房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)防范.ppt

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)法律風(fēng)險(xiǎn)防范 上海市建緯律師事務(wù)所深圳分所主任 執(zhí)行合伙人深圳市律師協(xié)會(huì)房地產(chǎn)與建設(shè)工程法律業(yè)務(wù)委員會(huì)主任 賀倩明 主要內(nèi)容 第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系 第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛 一 關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓 招標(biāo) 拍賣(mài) 掛牌 轉(zhuǎn)讓 合作開(kāi)發(fā) 收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等 采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括 1 土地使用權(quán)出讓過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)政策及法律 法規(guī)變化的風(fēng)險(xiǎn) 政府規(guī)劃方案變更的風(fēng)險(xiǎn) 土地使用權(quán)出讓合同對(duì)土地使用進(jìn)行限制的風(fēng)險(xiǎn) 包括規(guī)劃指標(biāo) 開(kāi)發(fā)期限 轉(zhuǎn)讓 用途等的限制 招拍掛過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn) 物權(quán)法施行后關(guān)于土地使用權(quán)分層設(shè)立 地役權(quán)等制度變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn) 房屋拆遷及土地平整等相關(guān)問(wèn)題的法律風(fēng)險(xiǎn) 土地使用權(quán)被政府收回的法律風(fēng)險(xiǎn) 第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛 一 關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓 招標(biāo) 拍賣(mài) 掛牌 轉(zhuǎn)讓 合作開(kāi)發(fā) 收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等 采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括 2 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn) 土地使用權(quán)權(quán)屬瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的稅收法律風(fēng)險(xiǎn) 因土地使用權(quán)出讓合同問(wèn)題而導(dǎo)致的轉(zhuǎn)讓風(fēng)險(xiǎn) 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記過(guò)程中的法律風(fēng)險(xiǎn) 第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛 一 關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓 招標(biāo) 拍賣(mài) 掛牌 轉(zhuǎn)讓 合作開(kāi)發(fā) 收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等 采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括 3 土地使用權(quán)合作開(kāi)發(fā)及收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)合作開(kāi)發(fā)合同或股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同被認(rèn)定無(wú)效的法律風(fēng)險(xiǎn) 備注 在實(shí)務(wù)中 很多合作開(kāi)發(fā)合同或項(xiàng)目公司股權(quán)收購(gòu)合同由于簽訂時(shí)沒(méi)有仔細(xì)審查其合法性 導(dǎo)致在土地價(jià)格大幅度上漲后 土地轉(zhuǎn)讓方毀約 用的最多的理由就是主張合同無(wú)效 由于房地產(chǎn)的法律規(guī)制多 稍有不慎 就可能面臨合同無(wú)效的風(fēng)險(xiǎn) 土地提供方的土地使用權(quán)存在瑕疵的法律風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司或有負(fù)債的法律風(fēng)險(xiǎn) 備注 很多公司采取收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司股權(quán)實(shí)現(xiàn)收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目 但收購(gòu)后發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目公司存在一系列負(fù)債 這是最大的法律風(fēng)險(xiǎn) 第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛 一 關(guān)于土地使用權(quán)取得的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商土地使用權(quán)的取得方式包括以出讓 招標(biāo) 拍賣(mài) 掛牌 轉(zhuǎn)讓 合作開(kāi)發(fā) 收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司等 采取這些方式取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)主要包括 