大竹縣商業(yè)調查報告.doc

目 錄緣 起 2 第一部分 調查目的 3 第二部分 調查過程與方法 4 第三部分 調查內容與項目 6 第四部分 調查分析 13 一、 大竹縣商業(yè)分布調查 1、 被調查區(qū)域主要街道業(yè)態(tài)調查 2、 被調查區(qū)域商業(yè)容量調查 3、 城市業(yè)態(tài)功能區(qū)調查 二、 大竹縣人流流向調查 1、 被調查區(qū)域主要街道人車流量調查 2、 被調查區(qū)域主要人流流向調查 三、 大竹縣房地產業(yè)現(xiàn)狀調查 1、 競爭樓盤調查 2、 樓盤價格參考調查街道租金水平指標四、 大竹縣經濟消費潛力調查1、 大竹縣經濟指標調查2、 大竹縣被調查區(qū)域主要街道消費力調查第五部分 調查結果摘要 7 第六部分 調查總結 10 緣 起煌歌城市之心是由四川煌歌房地產開發(fā)有限公司投資開發(fā)的大型商住綜合項目，地處四川省達州市大竹縣主城。大竹縣，一片翡翠般栩栩生輝的熱土，亮麗地鑲嵌在四川省東部，達州市南部。東鄰重慶市梁平縣、墊江縣，南接鄰水縣，西界廣安市、渠縣，北連達州。國道210線、318線和達渝高速公路縱橫貫穿全境?？h城南至重慶市165公里，至重慶江北國際機場143公里，西至襄渝線渠縣火車站40公里，北至達縣火車站67公里，南至達州河市機場73公里，東至萬州機場98公里、萬州港178公里。全縣幅員2075平方公里，耕地93.14萬畝，轄19個鎮(zhèn)44個鄉(xiāng)577個村，人口104.8萬人。2003年GDP總量56.43億元，經濟實力名列全市五縣一市前列。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5138元，農民人均可支配收入2412元。2003年末，城鄉(xiāng)居民儲蓄余額40.6億元，人均儲蓄3882元?；透璩鞘兄谋逼鸫笾窨h北門，南至游樂園，占地200余畝，開發(fā)面積30余萬平方米，屬于大竹縣最大的、涉及轉移人口最多的舊城改造項目。城市之心原址與大竹縣商業(yè)核心毗鄰，交通便利，人流繁雜，市場潛力巨大。然而，在推動該片區(qū)經濟建設和價值提升上，仍有諸多課題亟待改善或解決，包括項目內人流動線的規(guī)劃和調整，項目商業(yè)業(yè)態(tài)的確定，項目商業(yè)功能規(guī)劃，作為舊城改造重點項目的景觀規(guī)劃，項目市場競爭力的提升，項目商業(yè)價值的最大化體現(xiàn)，項目價格的制定，項目的開發(fā)順序安排及周期等問題。面臨上述課題，除了全面提升煌歌城市之心的品質和附加價值外，建構完善的消費者、投資者行為資料，以有效的推廣該片區(qū)口岸、規(guī)劃、規(guī)模、商業(yè)發(fā)展等優(yōu)勢，將有助于推動煌歌城市之心的形象建立與市場發(fā)展。第一部分 調查目的本研究擬透過對大竹商業(yè)分布、大竹主要街道人流動向、主要街區(qū)租金水平、大竹商業(yè)消費能力調查、市場競爭狀況調查，了解大竹投資者的投資意向和投資可能性，并據(jù)此建立一套完整的市場推廣模式。此外，進一步分析大竹縣商業(yè)構成和商業(yè)發(fā)展?jié)摿?，以作為開發(fā)商決策最佳的市場定位方式、推廣方式和管理模式之參照。本調查之目的有以下幾點：一、 通過商業(yè)分布調查，了解大竹商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，為項目的經營定位和功能規(guī)劃提供市場化的切實依據(jù)。二、 通過人流流向調查，了解大竹居民交通習慣，明確大竹主要人流輸送路段，為項目內部的人流動線規(guī)劃和項目主要進出口設置提供科學的市場依據(jù)。三、 通過房地產現(xiàn)狀調查和在建及在售樓盤調查，獲取大竹縣房地產市場的第一手資料，以便準確把握大竹房地產業(yè)發(fā)展態(tài)勢，并籍此為項目的定位及開發(fā)提供最符合市場發(fā)展的參照標準。四、 通過面市樓盤的價格調查、主要街區(qū)租金調查和大竹消費能力調查，籍此推估大竹居民對于項目的消費能力，規(guī)避項目由于價格定位偏差所造成的風險。