北海市房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告2010年.doc

北海市房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)研報(bào)告一、北海市概況（一）北海市基本情況北海市是全國(guó)著名的沿海開放城市和濱海旅游城市，地處廣西南端、北部灣東北岸，市區(qū)南、北、西三面環(huán)海，西北距南寧206公里，東距廣東湛江198公里，轄有潿洲、斜陽兩島。北海市總面積3337平方公里，市區(qū)面積957平方公里。全市管轄三區(qū)一縣，即海城區(qū)、銀海區(qū)、鐵山港區(qū)和合浦縣，共有2個(gè)鄉(xiāng)、21個(gè)鎮(zhèn)，截止2009年底，戶籍總?cè)丝?77萬，其中城鎮(zhèn)人口68萬，農(nóng)業(yè)人口109萬。居民基本是漢族，少數(shù)是壯族、瑤族、苗族等。表1：北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)、北海市區(qū)位圖北海市是北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)中的一個(gè)重要城市，具有獨(dú)特的地理位置和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。北海市背靠大西南云貴川諸省，面向東南亞，陸、海上鄰近廣東、海南、港澳和越南，處于大西南及東南亞的中樞位置，是中國(guó)大陸走向東南亞和歐洲的最近口岸。秦末漢初，北海已成為聞名于世的“海上絲綢之路”的始發(fā)港之一，1984年4月被國(guó)務(wù)院確定為對(duì)外開放的十四個(gè)沿海城市之一。1992年，黨中央、國(guó)務(wù)院明確提出把北海市建設(shè)成為西南出海大通道主要出?？?。北海交通：北海已建成現(xiàn)代立體交通網(wǎng)，是中國(guó)西部唯一具備空港、海港、高速公路和鐵路的城市。北海福成機(jī)場(chǎng)開通了到北京、上海、昆明、成都、重慶、廣州、深圳、三亞、鄭州、貴陽、香港等10多個(gè)城市的直達(dá)航線，近百個(gè)航班，通過聯(lián)程可達(dá)全國(guó)各機(jī)場(chǎng)。目前北海境內(nèi)已修通使用的鐵路僅有欽北線，客運(yùn)列車可直達(dá)南寧，轉(zhuǎn)列可到柳州、都勻、貴陽、重慶等地，貨運(yùn)通過南防線聯(lián)通黎欽線、湘桂線、南昆線等，通往全國(guó)各地，目前正在修建玉林至鐵山港、合浦至湛江鐵路，以及欽北鐵路復(fù)線，建成后運(yùn)力將大幅提升。公路交通更是發(fā)達(dá)，境內(nèi)有209、325國(guó)道經(jīng)過，蘭海高速公路可直達(dá)南寧、湛江等地，把北海與桂林、重慶、成都、廣州等重要城市連接起來，至湛江、玉林的高等級(jí)公路也已經(jīng)開工建設(shè)。北海港主要的客運(yùn)航線有至?？?、潿洲島等，以及越南跨國(guó)旅游專線，貨運(yùn)航線可直通國(guó)內(nèi)各港口，2008年開通了直航香港的集裝箱班輪航線，通過香港可轉(zhuǎn)運(yùn)世界各地。旅游資源：北海市的旅游資源十分豐富，擁有“濱海、風(fēng)光、人文、古跡”四大類旅游資源，集“海、灘、島、湖、山、林”于一體，擁有眾多以濱海自然風(fēng)光和以南珠文化為代表的人文景觀：“天下第一灘”北海銀灘是國(guó)家4A級(jí)王牌景區(qū)，海底世界、海洋之窗被列為國(guó)家4A級(jí)景點(diǎn)；潿洲島是中國(guó)最年輕的火山島，被中國(guó)國(guó)家地理雜志評(píng)選為中國(guó)最美的十大海島，排第二名；還有“世外桃源”斜陽島、被列為聯(lián)合國(guó)人與自然生物圈保護(hù)區(qū)的海上森林紅樹林、百年騎樓老街及西洋建筑等。北海地處亞熱帶，氣候溫暖濕潤(rùn)，空氣清新，每立方厘米空氣中的負(fù)離子含量高達(dá)2500-5000個(gè)，比內(nèi)陸城市高出50-100倍，有“天然氧吧”之稱。2007年北海入選“最具國(guó)際影響力旅游城市”，獲得“濱海旅游目的地獎(jiǎng)”，并榮獲“中國(guó)十大休閑城市”稱號(hào)。（二）城市發(fā)展定位和發(fā)展前景上個(gè)世紀(jì)90年代初，北海一度過熱的房地產(chǎn)曾拉開了建設(shè)一個(gè)中等城市的基本框架，然而隨著經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅，也給北海留下了滿目瘡痍，“爛尾樓”嚴(yán)重?fù)p害了北海的城市形象，成為制約北海城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的突出問題。2002年12月30日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局給予北海市特殊政策：北海市享受與海南處置積壓房地產(chǎn)同樣的稅收優(yōu)惠。這一政策的出臺(tái)直接撬動(dòng)了北海市爛尾樓處置工作。截至2006年12月底，爛尾樓處置率達(dá)到96%，完成建筑總面積274萬平方米，城市面貌煥然一新。人們發(fā)現(xiàn)，北海是一座美不勝收的城市，藍(lán)天、白云、海水、沙灘、空氣，以及豐饒的亞熱帶物產(chǎn)、休閑的濱海格調(diào)令人驚嘆，其優(yōu)美的自然風(fēng)光和低廉的房?jī)r(jià)吸引人們紛至沓來，購(gòu)房置業(yè)，養(yǎng)老、過冬、休閑。從此，房地產(chǎn)行業(yè)步入全新的快速發(fā)展階段，東北、華北、西北、江浙、上海、福建、湖南、湖北等地的客戶蜂擁而至，城市規(guī)模迅速擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計(jì)，20022009年，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目合計(jì)竣工面積551萬平方米,城區(qū)擴(kuò)大了一倍多，城市常住人口從2002年不足20萬人迅速增加到2009年50多萬人。與此同時(shí)，北海市政府不斷提升城市規(guī)劃品位，狠抓城市基礎(chǔ)建設(shè)和生態(tài)環(huán)境綜合治理，城市配套功能逐步完善。在著力打造城市硬環(huán)境的同時(shí)，北海市政府努力營(yíng)造高效廉潔的政務(wù)環(huán)境、公平正義的司法環(huán)境、安全有序的治安環(huán)境、誠(chéng)實(shí)守信的金融環(huán)境、文明和諧的社會(huì)環(huán)境、舒適便捷的人居環(huán)境，破解發(fā)展瓶頸。經(jīng)過近十年的努力，一座充滿生機(jī)、美麗富饒的現(xiàn)代化城市呈現(xiàn)在世人面前，北海在2005年、2006年連續(xù)兩年入選“中國(guó)十佳宜居城市”,榮獲“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，2007年榮獲“中國(guó)十大休閑城市”稱號(hào)。2006年，黨中央和國(guó)務(wù)院高度評(píng)價(jià)了廣西在中國(guó)-東盟合作格局中的前沿和樞紐地位,認(rèn)為廣西沿海發(fā)展應(yīng)該成為新的一極,開展泛北部灣合作大有文章可作,前景廣闊，“北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)”概念由此產(chǎn)生。2008年1月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略。廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)由南寧、北海、欽州、防城港四市所轄行政區(qū)域組成，規(guī)劃中對(duì)北海的定位和功能表述如下：北海市按照特大城市規(guī)模規(guī)劃建設(shè)，發(fā)揮宜居優(yōu)勢(shì)，促進(jìn)城市發(fā)展。2020年城市建成區(qū)人口發(fā)展到100120萬人，城市建成區(qū)建設(shè)用地控制在140平方公里以內(nèi)。發(fā)揮亞熱帶濱海旅游資源優(yōu)勢(shì)，開發(fā)濱海旅游和跨國(guó)旅游業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展電子信息、生物制藥、海洋開發(fā)等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)和出口加工業(yè)，拓展出口加工區(qū)保稅物流功能，保護(hù)良好生態(tài)環(huán)境，成為人居環(huán)境優(yōu)美舒適的海濱城市。發(fā)揮生態(tài)宜居特色，集聚人口和產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。這是歷史性的發(fā)展機(jī)遇，北海市委市政府審時(shí)度勢(shì)， 2010年初提出了“三年跨越發(fā)展”的戰(zhàn)略構(gòu)想和奮斗目標(biāo)：到2012年，把北?；窘ㄔO(shè)成為區(qū)域性國(guó)際化的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)集聚基地、旅游商貿(mào)物流中心、開放合作重要平臺(tái)和生態(tài)宜居文明城市。到2012年，城鎮(zhèn)化率達(dá)到50%，城市功能更加健全、城市軟實(shí)力大幅增強(qiáng)、城市美譽(yù)度大幅提升，申報(bào)歷史文化名城、創(chuàng)建國(guó)家園林城市、爭(zhēng)創(chuàng)中國(guó)人居環(huán)境獎(jiǎng)獲得成功，力爭(zhēng)建成國(guó)家級(jí)生態(tài)城市和國(guó)家環(huán)保模范城市。調(diào)查認(rèn)為，“生態(tài)宜居文明城市”已成為北海的特色定位，可以期待，三年后北海城市面貌將發(fā)生巨大變化。（三）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況及重大項(xiàng)目建設(shè)情況介紹近幾年，北海市經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，2006年-2008年，GDP年平均增長(zhǎng)率在15.6%以上，固定資產(chǎn)投資平均增速達(dá)到15.1%，財(cái)政收入年平均增速超過30%，城鎮(zhèn)居民人均收入增速也達(dá)到了15.1%。2009年，北海市全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值335億元，增長(zhǎng)16%；工業(yè)增加值115億元，增長(zhǎng)20.8%；財(cái)政收入35.75億元，增長(zhǎng)32.28%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資330億元，增長(zhǎng)65%；實(shí)際利用外資1.31億美元，增長(zhǎng)46.2%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額95.2億元，增長(zhǎng)18.9%；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)下降2.5個(gè)百分點(diǎn)；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入15200元，增長(zhǎng)8.7%；農(nóng)民人均純收入4740元，增長(zhǎng)10%。近十年來，制約北海城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要瓶頸是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單一、實(shí)體產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，經(jīng)過多年的努力，這一瓶頸逐步得以破解。2009年，全市實(shí)現(xiàn)了“七開”：北海煉油異地改造石化項(xiàng)目全面開工并加快建設(shè)、中電北海電子產(chǎn)業(yè)園當(dāng)年動(dòng)工當(dāng)年開園、廣西北部灣港鐵山港區(qū)開港、玉林至鐵山港等3條鐵路和玉林至鐵山港高速公路開始修筑、民生路網(wǎng)一期工程有關(guān)路段基本開通、冠嶺項(xiàng)目等一批高星級(jí)酒店相繼開建、北部灣體育中心等一批公用設(shè)施開始施工。在建設(shè)重大產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、大噸位碼頭、高星級(jí)酒店和培育航空市場(chǎng)、引進(jìn)股份制銀行分支機(jī)構(gòu)等方面邁出了新步伐，使城市煥發(fā)出新的生機(jī)，產(chǎn)業(yè)支撐瓶頸開始破解：-中石化北海煉油異地改造項(xiàng)目，此項(xiàng)目是廣西統(tǒng)籌推進(jìn)的重大項(xiàng)目之一，也是北海的“一號(hào)工程”，計(jì)劃在北海鐵山港工業(yè)區(qū)投資284億元，建設(shè)一個(gè)具有國(guó)際先進(jìn)水平、具備核心競(jìng)爭(zhēng)力的生態(tài)石化區(qū)。項(xiàng)目分二步實(shí)施。第一步總投資104億元，建設(shè)北海煉油異地改造石化項(xiàng)目、潿洲島30萬噸級(jí)原油碼頭及配套工程、鐵山港320萬方原油商業(yè)儲(chǔ)備、北海至南寧成品油管道、鐵山港至湛江原油管道等項(xiàng)目；第二步總投資約180億元，建設(shè)千萬噸級(jí)煉化一體化項(xiàng)目。項(xiàng)目已于2010年3月3日開工建設(shè)，計(jì)劃2011年9月建成投產(chǎn)，預(yù)計(jì)年銷售收入將達(dá)到300多億元，利稅70多億元，北海市財(cái)政收入將因本項(xiàng)目而實(shí)現(xiàn)翻番增長(zhǎng)，同時(shí)以石化基地為核心，帶動(dòng)其他產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，北海市經(jīng)濟(jì)將繼續(xù)保持持續(xù)、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)。-中國(guó)電子北海產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目，此項(xiàng)目是中國(guó)電子集團(tuán)與廣西實(shí)施戰(zhàn)略合作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，項(xiàng)目于2009年6月16日開工，2009年12月30日開園。產(chǎn)業(yè)園總面積超過25萬平方米，其中一期11萬平方米廠房及配套設(shè)施已經(jīng)投入使用，二期14萬平方米也將于2010年內(nèi)建成投入使用，產(chǎn)業(yè)園全面建成后年總產(chǎn)值將超過100億元。