商業(yè)管理公司的運(yùn)營(yíng)細(xì)則.doc

商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)細(xì)則標(biāo)簽：商業(yè) 商業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng) 一、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司成立的目的 對(duì)于購(gòu)物中心（商場(chǎng)）開發(fā)商來(lái)說(shuō)，開發(fā)商鋪是前提，但只有開發(fā)是不夠的，還必須成立專門的商業(yè)管理公司對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行管理，才能長(zhǎng)久發(fā)展。目前國(guó)內(nèi)商鋪購(gòu)買者有很多是依靠收取租金，歸還銀行商鋪按揭貸款，在這種情況下，開發(fā)商對(duì)購(gòu)物中心的管理更為重要。如果購(gòu)物中心商業(yè)管理不力，影響商鋪業(yè)主的租金收益，業(yè)主不能歸還按揭貸款，最終風(fēng)險(xiǎn)還是要落到開發(fā)商的頭上。綜觀國(guó)內(nèi)外購(gòu)物中心，開發(fā)商成立商業(yè)管理公司管理購(gòu)物中心是一種通用的模式。 二、商業(yè)管理公司組織架構(gòu) 商業(yè)管理公司組織機(jī)構(gòu)一般包括： 經(jīng)營(yíng)層面：（含總經(jīng)理、副總經(jīng)理/總經(jīng)理助理）； 管理層面：辦公室；財(cái)務(wù)部；業(yè)務(wù)發(fā)展部；商場(chǎng)管理部；招商部（后期可并至業(yè)務(wù)部）；企劃部等。 各部門主要工作內(nèi)容：總經(jīng)理是決策人，副總經(jīng)理主管業(yè)務(wù)、行政等；辦公室主管人事、行政和總務(wù)等；財(cái)務(wù)部主管資金運(yùn)作和收銀員等工作；業(yè)務(wù)部主管商場(chǎng)的營(yíng)運(yùn)等方面；商場(chǎng)管理部主管商場(chǎng)水、電、保安，維修等工作；企劃部主管商場(chǎng)形象、促銷等工作；招商部前期以招商為主，后期合并至業(yè)務(wù)部門。 三、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司作用 受托的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司及業(yè)主三個(gè)權(quán)利主體共存的法律關(guān)系，由于前期的業(yè)主委員會(huì)尚未成立，開發(fā)公司與受托的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司的行為規(guī)范必須有委托合同予以明確，以確認(rèn)XXX商業(yè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司對(duì)XXX商業(yè)進(jìn)行系列工作的管理地位，從而達(dá)到統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃、統(tǒng)一品牌管理、統(tǒng)一質(zhì)量管理，統(tǒng)一價(jià)格管理、統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一客服管理、統(tǒng)一企劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)管理。為投資者、經(jīng)營(yíng)者保駕護(hù)航。 