2014湖南永州市祁陽縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告.doc

2014湖南永州市祁陽縣房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（2014年5月）第一部分 市調(diào)說明一、 市調(diào)對象及范圍（一） 湖南永州市祁陽縣在售預售樓盤調(diào)查（二） 湖南永州市祁陽縣城市建設情況及未來規(guī)劃前景調(diào)查（三） 湖南永州市祁陽縣購房者消費習慣調(diào)查（四） 湖南永州市祁陽縣房地產(chǎn)市場供求狀況調(diào)查（五） 對全縣重點房地產(chǎn)項目進行調(diào)研（六） 其它調(diào)研二、 調(diào)查方法（一） 實地考察法（二） 直接訪談法（三） 電話調(diào)查法（四） 問卷調(diào)查法（五） 文獻調(diào)查法三、 調(diào)查組調(diào)查組部門：市場部、策劃部；技術支持：設計部。第二部分 祁陽城市發(fā)展規(guī)劃1、 城市性質(zhì)祁陽縣屬于衡永經(jīng)濟發(fā)展軸上的重要中心城市，冷零祁經(jīng)濟圈中的重要組成部分，新型產(chǎn)業(yè)承接及綠色產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地，具有石刻文化特色的濱江宜居城市。2、 職能定位1、 湖南省域湘西南發(fā)展軸上的重要節(jié)點，衡永經(jīng)濟發(fā)展軸上的重要中心城市；2、 永州北進門戶，經(jīng)濟的橋頭堡；3、 承接產(chǎn)業(yè)轉移基地；4、 生態(tài)環(huán)境良好、具有石刻文化特色的濱江宜居城鎮(zhèn)；5、 紅色故里、革命老區(qū)；6、 縣域政治、經(jīng)濟、文化和科教中心；7、 全省旅游強縣和一流經(jīng)濟強縣。3、 城市規(guī)模近期2015年，城區(qū)人口規(guī)模30萬，城市建設用地規(guī)模32平方公里；遠期2020年，城區(qū)人口規(guī)模45萬，城市建設用地規(guī)模45平方公里，人均城市建設用地100平方米。4、 城市發(fā)展方向縣城用地發(fā)展方向為“西優(yōu)、北擴、南拓、東調(diào)”。5、 城市空間布局結構一江兩城：湘江兩岸的江北城區(qū)與江南城區(qū)。江北城區(qū)包括浯溪老城區(qū)、縣城西區(qū)、南站新區(qū)、東江片區(qū)。江南城區(qū)包括浯溪新區(qū)、城南產(chǎn)業(yè)園。6、 道路與交通設施規(guī)劃1、 道路結構四縱四橫兩環(huán)四縱：棲霞路、祁陽大道、浯溪路、民生路白竹路。四橫：盤龍路陶鑄路、金盆路、燈塔路、南峰路。兩環(huán)：環(huán)城北路、環(huán)城東路、環(huán)城南路以及環(huán)城西路形成外圍繞城快速環(huán)線；浯溪路、沿江路和盤龍路構成的老城區(qū)內(nèi)環(huán)線。2、 快速路外圍快速路，主要分流過境交通。祁陽大道規(guī)劃為南北向快速路，北連黎家坪鎮(zhèn)，南達白水鎮(zhèn)，串聯(lián)黎家坪、城西及城南經(jīng)開區(qū)。