五、 通過對競爭樓盤調查，了解大竹縣現(xiàn)有樓盤項目的優(yōu)劣勢，為項目的推廣選擇最優(yōu)的推廣方式，最大限度的提升項目競爭力，減少開發(fā)商的競爭壓力。第二部分 調查過程與方法一、 調查范圍本次調查圍繞大竹縣城區(qū)的主要商業(yè)街區(qū)進行，調查的街道包括：新華街、新華西街、民主街、洞天路、六一路、東大街、竹陽北路、青年路等大竹主要商業(yè)街區(qū)。二、 調查對象本次研究調查對象為于調查期間在被調查范圍內（新華街、新華西街、民主街、洞天路、六一路、東大街、竹陽北路、青年路等路段）經營者及行人。通過經營者調查了解商業(yè)區(qū)之業(yè)態(tài)構成和相關商業(yè)信息，通過行人調查了解城市人流動向。在此將被調查者定義為：在調查范圍內從事商業(yè)經營和從事商業(yè)交易活動的本地或外地人群。三、 調查時間 本次調查時期為2004年3月8日至12日每日AM9：00PM5：30。四、 調查強度本次調查共歷時5個工作日，動用調查員共28人次。五、 調查方法本次調查采用中央地點集中測試法（Center Location Test, CLT），以觀察方式及定向訪問方式詢問受訪者對相關議題的意見。六、 資料處理與分析方法本調查訪問完畢后，經過策劃部檢核數(shù)據(jù)、注號、偵錯后，剔除部分無效數(shù)據(jù)，并利用專業(yè)的數(shù)據(jù)分析軟件SPSS進行數(shù)據(jù)匯總分析。主要的分析方法是單項數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析及數(shù)據(jù)交叉分析。第三部分 調查項目與內容調查項目調查內容大竹縣商業(yè)分布調查1、 被調查區(qū)域主要街道業(yè)態(tài)調查2、 被調查區(qū)域商業(yè)容量調查3、 城市業(yè)態(tài)功能區(qū)調查大竹縣人流流向調查1、 被調查區(qū)域主要街道人車流量調查2、 被調查區(qū)域主要人流流向調查大竹縣商業(yè)地產業(yè)現(xiàn)狀調查1、 競爭樓盤調查2、 樓盤價格參考調查街道租金水平指標大竹縣經濟消費潛力調查1、 大竹縣經濟指標調查2、 大竹縣被調查區(qū)域主要街道消費力調查第四部分 調查數(shù)據(jù)分析一、 大竹縣商業(yè)分布調查本項調查涉及新華西街、青年路、民主街、六一路、幸福街、竹陽北路、東大街、洞天路、新華街、十字街等10個主要街道。1、 被調查區(qū)域主要街道業(yè)態(tài)調查1） 新華西街業(yè)態(tài)構成：新華西街長約400米，與新華街、民主街及洞天路合圍成方形，共同構成大竹縣最繁榮的經濟圈。新華西街共有臨街門市73間，其中有43間服裝門市，12間鞋類門市。此類門市所經營之服裝和鞋類商品，品牌形象較高，還有多家知名品牌服飾，如“與狼共舞”、“愷撒”等。新華西街業(yè)態(tài)構成以服裝與鞋業(yè)經銷為主，業(yè)態(tài)構成較為明確。2） 青年路業(yè)態(tài)構成：青年路是大竹縣城的主要交通干道之一，多家政府機關、學校和部分新興的地產項目分布在該路段沿途。青年路西接人民路，東聯(lián)民主街及新華西街，全長約1000米，共有臨街商鋪78家，其中餐飲店21家，副食店13家，日雜用品9家，小五金店8家，醫(yī)藥店5家，其他門市12家，空置門市10間。青年路業(yè)態(tài)構成較為復雜，且街道較寬，商業(yè)氛圍不及民主街等路段濃郁。3） 民主街業(yè)態(tài)構成：民主街與新華西街相連，屬于大竹縣主城商業(yè)最為繁榮的區(qū)域之一，但由于此街由與出城干道相鄰，其商業(yè)氛圍又不如新華街和新華西街。民主街全長約400余米，沿途共有商業(yè)店鋪48間，其中餐飲店12家，通訊器材店8家，電器店5家，其他業(yè)態(tài)店鋪15家，空置店鋪8家。民主街雖然為大竹最為繁榮的商業(yè)區(qū)域之一，但是其業(yè)態(tài)構成混亂，未能充分利用其作為中心街區(qū)的商業(yè)消化力。4） 六一路（北大街）業(yè)態(tài)構成：六一路全長約700米，共有商業(yè)店鋪136家，其中餐飲店21家，美容店15家，打字店11家，副食店10家，醫(yī)藥店9家，茶樓7家，音像店、網(wǎng)吧及窗簾布藝店各5家，其他業(yè)態(tài)店鋪共31家，空置店鋪17家。