廈門商業(yè)商圈概況和SM城市廣場(chǎng)調(diào)查報(bào)告.doc

目錄一、前言1二、行業(yè)背景分析2三、廈門概況3（一）基本情況3（二）人口結(jié)構(gòu)4（三）社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況4（四）廈門交通5（五）廈門島內(nèi)商業(yè)環(huán)境5（六）廈門市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃6四、廈門市商圈網(wǎng)點(diǎn)分布7（一）中山路商圈7（二）火車站富山商圈8（三）禾祥西商圈9（四）蓮花SM商圈10（五）蓮前前埔商業(yè)區(qū)（瑞景商業(yè)圈）11（六）湖里步行街商業(yè)圈12（七）金山社區(qū)商業(yè)商圈12（八）麥德龍商圈13（九）其余小型商圈14（十）相似性較高四大商圈比較15五、SM集團(tuán)簡(jiǎn)介16六、廈門SM城市廣場(chǎng)介紹17（一）廈門SM城市廣場(chǎng)（廈門SM一期）17（二）廈門SM新生活廣場(chǎng)18（三）廈門SM三期（籌建）20七、SM城市廣場(chǎng)所在地蓮花S商圈分析20（一）一類商業(yè)街區(qū)21（二）二類商業(yè)街區(qū)22（三）三類商業(yè)街區(qū)23八、關(guān)于廈門SM城市廣場(chǎng)選址24九、關(guān)于廈門SM城市廣場(chǎng)建筑規(guī)劃26十、廈門SM城市廣場(chǎng)品牌布局28（一)SM一期城市廣場(chǎng)品牌分布28（二）二期新生活館品牌分布30十一、SM廣場(chǎng)主力店介紹31十二、島內(nèi)及周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析32（一）廈門SM城市廣場(chǎng)VS天虹匯騰店(嘉禾路)32（二）廈門SM城市廣場(chǎng)VS湖里萬(wàn)達(dá)（未來(lái)勁敵）33（三）廈門SM城市廣場(chǎng)VS集美萬(wàn)達(dá)（在建）34（四）其他商圈競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手35十三、廈門SM城市廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)策略38（一）SM城市廣場(chǎng)是地標(biāo)式的商業(yè)中心38（二）SM城市廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式上比廈門以往傳統(tǒng)商場(chǎng)更有優(yōu)勢(shì)381、SM城市廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式382、廈門SM城市廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)383、廈門SM城市廣場(chǎng)的消費(fèi)優(yōu)勢(shì)394、廈門SM城市廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)實(shí)力比較39（三）廈門SM城市廣場(chǎng)是廈門時(shí)代版的時(shí)尚商業(yè)街39（四）眾多世界頂級(jí)品牌選擇廈門SM城市廣場(chǎng)分析40（五）廈門SM城市廣場(chǎng)吸引人氣策略411、人氣吸引保障412、人氣聚集保障413、人氣保障的多重措施，確保持續(xù)旺場(chǎng)41(六)經(jīng)營(yíng)保障421、消費(fèi)資源占有422、國(guó)際團(tuán)隊(duì)423、統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)424、眾多世界500強(qiáng)的成功引進(jìn)，創(chuàng)廈門世界500強(qiáng)加盟之最425、產(chǎn)業(yè)扶持42（七）國(guó)際品牌聯(lián)合國(guó)，創(chuàng)廈門世界500強(qiáng)加盟之最42（八）SM城市廣場(chǎng)與廈門傳統(tǒng)店鋪的定義與區(qū)別42（九）廈門SM城市廣場(chǎng)商鋪和傳統(tǒng)街鋪比較43（十）SM城市廣場(chǎng)吸引加盟商的關(guān)鍵43十四、廈門SM城市廣場(chǎng)成功因素451、雄厚資本支持和專業(yè)化管理團(tuán)隊(duì)452、營(yíng)業(yè)點(diǎn)定位準(zhǔn)確453、與城市文化，消費(fèi)環(huán)境相輔相成454、塑造公眾形象，迎合年輕消費(fèi)群體465、一切以顧客為尊466、正確的戰(zhàn)略投資46十五、SM城市廣場(chǎng)候選址設(shè)想47十六、SM城市廣場(chǎng)問(wèn)題剖析及需要注意問(wèn)題47總結(jié)49寫在最后501、2、 前言 MALL又稱大型購(gòu)物中心，業(yè)內(nèi)人士給它定義為：在一個(gè)大型建筑體（群）內(nèi)，由企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的各類零售業(yè)態(tài)、服務(wù)設(shè)施的集合體。內(nèi)部結(jié)構(gòu)由百貨店或大型綜合超市作為核心店，并以各類專業(yè)店、專賣店和餐飲、娛樂(lè)、服務(wù)設(shè)施共同構(gòu)成，由發(fā)起企業(yè)有計(jì)劃地開(kāi)設(shè)，統(tǒng)一規(guī)劃布局運(yùn)營(yíng)管理，功能齊全，能滿足不同年齡、性別的消費(fèi)者，并設(shè)有較大的停車場(chǎng)。大型購(gòu)物中心作為一種新興的零售業(yè)態(tài)，近幾年來(lái)發(fā)展迅速，而且造就了一種新的生活形態(tài)和環(huán)境。作為商業(yè)業(yè)態(tài)集合體，它是多種業(yè)態(tài)集合體，他是多種業(yè)態(tài)集聚在一起的，并且有其獨(dú)特的特點(diǎn)。其在90年代中期開(kāi)始真正引入國(guó)內(nèi)，經(jīng)歷了一定階段的演變和發(fā)展，目前國(guó)內(nèi)一些大中城市已具備一定的條件發(fā)展購(gòu)物中心這一特殊形態(tài)。生活和觀念的現(xiàn)代化刺激了購(gòu)物中心的發(fā)展。隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展，人們的工作效率提高，工作時(shí)間縮短，閑暇時(shí)間增多。購(gòu)物者對(duì)環(huán)境的要求也越來(lái)越高，而且環(huán)境因素正日益左右著購(gòu)物者的消費(fèi)情緒，這要求商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)能夠提供良好的空間和環(huán)境。在我國(guó)，舊商業(yè)街的環(huán)境惡劣，而百貨商店內(nèi)部卻過(guò)分奢華。因此生活和觀念的現(xiàn)代化使得購(gòu)物中心的開(kāi)放性公共空間因此備受關(guān)注。廈門城市化水平有了明顯提高，城市版圖大幅度增加。逐漸形成以多層次功能互補(bǔ)的商業(yè)群。城市化速度加快帶來(lái)了大量城市消費(fèi)人口，刺激了零售業(yè)的迅速發(fā)展。由于城市人口的增加使得居住、商業(yè)和辦公用地需求不斷增加，一些大城市不斷向邊緣地區(qū)擴(kuò)張，新建居住區(qū)為商業(yè)建筑提供了新的地址。城市老中心區(qū)也面臨更新和改造以適應(yīng)新的經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和居民生活環(huán)境需求。這些都為購(gòu)物中心帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)遇。20世紀(jì)末，SM 城市廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商 亞洲最成功的連鎖摩爾集團(tuán) - 菲律賓 SM 集團(tuán)受廈門市政府招商引資等眾多優(yōu)惠投資政策以及廈門發(fā)展?jié)摿Φ奈x擇在廈門版圖中心的位置，也就是現(xiàn)在的 SM 城市廣場(chǎng)所在地烏石浦作為投資地點(diǎn)。交通設(shè)施持續(xù)改善為廈門SM城市廣場(chǎng)的發(fā)展提供了條件。購(gòu)物中心被稱為“汽車時(shí)代”的產(chǎn)物，它對(duì)汽車和交通工具的依賴型就更強(qiáng)，近年來(lái)廈門的公交系統(tǒng)得到前所未有的改善，地鐵系統(tǒng)也在進(jìn)行快速地建設(shè)。 