目前產(chǎn)業(yè)園已有中國(guó)電子北海產(chǎn)業(yè)園發(fā)展公司、長(zhǎng)城計(jì)算機(jī)、長(zhǎng)城能源科技、創(chuàng)新科存儲(chǔ)、景光電子、中電興發(fā)、微創(chuàng)軟件、宇能科技、松禾科技、迪信創(chuàng)發(fā)通信、弘光投資咨詢（八達(dá)光電）、富誠(chéng)電子科技、翔鴻電子等13家公司入駐，初步形成“硅谷”效應(yīng)。-北海林漿紙一體化項(xiàng)目，此項(xiàng)目為廣西有史以來最大的外資項(xiàng)目，該項(xiàng)目由芬蘭斯道拉恩索漿紙亞洲有限公司與廣西林業(yè)集團(tuán)公司合資建設(shè)，生產(chǎn)規(guī)模為年產(chǎn)90萬噸漿、90萬噸紙和紙板，總投資約為人民幣220億元，至今已完成投資約19.3億元，該項(xiàng)目的落戶為北海經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)注入了強(qiáng)勁動(dòng)力。-旅游項(xiàng)目建設(shè)，目前有重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目16個(gè)，總投資279億元，2010年計(jì)劃投資17億元。已開工項(xiàng)目有銀灘創(chuàng)5A配套、潿洲島鱷魚山景區(qū)創(chuàng)5A配套、五彩灘景區(qū)、老城保護(hù)改造、北岸改造等5個(gè)。-能源項(xiàng)目建設(shè)，目前有重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目30個(gè)，總投資38億元，2010年計(jì)劃投資11億元，主要有城市配電網(wǎng)建設(shè)與改造、7個(gè)110至500千伏送變電工程、北海電廠二期擴(kuò)建工程等。二、北海市房地產(chǎn)行業(yè)概況（一）北海市房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程縱觀北海的房地產(chǎn)發(fā)展，從總體上看大體經(jīng)歷了超常規(guī)發(fā)展、調(diào)整消化和快速發(fā)展三個(gè)階段。1、1992-1993年超常規(guī)發(fā)展階段1992年，受當(dāng)時(shí)全國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀形勢(shì)的影響和自身區(qū)位優(yōu)勢(shì)的雙重作用，北海房地產(chǎn)熱和開發(fā)區(qū)熱空前火爆，內(nèi)地大量的資金和人員涌進(jìn)北海。僅一年多時(shí)間，房地產(chǎn)開發(fā)公司由6家上升到1000多家，政府批準(zhǔn)出讓土地高達(dá)6775平方公里，相當(dāng)于當(dāng)時(shí)北海建成區(qū)面積的三倍多，各類開發(fā)區(qū)十幾個(gè)。市場(chǎng)炒賣土地、樓花之風(fēng)盛行。1993年隨著國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控，北海房地產(chǎn)熱迅速跌入低谷，“爛尾樓”、“爛尾路”隨處可見。2、2002-2006年前后的房地產(chǎn)調(diào)整消化階段1994年-2001年，北海房地產(chǎn)業(yè)處于沉寂狀態(tài)。2002年，國(guó)家財(cái)政局、國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)關(guān)于處置海南省和廣西北海市積壓房地產(chǎn)稅收優(yōu)惠政策的通知，這一政策的出臺(tái)直接撬動(dòng)了北海市爛尾樓處置工作。截至2006年12月底，爛尾樓處置率達(dá)到96%，完成建筑總面積274萬平方米，城市面貌煥然一新。3、2007年-2010年上半年的房地產(chǎn)快速發(fā)展階段 從2006年下半年開始，隨著全國(guó)房地產(chǎn)的新一輪發(fā)展熱潮，北海房地產(chǎn)步入全新的穩(wěn)步發(fā)展期，08年下半年遇國(guó)家政策調(diào)控暫時(shí)放緩，房?jī)r(jià)和銷售量稍稍下降，09年初至10年4月，隨著市場(chǎng)的回暖，北海房地產(chǎn)又呈現(xiàn)穩(wěn)步發(fā)展的態(tài)勢(shì)。表2-1-1 北海市房地產(chǎn)投資額走勢(shì)圖自05年以來，北海市房地產(chǎn)投資額總體呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，08年由于金融危機(jī)及國(guó)家政策調(diào)控影響增幅有所放緩，但2009年北海市房地產(chǎn)投資額仍達(dá)到了58.12億元，為歷年最高水平，2010年15月，北海市房地產(chǎn)投資額達(dá)到了40.55億元，同比增長(zhǎng)103.18%，說明房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展的階段。表2-1-2 施工、峻工、銷售面積、銷售額、銷售均價(jià)對(duì)比年份2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-5月施工面積（萬）99.88130.67124.98174.43434.46135.48竣工面積（萬）67.8270.2586.9679.81109.958.02銷售面積（萬）49.1660.5986.2281.59143.8688.17商品房銷售額（億元）9.1511.3219.9824.4050.2272.82銷售均價(jià)（元/）146417622614284234914568銷售竣工面積比0.720.860.991.021.311.52表中可以看出，5年來施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額基本呈持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，特別是銷售面積增長(zhǎng)明顯，0608年與竣工面積基本持平，09年銷售面積大幅超過當(dāng)年竣工面積，說明供銷兩旺，且有供不應(yīng)求之勢(shì)。從銷售均價(jià)看，06年上漲20%，07年漲48%，08年漲8.7%，09年漲22%，總體上價(jià)格趨漲，結(jié)合銷售面積走勢(shì)，近幾年來均表現(xiàn)為量?jī)r(jià)齊升。4、2010年國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策后的市場(chǎng)情況從銷售量看，2010年1-4月份持續(xù)供不應(yīng)求，但受“國(guó)十條”等房地產(chǎn)新政影響，5月份起成交量開始逐月下降，10月起開始緩慢回升，以下為2010年1-11月北海房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。2010年1月至11月的新建商品房交易數(shù)據(jù)表月份施工面積（萬M2）竣工面積（萬M2）銷售面積（萬M2）同比（%）環(huán)比（%）銷售均價(jià)（元/M2）1月21.757.5219.45290.5640802月27.6821.9812.78209.44-34.2943223月28.387.4215.5865.2221.9144004月31.517.472157.7834.7945265月26.163.6219.367.2-7.8145846月47.825.2517.1126.18-11.6246487月16.345.1210.71-30.95-37.4146778月56.29106.84-38.27-36.1346649月24.1918.186-46.38-12.28453010月14.5323.518.981.1349.67461511月57.099.63-33.687.244621（數(shù)據(jù)來源于北海市房地產(chǎn)交易中心）從上表數(shù)據(jù)看，受新政影響，商品房交易量至9月下降至6萬平方米， 10月份交易量開始回升，11月回升至9.63萬平方米，根據(jù)走訪市場(chǎng)了解到的情況，預(yù)計(jì)12月銷售數(shù)據(jù)繼續(xù)回升，但回升的幅度不大，顯示目前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量仍處于低位，但已逐漸扭轉(zhuǎn)了下跌的趨勢(shì)，開始緩慢回升。