六一路商業(yè)業(yè)態(tài)構成十分混亂，不利于經營商家的可持續(xù)性發(fā)展和利潤最大化。5） 幸福街業(yè)態(tài)構成：幸福街全長約800米，共有商業(yè)店鋪165家，其中服裝店53家，鞋店36家，日雜用品店24家，醫(yī)藥店12家，副食店10家，家私店7家，其他業(yè)態(tài)店鋪16家，空置店鋪7家。幸福街北起大竹縣北門，南至游樂園，路況和周邊設施十分陳舊，幸福街所經營商品種類繁多，但檔次低，價格低，多為周邊區(qū)縣農業(yè)人口趕場購買。6） 竹陽北路業(yè)態(tài)構成：竹陽北路全長1000余米，共有商業(yè)店鋪128家，其中建材店25家，餐飲店13家，副食店11家，五金店7家，藥房5家，其他店鋪22家，空置門市45家。竹陽北路靠近大竹新興的住宅區(qū)，道路設施較好，其周邊有華夏名城、金多利花園及宏源公司開發(fā)的住宅項目。在竹陽北路北段多為建材門市，但是由于其在規(guī)劃上的不統(tǒng)一，致使諸多業(yè)態(tài)門市都插足其中，沒有形成專業(yè)的建材市場。而竹陽北路南段業(yè)態(tài)構成更為雜亂，有五金、有藥房、有副食店，不一而足。7） 東大街業(yè)態(tài)構成：東大街全長600米，共有商業(yè)店鋪86家，其中裝飾材料店22家，副食店11家，布藝店9家，餐飲店及美容店各5家，金融機構5家（工行、農行、建行、中國銀行和信用社），其他業(yè)態(tài)店鋪24家，空置門市5家。8） 洞天路業(yè)態(tài)構成：洞天路全長200米，共有商業(yè)店鋪31家，其中通訊器材店9家，電器專營店6家，餐飲店3家，小百貨店3家，其他業(yè)態(tài)店鋪10家。9） 新華街業(yè)態(tài)構成：新華街是大竹主要的商業(yè)街區(qū)之一，全長450米，共有商業(yè)店鋪76家，其中服裝門市38家，通訊器材店11家，日用雜貨店10家，副食店5家，其他業(yè)態(tài)店鋪12家。10） 十字街業(yè)態(tài)構成：十字街屬大竹老城區(qū)之商業(yè)中心，是傳統(tǒng)的商業(yè)積聚地，但由于城市發(fā)展和新城建設，此區(qū)域的商業(yè)地位逐漸下滑。目前，十字街商業(yè)門市共有190家，其中服裝門市67家，鞋類門市17家，日用百貨店15家，藥房和餐飲店各12家，照相館8家，精品店7家，美容美發(fā)店6家，其他業(yè)態(tài)門市26家，空置門市20家。11） 小結從各街區(qū)的業(yè)種分布情況來看，服飾專賣多集中在新華西街、幸福街、新華街、十字街等街區(qū)；竹陽北路則集中了被調查區(qū)域半數(shù)以上的建材門市；餐飲店在大竹城區(qū)較為分散，且規(guī)格最高的只有秦媽火鍋、德莊等外地品牌餐飲；家電及通信產品多集中在民主街和洞天路段，但都沒有形成專業(yè)的商品賣場。大竹縣現(xiàn)在整體布局比較混亂，但隨著城市建設步伐的加快，城市規(guī)劃及配套建設的日趨成熟，以及政府的正確引導，其商業(yè)發(fā)展前景是可觀的。2、 城市業(yè)態(tài)功能區(qū)調查被調查街區(qū)業(yè)態(tài)功能詳表服裝餐飲鞋類日用雜品副食建材醫(yī)藥通訊美容五金電器布藝像館精品店茶樓家私音像空置其他合計新華西街43121873青年路2191358101278民主街128581548六一路2110915751752136幸福街53362410127716165竹陽北路131125574522128東大街511225952986洞天路33961031新華街38105111276十字街67121715126872026190合計2018765616047432826151198777511221210111） 經過對1011家街鋪的調查，明確各經營業(yè)態(tài)在大竹商業(yè)發(fā)展中的地位。2） 大竹城市業(yè)態(tài)功能的商業(yè)內容：通過上圖可以可出，目前大竹發(fā)展最旺盛的經營業(yè)種為服飾、餐飲、副食、建材、通信、醫(yī)藥、小百貨等。