房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建21個(gè)敏感點(diǎn)分析.doc

房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建21個(gè)敏感點(diǎn)分析，建議收藏！ 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是一個(gè)系統(tǒng)工程，從土地獲得，到研發(fā)設(shè)計(jì)、政府報(bào)建、工程施工、市場(chǎng)銷售、交房、物業(yè)管理和后期運(yùn)行，每一個(gè)環(huán)節(jié)密切相關(guān)。這就需要針對(duì)公司已經(jīng)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)在報(bào)建工作中出現(xiàn)的一些情況作分享和分析，其目的是為了爭(zhēng)取縮短設(shè)計(jì)周期和報(bào)建周期，確保計(jì)劃執(zhí)行；尤其是對(duì)工程后期驗(yàn)收容易出現(xiàn)的問(wèn)題，以及對(duì)可能引起業(yè)主投訴的潛在問(wèn)題作出警示，避免在今后發(fā)生。對(duì)于這些敏感性問(wèn)題，分五個(gè)階段進(jìn)行介紹：方案、初設(shè)、施工圖、施工過(guò)程檢查、工程驗(yàn)收。一、方案階段1.項(xiàng)目名稱：報(bào)建周期盡量統(tǒng)一項(xiàng)目名稱應(yīng)與公司規(guī)定的統(tǒng)一名稱吻合；銷售的項(xiàng)目名稱在報(bào)建完成后，由客戶服務(wù)部門(mén)辦理預(yù)售時(shí)自行更改；如果有條件統(tǒng)一前期報(bào)建名稱與銷售名稱則最佳；但如果達(dá)不到（報(bào)建時(shí)，銷售名稱尚未確定）則在整個(gè)報(bào)建周期中爭(zhēng)取不改變項(xiàng)目名稱。案例：如藍(lán)湖郡三期在報(bào)建前確定的名稱為“林泉馨賞”，方案報(bào)建階段以“林泉馨賞”的名義進(jìn)行報(bào)建，但在過(guò)程中公司調(diào)整該項(xiàng)目名為“藍(lán)湖郡三期”，導(dǎo)致在報(bào)建過(guò)程中申請(qǐng)修改該項(xiàng)目名稱，產(chǎn)生不必要的時(shí)間成本等。而營(yíng)銷部根據(jù)推廣需要，又改名為“弗萊明戈”，在辦理預(yù)售時(shí)，房管部門(mén)要求預(yù)售項(xiàng)目的名稱與建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱吻合，否則不能用“弗萊明戈”名稱；如果將建設(shè)工程規(guī)劃許可證名稱“藍(lán)湖郡三期”改為“弗萊明戈”，規(guī)劃局答復(fù)有兩種方式：.從方案更名重新報(bào)建；.更換該項(xiàng)目的選址名稱為“弗萊明戈”。兩種方式耗時(shí)太長(zhǎng)，公司根本等不了。2.核對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等，用地面積指凈用地面積或出讓用地面積。對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的把握，是我們每一個(gè)階段的重點(diǎn)，一定要考慮后續(xù)階段的工作。如方案階段報(bào)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，一定要考慮施工圖階段的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如何處理，規(guī)劃許可證的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)將直接影響預(yù)售證的辦理等，同時(shí)也會(huì)影響規(guī)劃竣工驗(yàn)收。