四、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司目標(biāo) 以專業(yè)服務(wù)運(yùn)作模式為基礎(chǔ)，依托完整的市場(chǎng)定位體系，優(yōu)勢(shì)資源，提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象，保持良好的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，傳導(dǎo)先進(jìn)商業(yè)管理理念，保障項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)的可持續(xù)性發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目升值與保值，最終達(dá)成開發(fā)方、買賣方、運(yùn)營(yíng)方等多方共贏局面。 五、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司構(gòu)建模式 1、商業(yè)管理公司隸屬于開發(fā)公司，由開發(fā)公司投資組建； 2、由開發(fā)公司專聘商業(yè)管理公司，委托其對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行管理、服務(wù)； 六、商業(yè)管理公司管理功能 1、研究功能：運(yùn)用專業(yè)的市場(chǎng)研究體系，結(jié)合項(xiàng)目所在地最新商業(yè)市調(diào)信息及相關(guān)政策支持，制定合理、有針對(duì)性的品牌導(dǎo)入操作策略、提供運(yùn)營(yíng)決策支持及各種商業(yè)咨詢系統(tǒng)，最大程度上保障項(xiàng)目的整體市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 2、管理功能：對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理，建立健康、有序的運(yùn)營(yíng)機(jī)制。確保優(yōu)良、健全的融資、消費(fèi)環(huán)境。 3、協(xié)調(diào)功能：協(xié)調(diào)解決開發(fā)方、買賣方、客戶與、管理公司的沖突、矛盾。搭建四者與消費(fèi)市場(chǎng)的橋梁，及時(shí)溝通、反饋各方信息。 六、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理體系 1、統(tǒng)一管理：統(tǒng)一的市場(chǎng)形象，整體、協(xié)調(diào)的經(jīng)營(yíng)模式，保障市場(chǎng)多元化消費(fèi)活力，采取群體化多角度消費(fèi)渠道，充分尊重顧客的選擇權(quán)，復(fù)合對(duì)單一，具備不可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 2、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)：根據(jù)運(yùn)作進(jìn)度和供求市場(chǎng)影響，不定期舉辦各種類型的促銷活動(dòng)，統(tǒng)一折扣優(yōu)惠或部分商品折現(xiàn)等；既可以項(xiàng)目整體為單位，也可以部分品牌為單位，在適當(dāng)范圍內(nèi)進(jìn)行造勢(shì)宣傳。 3、后勤配送：成立專業(yè)后勤部，針對(duì)品牌商家和消費(fèi)群體，以大宗或特殊服務(wù)為主，實(shí)現(xiàn)跨區(qū)域、跨行業(yè)的高效、便捷的配送服務(wù)； 4、先行賠付：制定專項(xiàng)賠付額度，加大購(gòu)物保障力度，增強(qiáng)消費(fèi)信心，引導(dǎo)、建立客戶忠誠(chéng)度和品牌度； 5、末位淘汰：針對(duì)經(jīng)營(yíng)不善、不符整體發(fā)展規(guī)律的個(gè)別商家，及時(shí)運(yùn)用政策扶持、調(diào)研市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)建議、運(yùn)營(yíng)整改等軟性措施和適當(dāng)硬件支撐，若仍不能很好適應(yīng)市場(chǎng)，及時(shí)清理，更換新鮮血液，保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和良性循環(huán)軌道。 