頤尚溫泉前期介入方案.docVIP

重慶頤尚溫泉項目前期物業(yè)服務方案重慶馳豐物業(yè)管理有限公司二0一三年四月二十八日頤尚溫泉項目前期物業(yè)服務方案第1章 前期介入第一節(jié)：總則前期的物業(yè)管理工作極為重要，從這個時期開始，由專業(yè)的物業(yè)管理人員組成前期介入團隊，憑借他們對物業(yè)的管理和服務經(jīng)驗，從買受人和使用者的角度和立場出發(fā)，全面細致的對整個項目日后的各種使用方案進行考證，將物業(yè)服務工作前置，這樣可以使買受方的投資達到預期的效果，也能節(jié)約開發(fā)商不必要的費用支出，使不適應日后使用、管理的因素及時得到調整，減少二次改造帶來的浪費，也為日后服務工作奠定良好的基礎。第2節(jié) ：前期介入定義 前期介入：是指是物業(yè)企業(yè)受開發(fā)商委托，參與到開發(fā)商對項目研發(fā)、規(guī)劃設計、施工建設、開盤營銷和配合地產(chǎn)進行竣工驗收的各個階段，物業(yè)公司站在業(yè)主使用的角度，從管理需求和使用合理性、管理成本、可發(fā)展性（更新、改造、升級）等方面，向地產(chǎn)公司提出建設性意見，以減少產(chǎn)品缺陷，滿足客戶需求和方便后期物業(yè)運行的過程。 第三節(jié)：前期介入工作階段集中交付 物業(yè)接管工程驗收開盤營銷開發(fā)建設規(guī)劃設計項目研發(fā) 第四節(jié)：組織架構一、組織架構前期介入項目經(jīng)理行政文員行政文員環(huán)境、綠化部工程維修部安全事務部園林藝術技工環(huán)境污染處理技術員安防專業(yè)技術員消防安全專員土建工程師水、電工程師二、人員編制序號部門崗位人數(shù)1項目部項目經(jīng)理1人2行政文員1人3工程維修部水、電工程師1人4土建工程師1人5安全事務部消防技術員1人6安防技術員1人7環(huán)境綠化部園林藝術技工1人8環(huán)境污染處理技術員1人第五節(jié)：項目各階段前期介入工作內容及成果一、 項目研發(fā)階段其主要任務是：1、將開發(fā)的其他樓盤中出現(xiàn)過的問題整理匯總、分析；2、從物業(yè)的使用便利、配套完善的角度提出建議。3、將以上問題整理編制成物業(yè)規(guī)劃設計階段前期介入報告提交給項目開發(fā)公司。二、規(guī)劃設計階段其主要工作任務是：1、 從方便業(yè)主生活，降低日后物業(yè)管理成本的角度，向項目公司開發(fā)設計部門提出物業(yè)管理施工圖設計階段物業(yè)管理前期介入報告。也可通過相關項目的調查，總結類似的工程質量問題，如建筑中出現(xiàn)的漏水、空調外機位小、維護欄的設置等，在接入報告中列入反饋給項目公司開發(fā)設計部門，以便在設計中關注并避免。三、施工建設階段其主要工作任務是：1、 跟進施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與房地產(chǎn)公司、施工方等進行，溝通解決。2、 在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題要以書面形式呈報給房地產(chǎn)公司相關部門，做好發(fā)送地產(chǎn)文件的登記，留好文件回執(zhí)，并跟進所呈報問題解決情況。3、 物業(yè)公司按時參加房地產(chǎn)公司組織的歷次項目現(xiàn)場工作協(xié)調會，及時溝通相關問題和進度。4、 重點掌握隱蔽工程、配套工程關鍵部位的材料選擇和施工質量，及時向項目公司提出改進建議和防治通病的措施，減少業(yè)主入伙后投訴數(shù)量，為接管驗收做好前期準備工作，并及時(每周、每月)向地產(chǎn)公司提交施工階段物業(yè)管理前期介入周/月報告。四、開盤營銷階段其主要工作任務是：1、在開盤營銷60天前對項目物業(yè)服務管理營運成本進行測算、報開發(fā)公司。受開發(fā)公司委托進行該項目的前期物業(yè)服務招投標工作。2、根據(jù)項目公司具體提出的配合要求，在房產(chǎn)銷售過程中物業(yè)公司(籌備部)有責任提供協(xié)助和支持，包括：配合促銷活動的實施、銷售現(xiàn)場秩序維持，以及銷售中心、樣板間的清潔和維護等專項服務。針對營銷推廣過程中涉及的物業(yè)管理內容向項目公司營銷(策劃)部提出營銷配合物業(yè)管理前期介入報告。3、 物業(yè)管理模式研究：一般項目在編制銷售包裝設計和營銷工作方案時需要物業(yè)管理概念及模式研究作為項目策劃的一部分，以滿足銷售包裝設計內容的要求。4、 在房屋銷售前與房地產(chǎn)公司制訂前期物業(yè)服務協(xié)議、業(yè)主臨時管理規(guī)約、住戶手冊等。5、 物業(yè)公司應主動了解房地產(chǎn)公司在銷售時對外宣傳和承諾的內容，根據(jù)房地產(chǎn)公司需要，提供物業(yè)推介資料以及對外統(tǒng)一說辭，房地產(chǎn)公司對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內容需要獲得物業(yè)書面確認。五、工程驗收階段其主要工作任務是：1、 組織人員配合地產(chǎn)對項目各系統(tǒng)的專項驗收工作。2、 組織人員對項目各系統(tǒng)全面系統(tǒng)的進行梳理、問題匯總形成相關報告，抄送地產(chǎn)相關部門。