié)點，提交勘察、設計、施工、監(jiān)理等單位簽字的主體結構分部工程質量驗收記錄表。3、竣工驗收節(jié)點，提交建設、施工、監(jiān)理、設計等單位簽字的單位工程質量竣工驗收記錄表。依照本辦法第十三條規(guī)定在相應節(jié)點前提前支取資金的，提交與相關施工單位簽訂的已備案工程建設合同。第二十條 監(jiān)管銀行收到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的申請后，應當對申請材料進行審核。符合本辦法第十九條規(guī)定的資金使用條件的，應當在二個工作日內(nèi)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)撥付資金；不符合條件的，應當向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出具不予撥付通知書。第二十一條 入賬資金未達到重點監(jiān)管額度前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門出具的證明文件向監(jiān)管銀行申請退回相應購房款，監(jiān)管銀行應在二個工作日內(nèi)撥付。入賬資金超出重點監(jiān)管額度后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房人解除購房合同的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行結算退款。第二十二條 市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門應公示已批準預售項目的建設方案、工程進度情況等。購房人可以通過市、區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門網(wǎng)站查詢相關信息。第二十三條 預售項目完成初始登記并達到購房人可單方辦理轉移登記的條件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可持區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門出具的相關證明文件向監(jiān)管銀行申請解除資金監(jiān)管。監(jiān)管銀行應當在三個工作日內(nèi)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房預售資金終止監(jiān)管協(xié)議，解除對商品房預售資金的監(jiān)管。第二十四條 有下列情形之一的，區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門應書面通知監(jiān)管銀行暫停撥付專用賬戶內(nèi)的全部商品房預售資金，并啟動應急措施，協(xié)調(diào)相關部門監(jiān)督專用賬戶內(nèi)資金的使用：1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在違法違規(guī)行為導致工程停工的；2、預售項目存在嚴重質量問題的；3、預售項目未按期交付使用的；4、市和區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門認定應當暫停撥付的其他情形；5、其他違反商品房預售資金監(jiān)管的行為。第四章 法律責任第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，由市或區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門責令限期改正，暫停該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本市所有開發(fā)項目的商品房預售，將其違法違規(guī)行為予以公示，并記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)：1、違反本辦法規(guī)定直接收存商品房預售資金的；2、未依照本辦法規(guī)定及時將貸款轉入專用賬戶的；3、未依照本辦法規(guī)定使用商品房預售資金的；4、以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監(jiān)管的。第二十六條 施工單位、監(jiān)理單位提供虛假證明或采取其他方式協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)使用商品房預售資金的，由市或區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門將其違規(guī)行為記入企業(yè)信用信息系統(tǒng)，并依法對相關責任單位和責任人予以處理。 勘察單位、設計單位違反上述規(guī)定的，由市或區(qū)縣住房城鄉(xiāng)建設主管部門移交相關管理部門予以處理。第二十七條 對違反本辦法規(guī)定擅自撥付商