杭州古墩路項目商業(yè)規(guī)劃報告.doc

目 錄一、杭州宏觀環(huán)境分析31、城市概況31.1城市區(qū)位31.2城市交通31.3城市人口32、宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)42.1GDP、人均GDP42.2產(chǎn)業(yè)結構52.3居民儲蓄、人均可支配收入52.4社會消費品零售總額63、城市總體規(guī)劃73.1 杭州市總體城市規(guī)劃73.2 杭州市居住區(qū)發(fā)展規(guī)劃73.3杭州市商業(yè)規(guī)劃8二、項目界定91、項目介紹92、項目地塊自身條件分析103、項目地塊商圈確定11三、區(qū)域市場分析131、區(qū)域商業(yè)供應分析131.1 區(qū)域商業(yè)- 購物中心131.2區(qū)域商業(yè)- 商業(yè)街161.3區(qū)域商業(yè)供應缺失- 餐飲、休閑娛樂312、區(qū)域人口分析322.1區(qū)域人口數(shù)量及特點322.2 區(qū)域人口分析 - 被訪者研究332.3 區(qū)域人口分析- 被訪者餐飲習慣偏好362.4 區(qū)域人口分析 - 被訪者休閑娛樂習慣偏好412.5區(qū)域人口分析 - 小結443、主力商家訪談443.1商家訪談方案443.2 餐飲類商家訪談453.3休閑娛樂類商家訪談483.4 主力商家訪談小結54四、項目定位建議541、 項目SWOT分析542、針對項目特殊業(yè)態(tài)篩選（電影院/夜總會/健身SPY/酒吧/量販KTV）55、定位建議56、項目功能分區(qū)及業(yè)態(tài)規(guī)劃574.1項目總體功能分區(qū)574.2項目總體業(yè)態(tài)規(guī)劃方案584.3項目擬定業(yè)態(tài)代表性商家對物業(yè)的要求624.4項目商業(yè)空間討論644.5項目北地塊物業(yè)一二層至地下一層商鋪編號及業(yè)態(tài)落位明細68一、杭州宏觀環(huán)境分析1、城市概況1.1城市區(qū)位杭州是浙江省省會，全省政治、經(jīng)濟、科教和文化中心，是全國重點風景旅游城市和歷史文化名城，副省級城市。杭州地處長江三角洲南翼，杭州灣西端，錢塘江下游，京杭大運河南端，是長江三角洲重要中心城市和中國東南部交通樞紐。1.2城市交通構建以公路、鐵路、國際大通道為體系的對內對外交通框架（“十一五”計劃）城市交通：加快江東大橋（九橋）、慶春路過江隧道、德勝快速路、秋石快速路、留石快速路、機場高速路拓寬等建設，逐步形成功能明確、級配合理的城市道路網(wǎng)絡系統(tǒng)；加快城市快速公交線路，公共停車場、客運樞紐站場等設施建設，構建城市智能交通管理系統(tǒng)平臺；加快地鐵一期工程建設，力爭到2010年前基本建成投入試運行；開展將城市軌道交通系統(tǒng)延伸到富陽、臨安和蕭山國際機場等地的前期可行性研究。城際公路：建設杭浦高速及連接線、杭徽高速、杭新景高速、臨金高速、申嘉杭高速、杭長高速、錢江十橋(錢江隧道)及接線等高速公路，形成市域及對外的“一繞、十射、二連、一通道”高速公路主骨架。鐵路：完成滬杭線、浙贛線、杭甬線電氣化改造工程；建設磁浮滬杭線、杭寧及滬杭甬城際快速軌道交通、加快黃千鐵路前期工作；啟動鐵路杭州樞紐改造工程。水運：完成杭甬運河杭州段改造、杭州港大松樹集裝箱作業(yè)區(qū)等項目建設；啟動京杭運河二通道一期工程、新安江、富春江航道升級改造工程，形成以500噸級航道為骨干、100-300噸級航道為基礎，干支直達、與其他運輸方式相銜接的現(xiàn)代化內河航道網(wǎng)；啟動建設錢塘江外海碼頭，增強杭州水運出海通航能力。航空：加快杭州蕭山國際機場二期擴建工程建設，提高客貨吞吐能力；開辟新的國際航線航班，加強空港物流，發(fā)展臨港產(chǎn)業(yè)。1.3城市人口2007年末，全市總人口達786.2萬人，比上年末增加13.1萬人，增長1.67。在戶籍人口中，農業(yè)人口384.6萬人，非農業(yè)人口323.75萬人。上城區(qū)下城區(qū)江干區(qū)拱墅區(qū)西湖區(qū)濱江區(qū)蕭山區(qū)余杭區(qū)總人口數(shù)（萬人）35.9347.9486.7750.3670.8019.17136.2792.67土地面積（平方公里）1831210882637311631222人口密度（人/平方公里）199611546441325722269226261171758從年齡結構上看，杭州20歲以下的青少年和60歲以上的老年比例最高，整體呈現(xiàn)沙漏狀；杭州市市區(qū)人口的居住區(qū)域多集中在市中心地區(qū)，蕭山區(qū)和余杭區(qū)雖然早已并入大杭州，但杭州消費者在思想上對兩區(qū)域還是比較排外，認同度不高，目前還未得到很好的開發(fā)和利用，人口密度也相對比較低。