七、商業(yè)進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理公司經(jīng)營(yíng)模式 （一） 購(gòu)物中心具有“統(tǒng)一管理，分散經(jīng)營(yíng)”的特點(diǎn) 購(gòu)物中心的商鋪是有計(jì)劃的聚集,對(duì)購(gòu)物中心進(jìn)行“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”是購(gòu)物中心區(qū)別于其他房地產(chǎn)的核心特點(diǎn)。“統(tǒng)一管理”，要求購(gòu)物中心必須由代表業(yè)主權(quán)利的、受業(yè)主委托的管理公司統(tǒng)一管理，沒有統(tǒng)一管理的購(gòu)物中心則難以經(jīng)受激烈的零售業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。“分散經(jīng)營(yíng)”，是購(gòu)物中心對(duì)消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者間的交易提供場(chǎng)所，但購(gòu)物中心的管理者不能直接進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)，只是在消費(fèi)者和經(jīng)營(yíng)者之間搭建橋梁。 （二）購(gòu)物中心的統(tǒng)一管理的理念在于統(tǒng)一招商管理、統(tǒng)一營(yíng)銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督、統(tǒng)一物管 為了達(dá)到“統(tǒng)一管理,分散經(jīng)營(yíng)”的管理模式，在購(gòu)物中心銷售合同中都應(yīng)該約定承租戶必須服從管理公司的統(tǒng)一管理。另外，某些購(gòu)物中心通過在租賃合約中直接借用國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式，在法律上確定購(gòu)物中心管理公司的管理地位。 1、“統(tǒng)一招商管理”要求招商的品牌審核管理和完善的租約管理 所謂“品牌審核管理”是指：招商對(duì)象需經(jīng)品牌審核后才能進(jìn)入。 審核包括對(duì)廠商和產(chǎn)品的審核，須具有有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照、生產(chǎn)許可證、注冊(cè)商標(biāo)登記證、產(chǎn)品合格委托書（適用于批發(fā)代理商）、品牌代理委托書（適用于專賣代理商）、稅務(wù)登記證、法人授權(quán)委托書等。 “完善的租約管理” 租約管理包括約定租金、租期、支付方式、物業(yè)管理費(fèi)的收取等，還有其他比較關(guān)鍵的租約條款管理（可以借鑒國(guó)際購(gòu)物中心協(xié)會(huì)（ICSC）的標(biāo)準(zhǔn)格式），比如： （1）承租戶的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)是受到整個(gè)購(gòu)物中心的統(tǒng)一商業(yè)規(guī)劃的限制，如果發(fā)生重大變化，須經(jīng)業(yè)主委員會(huì)的認(rèn)可（業(yè)主委員會(huì)成立之前，經(jīng)開發(fā)商認(rèn)可）； （2）營(yíng)業(yè)時(shí)間的確定； （3）承租戶的店名廣告、促銷廣告的尺寸大小、懸掛位置、語(yǔ)言文字方面須接受統(tǒng)一管理； （4）為整個(gè)購(gòu)物中心促銷承擔(dān)的義務(wù)； （5）承租人對(duì)停車場(chǎng)的使用，確定有償還是無(wú)償，有無(wú)限制； （6）投保范圍事宜； （7）是否統(tǒng)一的收銀。 購(gòu)物中心的招商鐘情于知名連鎖商業(yè)企業(yè)。 一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常帶動(dòng)整個(gè)購(gòu)物中心的順利銷售與管理。但是近年來(lái)，購(gòu)物中心與連鎖商業(yè)企業(yè)往往更能達(dá)到較好的合作。 