案例：觀山水在規(guī)劃竣工驗(yàn)收前，進(jìn)行竣工驗(yàn)收實(shí)測(cè)，按照經(jīng)開(kāi)南區(qū)的要求，以勘測(cè)院實(shí)地勘測(cè)的面積為準(zhǔn)，因?yàn)橛^山水有許多的灰空間，加上修建過(guò)程中的部分調(diào)整，導(dǎo)致4號(hào)樓和商鋪4的實(shí)測(cè)面積超出規(guī)劃允許的面積誤差，與勘測(cè)院進(jìn)行了多次溝通才基本解決。由此，在規(guī)劃驗(yàn)收實(shí)測(cè)前，我們事先把握，有哪些地方可能會(huì)有問(wèn)題，該如何前控，如觀山水的灰空間，在實(shí)測(cè)前我們?nèi)绾巫龉ぷ鞯取?.配套是否齊備（如：公廁、居委會(huì)、垃圾站或垃圾收集點(diǎn)）居委會(huì)的配套標(biāo)準(zhǔn)為15平方米/100戶，公廁是指對(duì)小區(qū)外開(kāi)放使用的廁所，其余配套設(shè)施參考相關(guān)規(guī)范和文件（有特殊規(guī)定的除外）。由于對(duì)“垃圾站”和“垃圾收集點(diǎn)”的規(guī)模的理解偏差因人而異，建議公司開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目在設(shè)計(jì)圖中，一律將“垃圾站”標(biāo)注為“垃圾收集點(diǎn)”。4.是否滿足規(guī)劃選址和設(shè)計(jì)條件要求？此項(xiàng)主要是提醒設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人不要漏項(xiàng)。5.是否滿足城市設(shè)計(jì)要求？案例：西城天街方案進(jìn)行規(guī)劃報(bào)建，內(nèi)街連廊過(guò)多，通透性不夠，與城市設(shè)計(jì)不吻合，導(dǎo)致兩次修改。6.是否滿足控規(guī)要求，技術(shù)是否合理？7.對(duì)總圖深度的關(guān)注如制圖標(biāo)準(zhǔn)、標(biāo)高標(biāo)注、間距標(biāo)注、指標(biāo)表格、建筑名稱的關(guān)注。8.間距規(guī)定有明確要求的是原則問(wèn)題9.滿足物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定會(huì)所等產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的建筑以及建筑命名，應(yīng)規(guī)避今后的權(quán)屬爭(zhēng)議。10.對(duì)綜合管網(wǎng)的關(guān)注和環(huán)評(píng)工作前置綜合管網(wǎng)的設(shè)計(jì)審查：排水接口位置和標(biāo)高是否可行，給水接口位置是否明確，電力通廊的考慮、電信電話寬帶的通廊銜接、燃?xì)獾慕涌诤妥呦虻?，都不能在市政綠化帶內(nèi)平行布置（可穿越）。11.對(duì)其他部門(mén)提出的問(wèn)題的再關(guān)注內(nèi)部部門(mén)：物業(yè)、工程、造價(jià)等；外部部門(mén)：市政、排水公司等。12.滿足物管用房的相關(guān)規(guī)定建筑規(guī)模（平方米） 物業(yè)管理用房提供比例 業(yè)主委員用房面積（平方米）10000100000 5 30100001200000 4 40200001300000 3.5 50300000以上 3 7014 對(duì)建筑使用性質(zhì)應(yīng)明確（如：住宅、商業(yè)、公建、其他等）（1）高層建筑：住宅和公建對(duì)電梯前室的面積大小要求不一樣。（2）商業(yè)建筑的水電收費(fèi)價(jià)格、購(gòu)房首付比例、稅金等都高于住宅建筑，會(huì)增加購(gòu)房者的費(fèi)用，直接影響該房屋的銷售。（3）非住宅建筑的規(guī)劃綜合費(fèi)收取高于住宅建筑的規(guī)劃綜合費(fèi)（住宅：2元/平方米，別墅、度假村：3.5元/平方米，商業(yè)及其他：4.5元/平方米，工業(yè)廠房：1元/平方米）。建議：類似于SOHO的建筑，在滿足土地性質(zhì)的情況下，盡可能按照住宅進(jìn)行設(shè)計(jì)。