大竹縣商業(yè)調(diào)查報(bào)告.doc

目 錄緣 起 2 第一部分 調(diào)查目的 3 第二部分 調(diào)查過程與方法 4 第三部分 調(diào)查內(nèi)容與項(xiàng)目 6 第四部分 調(diào)查分析 13 一、 大竹縣商業(yè)分布調(diào)查 1、 被調(diào)查區(qū)域主要街道業(yè)態(tài)調(diào)查 2、 被調(diào)查區(qū)域商業(yè)容量調(diào)查 3、 城市業(yè)態(tài)功能區(qū)調(diào)查 二、 大竹縣人流流向調(diào)查 1、 被調(diào)查區(qū)域主要街道人車流量調(diào)查 2、 被調(diào)查區(qū)域主要人流流向調(diào)查 三、 大竹縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查 1、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查 2、 樓盤價(jià)格參考調(diào)查街道租金水平指標(biāo)四、 大竹縣經(jīng)濟(jì)消費(fèi)潛力調(diào)查1、 大竹縣經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)查2、 大竹縣被調(diào)查區(qū)域主要街道消費(fèi)力調(diào)查第五部分 調(diào)查結(jié)果摘要 7 第六部分 調(diào)查總結(jié) 10 緣 起煌歌城市之心是由四川煌歌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)的大型商住綜合項(xiàng)目，地處四川省達(dá)州市大竹縣主城。大竹縣，一片翡翠般栩栩生輝的熱土，亮麗地鑲嵌在四川省東部，達(dá)州市南部。東鄰重慶市梁平縣、墊江縣，南接鄰水縣，西界廣安市、渠縣，北連達(dá)州。國(guó)道210線、318線和達(dá)渝高速公路縱橫貫穿全境?？h城南至重慶市165公里，至重慶江北國(guó)際機(jī)場(chǎng)143公里，西至襄渝線渠縣火車站40公里，北至達(dá)縣火車站67公里，南至達(dá)州河市機(jī)場(chǎng)73公里，東至萬州機(jī)場(chǎng)98公里、萬州港178公里。全縣幅員2075平方公里，耕地93.14萬畝，轄19個(gè)鎮(zhèn)44個(gè)鄉(xiāng)577個(gè)村，人口104.8萬人。2003年GDP總量56.43億元，經(jīng)濟(jì)實(shí)力名列全市五縣一市前列。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5138元，農(nóng)民人均可支配收入2412元。2003年末，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額40.6億元，人均儲(chǔ)蓄3882元。煌歌城市之心北起大竹縣北門，南至游樂園，占地200余畝，開發(fā)面積30余萬平方米，屬于大竹縣最大的、涉及轉(zhuǎn)移人口最多的舊城改造項(xiàng)目。城市之心原址與大竹縣商業(yè)核心毗鄰，交通便利，人流繁雜，市場(chǎng)潛力巨大。然而，在推動(dòng)該片區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和價(jià)值提升上，仍有諸多課題亟待改善或解決，包括項(xiàng)目?jī)?nèi)人流動(dòng)線的規(guī)劃和調(diào)整，項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)的確定，項(xiàng)目商業(yè)功能規(guī)劃，作為舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目的景觀規(guī)劃，項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的提升，項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的最大化體現(xiàn)，項(xiàng)目?jī)r(jià)格的制定，項(xiàng)目的開發(fā)順序安排及周期等問題。面臨上述課題，除了全面提升煌歌城市之心的品質(zhì)和附加價(jià)值外，建構(gòu)完善的消費(fèi)者、投資者行為資料，以有效的推廣該片區(qū)口岸、規(guī)劃、規(guī)模、商業(yè)發(fā)展等優(yōu)勢(shì)，將有助于推動(dòng)煌歌城市之心的形象建立與市場(chǎng)發(fā)展。第一部分 調(diào)查目的本研究擬透過對(duì)大竹商業(yè)分布、大竹主要街道人流動(dòng)向、主要街區(qū)租金水平、大竹商業(yè)消費(fèi)能力調(diào)查、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況調(diào)查，了解大竹投資者的投資意向和投資可能性，并據(jù)此建立一套完整的市場(chǎng)推廣模式。此外，進(jìn)一步分析大竹縣商業(yè)構(gòu)成和商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，以作為開發(fā)商決策最佳的市場(chǎng)定位方式、推廣方式和管理模式之參照。本調(diào)查之目的有以下幾點(diǎn)：一、 通過商業(yè)分布調(diào)查，了解大竹商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位和功能規(guī)劃提供市場(chǎng)化的切實(shí)依據(jù)。二、 通過人流流向調(diào)查，了解大竹居民交通習(xí)慣，明確大竹主要人流輸送路段，為項(xiàng)目?jī)?nèi)部的人流動(dòng)線規(guī)劃和項(xiàng)目主要進(jìn)出口設(shè)置提供科學(xué)的市場(chǎng)依據(jù)。