房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究課件.ppt

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 一 可行性研究的含義和目的 可行性研究是在投資決策前 對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全面的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析 論證的科學(xué)方法 是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目決策的科學(xué)化 民主化 減少或避免投資決策的失誤 提高項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì) 社會和環(huán)境效益 目的 含義 作用 是項(xiàng)目投資決策的依據(jù)是籌集建設(shè)資金的依據(jù)是開發(fā)商與有關(guān)各部門簽訂協(xié)議 合同的依據(jù)是編制下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù) 二 可行性研究的作用 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 投資機(jī)會研究 初步可行性研究 詳細(xì)可行性研究 項(xiàng)目的評估和決策 投資估算的精確度為 30 研究費(fèi)用占總投資的0 25 1 5 投資估算的精確度為 20 投資估算的精確度為 10 研究費(fèi)用占總投資小型1 0 3 0 大型0 2 1 0 研究費(fèi)用占總投資的0 2 0 8 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 可行性研究的階段 國家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的方針 政策和長遠(yuǎn)規(guī)劃 批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和同等效力的文件 國家批準(zhǔn)的城市總體規(guī)劃 詳細(xì)規(guī)劃 交通等市政基礎(chǔ)設(shè)施等 自然 地理 氣象 水文地質(zhì) 經(jīng)濟(jì) 社會等基礎(chǔ)資料 有關(guān)工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn) 規(guī)范 指標(biāo) 要求等資料 國家所規(guī)定的經(jīng)濟(jì)參數(shù)和指標(biāo) 開發(fā)項(xiàng)目備選方案的土地利用條件 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件以及備選規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等 三 可行性研究編制依據(jù) 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 項(xiàng)目概況 現(xiàn)場調(diào)查及方案制定 環(huán)境影響評價(jià) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇 市場分析及規(guī)模確定 可行性研究的主要內(nèi)容 可行性研究的主要內(nèi)容 資源供給條件分析 開發(fā)組織機(jī)構(gòu)和費(fèi)用研究 建設(shè)計(jì)劃編制 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)與社會效益分析 結(jié)論與建議 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 接受委托 調(diào)查研究 方案選擇和優(yōu)化 財(cái)務(wù)評價(jià)和綜合評價(jià) 編制可行性研究報(bào)告 可行性研究的步驟 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 一 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方案內(nèi)容 區(qū)位分析與選擇 開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇 收益法開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇 合作方式的分析與選擇 融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇 產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 二 構(gòu)造評價(jià)方案 開發(fā)項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期 開發(fā)項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系 建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次 合作方式與合作條件 擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例 