3、 過江交通（橋梁統(tǒng)計一覽表）序號名稱建設內(nèi)容位置1濱湖路大橋新建連接湘江北岸民生路與南岸白竹路2燈塔路大橋新建經(jīng)開區(qū)燈塔路連接東江片區(qū)3環(huán)城西大橋新建環(huán)城西路跨湘江大橋4祁水大橋新建環(huán)城東路跨祁水大橋5棲霞路大橋遠景棲霞路過江大橋6環(huán)城南大橋遠景環(huán)城南路跨湘江大橋7福田路大橋遠景連接湘江南岸濱江路與東部福田路8金盆路大橋遠景金盆西路跨湘江大橋7、 公共服務設施用地（縣城中小學一覽表）序號等級名稱位置備注1中學祁陽一中陶鑄路以南已建2祁陽二中甘泉寺以西已建3浯溪一中祁山路以南已建4浯溪二中復興路與永安街東南已建5陶鑄中學萬壽路、長虹路西南已建6長虹中學祁陽大道環(huán)城北路東南規(guī)劃7工業(yè)園中學祁陽大道、燈塔路西南規(guī)劃8元結中學望州路以西規(guī)劃9南站中學汽車南站以南規(guī)劃10城北中學火車站東北規(guī)劃11中心學校下馬渡中心學校下馬渡鎮(zhèn)已建12七里橋中心學校七里橋鎮(zhèn)已建13小學明德小學萬壽路與長虹路交叉口已建14椒山學校浯溪路以西、平安西路南已建15白沙完小新興路以西、康強路以南已建16人民中心小學人民東路以南已建17百花小學陶鑄路以南、明生路以西已建18龍山完小龍山路以北已建19寶塔完小陶鑄路、寶塔街之間已建20民生小學民生北路已建21大眾小學縣前街已建22復興小學復興路以東、環(huán)城西路南規(guī)劃23車站小學盤龍路以北、棲霞路東規(guī)劃24光明小學康莊路以北、光明路以西規(guī)劃25城北小學環(huán)城北路以北、甘泉路以東規(guī)劃26中心小學（城南）城南西部角、元結路以東規(guī)劃27工業(yè)園小學燈塔路以南祁陽大道以西規(guī)劃28元結小學元結路半島段以南規(guī)劃29城南小學汽車南站以西規(guī)劃30浯溪公園小學浯溪南路以西規(guī)劃31晨光小學晨光路以南規(guī)劃32北城小學火車站東別規(guī)劃8、 綠地系統(tǒng)與景觀風貌規(guī)劃1、 綠地系統(tǒng)規(guī)劃規(guī)劃“一帶一心兩軸多廊多點”綠化系統(tǒng)，構筑“綠色祁陽”?！耙粠А睘橄娼?、祁水風光帶；“一心”為圍繞浯溪碑林構建的城市綠地系統(tǒng)核心；“兩軸”指祁陽大道、燈塔路兩綠化軸；“多廊”由浯溪公園至湘江、楊梅湖公園至湘江、天馬山公園至湘江、祁水風光帶、龍山公園至湘江風光帶等多條綠化廊道構成；“多點”指多個分布于城區(qū)的公共綠地。2、 公園建設計劃在祁陽縣城椒山公園與浯溪碑林風景區(qū)的基礎上，新建如下城市公園：江北城區(qū)：浯林公園、楊梅湖公園、體育公園、椒山公園、龍山公園、天馬山公園、盤龍公園、站前公園、梅泉公園、祁水公園、北環(huán)公園。江南城區(qū)：浯溪公園、南站公園、灌山公園、均塘沖公園、旦建山公園、濱江綠化帶。3、 景觀風貌規(guī)劃突出“碑林之城，山水祁陽”的城市整體風貌特色，以碑林文化為核心，重點大打造“湘江畫廊”景觀風貌帶，強化“山水宜居城”風貌、展現(xiàn)“歷史文化城”風貌、凸顯“現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)城”風貌。 （以上資料來源湖南永州市祁陽縣規(guī)劃局）總結：1、無論是從城市規(guī)劃的性質(zhì)來看，還是從其職能定位來看。還是從其具體的市政配套規(guī)劃來看，其核心思想是湖南永州市祁陽縣的擴張；2、隨著交通上的逐步完善，本縣形成了立體化的交通網(wǎng)絡，抵達城市的各個方位都比較方便快捷；3、各學校、景觀風貌的規(guī)劃建設，使得祁陽成為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)匯集的教育基地與擁有美麗景觀的綠色城市；4、各劃分區(qū)域描述：老城區(qū)：由于城市中心可開發(fā)土地已很稀缺，目前消費集中于萬聯(lián)超市與步步高超市附近，傳統(tǒng)的商業(yè)中心。新城區(qū)：目前縣政府所在地，同時帶動了新城區(qū)建設，地產(chǎn)、商業(yè)、娛樂漸漸成型。