15.對(duì)消防道路和撲救面的規(guī)定“高規(guī)”2005版4.1.7條（指撲救場(chǎng)地）與4.3.1條（指消防道路）請(qǐng)不要混淆。16.對(duì)防火分區(qū)應(yīng)表達(dá)明晰17.對(duì)消防疏散通道的設(shè)置進(jìn)行復(fù)核（疏散通道寬度、疏散距離、疏散位置等）18.項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，設(shè)計(jì)應(yīng)明確建筑套用何種規(guī)范（如：高規(guī)、坡規(guī)、新建規(guī)等）？19.建筑之間的防火間距問(wèn)題20.明確消防站的建設(shè)方式居民住宅小區(qū)住戶15004000戶，舊城改造、新開(kāi)發(fā)區(qū)總建筑面積30萬(wàn)平方米40萬(wàn)平方米，應(yīng)建微型消防站?？偨ㄖ娣e40萬(wàn)平方米80萬(wàn)平方米，應(yīng)建小型消防站。 80萬(wàn)平方米以上，應(yīng)建標(biāo)準(zhǔn)消防站。21.對(duì)綠化指標(biāo)表的復(fù)核, 理清計(jì)算方式、分塊綠化編號(hào)22.對(duì)景觀實(shí)體計(jì)算面積的復(fù)核23.對(duì)舊有古樹(shù)的保護(hù)的規(guī)定24.對(duì)樹(shù)木移植、損毀的規(guī)定25.重點(diǎn)景觀處理建議和意見(jiàn)在城市重要道路旁的項(xiàng)目，應(yīng)特別注意景觀處理，如：觀山水、好望山項(xiàng)目。26.對(duì)集中綠地、市政綠化帶權(quán)屬的界定應(yīng)明晰市政綠化帶的權(quán)屬方，以及景觀設(shè)計(jì)、景觀施工的責(zé)任部門(mén)，牽涉到費(fèi)用投入問(wèn)題。27.就地、易地建設(shè)經(jīng)濟(jì)成本比較28.是否有已建人防工程以及是否會(huì)破壞，落實(shí)賠償標(biāo)準(zhǔn)（1）由于主管人防賠付的各區(qū)人防辦隸屬于各區(qū)政府管理，公司應(yīng)直接作各區(qū)長(zhǎng)的工作，爭(zhēng)取予以免除賠付（有先例）。（2）損壞舊有人防工程，采取易地建設(shè)賠付標(biāo)準(zhǔn)：根據(jù)重慶市人民政府辦公廳文件關(guān)于調(diào)整我市設(shè)防城鎮(zhèn)結(jié)合民用建筑修建防空地下室建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的通知新建工程按照4的比例修建人防工程，如果人防工程易地建設(shè)，則按照重慶市財(cái)政局關(guān)于調(diào)整我市結(jié)合民用建筑修建防空地下室易地建設(shè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知規(guī)定：新建工程的總建筑面積交納易地建設(shè)費(fèi)30元/平方米。如果我司將舊人防工程毀壞后，在易地賠付給區(qū)人防辦，參照以上文件標(biāo)準(zhǔn)賠款：每平方米人防工程單價(jià)為100平方米新建工程30元/平方米4平方米新建人防工程750元。就不按照6級(jí)人防2500元/平方米賠付。（此建議操作起來(lái)有一定難度，供各位參考）29.如果就地建設(shè)人防工程，應(yīng)落實(shí)新建人防工程面積、等級(jí)（報(bào)建組落實(shí)）按照渝辦發(fā)關(guān)于調(diào)整我市設(shè)防城鎮(zhèn)結(jié)合民用建筑修建防空地下室建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的通知核實(shí)相關(guān)內(nèi)容。30.對(duì)配套建設(shè)學(xué)校、幼兒園的關(guān)注按照控規(guī)要求和相關(guān)規(guī)范規(guī)定，合理設(shè)置學(xué)校、幼兒園的班級(jí)數(shù)量。