房?jī)r(jià)方面，至11月末，北海市新建商品房均價(jià)為4621元/平方米，較4月房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控時(shí)的成交均價(jià)仍高出近100元/平方米，房?jī)r(jià)仍然保持堅(jiān)挺。成交量的逐步回升和成交均價(jià)的平穩(wěn)，表明市場(chǎng)已逐步接受和消化新政影響，預(yù)計(jì)北海房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交價(jià)格平穩(wěn)，成交數(shù)量緩慢回升”的態(tài)勢(shì)。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)整政策確實(shí)對(duì)北海房地產(chǎn)影響較大，但從走訪市場(chǎng)的情況來看，從9月份起，各樓盤售樓部接待看房客戶數(shù)量明顯增多，其中本地客戶數(shù)量增多的情況尤其明顯。據(jù)了解，主要是由于：部分外地購(gòu)房客戶由持幣觀望狀態(tài)轉(zhuǎn)為實(shí)際購(gòu)買。經(jīng)過一段時(shí)間的觀望，部分用于養(yǎng)老等自住用途的外地購(gòu)房客戶仍選擇購(gòu)買，并且購(gòu)房方式轉(zhuǎn)變?yōu)橐淮涡愿犊睿划a(chǎn)業(yè)人口增加。北海近兩年引進(jìn)的一些中石化異地?zé)捇?、誠(chéng)德新材等大項(xiàng)目以及冠德電子、景光電子、長(zhǎng)城計(jì)算機(jī)、建興光電等一批園區(qū)電子企業(yè)的入駐，每年給北海帶來約8萬的新增產(chǎn)業(yè)人口；專業(yè)人才回流。隨著北海近幾年城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的逐步加快，適合高學(xué)歷人才發(fā)展的機(jī)會(huì)逐漸增多，許多原在東部沿海發(fā)達(dá)城市工作的北海本地人回北海發(fā)展、置業(yè)。上述客群購(gòu)買力強(qiáng)，是近期購(gòu)房客戶的重要組成部分。以下為部分樓盤近期銷售情況： （以上數(shù)據(jù)來源于我行開展樓盤按揭準(zhǔn)入時(shí)的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)）上述5個(gè)樓盤項(xiàng)目，除了碧海華彩苑銷售率稍低外，其他4個(gè)樓盤銷售率均超過50%，而支撐完成這個(gè)銷售量的，主要是一次性付款購(gòu)房客戶，在銀行按揭占比較小的情況下，上述樓盤經(jīng)過59個(gè)月的銷售，多數(shù)銷售量均超過50%（主要是該樓盤中戶型好、朝向好、樓層好的住房），其中銷售率最高的鑫豐麗景、穗豐金灣分別位于城區(qū)中心的北海大道62號(hào)、四川路299號(hào)，銷售對(duì)象主要為北海常駐人口，銷售率較高的嘉福.夏日海灣、藍(lán)海名都位于廣東南路北海高端住宅片區(qū)，臨近北海銀灘，屬于近海資源樓盤，銷售對(duì)象主要為外地客戶。上述銷售數(shù)據(jù)表明北海房地產(chǎn)市場(chǎng)消化宏觀調(diào)控政策的能力較強(qiáng)，銷售期雖然比調(diào)控前長(zhǎng)，但部分地段好，客戶定位準(zhǔn)確的樓盤銷售量不錯(cuò)，收回項(xiàng)目投資較有保障。（二）近幾年北海市房地產(chǎn)行業(yè)的主要特點(diǎn)縱觀近五年，行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：1、房地產(chǎn)業(yè)是北海市經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)2009年，北海市房地產(chǎn)業(yè)共完成投資58.12億元，占全市固定資產(chǎn)投資額的17.61%，直接稅收貢獻(xiàn)8.08億元，占全市稅收的28.93%，同比增長(zhǎng)27.40%。2010年15月，北海市房地產(chǎn)業(yè)共完成投資40.55億元，占全市固定資產(chǎn)投資額的22.68%，直接稅收貢獻(xiàn)6.49億元，占全市稅收的38.01%，同比增長(zhǎng)159.29%。這僅是直接稅收，據(jù)有關(guān)人士透露，如果包括施工企業(yè)、材料供應(yīng)商等直接相關(guān)行業(yè)的貢獻(xiàn)，以及非稅收入中的商品房開發(fā)土地出讓金，房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)政收入的貢獻(xiàn)實(shí)際已經(jīng)超過50%。正如2010年北海市財(cái)政預(yù)算草案的報(bào)告中指出：財(cái)政收入增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)、石油加工和電力等行業(yè)依賴性比較大。調(diào)查認(rèn)為，在中石化、林漿紙、電子產(chǎn)業(yè)園等重大項(xiàng)目產(chǎn)生效益前，北海經(jīng)濟(jì)仍屬于房地產(chǎn)投資拉動(dòng)型增長(zhǎng)。2、海景資源是影響房?jī)r(jià)的主要因素北海市半島以內(nèi)12層樓房以上均可以觀海景，從市中心出發(fā)，15分鐘車程均可向西、南、北方向到達(dá)海邊，但以到海邊距離遠(yuǎn)近劃分，商品房習(xí)慣上大致劃分為一線海景房（臨海）、二線海景房（距海邊約1-3公里）、城區(qū)房三類，價(jià)格也因此有明顯差異。由于北海市城區(qū)發(fā)展較快，配套也快，因此，人們基本沒有郊區(qū)房的概念。表2-2-1 北海市住宅市場(chǎng)三大特征對(duì)比表住宅特征范圍概況物業(yè)特征代表樓盤均價(jià)（元/）特點(diǎn)一線海景（臨海）海景大道沿線，具備一線海景資源，能和海零距離接觸，是北海海景資源最優(yōu)越的區(qū)域。海景公寓、海景住宅、別墅、酒店等高端產(chǎn)品。北部灣1號(hào)、森海豪庭、銀灘1號(hào)、海逸豪園等別墅：60008000；海景住宅：45006000；海景公寓：900010000；該區(qū)域物業(yè)檔次極高，是別墅物業(yè)、海景住宅發(fā)展聚集地，且物業(yè)價(jià)格均高于其他區(qū)域。二線海景（距海邊約1-3公里）雖然無一線海景，但近海，可以觀海，是北海海景資源次一級(jí)區(qū)域。別墅及海景住區(qū)等中高端產(chǎn)品聚集地。萬泉城、水岸香堤、國(guó)際家園、景海豪庭棕櫚泉、香檳郡等住宅物業(yè)：35004500；高層公寓：40004500；別墅物業(yè)：50008000；由于該區(qū)海景資源一般，因此高層海景公寓、海景房較為集中。城區(qū)該價(jià)值區(qū)位于舊城中心，缺少海景資源，但市政配套齊備，生活及出行極為便利。精品住宅社區(qū)、大型商場(chǎng)等物業(yè)。國(guó)際新城、星海頤園、華杰春秋源、俊杰華府、南洋國(guó)際金融公寓等住宅物業(yè)：35004500；區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展成熟度較高，但物業(yè)發(fā)展檔次相對(duì)較低，主要與片區(qū)所屬舊城區(qū)有直接關(guān)系。