2、 宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)2.1GDP、人均GDP全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）4103.89億元，按可比價格計算，比上年增長14.6，連續(xù)17年保持兩位數(shù)增長。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值167.57億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值2059.15億元，第三產(chǎn)業(yè)增加值1877.17億元，比上年分別增長2.6、14.4和16.1。三次產(chǎn)業(yè)結構由上年的4.550.445.1調整為4.150.245.7。全市按常住人口計算的人均 GDP為52638元，按戶籍人口計算的人均GDP為61313元，分別增長12和13.6，按國家公布的2007年平均匯率計算，分別達到6922美元和8063美元。2.2產(chǎn)業(yè)結構杭州的產(chǎn)業(yè)結構發(fā)展一直相對平穩(wěn)，第一產(chǎn)業(yè)比重逐步減小，第二產(chǎn)業(yè)的比重經(jīng)過一些起伏，07年比重為50.2%;第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)增長的趨勢，07年末比重為45.7%.政府的“退二進三”取得了一定的成績。整個產(chǎn)業(yè)結構朝著良好的方向發(fā)展。第三產(chǎn)業(yè)的比重提升，有助于居民生活水平的整體提高。2007年，第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值167.57億元，按可比價格計算，增長2.6；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值2059.15億元，增長14.4；第三產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展，實現(xiàn)增加值1877.17億元，增長16.1。三次產(chǎn)業(yè)結構由上年的4.550.445.1調整為4.150.245.7。2.3居民儲蓄、人均可支配收入居民儲蓄：近五年來杭州儲蓄余額步步走高，社會儲蓄的增加代表著社會財富的普遍積累，財富的增加、生活水平的提高也代表著對居住環(huán)境的改善需求進一步增加。人均可支配收入： 杭州人均可支配收入指標過去7年來快速增長，由2000年9668元增長到07年的21689元，整個國民經(jīng)濟的良好運行，有效的提升了居民的生活水平和消費能力。2.4社會消費品零售總額社會消費品零售總額：2007年全市社會消費品零售總額已達1296.31億元，比上年增長16.5。分城鄉(xiāng)市場看，2007年城市實現(xiàn)社會消費品零售額1232.98億元，農村實現(xiàn)社會消費品零售額63.33億元，分行業(yè)看，2007年批零貿易零售額1149.09億元，比上年增長16.2，餐飲業(yè)零售額143.06億元，比上年增長19.5%。這個增長勢頭跟GDP得增值基本保持一致性，未來還將繼續(xù)快速增長。3、城市總體規(guī)劃3.1 杭州市總體城市規(guī)劃杭州政府新一輪規(guī)劃提出“城市東擴，旅游西進，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展 ”的發(fā)展戰(zhàn)略，將城市以舊城為核心的團塊狀布局轉變?yōu)橐藻X塘江為軸線的跨江、沿江、網(wǎng)絡化組團式布局 ；一個主城由上、下城區(qū)和西湖、拱墅、江干五個城區(qū)組成 ；三個副城江南城、臨平城、下沙城雙心雙軸雙心以指湖濱、武林廣場地區(qū)的旅游商業(yè)文化服務中心和臨江地區(qū)的錢塘江北岸城市新中心、錢塘江南岸遠景城市商務中心 ；雙軸是指東西向以錢塘江為軸線的城市生態(tài)軸和南北向以主城-江南城為軸線的城市發(fā)展軸 ；江南臨平下沙主城 3.2 杭州市居住區(qū)發(fā)展規(guī)劃根據(jù)杭州市居住區(qū)發(fā)展規(guī)劃，2006年至2010年期間居住用地的發(fā)展方向可以歸納為“一主、三副、六組團”的格局?！耙恢鳌奔粗鞒菂^(qū)，為規(guī)劃的杭州中心居住區(qū)；“三副”即臨平城、下沙城、江南城，為規(guī)劃的杭州次中心居住區(qū)；根據(jù)規(guī)劃，杭州主城北部適當保留部分工業(yè)、物流倉儲區(qū)；東部為交通、市政設施區(qū)；西部為教育科研居住區(qū)。湖濱為旅游工業(yè)區(qū)，江濱將成新的城市新中心。