因?yàn)閷?duì)購(gòu)物中心來(lái)說(shuō)，其一，連鎖商業(yè)企業(yè)因?yàn)橛幸?guī)模、有足夠的店鋪?zhàn)鲋?，故而其商品銷售價(jià)格會(huì)低于非連鎖型店，而低價(jià)格也是購(gòu)物中心想要吸引消費(fèi)者購(gòu)物的“法寶”之一；其二，購(gòu)物中心對(duì)進(jìn)駐商戶的管理雖屬統(tǒng)一規(guī)劃，但只要商戶遵紀(jì)守法，購(gòu)物中心的商業(yè)管理公司不會(huì)如同百貨公司那樣對(duì)商戶干涉過多。因此，選擇自律性高、有固定經(jīng)營(yíng)模式的連鎖企業(yè)，對(duì)購(gòu)物中心的管理來(lái)說(shuō)，是相當(dāng)省心和放心的。 另外對(duì)連鎖商業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，選擇商業(yè)價(jià)值高的地段和足夠大的面積經(jīng)營(yíng)是至關(guān)重要的。購(gòu)物中心由于選址慎之又慎，多選在人氣最旺的區(qū)域或最有潛力的區(qū)域，因此進(jìn)駐購(gòu)物中心的連鎖企業(yè)，就等于不費(fèi)力氣找到經(jīng)營(yíng)的好地段；其二，購(gòu)物中心采取入駐商戶獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的模式、多功能商業(yè)規(guī)劃，人氣上有保證，故連鎖商業(yè)企業(yè)也希望入駐購(gòu)物中心。 2、“統(tǒng)一的營(yíng)銷管理”有助于維護(hù)和提高經(jīng)營(yíng)者的共同利益 由于目前購(gòu)物中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，打折降價(jià)的促銷競(jìng)爭(zhēng)手段比較流行，以吸引購(gòu)物者光顧。管理公司應(yīng)該為購(gòu)物中心策劃好1年365天的天天營(yíng)銷計(jì)劃，所謂“大節(jié)大過、小節(jié)小過、無(wú)節(jié)造節(jié)過”，組織策劃相關(guān)的促銷活動(dòng)，所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)預(yù)先與業(yè)主溝通預(yù)算，經(jīng)業(yè)主同意后，對(duì)實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用按照承租戶銷售額的一定比例進(jìn)行分?jǐn)?。如果?gòu)物中心統(tǒng)一收銀管理，就能較好地執(zhí)行按銷售額分?jǐn)傎M(fèi)用。 3、“統(tǒng)一的服務(wù)監(jiān)督”有助于經(jīng)營(yíng)者間的協(xié)調(diào)和合作 購(gòu)物中心須設(shè)立由開發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、商業(yè)專家組成的管理委員會(huì)，指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、服務(wù)、監(jiān)督承租戶的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，保證購(gòu)物中心的高效運(yùn)轉(zhuǎn)。常見的方式有： （1）指導(dǎo)項(xiàng)目：培訓(xùn)售貨員、賣場(chǎng)布置指導(dǎo)、促銷活動(dòng)安排； （2）協(xié)調(diào)項(xiàng)目：協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)者之間的緊張關(guān)系，增進(jìn)經(jīng)營(yíng)者之間合作； （3）服務(wù)項(xiàng)目：行政事務(wù)管理； （4）監(jiān)督項(xiàng)目：維護(hù)購(gòu)物中心的紀(jì)律、信譽(yù)，協(xié)助工商、稅務(wù)、衛(wèi)生、消防等部門的管理。 