3、商品房市場(chǎng)是外向型市場(chǎng) 表2-2-2 北海市商品房銷售人群結(jié)構(gòu)圖截至2006年，北海利用國(guó)家優(yōu)惠政策處置完“爛尾工程”后，城市面貌煥然一新，引起全國(guó)的關(guān)注。加上北海優(yōu)越的地理位置、宜人的氣候、優(yōu)美的濱海風(fēng)光、發(fā)達(dá)的交通、低廉的房?jī)r(jià)和生活成本，以及對(duì)北海發(fā)展前景的良好預(yù)期，吸引了大量的外地客群到北海購(gòu)房置業(yè)、養(yǎng)老過冬、休閑度假。06年，當(dāng)年外地人購(gòu)房占比就達(dá)到了44.21%，07年迅速提高到58.97%，開始成為北海商品房銷售的主流客群。由此也帶來了北海市城區(qū)人口的劇增，據(jù)公安部門統(tǒng)計(jì)，05年北海市城區(qū)常住人口約20萬人左右，從06年起，北海戶籍人口每年增幅在5萬人以上，已購(gòu)房入住但未入戶籍的外地人口每年約有3萬人左右，也就是說城區(qū)每年新增常住人口約8萬人，城區(qū)現(xiàn)有常住人口已增加到50多萬人。外地購(gòu)房者已成為北海市人口增加的主要渠道之一，特別是來自東北、華北、西北等地的養(yǎng)老、體閑、候鳥族人群，形成了對(duì)北海商品房的“半剛性需求”（“半剛性需求”是指購(gòu)房目的為養(yǎng)老、度假，屬自住性質(zhì)，而非投資、投機(jī)用途），北海市已成為真正的移民城市。以北海市某大型樓盤為例，表2-2-3 北海市某項(xiàng)目成交客戶區(qū)域來源根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示，本地成交客戶占15%，廣西區(qū)內(nèi)（不含北海）成交客戶占1%，外省成交客戶比例高達(dá)84%，其中東北、西北和華北地區(qū)占比合計(jì)54%。表2-2-4 成交客戶購(gòu)房目的比例關(guān)系圖從購(gòu)房目的看，客戶購(gòu)房目的主要是養(yǎng)老，占比29%，主要來自東北、華北地區(qū)；其次就是度假和度假投資兼容（候鳥族），占比合計(jì)43%，主要來自東北、華北、西北、江浙、福建地區(qū)；用于日常常住的客戶所占比例較少，占比12%。由此可見，該項(xiàng)目購(gòu)房客戶中屬于“半剛性需求”的比例達(dá)55%，近幾年北海房?jī)r(jià)持續(xù)攀高正是源于這部分客戶群體的支撐。4、商品房交易帶動(dòng)土地交易穩(wěn)步發(fā)展自2006年以來，北海市土地交易量（本文僅研究北海市城鎮(zhèn)住宅及城鎮(zhèn)住宅商業(yè)用地情況，以下土地?cái)?shù)據(jù)僅指城填住宅及城鎮(zhèn)住宅商業(yè)用地）呈上下波動(dòng)的狀態(tài)，總體呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這與期間城市經(jīng)濟(jì)狀況、政府調(diào)整政策及市場(chǎng)供需關(guān)系有著密切聯(lián)系。根據(jù)北海市住房建設(shè)規(guī)劃（2008-2012）計(jì)劃，未來每年規(guī)劃土地供應(yīng)約1200-1300畝左右，可以預(yù)見，未來北海市土地供應(yīng)仍十分充足，城區(qū)建設(shè)發(fā)展空間較大。（1）交易量大勢(shì)呈上揚(yáng)態(tài)勢(shì)表2-2-5 北海歷年土地交易量情況表自2006年以來，北海城市土地成交量呈波浪式上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。從成交數(shù)量比較，07年成交量最多，達(dá)21宗，08年成交量最少，僅為8宗。從成交面積比較，雖然08年成交宗數(shù)最少，但由于天隆地產(chǎn)千畝地塊的成交，進(jìn)一步拉升了08年土地成交面積，達(dá)到2168多畝。2009年北海城市土地成交達(dá)到15宗，成交面積達(dá)1055畝，大勢(shì)向好。（2）交易價(jià)平穩(wěn)增長(zhǎng)表2-2-6 北海歷年土地交易價(jià)情況表交易額總體上保持平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，2009年，北海城市土地成交總額為10.55億元，土地成交均價(jià)達(dá)到了100.09萬元/畝，較08年增長(zhǎng)了近57萬元/畝，已接近07年土地均價(jià)水平。而從歷年地塊成交均價(jià)上看，07、09年成交均價(jià)達(dá)到歷年最高，這主要由兩方面因素導(dǎo)致。一是這兩年全國(guó)樓市均處于成交火熱態(tài)勢(shì)，北海也不例外，旺盛的需求進(jìn)一步增強(qiáng)了開發(fā)商拿地信心。二是眾多高地價(jià)土地的成交，進(jìn)一步拉升了這兩年的土地成交均價(jià)。其中200萬元/畝以上成交土地有9塊（07年3塊、09年6塊），100萬元/畝以上成交土地有18塊（07年10塊、09年8塊），2009年12月位于茶亭路以南、廣東路東側(cè)面積為18.74畝的一地塊更是拍出了1.02億元的高價(jià)，以544萬元/畝的單價(jià)水平成為了北海市的新地王。另外，08、09年上述拍賣地塊有部分屬于定向收儲(chǔ)、園區(qū)配套用途，拍賣價(jià)格較低（08年均價(jià)為35萬元/畝、09年均價(jià)為52萬元/畝），這也直接拉低了全年土地交易價(jià)格水平。如剔除上述地塊，08、09年北海市土地交易均價(jià)分別為157萬元/畝和271萬元/畝，較07年分別增長(zhǎng)44萬元/畝和158萬元/畝，呈穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。（3）土地容積率不斷增加，樓面地價(jià)水平不斷提高表2-2-7 北海市歷年土地出讓容積率范圍列表2006年2007年2008年2009年地塊容積率范圍1.5-2.01.8-2.52.5-3.52.5-6.0樓面地價(jià)（元/）86610041429備注：以上表中容積率僅代表歷年80%以上土地成交容積率范圍從歷年土地成交容積率分析，容積率呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)。依據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)分析，北海城市住宅建筑將由過去低層、多層建筑步入小高層、高層建筑軌道，而近兩年高層建筑發(fā)展更為顯著。容積率的不斷增加，從另一層面也反映了北海城市土地供應(yīng)日益稀缺，城市中心大面積土地出讓已不再可能，因此小面積大容積率的地塊將是未來城市高層住宅發(fā)展的趨勢(shì)。從樓面地價(jià)情況分析，用于商業(yè)用途的地塊的樓面地價(jià)也呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)趨勢(shì)，由于地價(jià)成本在房?jī)r(jià)成本中所占比重較大，這決定了未來兩年內(nèi)商品房?jī)r(jià)格的走勢(shì)是總體向上運(yùn)行。