3.3杭州市商業(yè)規(guī)劃杭州商業(yè)發(fā)展規(guī)劃：1個市級商業(yè)中心和3個市級商業(yè)副中心，4個區(qū)域商業(yè)中心和12個區(qū)域商業(yè)副中心，形成基本滿足居民日常生活需要的社區(qū)（集鎮(zhèn)）商業(yè)服務網(wǎng) 。從發(fā)展趨勢看，一心多點的格局，會逐步向“多心多點”的格局轉變。“多心多點”的商業(yè)格局也說明區(qū)域化消費將成為主流。二、項目界定 1、項目介紹區(qū)位3KM6KM3KM浙江大學 項目位于杭州西北部， 教育、科研、居住板塊 距離市中心僅6公里 距離西城廣場1公里 距離文一路物美2.5公里 距離印象城2.4公里 距離申花銀泰3公里西溪濕地黃龍地塊指標杭儲200840號地塊 ，地塊用地使用性質為商業(yè)、辦公，規(guī)劃建設中小型企業(yè)辦公、酒店式公寓及商業(yè)、餐飲、娛樂等功能設施。項目由浙江浙大孵化器建設有限公司總體投資開發(fā)。規(guī)劃地塊位于:杭州市西湖區(qū)文三西路南側，天目山路北側，古墩路西側，紫荊花路東側； 地塊編號FG02-C65-01（北）FG02-C65-03地塊面積30526 (征地34726,其中道路4200)20600 9660 總建面76315 土地使用性質商業(yè)、辦公商業(yè)、辦公建筑密度35%容積率2.52.5綠地率25%35%退讓紅線要求詳附件建筑限高45m2、項目地塊自身條件分析地塊周邊環(huán)境地塊及周邊區(qū)域處于成熟板塊，但周邊商業(yè)氛圍較淡，地塊西側一大型綜合體物業(yè)已動工建設，規(guī)劃賣場，項目1#地塊東側有一空地 FG02-C65-01（1#）FG02-C65-03（3#）南東西北古蕩綜合商務大樓 地塊由蓮花街分為南北兩塊，地塊沿主街面較長，地塊整體呈長方形，較為方正。1#地塊臨古墩路230米，臨蓮花街45米，臨北規(guī)劃路52米；臨西側規(guī)劃路220米 ；1#地塊總沿街面在547m左右；3#地塊沿古墩路98米，臨蓮花街47米，臨西規(guī)劃路106米，臨南規(guī)劃路為47米3#地塊總沿街面在298米左右故項目主要沿街總長度為845米。交通可達性一般項目周邊道路為城市東西向干道天目山路、文三路，以及南北向交通干道古墩路本項目距離規(guī)劃中的地鐵2號線與3號線站點1公里左右；項目地塊對面有4條公交站點，4條公交線基本經(jīng)過城西各條主要道路 杭州市地鐵規(guī)劃圖3、項目地塊商圈確定項目商圈確定核心商圈1.5KM次級商圈2.5KM西城廣場印象城物美華商項目商業(yè)規(guī)模級別地下面積8000余方，地上20000余方，共計28000余方左右商業(yè)呈模塊化散狀分布 本項目基地面積 30526 ，容積率為2.5，建筑密度35%， 建筑落地面積為 10684 。規(guī)劃商業(yè)體量在28000方左右，其中地下商業(yè)面積8000余方，地上商業(yè)面積20000多方，地下部分為平層大面積商鋪，地上部分則以臨街商鋪為主，無大的集中式物業(yè)形式出現(xiàn)。 地面建筑形式為板式高層，隨著層數(shù)的增加，商業(yè)價值遞減。 根據(jù)贏商投資對于商業(yè)物業(yè)類型的級別定義，將本項目定義為鄰里型商業(yè)類型項目。服務人口5-10萬人，輻射半徑3-5公里，鄰里型商業(yè)物業(yè)的特點是典型物業(yè)形式是街區(qū)或集中式物業(yè)，商業(yè)業(yè)態(tài)開始出現(xiàn)主力業(yè)態(tài)或者業(yè)態(tài)集群，商家品牌聚集度為國內品牌及本土品牌為主。 所在商業(yè)類型服務人口輻射距離代表物業(yè)形式開發(fā)商業(yè)面積商業(yè)業(yè)態(tài)品牌聚集度街坊型Street1-3萬人1-2千米住宅底商，街區(qū)0.6-1萬以中小型業(yè)態(tài)為主力業(yè)態(tài)本土品牌為主鄰里型Neighborhood5-10萬人3-5千米集中型物業(yè)，街區(qū)1-3萬出現(xiàn)主力業(yè)態(tài)或者業(yè)態(tài)集群國內品牌、本土品牌為主區(qū)域型Department15-30萬人5-10千米復合型5-10萬百貨公司或賣場為主力業(yè)態(tài)國內品牌為主城市型City50-100萬人10-30千米商業(yè)綜合體20萬以上百貨公司、賣場集群國際一線品牌為主泛城市Beyond City200萬人以上城際范圍專業(yè)市場型商業(yè)中心專業(yè)市場型商業(yè)中心三、區(qū)域市場分析 1、區(qū)域商業(yè)供應分析 1.1 區(qū)域商業(yè)- 購物中心 西城廣場 城西“快樂生活方式”的代言人，城西首個社區(qū)型購物中心，業(yè)態(tài)相對豐富，目前經(jīng)營良好， 其最大魅力在于擁有一個面積較大市政休閑廣場，已逐步成為城西重要的休閑購物中心。 