三、 通過房地產(chǎn)現(xiàn)狀調(diào)查和在建及在售樓盤調(diào)查，獲取大竹縣房地產(chǎn)市場(chǎng)的第一手資料，以便準(zhǔn)確把握大竹房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)，并籍此為項(xiàng)目的定位及開發(fā)提供最符合市場(chǎng)發(fā)展的參照標(biāo)準(zhǔn)。四、 通過面市樓盤的價(jià)格調(diào)查、主要街區(qū)租金調(diào)查和大竹消費(fèi)能力調(diào)查，籍此推估大竹居民對(duì)于項(xiàng)目的消費(fèi)能力，規(guī)避項(xiàng)目由于價(jià)格定位偏差所造成的風(fēng)險(xiǎn)。五、 通過對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查，了解大竹縣現(xiàn)有樓盤項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)，為項(xiàng)目的推廣選擇最優(yōu)的推廣方式，最大限度的提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，減少開發(fā)商的競(jìng)爭(zhēng)壓力。第二部分 調(diào)查過程與方法一、 調(diào)查范圍本次調(diào)查圍繞大竹縣城區(qū)的主要商業(yè)街區(qū)進(jìn)行，調(diào)查的街道包括：新華街、新華西街、民主街、洞天路、六一路、東大街、竹陽北路、青年路等大竹主要商業(yè)街區(qū)。二、 調(diào)查對(duì)象本次研究調(diào)查對(duì)象為于調(diào)查期間在被調(diào)查范圍內(nèi)（新華街、新華西街、民主街、洞天路、六一路、東大街、竹陽北路、青年路等路段）經(jīng)營(yíng)者及行人。通過經(jīng)營(yíng)者調(diào)查了解商業(yè)區(qū)之業(yè)態(tài)構(gòu)成和相關(guān)商業(yè)信息，通過行人調(diào)查了解城市人流動(dòng)向。在此將被調(diào)查者定義為：在調(diào)查范圍內(nèi)從事商業(yè)經(jīng)營(yíng)和從事商業(yè)交易活動(dòng)的本地或外地人群。三、 調(diào)查時(shí)間 本次調(diào)查時(shí)期為2004年3月8日至12日每日AM9：00PM5：30。四、 調(diào)查強(qiáng)度本次調(diào)查共歷時(shí)5個(gè)工作日，動(dòng)用調(diào)查員共28人次。五、 調(diào)查方法本次調(diào)查采用中央地點(diǎn)集中測(cè)試法（Center Location Test, CLT），以觀察方式及定向訪問方式詢問受訪者對(duì)相關(guān)議題的意見。六、 資料處理與分析方法本調(diào)查訪問完畢后，經(jīng)過策劃部檢核數(shù)據(jù)、注號(hào)、偵錯(cuò)后，剔除部分無效數(shù)據(jù)，并利用專業(yè)的數(shù)據(jù)分析軟件SPSS進(jìn)行數(shù)據(jù)匯總分析。主要的分析方法是單項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)分析及數(shù)據(jù)交叉分析。第三部分 調(diào)查項(xiàng)目與內(nèi)容調(diào)查項(xiàng)目調(diào)查內(nèi)容大竹縣商業(yè)分布調(diào)查1、 被調(diào)查區(qū)域主要街道業(yè)態(tài)調(diào)查2、 被調(diào)查區(qū)域商業(yè)容量調(diào)查3、 城市業(yè)態(tài)功能區(qū)調(diào)查大竹縣人流流向調(diào)查1、 被調(diào)查區(qū)域主要街道人車流量調(diào)查2、 被調(diào)查區(qū)域主要人流流向調(diào)查大竹縣商業(yè)地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查1、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查2、 樓盤價(jià)格參考調(diào)查街道租金水平指標(biāo)大竹縣經(jīng)濟(jì)消費(fèi)潛力調(diào)查1、 大竹縣經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)查2、 大竹縣被調(diào)查區(qū)域主要街道消費(fèi)力調(diào)查第四部分 調(diào)查數(shù)據(jù)分析一、 大竹縣商業(yè)分布調(diào)查本項(xiàng)調(diào)查涉及新華西街、青年路、民主街、六一路、幸福街、竹陽北路、東大街、洞天路、新華街、十字街等10個(gè)主要街道。1、 被調(diào)查區(qū)域主要街道業(yè)態(tài)調(diào)查1） 新華西街業(yè)態(tài)構(gòu)成：新華西街長(zhǎng)約400米，與新華街、民主街及洞天路合圍成方形，共同構(gòu)成大竹縣最繁榮的經(jīng)濟(jì)圈。新華西街共有臨街門市73間，其中有43間服裝門市，12間鞋類門市。此類門市所經(jīng)營(yíng)之服裝和鞋類商品，品牌形象較高，還有多家知名品牌服飾，如“與狼共舞”、“愷撒”等。新華西街業(yè)態(tài)構(gòu)成以服裝與鞋業(yè)經(jīng)銷為主，業(yè)態(tài)構(gòu)成較為明確。2） 青年路業(yè)態(tài)構(gòu)成：青年路是大竹縣城的主要交通干道之一，多家政府機(jī)關(guān)、學(xué)校和部分新興的地產(chǎn)項(xiàng)目分布在該路段沿途。青年路西接人民路，東聯(lián)民主街及新華西街，全長(zhǎng)約1000米，共有臨街商鋪78家，其中餐飲店21家，副食店13家，日雜用品9家，小五金店8家，醫(yī)藥店5家，其他門市12家，空置門市10間。青年路業(yè)態(tài)構(gòu)成較為復(fù)雜，且街道較寬，商業(yè)氛圍不及民主街等路段濃郁。3） 民主街業(yè)態(tài)構(gòu)成：民主街與新華西街相連，屬于大竹縣主城商業(yè)最為繁榮的區(qū)域之一，但由于此街由與出城干道相鄰，其商業(yè)氛圍又不如新華街和新華西街。民主街全長(zhǎng)約400余米，沿途共有商業(yè)店鋪48間，其中餐飲店12家，通訊器材店8家，電器店5家，其他業(yè)態(tài)店鋪15家，空置店鋪8家。