2015年成都主城區(qū)第一季度市場報告.docx

2015年主城區(qū)第一季度市場報告2015-04-14 15:16 來源：四川新聞網(wǎng)房產(chǎn)頻道四川中原地產(chǎn)2015年主城區(qū)第一季度市場報告政策梳理14年政策環(huán)境逐步放開，限購松綁、公積金貸款調(diào)整、限貸放松、降息、降準(zhǔn)等使得市場成交轉(zhuǎn)向，開發(fā)商庫存壓力緩解，市場基本面持續(xù)好轉(zhuǎn)。土地市場整體供需：重點開發(fā)商布局主城區(qū) 地價沖至歷年最高點各行政區(qū)供需：青羊區(qū)供應(yīng)居首 成華區(qū)熱度最高成交排行：成華區(qū)再現(xiàn)地王 首創(chuàng)榮獲雙料冠軍【整體供需】重點開發(fā)商布局主城區(qū) 地價沖至歷年最高點2015年一季度主城區(qū)土地供應(yīng)面積為1239.89畝，環(huán)比減少4.52%，同比增長41.49%；成交面積為632.59畝，環(huán)比減少8.49%，同比減少21.65%；成交樓面地價為5452元/，環(huán)比上漲39.22%，同比上漲71.99%。四川中原戰(zhàn)略發(fā)展部認(rèn)為，從一季度表現(xiàn)來看，主城區(qū)整體情況與去年四季度情況相似，流拍現(xiàn)象依舊嚴(yán)重，成交率相比去年同期表現(xiàn)要遜色很多，反應(yīng)出開發(fā)商對樓市信心依舊不足，目前戰(zhàn)略依舊以去化存量為主。但是，我們也注意到，主城區(qū)成交地價在本季度大幅沖高，達(dá)到兩年來的最高點。其原因，一方面是由于藍(lán)潤地產(chǎn)在主城區(qū)的多次大手筆拿地，拉高整體均價；另一方面，表明開發(fā)商戰(zhàn)略重心正向主城區(qū)轉(zhuǎn)移，導(dǎo)致競爭更加激烈，地價應(yīng)勢沖高。預(yù)計后市將會有更多大牌開發(fā)商加入主城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的爭奪，成交地價有望繼續(xù)在高位企穩(wěn)?！究山娣e】供需齊降 商住兩端表現(xiàn)相似據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度主城區(qū)土地供應(yīng)可建面積256.84萬平方米，環(huán)比減少15.20%，同比增長24.81%；成交面積150.60萬平方米，環(huán)比減少22.81%，同比減少20.42%。據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度主城區(qū)供應(yīng)土地住宅部分可建面積149.01萬平方米，環(huán)比減少2.57%，同比增長50.32%；成交74.47萬平方米，環(huán)比減少16.89%，同比減少13.31%。 據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度主城區(qū)供應(yīng)土地商業(yè)部分可建面積107.84萬平方米，環(huán)比減少28.08%，同比增長2.98%；成交76.14萬平方米，環(huán)比減少27.83%，同比減少24.92%。 【各行政區(qū)供需】青羊區(qū)供應(yīng)居首 成華區(qū)熱度最高據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度成都市主城區(qū)土地供應(yīng)以青羊區(qū)居首，供應(yīng)量為441.86畝；緊隨其后的為高新區(qū)，供應(yīng)量為321.43畝；而成華區(qū)供應(yīng)231.03畝，位列第三，但是成交表現(xiàn)出色，領(lǐng)跑區(qū)域成交榜。據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2015年一季度各城區(qū)土地可建面積供需中，青羊區(qū)供應(yīng)高居榜首，供應(yīng)108.89萬平方米；而成華區(qū)憑借74.33萬平方米的供應(yīng)，超越高新區(qū)位居榜眼，同時憑借59.68萬平方米的成交量，再度占據(jù)成交榜榜首。