由于該區(qū)域畢竟遠離商業(yè)中心，目前生活配套設施相對不是很善。工業(yè)園區(qū)：除了以上二個規(guī)劃區(qū)域，湘江以南以各類工廠為核心形成的工業(yè)園區(qū)，且還有的專業(yè)裝修、建材市場，醫(yī)院、學校等配套相對較完善，城市的另一發(fā)展方向。第三部分 祁陽房地產(chǎn)市場環(huán)境分析1、 祁陽縣房地產(chǎn)發(fā)展狀況 “劃市論”促進了祁陽房地產(chǎn)的開發(fā)與房價的提升，近幾年形成一股購房熱潮，幾年前十幾萬可以買套很不錯的商品房，現(xiàn)在大量開發(fā)樓盤會不會供需不平衡。目前祁陽新推出的樓盤較多，由于市場環(huán)境、價格、消費者心態(tài)等原因，今年銷量不是很理想，房產(chǎn)商和買房者雙方處于僵持狀態(tài)，但這個局面終將會被打破，誰堅持到最后誰就會取得最終的勝利，但從目前的情況來看，開發(fā)商處于極為不利的地位。目前祁陽樓盤的新盤、在售和待售的樓盤如下一、新盤：1. 水印嘉苑；2.富貴世家；3.興龍國際購物中心；4.北鼎名府；5.浯溪御園；6.金沙灣；7.城市名門2、 在售：8.時代名城；9.祁府大院；10.樂活美域；11.汀南華府；12.興龍浯溪城；13.華信泊金時代；14.天宇第一城；15.濱江豪廷；三、待售：16. 浯溪金苑；17.新城名都二期；18.鑫利8號；四、小盤：19.荷花園；20.金浯花園；21.金福家園；22.龍騰大廈等等，還有許多不知名的小盤；其中以金沙灣、天宇第1城為最大盤，金沙灣占地316畝，總建筑面積近70萬，天宇第1城占地面積275畝，總建筑面積約45萬?，F(xiàn)在市場樓盤大多數(shù)為期房，交房時間至少在2014年10月，均價基本在3000元/左右。二、目前在祁陽的購房者客戶主要有以下人群構成：1、公務員、醫(yī)生、老師等機關事業(yè)單位職工，占購房者比例的15%。2、經(jīng)商的，他們在購房者中占20的比例。3、另外65購房者主要來自于鄉(xiāng)鎮(zhèn)、湖南永州市祁陽縣下屬的其他部分縣以及祁陽地區(qū)以外。從以上狀況可以看出，在祁陽縣購房的人群主要來自本地，并以自住或者改善居住品質(zhì)，改善子女教育環(huán)境等為目的；而投資客盡占一小部分。第四部分 樓盤產(chǎn)品分析一、部分樓盤調(diào)研表1、浯溪金苑項目簡介：浯溪金苑，整個小區(qū)由3棟商住樓4棟高層住宅組成，為滿足不同層次住戶需要，精心設計110平方米、125平方米、135平方米等幾種戶型，具有良好的通風采光、景觀視野、 平面布局等方面的優(yōu)勢。極致戶型，全城無出其右。浯溪金苑采用中式現(xiàn)代建筑風格的特征， 既典雅與豪華，又更適應現(xiàn)代生活的休閑與舒適，深沉里顯露尊貴、典雅中浸透豪華。建筑立面采用現(xiàn)代簡捷、明快的處理手法，力求多樣化及功能與形式的統(tǒng)卜。充分利用材料的肌理，光影效果及建筑 的形體組合來塑造建筑物的個性。外墻處理采用玻璃、面磚及局部涂料飾面，配以凹、凸陽臺，既有陰柔又富有陽剛的時代氣息，力求探索與創(chuàng)造出具有時代特色的局品位建筑風格，建筑學頂級框剪結構。項目名稱浯溪金苑開發(fā)商湖南致盛投資開發(fā)有限公司代理公司多福集團房屋狀況期房所屬區(qū)域工業(yè)園區(qū)交房時間2014年12月小區(qū)規(guī)劃商住電話3387222/3387666主力戶型三居112-123平米 其他戶型131-149平米物業(yè)管理費1元/銷售價格2850優(yōu)惠方式一次性98折，按揭99折活動項目套房VIP卡3萬抵5萬特價房銷售狀況在售，剩余30%左右客戶群體中低等收入者形象推廣DM、戶外看板等綜合分析1、該案位于湖南永州市祁陽縣工業(yè)園區(qū)板塊，屬于中等規(guī)模樓盤；2、樓盤形象一般，包裝水平無特色，不注重產(chǎn)品細節(jié)的塑造，無規(guī)劃亮點；3、現(xiàn)場接待水平一般，銷售人員接待態(tài)度較差。