開業(yè)時間：2005年 建筑面積：55000 出租面積：37400 物美超市：8000 車庫面積: 約7000 停車位： 350個 休閑廣場：18000 主要品牌組合周大福、哥弟、阿瑪詩、Levis、bestseller、Esprit；KFC、必勝客、韓夢緣、緣綠日式料理UME影院（5500 ）、青鳥健身、銀樂迪KTV、神采飛揚游樂園、溜冰場、東方愛嬰五星電器、新華書店、中國銀行 租金和銷售租金遞增15%-20%，餐飲預訂較多，晚上營業(yè)額占全天銷售90%以上，西城物業(yè)將以每年10%的回報率轉于物業(yè)產(chǎn)權主。文一路物美超市/ 文二路世紀聯(lián)華華商超市 項目名稱面積定位主力業(yè)態(tài)配套備注物美超市5.5萬社區(qū)鄰里中心購物類：物美超市休閑娛樂：F8酒吧、翠苑電影大世界、KTV（格萊美）餐飲類：KFC周邊餐飲多、四樓停車場中低檔休閑類服飾停車不方便、公交便捷華商超市2.4萬大型超市購物類：世紀聯(lián)華餐飲類：西式快餐（KFC、味千拉面、面包新語）屋頂停車場中低檔品牌服飾為主停車方便、購物卡消費多（物價高） 印象城城西人自己的精致生活中心，是集大型超市、國際品牌旗艦店、時尚精品店、美食餐飲、娛樂休閑等設施為一體的國際性購物中心。 預計開業(yè)時間：2009年年底 建筑面積：53000 出租面積：29000 沃爾瑪超市：13500 車庫面積: 10000多 停車位： 398個主要品牌組合世界著名時裝零售品牌C&A、路威酩軒集團下的全球化妝品零售權威絲芙蘭以及其他著名品牌Geox、百麗、ESPRIT、LEVIS ；風靡全球的比薩巨頭棒約翰、DQ、KFC、知味觀、外婆家、韓村；神采飛揚、金寶貝早教目前正調整業(yè)態(tài)組合，提高餐飲的配套比例。以品牌連鎖中西式餐飲為主。銀泰毆尚 城西真正意義的購物中心，打造城西的地標 預計開業(yè)時間：未定 建筑面積：300000 歐尚超市：20000 銀泰: 150000多 古蕩綜合商務大樓項目總用地38畝，由古蕩鎮(zhèn)股份經(jīng)濟合作社投資新建，總投資約為3億人民幣，建筑總面積為92000平方米（其中地上建筑物65000平方米），由高檔生物辦公寫字樓和商務用房組成，集購物、餐飲、休閑、辦公為一體，是商業(yè)人士的創(chuàng)業(yè)佳地。 1.2區(qū)域商業(yè)- 商業(yè)街重點來看一下項目區(qū)域內的商業(yè)環(huán)境現(xiàn)狀， 由于文一路、文二路、文三路、古墩路、競舟路商業(yè)物業(yè)基本以沿街住宅底商為主，商業(yè)業(yè)態(tài)表現(xiàn)為中高檔的生活類購物。 因此我們重點對古墩路、文三路、競舟路上的商業(yè)業(yè)態(tài)從購物類、餐飲類、休閑娛樂類、服務類等四個方面對項目的商業(yè)現(xiàn)狀做深入的分析。文一西路 購物 餐飲 娛樂 服務購物區(qū)域的購物類業(yè)態(tài)相對成熟，有蘇寧電器、國美電器、各類生活購物類等，主要作為益樂新村、雅仕苑、湖畔花園做生活配套，由于區(qū)域相對成熟因此租金較高，經(jīng)營情況良好。購物類商家主要分布在1層，一層租金最高達到5.3元/天/方，平均租金在3-5元/天/方。商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方所在樓層蘇寧電器賣場1500-1-2國美電器750021-3世紀華聯(lián)300-1-2紅蜻蜓服裝飾品1004.61飾品服飾805.11利郎804.81衣香麗影3003.61-2華麥605.31葉氏兄弟果業(yè)生活類購物5002.81海王星辰藥店1204.61寶島眼鏡20041餐飲該區(qū)域餐飲主要集中在文一西路和古墩路交叉口附近，寫字樓的裙樓中。品牌化程度還可以，火龍?zhí)?、蒸味豪、石浦海鮮等經(jīng)營情況良好，區(qū)域平均租金在1-2層平均租金在2.5元/天/方左右。商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方消費客單價（元/位）所在樓層歐家噹噹特色中餐1202.7601-2蒸味豪中式簡餐4001.9451-2火龍?zhí)锰厣胁?60-1-2宅山佬土菜館特色中餐2002-1-2世緣火鍋特色中餐1202.4301-2韓國料理西式中餐1002.8-1-2休閑娛樂休閑娛樂類商家主要分布在各寫字樓配套商業(yè)中，為商務需求做為配套。主力面積在300-500方左右，分布在1-2層為主，租金1.8-2.6元/天/方。品牌化程度一般，以個體商家為主。