六、物業(yè)接管階段其主要工作任務是：1、 項目取得竣工驗收備案登記證 后，物業(yè)站在客戶使用角度對項目各系統(tǒng)進行檢查。形成檢查報告，抄送地產(chǎn)工程部。2、 組織人員對項目各系統(tǒng)對驗收時匯總問題進行逐一消項，未消項項目在和施工方、監(jiān)理協(xié)調后仍未整改的形成書面報告抄送地產(chǎn)相關部門進行備案。3、 物業(yè)前期介入小組組織人員對項目各系統(tǒng)移交 技術資料進行系統(tǒng)整理、分類立卷、歸檔保管。3、技術資料主要有: 、竣工工程項目一覽表，包括竣工工程的名稱、位置、結構、層數(shù)、面積、裝修標準、開工竣工日期等。 、設備清單，包括設備名稱、規(guī)模、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能以及隨機工具、備品備件等，工程項目竣工圖。、材料、建筑構件、外協(xié)件、名稱設備、檢測儀器的出廠合格證書、說明書和驗收記錄、預制件的載荷試驗記錄，自動控制儀表的調試記錄等。 、隱蔽工程驗收記錄，土建施工記錄。、設備安裝調試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏、通球檢查記錄，衛(wèi)生、空調、電氣、電信、通風、供水、消防、防爆報警、電視監(jiān)控等工程的檢查和試驗記錄等。、工程質量事故的發(fā)生和處理記錄。、圖紙會審記錄，設計變更通知和技術核定單等。、關于建筑物、構筑物的使用注意事項的說明。、有關工程項目的其他重要技術決定和文件等第六節(jié)：前期介入工作過程控制1、為保證前期介入工作的密切配合，項目公司在上述項目開發(fā)的各階段，應將開發(fā)進度計劃提前知會物業(yè)部門，以便物業(yè)部門做出相應的前期介入工作安排。2、前期介入工作必須有計劃地進行。根據(jù)項目公司提出的配合要求，物業(yè)公司前期介入應有針對性地制定各階段前期介入工作計劃，明確介入工作內容、執(zhí)行責任部門(人員)、工作要求等，經(jīng)項目公司領導審批后備案。3、物業(yè)公司在各階段的前期介入工作必須形成書面的介入工作報告，有針對性地提出物業(yè)專業(yè)意見和建議。4、 項目公司相關職能部門在收到物業(yè)管理前期介入報告后，須對報告進行評審，將評審結果記錄在案并執(zhí)行，同時向物業(yè)公司做出反饋。5、 物業(yè)公司在每一階段的前期工作結束后應進行物業(yè)前期介入工作小結，形成前期介入工作小結報告(周期超過1個月的按月度報告)，經(jīng)項目公司確認。第七節(jié)：前期介入、管理收費標準項目前期介入期間物業(yè)公司產(chǎn)生的人員成本、物料消耗及相關酬金選擇包干制方式計算（費用詳見附件）第八節(jié)：前期介入、管理費用執(zhí)行方式和工作周期1、 新項目立項召開啟動會后一個月之內，付第一次款50%。即人民幣 _ 元2、 該項目基礎竣工分布驗收后一個月之內，付第二次款30%。即人民幣 _ 元3、 集中交結束后一個月之內，開發(fā)商與物管公司結清全款支付總價的20。即人民幣 _ 元5、工作周期：項目立項 至 集中交付結束。第九節(jié)：前期介入工作主要支持文件及規(guī)范1、智能建筑設計標準2、建筑物電子信息系統(tǒng)防雷技術規(guī)范3、民用建筑電氣設計規(guī)范4、采暖通風與空氣調節(jié)設計規(guī)范5、火災自動報警系統(tǒng)設計規(guī)范6、建筑給水排水設計規(guī)范7、自動噴水滅火系統(tǒng)設計規(guī)范8、重慶市住宅工程分戶驗收標準 9、 前期介入工作指引 第十節(jié)：前期介入工作的主要工作方式和記錄 圖紙閱讀 讀圖意見 方案審核 圖紙成果 現(xiàn)場查看 現(xiàn)場PPT、前期介入溝通表 協(xié)調會議 會議紀要 跟蹤落實 圖紙修改、施工結果 經(jīng)驗沉淀 知識成果第二章 前期物業(yè)服務第一節(jié)：項目基本情況介紹頤尚溫泉項目坐落于重慶市北碚區(qū)施家梁鎮(zhèn)陵峽路98號，總占地914畝，約61萬平方米，施家梁鎮(zhèn)片區(qū)已整體進入兩江新區(qū)規(guī)劃的蔡家組團板塊，項目地塊距離重慶解放碑商圈35公里，距離江北觀音橋商圈27公里，距離沙坪壩商圈28公里，距離北碚城區(qū)7公里。該項目于2008年建成并開始營業(yè)，園區(qū)分為溫泉景區(qū)和度假酒店兩大板塊。2009年12月經(jīng)國家旅游局評定為國家AAAA級旅游景區(qū)，并被列入重慶市五方十泉重點項目之一。項目現(xiàn)有溫泉、酒店、職工宿舍等建筑，其中溫泉項目已處關閉狀態(tài)，酒店已停業(yè)，部分樓層暫由于上宏集團辦公使用，員工宿舍正在使用中。目前該項目設有人力資源部、財務部、客房部、餐飲部、溫泉部、房務部、營銷部及保障部，其：一、保障部（物業(yè)）編制22人，具體為：（一）安全部13人設有：副經(jīng)理1人、安全隊長1人、安全班長2人、安全員6人、監(jiān)控員3人；（二）工程部9人設有：經(jīng)理1人、水電領班1人、維修領班1人、水電工3人、配電工1人、萬能工1人、污水處理工1人。