如果說(shuō)， 20世紀(jì)90年代中期，廈門商業(yè)市場(chǎng)還處在一種缺乏競(jìng)爭(zhēng)、發(fā)展緩慢的態(tài)勢(shì)當(dāng)中，那么時(shí)至今日，隨著SM城市廣場(chǎng)、世貿(mào)商城等mall的成功營(yíng)業(yè)，來(lái)雅百貨、巴黎春天百貨等的成功擴(kuò)張，廈門商業(yè)已發(fā)生了質(zhì)的飛躍。 在2013還沒(méi)有到來(lái)的近些年，廈門商業(yè)地產(chǎn)又呈現(xiàn)了爆發(fā)性的增長(zhǎng)勢(shì)頭，由此引發(fā)的各方面的競(jìng)爭(zhēng)劍拔弩張。只是，如此大體量商業(yè)地產(chǎn)的集中涌現(xiàn)，能為廈門商業(yè)的進(jìn)一步成長(zhǎng)帶來(lái)多大的推動(dòng)力？也許，這個(gè)問(wèn)題已不再像前些年那么容易給出答案。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，在現(xiàn)代新的商業(yè)發(fā)展格局下，要想實(shí)現(xiàn)商業(yè)與房地產(chǎn)最有價(jià)值的對(duì)接，研究商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)律、業(yè)態(tài)的變化，研究商業(yè)與房地產(chǎn)的結(jié)合，是目前擺在開(kāi)發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司面前最迫切的問(wèn)題。 SM 城市廣場(chǎng)是廈門第一個(gè)以 SHOPPINGMALL 形式存在的商業(yè)形態(tài)，它的成功開(kāi)發(fā)及經(jīng)營(yíng)，不但為廈門商業(yè)帶來(lái)了新的發(fā)展，也成為以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶動(dòng)周邊城區(qū)建設(shè)走向繁華的優(yōu)秀代表。 本文將與你一同探討一家外資零售企業(yè)，初次進(jìn)駐中國(guó)取得如此的成功，靠的又是那些策略。結(jié)合其營(yíng)業(yè)特點(diǎn)，商圈競(jìng)爭(zhēng)格局等深入分析，尋找成功因素，分析不足之處，為廈門以及福建的眾多新興購(gòu)物中心（或者是城市綜合體）今后營(yíng)銷策略的制定及發(fā)展提供參考幫助。2、 行業(yè)背景分析 入世以來(lái)，跨國(guó)商業(yè)公司紛紛加快在中國(guó)的投資。外資的進(jìn)入也使得廈門商業(yè)零售業(yè)發(fā)生了翻天覆地的變化，據(jù)了解，廈門2010年實(shí)現(xiàn)的全社會(huì)消費(fèi)品零售總額已達(dá)685億元，比入世前的2000年增加近5倍。特別是外資商業(yè)企業(yè)由限制變?yōu)殚_(kāi)放，大量的外資企業(yè)進(jìn)入流通領(lǐng)域，擴(kuò)大了外資在廈門商業(yè)市場(chǎng)中所占份額。廈門商業(yè)經(jīng)濟(jì)改變了以往國(guó)有、集體商業(yè)一統(tǒng)天下的狀況，逐步形成了以多種經(jīng)濟(jì)形式并存的，互相競(jìng)爭(zhēng)、互相促進(jìn)的新格局。廈門商業(yè)零售業(yè)態(tài)呈現(xiàn)多樣化，物流配送、連鎖經(jīng)營(yíng)和電子商務(wù)等現(xiàn)代流通方式得到了顯著提升。物流配送方面，2010年全市連鎖店配送率超過(guò)65；連鎖經(jīng)營(yíng)方面，目前該市連鎖門店超過(guò)1500家，連鎖零售額占全市零售額比重從2005年的13%提高到2010年的18%，提高5個(gè)百分點(diǎn)；電子商務(wù)方面，網(wǎng)絡(luò)零售迅猛增長(zhǎng)，B2C銷售從無(wú)到有，銷售額從2008年的不到1000萬(wàn)元猛增至2009年的2億元，再到2010年的超過(guò)6億元；商業(yè)業(yè)態(tài)多樣化，除傳統(tǒng)零售業(yè)態(tài)外主要有專業(yè)店、倉(cāng)儲(chǔ)式超市、連鎖經(jīng)營(yíng)式、直銷式、電視購(gòu)物、電子商務(wù)等方式。廈門市先后建設(shè)大型綜合性商場(chǎng)，如巴黎春天購(gòu)物中心、湖里免稅商場(chǎng)等；連鎖經(jīng)營(yíng)式，如沃爾瑪、燕之屋等；倉(cāng)儲(chǔ)式超市，如閩客隆、麥德龍等；專業(yè)店，如永樂(lè)思文、蘇寧、百安居等；便利店，如倍順、八八便利等。各種商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)遍布全市大街小巷，極大地方便了廣大居民的生活消費(fèi)。此外廈門市零售業(yè)組織形式也日趨多樣化，連鎖經(jīng)營(yíng)式、倉(cāng)儲(chǔ)式、自動(dòng)式、直銷式、敞開(kāi)式、電視購(gòu)物式等也得到較快發(fā)展。同時(shí)，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)結(jié)構(gòu)向高層次、多功能變化，逐步形成商圈經(jīng)濟(jì)，中山路商圈、火車站商圈、江頭商圈商業(yè)聚集力進(jìn)一步增強(qiáng)，全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已超過(guò)4萬(wàn)個(gè)，人均商業(yè)面積超過(guò)2平方米。至2010年底，廈門市年成交額億元以上的各類商品交易市場(chǎng)共有19個(gè)，市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積38.17萬(wàn)平方米；。全年億元以上商品交易市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商品成交額135.14億元，其中零售市場(chǎng)成交額72.47億元。3、 廈門概況（1）基本情況 廈門（xi mn）是中華人民共和國(guó)15個(gè)副省級(jí)城市之一，五個(gè)計(jì)劃單列市之一，享有省級(jí)經(jīng)濟(jì)管理權(quán)限并擁有地方立法權(quán)；既是中國(guó)最早實(shí)行對(duì)外開(kāi)放政策的四個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)之一，又是十個(gè)國(guó)家綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)之一（即“新特區(qū)”）；兩岸區(qū)域性金融服務(wù)中心，東南國(guó)際航運(yùn)中心，大陸對(duì)臺(tái)貿(mào)易中心（兩岸新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作示范區(qū)），東南沿海重要的中心城市，現(xiàn)代化國(guó)際性港口風(fēng)景旅游城市；中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要及國(guó)務(wù)院批復(fù)的廈門市深化兩岸交流合作綜合配套改革試驗(yàn)總體方案明確提出加快推進(jìn)兩岸區(qū)域性金融服務(wù)中心、東南國(guó)際航運(yùn)中心、大陸對(duì)臺(tái)貿(mào)易中心、兩岸新興產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作示范區(qū)建設(shè)。 廈門市地處我國(guó)東南沿海-位于中國(guó)東南部，屬閩南地區(qū)，福建省東南部、九龍江入海處，背靠漳州、泉州平原，瀕臨臺(tái)灣海峽，面對(duì)金門諸島，與臺(tái)灣寶島和澎湖列島隔海相望。廈門由廈門島、鼓浪嶼、內(nèi)陸九龍江北岸的沿海部分地區(qū)以及同安等組成，陸地面積1699.39平方公里，海域面積300多平方公里。是一個(gè)國(guó)際性海港風(fēng)景城市，分為思明區(qū)、湖里區(qū)、翔安區(qū)、同安區(qū)、集美區(qū)、海滄區(qū)六個(gè)行政區(qū)。其中，思明區(qū)、湖里區(qū)在廈門島內(nèi)，其他幾個(gè)區(qū)在島外。 著名景點(diǎn)有鼓浪嶼風(fēng)景名勝區(qū)、萬(wàn)石植物園、海滄大橋旅游區(qū)、集美嘉庚園、日月谷溫泉主題公園、天竺山森林公園、胡里山炮臺(tái)、同安影視城、園博苑等廈門地處亞熱帶地區(qū)，全年氣候宜人，風(fēng)景秀麗，環(huán)境整潔。