3） 主要業(yè)態(tài)在大竹的分布服飾零售業(yè)的分布（含服裝與鞋類）：餐飲業(yè)在大竹的分布：副食店在大竹的分布：日用雜品店在大竹的分布：建材店在大竹的分布：醫(yī)藥店在大竹的分布：通訊商品在大竹的分布：4） 小結首先，大竹商業(yè)經營種類以服裝、建材、家電、小餐飲等為主流，而利潤率較高的電器、品牌餐飲、首飾、化妝品及娛樂則相對不足。作為川東對外交通的樞紐，如果能夠留住這些旅客，收入將會大大提高，這就首先要求城內的相關配套設施達到相當?shù)乃?。其次，現(xiàn)大竹商圈沒有大型綜合性商場和大型超市，家電專業(yè)商場也是分散的、小規(guī)模的，也沒有主題商場，高檔酒樓、飯館（中、西餐）、靜態(tài)娛樂場所也沒有。若能彌補這些空白，不僅能夠拉動區(qū)域商業(yè)市場發(fā)展，更能夠吸引游客的駐足，本案可以從這些方面切入。再者，各街區(qū)目前業(yè)態(tài)分布雜亂無章，產品檔次參差不齊，門面裝飾格調很低，還缺乏統(tǒng)一的街區(qū)形象包裝，經營品質都難以提升，消費者選購時疲困不堪，難以提高消費者購物興趣，更無法滿足消費者的物質需求和心理需求。經營品質難以提升。若本案在這些方面下一定功夫，對產品推廣和提升街區(qū)形象乃至城區(qū)形象都會有很大的幫助。3、 被調查區(qū)域商業(yè)容量調查1） 被調查各街區(qū)街鋪商業(yè)面積調查2）被調查各街區(qū)街鋪空置率調查空置率分析 商鋪空置不外乎在于五個方面。第一，商業(yè)物業(yè)相對過剩；第二，商業(yè)口岸不佳；第三，不符合商家經營需求；第四，缺乏有效經營；第五，價格抗性。從調查可知，大竹商業(yè)物業(yè)平均空置率為11%。其中竹陽北路空置商鋪最多，但多數(shù)是由于口岸和商家經營需求造成的；門市空置次之的是十字街，多是因為物業(yè)過剩及缺乏有效經營；再次之是六一路，青年路等。而沒有空置門市的新華西街、洞天路、新華路則表現(xiàn)出了強勁的商業(yè)環(huán)境。3）被調查街區(qū)商業(yè)容量調查本次調查的10條街道街鋪總量1011個，總經營面積達40000余平方米，平均空置率11.2%，經營街鋪總面積35000平方米。二樓商業(yè)利用率為30%，被調查區(qū)域10條街道商業(yè)總面積近50000平方米。而按照目前大竹國內貿易增長率和人口增長推算，每年新增商業(yè)面積不會超過5000平方米。4）小結按照一般市場規(guī)律，經濟發(fā)達城市的人均商業(yè)占有量為1.0平方米/人，二級城市的人均商業(yè)占有量則可以達到0.5平方米/人，三級市場的人均商業(yè)占有量則低于0.5平方米/人。目前大竹城市居民人口12萬人，所需商業(yè)面積最多為6萬平方米，再加上其周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)近90萬人，全縣所需商業(yè)總面積大概在8萬平方米左右。而大竹現(xiàn)有商業(yè)面積總量已經在5萬平方米左右，也就是說，目前大竹將近還存在2萬平方米左右的商業(yè)市場空間。因此，只要本項目的開發(fā)節(jié)奏控制得好，而且制定好開發(fā)計劃，先開發(fā)出價值高的部分，在市場上還是存在一定發(fā)展空間的。二、 大竹縣人流流向調查1、 被調查區(qū)域主要街道人車流量調查1） 由人流量調查，可知十字街、新華街、東大街、洞天路人流最為集中；2） 由車流量調查，可知六一路、東大街、竹陽北路人流最為集中；3） 從人車流量對比而言，商業(yè)交易最為頻繁的是十字街、新華街、新華西街、東大街、洞天路及幸福街。2、 被調查區(qū)域主要人流流向調查1） 大竹主城東部及南部大部分人群經東大街匯集，進入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)；2） 大竹主城北部大部分人群經六一路匯集，進入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)；3） 大竹主城西北部大部分人群經過青年路匯集，進入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)；4） 大竹周邊人群多經由六一路、青年路分別進入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)。