民主街雖然為大竹最為繁榮的商業(yè)區(qū)域之一，但是其業(yè)態(tài)構(gòu)成混亂，未能充分利用其作為中心街區(qū)的商業(yè)消化力。4） 六一路（北大街）業(yè)態(tài)構(gòu)成：六一路全長(zhǎng)約700米，共有商業(yè)店鋪136家，其中餐飲店21家，美容店15家，打字店11家，副食店10家，醫(yī)藥店9家，茶樓7家，音像店、網(wǎng)吧及窗簾布藝店各5家，其他業(yè)態(tài)店鋪共31家，空置店鋪17家。六一路商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成十分混亂，不利于經(jīng)營(yíng)商家的可持續(xù)性發(fā)展和利潤(rùn)最大化。5） 幸福街業(yè)態(tài)構(gòu)成：幸福街全長(zhǎng)約800米，共有商業(yè)店鋪165家，其中服裝店53家，鞋店36家，日雜用品店24家，醫(yī)藥店12家，副食店10家，家私店7家，其他業(yè)態(tài)店鋪16家，空置店鋪7家。幸福街北起大竹縣北門，南至游樂園，路況和周邊設(shè)施十分陳舊，幸福街所經(jīng)營(yíng)商品種類繁多，但檔次低，價(jià)格低，多為周邊區(qū)縣農(nóng)業(yè)人口趕場(chǎng)購買。6） 竹陽北路業(yè)態(tài)構(gòu)成：竹陽北路全長(zhǎng)1000余米，共有商業(yè)店鋪128家，其中建材店25家，餐飲店13家，副食店11家，五金店7家，藥房5家，其他店鋪22家，空置門市45家。竹陽北路靠近大竹新興的住宅區(qū)，道路設(shè)施較好，其周邊有華夏名城、金多利花園及宏源公司開發(fā)的住宅項(xiàng)目。在竹陽北路北段多為建材門市，但是由于其在規(guī)劃上的不統(tǒng)一，致使諸多業(yè)態(tài)門市都插足其中，沒有形成專業(yè)的建材市場(chǎng)。而竹陽北路南段業(yè)態(tài)構(gòu)成更為雜亂，有五金、有藥房、有副食店，不一而足。7） 東大街業(yè)態(tài)構(gòu)成：東大街全長(zhǎng)600米，共有商業(yè)店鋪86家，其中裝飾材料店22家，副食店11家，布藝店9家，餐飲店及美容店各5家，金融機(jī)構(gòu)5家（工行、農(nóng)行、建行、中國(guó)銀行和信用社），其他業(yè)態(tài)店鋪24家，空置門市5家。8） 洞天路業(yè)態(tài)構(gòu)成：洞天路全長(zhǎng)200米，共有商業(yè)店鋪31家，其中通訊器材店9家，電器專營(yíng)店6家，餐飲店3家，小百貨店3家，其他業(yè)態(tài)店鋪10家。9） 新華街業(yè)態(tài)構(gòu)成：新華街是大竹主要的商業(yè)街區(qū)之一，全長(zhǎng)450米，共有商業(yè)店鋪76家，其中服裝門市38家，通訊器材店11家，日用雜貨店10家，副食店5家，其他業(yè)態(tài)店鋪12家。10） 十字街業(yè)態(tài)構(gòu)成：十字街屬大竹老城區(qū)之商業(yè)中心，是傳統(tǒng)的商業(yè)積聚地，但由于城市發(fā)展和新城建設(shè)，此區(qū)域的商業(yè)地位逐漸下滑。目前，十字街商業(yè)門市共有190家，其中服裝門市67家，鞋類門市17家，日用百貨店15家，藥房和餐飲店各12家，照相館8家，精品店7家，美容美發(fā)店6家，其他業(yè)態(tài)門市26家，空置門市20家。11） 小結(jié)從各街區(qū)的業(yè)種分布情況來看，服飾專賣多集中在新華西街、幸福街、新華街、十字街等街區(qū)；竹陽北路則集中了被調(diào)查區(qū)域半數(shù)以上的建材門市；餐飲店在大竹城區(qū)較為分散，且規(guī)格最高的只有秦媽火鍋、德莊等外地品牌餐飲；家電及通信產(chǎn)品多集中在民主街和洞天路段，但都沒有形成專業(yè)的商品賣場(chǎng)。大竹縣現(xiàn)在整體布局比較混亂，但隨著城市建設(shè)步伐的加快，城市規(guī)劃及配套建設(shè)的日趨成熟，以及政府的正確引導(dǎo)，其商業(yè)發(fā)展前景是可觀的。2、 城市業(yè)態(tài)功能區(qū)調(diào)查被調(diào)查街區(qū)業(yè)態(tài)功能詳表服裝餐飲鞋類日用雜品副食建材醫(yī)藥通訊美容五金電器布藝像館精品店茶樓家私音像空置其他合計(jì)新華西街43121873青年路2191358101278民主街128581548六一路2110915751752136幸福街53362410127716165竹陽北路131125574522128東大街511225952986洞天路33961031新華街38105111276十字街67121715126872026190合計(jì)2018765616047432826151198777511221210111） 經(jīng)過對(duì)1011家街鋪的調(diào)查，明確各經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)在大竹商業(yè)發(fā)展中的地位。2） 大竹城市業(yè)態(tài)功能的商業(yè)內(nèi)容：通過上圖可以可出，目前大竹發(fā)展最旺盛的經(jīng)營(yíng)業(yè)種為服飾、餐飲、副食、建材、通信、醫(yī)藥、小百貨等。3） 主要業(yè)態(tài)在大竹的分布服飾零售業(yè)的分布（含服裝與鞋類）：餐飲業(yè)在大竹的分布：副食店在大竹的分布：日用雜品店在大竹的分布：建材店在大竹的分布：醫(yī)藥店在大竹的分布：通訊商品在大竹的分布：4） 小結(jié)首先，大竹商業(yè)經(jīng)營(yíng)種類以服裝、建材、家電、小餐飲等為主流，而利潤(rùn)率較高的電器、品牌餐飲、首飾、化妝品及娛樂則相對(duì)不足。作為川東對(duì)外交通的樞紐，如果能夠留住這些旅客，收入將會(huì)大大提高，這就首先要求城內(nèi)的相關(guān)配套設(shè)施達(dá)到相當(dāng)?shù)乃?。其次，現(xiàn)大竹商圈沒有大型綜合性商場(chǎng)和大型超市，家電專業(yè)商場(chǎng)也是分散的、小規(guī)模的，也沒有主題商場(chǎng)，高檔酒樓、飯館（中、西餐）、靜態(tài)娛樂場(chǎng)所也沒有。