整體來看，青羊區(qū)由于在一季度推出多宗大體量地塊，成功盤踞兩榜供應(yīng)榜首，但由于成交乏力，被推出多宗優(yōu)質(zhì)地塊的成華區(qū)乘機(jī)反超，一舉拿下成交榜。一季度成華區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊頻出，成為本季度熱度最高區(qū)域?！境山慌判小砍扇A區(qū)再現(xiàn)地王 首創(chuàng)榮獲雙料冠軍據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，成華區(qū)包攬總價地王榜一二名，川棉廠地塊以20.76億元總價奪冠，68信箱地塊次之，位列第二；單價地王則由寸土寸金的春熙路一醫(yī)院地塊摘得；開發(fā)商方面，首創(chuàng)憑借煙廠地塊及68信箱地塊，成功問鼎總金額以及總可建面積榜單，成為雙料冠軍。新房市場商品房市場：淡季供需顯低迷 后市政策利好穩(wěn)增長商品住宅市場：成交大幅下挫 樓市未見“復(fù)蘇”勢頭【商品房整體供需】淡季供需顯低迷 后市政策利好穩(wěn)增長據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本季度商品房供應(yīng)面積488.25萬，環(huán)比大幅下降43.56%，同比下滑23.57%；成交面積535.83萬，環(huán)比下降23.56%，同比減少1.52%；成交套數(shù)共計65394套，環(huán)比下滑18.98%，同比上漲4.81%。本季度商品房市場供需雙雙回落，四川中原戰(zhàn)略發(fā)展部認(rèn)為，第一季度由于恰逢農(nóng)歷新年、元旦等特殊節(jié)點，為傳統(tǒng)的銷售淡季，此期間開發(fā)商推盤量驟減，購房者置業(yè)需求暫時轉(zhuǎn)移，環(huán)比上季度市場整體供需總量大幅下滑；自去年下半年政府信貸松綁以及降息之后，本季度政府再度發(fā)力，限購取消、降息降準(zhǔn)、70/90政策取消以及兩會支持房產(chǎn)態(tài)度等一系列利好政策陸續(xù)展開，成交數(shù)量與去年同比溫和上漲，預(yù)計在新輪房貸新政的刺激下，后市成交將明顯增長?！旧唐贩砍山唤Y(jié)構(gòu)】成交大跌 唯車位“獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷”據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本季度商品房成交結(jié)構(gòu)中除車位外，其余各物業(yè)類別成交全線下滑。其中，商品住宅成交套數(shù)44186套，環(huán)比下降24.21%；成交面積422.28萬，環(huán)比減少26.20%。從住宅類別看，別墅成交下滑幅度較大，成交套數(shù)環(huán)比下降30.39%，成交面積環(huán)比下降25.42%。從公寓、商業(yè)、辦公等類別看，車位逆勢暴漲，本季度共計成交10894套，環(huán)比大漲40.13%，成交面積39.21萬，環(huán)比上漲47.68%；其余類別成交低迷，SOHO下滑幅度最大，共計成交3578套，環(huán)比下降38.81%，成交面積18.43萬，環(huán)比下降34.37%。【主城區(qū)商品房供需】供需齊落 后市或?qū)⑴まD(zhuǎn)乾坤據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本季度主城區(qū)商品房供應(yīng)面積302.70萬，環(huán)比下滑26.22%；成交面積203.57萬，環(huán)比下降34.28%；成交套數(shù)25713套，環(huán)比下滑29.26%。本季度供需市場齊落，原因與整體商品房市場大致趨同，預(yù)計在政策環(huán)境進(jìn)一步放開的背景下，將刺激各類改善型、剛需人群以及投資客需求，后市成交必會較大幅度上漲。