大竹縣主要人流流向示意圖5） 掌握大竹縣主要人流流向，在設計規(guī)劃項目內人流動線時，兼顧與項目外城市人流流向的對接，提升項目人流流量。6） 根據(jù)人流動線規(guī)劃，調整設計具有特色風格的街區(qū)形象，吸引消費者游覽、觀光、休閑，配置中心休閑廣場，積聚人流，增加人流的滯留時間，轉移大竹城市商業(yè)核心。7） 通過對主要人流街區(qū)的形象設計和規(guī)劃，提升項目商業(yè)價值，強化作為最大利潤來源的目標街區(qū)價值，實現(xiàn)開發(fā)商利潤最大化。3、 小結根據(jù)大竹當前的城市功能規(guī)劃、業(yè)態(tài)分布和人流流向（附人流向圖），大竹縣以新華街、新華西街、民主街、洞天路等組成中心商圈。但大竹沒有形成穩(wěn)定的商業(yè)核心，就當前商業(yè)格局來看，似乎“新華街新華西街民主街洞天路”將會成為商業(yè)核心地帶，但因其無實力強大的主力店支撐，商圈地位不穩(wěn)定。通過大竹各個方向的人流流向分析，最有可能形成商業(yè)核心位置的有兩個區(qū)域：“新華街新華西街民主街洞天路” 項目中央步行街奠定商業(yè)核心地位的關鍵是要有三家以上的品牌主力店入駐，這就要看哪個區(qū)位能最先提供具有一定規(guī)模的物業(yè)并能夠引入品牌商家。但隨著城市擴容、規(guī)模擴大，也有可能由以上兩個商業(yè)中心組成一個更大規(guī)模的商業(yè)核心。三、 大竹縣房地產業(yè)現(xiàn)狀調查1、 競爭樓盤調查1） 華源商業(yè)城樓盤名稱華源商業(yè)城地理位置新華街中段規(guī)模商業(yè)經營面積：14層共1萬平方米配套配三部自動扶梯、主樓與附樓二樓以上用天橋相連功能規(guī)劃主樓一層業(yè)主自主經營，24樓大型商家統(tǒng)一經營附樓2-4層為獨立門市公攤系數(shù)按套內面積銷售物業(yè)管理費開盤時間2002年交房時間2004年5月最低價11000（一樓）二樓55007000最高價24000元/折扣可面談，無統(tǒng)一折扣銷售率主樓臨街14間獨立門市，銷售2間，24層不銷售，整體經營，附樓銷售80%以上。按揭方式最高5成10年按揭銷售推廣1、 派發(fā)宣傳單頁2、 樓體布幅總結1、 本樓盤處于目前大竹最繁華地段，人氣極旺。2、 其二樓以上采用比較獨特的回廊設計，提升了其商業(yè)價值。3、 二樓價格55007000元/平方米，一樓售價11000元24000元/。4、 自2002年6月上市銷售以來，附樓臨街門市銷售較好，銷售達80%以上。但新華街臨街門市由于價格過高（24000元/，導致銷售受阻，（新華街臨街門市共14個單位，到今僅銷售2個單位）項目區(qū)位示意圖：2） 竹苑大廈樓盤名稱竹苑大廈地理位置六一路與人民路交匯處規(guī)模商業(yè)經營面積：12層共4000平方米配套無功能規(guī)劃業(yè)主自主經營公攤系數(shù)物業(yè)管理費開盤時間2004116交房時間2005年2月最低價4000（一樓）二樓1400最高價17000折扣可面談，無統(tǒng)一折扣銷售率一樓門市已銷售30%二樓A、B幢已銷售，C幢還建。D幢未銷售。按揭方式最高5成10年按揭銷售推廣派發(fā)宣傳單頁總結本案位置較好，臨街門市銷售較好，但其內部人流組織很差，很難聚集人氣，價值不高，銷售受到很大阻礙。項目區(qū)位示意圖：3） 紫云翔樓盤名稱紫云翔地理位置人民路規(guī)模商業(yè)經營面積：12層共3600，單層面積1800，20個臨街門市。配套功能規(guī)劃業(yè)主自主經營公攤系數(shù)物業(yè)管理費開盤時間200310交房時間最低價4580（一樓）二樓最高價9580折扣銷售率20個單位臨街門市，3個單位為銷售，后部分銷售不到50%，二樓未銷售。