太原商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc

調(diào) 研 報(bào) 告一、調(diào)研目的通過(guò)對(duì)太原市晉陽(yáng)街以北、南中環(huán)街以南、塢城路以東、太榆路以西的區(qū)域進(jìn)行調(diào)研，主要圍繞南中環(huán)街、晉陽(yáng)街商鋪?lái)?xiàng)目的面積、租售價(jià)、業(yè)態(tài)等情況對(duì)該區(qū)域進(jìn)行了調(diào)研分析。旨在為和泰項(xiàng)目定位策劃提供依據(jù)。二、調(diào)研對(duì)象和調(diào)研方法（一）調(diào)研對(duì)象本次調(diào)研對(duì)象是太原市南中環(huán)街、晉陽(yáng)街區(qū)域街巷的商鋪?lái)?xiàng)目。包括樓盤(pán)項(xiàng)目的底商、南中環(huán)及晉陽(yáng)街臨街商鋪。根據(jù)不同標(biāo)準(zhǔn)，共調(diào)研了8個(gè)項(xiàng)目。本報(bào)告主要針對(duì)5個(gè)典型項(xiàng)目進(jìn)行分析。（二）調(diào)研方法本次調(diào)研采用抽樣調(diào)查法，調(diào)研過(guò)程中運(yùn)用實(shí)地觀察、電話詢(xún)問(wèn)及兩者結(jié)合的方法完成。 三、調(diào)研結(jié)果（一）山西大學(xué)蘊(yùn)華莊高層住宅小區(qū)1、基本情況小區(qū)位于山西大學(xué)教學(xué)區(qū)東南部，南與財(cái)經(jīng)大學(xué)隔河相望。由山西大學(xué)職工集資興建?，F(xiàn)有高層住宅3棟，共448戶(hù)。建筑面積約10萬(wàn)，其中，車(chē)庫(kù)8800，一二層商鋪8900、住宅8萬(wàn)。小區(qū)內(nèi)業(yè)態(tài)分布較少，有生鮮便利店、汽車(chē)美容。其中，兩層商鋪共有21戶(hù)，尚未開(kāi)始對(duì)外租售。據(jù)了解 ，商鋪由山西大學(xué)資產(chǎn)管理處管理。2、商鋪類(lèi)型：底商3、租售價(jià)格：商鋪售價(jià)10000元/起價(jià)生鮮便利店 汽車(chē)美容店（二）大院1、基本情況項(xiàng)目由山西新錦泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)，物業(yè)由山西安德信物業(yè)管理。位于太榆路與南中環(huán)街交叉口，小區(qū)總建面21萬(wàn)。大院公寓部分戶(hù)型面積區(qū)間125240，其中主力戶(hù)型為135平方米的舒適型三居。疊拼院墅戶(hù)型面積區(qū)間400590。入住率為30%。小區(qū)內(nèi)有幼兒園。商鋪面積在300左右。2、商鋪類(lèi)型：底商3、租售價(jià)：平均年租金1000-1100元/（290年租金30萬(wàn)元，330340年租金40萬(wàn)元）（三）學(xué)府雅苑1、基本情況小區(qū)位于太榆路與南中環(huán)街交叉口，大院的北面。與大院相同，開(kāi)發(fā)商都是山西新錦泰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，物業(yè)由山西安德信物業(yè)管理。目前，小區(qū)入住率為95%。兩層商鋪，入住率達(dá)2/3。其中，商鋪的面積為180、260，地下室70。據(jù)了解，商鋪經(jīng)營(yíng)汽車(chē)美容客流量較多，其中，客戶(hù)主要有兩部分構(gòu)成：一方面大院、學(xué)府雅苑、東怡花園三個(gè)項(xiàng)目的入口都經(jīng)過(guò)此處，入住的業(yè)主構(gòu)成客流量的一部分；另一方面，太榆路的車(chē)流量為汽車(chē)美容行業(yè)帶來(lái)一部分客戶(hù)。2、商鋪類(lèi)型：底商3、商鋪業(yè)態(tài)：唐久便利店、金虎便利店、小型超市共3家；煙酒店、企業(yè)、汽車(chē)美容。4、租售價(jià)：平均年租金為250280元/。（260的兩層商鋪，租金65000元/年，且租金每年漲10000元。商鋪180，租金50000元/年起價(jià)。）（四）國(guó)瑞晉瑞苑小區(qū)位于財(cái)大南校晉陽(yáng)街17號(hào)，共8棟樓，入住率達(dá)20%。據(jù)了解，業(yè)主都屬高端客戶(hù)。兩層商鋪共25戶(hù)，面積平均300。未開(kāi)始對(duì)外租售。（五）華洋城市公寓（新界） 項(xiàng)目位于塢城路和晉陽(yáng)街交匯處，1棟19層樓，200戶(hù)。住宅戶(hù)型64、70、132。起價(jià)5700元/。商鋪已售完。商鋪面積約為300。 據(jù)了解，高層住宅客戶(hù)群一部分是針對(duì)山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)生。（六）晉陽(yáng)街臨街商鋪 晉陽(yáng)街商鋪面積約15，以民房為主。平均年租金為1000-1600元/。（15，年租金16000元24000元）。 據(jù)了解，晉陽(yáng)街以北的商鋪一般不允許進(jìn)入餐飲業(yè)，主要以服裝、毛線類(lèi)居多，其余為便利店、房屋中介、藥店、銀行、煙酒店、小吃店、日化、水果店等。 調(diào)研過(guò)程中，通過(guò)與商戶(hù)溝通，了解到晉陽(yáng)街客流量較大但購(gòu)買(mǎi)力不強(qiáng)。 四、調(diào)研結(jié)論（一）基本結(jié)論1、所調(diào)研的8個(gè)樓盤(pán)項(xiàng)目，在營(yíng)銷(xiāo)推廣方面都引用新南站概念。2、晉陽(yáng)街周邊客流量相對(duì)較大，但購(gòu)買(mǎi)不不強(qiáng)。（二）戶(hù)型面積1、南中環(huán)街、晉陽(yáng)街臨街商鋪多為兩層商鋪，且面積在200-300。2、晉陽(yáng)街門(mén)面房商鋪面積均在15左右。（三）業(yè)態(tài)分布 晉陽(yáng)街商鋪主要以毛料、服裝類(lèi)；餐飲類(lèi)居多。（四）租價(jià)1、晉陽(yáng)街門(mén)面房：平均年租金為1000-1600元/2、南中環(huán)街樓盤(pán)底商：平均年租金1000-1100元/（四）與和泰項(xiàng)目的關(guān)系 和泰周邊區(qū)域多數(shù)居民收入水平不高，消費(fèi)能力不足。建議和泰花園主要針對(duì)本項(xiàng)目和國(guó)瑞晉瑞苑