5、開發(fā)商實(shí)力不斷增強(qiáng)，項(xiàng)目開發(fā)資金主要來源于自籌2006年以前北海市房地產(chǎn)市場(chǎng)以本土開發(fā)商為主力，2006年以來，外地開發(fā)商逐漸增多，目前北海市約有300多家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，其中外地開發(fā)商占比在60%以上，主要來自南寧、江西、四川、福建、上海等地，他們不僅資金實(shí)力雄厚，具備開發(fā)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力，而且?guī)砹碎_發(fā)、銷售、管理等成熟經(jīng)驗(yàn)，影響并提高本地開發(fā)商的開發(fā)理念，更有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，截止2009年末，在北海市房地產(chǎn)企業(yè)投資資金來源結(jié)構(gòu)中，國(guó)內(nèi)貸款占比為9.1%，同比增長(zhǎng)3.79個(gè)百分點(diǎn)；自籌資金占比為60.4%，同比下降3.79個(gè)百分點(diǎn)；定金及預(yù)付款占比為17.11%，同比下降0.96個(gè)百分點(diǎn)；其他資金來源占比13.39，同比增長(zhǎng)0.96個(gè)百分點(diǎn)。近5年來，北海市金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目貸款普遍表現(xiàn)出一種惜貸現(xiàn)象，09年在拉動(dòng)內(nèi)需和北海市當(dāng)?shù)匾M(jìn)新金融機(jī)構(gòu)的沖擊下，這種現(xiàn)象稍有改觀，09年末，北海金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額達(dá)到20億元，同比增長(zhǎng)184%，但在房地產(chǎn)開發(fā)資金總盤子中，占比仍然很小。其主要原因有：一是08年以前，由于歷史原因，北海市開發(fā)地塊分布零散、面積小，開發(fā)樓盤面積一般在1-5萬平方米之間，資金需求量不大，且?guī)啄陙礓N售情況良好，資金回籠周期短，對(duì)開發(fā)貸款依賴性不大；二是由于上世紀(jì)90年代初期的經(jīng)濟(jì)泡沫給銀行留下的負(fù)面印象還沒有完全消除，各行決策層在習(xí)慣上仍把北海定位為金融高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)，信貸政策偏緊，如中行、建行從05年開始至09年均沒有新增項(xiàng)目開發(fā)貸款。09年以后，開發(fā)樓盤容積率越來越高，一般在3-5之間，開發(fā)面積越來越大， 一般在5-10萬平方米之間，隨著投資成本增大，開發(fā)商對(duì)銀行資金依賴性開始增大，但銀行積極性仍然不高。6、在房地產(chǎn)金融市場(chǎng)上，銀行同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不充分房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，在北海，房地產(chǎn)業(yè)又是經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，因此，各家銀行均把房地產(chǎn)業(yè)作為開展資產(chǎn)、負(fù)債、中間業(yè)務(wù)的主陣地之一，整體上主要表現(xiàn)為積極投入個(gè)人按揭貸款，以此切入房地產(chǎn)行業(yè)。表2-2-8 2010年12月末北海市城區(qū)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人按揭貸款情況表行別余額（億元）比年初（億元）占貸款總額（%）工行15.263.0362.90農(nóng)行14.856.1236.98中行5.471.7828.88建行17.14.6967.91交行20.037.5280.80北部灣2.462.2929.22信用社2.840.549.49合計(jì)78.0125.9742.40從表中可以看出，北海市城區(qū)各金融機(jī)構(gòu)比較重視發(fā)展個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)，2010年末個(gè)人按揭貸款余額約占到北海城區(qū)貸款總額的42%，個(gè)別銀行如交行占到80%、建行占到68%、工行占到63%以上。但房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)仍然不充分，主要表現(xiàn)為：（1）個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)在金融機(jī)構(gòu)間發(fā)展不平衡，整體業(yè)務(wù)效率低。從表2-2-8中可以看出，按揭貸款份額主要集中在五大行，但各行在不同時(shí)期表現(xiàn)不同。05年，由于內(nèi)部管理混亂，主要經(jīng)營(yíng)管理人員涉及職業(yè)道德問題，中行、工行先后被上級(jí)行和監(jiān)管部門勒令暫停辦理信貸業(yè)務(wù)，包括個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)。工行經(jīng)整頓后07年底恢復(fù)辦理，中行雖然恢復(fù)辦理，但信貸審批權(quán)限仍然集中在上級(jí)行。農(nóng)行在股改前其按揭貸款經(jīng)營(yíng)管理模式和激勵(lì)機(jī)制相對(duì)比較落后，效率低，08年以前其影響力較弱，09年完成股改后，按揭業(yè)務(wù)發(fā)展速度明顯加快，2010年個(gè)人按揭貸款余額增長(zhǎng)了6億元。在這期間，建行和交行一直保持著較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力，60%以上的開發(fā)商集中到兩家銀行辦理按揭貸款業(yè)務(wù)，由于人力不足，高度集中的業(yè)務(wù)量使兩家銀行經(jīng)常發(fā)生“堵車”現(xiàn)象，效率不高，客戶滿意度不高。（2）金融產(chǎn)品單一，經(jīng)營(yíng)水平不高。當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)主要是通過少量投放開發(fā)貸款，大量投入個(gè)人按揭貸款獲取負(fù)債和結(jié)算業(yè)務(wù)。以上第5部分分析中已提到，各金融機(jī)構(gòu)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)貸款存在普遍的惜貸現(xiàn)象，以08、09年兩年為例，開發(fā)貸款平均余額為15.5億元，其中約有3億元屬于05年以前發(fā)放形成的不良貸款，剔除這3億元后，平均余額為12.5億元，占該兩年房地產(chǎn)總投資額不到13%。在個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)中，當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)均偏好一手房個(gè)人住房按揭貸款業(yè)務(wù)，對(duì)一手商業(yè)用房貸款持非常謹(jǐn)慎的態(tài)度，對(duì)二手商業(yè)用房按揭貸款基本不予受理。以09年末為例，當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)商業(yè)用房貸款余額為4.6億元，占個(gè)人按揭貸款總額不到8%，余額同比減少0.1億元，呈負(fù)增長(zhǎng)。據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)中介機(jī)構(gòu)介紹，不僅二手商用房按揭辦不了，二手住房交易按揭也不好辦。由此可見，由于缺乏融資配套，當(dāng)?shù)囟?jí)市場(chǎng)上商品房流通較為困難。