按揭方式銷售推廣派發(fā)宣傳單頁總結 項目區(qū)位示意圖：2、 樓盤價格參考調查街道租金水平指標1）主要街道商業(yè)門市租金調查 目前大竹商業(yè)物業(yè)租賃市場的租賃價格較低，同等價值的街鋪僅相當與達州市場租賃價格的27成，不利于消費者投資觀念加強，導致項目可能喪失到一部分現(xiàn)實客戶。四、 大竹縣經濟消費潛力調查1、大竹縣經濟指標調查1） 建筑業(yè)是熱門行業(yè)。全年四級及以上建筑企業(yè)完成總產值17216萬元，增長8.28%；實現(xiàn)增加值4298萬元；完成利潤總額746萬元，同比增長44.85%。2） 固定資產投資2003年，全縣新開工項目54個，同比增加29個，增幅達116.00%。全社會完成固定資產投資143072萬元，同比增長34%。3） 國內貿易2003年，全縣累計實現(xiàn)社會消費品零售總額154201萬元，增長15.6%；人均零售額1471元，比上年增加191元。城鎮(zhèn)市場發(fā)展略快于農村市場。全年城鎮(zhèn)市場實現(xiàn)零售額65347萬元，增長16.13%，農村市場實現(xiàn)零售額88854萬元，增長15.08%。4） 金融年末金融部門存款余額446200萬元，比年初增加63361萬元，增長16.55%。貸款余額156811萬元，比年初增加10086萬元，同比增長6.87%。存貸差為近30億。5） 人口2003年末，全縣總人口1048219人，比年初凈增5541人?？側丝谥谐擎?zhèn)人口420271人，占40.0%，鄉(xiāng)村人口627948人，占60.0%。家庭戶均規(guī)?？s小到3.0人。大竹城區(qū)人口約12萬（含流動人口）。6） 居民收入全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5138元；人均消費支出4628元。全年農民人均純收入2555元，農民人均生活消費支出1916元。7） 居民住房全年城鎮(zhèn)居民人均住房面積30平方米，農村人均住房面積40平方米。2、大竹縣被調查區(qū)域主要街道消費力調查主要街道商業(yè)門市日營業(yè)額調查（以20平方米的門市推算）3、 大竹縣主要街道與達州市場的橫向對比分析1） 租金收入分析（以華源商業(yè)城為例與達州老車壩地區(qū)進行對比分析）注：分析以20平方米街鋪為標準對比項目華源商業(yè)城老車壩（新天洲）價格2400022000總價480000440000首付240000220000月供26882464每平方月租金166281.5每月租金收益33205630每月純收益6323166回收期32年5.8年說明：1、華源商業(yè)城的月租金按照目前新華路最高租金計算； 2、新天洲的月租金按照目前老車壩地區(qū)租金的中位數(shù)計算。2） 經營收入分析（以華源商業(yè)城為例與達州老車壩地區(qū)進行對比分析）注：分析以20平方米經營同類產品的街鋪為標準對比項目華源商業(yè)城老車壩（新天洲）價格2400022000總價480000440000首付240000220000月供26882464每日營業(yè)額9331500每月經營收益4198.56750每月純收益1510.54286回收期13.2年4.3年說明：1、華源商業(yè)城的日營業(yè)額按照目前新華路最高日營業(yè)額計算；2、新天洲的日營業(yè)額按照目前老車壩地區(qū)日營業(yè)額的中位數(shù)計算；3、行業(yè)利潤率設定為15%。 4、 小結大竹的城市規(guī)模和人口規(guī)模，導致大竹商業(yè)發(fā)展不能和達州市場，甚至其他二級相比。但不能因為這個原因，開發(fā)商就忽略二級市場對于本項目的沖擊。為此，本案專門橫向對比分析了大竹與達州的地產市場，由此讓開發(fā)商全面的看待市場的種種風險，謹慎定價。在制定項目價格時，不僅要參照周邊競爭樓盤的定價，還要考察這些競爭樓盤的銷售情況，以確定市場的接受情況。我們推薦使用類比可實現(xiàn)價值分析法進行定價，然后用一線回歸分析進行驗證。這種方式是目前沿海使用最廣泛的定價方式，其精確程度十分高，價格與價值誤差可以控制在1%以內。但是在執(zhí)行上，必須有多名專家級的地產從業(yè)人士通過德爾菲法進行權重的確定，而后才能進行準確的定價。