因而擁有“聯(lián)合國(guó)人居獎(jiǎng)”、“國(guó)際花園城市”、“全國(guó)文明城市”、“國(guó)家衛(wèi)生城市”、“國(guó)家園林城市”、“國(guó)家環(huán)保模范城市”、“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”、“全國(guó)最宜居城市”、“中國(guó)最浪漫休閑城市”、“中國(guó)城市科學(xué)發(fā)展典范城市”首位等許多特殊榮譽(yù)?！俺窃诤Ｉ希Ｔ诔侵小笔菑B門無(wú)可爭(zhēng)議的特色。 美國(guó)前總統(tǒng)尼克松曾稱贊廈門為“東方夏威夷”。2010年春節(jié)期間的旅游，廈門的人氣排在全國(guó)第四位，地級(jí)市第二位，僅次于三亞。2009年，全年共接待海內(nèi)外游客2524.85萬(wàn)人次，旅游總收入325.43億元。其中，接待入境旅游者136.01萬(wàn)人次。 （2）人口結(jié)構(gòu) 2011年，全市戶籍人口185.26萬(wàn)人，常住人口361萬(wàn)人。戶籍人口中，城鎮(zhèn)人口149.50萬(wàn)人，思明、湖里兩區(qū)合計(jì)88.41萬(wàn)人，占47.7%。全市人口出生率10.0，人口死亡率2.9，人口自然增長(zhǎng)率7.1,比上年增長(zhǎng)2.8個(gè)千分點(diǎn)；男性人口和女性人口分別為92.42萬(wàn)人、92.85萬(wàn)人，性別比為99.5（女性為100）。此外，2010年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)，2010年末廈門全市人口為3531347人，其中思明區(qū)929998人，湖里區(qū)931291人，翔安區(qū)304333人，同安區(qū)496129人，集美區(qū)580857人，海滄區(qū)288739人。 截止2010年末各類在校生員（不含民辦）共計(jì)66.91萬(wàn)人。其中普通高等學(xué)校在校生13.15萬(wàn)人；普通中等學(xué)校在校生15.97萬(wàn)人；小學(xué)300在校生17.79萬(wàn)人；幼兒園在園人數(shù)7.89萬(wàn)人；成人學(xué)校在學(xué)人員12.06萬(wàn)人；廈門籍華僑、港澳臺(tái)同胞人數(shù)眾多。（3）社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況 經(jīng)過(guò)核算，2011年地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）2535.80億元，列福建第三。按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)15.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值24.68億元，下降4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值1304.10億元，增長(zhǎng)17.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值1207.02億元，增長(zhǎng)13.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1.051.447.6。按常住人口計(jì)算的人均地區(qū)生產(chǎn)總值70734元，增長(zhǎng)10.1%，折合10947美元。 2012年1-10月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額724.11億元，比去年同期增長(zhǎng)9.6%，增幅較去年同期回落7.6個(gè)百分點(diǎn)。從分月累計(jì)增幅來(lái)看，7-10月分別為10.8%、10.2%、10.2%和9.6%，呈逐月下滑態(tài)勢(shì)。1-10月，廈門居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲2.2%，漲幅較上半年回落0.5百分點(diǎn)。其中,服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格指數(shù)上漲0.8%，消費(fèi)品價(jià)格指數(shù)上漲2.9%。從結(jié)構(gòu)看，八大類商品價(jià)格總水平呈現(xiàn) “六升兩降”態(tài)勢(shì)。食品類、煙酒及用品類、衣著類分別上漲5.1%、4.2%、3.9%；居住類、家庭設(shè)備及維修服務(wù)類、醫(yī)療保健和個(gè)人用品類分別上漲3.1%、0.7%、0.1%；交通和通信類、娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類分別下降0.8%和3.1%。食品類價(jià)格上漲仍是拉動(dòng)居民消費(fèi)價(jià)格上漲的主要因素，食品類中漲幅較高的主要是鮮菜價(jià)格上漲18.7%，油脂價(jià)格上漲7.7%。（4）廈門交通【對(duì)外交通】鐵路方面：福廈、廈深、龍廈高速鐵路，廈門是國(guó)家“四縱四橫”鐵路客運(yùn)專線沿?？焖勹F路通道上的一個(gè)重要樞紐。預(yù)計(jì)2013年廈深鐵路通車，不僅連接起三個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，更是中國(guó)沿海鐵路線的完善。高速公路方面：福廈高速公路、廈成線、南安至廈門高速工程建設(shè)中。機(jī)場(chǎng)方面：廈門高崎國(guó)際機(jī)場(chǎng)。開(kāi)辟50多條國(guó)內(nèi)航線和數(shù)條國(guó)際航線，最大年客運(yùn)能力為1000萬(wàn)人次，是華東地區(qū)主要的航空樞紐之一，國(guó)內(nèi)十大航空港之一。廈門市將在大嶝規(guī)劃建設(shè)第二機(jī)場(chǎng)。水路方面：廈門港，條件優(yōu)越的海峽性天然良港，我國(guó)東南沿海對(duì)外貿(mào)易的重要口岸，廈門港的航線不斷擴(kuò)大，客貨運(yùn)量大幅度增長(zhǎng)?！緦?duì)內(nèi)交通】廈門大橋：曾是全國(guó)最長(zhǎng)跨海公路橋 集美大橋：廈門最寬進(jìn)出島通道杏林大橋：廈門最長(zhǎng)跨海橋梁，集合鐵路公路功能海滄大橋：廈門島通往海滄的一座兼具公路和城市橋梁功能的內(nèi)海灣大橋。海滄引橋正建設(shè)中。翔安隧道：中國(guó)第一條海底隧道，10分鐘橫跨海峽，2010年5月通車廈門BRT(BusRapidTransit)：BRT一期工程共建5條線路（簡(jiǎn)稱4+1），即1號(hào)線、2號(hào)線、環(huán)島干道線、成功大道線和聯(lián)絡(luò)線，總長(zhǎng)115公里，總投資約30億元。（5）廈門島內(nèi)商業(yè)環(huán)境 經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，廈門市區(qū)內(nèi)在營(yíng)的幾個(gè)大型購(gòu)物中心如SM廣場(chǎng)、世貿(mào)商城、明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)、加州城市廣場(chǎng)、瑞景商業(yè)廣場(chǎng)等，其體量就已經(jīng)近150萬(wàn)平方米，加上其他商業(yè)業(yè)態(tài)如百貨、超市、餐飲、休閑娛樂(lè)等，另外再加上沿街住宅項(xiàng)目的底商，保守估計(jì)，目前島內(nèi)在營(yíng)的商業(yè)體量已經(jīng)超過(guò)300萬(wàn)平方米。 從島內(nèi)人均商業(yè)面積來(lái)看，現(xiàn)在島內(nèi)常住人口在180萬(wàn)左右，而島內(nèi)的商業(yè)體量最少有300萬(wàn)平方米，也就是說(shuō)島內(nèi)的人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到了167平方米。與之對(duì)比的是，目前全國(guó)人均商業(yè)面積是033平方米。再看看國(guó)內(nèi)幾個(gè)發(fā)達(dá)城市的人均商業(yè)面積，北京、上海、深圳分別是135、152、102平方米，廈門的人均商業(yè)面積已超過(guò)這些大城市。