（三）保潔綠化人員由房務部進行管理二、項目主要設備設施（一）630KVA變壓器1臺、800KVA變壓器1臺；（二）550KW康明斯發(fā)電機1臺；（三）554KW中央空調主機2臺；（四）30萬大卡熱水鍋爐1臺；60萬大卡生熱水鍋爐3臺；90萬大卡熱水鍋爐2臺；（五）1T弘道蒸汽鍋爐1臺；（六）康力電梯4層站1臺、2層站1臺；（七）消防水泵1套；（八）消防主機2臺；（九）監(jiān)控系統(tǒng)1套（主機5臺，10畫面電視墻）。第二節(jié)：擬采取的各項管理服務方案一、架構及人員配置1.0 管理架構及機構頤尚溫泉物業(yè)項目部項目經(jīng)理行政文員經(jīng)理助理品質管理專員安全事務部工程維修部客戶服務部環(huán)境綠化部設備運行、保養(yǎng)報事、報修處置設備突發(fā)事件應急商務、會務接待報事、報修處理客戶管理維護特約服務管理清潔衛(wèi)生維護園林綠化管理環(huán)境污染處置庫房管理員消防安全管理治安秩序維護車輛交通管理突發(fā)事件處置1.1 項目總體管理架構及機構設想1.2 前期管理架構及機構設置項目經(jīng)理1人行政文員（1）人）經(jīng)理助理（1人）環(huán)境綠化部（12）人）工程部（9）人）安全部（26人）綠化工2人維修工6人領班2人主管1人班長3人安全員19人監(jiān)控員3人主管1人保潔員7人保潔班長2人主管1人2.0 人員配置：人員配置計劃表序號部門人員人數(shù)小計備注1管理人員項目經(jīng)理132經(jīng)理助理13行政文員14工程部主管195領班26維修工67安全部主管1268班長3機動巡邏崗9安全員19門崗、車場崗、辦公區(qū)崗10監(jiān)控員311保潔綠化部主管11212保潔班長212保潔員713綠化工214合計：50人注：以上人員配置未包含經(jīng)營場所的物業(yè)人員:2.1 主要崗位職責與任職條件崗位職責任職條件項目經(jīng)理1. 全面負責所管轄項目的日常管理服務工作；2. 審批管理處工作目標和計劃并監(jiān)督實施；3. 負責管理處管理服務質量的管理與檢查評審；4. 負責管理處員工的考核管理；5. 組織制定、修訂、完善管理處各項規(guī)定制度；1. 教育背景：大專及以上學歷，管理類專業(yè)畢業(yè)；2. 工作經(jīng)驗：5年以上物管或相關管理經(jīng)驗，2年以上部門領導工作經(jīng)驗；3. 必要技能和素質：熟悉現(xiàn)代化管理理論，熟悉物管工作特性及相關法律、法規(guī)。有較強的洞察力、親和力、組織協(xié)調能力。安全主管4. 領導安全員完成公司及業(yè)主下達的各項安全保衛(wèi)任務；5. 對安全員工業(yè)績考核、評估及工作調動和安排；6. 每月一次與業(yè)主單位主管部門及代表進行溝通，征求業(yè)主的意見和建議，向管理處各部門、班組傳遞相關信息；7. 對內、對外關系協(xié)調及法律事務的處理；8. 組織安全員對突發(fā)事件的處理；9. 負責安全部日常管理。1. 教育背景：大專或以上學歷；2. 工作經(jīng)驗：3年以上安全工作；1年以上從事管理經(jīng)驗；3. 必要的技能和素質：熟悉物管安全保衛(wèi)工作特點及法律法規(guī)，原則性強，對突發(fā)事件具有沉著冷靜、處變不驚的分析處置能力，具有較強的組織協(xié)調能力。環(huán)境主管10. 全面負責清潔、保潔及環(huán)境綠化管理；11. 負責本部崗位設置、人員安排及制定各項工作計劃、檢查計劃并監(jiān)督實施；12. 根據(jù)物業(yè)特點修訂并完善各項工作規(guī)范、運行制度；13. 負責部門員工的日常管理、業(yè)務技能培訓及思想教育工作；14. 對本部門各項服務質量進行監(jiān)督、檢查與考核評價；15. 負責作業(yè)安全的管理；16. 完成管理處下達的其它臨時工作。1. 教育背景：大專以上學歷，相關專業(yè)；2. 工作經(jīng)驗：三年以上實際工作經(jīng)驗；3. 必要素質與技能：熟悉物業(yè)管理及相關工作特點，踏實肯干，勤奮敬業(yè)。工程主管17. 全面負責本項目物業(yè)設施設備管理；18. 負責物業(yè)維修崗位設置、人員安排及制定各項維修工作計劃、檢查計劃并監(jiān)督實施；19. 修訂并完善各項物業(yè)維修工作規(guī)范、運行制度；20. 負責維修員工的日常管理、業(yè)務技能培訓及思想教育工作；21. 對物業(yè)維修服務質量進行監(jiān)督、檢查與考核評價；22. 負責作業(yè)安全的管理；23. 完成管理處經(jīng)理下達的其它臨時工作。1. 教育背景：大專以上，相關專業(yè)；2. 工作經(jīng)驗：三年以上從事物業(yè)維修實際工作經(jīng)驗；3. 必要素質與技能：熟悉物業(yè)工作特點，踏實肯干，勤奮敬業(yè)。2.2主要服務崗位基本任職條件2.2.1設備運行及維修工：a. 年齡不超過55周歲，身體健康b. 學歷要求：高中，中技以上c. 專業(yè)水平：必須有三年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗d. 2） 特種工（電工、電梯工）e. 須持有重慶市勞動局簽發(fā)或轉審的有效特種作業(yè)操作證。普通維修工（水工、泥工、空調工等）必須通過公司工程部安排的各類相應專業(yè)知識考試或實操考核。2.2.2安全員：a. 年齡在1845周歲之間。b. 身體狀況：健康、五官端正、身高男172CM以上。c. 學歷：具初中及以上文化程度。d. 有較強的觀察、記憶、分析和辨別能力，有責任心。