五一廣場項目價值投資分析(doc 7頁).doc

五一廣場項目價值投資分析第一部分、外部環(huán)境盛大、空前的十七大已經(jīng)落下了帷幕，中國又一次成為了全世界的焦點，而這其中最令人矚目的就是目前中國經(jīng)濟仍然在以驚人的速度飛速發(fā)展著。近些年，隨著改革開發(fā)的深入開展，中國再也不是一個僅靠幾個經(jīng)濟特區(qū)、沿海城市來拉動經(jīng)濟增長、取得亮點的國家，全面開花已成為了新時期經(jīng)濟發(fā)展的新模式。西部的大力開發(fā)、長江三角洲的全面發(fā)展、中心城市對周邊的連動效應(yīng)都成為了這一時期的發(fā)展方向。房地產(chǎn)業(yè)無疑成為了這一發(fā)展的時期的主角，在深圳、北京、上海等幾個世界級大城市的帶動下，全國各地的房地產(chǎn)市場都有了長足的發(fā)展，在學(xué)習(xí)大城市新居住理念、新營銷理念的同時，不斷結(jié)合自身城市的客觀事實，總結(jié)出一套適合自身發(fā)展的新模式。項目所在地張家口市系河北省省轄市。位于河北省西北 部，京、冀、晉、蒙四省市(區(qū))交界處，東經(jīng)11350 -11630，北緯3930-4210，東臨首都北京、西連煤都大同、北靠內(nèi)蒙古草原、南接華北腹地，面向沿海，背靠內(nèi)陸，是溝通中原與北疆、連接中西部資源產(chǎn)區(qū)與東部經(jīng)濟帶的重要紐帶。全市轄4區(qū)13縣，209個鄉(xiāng)(鎮(zhèn))，23個 街道辦事處，4176個行政村。人口近500萬，總面積約3.69萬平方公里。張家口具有的幾大特點：1、 張家口有優(yōu)越的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢。2、 具有較好的工業(yè)基礎(chǔ)和技術(shù)優(yōu)勢。3、 有蘊含著巨大潛力的豐富資源。4、 有十分便捷的交通、通信設(shè)施。5、 有獨特的名勝古跡和旅游景點。2007年以來，張家口市牢牢抓住“建設(shè)沿海經(jīng)濟社會發(fā)展強省”的重大機遇，各級各部門圍繞“全黨抓經(jīng)濟，重點抓項目”的主基調(diào)，積極謀劃經(jīng)濟增長點，探求工作創(chuàng)新點，使生產(chǎn)、投資、消費等領(lǐng)域均呈現(xiàn)出活躍的景象，全市經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展。一季度，已完成生產(chǎn)總值101.3億元，同比增長15.5%，增幅比上年同期提高了1.7個百分點，創(chuàng)歷史新高，其中三次產(chǎn)業(yè)增加值分別為7.9億元、45.9億元和47.5億元，同比增長15.5%、16.9%和14.1%，對GDP的貢獻率分別為7.9%、49.3%和42.8%。在市委市政府的支持領(lǐng)導(dǎo)下，張家口擁有了前所未有的投資環(huán)境，城市居民的生活水平也處在一個歷史的新高點，城市也迫切需要一個切入點來提升城市的品牌價值和人民的生活水平。在全國大環(huán)境的影響和近鄰北京的帶動下，自2006年開始，張家口房地產(chǎn)市場較之前有了一個明顯的突破，短短不到兩年時間，一大片頗具規(guī)模的新住宅社區(qū)拔地而起，并受到張家口人民的追捧，一時間竟然出現(xiàn)了只有深圳、北京這些大城市才有的新樓盤被搶購一空的現(xiàn)象，居民消費力得到了最大限度的釋放；同時城市也在積極的進行著舊城改造，特別是身為本項目所在地段的城市中心五一廣場路段，憑借其得天獨厚的地理位置和配套設(shè)施，成為了市政府改造工作中的重中之重，也受到了各大投資商的激烈競爭。第二部分、項目分析1、項目名稱：五一廣場2、項目區(qū)位分析：五一廣場項目身處張家口政治經(jīng)濟文化的核心地帶，一共由三個臨近地塊組成，其中五一廣場地塊位于河北省張家口市的核心地段，其北臨清水河，南側(cè)為五一路，緊鄰張家口市展覽館廣場；張家口師專地塊位于河北省張家口市的核心地帶，師專北臨建南街，南側(cè)為五一路，西側(cè)為黑石壩街并緊鄰五一廣場地塊；第三個地塊為新補充地塊，地處五一廣場地塊的西側(cè)。