廈門商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布呈現(xiàn)三個(gè)梯次：A、廈門市級(jí)商業(yè)中心依次為中山路商圈、蓮花商圈、火車站商圈，分別沿著中山路及嘉禾路、廈禾路；B、廈門市次級(jí)商業(yè)中心有禾祥西商業(yè)街、瑞景商圈等；C、除此之外，還零散地分布著一些單獨(dú)門店，周邊配套商務(wù)、餐飲或家電賣場(chǎng)，發(fā)展為周邊社區(qū)服務(wù)的零售集群，具有代表性的有位于大西洋海景的天虹百貨、位于湖里的信達(dá)免稅商場(chǎng)以及位于松柏車站邊的大潤(rùn)發(fā)超市等。（6）廈門市未來(lái)發(fā)展規(guī)劃城市發(fā)展方向 島內(nèi)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移到東北部，從西海域轉(zhuǎn)向東海域，從老城區(qū)轉(zhuǎn)向新城區(qū)。城市重點(diǎn)發(fā)展片區(qū) 近期重點(diǎn)建設(shè)東部板塊的枋湖片區(qū)、五緣灣片區(qū)和湖邊水庫(kù)片區(qū)。對(duì)商業(yè)項(xiàng)目的影響 1、 片區(qū)成為重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域必將帶動(dòng)區(qū)域生活、居住等功能完善，片區(qū)發(fā)展迎來(lái)發(fā)展良機(jī)。 2、產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將大大帶動(dòng)工業(yè)廠房、物流園以及辦公物業(yè)的需求；投資的增長(zhǎng) 3、在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、提高居民消費(fèi)能力的同時(shí)，也帶來(lái)外來(lái)就業(yè)人口的置業(yè)需求。 4、 項(xiàng)目發(fā)展具備良好的城市經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)支撐。 5、 快速交通條件改善，使得項(xiàng)目具備向主城區(qū)輻射的可能。 6、 項(xiàng)目應(yīng)大力發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)，彌補(bǔ)周邊大型商業(yè)中心的不足。 7、 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)營(yíng)造一個(gè)現(xiàn)代、時(shí)尚的體驗(yàn)區(qū)域。四、廈門市商圈網(wǎng)點(diǎn)分布隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，廈門各商圈呈現(xiàn)出各自不同的形態(tài)：廈門商業(yè)分布如圖所示，呈現(xiàn)東西分布特點(diǎn)，西南部為傳統(tǒng)商圈，東部為新興商圈，總體可概括為“五大商圈”。島內(nèi)傳統(tǒng)商圈MALL已經(jīng)呈現(xiàn)飽和的態(tài)勢(shì)；（一）中山路商圈中山路商圈位處廈門島西南部，隔鷺江與鼓浪嶼相望，曾經(jīng)被譽(yù)為“中華十大名街”的稱號(hào)，中山路和思明南北路縱橫交錯(cuò)形成中山路商業(yè)街區(qū)，多年來(lái)一直是廈門市商業(yè)最為繁華的地帶之一。近幾年來(lái)，隨著廈門的大型商業(yè)物業(yè)的興起，尤其是火車站世貿(mào)商城、江頭SM城市廣場(chǎng)以及麥德龍等大型商業(yè)設(shè)施的開(kāi)業(yè)，標(biāo)志著目前國(guó)內(nèi)全新的商業(yè)業(yè)態(tài)大型購(gòu)物中心（SHOPPINGMALL）正式登陸廈門，新的商業(yè)業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)馬上顯現(xiàn)出來(lái)，對(duì)中山路商業(yè)區(qū)的傳統(tǒng)地位構(gòu)成了較大沖擊，導(dǎo)致其人流量以及商業(yè)消費(fèi)呈下降趨勢(shì)。但傳統(tǒng)商業(yè)街的地位不會(huì)從根本上改變，只是其功能會(huì)有部分調(diào)整。由于中山路悠久的歷史和在廈門商業(yè)的影響力，加之靠近前往鼓浪嶼的必經(jīng)之地輪渡，中山路的客流中游客占有較高比例，其最終定位將會(huì)是集購(gòu)物、休閑、旅游于一體的商貿(mào)觀光街。為了充分發(fā)揮老商業(yè)街的優(yōu)勢(shì)，醞釀多年的中山路步行街也已于2006年1月24日正式啟動(dòng)，使這條百年老街煥發(fā)生機(jī)，逐步重現(xiàn)其往日繁華。今后，隨著“中華城”（中華片區(qū)）、“中南商業(yè)廣場(chǎng)”、“名匯銅鑼灣廣場(chǎng)”等改造完成，中山路商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)將更位完善、合理，特別是休閑、旅游業(yè)態(tài)將更為突顯，進(jìn)一步鞏固“中山路商圈”的商業(yè)地位 商業(yè)情況 ： 大致可分為百貨商場(chǎng)、主題商城、超市、沿街商鋪四大類型，百貨業(yè)態(tài)在中山路商圈全業(yè)態(tài)中所占份額較大。主要有服裝、服飾、電器、超市日用品、高檔百貨、珠寶、電影院、美食等，特別是時(shí)尚服裝類為主流經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。從業(yè)態(tài)比例來(lái)看，餐飲休閑類明顯不足。對(duì)于一個(gè)全市居民及大量游客光顧的商業(yè)街來(lái)說(shuō)，餐飲配套不足將無(wú)法滿足逛街、購(gòu)物、旅游的消費(fèi)需求，這一點(diǎn)應(yīng)該是中山路商業(yè)街一個(gè)不足之處。隨著“好又多”入駐、“國(guó)美電器城”、“巴黎春天”大陸商廈店開(kāi)業(yè)、特別是中山路西段改成步行街后，中山路核心商業(yè)街區(qū)人流量劇增，特別是節(jié)假日更是人流如織，多數(shù)店鋪經(jīng)營(yíng)狀況重拾往年繁華。廈門中山路是廈門商業(yè)發(fā)源地，“中華十大名街”之一，鄰近全國(guó)知名旅游勝地鼓浪嶼，每天除了吸引大量的廈門島內(nèi)外客源來(lái)此購(gòu)物外，也吸引著大量的外地到這里游覽、購(gòu)物，節(jié)假日外地游客更是人潮如織。 評(píng)價(jià)：中山路商圈是一個(gè)充滿青春活力、具有深厚文化積淀的綜合商圈。優(yōu)越的地理位置、濃厚的商業(yè)氛圍、恰如其分的整改措施，賦予了中山路獨(dú)具魅力的商業(yè)中心地位。（二）火車站富山商圈火車站-富山商圈地處廈門島中心地帶，廈門島內(nèi)中心區(qū)域，火車站公交總站位于其內(nèi)，四條交通主干道貫穿其中，是進(jìn)出廈門的重要門戶，交通四通八達(dá)，時(shí)刻人流如織。2001年以前，火車站一帶僅有友誼商場(chǎng)、華聯(lián)商場(chǎng)兩家規(guī)模較大的商場(chǎng)，但因經(jīng)營(yíng)模式較為陳舊，品種單一，已失去了最早開(kāi)業(yè)時(shí)的魅力，而區(qū)域內(nèi)其它商業(yè)基本上為方便周邊居民和作為火車站的配套商業(yè)，以零散小鋪位為主。該商圈的成長(zhǎng)是以世貿(mào)商城和富山誠(chéng)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)為標(biāo)志的，全新的商業(yè)業(yè)態(tài)和先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)模式，使該片區(qū)的商業(yè)迅速崛起，目前成為廈門市民最喜歡的購(gòu)物區(qū)域之一。目前該商圈又陸續(xù)進(jìn)駐了英國(guó)“百安居”家居建材超市、法國(guó)“家樂(lè)?！背?、香港“新世界”百貨等世界知名商業(yè)巨頭，今后隨著明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)全面竣工及投入經(jīng)營(yíng)、羅賓森商業(yè)廣場(chǎng)、梧村汽車站商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)，火車站富山商圈商業(yè)建筑面積將達(dá)到100萬(wàn)，其商圈影響力以日劇增。 商業(yè)情況：商業(yè)業(yè)態(tài)大致可分為大型綜合性購(gòu)物商城、主題商城、超市、百貨、沿街商鋪五大類型。