2.2.3保潔工：年齡：男45歲以下，女35周歲以下。身體健康、五官端正。具有初中以上文化程度。二、擬采取的物資裝備計劃1.0 管理用房及功能用房配置計劃（建議）參考物業(yè)管理用房的法定標準，根據(jù)我司的管理服務經(jīng)驗和現(xiàn)場管理服務需求，結合頤尚溫泉現(xiàn)場的實際情況，我司建議關于管理用房和功能用房按如下標準配置，以保證更好地實施物業(yè)后勤管理服務。序號名稱用途數(shù)量備注一管理處辦公室項目部辦公用120二管理處檔案室管理處物業(yè)檔案資料存放30/辦公室三管理處庫房辦公用品、設備設施、工器具、耗材、勞保用品存放30/辦公室四接待室用于接待來訪人員20/辦公室五門崗值班室、中控室安全保衛(wèi)和監(jiān)控用按設計六 員工宿舍安全及現(xiàn)場管理服務人員駐扎就寢用。按實際情況建議由業(yè)主提供2.0 物資裝備計劃2.1物資配置計劃表序號部門名稱單位數(shù)量備注1管理處電腦臺62打印機臺13復印機臺14傳真機部15電話部56空調臺27多功能文件柜個68保險柜個19照相機部110組合沙發(fā)套211茶幾個312辦公桌張513辦公椅把1014電水壺個215辦公文具批116工程部對講機部6其中管理處3部17大十字螺絲刀把518小十字螺絲刀把519大平口螺絲刀把520小平口螺絲刀把521鋼絲鉗把522尖嘴鉗把523臺虎鉗把124榔頭把525活動扳手套526固定扳手套127梅花扳手套128套筒扳手套129內六角扳手套530電筆支531萬用表個232鉗形電流表個133搖表個134電錘把135手槍式電鉆把136臺鉆臺137管鉗把138電烙鐵個339電焊機套140切割機個141疏通機個142人字梯架143高架梯架144鋼鋸把245線拐個146黃油槍個247機油壺個248高壓清洗機臺149角磨機個150焊槍焊具套151工具箱個252工具包個553真空機臺154安全部對講機部655充電式電筒把356橡膠警棍個1057電警棍個258警戒帶卷359隔離墩個1560警示牌個1061安檢系統(tǒng)套162消防系統(tǒng)套163電話部264保潔綠化部保潔器材套165保潔工具套166保潔用品批167保潔耗材批168綠化器材套169綠化工具套170綠化用品批171綠化藥品批1三、消防管理方案消防工作是“防患于未然”，必須強化灌輸消防意識、定期進行消防排查、提前處理消防隱患、及時處理消防事故，才能確保整個項目的消防安全。1.0 強化消防管理1.1 建立消防檔案；定期自主檢查消防設備設施完好狀況，提請主管部門及時更換不合格設備設施；協(xié)助業(yè)主消防主管部門對消防狀況及隱患進行檢查、處理和排除，完善消防設備設施管理 ；1.2 對項目管理人員、消防技術人員、安全人員、保潔人員、客戶服務人員進行崗前消防培訓，上崗后舉行定期或不定期的在崗培訓和考核；1.3 定期或不定期自行或與業(yè)主聯(lián)合舉行消防演練，包括日常演練和應急演練以增強消防技能和實戰(zhàn)能力； 2.0 消防監(jiān)控工作2.1 執(zhí)業(yè)資格證或上崗資格證 管理處所聘用的消防管理人員須系通過國家、市或區(qū)統(tǒng)一考試并取得職業(yè)資格證書或上崗資格證書的；2.2 24小時值守 注視各設備所傳達的信息。值班員不得做其他與工作無關的事，每天對監(jiān)控設備做一次例行檢查，發(fā)生故障及時排除，解決不了的須及時向主管領導、物業(yè)管理處及相關領導報告；2.3 做好重點部位監(jiān)控 監(jiān)控中發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象或消防隱患要立即通知就近安全隊員，并調集其他隊員前往處理；接到報警信號后，安全人員應立即趕赴現(xiàn)場進行處理；2.4 應急預案 管理處須結合區(qū)域的實際情況并分機房、電梯間、車庫、辦公室、檔案資料室等不同區(qū)域，制定相應的火警、水警、警情應急預案并予以公告；定期組織消防應急預案的學習和演練，原則上每年不得少于2次；2.5 工作記錄 對在本崗位值勤的過程中所發(fā)生的一切情況均須作如實記錄（包括一切可疑的情況或正常的情況），以便事情有案可查，做到可追溯；2.6 耐心謙和 物業(yè)管理處及其工作人員應耐心聽取業(yè)主傾訴，接受業(yè)主救助的要求，禮貌解答業(yè)主的相關質疑和詢問；2.7 交接班制度 嚴格按照馳豐物業(yè)交接班管理制度進行工作交接并如實做好交接班記錄。 3.0 不同類型的險情應急處置方案針對不同的類型的險情，均應有不同的處置方案。一般來說，險情指的是坍塌、滑坡、浸水、火災等，而最常見的主要是指浸水和火災險情，特種險情根據(jù)供電局應急方案進行處理。3.1 機房 3.1.1水浸 發(fā)生請首先立即通知電腦用戶，繼而關閉電源，迅速移動設備至干燥安全的地方。3.2 火災 3.2.1 首先報火警、切斷電源，然后視災情大小決定處置方案。如果災情較小可在保證救援人員人身安全的情況下組織實施救援；如果災情較大，應及時組織人員安全撤離，待專業(yè)消防救援人員前來撲救。 3.2.2工作人員撤離時，應臨危不亂，準確找到安全出口，果斷冷靜，不貪念財物；如因出口被堵，暫時不能撤離時應用濕毛巾捂住口鼻，匍匐在地尋找逃生機會或等待救援。 3.2.3發(fā)生火災后，應走安全通道，切忌不要進入電梯。 