若能彌補(bǔ)這些空白，不僅能夠拉動(dòng)區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，更能夠吸引游客的駐足，本案可以從這些方面切入。再者，各街區(qū)目前業(yè)態(tài)分布雜亂無章，產(chǎn)品檔次參差不齊，門面裝飾格調(diào)很低，還缺乏統(tǒng)一的街區(qū)形象包裝，經(jīng)營(yíng)品質(zhì)都難以提升，消費(fèi)者選購時(shí)疲困不堪，難以提高消費(fèi)者購物興趣，更無法滿足消費(fèi)者的物質(zhì)需求和心理需求。經(jīng)營(yíng)品質(zhì)難以提升。若本案在這些方面下一定功夫，對(duì)產(chǎn)品推廣和提升街區(qū)形象乃至城區(qū)形象都會(huì)有很大的幫助。3、 被調(diào)查區(qū)域商業(yè)容量調(diào)查1） 被調(diào)查各街區(qū)街鋪商業(yè)面積調(diào)查2）被調(diào)查各街區(qū)街鋪空置率調(diào)查空置率分析 商鋪空置不外乎在于五個(gè)方面。第一，商業(yè)物業(yè)相對(duì)過剩；第二，商業(yè)口岸不佳；第三，不符合商家經(jīng)營(yíng)需求；第四，缺乏有效經(jīng)營(yíng)；第五，價(jià)格抗性。從調(diào)查可知，大竹商業(yè)物業(yè)平均空置率為11%。其中竹陽北路空置商鋪?zhàn)疃?，但多?shù)是由于口岸和商家經(jīng)營(yíng)需求造成的；門市空置次之的是十字街，多是因?yàn)槲飿I(yè)過剩及缺乏有效經(jīng)營(yíng)；再次之是六一路，青年路等。而沒有空置門市的新華西街、洞天路、新華路則表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的商業(yè)環(huán)境。3）被調(diào)查街區(qū)商業(yè)容量調(diào)查本次調(diào)查的10條街道街鋪總量1011個(gè)，總經(jīng)營(yíng)面積達(dá)40000余平方米，平均空置率11.2%，經(jīng)營(yíng)街鋪總面積35000平方米。二樓商業(yè)利用率為30%，被調(diào)查區(qū)域10條街道商業(yè)總面積近50000平方米。而按照目前大竹國(guó)內(nèi)貿(mào)易增長(zhǎng)率和人口增長(zhǎng)推算，每年新增商業(yè)面積不會(huì)超過5000平方米。4）小結(jié)按照一般市場(chǎng)規(guī)律，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的人均商業(yè)占有量為1.0平方米/人，二級(jí)城市的人均商業(yè)占有量則可以達(dá)到0.5平方米/人，三級(jí)市場(chǎng)的人均商業(yè)占有量則低于0.5平方米/人。目前大竹城市居民人口12萬人，所需商業(yè)面積最多為6萬平方米，再加上其周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)近90萬人，全縣所需商業(yè)總面積大概在8萬平方米左右。而大竹現(xiàn)有商業(yè)面積總量已經(jīng)在5萬平方米左右，也就是說，目前大竹將近還存在2萬平方米左右的商業(yè)市場(chǎng)空間。因此，只要本項(xiàng)目的開發(fā)節(jié)奏控制得好，而且制定好開發(fā)計(jì)劃，先開發(fā)出價(jià)值高的部分，在市場(chǎng)上還是存在一定發(fā)展空間的。二、 大竹縣人流流向調(diào)查1、 被調(diào)查區(qū)域主要街道人車流量調(diào)查1） 由人流量調(diào)查，可知十字街、新華街、東大街、洞天路人流最為集中；2） 由車流量調(diào)查，可知六一路、東大街、竹陽北路人流最為集中；3） 從人車流量對(duì)比而言，商業(yè)交易最為頻繁的是十字街、新華街、新華西街、東大街、洞天路及幸福街。2、 被調(diào)查區(qū)域主要人流流向調(diào)查1） 大竹主城東部及南部大部分人群經(jīng)東大街匯集，進(jìn)入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)；2） 大竹主城北部大部分人群經(jīng)六一路匯集，進(jìn)入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)；3） 大竹主城西北部大部分人群經(jīng)過青年路匯集，進(jìn)入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)；4） 大竹周邊人群多經(jīng)由六一路、青年路分別進(jìn)入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)。大竹縣主要人流流向示意圖5） 掌握大竹縣主要人流流向，在設(shè)計(jì)規(guī)劃項(xiàng)目?jī)?nèi)人流動(dòng)線時(shí)，兼顧與項(xiàng)目外城市人流流向的對(duì)接，提升項(xiàng)目人流流量。6） 根據(jù)人流動(dòng)線規(guī)劃，調(diào)整設(shè)計(jì)具有特色風(fēng)格的街區(qū)形象，吸引消費(fèi)者游覽、觀光、休閑，配置中心休閑廣場(chǎng)，積聚人流，增加人流的滯留時(shí)間，轉(zhuǎn)移大竹城市商業(yè)核心。7） 通過對(duì)主要人流街區(qū)的形象設(shè)計(jì)和規(guī)劃，提升項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值，強(qiáng)化作為最大利潤(rùn)來源的目標(biāo)街區(qū)價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商利潤(rùn)最大化。3、 小結(jié)根據(jù)大竹當(dāng)前的城市功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布和人流流向（附人流向圖），大竹縣以新華街、新華西街、民主街、洞天路等組成中心商圈。