租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等 都需要在具體的評價(jià)方案中加以明確 在實(shí)際操作過程中 通常按照開發(fā)項(xiàng)目是否分期與開發(fā)經(jīng)營方式 構(gòu)造評價(jià)方案 就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上 構(gòu)造出可供評價(jià)比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 時(shí)間類參數(shù) 融資相關(guān)參數(shù) 收益相關(guān)指標(biāo) 三 經(jīng)濟(jì)評價(jià)基礎(chǔ)參數(shù) 開發(fā)活動(dòng)的起始時(shí)間點(diǎn) 開發(fā)經(jīng)營期 經(jīng)濟(jì)評價(jià)工作的計(jì)算周期 預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的貸款利率 運(yùn)營成本占毛租金收入比率 空置率 資本金投入比例 評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo) 基準(zhǔn)收益率 目標(biāo)投資回報(bào)率等 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算 1 土地費(fèi)用估算 2 前期工程費(fèi) 3 房屋開發(fā)費(fèi) 4 管理費(fèi) 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 開發(fā)期稅費(fèi) 8 其他費(fèi)用 9 不可預(yù)見費(fèi) 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算 1 土地費(fèi)用估算 2 前期工程費(fèi) 3 房屋開發(fā)費(fèi) 4 管理費(fèi) 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 開發(fā)期稅費(fèi) 8 其他費(fèi)用 9 不可預(yù)見費(fèi) 1 土地征用拆遷費(fèi) 2 土地出讓地價(jià)款 3 土地轉(zhuǎn)讓費(fèi) 4 土地租用費(fèi) 5 土地投資折價(jià) 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算 1 土地費(fèi)用估算 2 前期工程費(fèi) 3 房屋開發(fā)費(fèi) 4 管理費(fèi) 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 開發(fā)期稅費(fèi) 8 其他費(fèi)用 9 不可預(yù)見費(fèi) 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 1 開發(fā)項(xiàng)目的前期規(guī)劃 2 設(shè)計(jì) 3 可行性研究 4 水文地質(zhì)勘測 5 三通一平 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算 1 土地費(fèi)用估算 2 前期工程費(fèi) 3 房屋開發(fā)費(fèi) 4 管理費(fèi) 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 開發(fā)期稅費(fèi) 8 其他費(fèi)用 9 不可預(yù)見費(fèi) 1 建筑安裝工程費(fèi) 2 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 可采用的估算方法1 單元估算法2 單位指標(biāo)估算法3 工程量近似匡算法4 概算指標(biāo)估算法5 概預(yù)算定額法6 根據(jù)類似工程經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行估算 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 一 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算 1 土地費(fèi)用估算 2 前期工程費(fèi) 3 房屋開發(fā)費(fèi) 4 管理費(fèi) 5 財(cái)務(wù)費(fèi)用 6 銷售費(fèi)用 7 開發(fā)期稅費(fèi) 8 其他費(fèi)用 9 不可預(yù)見費(fèi) 以上述各項(xiàng)費(fèi)用之和的3 一7 估算 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 工程量近似匡算法 工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法 先近似匡算工程量 配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價(jià)和取費(fèi) 近似計(jì)算項(xiàng)目投資 概算指標(biāo)法 概算指標(biāo)法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標(biāo)計(jì)算整個(gè)工程費(fèi)用 單位指標(biāo)估算法 單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法 