2、時代名城項目簡介：項目位于浯溪南路與真卿路交匯處，金橋建材市場和縣職業(yè)中專斜對面，處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)(生活區(qū))中心地段，城市迎賓大道與形象大道上，靠近湘江河浯溪公園，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，地塊商業(yè)價值高，發(fā)展空間大，升值潛力較大。項目名稱時代名城開發(fā)商永州市宇興置業(yè)有限公司代理公司南寧厚天思想房屋狀況期房所屬區(qū)域工業(yè)園區(qū)交房時間2015.10小區(qū)規(guī)劃現(xiàn)代小區(qū)電話3786999/3796999主力戶型三房兩廳兩衛(wèi)（118、119、120、133）物業(yè)管理費銷售價格2800優(yōu)惠方式按揭付款9.9折，分期付款9.8折，一次性付款9.7折活動1、定購房源立減6888元；2、參與老帶新活動，老客戶送1000元現(xiàn)金紅包；(凡是定購客戶送1000元現(xiàn)金領取券，“老帶新”新客戶定購后老客戶憑券到時代名城財務部領取1000元現(xiàn)金)；3，定購7日內(nèi)簽合同再減2000元；特價房銷售狀況客戶群體中低城區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費者形象推廣沙盤、看板、名片、DM單等綜合分析1、 項目位于交通要道，出城畢竟之路，所屬工業(yè)園商圈，經(jīng)濟還在提升中。2、 宣傳廣告醒目、量大（項目周邊周圍）。3、周邊配套不算完善，浯溪公園在旁邊，為項目增添幾分賣點。3、祁府大院項目簡介：“祁府大院”項目位于永州市祁陽縣新區(qū)。項目占地面積12308平方米，總建筑面積31755平方米，是祁陽核心行政中心區(qū)域唯一的中式風情多層社區(qū)，項目是由永州市玉龍房地產(chǎn)有限公司傾力打造，項目整體規(guī)劃為7棟多層，綠化率為35%，總規(guī)劃為252套房源。傳統(tǒng)與時尚結合，以建造現(xiàn)代院落、重組中國傳統(tǒng)院落關系為理念，人文與自然融通，從建筑風格、戶型設計、園林景觀等每一個細節(jié)，塑造祁陽首席宜居樓盤，也將樹立祁陽最講究居住文化和居住精神的院落大宅。項目名稱祁府大院開發(fā)商永州市玉龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司房屋狀況期房所屬區(qū)域新城區(qū)交房時間小區(qū)規(guī)劃電話3667777主力戶型物業(yè)管理費銷售價格3000優(yōu)惠方式活動特價房銷售狀況客戶群體鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善性客戶形象推廣網(wǎng)站、戶外看板、宣傳單頁等綜合分析1、 該項目屬于普通樓盤，但在政務區(qū)板塊中其價格相對較低一些，2、 而是開發(fā)商沒有招代理公司，自身的營銷水平不高，缺少炒作房價的手段，所以沒有去的利益的最大化；3、步梯房，與宣傳不符合，樓間距窄，這是其它開發(fā)商應該借鑒的。4、西湖水印嘉苑項目簡介：“西湖水印嘉苑”落座祁陽縣新城區(qū)平安路與長虹路交匯處(縣檢察院西行300米)，小區(qū)規(guī)劃總占地面積約50畝，總建筑面積12000，由9棟電梯洋房、3棟高層住宅組合而成。