但大竹沒有形成穩(wěn)定的商業(yè)核心，就當(dāng)前商業(yè)格局來看，似乎“新華街新華西街民主街洞天路”將會(huì)成為商業(yè)核心地帶，但因其無實(shí)力強(qiáng)大的主力店支撐，商圈地位不穩(wěn)定。通過大竹各個(gè)方向的人流流向分析，最有可能形成商業(yè)核心位置的有兩個(gè)區(qū)域：“新華街新華西街民主街洞天路” 項(xiàng)目中央步行街奠定商業(yè)核心地位的關(guān)鍵是要有三家以上的品牌主力店入駐，這就要看哪個(gè)區(qū)位能最先提供具有一定規(guī)模的物業(yè)并能夠引入品牌商家。但隨著城市擴(kuò)容、規(guī)模擴(kuò)大，也有可能由以上兩個(gè)商業(yè)中心組成一個(gè)更大規(guī)模的商業(yè)核心。三、 大竹縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查1、 競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查1） 華源商業(yè)城樓盤名稱華源商業(yè)城地理位置新華街中段規(guī)模商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積：14層共1萬平方米配套配三部自動(dòng)扶梯、主樓與附樓二樓以上用天橋相連功能規(guī)劃主樓一層業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)，24樓大型商家統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)附樓2-4層為獨(dú)立門市公攤系數(shù)按套內(nèi)面積銷售物業(yè)管理費(fèi)開盤時(shí)間2002年交房時(shí)間2004年5月最低價(jià)11000（一樓）二樓55007000最高價(jià)24000元/折扣可面談，無統(tǒng)一折扣銷售率主樓臨街14間獨(dú)立門市，銷售2間，24層不銷售，整體經(jīng)營(yíng)，附樓銷售80%以上。按揭方式最高5成10年按揭銷售推廣1、 派發(fā)宣傳單頁2、 樓體布幅總結(jié)1、 本樓盤處于目前大竹最繁華地段，人氣極旺。2、 其二樓以上采用比較獨(dú)特的回廊設(shè)計(jì)，提升了其商業(yè)價(jià)值。3、 二樓價(jià)格55007000元/平方米，一樓售價(jià)11000元24000元/。4、 自2002年6月上市銷售以來，附樓臨街門市銷售較好，銷售達(dá)80%以上。但新華街臨街門市由于價(jià)格過高（24000元/，導(dǎo)致銷售受阻，（新華街臨街門市共14個(gè)單位，到今僅銷售2個(gè)單位）項(xiàng)目區(qū)位示意圖：2） 竹苑大廈樓盤名稱竹苑大廈地理位置六一路與人民路交匯處規(guī)模商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積：12層共4000平方米配套無功能規(guī)劃業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)公攤系數(shù)物業(yè)管理費(fèi)開盤時(shí)間2004116交房時(shí)間2005年2月最低價(jià)4000（一樓）二樓1400最高價(jià)17000折扣可面談，無統(tǒng)一折扣銷售率一樓門市已銷售30%二樓A、B幢已銷售，C幢還建。D幢未銷售。按揭方式最高5成10年按揭銷售推廣派發(fā)宣傳單頁總結(jié)本案位置較好，臨街門市銷售較好，但其內(nèi)部人流組織很差，很難聚集人氣，價(jià)值不高，銷售受到很大阻礙。項(xiàng)目區(qū)位示意圖：3） 紫云翔樓盤名稱紫云翔地理位置人民路規(guī)模商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積：12層共3600，單層面積1800，20個(gè)臨街門市。配套功能規(guī)劃業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)公攤系數(shù)物業(yè)管理費(fèi)開盤時(shí)間200310交房時(shí)間最低價(jià)4580（一樓）二樓最高價(jià)9580折扣銷售率20個(gè)單位臨街門市，3個(gè)單位為銷售，后部分銷售不到50%，二樓未銷售。按揭方式銷售推廣派發(fā)宣傳單頁總結(jié) 項(xiàng)目區(qū)位示意圖：2、 樓盤價(jià)格參考調(diào)查街道租金水平指標(biāo)1）主要街道商業(yè)門市租金調(diào)查 目前大竹商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)的租賃價(jià)格較低，同等價(jià)值的街鋪僅相當(dāng)與達(dá)州市場(chǎng)租賃價(jià)格的27成，不利于消費(fèi)者投資觀念加強(qiáng)，導(dǎo)致項(xiàng)目可能喪失到一部分現(xiàn)實(shí)客戶。四、 大竹縣經(jīng)濟(jì)消費(fèi)潛力調(diào)查1、大竹縣經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)查1） 建筑業(yè)是熱門行業(yè)。全年四級(jí)及以上建筑企業(yè)完成總產(chǎn)值17216萬元，增長(zhǎng)8.28%；實(shí)現(xiàn)增加值4298萬元；完成利潤(rùn)總額746萬元，同比增長(zhǎng)44.85%。2） 固定資產(chǎn)投資2003年，全縣新開工項(xiàng)目54個(gè)，同比增加29個(gè)，增幅達(dá)116.00%。全社會(huì)完成固定資產(chǎn)投資143072萬元，同比增長(zhǎng)34%。3） 國(guó)內(nèi)貿(mào)易2003年，全縣累計(jì)實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額154201萬元，增長(zhǎng)15.6%；人均零售額1471元，比上年增加191元。城鎮(zhèn)市場(chǎng)發(fā)展略快于農(nóng)村市場(chǎng)。