待推算價格出臺后，我們建議采用低開高走的價格策略，進行價格微調，預留出一定的物業(yè)升值空間，吸引消費者購買。此外，開發(fā)商還要認識到一個三級市場對于體量如此巨大商業(yè)物業(yè)是否能夠完全消化。從消費總額上分析，大竹2003年全年消費品總額為15.4億元，而本項目商業(yè)體量為13萬平方米。最樂觀情況下，大竹全年消費總額都在本項目內產生，也只能實現(xiàn)每平方米32.5元的日營業(yè)額，而按照這個標準一個20平方米的商鋪日營業(yè)額也只不過650元，這種營業(yè)額在大竹目前也只處于中下游。如果要讓20平方米商鋪日營業(yè)額達到1000元，至少也需要消費總額突破30億大關，而按照目前大竹商業(yè)發(fā)展速度，至少也需要5年時間。因此，精明的投資者很定會質疑項目的商業(yè)發(fā)展前景，從而阻礙項目銷售。為此，開發(fā)商對于項目不能盲目樂觀，而應該全面考慮其開發(fā)節(jié)奏，明確是要花費長時間來進行經營城市實現(xiàn)社會效益，還是要快速回收投資從而實現(xiàn)預期收益。第四部分 調查結果摘要一、 商業(yè)分布調查1、 目前大竹縣商業(yè)業(yè)態(tài)分布無序，沒有形成特定的功能分區(qū)，更沒有形成具有規(guī)模效應的專業(yè)市場，除了目前的北門水果批發(fā)市場。2、 大竹縣10條主要街道現(xiàn)有商業(yè)面積總量50000平方米，而按照目前大竹國內貿易增長率推算，每年新增商業(yè)面積不會超過5000平方米。3、 目前大竹市場比重較大的業(yè)種依次是服飾、餐飲、副食、建材、通信、醫(yī)藥、小百貨等。4、 大竹目前尚沒有市場號召力強大的品牌中心店，且娛樂、休閑、品牌餐飲、家電等業(yè)態(tài)及其他專業(yè)市場的發(fā)展十分散亂和滯后，具有極大的整合與發(fā)展空間。5、 經調查分析可知大竹商業(yè)門面數(shù)量最為集中的地段為十字街、幸福街、東大街和六一路，本案所在地正位于六一路旁，幸福街上，因此在拆遷工作中有效規(guī)避由于門面拆遷導致的高額費用。6、 服裝行業(yè)由于生存能力較強，因而在各個街區(qū)均有分布，且所占比重較大，其中最為密集的區(qū)域首推十字街。7、 而竹陽北路由于是城市主干道，交通十分方便，因而成為建材市場的自發(fā)集中地，但由于多方面原因，致使這一自發(fā)形成的市場沒有得到有效的統(tǒng)一規(guī)劃，導致經營狀況每日愈下。8、 綜合來看，本案所在地主要是以服裝、鞋類、餐飲、副食、家電等業(yè)種為主的區(qū)域，且緊鄰大竹現(xiàn)有的新華街新華西街民主街洞天”商圈，商業(yè)氛圍較濃，具有良好的商業(yè)開發(fā)價值。二、 大竹縣人流流向調查1、 人流量調查，可知十字街、新華街、東大街、洞天路人流最為集中；2、 由車流量調查，可知六一路、東大街、竹陽北路人流最為集中；3、 從人車流量對比而言，商業(yè)交易最為頻繁的是十字街、新華街、新華西街、東大街、洞天路及幸福街。4、 大竹主城東部及南部大部分人群經東大街匯集，進入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)。5、 大竹主城北部大部分人群經六一路匯集，進入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)。6、 大竹主城西北部大部分人群經過青年路匯集，進入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)。7、 大竹周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)及外埠人群多經由六一路、青年路分別進入“新華街新華西街民主街洞天”循環(huán)。三、 大竹縣房地產業(yè)現(xiàn)狀1、 目前大竹縣房地產市場發(fā)展迅猛，市場對于住宅物業(yè)的接受程度極高， 但是對于商業(yè)物業(yè)的接受程度較低。2、 大竹投資者對于房地產的價格敏感性較高，因此在本項目后續(xù)定價上一定要謹慎。如華源商業(yè)城的臨新華街門市，由于價格制定過高（24000元/平方米），開盤一年半以來僅受出2套，占總臨街門市的14.3%。