3.3辦公室、檔案資料室辦公室、檔案資料室所發(fā)生的險情一般是指水浸和火災，當發(fā)現(xiàn)險情后，應首先保證人員的人身安全及辦公資料、文檔的安全。首先是水浸 水浸雖然對人員、辦公家具、公共設備短期內不會造成太大的危害，但是對辦公資料、檔案文件都會在瞬間造成不可估量的損失，如果不及時排險還將對家具、設備造成腐蝕等危害。為此一旦發(fā)生水浸，在確保人員安全的前提下，立即組織人手搶救文檔資料，搬離木質、金屬質等易腐蝕的家具、設備。告知辦公室、檔案室等室內工作人員不得在室內吸煙或使用明火。發(fā)生火災時 應首先通知物業(yè)管理處，現(xiàn)場人員應盡力控制險情、撲救小火，主要應采用滅火器或水。同時應積極組織人員撤運室內文檔資料及其他易燃物資。險情較大時應及時撥打110、119請求支援，構成人身傷害的應立即撥打120請求醫(yī)療救護。在撤離過程中，物管處應組織人員經(jīng)安全通道撤離，不得再坐電梯。在搬運過程中組織者要合理指揮，避免場面混亂而造成不必要的人員受傷，同時在搬運的過程中，注意資料遺失、泄露以造成不必要的損失。4.0 建立四方溝通機制，及時調整為了確保我司的物業(yè)管理思路與業(yè)主、建筑商、安裝/裝修供應方的需求或要求達到融合統(tǒng)一，盡量滿足使用需要，我們將會同使用管理部門、設計單位、施工單位三方共同協(xié)商確定與區(qū)域相匹配的管理制度和方案，并按照最終確定的方案進行服務和管理。4、 保潔服務方案保潔重點主要是針對行南岸區(qū)供電局各生產(chǎn)、經(jīng)營的物業(yè)特征提供相應的清潔保潔服務。我司將側重于公共區(qū)域的清潔保潔，提供一個衛(wèi)生舒適的環(huán)境。保潔區(qū)域根據(jù)要求，保潔主要區(qū)域為公共區(qū)域。1.0 保潔服務模式結合我司經(jīng)驗，提供兩種模式以供參考：1.1 全人工模式：此種模式為：除必需的工器具外，主要采用人力作業(yè)的模式。其特點為人員配置較多，靈活性較大，人員調配方便；根據(jù)南岸頤尚溫泉項目的實際情況，建議使用此種模式。1.2 人工配合清潔設備模式：此種模式為人工配合一些專業(yè)設備，如洗地吸干機、高壓水槍、專業(yè)吸塵器、打磨機等。其特點為投入設備設施費用較高，但人員配置較少。該模式由于噪音較大、設備維修費用較高等缺陷一般不被采納。2.0 保潔服務目標2.1 通過專業(yè)保潔服務，營造干凈、整潔、舒適的環(huán)境；2.2 通過合理的保潔工作安排，避免保潔工作對辦公和生產(chǎn)秩序的影響；2.3 通過專業(yè)保潔工具、藥劑、設備的使用、保持保潔對象材質美觀完好；2.4安全保潔，避免保潔工作中的工傷事故；2.5采取標準化、規(guī)范化作業(yè)，展示業(yè)主形象； 3.0工作安排每天早上七點半開始作業(yè)，在業(yè)主上班前完成當天的第一次全面清潔，然后進行巡回保潔。崗位作業(yè)時間作業(yè)內容公共區(qū)域07：30-11：30 14：00-18：00日常保潔、清掃（路面、公共設施、崗亭等） 樓內07：30-11：30 14：00-18：00日常清潔、保潔（地面推塵、公共設施擦拭、衛(wèi)生間清潔）定期工作周六、周日完成保潔頻次中提及的周期工作。作息周一至周五為保潔日，周六、周日全面清潔并作周期工作。五、設備設施維護方案扎實的物業(yè)本體和附屬設施設備系統(tǒng)維護保養(yǎng)工作，是保障物業(yè)正常良好運行的基礎，也是物業(yè)得以保值增值的基礎，因此，我司一向重視物業(yè)本體及附屬設備設施維護管理工作。1.0 維護與管理服務范圍1.1物業(yè)共有部位主要包括兩部分： 大樓結構、屋面、外墻面、散水、頂?shù)貕Α㈤T窗等； 大樓附屬道路、停車場等；1.2物業(yè)附屬設備部分：包括強電系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、空調系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、燃氣系統(tǒng)、給排水（污）系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)、安防系統(tǒng)、弱電及通訊系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)；2.0 物業(yè)維護與管理內容及規(guī)范（嚴格響應業(yè)主要求）序號項目工作內容1物業(yè)設施設備檔案資料管理（1）接管前制定物業(yè)接管中所需的檔案資料接管計劃。（2）收集物業(yè)土建、安裝各系統(tǒng)竣工驗收資料、合同、設備檔案以及使用說明書等，并進行科學分類、整理、歸檔。（3）從方便使用出發(fā)，結合物業(yè)資料對各物業(yè)設施并行有效標識。如對控制柜中各開關的管控范圍進行標識；對管路、線路走向進行標識等。（4）對各設施設備的維修保養(yǎng)進行記錄并整理歸檔。對質保期內或委外維修保養(yǎng)項目配合業(yè)主進行管理，定時提醒維修保養(yǎng)，對維修保養(yǎng)過程進行監(jiān)督、對維修保養(yǎng)結果進行驗證，確保質保期內或委外維修保養(yǎng)合同期內物業(yè)設施設備得到及時、妥善的維修保養(yǎng)。（5）對各物業(yè)設備重要、精密、關鍵部件進行統(tǒng)計，制作設備檔案卡；對易損部件制定備品備件計劃并提交業(yè)主負責人審批采購，同時對入庫、出庫、保管、領用進行管理。