3 土地使用權(quán)合作開(kāi)發(fā)及收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目的法律風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)項(xiàng)目公司注冊(cè)資金不到位 虛假出資的風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的稅收風(fēng)險(xiǎn) 收購(gòu)在建工程時(shí)因工程款問(wèn)題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目可能欠政府行政規(guī)費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn) 通常容易忽略包括土地使用費(fèi) 土地閑置費(fèi) 市政配套費(fèi)等等 與被收購(gòu)房地產(chǎn)項(xiàng)目原規(guī)劃指標(biāo)相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn) 第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛 二 關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險(xiǎn)1 房地產(chǎn)融資和資金方面的法律風(fēng)險(xiǎn)國(guó)家貨幣政策 信貸政策變化導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn) 因融資協(xié)議安排產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn) 備注 很多房地產(chǎn)不重視融資協(xié)議的簽訂和履行 認(rèn)為只要拿到錢(qián)就可以了 實(shí)際融資協(xié)議存在諸多法律風(fēng)險(xiǎn) 一旦資金提供方啟動(dòng)合同條款違約機(jī)制 有時(shí)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)災(zāi)難性的影響 利用虛假文件融資的風(fēng)險(xiǎn) 盲目擴(kuò)大投資導(dǎo)致資金鏈斷裂的法律風(fēng)險(xiǎn) 第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛 二 關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險(xiǎn)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工方面的法律風(fēng)險(xiǎn) 由于缺乏嚴(yán)格招標(biāo)管理制度而導(dǎo)致的選定總承包商 分包商 材料供應(yīng)商等方面產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 由于勘察合同 設(shè)計(jì)合同 施工合同 材料設(shè)備采購(gòu)合同簽訂而產(chǎn) 生的法律風(fēng)險(xiǎn) 由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤 工期延誤 質(zhì)量問(wèn)題等產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 設(shè)計(jì)變更 簽證和索賠產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 因承包商違法分包 工程質(zhì)量安全事故 農(nóng)民工工資等問(wèn)題產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn) 第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛 二 關(guān)于房地產(chǎn)建造階段的法律風(fēng)險(xiǎn)2 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工方面的法律風(fēng)險(xiǎn) 因工程價(jià)款結(jié)算產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 因中間驗(yàn)收 竣工驗(yàn)收及工程移交等問(wèn)題產(chǎn)生法律風(fēng)險(xiǎn) 因工程質(zhì)量保修產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 因施工合同糾紛訴訟導(dǎo)致的法律風(fēng)險(xiǎn) 包括合同法規(guī)定的工程款優(yōu)先受償權(quán)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn) 黑白合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛 三 關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的法律風(fēng)險(xiǎn)1 與銷(xiāo)售中介公司相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)因銷(xiāo)售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 因銷(xiāo)售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險(xiǎn) 2 與廣告策劃相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)因廣告策劃合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 因廣告策劃文字或圖片侵犯第三人知識(shí)產(chǎn)權(quán)的法律風(fēng)險(xiǎn) 因虛假?gòu)V告帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn) 因廣告內(nèi)容不當(dāng)?shù)姆娠L(fēng)險(xiǎn) 