對(duì)不配套建設(shè)學(xué)校的項(xiàng)目，落實(shí)項(xiàng)目業(yè)主子女入學(xué)的劃片統(tǒng)籌問(wèn)題。31.對(duì)配套居委會(huì)的關(guān)注，要求：15/百戶32.對(duì)項(xiàng)目環(huán)評(píng)報(bào)告審批的規(guī)定33.目前設(shè)置餐飲的相關(guān)規(guī)定設(shè)計(jì)中應(yīng)考慮減少餐飲對(duì)項(xiàng)目影響的措施，如：隔油池、排煙設(shè)施等。34.生產(chǎn)污水在滿足排污標(biāo)準(zhǔn)前提下可以直排市政污水管網(wǎng)35.權(quán)衡方案設(shè)計(jì)與節(jié)能的關(guān)系盡管在方案階段不審查節(jié)能設(shè)計(jì)，但考慮到節(jié)能的因素（體型系數(shù)、朝向、外窗、圍護(hù)結(jié)構(gòu)等）和方案設(shè)計(jì)緊密相關(guān)，故方案設(shè)計(jì)不能僅僅考慮戶型、外立面等方面，應(yīng)權(quán)衡方案設(shè)計(jì)與節(jié)能的關(guān)系，否則，對(duì)實(shí)施節(jié)能投入的經(jīng)濟(jì)成本和時(shí)間成本會(huì)增加。二、初設(shè)階段1.消防：初設(shè)消防審查目前查是消防審查的最后一關(guān)，重點(diǎn)把控。2.對(duì)項(xiàng)目指標(biāo)、總戶數(shù)的關(guān)注3.高層建筑應(yīng)形成環(huán)行車道或沿兩個(gè)長(zhǎng)邊形成消防車道4.消防配套設(shè)施的關(guān)注（如：消防站等）5.對(duì)不同類別建筑的消防定性的界定有無(wú)爭(zhēng)議：如多層、高層、一類還是二類消防6.建筑之間的防火間距問(wèn)題7.在商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)，盡可能運(yùn)用重慶市大型商業(yè)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范8. 對(duì)配套指標(biāo)的審核：重點(diǎn)關(guān)注綠化指標(biāo)、總表、植物配置表（可行性）9.綠化指標(biāo)計(jì)算結(jié)論復(fù)核和計(jì)算方式的關(guān)注10.對(duì)配套集中綠地、市政綠地的審核和監(jiān)控11.對(duì)建筑防雷等級(jí)的定性12.是否應(yīng)作防雷風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：5萬(wàn)平方米以上的項(xiàng)目，或建筑高度超過(guò)50米的項(xiàng)目。13.控制防雷引下線的數(shù)量，減少防雷審核費(fèi)支出14.易地建設(shè)只需提供人防方案批復(fù)15.是否有已建人防工程以及是否會(huì)破壞，落實(shí)賠償標(biāo)準(zhǔn)16.如果就地建設(shè)，對(duì)新建人防工程面積、等級(jí)進(jìn)行審核17.對(duì)初設(shè)文件與已審批方案的指標(biāo)核對(duì)、關(guān)注初步設(shè)計(jì)文件中，與各專業(yè)對(duì)應(yīng)的方案批復(fù)（消防、園林、規(guī)劃、人防等）的定性、指標(biāo)等應(yīng)吻合。18.對(duì)總圖的關(guān)注總圖的深度（無(wú)障礙設(shè)計(jì)、道路寬度、坡度等）、表達(dá)方式、與市政道路的關(guān)系。19.節(jié)能審核：熱工計(jì)算書(shū)、節(jié)能建模光盤(pán)隨著國(guó)家的重視，節(jié)能越來(lái)越成為一個(gè)不可逾越的審批流程，因此在規(guī)劃方案階段，一定要充分考慮節(jié)能的因素（體型系數(shù)、朝向、外窗、維護(hù)結(jié)構(gòu)等），盡可能不僅僅考慮戶型等，而給后期節(jié)能帶來(lái)意想不到的困難。