單元估算法 單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資的估算方法 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 二 資金使用計(jì)劃 房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進(jìn)度和將會發(fā)生的實(shí)際付款時(shí)間和金額 編制資金使用計(jì)劃表 三 收入估算與資金籌措 收入估算 資金籌措 內(nèi)容通常包括 擬租售物業(yè)的類型 時(shí)間和相應(yīng)的數(shù)量 租售價(jià)格 租售收入及收款方式 資金籌措計(jì)劃 要以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃和銷售收入計(jì)劃為基礎(chǔ) 確定資金的來源和相應(yīng)的數(shù)量 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 不確定性與風(fēng)險(xiǎn)分析 財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)的計(jì)算與評價(jià) 編制基本財(cái)務(wù)報(bào)表 測算財(cái)務(wù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 編制輔助財(cái)務(wù)報(bào)表 財(cái)務(wù)評價(jià)基本程序 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)基本報(bào)表一般包括 全部投資現(xiàn)金流量表 資本金現(xiàn)金流量表 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和輔助報(bào)表 一些基礎(chǔ)性數(shù)據(jù) 如成本 收入等 都存儲于輔助報(bào)表中 這些輔助報(bào)表通過某種對應(yīng)關(guān)系生成基本報(bào)表 通過基本報(bào)表就可以對項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)盈利能力 清償能力及資金平衡分析 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)輔助報(bào)表一般包括 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 財(cái)務(wù)分析及評價(jià)指標(biāo)的對應(yīng)關(guān)系 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 一 靜態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評估時(shí) 若不考慮資金的時(shí)間價(jià)值 稱為靜態(tài)評估 其計(jì)算指標(biāo)稱為靜態(tài)指標(biāo) 常用的靜態(tài)指標(biāo)有投資利潤率 投資回收期等 一 投資利潤率投資利潤率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率 它是考察項(xiàng)目單位投資盈利能力的靜態(tài)指標(biāo) 對生產(chǎn)期內(nèi)各年的利潤總額變化幅度較大的項(xiàng)目 應(yīng)計(jì)算生產(chǎn)期年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率 其計(jì)算公式為 投資利潤率 項(xiàng)目投資利潤率越高 表明項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益越好 否則表明效益欠佳或虧損 在利用投資利潤率進(jìn)行評估時(shí) 首先要確定一個(gè)利潤率標(biāo)準(zhǔn) 例如20 當(dāng)投資方案的投資利潤率高于此標(biāo)準(zhǔn)時(shí)則接受該投資方案 否則就拒絕該投資方案 如果要從多個(gè)可接受的互斥方案中進(jìn)行選擇 應(yīng)該選投資利潤率最高的方案 例如 某項(xiàng)目的總投資為500萬元 其年平均銷售利潤為146萬元 則該項(xiàng)目的投資利潤率是多少 該項(xiàng)目的投資利潤率為 100 29 2 如果確定的投資利潤率標(biāo)準(zhǔn)為20 則可接受該投資方案 投資利潤率對于快速評估一個(gè)壽命期較短項(xiàng)目方案的投資經(jīng)濟(jì)效果是有用的指標(biāo) 當(dāng)項(xiàng)目不具備綜合分析所需的詳細(xì)資料時(shí) 或在建設(shè)項(xiàng)目制定的早期階段或研究過程對其進(jìn)行初步評估也是一個(gè)有實(shí)用意義的指標(biāo) 該指標(biāo)特別適用于工藝簡單而生產(chǎn)情況變化不大的項(xiàng)目方案的選擇和項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效果的最終評價(jià) 投資利潤率法主要有以下優(yōu)點(diǎn) 1 經(jīng)濟(jì)意義易于理解 凈利潤是會計(jì)人員較為熟悉的概念 2 使用簡單 方便 3 考慮了投資壽命期內(nèi)所有年份的收益情況 其主要缺點(diǎn)在于 1 沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值 2 由于凈利潤只是會計(jì)上通用的概念 與現(xiàn)金流量有較大差異 因此投資利潤率并不能真正反映投資報(bào)酬率的高低 二 投資回收期投資者通常期望所投入的資金能夠在較短的時(shí)間內(nèi)足額收回 用于衡量投資項(xiàng)目初始投資回收速度的評估指標(biāo)稱為投資回收期 它是指以項(xiàng)目的凈收益抵償全部初始投資所需要的時(shí)間 投資回收期一般以年表示 從建設(shè)開始年算起 其表達(dá)式為 式中為投資回收期 CI為現(xiàn)金流入量 CO為現(xiàn)金流出量 為年的凈現(xiàn)金流量 投資回收期可根據(jù)現(xiàn)金流量表 全部投資 中累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算求得 其計(jì)算公式為 求出的投資回收期與行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期比較 當(dāng) 時(shí) 表明項(xiàng)目投資能在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)收回 經(jīng)濟(jì)效果好 例如 甲乙兩方案前5年的凈現(xiàn)金流量如表5 6所示 求這兩個(gè)方案的投資回收期 并利用投資回收期指標(biāo)對這兩個(gè)方案進(jìn)行評估 甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量單位 萬元從甲方案計(jì)算所得為 年 由于甲方案各年凈現(xiàn)金流量為年值形式 亦可簡化計(jì)算為 年 從乙方案計(jì)算所得為 年 如果行業(yè)的基準(zhǔn)投資回收期為4年 則甲乙兩方案都可以接受 如甲乙兩方案互斥 由于甲方案的投資回收期短于乙方案 故應(yīng)選擇甲方案 投資回收期法的主要優(yōu)點(diǎn)在于 1 使用簡單 方便 主要體現(xiàn)在三個(gè)方面 一是評估指標(biāo)計(jì)算較為簡單 二是采用該方法只需要確定投資項(xiàng)目前幾年的凈現(xiàn)金流量 而不必確定投資項(xiàng)目壽命期所有年份各年凈現(xiàn)金流量 三是不用確定貼現(xiàn)率 2 投資回收期的經(jīng)濟(jì)意義易于理解 3 在一定意義上考慮了投資風(fēng)險(xiǎn)因素 因?yàn)橥ǔＭ顿Y回收期越短則投資風(fēng)險(xiǎn)越小 正是由于投資回收期法具有以上優(yōu)點(diǎn) 所以對小投資項(xiàng)目評估時(shí) 經(jīng)常采用該方法 即使在對大型項(xiàng)目評估時(shí) 也經(jīng)常將此法與其他動(dòng)態(tài)指標(biāo)結(jié)合使用 投資回收期法的主要缺點(diǎn)有 1 沒有考慮資金的時(shí)間價(jià)值 這一點(diǎn)體現(xiàn)在將不同年份的現(xiàn)金流量直接相加 2 不考慮投資回收期以外各年凈現(xiàn)金流量 所以不利于對投資項(xiàng)目進(jìn)行整體評估 3 投資回收期標(biāo)準(zhǔn)的確定主要依賴決策者對風(fēng)險(xiǎn)的態(tài)度 二 動(dòng)態(tài)指標(biāo)及其計(jì)算對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資效益進(jìn)行評估時(shí) 考慮資金時(shí)間價(jià)值的方法 稱為動(dòng)態(tài)評估 計(jì)算的指標(biāo)稱為動(dòng)態(tài)指標(biāo) 動(dòng)態(tài)指標(biāo)比較全面地反映開發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期的經(jīng)濟(jì)效益 使評估更加符合實(shí)際 常用的動(dòng)態(tài)評估指標(biāo)有凈現(xiàn)值 內(nèi)部收益率 投資回收期等 一 凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值是指開發(fā)項(xiàng)目在投資活動(dòng)有效期內(nèi)的凈現(xiàn)金流量 按預(yù)先規(guī)定的貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率 折算到開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施開始的基準(zhǔn)年的代數(shù)和 用凈現(xiàn)值評估開發(fā)項(xiàng)目投資效益的方法 稱為凈現(xiàn)值法 其計(jì)算公式為 式中NPV為凈現(xiàn)值 n為開發(fā)項(xiàng)目投資活動(dòng)有效期 為貼現(xiàn)率或基準(zhǔn)收益率 在利用凈現(xiàn)值評估項(xiàng)目時(shí) 若NPV 0 表示開發(fā)項(xiàng)目方案的收益率不僅可以達(dá)到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平 而且尚有盈余 若NPV 0 則說明方案的收益率達(dá)不到基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率預(yù)定的投資收益水平 若NPV 0 則表示開發(fā)項(xiàng)目方案的收益率恰好等于基準(zhǔn)收益率或貼現(xiàn)率所預(yù)定的投資收益水平 