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，由于商品房和土地價(jià)格上漲較快，同時(shí)出于避稅目的，大多數(shù)開發(fā)商在開發(fā)過程中偏好自留物業(yè)，尤其是地段好的“稀缺性”經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，而當(dāng)?shù)劂y行均沒有開辦經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款業(yè)務(wù)，大量的資金沉淀在商品房中。（3）銀行處于強(qiáng)勢(shì)地位，開發(fā)商處于弱勢(shì)地位。在對(duì)當(dāng)?shù)亻_發(fā)企業(yè)調(diào)查中，開發(fā)商普遍的感受是項(xiàng)目開發(fā)貸款基本不抱希望，按揭貸款業(yè)務(wù)是擠著去辦，在銀行擠，到房地產(chǎn)交易中心辦抵押也擠，處處求著銀行，對(duì)銀行滿意度不高。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，農(nóng)行、信用社對(duì)項(xiàng)目開發(fā)貸款支持力度較大，其中信用社更為靈活，但2家機(jī)構(gòu)辦理按揭業(yè)務(wù)的效率不高；交行、建行辦理按揭業(yè)務(wù)的效率較高，但對(duì)項(xiàng)目開發(fā)貸款支持力度不大；中行、工行辦理按揭業(yè)務(wù)的效率不高，但從09年開始加大對(duì)項(xiàng)目開發(fā)貸款的支持力度。調(diào)查認(rèn)為，產(chǎn)生這種現(xiàn)象的根本原因主要還是金融同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不充分，金融服務(wù)水平跟不上房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平。三、北海市房地產(chǎn)行業(yè)影響因素分析及發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)（一）北海市房地產(chǎn)行業(yè)影響因素分析表3-1 北海市2003年-2009年商品房交易量、價(jià)格走勢(shì)圖注：橫坐標(biāo)軸以北海市2003年-2009年的年平均商品房交易量為基準(zhǔn)2002-2006年，北海房地產(chǎn)市場(chǎng)基本上是在盤活和消化存量，主要是靠本地壓抑已久的剛性需求釋放支撐，自2006年下半年起，北海房地產(chǎn)業(yè)步入了新一輪快速發(fā)展期，總體表現(xiàn)為“量?jī)r(jià)齊升”，本次分析主要也是圍繞2006-2009年北海房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)來進(jìn)行的。調(diào)查認(rèn)為，影響北海房地產(chǎn)走勢(shì)的變量因素主要有宏觀政策因素、外地人購(gòu)房因素和本地剛性需求因素三項(xiàng)。1、宏觀政策因素宏觀政策的寬松與否是影響北海近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的主要因素，對(duì)房地產(chǎn)交易量的影響表現(xiàn)為：宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控寬松，交易量增加；宏觀政策趨緊，交易量減少。表3-2 2005年2009年房地產(chǎn)政策列表時(shí)間政策目標(biāo)政策概述2005年防止房地產(chǎn)投資過熱，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。兩個(gè)“國(guó)八條”出臺(tái)，以及各地政府為穩(wěn)定房?jī)r(jià)積極采取措施，嚴(yán)控高檔商品房開發(fā)，適當(dāng)增加中低價(jià)房的開發(fā)，樓市調(diào)控取得重要的階段性成果。2007年抑制房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲連續(xù)實(shí)施宏觀調(diào)控政策，但效果不明顯。中高檔住宅投資繼續(xù)增長(zhǎng)，住宅建設(shè)投資全面加速，房地產(chǎn)熱呈區(qū)域擴(kuò)散態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)增幅及房地產(chǎn)貸款繼續(xù)保持過快增長(zhǎng)。2008年調(diào)控基調(diào)：先壓后保上半年，國(guó)家繼續(xù)調(diào)控房市，各項(xiàng)指標(biāo)高位調(diào)整，有效抑制過度需求泡沫；但受國(guó)際金融危機(jī)影響，自第三季度起，啟動(dòng)大規(guī)模刺激樓市消費(fèi)政策。2009年調(diào)控基調(diào)：前寬后緊年初貫徹房地產(chǎn)優(yōu)惠政策刺激房市，年中加大土地供給，整頓市場(chǎng)秩序，年末防范泡沫擴(kuò)大，遏制房?jī)r(jià)過快上漲。（1）2007年至2008年上半年宏觀政策趨緊，北海房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩年的交易量和均價(jià)水平的走勢(shì)表現(xiàn)為非常平穩(wěn)，水平基本持平。北海市2007年和2008年的商品房交易量分別為86.22萬平方米和81.59萬平方米，商品房均價(jià)則分別為2614元/平方米和2842元/平方米。（2）2008年下半年至2009年第三季度受國(guó)際金融危機(jī)影響，國(guó)家實(shí)施寬松的宏觀政策，北海房地產(chǎn)市場(chǎng)2009年的交易量和均價(jià)水平的走勢(shì)表現(xiàn)為快速增長(zhǎng)。北海市2009年的商品房交易量為143.86萬平方米，同比增長(zhǎng)76.32%；商品房均價(jià)為3491元/平方米，同比增長(zhǎng)16.73%。2、外地人購(gòu)房因素從上文表2-2-2中可看出，2006年起外地客戶成為購(gòu)房主流，支撐了北海房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，是影響北海近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的主要因素，對(duì)房地產(chǎn)交易量的影響表現(xiàn)為：外地人購(gòu)房占比上升，交易量增加；外地人購(gòu)房占比下降，交易量減少。外地客戶買房的目的是什么？通過對(duì)銀行從業(yè)人員、中介機(jī)構(gòu)、小區(qū)物業(yè)管理人員等人群調(diào)查后總結(jié)，外地客戶買房目的大致可以分為四類：自住約占1/3，投資也就是保值約占1/3，自住和投資兼容（候鳥族）約占1/6，投機(jī)約占1/6。為什么外地客戶不選擇鄰近擁有近似于北海的條件的城市如欽州、防城港、桂林、湛江等，而唯獨(dú)選擇北海？據(jù)房地產(chǎn)一線從業(yè)人員介紹，外地客戶主要基于三個(gè)原因：（1）北海的濱海自然資源是稀缺、不可復(fù)制的，周圍的城市不可比，全國(guó)范圍內(nèi)也只有三亞可比，藍(lán)天、白云、海水、沙灘、氣候、物產(chǎn)、休閑等條件令外地人驚嘆，特別是對(duì)東北、華北和西北的“養(yǎng)老”、“候鳥”型客戶吸引力最大，這部分客戶也可定義為“半剛性需求”，約占全部購(gòu)房客戶的1/2。（2）低廉的房?jī)r(jià)，形成了較大的價(jià)值洼地。北海是沿海開發(fā)城市，知名度遠(yuǎn)高于周邊城市，且在北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)的背景下，北海正蘊(yùn)育著巨大的發(fā)展前景，但北海房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于全國(guó)同類城市，從表3-3中看出，三亞房?jī)r(jià)比北海高出2倍，就連排名第6的珠海比北海也高出一倍多。