從商業(yè)體量來(lái)看，大型綜合性購(gòu)物商城為該商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，其中世貿(mào)商城總建面積約6萬(wàn)，明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)總建面積近40萬(wàn)。相對(duì)于中山路商圈核心商業(yè)街區(qū)，富山火車站商圈商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃更為完善、合理，目前經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)主要以日用超市、高檔百貨、服飾、家居建材、電器、休閑娛樂(lè)、餐飲美食等為主。將來(lái)隨著明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的全面完工及投入經(jīng)營(yíng)，富山火車站商圈商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)將進(jìn)一步完善，特別是休閑娛樂(lè)業(yè)將成為該商圈的主力經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)之一。 富山火車站商圈位于廈門島內(nèi)幾何中心，火車站公交總站位于其內(nèi)，四條交通主干道貫穿其中，是進(jìn)出廈門的重要門戶，交通四通八達(dá)，時(shí)刻人流如織。憑借優(yōu)越的交通條件，完善、合理的業(yè)態(tài)規(guī)劃，目前富山火車站商圈核心商業(yè)街區(qū)整體經(jīng)營(yíng)狀況良好，特別是世貿(mào)商城，幾乎天天熙熙攘攘，節(jié)假日更是人潮洶涌。據(jù)悉，世界知名的法國(guó)“家樂(lè)?！背杏?006年2月25日開(kāi)始試營(yíng)業(yè)，試營(yíng)業(yè)四天便取得不俗的業(yè)績(jī)， 客流量達(dá)到了30多萬(wàn)人次，營(yíng)業(yè)額近千萬(wàn)元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了“家樂(lè)福”高層的預(yù)期。 目前“富山火車站商圈”核心商業(yè)街區(qū)的消費(fèi)客源依然以廈門島內(nèi)為主，其次為島外及泉州地區(qū)客源，其他外地客源較少。 將來(lái)隨著明發(fā)商業(yè)廣場(chǎng)的全面經(jīng)營(yíng)，“富山火車站商圈”除具備購(gòu)物功能外，休閑、娛樂(lè)、特別是旅游的功能將得到補(bǔ)充，外地客源將明顯增加。擁有廈門火車站、公交總站、梧村汽車站的三大交通樞紐的人流，目前已開(kāi)業(yè)有世貿(mào)商城、嘉年名華、華聯(lián)百貨等，建設(shè)中有羅賓森廣場(chǎng)、火車站地下商業(yè)街等。突出年輕、時(shí)尚的主題商業(yè)定位。 （三）禾祥西商圈禾祥西路商圈是隨著禾祥區(qū)的整體改造而形成的。禾祥區(qū)素有“名人靜巷”之美譽(yù)，目前已成為廈門中高檔居住區(qū)之一。區(qū)域的背景決定了商業(yè)發(fā)展的特性，由此聚集了如服飾、餐飲、家居、通訊、時(shí)尚精品、咖啡、酒吧等商業(yè)店鋪，被譽(yù)為廈門最富有人文情調(diào)的商業(yè)街區(qū)。如今，好又多的進(jìn)入，商圈內(nèi)知名專業(yè)店和專賣店的比例大大提高，商業(yè)氛圍趨于成熟。禾祥西已經(jīng)成為廈門真正的“時(shí)尚精品休閑街”，日前，思明區(qū)開(kāi)元街道已經(jīng)將街舞、魔術(shù)、薩克斯等各類演出引入到禾祥西商業(yè)街，為商業(yè)街營(yíng)造更濃厚的休閑旅游氛圍。這對(duì)禾祥西商業(yè)的發(fā)展將有顯著的推動(dòng)作用。禾祥西商圈以濃厚的小資情節(jié)收到青睞，它被譽(yù)為廈門未來(lái)的“徐家匯”，未來(lái)禾祥西路將改造為步行街，其商業(yè)氛圍將更加濃厚、更具備發(fā)展?jié)摿?。隨著禾祥西商圈區(qū)域商業(yè)中心地位的日益鞏固，影響力日益廣泛，禾祥西路完全有可能成為廈門市的第二條中山路。 商業(yè)情況： 大致可分為超市、沿街商鋪兩大類型，從經(jīng)營(yíng)體量上看，獨(dú)立店鋪在禾祥西商圈中心區(qū)占較大份額；大型超市只有聚祥好又多超市一家。主要有服飾、電器、日用品、高檔百貨、珠寶、美食等，特別是服飾、日用品占據(jù)絕對(duì)主力，其中包括“好又多超市”，“倍順”便利店等超市以及“李寧”、“七匹狼”、“ZIPPO”等國(guó)內(nèi)著名品牌的專營(yíng)店。餐飲次之，包括“麥當(dāng)勞”、“雅格仕咖啡”眾多知名店面。禾祥西商圈核心區(qū)域?yàn)橹懈邫n消費(fèi)商圈，消費(fèi)聚客力強(qiáng)勁，為廈門名流聚集地。禾祥路連接中山路和火車站富山兩大商圈，禾祥西商業(yè)氛圍日趨成熟廣泛，“好又多”超市的輻射力，帶來(lái)禾祥西路中段街區(qū)人流量很多。特別在節(jié)假日人頭攢動(dòng)的現(xiàn)象十分顯著，禾祥西商圈的范圍和影響力也在不斷擴(kuò)大。沒(méi)有作為步行街的規(guī)劃在一定程度上影響了區(qū)域內(nèi)店鋪的經(jīng)營(yíng)，可是就整體情況而言，該街區(qū)店鋪經(jīng)營(yíng)狀況很好，現(xiàn)暫無(wú)空置率。 主要來(lái)自周邊古龍商城、國(guó)貿(mào)廣場(chǎng)、聚祥廣場(chǎng)、萬(wàn)禾花園、繁榮廣場(chǎng)、新家園、寶馬花園等高尚社區(qū)的居民，也有湖濱南路、廈禾路寫字樓的上班族；加之禾祥西作為全廈門最具小資情調(diào)的商業(yè)街，政府旨在打造為精品走廊，知名度與美譽(yù)度之高吸引眾多游客與廈門人趨之若騖慕名前來(lái)逛街購(gòu)物。（四）蓮花SM商圈 蓮花SM商圈位于廈門島幾何中心，著廈門進(jìn)出島兩大交通主干道嘉禾路、仙岳路，是以蓮花路口周邊商業(yè)和城市廣場(chǎng)之間為核心商業(yè)街區(qū)所輻射的區(qū)域形成的商圈。 6層的立體商業(yè)規(guī)劃，引領(lǐng)廈門商業(yè)革命的開(kāi)始。隨著2001年底SM城市廣場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，蓮花SM商圈跨入了一個(gè)全新的時(shí)代，SM城市廣場(chǎng)以其12萬(wàn)平方米的規(guī)模（相當(dāng)于整個(gè)中山路商業(yè)街）和引進(jìn)沃爾瑪超市、來(lái)雅百貨兩家主力店的影響力使其商業(yè)號(hào)召力迅速提升，目前除了周邊居民外，商業(yè)輻射范圍可以達(dá)到整個(gè)廈門市。 商業(yè)情況;商業(yè)業(yè)態(tài)大致可分為大型綜合性購(gòu)物商城、主題商城、超市、百貨、沿街商鋪五大類型。從商業(yè)體量來(lái)看，大型綜合性購(gòu)物商城、百貨為該商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)，其中SM城市廣場(chǎng)總建面積約12萬(wàn)。蓮花SM商圈核心商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以日用超市、時(shí)尚百貨、服飾、電器、休閑娛樂(lè)、餐飲美食為主。從經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)來(lái)看，與其他商圈核心商業(yè)街區(qū)有明顯不同區(qū)別是，休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)所占比例較大，是廈門休閑娛樂(lè)業(yè)最集中的商圈核心商業(yè)街區(qū)。 蓮花SM商圈交通便捷，同時(shí)周邊擁有蓮花、松柏、唐邊等大型居住區(qū)，消費(fèi)客群密集，蓮花SM商圈核心商業(yè)街區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況整體而言良好，但與富山火車站商圈核心商業(yè)街區(qū)相比略顯遜色。同時(shí)，對(duì)于不同經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)而言經(jīng)營(yíng)狀況略有不同。定位為時(shí)尚百貨的“來(lái)雅百貨”（蓮花路口店）成為全廈門特別是居住在蓮花、松柏生活區(qū)1825歲時(shí)尚女孩常顧之店，幾年來(lái)生意一直紅火，是全廈門來(lái)雅百貨經(jīng)營(yíng)狀況最好的分店?！疤旌缟虉?chǎng)”商場(chǎng)百貨類經(jīng)營(yíng)情況尚可，而蔬果超市類經(jīng)營(yíng)則甚憂。