尤其是節(jié)能辦要求審核節(jié)能的建模電子文件，非常關(guān)鍵。20.對(duì)相關(guān)部門(mén)初設(shè)審批意見(jiàn)的關(guān)注（消防、防雷、環(huán)保）各部門(mén)的審批意見(jiàn)（消防、園林、防雷、人防等）相互之間應(yīng)吻合（指標(biāo)、建筑定性等）。三、施工圖階段1.設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人確認(rèn)審圖報(bào)告的內(nèi)容、定性、指標(biāo)等2.對(duì)施工圖審圖機(jī)構(gòu)出具的審查合格書(shū)的重點(diǎn)關(guān)注：合格書(shū)編制標(biāo)注、審查機(jī)構(gòu)印章、設(shè)計(jì)單位印章的關(guān)注。3.對(duì)施工圖消防備案資料裝訂的關(guān)注4.非住宅裝修工程應(yīng)報(bào)消防部門(mén)單獨(dú)審批5.對(duì)建筑物防雷等級(jí)的定性6.盡可能控制防雷引下線的數(shù)量（減少），減少防雷審核費(fèi)支出7.別墅的屋頂避雷帶的敷設(shè)方式（明敷、暗敷或明暗結(jié)合）應(yīng)滿足防雷要求8.提供國(guó)土證或用地批準(zhǔn)書(shū)，如果被抵押計(jì)財(cái)部應(yīng)提供銀行的同意辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證的書(shū)面說(shuō)明。9.檢查審圖公司出具的審圖報(bào)告內(nèi)容、性質(zhì)10.復(fù)核施工圖是否和方案、初設(shè)批復(fù)意見(jiàn)吻合11.就地建設(shè)的人防施工圖審核意見(jiàn)應(yīng)齊備12.復(fù)核放線成果是否準(zhǔn)確、建筑間距是否滿足規(guī)劃技術(shù)規(guī)定由于放線偏差和節(jié)能保溫施工等原因，建議建筑間距在滿足規(guī)劃技術(shù)規(guī)定的基礎(chǔ)上再增加5厘米。13.對(duì)節(jié)能復(fù)核結(jié)果的關(guān)注14.對(duì)規(guī)劃局信息中心提供的面積指標(biāo)核算結(jié)果的關(guān)注施工圖階段的面積總指標(biāo)與方案階段的總指標(biāo)允許偏差1；確認(rèn)報(bào)建內(nèi)容中的各種性質(zhì)建筑的面積與施工圖是否吻合；檢查規(guī)劃局核算的各單體建筑指標(biāo)與施工圖是否吻合。以上工作是為了確保工程順利驗(yàn)收和按時(shí)交房給業(yè)主。15.外立面審查16.人防工程易地建設(shè)只需完善人防繳費(fèi)手續(xù)17.如果人防工程就地建設(shè)，對(duì)新建人防工程面積、等級(jí)、設(shè)計(jì)深度進(jìn)行審核，并獲得市人防辦對(duì)施工圖審核的書(shū)面意見(jiàn)。四、工程施工過(guò)程中的規(guī)劃勘測(cè)檢查1.主體0檢查由規(guī)劃局委托重慶市勘測(cè)院進(jìn)行，主要復(fù)核主體各大角點(diǎn)的座標(biāo)、高程與規(guī)劃報(bào)建施工圖是否吻合。2.裙樓封頂檢查由規(guī)劃局委托重慶市勘測(cè)院進(jìn)行，主要復(fù)核裙樓高度、外形尺寸等與規(guī)劃報(bào)建施工圖是否吻合。3.塔樓封頂檢查由規(guī)劃局委托重慶市勘測(cè)院進(jìn)行，主要復(fù)核塔樓高度、外形尺寸等與規(guī)劃報(bào)建施工圖是否吻合。五、工程驗(yàn)收階段 1.工程驗(yàn)收范圍、面積、建筑名稱應(yīng)明晰（1）工程消防驗(yàn)收容易出現(xiàn)問(wèn)題的原因：施工中出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更；對(duì)建筑名稱、面積統(tǒng)計(jì)口徑不一致（設(shè)計(jì)、工程、規(guī)劃、房管等部門(mén)）；報(bào)建圖版本與施工版本不同；非公開(kāi)原因。