4、“統(tǒng)一的物業(yè)管理”有助于建筑空間的維護(hù)和保養(yǎng) 購(gòu)物中心的物業(yè)管理內(nèi)容包括：養(yǎng)護(hù)建筑、維護(hù)設(shè)備、保證水電氣熱正常供應(yīng)、公用面積的保潔、保安防盜、車輛管理、綠化養(yǎng)護(hù)、意外事故處理等下面是贈(zèng)送的團(tuán)隊(duì)管理名言學(xué)習(xí)，不需要的朋友可以編輯刪除！謝謝！1、溝通是管理的濃縮。2、管理被人們稱之為是一門綜合藝術(shù)-“綜合”是因?yàn)楣芾砩婕盎驹?、自我認(rèn)知、智慧和領(lǐng)導(dǎo)力；“藝術(shù)”是因?yàn)楣芾硎菍?shí)踐和應(yīng)用。3、管理得好的工廠，總是單調(diào)乏味，沒有任何激動(dòng)人心的事件發(fā)生。4、管理工作中最重要的是：人正確的事，而不是正確的做事。5、管理就是溝通、溝通再溝通。6、管理就是界定企業(yè)的使命，并激勵(lì)和組織人力資源去實(shí)現(xiàn)這個(gè)使命。界定使命是企業(yè)家的任務(wù)，而激勵(lì)與組織人力資源是領(lǐng)導(dǎo)力的范疇，二者的結(jié)合就是管理。7、管理是一種實(shí)踐，其本質(zhì)不在于“知”而在于“行”；其驗(yàn)證不在于邏輯，而在于成果；其唯一權(quán)威就是成就。8、管理者的最基本能力：有效溝通。9、合作是一切團(tuán)隊(duì)繁榮的根本。10、將合適的人請(qǐng)上車，不合適的人請(qǐng)下車。11、領(lǐng)導(dǎo)不是某個(gè)人坐在馬上指揮他的部隊(duì)，而是通過別人的成功來(lái)獲得自己的成功。12、企業(yè)的成功靠團(tuán)隊(duì)，而不是靠個(gè)人。13、企業(yè)管理過去是溝通，現(xiàn)在是溝通，未來(lái)還是溝通。14、賞善而不罰惡，則亂。罰惡而不賞善，亦亂。15、賞識(shí)導(dǎo)致成功，抱怨導(dǎo)致失敗。16、世界上沒有兩個(gè)人是完全相同的，但是我們期待每個(gè)人工作時(shí)，都擁有許多相同的特質(zhì)。17、首先是管好自己，對(duì)自己言行的管理，對(duì)自己形象的管理，然后再去影響別人，用言行帶動(dòng)別人。18、首先要說(shuō)的是，CEO要承擔(dān)責(zé)任，而不是“權(quán)力”。你不能用工作所具有的權(quán)力來(lái)界定工作，而只能用你對(duì)這項(xiàng)工作所產(chǎn)生的結(jié)果來(lái)界定。CEO要對(duì)組織的使命和行動(dòng)以及價(jià)值觀和結(jié)果負(fù)責(zé)。19、團(tuán)隊(duì)精神是從生活和教育中不斷地培養(yǎng)規(guī)范出來(lái)的。研究發(fā)現(xiàn)，從小沒有培養(yǎng)好團(tuán)隊(duì)精神，長(zhǎng)大以后即使天天培訓(xùn)，效果并不是很理想。因?yàn)槿说乃枷胧菑男≡炀偷?，小時(shí)候如果沒有注意到，長(zhǎng)大以后再重新培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)精神其實(shí)是很困難的。20、團(tuán)隊(duì)精神要從經(jīng)理人自身做起，經(jīng)理人更要帶頭遵守企業(yè)規(guī)定，讓技術(shù)及素質(zhì)較高的指導(dǎo)較差的，以團(tuán)隊(duì)的榮譽(yù)就是個(gè)人的驕傲啟能啟智，互利共生，互惠成長(zhǎng)，不斷地逐漸培養(yǎng)員工的團(tuán)隊(duì)意識(shí)和集體觀念。21、一家企業(yè)如果真的像一個(gè)團(tuán)隊(duì)，從領(lǐng)導(dǎo)開始就要嚴(yán)格地遵守這家企業(yè)的規(guī)章。整家企業(yè)如果是個(gè)團(tuán)隊(duì)，整個(gè)國(guó)家如果是個(gè)團(tuán)隊(duì)，那么自己的領(lǐng)導(dǎo)要身先士卒帶頭做好，自己先樹立起這種規(guī)章的威嚴(yán)，再要求下面的人去遵守這種規(guī)章，這個(gè)才叫做團(tuán)隊(duì)。22、已所不欲，勿施于人。23、卓有成效的管理者善于用人之長(zhǎng)。24、做企業(yè)沒有奇跡而言的，凡是創(chuàng)造奇跡的，一定會(huì)被超過。