同為廈門大型的商業(yè)城，因地理位置、交通便捷度、業(yè)態(tài)功能規(guī)劃等方面的不同，“SM城市廣場(chǎng)”日平均人流量明顯少于“世貿(mào)商城”，整體經(jīng)營(yíng)狀況也遜于后者。 蓮花SM商圈是廈門娛樂(lè)場(chǎng)所最集中的商圈，這里聚集了“KK”、“寶龍夜總會(huì)”、“康康柳廳”、“勞拉”等廈門知名迪廳、夜總會(huì)、KTV、演藝吧等娛樂(lè)場(chǎng)所，且?guī)缀趺考医?jīng)營(yíng)狀況均極為火爆。 據(jù)調(diào)查了解，目前“蓮花SM商圈”核心商業(yè)街區(qū)的消費(fèi)客源依然以廈門島內(nèi)為主，特別是以湖里、松柏、蓮花居民居多，其次為島外及泉州地區(qū)客源，其他外地客源也較少。 將來(lái)隨著SM城市廣場(chǎng)二期的建設(shè)，“蓮花SM商圈”休閑、娛樂(lè)功能將得到補(bǔ)充，島內(nèi)其他區(qū)域、外地客源將明顯增加。（五）蓮前前埔商業(yè)區(qū)（瑞景商業(yè)圈）90年代末環(huán)島路、會(huì)展中心的建設(shè)拉開(kāi)了廈門東部新區(qū)的開(kāi)發(fā)，前埔新區(qū)設(shè)計(jì)居住人口約5萬(wàn)人，作為前埔商業(yè)中心的“不夜城”雖已落成，但并未如愿成為真正的商業(yè)中心，反而是生意興隆的前埔東路商業(yè)街取而代之；但隨著蓮前東路開(kāi)發(fā)建設(shè)的啟動(dòng)，特別是近年來(lái)嘉盛新村、國(guó)貿(mào)新城、福滿山莊、瑞景新城等大型住宅樓盤的相繼推出，該板塊已逐步升溫，并為諸多投資者看好。如今，加州城市廣場(chǎng)和瑞景商業(yè)廣場(chǎng)的日趨成型，將陸續(xù)引進(jìn)“沃爾瑪”、“好又多”等大型百貨等影響力廣泛的零售業(yè)巨頭，對(duì)區(qū)域內(nèi)商業(yè)的迅速發(fā)展和影響力的提升將有十分明顯的作用，由此東部新區(qū)依然是未來(lái)幾年內(nèi)最具發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K之一。 商業(yè)情況：以綜合商城及沿街店鋪為主，綜合商城有加州城市廣場(chǎng)、瑞景商業(yè)廣場(chǎng)、前埔不夜城；沿街店鋪主要是不夜城門前正對(duì)面兩側(cè)即前埔東路南段沿街店面。以服飾、餐飲為主，其次為日用超市，少量休閑娛樂(lè)，加州城市廣場(chǎng)、瑞景商業(yè)廣場(chǎng)建成及投入使用后，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)將更為豐富完善。不夜城正對(duì)面兩側(cè)即前埔東路南段沿街店面經(jīng)營(yíng)狀況良好；不夜城一層基本都是餐飲店，經(jīng)營(yíng)狀況一般；二、三層空置率60以上，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以桑拿，酒吧、美容美發(fā)為主，經(jīng)營(yíng)狀況一般；加州城市廣場(chǎng)、瑞景商業(yè)廣場(chǎng)?；揪鶠樯徢?、前埔區(qū)域客源為主，隨著加州城市廣場(chǎng)、瑞景商業(yè)廣場(chǎng)建成及使用，來(lái)其他鄰近區(qū)域如金尚社區(qū)客源將增加。（六）湖里步行街商業(yè)圈湖里步行街地處湖里區(qū)的政治、金融、商務(wù)中心區(qū)域，湖里區(qū)政府、各大商業(yè)銀行、廈華電子等知名企業(yè)均處于該商圈范圍，擁有著無(wú)可比擬的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，多年以來(lái)，湖里步行街一直是湖里區(qū)最為繁華、最熱鬧的商業(yè)街。與其它張揚(yáng)的商業(yè)步行街不同，相比之下，湖里步行街顯得更為內(nèi)斂，該商業(yè)街“深居”社區(qū)之中，穿梭于小巷之間。雖然深居簡(jiǎn)出，但湖里商業(yè)街卻始終延續(xù)著其繁華、光輝的歷史，沿街店面租金穩(wěn)步提升，店面轉(zhuǎn)讓、出售率極低，投資回報(bào)一片看好！雖然湖里步行街繁榮依舊，但受其發(fā)展歷史影響，商業(yè)街消費(fèi)群體以湖里工廠企業(yè)普通工人為主，消費(fèi)層次較低，購(gòu)買力不足，影響了湖里步行街商圈在層次上的升類發(fā)展。一直以來(lái)該商圈都缺乏大型成熟百貨、超市賣場(chǎng)，成為該商圈的一大遺憾。另外，由于湖里區(qū)屬于廈門早期開(kāi)發(fā)區(qū)域，步行街周邊已開(kāi)發(fā)成形，發(fā)展延伸空間有限，不利于商圈的擴(kuò)大、輻射力的增強(qiáng)。 商業(yè)情況 ：目前湖里步行街商業(yè)業(yè)態(tài)主要以沿街店面為主，尚無(wú)大型百貨商場(chǎng)，主體商場(chǎng)及超市也相對(duì)較少；主要有服飾、鞋包、中低檔百貨、小超市等，以中低檔服飾、鞋類為主流經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，該商業(yè)街大型百貨商場(chǎng)、超市業(yè)態(tài)體量有限。業(yè)街周邊工廠較多，擁有大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)工人，消費(fèi)群體十分龐大，巨大的人流量成就了該商業(yè)街的繁榮，店面經(jīng)營(yíng)狀況十分理想。 該商業(yè)街消費(fèi)群體以在湖里工廠企業(yè)工作的外地工人為主，湖里周邊居民、其它區(qū)域消費(fèi)群為輔。(七)金山社區(qū)商業(yè)商圈 金山社區(qū)位于湖邊水庫(kù)旅游風(fēng)景區(qū)北側(cè)，面積約1.5平方公里，規(guī)劃居住人口2.8萬(wàn)，目前約有8000居民。社區(qū)內(nèi)有金山小區(qū)、金山花園、錦繡金山等8個(gè)住宅小區(qū)。 其中金山小區(qū)位于金山西路與枋湖東路的交叉處，已經(jīng)形成較成熟的社區(qū)商業(yè)氛圍，尤其以金山西路南側(cè)商業(yè)街最為“火熱”。除金山小區(qū)本身居民之外，還吸引了來(lái)自西潘區(qū)域大量工人、農(nóng)民來(lái)此消費(fèi)，以豐富的社區(qū)夜生活業(yè)態(tài)為主。 明年初，當(dāng)“達(dá)嘉馨園”、“第二福利院”住宅區(qū)域入住率提高后，將帶來(lái)更大量的社區(qū)居民和人流，將更加促進(jìn)金山社區(qū)商業(yè)街區(qū)的發(fā)展，也鞏固金山小區(qū)商業(yè)街區(qū)域旺鋪的地位。 商業(yè)情況 ：只有金山小區(qū)北出入口和國(guó)際山莊南入口兩端約100米沿街店面這種單一商業(yè)業(yè)態(tài)。主要有服飾、日用品、餐飲、食雜、五金、理發(fā)、花藝、家居材料、二手房租賃等。特別以餐飲和服飾占據(jù)絕對(duì)主力。其中餐飲以服務(wù)社區(qū)的快餐、面包房、小吃、燒烤等店鋪為主，包括“安德魯森”、“妙香扁食”、“向陽(yáng)坊”、“華萊士”此類小有名氣的專營(yíng)店。服飾多以中低檔服裝店為主，有“靚點(diǎn)服飾”、“華麗服飾”等。除此之外，日用品、家居材料等其他業(yè)態(tài)在該區(qū)域所占的比重較少。“AVON雅芳”、“多樂(lè)士漆材”這樣的專業(yè)店已進(jìn)入該區(qū)域。金山小區(qū)和國(guó)際山莊成熟的社區(qū)商業(yè)氛圍已經(jīng)形成，金山社區(qū)居民、國(guó)際山莊居民、西潘區(qū)域片區(qū)大量城鄉(xiāng)結(jié)合部居民；另外，作為99路公交汽車終點(diǎn)站，帶來(lái)上下班人流，這些因素都使得該街區(qū)人流量相當(dāng)可觀,使該區(qū)域店鋪整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。 該街區(qū)主要滿足金山小區(qū)和國(guó)際山莊居民日常生活需求，除此之外，主要客群還包括來(lái)自西潘片區(qū)城鄉(xiāng)結(jié)合部居民、工人，另外周邊其他居住社區(qū)居民。 未來(lái)，“達(dá)嘉馨園”、“第二福利院”居住區(qū)居民的入住，也會(huì)成為該街區(qū)的主要客群，對(duì)區(qū)域人流量的提高、區(qū)域店鋪經(jīng)營(yíng)都起到促進(jìn)作用。(八)麥德龍商圈早年，在廈門人的印象中，寨上、殿前是邊遠(yuǎn)的城鄉(xiāng)結(jié)合帶，雖然在島內(nèi)，可是城市化程度不高，商業(yè)發(fā)展也并不看好。