（2）應(yīng)對(duì)措施：在主體施工至正負(fù)零前，研發(fā)部組織向項(xiàng)目部作全面設(shè)計(jì)、報(bào)建交底，并移交一套完整報(bào)建資料給項(xiàng)目部；在驗(yàn)收前3個(gè)月，由項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭組織項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)、報(bào)建、銷支組等核對(duì)報(bào)建圖與工程實(shí)體的差異，找到原因，協(xié)商解決方法。2.對(duì)建筑使用性質(zhì)應(yīng)與初設(shè)圖（或施工圖）消防批復(fù)一致：如住宅、商業(yè)、公建、其他等，這關(guān)系到工程竣工驗(yàn)收和今后的使用。3.消防道路和撲救面是否滿足審批的規(guī)定復(fù)核消防道路的寬度、數(shù)量、位置、距建筑物的距離等，復(fù)核撲救場(chǎng)的荷載、長(zhǎng)寬尺寸或直徑等，是否有變通處理（如：隱形場(chǎng)地），撲救場(chǎng)周邊不能種植高大樹(shù)木遮擋消防撲救工作。4.對(duì)完工后的消防疏散通道的凈寬進(jìn)行復(fù)核復(fù)核高層建筑的疏散樓梯的凈寬是否滿足消防規(guī)定；復(fù)核公共走道（住宅、非住宅）的疏散凈寬度是否在允許誤差范圍內(nèi)。5.落實(shí)是否配置了消防站：如有消防站則應(yīng)落實(shí)建設(shè)方式（就地建設(shè)或易地建設(shè)）。6.工程施工進(jìn)度是否達(dá)到驗(yàn)收條件建筑防火分隔及封堵施工完成；防火門(mén)及閉門(mén)器、順序器安裝完成；功能系統(tǒng)安裝調(diào)試應(yīng)完成；消防道路和消防撲救場(chǎng)地應(yīng)完成。7.建筑物防雷工程地阻測(cè)試應(yīng)合格8.避雷帶的設(shè)置方式是否有爭(zhēng)議9.盡可能避免防雷檢測(cè)費(fèi)增加10.工程驗(yàn)收范圍、建筑名稱、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)明晰（用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等）（1）容易混淆的原因：施工中發(fā)生了設(shè)計(jì)變更；對(duì)建筑名稱、面積統(tǒng)計(jì)口徑不一致（設(shè)計(jì)、工程、規(guī)劃、銷售、房管等部門(mén)）；報(bào)建圖版本與施工版本不同；非公開(kāi)原因。（2）應(yīng)對(duì)措施：在主體施工至正負(fù)零前，研發(fā)部組織向工程部作全面設(shè)計(jì)、報(bào)建交底，并移交一套完整報(bào)建資料給工程部；在驗(yàn)收前3個(gè)月，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人牽頭組織項(xiàng)目部、設(shè)計(jì)、報(bào)建、銷支組等核對(duì)報(bào)建圖與工程實(shí)體的差異，找到原因，協(xié)商解決方法。超出面積部分，應(yīng)在進(jìn)行規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)前做好施工封堵；驗(yàn)收后如需使用。應(yīng)滿足物權(quán)法的規(guī)定。11.對(duì)建筑使用性質(zhì)應(yīng)與施工圖規(guī)劃批復(fù)一致：如住宅、商業(yè)、公建、其他等，關(guān)系到工程竣工驗(yàn)收、辦理產(chǎn)權(quán)證和今后的使用。12.核對(duì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)（用地面積及性質(zhì)、地面地下停車位、容積率、綠地率、建筑密度等）規(guī)劃現(xiàn)場(chǎng)勘測(cè)的中間成果應(yīng)得到工程項(xiàng)目部和銷支組的認(rèn)可，才能讓勘測(cè)院出具正式面積報(bào)告和地形