小區(qū)不光是祁陽首個使用人車分流交通系統(tǒng)的樓盤，同時也是永州首個多層電梯花園洋房的樓盤。 “西湖水印嘉苑”由全國十強品牌設計公司設計，在建筑風格上吸收了地中海建筑利用建筑與自然合一的樸實質(zhì)感，細節(jié)的處理細膩精巧，又貼近自然的脈動，使其擁有永恒的生命力，并配合入戶花園，超大景觀陽臺、超大景觀露臺、私家庭院設計，有機的將小區(qū)內(nèi)的人工景觀與大自然產(chǎn)物湘江、楊梅湖溶為一體，突出了最美空間在戶外，真正做到了景觀洋房不是花草樹木和奇水異石的膚淺組合，而成為在站在心靈深處與人溝通的超然力量。項目名稱西湖水印嘉苑開發(fā)商永州市玉龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司長沙嘉地置業(yè)房屋狀況期房所屬區(qū)域新城區(qū)交房時間小區(qū)規(guī)劃洋房電話3386666主力戶型四房三廳四衛(wèi)復式樓（217、228）三房兩廳兩衛(wèi)（135、141）物業(yè)管理費銷售價格3180優(yōu)惠方式活動直接優(yōu)惠2萬元特價房銷售狀況客戶群體鄉(xiāng)鎮(zhèn)改善性客戶形象推廣網(wǎng)站、戶外看板、宣傳單頁等綜合分析1、項目位于新行政區(qū)，與主干道緊鄰，南歐建筑風格，情景洋房具有一定特色，該項目周邊配套齊全；2、項目整合推廣專業(yè)（文案醒目、廣告畫面效果美觀）5、金沙灣項目簡介：金沙灣，占地316畝，總建筑面積近70萬，以海納百川之勢融合多元文化，囊括生活各種可能，領先現(xiàn)有集生活形態(tài)，集結商業(yè)的繁華，高尚的居住，上層的聚會，不遠的未來，這里將會是這座城市最璀璨的皇冠。金沙灣整體建筑立面均采用典型的簡歐風格結構-頂部錯落有致的鐘樓式塔尖，金沙灣不僅內(nèi)部配套高端豐富：游泳池、幼兒園、兒童游樂場、步行長廊、健身廣場、商務酒店、美食廣場、游艇碼頭、高端會所.一流的配套設施，方顯尊貴從容。金沙灣外部配套同樣成熟繁華：緊鄰祁陽行政中心區(qū)，與縣委、縣政府、公、檢、法、司等眾多行政事業(yè)單位比鄰而居，享受著行政及的交通、配套與繁華，周邊環(huán)伺銀行、酒店、商業(yè)街、超市、醫(yī)院等生活商業(yè)配套，18萬陶鑄廣場舉步可達；從金沙灣出發(fā)，10分鐘內(nèi)滿眼繁華，生活所需，隨手可得。規(guī)劃約4000米風情商業(yè)街區(qū)、大型商業(yè)航母、約1萬美食城、覆蓋商務、休閑、飲食等多功能，囊括生活所需，生意所需，娛樂所需。大型商業(yè)配套齊聚，筑造國際標準生活場，城市激情，就此永久點燃。項目名稱金沙灣開發(fā)商湖南中聯(lián)東圣投資有限公司代理公司南寧厚天思想房屋狀況期房所屬區(qū)域新城區(qū)交房時間2015.6小區(qū)規(guī)劃步梯，電梯電話2368888主力戶型四房三廳四衛(wèi)復式樓（217、228）三房兩廳兩衛(wèi)（135、141）物業(yè)管理費銷售價格3380優(yōu)惠方式分期付款98折，一次性付款96折活動-5888*9.9特價房銷售狀況客戶群體中高收入階層形象推廣網(wǎng)站、戶外看板、宣傳單頁等綜合分析1、現(xiàn)場接待中心規(guī)模宏大氣派；2、現(xiàn)場接待水平較高；3、代理公司包裝水平一流，營銷手段多樣，層層推進；4、開發(fā)商有一定實力；項目位置好，規(guī)劃設計有亮點。5、不足之處：包裝略顯粗糙，缺少大盤氣質(zhì)。6、金福家園項目簡介：明珠寶邸，尊崇中庸之道，從不張揚品質(zhì)的高昂； 24560精致社區(qū)，以2幢多層、2幢小高層及沿街商鋪，圍合的院落式居所； 用大圍合營造安全居住環(huán)境，并為人們提供多重交流的空間； 地下停車體系配備完善，先進的智能保障，彰顯現(xiàn)代建筑群落的功能完備。