隨著2003年年初，麥德龍湖里店的正式開(kāi)業(yè)，寨上、殿前商業(yè)開(kāi)始吸引著市民的目光，麥德龍商圈慢慢浮出水面。該商圈周邊工廠企業(yè)眾多，人口規(guī)模較大，蘊(yùn)含著巨大商機(jī)，面對(duì)企業(yè)工人的長(zhǎng)虹路商業(yè)街、殿前商業(yè)街迅速崛起、繁華，成為湖里商業(yè)的一朵奇葩。隨著翔鷺花城項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，業(yè)主陸續(xù)入住，對(duì)周邊商業(yè)需求在不斷增加。另外，翔鷺國(guó)際大酒店9.8開(kāi)業(yè)，閩南古鎮(zhèn)開(kāi)工建設(shè)等眾多利好消息更是讓該商圈充滿美好的未來(lái)預(yù)期。但是，由于該商圈消費(fèi)群體多為工廠工人、農(nóng)村居民，商圈整體消費(fèi)層次較低，消費(fèi)力相對(duì)有限。而麥德龍輻射力影響到全市，但其屬于會(huì)員式賣場(chǎng)，人氣無(wú)法與普通賣場(chǎng)想媲美，東方家園對(duì)商圈人氣聚集也缺乏貢獻(xiàn)力。另外，殿前一號(hào)路屬于交通要道，巨大的車流量大非但無(wú)法形成人流量，在某種程度上還影響了沿街商業(yè)店面的經(jīng)營(yíng)。長(zhǎng)浩路、殿前路還將該商圈的超類賣場(chǎng)與兩條較為成形的商業(yè)街隔斷，各部分商業(yè)各自獨(dú)立，銜接不夠，出現(xiàn)幾個(gè)商業(yè)斷層區(qū)，無(wú)法形成聚集式的商業(yè)圈，影響了該商圈的繁榮。 目前寨上商業(yè)街商業(yè)業(yè)態(tài)基本以長(zhǎng)樂(lè)路、長(zhǎng)虹路沿街店面為主，商業(yè)街區(qū)僅有智鵬連鎖超市一家相對(duì)大型的超市。大型超市、主體商城主要有麥德龍、東方家園、閩南古鎮(zhèn)，具體情況如下： 麥德龍：麥德龍廈門湖里商場(chǎng)占地面積31887平方米，商場(chǎng)面積約1.2萬(wàn)平方米，擁有300多個(gè)車位，經(jīng)營(yíng)商品的品種達(dá)2.5萬(wàn)種，其中廈門本地商品有2000種左右，擁有6萬(wàn)余名專業(yè)客戶。德龍主要面向會(huì)員客戶，經(jīng)營(yíng)百貨類商品 閩南古鎮(zhèn)：閩南古鎮(zhèn)位于翔鷺國(guó)際大酒店和麥德龍后側(cè)。結(jié)合閩南地區(qū)特色，創(chuàng)造閩南古鎮(zhèn)風(fēng)貌，建廈門首座遮風(fēng)避雨的商業(yè)街區(qū)，內(nèi)含寫字樓。欲建成一個(gè)集購(gòu)物休閑娛樂(lè)、辦公、會(huì)議、展覽、藝術(shù)表演、住宿六合一的文化藝術(shù)經(jīng)貿(mào)交流中心。 長(zhǎng)樂(lè)路沿街店面經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以餐飲為主，長(zhǎng)虹路則以服飾、鞋包、中低檔百貨、小型超市日用品等業(yè)態(tài)為主。東方家園則是專業(yè)大型家具建材城。 因該商業(yè)街周邊多為工廠企業(yè)及物流中心，人流量巨大，長(zhǎng)虹路沿街店面商業(yè)價(jià)值高，目前整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。麥德龍、東方家園輻射范圍更廣，輻射力較強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)狀況較為理想。 該商業(yè)街消費(fèi)群體以寨上周邊工廠企業(yè)工作的外地工人，長(zhǎng)樂(lè)、寨上村居民為主。 麥德龍賣場(chǎng)主要針對(duì)公司企業(yè)專業(yè)會(huì)員客戶，東方家園則主要面向裝飾、裝修客戶。(九）其余小型商圈1、湖里免稅商圈以品牌性及定位具備較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，吸引著眾多追求品位、消費(fèi)能力較強(qiáng)的顧客。萬(wàn)達(dá)商圈雖然是9月份正式營(yíng)業(yè)的，但是憑借萬(wàn)達(dá)的品牌影響力，將會(huì)是湖里區(qū)域內(nèi)最繁華的地段。 2、廈大商圈散發(fā)著一種與廈門大學(xué)相呼應(yīng)的文化氣息，廈門大學(xué)本部校區(qū)4000余教職工和2萬(wàn)余名在校學(xué)生及理工大學(xué)師生的消費(fèi)力，推動(dòng)著廈大商圈的發(fā)展。 （十）相似性較高四大商圈比較比較內(nèi)容中山商圈富山商圈SM商圈禾祥路商圈結(jié)論經(jīng)營(yíng)行業(yè)行業(yè)齊全，包羅萬(wàn)象百貨業(yè)豐富，輔以飲食大型購(gòu)物中心、建材專業(yè)市場(chǎng)、小商品批發(fā)市場(chǎng)以高級(jí)精品服飾為主，精致主題餐飲為輔中山路發(fā)展較早，而且商品種類繁多，行業(yè)齊全。這一點(diǎn)是其它商圈所無(wú)法比擬的。商業(yè)特色旅游、文化、休閑為一體，不單其商品帶有旅游特色，其騎樓商業(yè)更具有旅游觀旋光性以大型百貨商場(chǎng)為主，提供一站式購(gòu)物大型休閑購(gòu)物，符合潮流多為高檔時(shí)尚服飾專賣店，主題餐飲集中，規(guī)模日益擴(kuò)大。四個(gè)商圈各不相同，都有各自獨(dú)立的商業(yè)特色，以此吸引人流商品檔次中中中高中高中中高整體上富山商圈及禾祥西商圈的商品檔次高于其它商圈。消費(fèi)群旅游人士、本土居民、工薪階層、時(shí)尚青年白領(lǐng)階層、新貴一族廈門各個(gè)追求時(shí)尚，休閑年齡層的人士，周邊社區(qū)居民、家庭、特定性消費(fèi)者、民工一族白領(lǐng)階層、新貴一族、時(shí)尚青年各商圈的消費(fèi)群由其自身的商業(yè)特色所決定。5、 SM集團(tuán)簡(jiǎn)介1945年，福建晉江籍華僑施至成先生在菲律賓開(kāi)設(shè)第一家鞋店，1958年他在馬尼拉開(kāi)設(shè)一家店鋪，取名“鞋莊”（Shoe Mart），這也是SM名字的由來(lái)。上個(gè)世紀(jì)70年代他由賣鞋走向賣百貨，在菲律賓金融中心馬卡迪設(shè)立菲律賓第一家大百貨公司，自此即不斷擴(kuò)建分店，而且業(yè)務(wù)不斷多元化，向房地產(chǎn)、金融等領(lǐng)域全面進(jìn)軍。如今在菲律賓擁有二十二家SM大型商城。 SM集團(tuán)由7家上市公司組成，是菲律賓最大上市公司之一，由菲律賓華僑施至成先生于1958年創(chuàng)辦。集團(tuán)核心業(yè)務(wù)涵蓋購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)、酒店、零售（包括超市、百貨、品牌店）、銀行、金融服務(wù)和旅游業(yè)等各大領(lǐng)域。截止至2008年，集團(tuán)的資產(chǎn)凈值約為2,924億菲律賓比索（約合人民幣413億元）。 作為集團(tuán)業(yè)務(wù)的核心部分，SM集團(tuán)自1985年在菲律賓首都馬尼拉北邑沙地區(qū)開(kāi)設(shè)第一個(gè)大型購(gòu)物中心后，經(jīng)過(guò)二十多年的迅速發(fā)展，目前在菲律賓各地和中國(guó)境內(nèi)已擁有39家大型綜合購(gòu)物中心，總建筑面積逾420萬(wàn)平方米，每日人流量達(dá)300萬(wàn)多人次。其中，坐落于馬尼拉灣的SM亞洲商城為世界第四大購(gòu)物中心，面積約40萬(wàn)平方米。此外，集團(tuán)尚有9個(gè)購(gòu)物中心在建設(shè)之中，包括中國(guó)SM泉州晉江SM新生活廣場(chǎng)、蘇州吳中SM生活廣場(chǎng)、山東淄博SM城市廣場(chǎng)、成都成華SM城市廣場(chǎng)、重慶渝北SM城市廣場(chǎng)、SM天津?yàn)I海第一城（在建）、新鄉(xiāng)市SM城市廣場(chǎng)。集團(tuán)主席施至成先生被冠為“菲律賓零售業(yè)之父”。集團(tuán)管理層在2005年獲得美國(guó)時(shí)代雜志專題報(bào)道并于2006年被亞洲華爾街日?qǐng)?bào)評(píng)為最優(yōu)秀的亞洲公司之一。 每天都有上百萬(wàn)的菲律賓人分享著SM百貨店、零售店、購(gòu)物中心所帶給他們的激情。SM百貨的名言我們應(yīng)有盡有，多年來(lái)已成為社會(huì)各階層購(gòu)物者之購(gòu)物贊美詩(shī)。在SM里，琳瑯滿目的商品，一流的內(nèi)部裝修，一站式的購(gòu)物方式，超值的服務(wù)，以及誘惑人的價(jià)格，已經(jīng)成了眾多菲律賓人日常生活中不可或缺的一部分。