全年城鎮(zhèn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額65347萬元，增長(zhǎng)16.13%，農(nóng)村市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)零售額88854萬元，增長(zhǎng)15.08%。4） 金融年末金融部門存款余額446200萬元，比年初增加63361萬元，增長(zhǎng)16.55%。貸款余額156811萬元，比年初增加10086萬元，同比增長(zhǎng)6.87%。存貸差為近30億。5） 人口2003年末，全縣總?cè)丝?048219人，比年初凈增5541人。總?cè)丝谥谐擎?zhèn)人口420271人，占40.0%，鄉(xiāng)村人口627948人，占60.0%。家庭戶均規(guī)模縮小到3.0人。大竹城區(qū)人口約12萬（含流動(dòng)人口）。6） 居民收入全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5138元；人均消費(fèi)支出4628元。全年農(nóng)民人均純收入2555元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出1916元。7） 居民住房全年城鎮(zhèn)居民人均住房面積30平方米，農(nóng)村人均住房面積40平方米。2、大竹縣被調(diào)查區(qū)域主要街道消費(fèi)力調(diào)查主要街道商業(yè)門市日營(yíng)業(yè)額調(diào)查（以20平方米的門市推算）3、 大竹縣主要街道與達(dá)州市場(chǎng)的橫向?qū)Ρ确治?） 租金收入分析（以華源商業(yè)城為例與達(dá)州老車壩地區(qū)進(jìn)行對(duì)比分析）注：分析以20平方米街鋪為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比項(xiàng)目華源商業(yè)城老車壩（新天洲）價(jià)格2400022000總價(jià)480000440000首付240000220000月供26882464每平方月租金166281.5每月租金收益33205630每月純收益6323166回收期32年5.8年說明：1、華源商業(yè)城的月租金按照目前新華路最高租金計(jì)算； 2、新天洲的月租金按照目前老車壩地區(qū)租金的中位數(shù)計(jì)算。2） 經(jīng)營(yíng)收入分析（以華源商業(yè)城為例與達(dá)州老車壩地區(qū)進(jìn)行對(duì)比分析）注：分析以20平方米經(jīng)營(yíng)同類產(chǎn)品的街鋪為標(biāo)準(zhǔn)對(duì)比項(xiàng)目華源商業(yè)城老車壩（新天洲）價(jià)格2400022000總價(jià)480000440000首付240000220000月供26882464每日營(yíng)業(yè)額9331500每月經(jīng)營(yíng)收益4198.56750每月純收益1510.54286回收期13.2年4.3年說明：1、華源商業(yè)城的日營(yíng)業(yè)額按照目前新華路最高日營(yíng)業(yè)額計(jì)算；2、新天洲的日營(yíng)業(yè)額按照目前老車壩地區(qū)日營(yíng)業(yè)額的中位數(shù)計(jì)算；3、行業(yè)利潤(rùn)率設(shè)定為15%。 4、 小結(jié)大竹的城市規(guī)模和人口規(guī)模，導(dǎo)致大竹商業(yè)發(fā)展不能和達(dá)州市場(chǎng)，甚至其他二級(jí)相比。但不能因?yàn)檫@個(gè)原因，開發(fā)商就忽略二級(jí)市場(chǎng)對(duì)于本項(xiàng)目的沖擊。為此，本案專門橫向?qū)Ρ确治隽舜笾衽c達(dá)州的地產(chǎn)市場(chǎng)，由此讓開發(fā)商全面的看待市場(chǎng)的種種風(fēng)險(xiǎn)，謹(jǐn)慎定價(jià)。在制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格時(shí)，不僅要參照周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的定價(jià)，還要考察這些競(jìng)爭(zhēng)樓盤的銷售情況，以確定市場(chǎng)的接受情況。我們推薦使用類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法進(jìn)行定價(jià)，然后用一線回歸分析進(jìn)行驗(yàn)證。這種方式是目前沿海使用最廣泛的定價(jià)方式，其精確程度十分高，價(jià)格與價(jià)值誤差可以控制在1%以內(nèi)。但是在執(zhí)行上，必須有多名專家級(jí)的地產(chǎn)從業(yè)人士通過德爾菲法進(jìn)行權(quán)重的確定，而后才能進(jìn)行準(zhǔn)確的定價(jià)。待推算價(jià)格出臺(tái)后，我們建議采用低開高走的價(jià)格策略，進(jìn)行價(jià)格微調(diào)，預(yù)留出一定的物業(yè)升值空間，吸引消費(fèi)者購買。此外，開發(fā)商還要認(rèn)識(shí)到一個(gè)三級(jí)市場(chǎng)對(duì)于體量如此巨大商業(yè)物業(yè)是否能夠完全消化。從消費(fèi)總額上分析，大竹2003年全年消費(fèi)品總額為15.4億元，而本項(xiàng)目商業(yè)體量為13萬平方米。最樂觀情況下，大竹全年消費(fèi)總額都在本項(xiàng)目?jī)?nèi)產(chǎn)生，也只能實(shí)現(xiàn)每平方米32.5元的日營(yíng)業(yè)額，而按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)一個(gè)20平方米的商鋪日營(yíng)業(yè)額也只不過650元，這種營(yíng)業(yè)額在大竹目前也只處于中下游。如果要讓20平方米商鋪日營(yíng)業(yè)額達(dá)到1000元，至少也需要消費(fèi)總額突破30億大關(guān)，而按照目前大竹商業(yè)發(fā)展速度，至少也需要5年時(shí)間。