休閑娛樂類主要以足浴業(yè)態(tài)為主，占80%以上商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方消費客單價（元/人）所在樓層金歌RTVKTV25002284水晶足浴足浴600-601-2金源足浴足浴500-601-2芊漫足浴會所足浴300-1-2姍娜娜足浴足浴800-1-2全健網(wǎng)吧連鎖網(wǎng)吧3002.6101-2服務目前大部分的銀行已在區(qū)域內開設門店，主要集中在兩個十字路口一帶；銀行類型以分理處居多；其他服務類業(yè)態(tài)生活配套類業(yè)態(tài)居多，還有商務配套服務；商業(yè)網(wǎng)點名稱營業(yè)面積（方）租金/元/天/方所在樓層福奈特洗衣1203.21杭州文新西醫(yī)內科門診部500-1-2中國民生銀行500-1招商銀行120-1中國農業(yè)銀行800-1-2德嘉美容美發(fā)1803.51-2文二西路 購物 餐飲 娛樂 服務購物該區(qū)域的購物類業(yè)態(tài)相對成熟，有五星電器、世紀聯(lián)華超市、各類生活購物類等，主要作為桂花城、南都德加、世紀新城等樓盤做生活配套，由于區(qū)域相對成熟，是項目周邊租金最高的路段，商家經(jīng)營情況普遍良好。購物類商家主要分布在1層，世紀新城一帶一層租金最高達到7.6元/天/方，平均租金在5.2元/天/方。商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方所在樓層五星電器賣場2000-1-2世紀聯(lián)華2500-1-2三彩服裝飾品1004.21哥弟907.01采軒1205.31歐迪芬604.61伊蕾名店604.51蒂凡尼家紡生活類購 物2506.81元祖60-1佐佑緣藥房32031-2餐飲該區(qū)域餐飲主要集中在文二路和競舟路交叉口附近，餐飲形式豐富。品牌化程度一般，真功夫、莊記咖啡、火紅年代、神田川等，商家經(jīng)營情況良好區(qū)域分布在1-2層平均租金在2.1-2.6元/天/方商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方消費客單價（元/位）所在樓層新家鍋莊特色中餐3002.6-1-2火紅年代特色中餐300-3502.4-1-2莊記咖啡西式餐飲200-1-2雅朵咖啡西式餐飲4002.1601-2闌溪特色面館特色餐飲300-1-2真功夫中式簡餐500-301-2休閑娛樂休閑娛樂類商家主要分布在各居住小區(qū)配套商業(yè)中，為生活需求做配套。主力面積在200-500方不等，分布在1-2層為主，租金1.9-2.6元/天/方。品牌化程度一般，酒吧、ktv比較少。商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方消費客單價（元/人）所在樓層八月桂花足浴足浴4002.3581晶晶足浴足浴3002.6-1御尊閣足浴5001.9501-2方圓棋牌娛樂120-2佳音減肥連鎖運動200-391-2佳優(yōu)子足浴足浴1502-1-2服務目前大部分的銀行已在區(qū)域內開設門店，主要集中在兩個十字路口一帶；銀行類型以分理處居多；其他服務類業(yè)態(tài)基本以生活配套服務為主，主要集中在房產(chǎn)中介公司；商業(yè)網(wǎng)點名稱營業(yè)面積（方）租金/元/天/方所在樓層中國建設銀行160-1中國銀行400-1科麗思緹美容2003.21-2震軒美容spa2503.01-2我愛我家1503.61永琪美容美發(fā)3203.21-2文三西路 購物 餐飲 娛樂 服務購物該區(qū)域的購物類業(yè)態(tài)相對成熟，有蘇寧電器、聯(lián)華超市、各類生活購物類等，主要作為金都新城、香樟公寓，沁雅、丹桂公寓做生活配套，由于區(qū)域相對成熟，是項目周邊租金最高的路段之一，商家經(jīng)營情況良好。購物類商家主要分布在1層，一層租金最高達到6.0元/天/方，平均租金在3-4元/天/方。商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方所在樓層衛(wèi)浴生活館賣場1500-1-2蘇寧電器2000-1-2LAYA服裝飾品1203.51似水年華12031紅袖80-1伊路風情1003.31微米604.01永泰蜜餞專賣生活類購物602.61濱紅花店803.21萬盛布藝1503.51餐飲該區(qū)域餐飲主要集中在文三路和競舟路交叉口附近，住宅區(qū)的裙樓，餐飲形式豐富。品牌化程度一般，金錢鍋、湘味館等，商家經(jīng)營情況良好。該區(qū)域分布在1-2層平均租金在2.6-3.2元/天/方。商業(yè)網(wǎng)點名稱營業(yè)面積（方）租金/元/天/方消費客單價（元/位）所在樓層獨門中酒店3002.6501-2客家菜5003.2-1-2金錢鍋400-2阿咪香韓國燒烤1203.1-1-2粥803.8301-2湘味館2003.0681-2東巴拉150-1-2休閑娛樂休閑娛樂類商家主要分布在各居住區(qū)配套商業(yè)中，為生活需求做為配套，商務配套為輔。主力面積在200-300方左右，分布在1-2層為主，租金1.8-4.6元/天/方。