企業(yè)不能跳躍，就一定是（循著）一個(gè)規(guī)律，一步一個(gè)腳印地走。25、大成功靠團(tuán)隊(duì)，小成功靠個(gè)人。26、不善于傾聽不同的聲音，是管理者最大的疏忽。關(guān)于教師節(jié)的名人名言|教師節(jié)名人名言1、一個(gè)人在學(xué)校里表面上的成績(jī)，以及較高的名次，都是靠不住的，唯一的要點(diǎn)是你對(duì)于你所學(xué)的是否心里真正覺得很喜歡，是否真有濃厚的興趣-鄒韜奮2、教師是蠟燭，燃燒了自己，照亮了別人。-佚名3、使學(xué)生對(duì)教師尊敬的惟一源泉在于教師的德和才。-愛因斯坦4、三人行必有我?guī)熝桑粨衿渖普叨鴱闹?，其不善者而改之?孔子5、在我們的教育中，往往只是為著實(shí)用和實(shí)際的目的，過分強(qiáng)調(diào)單純智育的態(tài)度，已經(jīng)直接導(dǎo)致對(duì)倫理教育的損害。-愛因斯坦6、舉世不師，故道益離。-柳宗元7、古之學(xué)者必嚴(yán)其師，師嚴(yán)然后道尊。-歐陽(yáng)修8、教師要以父母般的感情對(duì)待學(xué)生。-昆體良9、機(jī)會(huì)對(duì)于不能利用它的人又有什么用呢？正如風(fēng)只對(duì)于能利用它的人才是動(dòng)力。-西蒙10、一日為師，終身為父。-關(guān)漢卿11、要尊重兒童，不要急于對(duì)他作出或好或壞的評(píng)判。-盧梭12、捧著一顆心來(lái)，不帶半根草去。-陶行知13、君子藏器于身，待時(shí)而動(dòng)。-佚名14、教師不僅是知識(shí)的傳播者，而且是模范。-布魯納15、教師是人類靈魂的工程師。-斯大林16、學(xué)者必求師，從師不可不謹(jǐn)也。-程頤17、假定美德既知識(shí)，那么無(wú)可懷疑美德是由教育而來(lái)的。-蘇格拉底18、好花盛開，就該盡先摘，慎莫待美景難再，否則一瞬間，它就要凋零萎謝，落在塵埃。-莎士比亞19、養(yǎng)體開智以外，又以德育為重。-康有為20、無(wú)貴無(wú)賤，無(wú)長(zhǎng)無(wú)少，道之所存，師之所存也。-韓愈21、誰(shuí)若是有一剎那的膽怯，也許就放走了幸運(yùn)在這一剎那間對(duì)他伸出來(lái)的香餌。-大仲馬22、學(xué)貴得師，亦貴得友。-唐甄23、故欲改革國(guó)家，必先改革個(gè)人；如何改革個(gè)人？唯一方法，厥為教育。-張伯苓24、為學(xué)莫重于尊師。-譚嗣同25、愚蠢的行動(dòng)，能使人陷于貧困；投合時(shí)機(jī)的行動(dòng)，卻能令人致富。-克拉克26、凡是教師缺乏愛的地方，無(wú)論品格還是智慧都不能充分地或自由地發(fā)展。-羅素27、不愿向小孩學(xué)習(xí)的人，不配做小孩的先生。-陶行知28、少年進(jìn)步則國(guó)進(jìn)步。-梁?jiǎn)⒊?9、弱者坐失良機(jī)，強(qiáng)者制造時(shí)機(jī)，沒有時(shí)機(jī)，這是弱者最好的供詞。-佚名有關(guān)刻苦學(xué)習(xí)的格言1、訥訥寡言者未必愚，喋喋利口者未必智。2、勤奮不是嘴上說(shuō)說(shuō)而已，而是要實(shí)際行動(dòng)。3、靈感不過是“頑強(qiáng)的勞動(dòng)而獲得的獎(jiǎng)賞”。4、天才就是百分之九十九的汗水加百分之一的靈感。5、勤奮和智慧是雙胞胎，懶惰和愚蠢是親兄弟。6、學(xué)問淵博的人，懂了還要問；學(xué)問淺薄的人，不懂也不問。7、人生在勤，不索何獲。8、學(xué)問勤中得。學(xué)然后知不足。9、勤奮者廢寢忘食，懶惰人總沒有時(shí)間。10、勤奮的人是時(shí)間的主人，懶惰的人是時(shí)間的奴隸。11、山不厭高，水不厭深。驕傲是跌跤的前奏。12、藝術(shù)的大道上荊棘叢生，這也是好事，常人望而卻步，只有意志堅(jiān)強(qiáng)的人例外。13、成功艱苦勞動(dòng)正確方法少說(shuō)空話。14、驕傲來(lái)自淺薄，狂妄出于無(wú)知。驕傲是失敗的開頭，自滿是智慧的盡頭。15、不聽指點(diǎn)，多繞彎彎。不懂裝懂，永世飯桶。16、言過其實(shí)，終無(wú)大用。知識(shí)愈淺，自信愈深。