2建筑本體（1）大樓結構：基礎堅固，無損壞，梁、板、柱和混凝土墻無損壞，無裂縫下垂，定期觀察、測試，發(fā)現(xiàn)基礎沉降，或承重結構出現(xiàn)裂紋并大于合理技術標準范圍時，立即向業(yè)主相關部門匯報并提請專業(yè)鑒定。（2）樓頂：防水層無破損，不滲漏，無積水，無堆積物，排水順暢。（3）外墻面：預制混凝土隔墻結點安裝牢固，外墻板縫不滲漏，無損壞，墻面清潔。（4）散水：無堵塞，不積水，無污漬，邊角整齊無缺口。（5）頂?shù)貕Γ浩秸?，牢固，無損壞，潔凈。（6）門窗：密實度合適，開啟關閉順暢，門框、窗框邊緣等易受撞擊處密實，沒有縫隙，玻璃完好，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修。（7）管道：定期清理，保障管道通暢。3強電系統(tǒng)1、樓內供電設備運轉正常，系統(tǒng)隨時保持有效的運行狀態(tài)；2、設備及管線按照技術要求定期保養(yǎng)和檢測，故障及時排除，保證不影響業(yè)主的正常用電；3、建立設備臺賬。4照明系統(tǒng)（1）統(tǒng)計各類燈具、燈管、燈泡型號、規(guī)格并做備件計劃；（2）每日巡檢一次，對損壞的燈具、燈泡、燈管在發(fā)現(xiàn)或報修之時起1小時內進行檢修、更換，保證零修及時性；（3）每月檢查一次電器照明箱，發(fā)現(xiàn)損壞及時維修；每季度檢查一次照明線路，發(fā)現(xiàn)損壞及時報修，保證完好率達到100%；（4）對各電器設備的接地裝置每半年進行一次綜合全面測試；每年提請業(yè)主委托供電部門全面測試一次，確保接地裝置安全、可靠。（5）保證應急照明處于有效狀態(tài)；（6）經(jīng)濟合理的安排各類照明，采用有效的節(jié)能措施，降低不必要的損耗。5綜合布線系統(tǒng)（1）保證樓內網(wǎng)絡、電話、廣播及電視等系統(tǒng)的正常使用；（2）定期對信號強度進行測試、調整，有故障協(xié)調相關部門及時排除；（3）定期進行保養(yǎng)，保證設備及管線的清潔。6消防系統(tǒng)（1）24小時消防監(jiān)控值守；（2）保證消防栓箱設施齊全可用，維護良好，滅火器隨時保持良好狀態(tài)；（3）定期檢測消防系統(tǒng)各回路及環(huán)節(jié)部件的可靠性，保證整個系統(tǒng)隨時均處于有效狀態(tài)。（3）制定應急處理辦法并定期對相關人員進行培訓。（4）定期對報警裝置測試，保證其正常使用并做好維保養(yǎng)工作。（5）對以上系統(tǒng)每周檢查一遍，發(fā)生問題及時修理，消防栓及水泵接合器每半年油化一次；消防栓每半年排水一次，檢修一次。7自控系統(tǒng)（1）保證系統(tǒng)設備的有效性，出現(xiàn)故障及時修復；（2）定期巡檢保養(yǎng)各環(huán)節(jié)部件；（3）定期對各動作點進行測試。8給排水系統(tǒng)（1）建立正常用水、供水、排水管理制度及節(jié)約用水規(guī)定。（2）定期巡檢、及時維修、更換閥門、水嘴，防止冒、滴、漏及大面積跑水事故發(fā)生。（3）制定應急處理辦法定期對相關人員進行培訓。（4）保持水池、水箱的清潔衛(wèi)生，防止二次污染。（5）定期檢修維護供水系統(tǒng)管道、水泵、水池、儀表，保證其正常運轉。（6）保證排水系統(tǒng)的正常運轉，防止阻塞。（7）每季度檢查一次室外排水井、排水溝渠，若有堵塞，及時清除垃圾、雜物。9安防系統(tǒng)（1）安防監(jiān)控24小時 值守；（2）監(jiān)控區(qū)域的校正以及收集信息的留存；（3）系統(tǒng)設備出現(xiàn)故障及時通知專業(yè)人員恢復正常。10避雷系統(tǒng)（1）不定期檢查避雷系統(tǒng)；（2）每年對避雷系統(tǒng)進行檢測，保證設施完好，系統(tǒng)有效、安全。3.0維護與管理計劃我司將采取計劃維修保養(yǎng)與視情維修保養(yǎng)相結合的方式開展維修保養(yǎng)工作。具體如下：3.1前期接管驗收物業(yè)管理前期介入工作結束的標志就是物業(yè)通過接管驗收，交付使用。接管驗收就是指物業(yè)管理公司接受委托管理的新建物業(yè)或原有物業(yè)時，對物業(yè)主體結構是否安全、設備運作是否正常、配套設施是否滿足使用要求等項目進行的再驗收，是物業(yè)管理過程中不可缺少的一個重要環(huán)節(jié)。為保證物業(yè)各項附屬設施設備管理、保養(yǎng)、維修工作的順利開展，我司將積極配合相關部門，準備物業(yè)及設備設施接管驗收工作，其接管驗收計劃以正式入駐時間按倒計時安排。