商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方消費客單價（元/人）所在樓層金御閣足浴足浴5002.8581-2Kims酒吧酒吧3003.6-1-2揚華網(wǎng)吧網(wǎng)吧2002.6101-2鑫逸足浴足浴1204.2301凱薩棋牌棋牌洗浴1.2301-5服務目前大部分的銀行已在區(qū)域內開設門店，主要集中在兩個十字路口一帶；銀行類型以分理處居多；其他服務類業(yè)態(tài)基本以商務配套服務為主，生活配套為輔；商業(yè)網(wǎng)點名稱營業(yè)面積（方）租金/元/天/方所在樓層中國工商銀行200-1交通銀行100-1杭州聯(lián)合銀行300-1象王洗衣803.21中國移動200-1非雅琪美容美發(fā)2002.41-2建華發(fā)藝1502.21-2震軒美容美發(fā)2002.91-2競舟路 購物 餐飲 娛樂 服務購物該區(qū)域的購物類業(yè)態(tài)相對成熟，但業(yè)態(tài)比較落后，各類服裝飾品、生活購物類等，主要作為競舟路湖畔新村、金成花園作生活配套，由于區(qū)域相對成熟因此周邊租金較高，經(jīng)營情況良好。購物類商家主要分布在1層，一層租金最高達到5.2元/天/方，平均租金在3-5元/天/方。商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方所在樓層聯(lián)華超市300-1咖啡熊服裝飾品604.21彌裳1204.01華歌爾803.21韓衣館1203.01-2開心貝貝603.61健康藥房生活類購物1003.61阿思家家訪804.51魄力琴行1203.91-2餐飲該區(qū)域餐飲主要集中在競舟路與文二西路交叉口附近，居住區(qū)的裙樓品牌化程度一般，主要是特色餐飲為主；租金雖然相對比較便宜，但是基本轉讓費都在8-10萬之間。商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方消費客單價（元/位）所在樓層左鄰右舍特色中餐2002-1-2韓國料理西式餐飲2401.6-1-2一品鍋特色中餐1601.8-1-2漁農野魚館特色中餐5001.5-1-3新家鍋莊特色中餐1602.4-1江山土菜館特色中餐3002.2-1-2 競舟路餐飲店普遍設在住宅底商，尤其在恩濟花苑及金成花園居民投訴嚴重，以致傳言此地餐飲商家營業(yè)執(zhí)照恐期滿無法續(xù)期，引發(fā)商家擔憂，影響到商鋪租金水平，但從一個側面反映出城西總體餐飲功能商業(yè)物業(yè)的相對缺失，區(qū)域餐飲功能物業(yè)開發(fā)供應層面分析有一定機會。憨頭魚香卿館競舟小菜東陽粗菜館七里揚帆魚館西城E家鮮順旺面館家火家坊 休閑娛樂休閑娛樂類商家主要分布在各居住區(qū)配套商業(yè)中，為生活需求做為配套，商務需求配套為輔。主力面積在80-200方左右，分布在1-2層為主，租金2.4-4.2元/天/方。品牌化程度一般，美容美發(fā)類的商家檔次比較低。整體環(huán)境及檔次較差。商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方消費客單價（元/人）所在樓層健康盲人推拿休閑504.2301記氏盲人按摩休閑803.2301-2YYUAN美發(fā)1003.6681起點網(wǎng)絡網(wǎng)吧2002.4152南都足浴足浴80-381服務目前大部分的銀行已在區(qū)域內開設門店，主要集中在兩個十字路口一帶。其他服務類業(yè)態(tài)基本以商務配套服務為主。主要是洗車、洗衣等低檔次物業(yè)。商業(yè)網(wǎng)點名稱營業(yè)面積（方）租金/元/天/方所在樓層中國交通銀行150-1德高房產(chǎn)603.61中國農業(yè)銀行220-1-2馬丁汽車服務3003.21卡帕洗衣602.91古墩路 購物 餐飲 娛樂 服務購物該區(qū)域的購物類業(yè)態(tài)相對成熟，各類生活購物類等，主要作為古墩路金欣公寓、頤景園、中興公寓作生活配套，由于區(qū)域相對成熟是項目周邊租金最高的路段，經(jīng)營情況良好。購物類商家主要分布在1層，一層租金最高達到5.6元/天/方，平均租金在3-5元/天/方。商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方所在樓層華味亨603.51七匹狼服裝飾品1003.21依之妮403.01橙色心情1004.11九牧男裝2003.61-2倫氏903.51-2海王星辰生活類購物802.61明朗眼睛1204.61多喜愛1003.81-2餐飲該區(qū)域餐飲主要集中在古墩路與文二路交會處，居住區(qū)的裙樓，餐飲形式豐富。商家經(jīng)營情況良好，該區(qū)域租金較高，分布在1-3層平均租金在2-3.6元/天/方。商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方消費客單價（元/位）所在樓層火龍?zhí)锰厣胁?00-501-2新東北莊廚特色中餐300-1-3紅京魚特色中餐4002.1-1-2老陜面館特色餐飲1202.4251-2九點牛蛙火鍋特色餐飲1002.8301-2后宅砂鍋特色餐飲403.615-201休閑娛樂休閑娛樂類商家主要分布在各居住區(qū)配套商業(yè)中，為生活需求配套為主，商務需求配套為輔。