從成交結(jié)構(gòu)來看，主城區(qū)商品住宅中別墅成交下滑超60%；商業(yè)成交面積下滑幅度最小，但成交套數(shù)下滑48.65%，本季度主要以面積較大產(chǎn)品成交為主；各物業(yè)類別中，僅車位“鶴立雞群”，成交大幅暴漲?！旧唐纷≌┬琛砍山淮蠓麓?樓市未見“復(fù)蘇”勢頭據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本季度商品住宅供應(yīng)面積222.49萬，環(huán)比小幅下滑9.39%；成交面積142.42萬，環(huán)比大幅下挫40.19%；成交均價9769元/，環(huán)比微降0.94%。本季度商品住宅市場供需齊落，尤其成交下降最為明顯，與去年同期相比下滑20.29%，四川中原戰(zhàn)略發(fā)展部認(rèn)為，去年末政府雖推出刺激樓市的各項利好政策，但作為開年首季，樓市成交未見“復(fù)蘇”勢頭，加之時逢銷售淡季節(jié)點，成交量顯低迷，預(yù)計在下季度“房交會”即將到來，以及政府新輪房貸新政于市場的消化，后市成交將較大幅度上漲?！旧唐纷≌鲄^(qū)域概況】高新區(qū)供需位居榜首據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本季度各行政區(qū)成交全線大跌，其中，武侯區(qū)、高新區(qū)跌幅最大，成交面積環(huán)比下滑44.47%、43.15%；區(qū)域中僅金牛區(qū)成交同比上漲，主要由于瑞安城中匯項目集中備案所致。從供應(yīng)上看，高新區(qū)供應(yīng)最多，累計供應(yīng)83.65萬，錦江區(qū)供應(yīng)漲幅最大，達(dá)到105.83%。從成交均價走勢看，錦江區(qū)及高新區(qū)均價上漲，漲幅分別為5.21%和1.21%，其余各區(qū)域均價出現(xiàn)不同程度下跌，其中，青羊區(qū)均價下滑6.01%。本季度高新區(qū)屈于首位，成交面積48.12萬，占比34%；成華區(qū)位居次席，成交面積31.41萬，占比22%。【商品住宅建筑類型成交】多層逆勢大漲 別墅成交驟減據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本季度商品住宅建筑類型成交中多層住宅“獨(dú)樹一幟”，成交套數(shù)74套，環(huán)比上漲117.65%，同比上漲131.25%；成交面積0.94萬，環(huán)比上漲84.16%，同比上漲74.70%。其余建筑類型中別墅類下滑幅度大，其中雙拼別墅成交下滑最為突出，成交面積環(huán)比下降88.86%；普通住宅中，花園洋房成交量環(huán)比下降近70%左右，下滑幅度大。本季度高層住宅占比71%，超高層占比13%，中高層占比12%。【商品住宅面積段成交】剛需產(chǎn)品成交增多據(jù)四川中原數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，本季度50-70、70-90、90-110面積段成交擴(kuò)大，占比分別提升至16%、43%、15%；130-150面積段成交下滑，占比為7%；大戶型產(chǎn)品150以上面積段成交減少，占比9%。【排行榜】本土王牌藍(lán)光摘奪頭冠據(jù)四川中原數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，本季度主城區(qū)板塊備案成交排行中大源板塊占據(jù)榜首，累計成交1738套，成交面積18.28萬；其次為駟馬橋板塊，共計成交1188套，成交面積10.07萬；站南板塊躋身前三強(qiáng)，累計成交1125套，成交面積16.09萬。從項目成交排行來看，瑞安城中匯遙遙領(lǐng)先，累計成交4.75萬；華潤品牌項目24城緊隨其次，成交4.46萬；中海九號公館排名第三，成交4.15萬。從開發(fā)商銷售金額排行來看，本土地產(chǎn)大佬藍(lán)光地產(chǎn)以近8億的傲人成績位列頭名；品牌央企華潤置地成交76878.89萬元位列其次；合景泰富集團(tuán)銷售59575.02萬元位居季軍席位。