3、項目綜合經(jīng)濟指標(biāo)：五一廣場地塊（初步規(guī)劃）規(guī)劃用地面積 105300 總建筑面積 418235 住宅區(qū)建筑面積 202000綜合商務(wù)樓建筑面積 71050 容積率 3.00綠化率 40.49%師專地塊（初步規(guī)劃）規(guī)劃用地面積 58138總建筑面積 176949住宅區(qū)建筑面積 120008商業(yè)面積 27644容積率 2.58綠化率 39.15%新補充地塊（初步規(guī)劃）規(guī)劃用地面積 40畝4、項目規(guī)劃項目地處張家口市目前最繁華的地段，張家口市市政府就座立于項目北側(cè)清水河對岸，市區(qū)最大的休閑類公園人民公園也與本項目隔河向望，景色迷人；市區(qū)內(nèi)最好的醫(yī)院附屬醫(yī)院和張家口市最好的大學(xué)張家口北方學(xué)院距離項目也不過是步行5分鐘的路程。商業(yè)配套方面，張家口唯一的商業(yè)步行街位于項目西北側(cè)，步行10分鐘即可到達，張家口目前面積最大檔次最高的超市帝廣超市就位于與項目一路之隔的勝利路上，可以說無論是在行政方面、商業(yè)方面還是在生活配套方面，五一廣場無疑是中心中的中心，在張家口市人民心中有著特殊的地位。 有鑒于此，擬將本項目打造成為張家口目前最大的高端成熟化社區(qū)，將五一廣場地塊和師專地塊有機的聯(lián)系起來，從而分期開發(fā)，一舉樹立本項目在張家口房地產(chǎn)的龍頭地位。社區(qū)采取圍合型布局，沿沿河?xùn)|路、五一路、黑石壩路設(shè)置商業(yè)街鋪走廊，提升項目商業(yè)商業(yè)價值，豐富項目居民和周邊居民的生活娛樂配套；同時將商業(yè)與項目住宅科學(xué)化的區(qū)域劃分，營造恬靜、舒適、安全的高段社區(qū)化氛圍。項目主要由一定數(shù)量（具體數(shù)量規(guī)劃中）18F的小高層和30F以上的高層組成，外型形成塔尖式的北歐風(fēng)格建筑群落，外墻顏色搭配以暖色調(diào)為主，突顯項目優(yōu)越的昭示性，戶型以90140平方米的大兩房、三房、四房為主，在滿足北方日照條件的基礎(chǔ)上合理的劃分區(qū)域，同時住宅全部采取南北朝向，絕對符合北方氣候的特點，達到居住的最大人性化和舒適化。建立龐大的地下停車系統(tǒng)，基本做到3戶2個車位，單個車位面積大概在1520平方米左右（可以買賣的車位），地面保留少數(shù)車位（體育場地面車面可酌情增加），小區(qū)實現(xiàn)人車分流。目前，張家口市的房地產(chǎn)業(yè)還處于初步發(fā)展階段，缺乏大面積的高檔次小高層、高層建筑，使得房地產(chǎn)項目在規(guī)模上、外觀上都不足以具有強有力的視覺沖擊，從而無法形成一定的品牌效應(yīng)和從眾效應(yīng)，此項目的出現(xiàn)將徹底改變這一局面，使得張家口的房地產(chǎn)產(chǎn)品將向品質(zhì)化、品牌化的目標(biāo)邁出一大步，無論是對小區(qū)業(yè)主還是對張家口的城市形象都具有其積極的意義。5、 項目改造由于本項目五一廣場所在地塊中有大型體育場一個、綜合訓(xùn)練管一個，按照市委市政府的要求，必須還建這些項目，與此同時在此基礎(chǔ)上還需建造一定規(guī)模的商業(yè)配套。目前我方初步計劃將大型體育場和綜合訓(xùn)練館遷建至新補充地塊上，因新補充地塊與五一廣場、師專地塊的連動作用，使得在不影響張家口人民正常的體育、娛樂活動的前提下，將居住和業(yè)余生活科學(xué)化的區(qū)分開來，將外界對居住的干擾降到最低。同時，在新補充地塊上，規(guī)劃用地的充裕使用使得我們能重新將體育場和綜合訓(xùn)練館、商業(yè)配套科學(xué)的規(guī)劃，從而建成一個集體育鍛煉、娛樂、商業(yè)購物、休閑廣場于一體的綜合性建筑，成為整個張家口的一個新亮點。