主力面積在80-200方左右，分布在1-2層為主，租金1.4-3.5元/天/方不等。品牌化程度一般，主要集中了大量的足浴、休閑spa等。商業(yè)網(wǎng)點名稱業(yè)態(tài)營業(yè)面積（方）租金/元/天/方消費客單價（元/人）所在樓層大足神農足浴3001.42-3金源足浴足浴500-601-2章氏足浴足浴1203.5-1-2綠潔SPAspa1202-1-3服務其他服務類業(yè)態(tài)基本以生活配套服務為主；主要以服務居住區(qū)生活需求為主體，一部分商務需求配套；服務類業(yè)態(tài)種類比較多，比較齊全。商業(yè)網(wǎng)點名稱營業(yè)面積（方）租金/元/天/方所在樓層中國工商銀行400-1-2西城圖文1002.71-2城西服裝干洗503.01震軒美容美發(fā)2002.21-2裕興不動產(chǎn)803.61城西商業(yè)街主要成三橫二縱格局，三橫：文一路：以特色餐飲與生活配套服務商業(yè)為主，商業(yè)物業(yè)稍差文二路：西城廣場與華商兩點之間，商業(yè)經(jīng)過幾輪更替后，目前主要以零售為主，品牌形象相對較好。商鋪的物業(yè)條件也相對較好。文三路：商鋪主要集中在與古墩路交叉口一帶，該區(qū)域的業(yè)態(tài)檔次形象較好，主要以零售類為主，配套為輔二縱：古墩路：文三路以北商業(yè)較為繁榮，主要以餐飲、生活配套服務類為主，零售類檔次偏低。競舟路：以特色餐飲而知名，主要集中在文一路與文二路之間樓盤檔次高、物業(yè)條件好的商鋪租金較高，尤其是以購物類的租金最高，品牌化程度也較高?？拷虡I(yè)中心如西城廣場、世紀聯(lián)華華商店、物美文一路店的周邊區(qū)域，依托大商業(yè)的支撐，業(yè)態(tài)明顯升級，街鋪大量涌現(xiàn)服飾等購物類業(yè)態(tài)，租金明顯提高。典型的樓盤有桂花城街鋪、頤景園街鋪及世紀新城街鋪。文一路文二路文三路豐潭路古墩路紫金港路服飾品牌零售購物為主西城廣場特色餐飲特色餐飲生活配套零售為主，配套為輔生活服務配套為主浙大印象城歐尚銀泰1.3區(qū)域商業(yè)供應缺失- 餐飲、休閑娛樂由于城西在開發(fā)之初，缺少相應的規(guī)劃，使得目前城西的餐飲物業(yè)供應嚴重不足?，F(xiàn)有較多的餐飲不得不利用現(xiàn)有的住在底商進行改造（競爭路、文一西路、古墩路），制約了餐飲商家的更好的發(fā)展。臨街適合做餐飲的物業(yè)太少。西城廣場3樓餐飲周末經(jīng)常爆滿，1-4晚上經(jīng)營情況也較好；即將開業(yè)的印象城，目前也看到了城西餐飲消費市場，調整招商業(yè)態(tài)比例，降低了購物的比重，增加了餐飲的比例?？傮w上看，目前城西餐飲物業(yè)的供應較為缺乏，本項目有機會對現(xiàn)有落后的餐飲物業(yè)進行升級替換。綜合性的休閑娛樂場所較少具有一定檔次的休閑娛樂場所較少夜總會、酒吧等娛樂業(yè)態(tài)較少目前銀樂迪、好樂迪、金歌RTV紛紛進駐城西，商家搶灘城西苦于無合適的商業(yè)物業(yè)。棋牌，市場蛋糕較大，但上檔次的棋牌偏少。足浴美容，城西消費市場較大，可借勢發(fā)展。桌球房等特色娛樂市場，有待激發(fā)。帶游泳池的健身會所較少電影院已有2家，經(jīng)營狀況均不錯2、區(qū)域人口分析2.1區(qū)域人口數(shù)量及特點 杭州城西人口特點：高密度、高消費力，2007年，杭州市區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為21696元，而城西人均年可支配收入為32136元，要比同期杭州市區(qū)的平均收入多出10440元。此外，據(jù)2008年第四季度的數(shù)據(jù)顯示，杭州城西所屬的西湖區(qū)面積為267平方公里，常住人口80余萬，人口密度為每平方千米2034人，比杭州市區(qū)平均人口密度每平方千米1309人高出700多人。項目周邊3公里范圍內人口數(shù)量保守估計在15萬20萬左右，有近70個居民小區(qū)，大學師生共計2萬多人人群人口數(shù)量人群特征教師約1000-1500人收入水平較高, 有較強消費能力學生約21000人年輕時尚, 但是消費能力有限, 對性價比要求高居民約10 12萬人經(jīng)濟基礎較好, 