因此，精明的投資者很定會(huì)質(zhì)疑項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展前景，從而阻礙項(xiàng)目銷售。為此，開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目不能盲目樂觀，而應(yīng)該全面考慮其開發(fā)節(jié)奏，明確是要花費(fèi)長(zhǎng)時(shí)間來進(jìn)行經(jīng)營(yíng)城市實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益，還是要快速回收投資從而實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益。第四部分 調(diào)查結(jié)果摘要一、 商業(yè)分布調(diào)查1、 目前大竹縣商業(yè)業(yè)態(tài)分布無序，沒有形成特定的功能分區(qū)，更沒有形成具有規(guī)模效應(yīng)的專業(yè)市場(chǎng)，除了目前的北門水果批發(fā)市場(chǎng)。2、 大竹縣10條主要街道現(xiàn)有商業(yè)面積總量50000平方米，而按照目前大竹國(guó)內(nèi)貿(mào)易增長(zhǎng)率推算，每年新增商業(yè)面積不會(huì)超過5000平方米。3、 目前大竹市場(chǎng)比重較大的業(yè)種依次是服飾、餐飲、副食、建材、通信、醫(yī)藥、小百貨等。4、 大竹目前尚沒有市場(chǎng)號(hào)召力強(qiáng)大的品牌中心店，且娛樂、休閑、品牌餐飲、家電等業(yè)態(tài)及其他專業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展十分散亂和滯后，具有極大的整合與發(fā)展空間。5、 經(jīng)調(diào)查分析可知大竹商業(yè)門面數(shù)量最為集中的地段為十字街、幸福街、東大街和六一路，本案所在地正位于六一路旁，幸福街上，因此在拆遷工作中有效規(guī)避由于門面拆遷導(dǎo)致的高額費(fèi)用。6、 服裝行業(yè)由于生存能力較強(qiáng)，因而在各個(gè)街區(qū)均有分布，且所占比重較大，其中最為密集的區(qū)域首推十字街。7、 而竹陽北路由于是城市主干道，交通十分方便，因而成為建材市場(chǎng)的自發(fā)集中地，但由于多方面原因，致使這一自發(fā)形成的市場(chǎng)沒有得到有效的統(tǒng)一規(guī)劃，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)狀況每日愈下。8、 綜合來看，本案所在地主要是以服裝、鞋類、餐飲、副食、家電等業(yè)種為主的區(qū)域，且緊鄰大竹現(xiàn)有的新華街新華西街民主街洞天”商圈，商業(yè)氛圍較濃，具有良好的商業(yè)開發(fā)價(jià)值。二、 大竹縣人流流向調(diào)查1、 人流量調(diào)查，可知十字街、新華街、東大街、洞天路人流最為集中；2、 由車流量調(diào)查，可知六一路、東大街、竹陽北路人流最為集中；3、 從人車流量對(duì)比而言，商業(yè)交易最為頻繁的是十字街、新華街、新華西街、東大街、洞天路及幸福街。4、 大竹主城東部及南部大部分人群經(jīng)東大街匯集，進(jìn)入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)。5、 大竹主城北部大部分人群經(jīng)六一路匯集，進(jìn)入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)。6、 大竹主城西北部大部分人群經(jīng)過青年路匯集，進(jìn)入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)。7、 大竹周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外埠人群多經(jīng)由六一路、青年路分別進(jìn)入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)。三、 大竹縣房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀1、 目前大竹縣房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅猛，市場(chǎng)對(duì)于住宅物業(yè)的接受程度極高， 但是對(duì)于商業(yè)物業(yè)的接受程度較低。2、 大竹投資者對(duì)于房地產(chǎn)的價(jià)格敏感性較高，因此在本項(xiàng)目后續(xù)定價(jià)上一定要謹(jǐn)慎。如華源商業(yè)城的臨新華街門市，由于價(jià)格制定過高（24000元/平方米），開盤一年半以來僅受出2套，占總臨街門市的14.3%。3、 大竹由于其城市規(guī)模、人口規(guī)模有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)較小，因此市場(chǎng)的增長(zhǎng)比率雖然較高，但實(shí)際增長(zhǎng)的絕對(duì)值仍是相當(dāng)?shù)汀?、 目前大竹商業(yè)物業(yè)租賃市場(chǎng)的租賃價(jià)格較低，同等價(jià)值的街鋪僅相當(dāng)與達(dá)州市場(chǎng)租賃價(jià)格的27成。5、 大竹由于人口數(shù)量和個(gè)體消費(fèi)能力上與一、二級(jí)市場(chǎng)的巨大差異，導(dǎo)致該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于達(dá)州市場(chǎng)或其他二級(jí)城市。據(jù)調(diào)查顯示，大竹街鋪的經(jīng)營(yíng)收入僅相當(dāng)于達(dá)州同等價(jià)值商鋪的47成。6、 以上的分析表明，本項(xiàng)目商業(yè)門市的銷售不僅要針對(duì)同區(qū)域的項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，還要全面考慮到其他二級(jí)城市商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)。