我們計劃引進沃爾瑪或家樂福這個全球指名超市、五星級影院、全國指名的健身會所進駐，提升項目的品牌和提升張家口人民的生活品質(zhì)。由于項目五一廣場地塊和師專地塊被黑石頭壩街隔斷，這對項目小區(qū)的整體性產(chǎn)生了一定的影響。對此，我們計劃引用深圳樓盤的做法，在兩地塊之間修建一個天橋橫跨黑石頭壩街，成為兩地塊之間的紐帶。此舉不但可以彌補兩地塊之間缺乏連動的不足，也將使得區(qū)內(nèi)天橋成為區(qū)外的一處景觀，提升城市形象，可謂是一舉兩得。6、 項目成本分析根據(jù)目前張家口房地產(chǎn)的建造成本，我們請的專業(yè)的工程預(yù)算師對本項目進行了初步的成本估算：以中惠房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的香江名城國際為例，目前起多層的建筑成本僅為700多元，小高層的建筑成本為900多元（不包含地價）；由于本項目定位為高檔的小高層、高層社區(qū)，住宅配套設(shè)施豐富，在突出高品牌、高品質(zhì)的前提下，給出本項目的建筑成本（地面+地下）為18002200之間浮動（不包含地價）。而目前張家口市的房地產(chǎn)銷售狀況非常良好，新項目往往達到一種供不應(yīng)求的地步，以香江名城國際為例，目前已售單位已超過9成，新規(guī)劃的樓盤規(guī)劃圖一出來每戶就有6到7位客戶前來詢問，甚至主動要求交納定金，剩余單位銷售價格為27003000左右；以張家口另一個樓盤容城為例，目前雖然其銷售價格已突破4000元，但依然受到消費者的追捧；這兩個項目的無論在地理位置還是在定位上都與本項目有著不小的差距，從而可以相信本項目的銷售價格也將超過他們，成為張家口的一號樓盤。以本項目住宅建筑面積約40萬平方米（可銷售面積）、地下面積10萬平方米（非銷售面積，包括體育場的地下面積）來規(guī)劃，銷售價格預(yù)計為4500元/平方米，除去成本，本項目將給公司帶來9個多億的收益（地價、拆遷成本、營運成本沒有計算在內(nèi)）。7、 物業(yè)管理本項目將聘請國內(nèi)一流的物業(yè)管理團隊進駐本項目，我們計劃與之形成一種合作的方式共同管理。即由對方提供高管人員和技術(shù)、制度支持，而我司組建普通工作人員和中高層管理干部，雙方在財務(wù)這一塊分別派出人員共同管理。使用這種模式一來可以填補我司在物業(yè)管理這一塊的空白，組建自己的隊伍通過對方先進理念的培養(yǎng)和鍛煉后在今后開發(fā)的樓盤中發(fā)揮更重要、更獨立的作用；二來也可以使得小區(qū)業(yè)主能真正享受到專業(yè)、貼心的24小時管家式服務(wù)，提高樓盤整體形象和檔次，為銷售奠定好的基礎(chǔ)。8、 項目優(yōu)勢劣勢分析優(yōu)勢：（1）傳統(tǒng)核心區(qū)域，片區(qū)認知度高 （2）區(qū)域商務(wù)、生活配套齊全 （3）地處交通便利路段 （4）良好的項目昭示性 （5）高品質(zhì)、高品牌的規(guī)劃、建設(shè)和物業(yè)管理劣勢 （1）目前規(guī)劃中缺乏傳統(tǒng)的菜市場，有可能影響到居民日常的生活便利 （2）面臨交通主干道，臨街面樓層面臨一定的噪聲影響 （3）周邊缺乏中小學(xué)配置9、 項目機會風(fēng)險分析機會：（1）鴻隆第一次走出廣東的大項目，公司品牌的樹立（2）張家口市政府對項目的大力支持 （3）張家口房地產(chǎn)市場良好的銷售情況 （4）中國經(jīng)濟正處于飛速發(fā)展階段風(fēng)險：（1）對北方建筑的風(fēng)格和消費者的喜好，存在不確定性 （2）項目體量巨大，工程周期較長，資金壓力大 （3）未來房地產(chǎn)市場發(fā)展態(tài)勢的不確定性第三部分、總結(jié)總體來講，本項目對于鴻隆來講是一個機會與風(fēng)險并存的載體，如何駕御他去促進鴻隆向高速車道的發(fā)展還需要我們更加細致的分析和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓ぷ?，但是通過我們初步研究分析，本項目的確具有很大的盈利因素，其對于鴻隆今后房地產(chǎn)發(fā)展的思路和意義更是大于其經(jīng)濟盈利價值。俗話說，出門在外第一步很重要，這需要合理運用頭腦、努力拼搏的工作，更需要要最開始那一下的魄力。五一廣場改造方案一 五一廣場地塊+師專地塊附一：師專地塊概算附二：五一廣場地塊概算師專地塊概算面積()成本單價(元/)銷售單價(元/)(元)合價收入為+ 支出為-規(guī)劃用地面積58138總建筑面積176949地上建筑面積150230地上面積住宅面積1200082000左右4500300020000商業(yè)面積276442000左右7000138220000幼兒園面積16821500左右-2523000鍋爐房面積8861200左右-1063200地下建筑面積26719地下面積住宅面積83201500左右-12480000地下車庫面積183991800左右-33118200綠 地22761200左右-4552200合 計384503400面積()成本單價(元/)銷售單價(元/)(元)合價收入為+支出為-規(guī)劃用地面積105300總建筑面積418235其中地上建筑面積322135其中地下建筑面積90100住宅區(qū)總建筑面積242235住宅地上建筑面積2020002000左右4500505000000住宅地下建筑面積152001500左右-22800000住宅商業(yè)地上建筑面積209102000左右7000104550000住宅商業(yè)地下建筑面積19501500左右-2925000幼兒園建筑面積13001500左右-1950000鍋爐房面積8751200左右-1050000綜合商務(wù)樓建筑面積71050商務(wù)辦公建筑面積418952000左右7000209475000商業(yè)建筑面積291552000左右7000145775000體育場下部建筑面積40400體育場下部超市建筑面積156002000左右500062400000體育場下部商業(yè)建筑面積46002000左右-9200000體育場下部車庫建筑面積202002000左右-40400000看臺下部建筑面積2000少年宮建筑面積14002000左右-2800000體育場附屬用房建筑面積6002000左右-1200000綜合體育館面積404002000左右-80800000地下車庫總建筑面積587501800左右-105750000綠 地42635.97200左右-8527200合 計749797800五一廣場地塊概算五一廣場改造方案二 五一廣場地塊+師專地塊+40畝新補充地塊此方案將五一廣場地塊中的體育場移建至40畝新補充地塊，從而建成一個集體育鍛煉、娛樂、商業(yè)購物、休閑廣場于一體的綜合性建筑。在建筑成本不變的基礎(chǔ)上，原處于五一廣場地塊中體育場的位置將為項目增加近10萬平方米的住宅面積，而新地塊中的綜合性體育中心還將為項目增加近15000平方米的超市面積。注：附表中所有的成本單價都由專業(yè)成本預(yù)算師計算得出，住宅銷售單價都按4500元/計算，商鋪按7000元/計算，超市面積按5000元/計算（以上數(shù)據(jù)是根據(jù)目前張家口房地產(chǎn)市場價值評估取得）附一：師專地塊概算附二：新五一廣場地塊概算師專地塊概算面積()成本單價(元/)銷售單價(元/)(元)合價收入為+ 支出為-規(guī)劃用地面積58138總建筑面積176949地上建筑面積150230地上面積住宅面積1200082000左右4500300020000商業(yè)面積276442000左右7000138220000幼兒園面積16821500左右-2523000鍋爐房面積8861200左右-1063200地下建筑面積26719地下面積住宅面積83201500左右-12480000地下車庫面積183991800左右-33118200綠 地22761200左右-4552200合 計384503400新五一廣