3、 大竹由于其城市規(guī)模、人口規(guī)模有限，房地產市場相對較小，因此市場的增長比率雖然較高，但實際增長的絕對值仍是相當?shù)汀?、 目前大竹商業(yè)物業(yè)租賃市場的租賃價格較低，同等價值的街鋪僅相當與達州市場租賃價格的27成。5、 大竹由于人口數(shù)量和個體消費能力上與一、二級市場的巨大差異，導致該區(qū)域商業(yè)物業(yè)的經營收入遠遠低于達州市場或其他二級城市。據(jù)調查顯示，大竹街鋪的經營收入僅相當于達州同等價值商鋪的47成。6、 以上的分析表明，本項目商業(yè)門市的銷售不僅要針對同區(qū)域的項目形成競爭優(yōu)勢，還要全面考慮到其他二級城市商業(yè)地產項目的競爭。四、 大竹縣經濟消費潛力調查1、 大竹縣經濟基礎起點較低，雖然其發(fā)展速度較快，但是絕對購買量對于本項目而言還是顯得十分不足。2、 大竹的商業(yè)投資租金回報及經營回報都較達州和其他二級城市低，這也制約了一部分現(xiàn)實投資者進行購買。3、 2003年末，大竹城鎮(zhèn)人口42萬，農民人口近63萬人。4、 大竹2003年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5138元，人均消費支出4628元。全年農民人均純收入2555元，農民人均生活消費支出1916元。5、 由此可知大竹每年非日常生活支出的收入余額中，城鎮(zhèn)居民擁有2.1億游散資金，農民人口擁有4.0億游散資金。因此，項目銷售雖然存在極大的阻礙，但是市場購買能力還是存在的。6、 針對實際存在的市場購買能力，項目銷售成功的關鍵就在于：在面對眾多本地競爭對手和外地競爭對手的情況下，如何吸引消費者關注本項目，如何引導消費者進行投資購買。7、 消費者的投資行為多為利益驅動。如果開發(fā)商能通過完善的人流動線設計、統(tǒng)一的功能分區(qū)，優(yōu)美的街區(qū)形象設計，街區(qū)休閑、觀光功能的設置，價格的準確定位，就能強化項目的商業(yè)價值，積聚人流，轉移商業(yè)核心，提升本項目的商業(yè)回報，實現(xiàn)對本地和外地競爭樓盤的競爭優(yōu)勢，促使消費者購買。第五部分 調查總結根據(jù)調查與分析，我們認為本項目開發(fā)即存在機遇又面臨威脅。而眾多的項目威脅不僅來自于項目的開發(fā)，還來自于市場對于項目的接受能力。一、 機遇1、 本案作為大竹有史以來最大綜合地產項目，不僅受到了當?shù)卣拇罅χС?，也必定會引起大竹居民的密切關注。2、 煌歌城市之心地處大竹主城區(qū)中心地段，其商業(yè)發(fā)展空間極其巨大。3、 本項目屬于造城運動，勢必會引起整個大竹商業(yè)格局的改變，從而提升整個項目地段的商業(yè)價值，轉移大竹的商業(yè)核心。4、 持續(xù)的經濟發(fā)展、城市化進程加速、達渝高速的通車、市民投資意識的不斷增強，都將不斷增加具有現(xiàn)實購買的市場區(qū)間。二、 威脅1、 大竹市場薄弱的消費能力和有限的商業(yè)物業(yè)市場空間，會給本項目的銷售帶來極大的阻礙。2、 較長的開發(fā)期，會導致開發(fā)商承受巨大的資金壓力。3、 跨越多個年度的開發(fā)期會削弱客戶的投資信心。4、 來自于其他城市的地產項目和本地的地產項目會分流到大量的有效客戶，壓縮本就有限市場空間，加大本項目的銷售難度。5、 大型的舊城改造項目，受到政府和當?shù)鼐用竦拿芮嘘P注，任何一點操作失誤可能會引發(fā)一連串的不利反應。6、 大量的拆遷戶需要得到圓滿的解決，如何處理與拆遷戶之間的關系協(xié)調問題，是項目實現(xiàn)順利開發(fā)的關鍵。7、 項目人流動線的規(guī)劃必須實現(xiàn)其合理性，如若在這點上沒有把握好，很可能會制約項目的商業(yè)發(fā)展，導致開發(fā)商的最大利潤不能良好實現(xiàn)。三、 項目成功開發(fā)的關鍵1、 作出準確的市場預測2、 控制好項目開發(fā)節(jié)奏3、 深刻把握投資者需求4、 進行合理的商業(yè)功能分區(qū)并強化最大利潤來源目標街區(qū)的 商業(yè)價值5、