6、 廈門SM城市廣場(chǎng)介紹 創(chuàng)始人當(dāng)初選擇廈門作為SM投資中國(guó)的第一站，就是因?yàn)樽婕氐年P(guān)系。而至今仍把廈門作為中國(guó)總部，也有這層感情因素在里面。SM投資廈門十年，成效卓著。最近，廈門SM城市廣場(chǎng)和SM新生活廣場(chǎng)分別榮獲“年度城市貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”和“年度城市推動(dòng)獎(jiǎng)”。 廈門SM城市廣場(chǎng)自建自營(yíng)，堅(jiān)持“只租不售”的招商理念，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)持續(xù)火爆。日平均客流量達(dá)到12萬(wàn)人次，最高人流量達(dá)50多萬(wàn)人次，成為廈門市乃至周邊地區(qū)地標(biāo)式的消費(fèi)首選地。 整個(gè)SM城市廣場(chǎng)擁有成熟的商業(yè)配套，規(guī)模達(dá)23萬(wàn)平方米，是廈門目前規(guī)模最大，輻射范圍最廣的購(gòu)物休閑廣場(chǎng)。 一期定位為中高端“一站式”大規(guī)模購(gòu)物廣場(chǎng)，業(yè)態(tài)組合功能齊全，集購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、體閑為一體。 二期定位為國(guó)際中高端購(gòu)物休閑廣場(chǎng)，引進(jìn)國(guó)際二三線時(shí)尚潮流品牌，國(guó)內(nèi)品牌電影院、電玩城，打造廈門最具影響力的國(guó)際中高端購(gòu)物休閑廣場(chǎng)。（一）廈門SM城市廣場(chǎng)（廈門SM一期） 廈門SM城市廣場(chǎng)是菲律賓SM集團(tuán)投資中國(guó)市場(chǎng)的第一站，位于仙岳路和嘉禾路交界處，扼守進(jìn)出廈門島的兩大交通主干道，建筑面積達(dá)十二萬(wàn)六千平方米，提供1100多個(gè)免費(fèi)室外停車位。自2001年12月13日開(kāi)業(yè)以來(lái)， 廈門SM城市廣場(chǎng)以其科學(xué)的管理理念和經(jīng)營(yíng)方式吸引了500多家國(guó)內(nèi)外知名品牌紛紛入駐。世界零售巨頭沃爾瑪位于地下一樓，作為SM的超大型主力店，每天為顧客提供便利、平價(jià)的購(gòu)物體驗(yàn)；SM來(lái)雅百貨以其高檔、典雅、獨(dú)具時(shí)尚品味的購(gòu)物環(huán)境，得到廈門眾多高消費(fèi)人群的青睞；三樓賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、中博手機(jī)城以其最新的數(shù)碼手機(jī)產(chǎn)品引領(lǐng)數(shù)碼消費(fèi)潮流；四樓家具家居城為顧客提供琳瑯滿目的家居生活用品；五樓新食尚文化美食廣場(chǎng)匯聚各地特色美食。此外，屈臣氏、麥當(dāng)勞、肯德基、ESPRIT、面包新語(yǔ)等眾多國(guó)際品牌店也已成為年輕時(shí)尚一族的購(gòu)物首選廈門SM城市廣場(chǎng)以其豐富的商品和齊全的業(yè)態(tài)，將“一站式”購(gòu)物、娛樂(lè)、美食、體閑的消費(fèi)生活理念詮釋得淋漓盡致。由于一直堅(jiān)持SM集團(tuán)“只租不售”的招商理念，商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)持續(xù)火爆，日平均客流量達(dá)到12萬(wàn)人次，最高人流量達(dá)50多萬(wàn)人次，成為廈門市乃至周邊地區(qū)地標(biāo)式的消費(fèi)首選地。作為社區(qū)商業(yè)團(tuán)體一員，SM正盡職盡責(zé)地使之成為顧客、社區(qū)中一重要成員；作為廈門時(shí)尚界的領(lǐng)袖，SM以敏銳的觸覺(jué)不斷捕捉時(shí)尚新元素，及時(shí)調(diào)整業(yè)態(tài)以適應(yīng)日新月異的商業(yè)潮流。（2） 廈門SM新生活廣場(chǎng) （廈門SM二期，一期對(duì)面）隨著廈門SM城市廣場(chǎng)的成功崛起，位于其對(duì)面的“SM新生活廣場(chǎng)”也問(wèn)世了。09年下半年開(kāi)業(yè)，此時(shí)距一期項(xiàng)目SM城市廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)已八年。投資總額約4億人民幣，樓層面積達(dá)110,000平方米，擁有1,000多個(gè)地下停車位，32臺(tái)自動(dòng)手扶梯及10部電梯，是SM PRIME HOLDINGS，INC.在廈門市投資開(kāi)發(fā)的首個(gè)大型生活方式購(gòu)物中心，它率先在廈門市乃至福建省引進(jìn)Lifestyle Mall（生活廣場(chǎng)）的理念，鎖定注重生活品質(zhì)的中產(chǎn)階級(jí)、都市白領(lǐng)、年青時(shí)尚家庭等中高端消費(fèi)市場(chǎng)。 商場(chǎng)由美國(guó)著名設(shè)計(jì)公司Arquitectonica公司規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑極具現(xiàn)代感，由三棟不同概念的主題館組成，其中圓形黃寶石主樓被規(guī)劃為集國(guó)際品牌旗艦形象店的旗艦館，針對(duì)中產(chǎn)階級(jí)及高端消費(fèi)群，盡顯典雅與品味；方形藍(lán)寶石輔樓則以年輕群體為主力消費(fèi)群，匯聚萬(wàn)達(dá)國(guó)際影城、時(shí)尚康體和風(fēng)味餐飲，上演激情和浪漫的時(shí)尚生活；面積最大的條形紅寶石則以潮流與活力為規(guī)劃主題，鎖定兒童、年輕家庭和時(shí)尚個(gè)性人群，引入國(guó)際國(guó)內(nèi)的年輕化著名品牌； 商場(chǎng)目前薈萃眾多首次引進(jìn)廈門的國(guó)際品牌，如ZARA、Stradivarius, Bershka，SEPHORA、MUJI，TOYS RUS等，各種精致的異國(guó)美食、刺激震撼的星級(jí)影院、專業(yè)的美容美發(fā)沙龍、溫馨的家居特色店及優(yōu)雅的環(huán)境讓品質(zhì)新生活綻放于每一個(gè)細(xì)節(jié)中。SM新生活廣場(chǎng)更加注重消費(fèi)者對(duì)各種生活方式的精神享受與追求，在這里每個(gè)人都可以找到屬于自已的Lifestyle。 （三）廈門SM三期（籌建）針對(duì)下一個(gè)十年，SM集團(tuán)在廈門也會(huì)有大動(dòng)作將在SM一期、二期項(xiàng)目北部投建SM三期項(xiàng)目。項(xiàng)目體量宏大，除建設(shè)國(guó)際化購(gòu)物中心外，還包括辦公大樓和大型停車場(chǎng)。建成后，將集世界品牌店、室內(nèi)外餐廳、咖啡廳、健身娛樂(lè)中心以及高端商務(wù)辦公樓為一體，將成為一個(gè)全業(yè)態(tài)的新興商業(yè)城，真正成為廈門市集購(gòu)物、美食、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)為一體的現(xiàn)代化商業(yè)綜合體。七、SM城市廣場(chǎng)所在地蓮花S商圈分析 營(yíng)業(yè)規(guī)模規(guī)劃用地面積約2.5平方公里，總建筑面積216萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積約為25萬(wàn)平方米（包含一二期SM所有建筑面積），規(guī)劃人口3.4萬(wàn)人，是規(guī)劃中的廈門城市次中心及廈門三大商貿(mào)區(qū)之一。 發(fā)展規(guī)劃臺(tái)灣街是江頭改建區(qū)重中之重，街長(zhǎng)857米將規(guī)劃為一條集商貿(mào)、金融、信息、會(huì)展、辦公住宅、餐飲、娛樂(lè)為一體的，公建配套設(shè)施設(shè)備的城市中心，功能定位成為廈門及閩南金三角洲投資區(qū)提供功能配套，承擔(dān)海峽經(jīng)貿(mào)交流中心和窗口作用。（一）一類商業(yè)街區(qū)1、一類商業(yè)街區(qū)界定 以蓮花路口和SM城市廣場(chǎng)為兩個(gè)中心點(diǎn)所輻射的鄰近沿街店鋪及商場(chǎng)等。2、 商業(yè)情況商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況消費(fèi)群體大型綜合性購(gòu)物商城：SM城市廣場(chǎng)主題商城：國(guó)美電器城、永樂(lè)思文電器城、蘇寧電器城、KK娛樂(lè)城超市：沃爾瑪、新華都百貨：來(lái)雅百貨蓮花路口店、來(lái)