第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛 三 關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的法律風(fēng)險(xiǎn)3 與銷(xiāo)售行為相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)違規(guī)銷(xiāo)售產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 取得商品預(yù)售證書(shū)的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn) 預(yù)售房款的收取和使用的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn) 促銷(xiāo)方案的相關(guān)法律風(fēng)險(xiǎn) 銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)布置和樣版房相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 銷(xiāo)售人員違規(guī)操作 擅自修改認(rèn)購(gòu)書(shū) 購(gòu)房合同產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 認(rèn)購(gòu)書(shū) 購(gòu)房合同書(shū)相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛 三 關(guān)于房地產(chǎn)銷(xiāo)售階段的法律風(fēng)險(xiǎn)4 與購(gòu)房者相關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)因房屋質(zhì)量問(wèn)題產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 因延期交房 延期辦理房地產(chǎn)證產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 因設(shè)計(jì)方案變更產(chǎn)生的法律風(fēng)險(xiǎn) 因公共設(shè)施使用等相關(guān)問(wèn)題的法律風(fēng)險(xiǎn) 因按揭貸款合同產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn) 備注 在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷 經(jīng)濟(jì)衰退的時(shí)候 這類風(fēng)險(xiǎn)特別突出 因開(kāi)發(fā)商是對(duì)按揭貸款承擔(dān)連帶責(zé)任的 第一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)法律風(fēng)險(xiǎn)及糾紛 四 關(guān)于物業(yè)管理有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn)1 前期物業(yè)管理合同簽訂的風(fēng)險(xiǎn) 2 開(kāi)發(fā)商與其關(guān)聯(lián)物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)關(guān)系混亂的法律風(fēng)險(xiǎn) 3 銷(xiāo)售房屋承諾贈(zèng)送物業(yè)管理費(fèi)的法律風(fēng)險(xiǎn) 4 未經(jīng)竣工驗(yàn)收交付房屋的法律風(fēng)險(xiǎn) 5 物業(yè)用房有關(guān)的法律風(fēng)險(xiǎn) 第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系 一 如何建立有效的合同管理制度 一 合同管理制度體系的基本組成部分總的合同管理制度合同會(huì)簽制度審查批準(zhǔn)制度檢查評(píng)估制度合同檔案管理制度文件傳送 確認(rèn)制度合同管理獎(jiǎng)懲制度 第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系 一 如何建立有效的合同管理制度 一 合同管理制度體系的基本組成部分總合同管理制度對(duì)合同管理部門(mén)的權(quán)利和義務(wù) 職責(zé)范圍 合同的談判 簽訂 履行 爭(zhēng)議解決等具體操作作出詳細(xì)而明確的規(guī)定 合同會(huì)簽制度為保證合同簽訂后全面履行 應(yīng)由施工 技術(shù) 采購(gòu) 勞動(dòng) 財(cái)務(wù) 主管領(lǐng)導(dǎo)等有關(guān)部門(mén)共同研究合同 提出意見(jiàn)后會(huì)簽 審查批準(zhǔn)制度簽訂前 由職能部門(mén) 合同管理部門(mén)和律師對(duì)合同進(jìn)行審查 審查無(wú)誤后 報(bào)領(lǐng)導(dǎo)審批 檢查評(píng)估制度合同簽訂后 應(yīng)對(duì)合同的簽訂 履行情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)檢查和監(jiān)督 及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題 改正問(wèn)題 總結(jié)教訓(xùn) 第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系 一 如何建立有效的合同管理制度 一 合同管理制度體系的基本組成部分合同檔案管理制度應(yīng)安排專人負(fù)責(zé)項(xiàng)目的收集整理工作 對(duì)各類合同 勘察報(bào)告 設(shè)計(jì)圖紙 施工圖 施工日記 簽證單 工程師指令 往來(lái)函件 會(huì)議紀(jì)要 驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等各類文件資料進(jìn)行全面的收集 建立合同檔案 每一份合同都必須有一個(gè)編號(hào) 不得重復(fù)或遺漏 每一份合同正本 副本及附件 合同文本的簽收記錄 變更 解除的協(xié)議 建立合同管理臺(tái)帳 應(yīng)根據(jù)合同的不同種類 建立合同的分類臺(tái)帳和總臺(tái)帳其主要內(nèi)容包括 