精明的上海、江浙、福建等地客戶主要是看中了這一點(diǎn)。 表3-3 北海與同類城市房?jī)r(jià)對(duì)比表 （單位：元/M2）排名城市2008年6月2009年7月2010年1月1三亞84169526158582寧波750010178114053廈門60478519109434大連60128666106635青島6507830197516珠海5105771091927北海291534504080注：數(shù)據(jù)摘錄于赳客網(wǎng)“宜居城市研究室”發(fā)布的信息（3）2008年1月，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展規(guī)劃，廣西北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū)正式上升為國(guó)家戰(zhàn)略。北海作為北部灣經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的重點(diǎn)城市，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和新型產(chǎn)業(yè)培育誕生的環(huán)節(jié)上具有了較大的優(yōu)勢(shì)，這吸引了不少具有經(jīng)濟(jì)實(shí)力和擁有前往北部灣發(fā)展意向的外地客戶產(chǎn)生了移居北海投資置業(yè)的意向。3、本地剛性住房需求因素本地剛性住房需求（包含新增產(chǎn)業(yè)人口住房需求）是影響北海近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)的另一主要因素，但該因素對(duì)近幾年北海房地產(chǎn)交易量的影響度較小。主要原因?yàn)椋海?）原有本地居民的剛性住房需求已在2002年-2005年處置“爛尾樓”期間基本消化完畢，在沒有導(dǎo)入大量新增產(chǎn)業(yè)人口的前提下本地居民的剛性住房需求明顯不足，北海市本地人購(gòu)房占比已從2005年的44.21%降至2009年的30.26%。（2）工業(yè)基礎(chǔ)薄弱，無法形成新增產(chǎn)業(yè)人口的有效源泉。如前所述，在中石化、林漿紙、電子產(chǎn)業(yè)園等重大項(xiàng)目產(chǎn)生效益前，北海經(jīng)濟(jì)仍屬于房地產(chǎn)投資拉動(dòng)型增長(zhǎng)。（二）未來兩年北海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)通過分析未來2年內(nèi)宏觀政策、外地人購(gòu)房和本地剛性需求三個(gè)因素對(duì)北海市房地產(chǎn)行業(yè)的影響，初步測(cè)算未來2年內(nèi)其趨勢(shì)如下（表3-4）：表3-4 北海房地產(chǎn)業(yè)未來兩年趨勢(shì)預(yù)測(cè)注：橫坐標(biāo)軸以2010年1月份北海市商品房交易量為基準(zhǔn)。按成交量和價(jià)格變化特點(diǎn)，大致分為三個(gè)階段：第一階段：即今年1-4月份，量?jī)r(jià)齊升期。第二階段：即2010年5月至2011年6月，下跌和盤整期。今年5月份開始成交量急劇下跌，預(yù)計(jì)到今年7月探底，僵持3個(gè)月后，價(jià)格開始有所下跌，最低可能會(huì)跌到10%（即4584*0.9=4126元），而且是出現(xiàn)在2011年春節(jié)前后；2011年春節(jié)過后，人們重新審視行業(yè)發(fā)展，部分人認(rèn)為已探底，開始購(gòu)買，成交量有所增加，價(jià)格停止下跌，且微有回升。判斷理由：1、宏觀政策因素：2010年4月17日，新“國(guó)十條”中第三條規(guī)定的“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買住房貸款”，直接限制了外地人對(duì)北海商品房的購(gòu)買需求；三部委雖然于2010年6月4日發(fā)布關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知，規(guī)定“對(duì)不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民申請(qǐng)住房貸款的，貸款人按第二套（及以上）的差別化住房信貸政策執(zhí)行”，但提高了外地人購(gòu)房貸款的準(zhǔn)入門檻（五成首付、利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率的1.1倍），仍然限制了大部分外地人的購(gòu)房需求。宏觀政策從嚴(yán)必然會(huì)引起下一階段交易量急劇下跌，預(yù)計(jì)上述政策2年內(nèi)不會(huì)變。2、外地人購(gòu)房因素：（1）在國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控下，全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)景氣度迅速下降，人們普遍看跌，進(jìn)入持幣觀望階段，外地客戶暫時(shí)不看好北海，預(yù)計(jì)將維持1年。（2）近期打擊炒房、打擊傳銷會(huì)使城市部分流動(dòng)人口離開北海，短期內(nèi)商品房的租賃收入水平會(huì)降低，預(yù)計(jì)這部分需求在1-2年內(nèi)不復(fù)返。3、本地剛性住房需求因素：一年內(nèi)，北海產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)瓶頸依然沒有破解，城市發(fā)展速度受到制約，本地剛性需求仍然沒有培育成主流。4、表中設(shè)定價(jià)格下跌區(qū)間不超過10%，主要是依據(jù)北海近十年來，房地產(chǎn)行業(yè)起伏中房?jī)r(jià)最大跌幅的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)保守確定的，如08年底，房?jī)r(jià)實(shí)際跌幅小于5%。同時(shí)，還根據(jù)北海當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)成本實(shí)際情況進(jìn)行測(cè)算，如：目前北海一般地段樓盤開發(fā)成本大約為3200元/左右(例:土地成本每畝300萬元，容積率是4.0，占地面積20畝，那么樓面地價(jià)為1120元/,建安成本為1600元/,報(bào)建、稅務(wù)、開支成本為400元/)，按開發(fā)商最美好的愿望，利潤(rùn)率不低于20%，房?jī)r(jià)應(yīng)該落到3800元/，如果考慮土地增值稅，房?jī)r(jià)起碼要到4100元/方能保證20%的利潤(rùn)率。因此，調(diào)查認(rèn)為房?jī)r(jià)能穩(wěn)定在4100元/左右。第三階段：即2011年7月至2012年3月，量?jī)r(jià)回升期。隨著中石化的投產(chǎn)期臨近，政府宣傳力度加大，成交量快速回升，價(jià)格隨之微回升。2011年9月份，中石化投產(chǎn)，重大利好促使成交量快速回升。預(yù)計(jì)到2012年1季度恢復(fù)到今年1-4月份水平。從2012年2季度開始，步入自我平衡發(fā)展期。隨著中電、林漿紙、新材料、臨港產(chǎn)業(yè)等園區(qū)項(xiàng)目相繼開工、建成、投產(chǎn)，北海經(jīng)濟(jì)逐步完成由 “房地產(chǎn)投資拉動(dòng)型”向“多元化產(chǎn)業(yè)經(jīng)