四、 大竹縣經(jīng)濟(jì)消費(fèi)潛力調(diào)查1、 大竹縣經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)起點(diǎn)較低，雖然其發(fā)展速度較快，但是絕對(duì)購買量對(duì)于本項(xiàng)目而言還是顯得十分不足。2、 大竹的商業(yè)投資租金回報(bào)及經(jīng)營(yíng)回報(bào)都較達(dá)州和其他二級(jí)城市低，這也制約了一部分現(xiàn)實(shí)投資者進(jìn)行購買。3、 2003年末，大竹城鎮(zhèn)人口42萬，農(nóng)民人口近63萬人。4、 大竹2003年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5138元，人均消費(fèi)支出4628元。全年農(nóng)民人均純收入2555元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出1916元。5、 由此可知大竹每年非日常生活支出的收入余額中，城鎮(zhèn)居民擁有2.1億游散資金，農(nóng)民人口擁有4.0億游散資金。因此，項(xiàng)目銷售雖然存在極大的阻礙，但是市場(chǎng)購買能力還是存在的。6、 針對(duì)實(shí)際存在的市場(chǎng)購買能力，項(xiàng)目銷售成功的關(guān)鍵就在于：在面對(duì)眾多本地競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和外地競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況下，如何吸引消費(fèi)者關(guān)注本項(xiàng)目，如何引導(dǎo)消費(fèi)者進(jìn)行投資購買。7、 消費(fèi)者的投資行為多為利益驅(qū)動(dòng)。如果開發(fā)商能通過完善的人流動(dòng)線設(shè)計(jì)、統(tǒng)一的功能分區(qū)，優(yōu)美的街區(qū)形象設(shè)計(jì)，街區(qū)休閑、觀光功能的設(shè)置，價(jià)格的準(zhǔn)確定位，就能強(qiáng)化項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值，積聚人流，轉(zhuǎn)移商業(yè)核心，提升本項(xiàng)目的商業(yè)回報(bào)，實(shí)現(xiàn)對(duì)本地和外地競(jìng)爭(zhēng)樓盤的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，促使消費(fèi)者購買。第五部分 調(diào)查總結(jié)根據(jù)調(diào)查與分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目開發(fā)即存在機(jī)遇又面臨威脅。而眾多的項(xiàng)目威脅不僅來自于項(xiàng)目的開發(fā)，還來自于市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目的接受能力。一、 機(jī)遇1、 本案作為大竹有史以來最大綜合地產(chǎn)項(xiàng)目，不僅受到了當(dāng)?shù)卣拇罅χС?，也必定?huì)引起大竹居民的密切關(guān)注。2、 煌歌城市之心地處大竹主城區(qū)中心地段，其商業(yè)發(fā)展空間極其巨大。3、 本項(xiàng)目屬于造城運(yùn)動(dòng)，勢(shì)必會(huì)引起整個(gè)大竹商業(yè)格局的改變，從而提升整個(gè)項(xiàng)目地段的商業(yè)價(jià)值，轉(zhuǎn)移大竹的商業(yè)核心。4、 持續(xù)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程加速、達(dá)渝高速的通車、市民投資意識(shí)的不斷增強(qiáng)，都將不斷增加具有現(xiàn)實(shí)購買的市場(chǎng)區(qū)間。二、 威脅1、 大竹市場(chǎng)薄弱的消費(fèi)能力和有限的商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)空間，會(huì)給本項(xiàng)目的銷售帶來極大的阻礙。2、 較長(zhǎng)的開發(fā)期，會(huì)導(dǎo)致開發(fā)商承受巨大的資金壓力。3、 跨越多個(gè)年度的開發(fā)期會(huì)削弱客戶的投資信心。4、 來自于其他城市的地產(chǎn)項(xiàng)目和本地的地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)分流到大量的有效客戶，壓縮本就有限市場(chǎng)空間，加大本項(xiàng)目的銷售難度。5、 大型的舊城改造項(xiàng)目，受到政府和當(dāng)?shù)鼐用竦拿芮嘘P(guān)注，任何一點(diǎn)操作失誤可能會(huì)引發(fā)一連串的不利反應(yīng)。6、 大量的拆遷戶需要得到圓滿的解決，如何處理與拆遷戶之間的關(guān)系協(xié)調(diào)問題，是項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)順利開發(fā)的關(guān)鍵。7、 項(xiàng)目人流動(dòng)線的規(guī)劃必須實(shí)現(xiàn)其合理性，如若在這點(diǎn)上沒有把握好，很可能會(huì)制約項(xiàng)目的商業(yè)發(fā)展，導(dǎo)致開發(fā)商的最大利潤(rùn)不能良好實(shí)現(xiàn)。三、 項(xiàng)目成功開發(fā)的關(guān)鍵1、 作出準(zhǔn)確的市場(chǎng)預(yù)測(cè)2、 控制好項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏3、 深刻把握投資者需求4、 進(jìn)行合理的商業(yè)功能分區(qū)并強(qiáng)化最大利潤(rùn)來源目標(biāo)街區(qū)的 商業(yè)價(jià)值5、