序號(hào) 合同號(hào) 經(jīng)手人 簽約日期 合同標(biāo)的 金額 對(duì)方單位 履行情況及備注等 臺(tái)帳應(yīng)逐項(xiàng)填寫(xiě) 做到準(zhǔn)確 及時(shí) 完整 第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系 一 如何建立有效的合同管理制度 一 合同管理制度體系的基本組成部分文件傳送 確認(rèn)制度建立規(guī)范的文件接收程序建立規(guī)范的文件送達(dá)方式 送達(dá)文件應(yīng)注意的問(wèn)題 建立有序文件內(nèi)部流轉(zhuǎn)程序 及時(shí)處理有關(guān)法律文件合同管理獎(jiǎng)懲制度 第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范與處理 一 合同風(fēng)險(xiǎn)的常見(jiàn)類別合同無(wú)效帶來(lái)的法律風(fēng)險(xiǎn)合同價(jià)款約定不清導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)合同條款變更帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)合同條款不完整 不完善帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)合同履行不當(dāng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)外部環(huán)境變化導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 自然環(huán)境 法律環(huán)境 第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范與處理 二 合同無(wú)效的常見(jiàn)情形 以施工為例 兼論合同簽訂時(shí)應(yīng)注意的問(wèn)題 建設(shè)工程施工合同具有下列情形之一的 應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法第五十二條第 五 項(xiàng)的規(guī)定 認(rèn)定無(wú)效 一 承包人未取得建筑施工企業(yè)資質(zhì)或者超越資質(zhì)等級(jí)的 二 沒(méi)有資質(zhì)的實(shí)際施工人借用有資質(zhì)的建筑施工企業(yè)名義的 三 建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)而未招標(biāo)或者中標(biāo)無(wú)效的 三 簽訂合同應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題 四 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)幾個(gè)重大合同簽訂應(yīng)注意的問(wèn)題 第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范與處理 五 關(guān)于合同履行的法律風(fēng)險(xiǎn)防范合同分析合同交底合同履行控制合同變更管理 第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范與處理 五 關(guān)于合同履行的法律風(fēng)險(xiǎn)防范合同分析按照系統(tǒng)規(guī)則和要求將合同分解成相互獨(dú)立 相互聯(lián)系的單元 便于組織分工和落實(shí)合同履行責(zé)任合同結(jié)構(gòu)分析 合同有關(guān)的主體 雙方的權(quán)利和義務(wù) 風(fēng)險(xiǎn)的分擔(dān)與轉(zhuǎn)移 工期 進(jìn)度與移交 質(zhì)量檢查與缺陷 價(jià)款計(jì)量和支付 違約責(zé)任 索賠 合同的解除 爭(zhēng)議的解決 合同工作責(zé)任分解 承包商的任務(wù) 業(yè)主的任務(wù) 監(jiān)理的任務(wù) 工期和質(zhì)量 驗(yàn)收和結(jié)算 工程保修 第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范與處理 五 關(guān)于合同履行的法律風(fēng)險(xiǎn)防范合同交底合同簽訂后 應(yīng)該對(duì)相關(guān)職能部門(mén)進(jìn)行合同底 并制訂合同履行計(jì)劃合同交底的內(nèi)容 工程概況及合同工作范圍 合同關(guān)系及合同涉及各方之間的權(quán)利 義力與責(zé)任 合同工期控制總目標(biāo)及階段目標(biāo) 合同質(zhì)量控制目標(biāo)及合同規(guī)定執(zhí)行的規(guī)范 標(biāo)準(zhǔn)和驗(yàn)收程序 合同對(duì)材料 設(shè)備采購(gòu)和驗(yàn)收的規(guī)定投資及成本控制目標(biāo) 特別是合同價(jià)款的支付及調(diào)整的條件 方式和程序 合同雙方爭(zhēng)議的處理方式 程序及要求索賠的機(jī)會(huì)及處理索賠付款的程序及條件等 第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范與處理 五 關(guān)于合同履行的法律風(fēng)險(xiǎn)防范合同履行控制職能部門(mén)應(yīng)隨時(shí)了解掌握合同的履行情況 負(fù)責(zé)跟進(jìn)簽約對(duì)方的合同履行情況 及時(shí)提請(qǐng)相關(guān)部門(mén)按照合同約定履行我方義務(wù) 在合同履行過(guò)程中遇到異常情況時(shí) 應(yīng)及時(shí)提出處理意見(jiàn) 并上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo) 合同履行控制主要包括 成本控制 質(zhì)量控制 進(jìn)度控制合同實(shí)施情況跟蹤注意付款條件和付款對(duì)象注意及時(shí)通知及索賠 第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)如何建立完備的法律風(fēng)險(xiǎn)防范體系 二 房地產(chǎn)合同法律風(fēng)險(xiǎn)防范與處理 五 關(guān)