有品牌意識序號小區(qū)名稱戶數(shù)序號小區(qū)名稱戶數(shù)序號小區(qū)名稱戶數(shù)1湖畔花園120025西溪別墅12348香樟公寓11672政新花園60026金田花園48049金都新城7793春天花園40027金海公寓62450富華樓324沁雅花園65028丹楓新村48951富麗苑3005丹桂公寓50029金都花園63552星洲花園15376蔣村信用社宿舍20030五聯(lián)西苑30053高教新村6567亞洲城市花園45031桂花城市花園105654伽南公寓7508黃龍公寓21032新金都城市花園78055華苑公寓7009中興公寓70833林語別墅32356紫林公寓30310美都新村40434駱家莊西苑69657陽光地帶21011科技新村50435南都公寓111258府新花園50012德加公寓115036南都城市別墅10559頤景苑38013雅仕園75037天河西苑28260文化新村12814金成花園83038天湖公寓7161省規(guī)劃院宿舍8415恩濟花園60039月桂花園23062蓮花新村東45016蘭桂花園63040銀桂花園21063蓮花新村西50517紫桂花園72041丹桂花園17664山水人家33318明仕家園10042金桂花園21065秋水苑30019駱家莊東苑54043云桂花園16366物華小區(qū)53020紫金公寓116744陽光花園15667物華綠洲灣42021康樂新村108245皇朝城市花園19868桃源春居38422明月公寓11346康樂香港城6069西苑小區(qū)44023五聯(lián)東苑20247金欣公寓7070湖畔蓮花港家園48024文苑小區(qū)5202.2 區(qū)域人口分析 - 被訪者研究被訪者研究內容含被訪者基本資料、被訪者餐飲習慣與偏好、被訪者休閑娛樂習慣和偏好。數(shù)據(jù)收集方法：攔截訪問（80%）、定向深訪（20%）樣本量為 150樣本。樣本條件：當?shù)鼐用窕蚓幼?年以上的暫住人士，年齡在16-55歲之間， 男女比例為1：2，文化程度要求在高中以上。由于本次調查的地點均在項目所在地周邊，因此能夠有效地反映出該地區(qū)的人群特點；在項目周邊主要的消費群體有：浙江大學紫金港校區(qū)的教師：由于所處的浙江大學屬于中國著名大學之一，因此他們的眼界開闊，對于品牌和品質均有較高的要求；且他們收入水平較高，有較強的消費能力；浙江大學紫金港校區(qū)的大學生：大學生屬于年輕時尚人群，不過由于收入來源有限（往往家庭是經(jīng)濟來源），因此消費能力有限，他們的消費特征是追逐流行，但是消費比較盲目；項目周邊的居民：他們的經(jīng)濟基礎較好，在杭州也屬于中等以上收入家庭，因此有較強的消費能力，有一定的品牌意識，對品牌有一定的要求；周邊商鋪經(jīng)營者：他們屬于私營業(yè)主，收入高，消費能力強，有一定的消費能力。被訪者年齡結構被訪者學歷特征：44.6%被訪者學歷是大學本科，30.1%的被訪者學歷是大學?？票辉L者職業(yè)情況：17.4%的被訪者為學生，16.5%的被訪者為企業(yè)一般職員，另外還有14.5%左右的是教師。被訪者個人收入：教師的個人收入較高，主要集中在3000-5000元/月；普通居民的個人月收入主要集中在1000-3000元/月被訪者婚姻狀況：69.5%的被訪者已婚被訪者家庭結構：多數(shù)被訪者的家庭主要以3口之家為主2.3 區(qū)域人口分析- 被訪者餐飲習慣偏好餐飲習慣：最常與被訪者一起外出就餐的人員 最常和朋友/同學一起外出就餐餐飲習慣：被訪者外出就餐最主要使用的交通工具公交車是被訪者最常使用的交通工具，其次是私家車，第三是步行。餐飲習慣：受訪者在外就餐以西式點餐的花費最高，為106元/人/次。餐飲偏好：被認為時尚和高檔的餐館被訪者認為高檔的餐館被訪者認為時尚的餐館 餐飲偏好：被訪者對西餐的喜愛度，學生相對更喜歡西餐，其次是教師餐飲偏好：被訪者最喜歡的西餐意大利風格是杭州被訪者最喜歡的西餐，其次是韓國料理，第三是日本料理。餐飲偏好：被訪者最喜愛的西餐廳最喜愛的日韓風味最喜愛的港式風味最喜愛的歐美風味餐飲偏好：被訪者認為時尚的西餐廳，歐美風味西餐是受訪者認為時尚的餐飲，其次是日韓風味。必勝客、豪尚豪牛排館依次是受訪者認為時尚的西餐廳被訪者認為時尚的西餐餐飲偏好：被訪者認為高檔的西餐，歐美風味同時也是受訪者認為高檔的西式餐飲。必勝客是受訪者認為高檔的西餐廳，其次是豪上豪牛排館。餐飲偏好：被訪者最喜歡的中餐菜系在中國的八大菜系中，杭州被訪者最喜歡浙江菜，其次是川菜，第三是粵菜。餐飲偏好：被訪者經(jīng)常去的快餐廳，受訪者常去的快餐店主要以西式快餐為主，西式快餐，依次是肯德基、麥當勞、必勝客；中式快餐廳中，以大娘水餃最受歡迎，其次是永和豆?jié){。餐飲消費習慣和偏好分析小結：杭州被訪者平均每周都會與家人外出就餐1-2次，一般會選擇居住地附近的餐館；受訪者與朋友和同事外出就餐的頻率較高，平均一周會有3-4次，與朋友同事多會選擇一些比較時尚的餐館，如必勝客，川味觀、知味觀等。菜式有特色、環(huán)境優(yōu)雅、價格合理、服務周道是受訪者選擇就餐場所主要考慮的因素。浙江菜是受訪者最喜歡的菜系，外婆家是他們最喜歡的本邦菜館；近幾年，農家菜在杭州也頗受歡迎，受訪者表示會在休息日與家人一同前去品嘗農家美味。川味觀、必勝客、外婆家、肯德基是受訪者認為時尚的餐廳，必勝客、川味觀是高檔的餐廳；最喜歡的西餐排行為意大利風味、日韓料理、港式。餐飲消費者深訪代表性意見：消費主要與家人和好友聚餐頻率較高，若需要宴請商務消費一般會選擇在市中心。城西的中餐檔