【商品住宅去化周期】存量消化緩慢 去化周期趨向平緩據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本季度商品住宅整體存量面積逐步遞減，去化周期自去年12月份起平穩(wěn)運(yùn)行，3月份去化周期達(dá)到12個月。四川中原戰(zhàn)略發(fā)展部認(rèn)為，2015年開年至今，整體市場成交情形不容樂觀，去年末政府出臺的降息政策刺激市場回溫作用微弱，庫存消化速度緩慢，去化周期變動幅度不大。隨著本季度各項利好政策的頒布，將釋放大多改善型以及剛需需求，此期間適合開發(fā)商低價走量去庫存，預(yù)計未來存量面積將逐步消化，去化周期將進(jìn)一步縮短。 商辦市場商鋪市場:庫存高壓去化為主 暖風(fēng)吹拂望信心回升寫字樓市場:供需跌至低谷 政策導(dǎo)向市場基本面改觀公寓市場:供需價回落 SOHO產(chǎn)品主流化趨勢加強(qiáng)【商鋪市場供需】庫存高壓去化為主 暖風(fēng)吹拂望信心回升據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本季度成都市主城區(qū)商鋪供應(yīng)面積13.13萬，環(huán)比下降75.11%，同比下降36.24%，成交13.76萬，環(huán)比下降19.82%，同比上漲10.42%，成交均價31542元/，環(huán)比上漲4.19%，同比下降9.39%。2015年一季度供應(yīng)大幅跌落，成交轉(zhuǎn)勢下滑。隨著14年以來商業(yè)供應(yīng)量大幅走高，市場庫存急增，本季度開發(fā)商放量明顯放緩，再加之傳統(tǒng)淡季，以去庫存為主；成交方面下降幅度相對較小，但依然受淡季整體氛圍影響，預(yù)計后市在刺激政策頻出、暖風(fēng)頻吹的大勢下，投資信心將回升，供需均將轉(zhuǎn)勢上行。【寫字樓市場供需】供需跌至低谷 政策導(dǎo)向市場基本面改觀據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本季度成都市主城區(qū)寫字樓供應(yīng)面積2.74萬，環(huán)比下降92.16%，同比下降93.25，成交10.1萬，環(huán)比下降41.7%，同比下降37.58%，成交均價11491元/，環(huán)比上漲0.52%，同比下降9.56%。本季度供需大幅跌落，為近三年來最低谷。14年三、四季度主城區(qū)寫字樓集中供應(yīng)入市，而本季度主城區(qū)新入市寫字樓項目減少，再加之一季度市場整體氛圍冷清，投資需求入市步伐明顯轉(zhuǎn)緩，致使一季度供需大幅下滑。然而跌破至近三年以來的歷史低位，更體現(xiàn)出經(jīng)濟(jì)環(huán)境差所帶來的影響以及投資熱度的明顯下滑。預(yù)計后市在政策的持續(xù)刺激下，市場基本面將持續(xù)好轉(zhuǎn)，形勢將有所改觀?！竟⑹袌龉┬琛抗┬鑳r回落 SOHO產(chǎn)品主流化趨勢加強(qiáng)據(jù)四川中原監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，本季度成都市主城區(qū)LOFT供應(yīng)面積4.0萬，環(huán)比下降53.61%；成交1.78萬，環(huán)比下降36.39%，同比下降61.71%；成交均價9371元/，環(huán)比下降8.5%，同比上漲1.56%。本季度成都市主城區(qū)SOHO供應(yīng)面積16.42萬，環(huán)比下降21.63%，同比上漲21.83%；成交8.81萬，環(huán)比下降58.99%，同比下降19.39%，成交均價8366元/，環(huán)比下降36.71%，同比下降1.62%。本季度主城區(qū)公寓市場供需雙雙回落，成交價格大幅下滑。其中，主城區(qū)LOFT供需量均維持低位，并從2013年以來走勢呈趨勢性下滑，除去市場淡季影響外，其產(chǎn)品類型邊緣化，市場接受度變低是其供需量呈趨勢下滑的主要原因。而SOHO產(chǎn)品整體供需量明顯高于LOFT產(chǎn)品，但本季度