（具體內容詳見公司支持文件前期接管驗收規(guī)范）3.2 日常運行維修保養(yǎng)項 目內容日常維修計 劃方 案要 求實施效果外墻面修補外立面破損每月檢查一次維修人員巡視檢查發(fā)現(xiàn)問題及時提出處理建議報業(yè)主審批無破損內墻面及天花修補墻面污損每周檢查一次維修人員巡視檢查處理無破損無破損地面地磚及石材地面修補、保養(yǎng)每周檢查一次維修人員巡視檢查處理及時修補、保養(yǎng)，恢復原裝恢復材質本色屋面隔熱層檢查每周檢查一次維修人員巡視檢查處理隔熱層完好，無破損隔熱性能良好室外道路廣場路標線刷漆、修補每月檢查一次維修人員巡視檢查處理外觀良好，標線基本清晰，無殘缺外觀良好，標線基本清晰，無破損溝渠、池及地下排水道定期檢查，對堵塞及時進行疏通每月檢查一次堵塞及時疏通維修人員巡視檢查處理暢通無堵塞暢通無堵塞消防系統(tǒng)消防噴淋系統(tǒng)消防滅火器、消防栓每天巡視一次周三檢查保養(yǎng)維修人員巡視檢查處理消防栓箱、管網(wǎng)良好醒目，消防設施按規(guī)定布置，重要閥門開啟自如表面整潔開關自如封閉良好無破損、銹蝕電氣照明系統(tǒng)線路、開關、燈具檢查更換照明系統(tǒng)每天巡邏自備電源每周四檢查保養(yǎng)照明燈具及開關發(fā)現(xiàn)問題立即更換；自備電源每周保養(yǎng)并運行15分腫；燈具發(fā)光正常線路無老化；系統(tǒng)元件功能正常、無損壞；安全保護裝置良好。 開關閉合自如老化線路已更換安全保護裝置功能正常損壞元件已修復更換系統(tǒng)供電正常監(jiān)控系統(tǒng)設備檢查每天檢查維修人員檢查發(fā)現(xiàn)問題及時處理運行正常其他門窗檢查維修每日檢查一次維修人員巡視檢查表面平整，門開關自如，封閉良好，桌椅無破損，銹蝕表面平整，門開關自如，封閉良好，無破損，銹蝕3.3定期維修保養(yǎng)項 目內容定期維修計 劃方 案要 求實施效果外墻面清洗修補破損每年3月和9月各清洗一次每年3月至9月維修專業(yè)公司清洗專業(yè)公司維修清洗后無積塵、污跡維修后無缺損外觀整體整潔墻面無缺損、污跡內墻天花除塵去污、油漆除塵污跡，每季度末進行一次每年8月份油漆內墻我司除塵去污專業(yè)公司油漆無積塵、污跡無脫漆現(xiàn)象外觀整潔無污跡、脫漆地面修補破損每年8月集中維修專業(yè)公司維修無破損外觀整齊，無明顯破損屋面修補破損每年檢查修補每3年集中翻修聘請專業(yè)公司維修防水層無破損無滲漏外觀完好無滲漏室外道路地面標線刷漆修補破損每半年檢查刷漆一次每年8月份集中維修我司刷漆專業(yè)公司維修標線清晰無破損外觀完好無滲漏溝渠、池及地下排水道清理疏通修補破損每季清理疏通一次每年8月集中維修專業(yè)公司清理疏通聘專業(yè)公司維修排水通暢無堵塞外觀完好無滲漏生化池/消毒池/化糞池清理疏通每半年清理疏通一次專業(yè)公司清洗疏通清空，無堵塞無堵塞給排水系統(tǒng)給水管網(wǎng)及閘閥排水管網(wǎng)及溝渠窨井每三個月檢查疏浚一次每年8月集中維修專業(yè)公司疏浚排水系統(tǒng)我司檢查維修給水系統(tǒng)系統(tǒng)無跑冒滴漏排水暢通，無堵塞給水系統(tǒng)運轉正常，無跑冒滴漏排水系統(tǒng)暢通，無堵塞消防系統(tǒng)自動噴淋系統(tǒng)消防滅火器、消防栓箱每年全面檢查維修一次專業(yè)公司維修消防栓箱、管網(wǎng)良好醒目，消防設施按規(guī)定布置，重要閥門開啟自如表面整潔開關自如封閉良好無破損、銹蝕電氣照明系統(tǒng)動力系統(tǒng)照明系統(tǒng)全面檢查維修每六個月全面檢查維修一次我司維修人員燈具發(fā)光正常線路無老化系統(tǒng)元件功能正常、無損壞安全保護裝置良好，系統(tǒng)供電正常開關閉合自如老化線路已更換安全保護裝置功能正常損壞元件已修復更換系統(tǒng)供電正常樓內門窗、衛(wèi)浴設施、照明設施例行檢查1次/月我司維修人員開關自如，效果良好，無損毀其他每年全面檢查一次我司維修人員表面平整，開關自如，封閉良好，桌椅無破損、銹蝕4.0 維護與管理規(guī)范項目內容運行、保養(yǎng)、維修服務要求公共部位房屋結構每年二次對房屋結構進行檢查，涉及使用安全的部位每季檢查一次，并有記錄，發(fā)現(xiàn)損壞及時安排申報專項修理并告知業(yè)主和相關使用人。門窗每天巡視公共部位門窗，保持玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響。樓內墻面、頂面、地面墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損。管道、排水溝、屋頂每月一次對屋面泄水溝、樓內外排水管道進行巡檢、疏通，保障排水暢通（6月至9月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)現(xiàn)防水層有氣泡、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應及時申報專項修理。道路、場地等每周一次巡查道路、路面、路沿、井蓋等，發(fā)現(xiàn)損壞及時修復，保持路面平整、無破損、無積水，路沿石平直無缺損。圍墻每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好。休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復，保持原有面貌，保證其安全使用。安全標志對危險隱患部位設置安全防范警示標志，并在主要通道設置安全疏散指示和事故照明設施，每月檢查一次，保證標志清晰完整，設施運行正常。公共照明及電氣公共照明燈每日一次巡查室內公共照明系統(tǒng)，及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，樓道燈亮燈率在99%以上。景觀燈、節(jié)日彩燈、大堂吊燈等保持燈具完好，亮燈率在99%以上。公共電氣柜每日一次巡查室內公共電氣柜，每月一次保養(yǎng)公共電氣柜，每年一次電氣安全檢查，保證電氣設備運行安全正常。