所以 只有NPV O時(shí) 該方案在經(jīng)濟(jì)上才是可取的 反之則不可取 舉例如下 例 甲乙兩個(gè)互斥投資方案各年凈現(xiàn)金流量如表5 7所示 已知基準(zhǔn)收益率為10 試?yán)脙衄F(xiàn)值法判斷甲乙兩方案的可行性 如果都可行 應(yīng)該選擇哪一個(gè) 表6 7甲乙兩方案各年凈現(xiàn)金流量單位 萬元 甲方案的凈現(xiàn)值為 乙方案的凈現(xiàn)值為 由于甲乙兩方案的凈現(xiàn)值都大于零 因此這兩個(gè)方案都可以接受 但甲方案的凈現(xiàn)值大于乙方案的凈現(xiàn)值 根據(jù)凈現(xiàn)值法知甲方案優(yōu)于乙方案 應(yīng)該選擇甲方案 由此可以看出 凈現(xiàn)值法的基本思想是投入與產(chǎn)出相對比 只有當(dāng)后者大于前者時(shí) 投資才是有益的 為了便于考慮資金的時(shí)間價(jià)值 將不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量統(tǒng)一折算為同一時(shí)點(diǎn) 項(xiàng)目實(shí)施的開始時(shí)點(diǎn) 未來各年凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和就是進(jìn)行投資的 產(chǎn)出 而初始投資就是 投入 137 24 萬元 65 26 萬元 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 一 房地產(chǎn)項(xiàng)目不確定性因素的分析 土地費(fèi)用建安工程費(fèi)用租售價(jià)格開發(fā)期與租售期容積率及有關(guān)設(shè)計(jì)參數(shù)資本化率貸款利率 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 購買價(jià)格權(quán)益投資比率空置率運(yùn)營成本 房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目 二 盈虧平衡分析 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 盈虧平衡分析的目的就是通過分析產(chǎn)品產(chǎn)量 成本與方案盈利能力之間的關(guān)系找出投資方案盈利與虧損在產(chǎn)量 價(jià)格 單位產(chǎn)品成本等方面的界限 以判斷在各種不確定因素作用下方案的風(fēng)險(xiǎn)情況 盈虧平衡分析的基本假設(shè) 線性盈虧平衡分析基本假設(shè) 1 產(chǎn)品的產(chǎn)量等于銷售量 2 單位產(chǎn)品的可變成本不變 3 單位產(chǎn)品的銷售單價(jià)不變 盈虧平衡點(diǎn)上 收入等于成本費(fèi)用 既不盈利也不虧損 1 銷售收入函數(shù) 成本函數(shù)與利潤關(guān)系 1 收入函數(shù) 即銷售收入與產(chǎn)量間的函數(shù)關(guān)系 B P Q式中 B為銷售收入 P為銷售價(jià)格 Q為房地產(chǎn)的銷量 2 成本函數(shù) 即成本與產(chǎn)量的關(guān)系 TC FC VC FC VC Q式中 TC為總成本 FC為固定成本 VC為變動(dòng)成本 VC為單位變動(dòng)成本 3 利潤函數(shù) 即利潤與產(chǎn)量的關(guān)系 R B TC P Q FC VC Q式中 R為利潤 可行性研究概述可行性研究的內(nèi)容與步驟房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與收入估算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)表及財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo)可行性研究報(bào)告的撰寫房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究實(shí)例 二 盈虧平衡分析 2 盈虧平衡點(diǎn) BreakEvenPoint BEP 盈虧平衡點(diǎn) 又稱保本點(diǎn) 是指開發(fā)項(xiàng)目的利潤為零時(shí)的指標(biāo) 包括盈虧平衡點(diǎn)銷售量 盈虧平衡點(diǎn)銷售額 R B TC P Q FC VC Q 0 盈虧平衡點(diǎn)銷量 則 盈虧平衡點(diǎn)銷售額為 R p Q 3 項(xiàng)目安全率 f 項(xiàng)目安全率是反映項(xiàng)目承受外部風(fēng)險(xiǎn)的能力 計(jì)算公式為 項(xiàng)目安全率越小表明項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)承受能力越差 反之 則越強(qiáng) 項(xiàng)目安全率與風(fēng)險(xiǎn)承受能力 例1 某開發(fā)項(xiàng)目預(yù)計(jì)平均售價(jià)5600元 m2 單位變動(dòng)成本為2200元 m2 開發(fā)商開發(fā)固定成本為6800萬元 開發(fā)項(xiàng)目土地面積10000m2 容積率為5 商品房得房率為80 試計(jì)算盈虧平衡點(diǎn)銷售量并分析項(xiàng)目的安全性 解 M2 則 該項(xiàng)目有足夠的風(fēng)險(xiǎn)承受能力 例2 某開發(fā)項(xiàng)目購地13000m2 該地塊容積率不得超過2 0 開發(fā)方案確定