路燈1、未經(jīng)特許，任何單位和個人不得隨意在路燈及燈桿上設置非路燈附屬物，例如廣告牌、燈飾等；路燈設施附近的樹木距帶電物體的安全距離不得小于1米。2、雷、暴雨及臺風過后，一般要進行特查，及時發(fā)現(xiàn)處理各類不安全因素。及時修復損壞的燈座、燈泡、開關等，保持燈具完好，亮燈率保持在85%以上。3、一般每年兩次全面（電器、機械、金屬構件）檢查維修及調節(jié)，保持路燈及燈桿外觀無破損，接觸良好，絕緣符合要求，并完善有關圖紙、產(chǎn)品質量證書、合格證及使用說明書等資料。弱電系統(tǒng)（根據(jù)實際情況設置）業(yè)主報警不定期進行調試與保養(yǎng)，保證其小時運行正常，中心報警控制主機應能準確顯示報警或故障發(fā)生的信息，并同時發(fā)出聲光報警信號。周界報警小時設防并正常運行，不定期進行調試與保養(yǎng)，保證該系統(tǒng)的警戒線封閉、無盲區(qū)和死角，保證中心控制室能通過顯示屏、報警控制器或電子地圖準確地識別報警區(qū)域，收到警情時，能同時發(fā)出聲光報警信號。監(jiān)控系統(tǒng)不定期進行調試與保養(yǎng)，保證各項監(jiān)控設備小時正常運行，能清楚顯示出入人員的面部特征和車輛的車牌號，錄像功能正常。避雷系統(tǒng)避雷設施每年二次檢查避雷裝置，并測試一次，保證性能符合國家相關標準。供水系統(tǒng)普通水泵和變頻水泵1、每周對供水設備檢查三次以上，每季對水泵潤滑點加油，每年一次對泵房、管道等進行除銹、油漆，每年保養(yǎng)一次水泵，保證二次供水正常，泵房整潔。2、每年定期兩次清洗水箱、蓄水池，二次供水水質符合國家生活用水標準。3、水箱、蓄水池蓋板應保持完好并加鎖，溢流管口必須安裝金屬防護網(wǎng)并完好，每年對暴露水管進行除銹、油漆保養(yǎng)。排水系統(tǒng)生化處理1、每周一次檢查排水系統(tǒng)，每季1次全面檢查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復。2、每年二次對生化處理系統(tǒng)檢查、清淘、維護，污水處理系統(tǒng)正常運行，周邊基本無異味，過濾格柵無堵塞，污水排放符合環(huán)保要求。下水道1、每三個月全面維護清疏下水道窨井一次，以確保管道暢通（雨季每個月檢查一次）；保證排水井口無垃圾、雜物積存。2、對在建工程的下水道要進行積極的巡查、監(jiān)督，發(fā)現(xiàn)有違反有關下水道管理法的現(xiàn)象，應及時制止，并向有關部門反映，共同配合解決。4、在多雨季節(jié)要做到勤巡、勤清，做好搶險工作，及時排除水浸現(xiàn)象。5、做好下水道及窨井蓋的維修保養(yǎng)工作。發(fā)現(xiàn)有井蓋缺失、損壞等現(xiàn)象，必須盡快進行更換、補缺，以確保群眾的生命、財產(chǎn)安全。 排洪溝1、每三個月全面維護清疏排洪溝一次，以確保暢通；保證排洪溝沿無垃圾、雜物積存，溝內無大量存積污泥，無飄浮垃圾，清理出的污泥、垃圾必須按指定地點處理。2、有大量或大件垃圾阻塞或損壞排洪溝要及時排除并修理，包括溝沿和溝沿周邊3米范圍內路面，要盡量保持整潔。3、清理排洪溝過程中必須對污染排洪溝周邊環(huán)境衛(wèi)生的垃圾清理干凈，保潔人員在清掃、保潔過程中不能將垃圾、雜物掃進行排洪溝。4.1維護與管理費用控制為了更好地做好維護及管理工作，同時能有效地為業(yè)主降低成本，我司將在維護管理費用方面采用如下方法進行控制：按我司以往為各類業(yè)主提供設備運行維護的慣例和經(jīng)驗，維修更換材料不計入報價中。因此，針對維護管理費用，我司考慮：日常維修及零星更換，由我司向業(yè)主申報批準后實施，并按實發(fā)生收費；大中修、專項維修、維保工程等維修費用將向業(yè)主提交報告和計劃，待業(yè)主審批后實施。同時，為了對建筑及安裝供應商進行有效管控，我司建議收取一定的質保費用，當物業(yè)或設備設施在質保期出現(xiàn)問題時，此項費用將作為維修費用使用，具體辦法如下：1、對質保期間物業(yè)本體及設施設備出現(xiàn)的問題，由供應商負責解決。供應商對出現(xiàn)問題的物業(yè)和設備進行了及時修繕，滿足使用要求，將按實際發(fā)生額從質保費用中扣除，超支部分由供應商自理。2、供應商對出現(xiàn)問題的物業(yè)和設備進行修繕，但未能滿足使用要求，將要求其繼續(xù)施工，直至滿足使用要求為止，按實際發(fā)生額從質保費用中扣除，超支部分由供應商自理。3、供應商對進行修繕的要求未做出響應，可由業(yè)主方委托我司負責代為修繕或聯(lián)系修繕，所發(fā)生費用從質保費用中扣除，超支部分由供應商或業(yè)主解決。5.0 維保人員作業(yè)規(guī)范要求5.1對維保人員進入業(yè)主室內作業(yè)要求： 維保人員按我司相關標準，統(tǒng)一著裝，帶牌上崗，文明禮貌。 維保人員作業(yè)結束后清理維修現(xiàn)場，并帶走維修殘留物。 規(guī)范上門服務的“一、二、三、四”，即：一腔熱情；兩塊布（墊布、抹布）；三個不準(不準喝業(yè)主一口水，不準敲門聲過高，不準自行收費)；四句文明用語（“您好，我是*物業(yè)*，我來為您提供維修服務”；“維修給您帶來的不便，請您諒解”；“已經(jīng)維修完畢，請您提出寶貴意見”；“如果還有什么需要，請您隨時聯(lián)系”）。5.2 接到業(yè)主報修后，根據(jù)