項目名稱金福家園開發(fā)商金福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司房屋狀況準現(xiàn)房所屬區(qū)域新城區(qū)交房時間2014年12月小區(qū)規(guī)劃商住兩用電話主力戶型92-136物業(yè)管理費銷售價格優(yōu)惠方式活動特價房銷售狀況客戶群體形象推廣戶型模型、宣傳單、DM單綜合分析7、汀蘭華府項目簡介：項目位于湘江和祁陽大道交匯處，南通衡棗高速和永州，北通新火車站和衡陽，同時也是祁陽的新行政中心，交通尤為便利。項目摒棄“等高排排座”傳統(tǒng)布局的弊端，首創(chuàng)“步步高升、錯落有致”的規(guī)劃布局，讓居者能夠最大限度的掌握一線江景，同時為了更好的匹配不可多得的江景資源，汀蘭華府更是精心打造了700米長、3萬平米的濱江公園，收納湘江上游最美的景觀資源，小區(qū)園林也有別于普通樓盤，引進湘江活水，打造靈動的社區(qū)園林水系，更是首創(chuàng)城市唯一架空層園林景觀，為居者打造多重視野的生活美景。項目內(nèi)部實行人車分流制度，為居者營造一個安全、安靜、安心的生活氛圍。汀蘭華府在戶型上采用的是“戶型等級的最高級”純板式戶型，全南面朝一線江景，每一間廳房都精心設計超大陽臺或飄窗，讓主人最大限度的掌控空間并充分占有窗外美景。汀蘭華府社區(qū)打造祁陽最為完善的商業(yè)、酒店、幼兒園等生活、休閑配套，更攜手北師大幼兒園，為業(yè)主子女提供國寶級教育氛圍。社區(qū)采用全封閉式安全管理和全天候高端服務。以“同步北京、領袖長沙、標志祁陽”的標準，打造足以傳世的百年基業(yè)和祁陽的城市新名片，代言這座城市的人居新高度。項目名稱汀蘭華府開發(fā)商湖南省新華京師大房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司代理公司房屋狀況期房所屬區(qū)域新城區(qū)交房時間2015年小區(qū)規(guī)劃高檔住宅，別墅，商鋪電話3886666主力戶型兩房A戶型94；三房B戶型118；三房C戶型133137；四房D戶型162物業(yè)管理費銷售價格3500優(yōu)惠方式-30000*9.9*9.9*9.9活動特價房銷售狀況客戶群體形象推廣沙盤、戶型模型、宣傳單、DM單綜合分析1、該項目大；2、產(chǎn)品規(guī)劃設計類型豐富，包含多層、小高層、商業(yè)街等物業(yè)類型；3、現(xiàn)場接待能力強，業(yè)務員素質(zhì)較高。8、鑫利8號項目簡介：領略城市至高境界，祁陽首席醇熟城市綜合體-鑫利8號，雄踞金盆路與中興路的交匯處，傲視祁陽西城CBD,公認最佳宜居領。南瞰湘江，與陶鑄廣場、縣政府辦公大樓僅一街之隔。項目總建筑面積約為20萬平方米，涵蓋購物中心、高端住宅、精品公寓、商務中心、鑫利CLUB五大產(chǎn)品，以鑫利一貫堅持的“高端、臻稀、價值”理念，集購物、居住、餐飲、商務等功能為一體，樹立起祁陽高端人居及商務新標桿，為祁陽帶來國際化的高品質(zhì)生活方式，是祁陽高端居住、商業(yè)投資、商務辦公的不二之選。祁陽鼎級豪宅 從此絕版 絕無僅有的新城核心 空前絕后的鼎級豪宅 獨一無二的闊景美居僅建3棟瑰麗豪宅-由鑫利商務大廈和兩棟鑫利五星公館完美組成，總建筑面積約為40000平方米，共32層，規(guī)劃近百米高度，獨享一方澄清天空。限量299席家族傳承大宅，匠心考究每一處細節(jié)，將品質(zhì)和舒適完美融合.360度泛景城市居所，全面兼顧城市江景資源，眾多細節(jié)與眾不同，禮賜歸家的尊貴儀式感，傾情演繹豪宅雍容風范。項目名稱鑫利8號開發(fā)商湖南鑫利投資有限公司代理公司房屋狀況所屬區(qū)域新城區(qū)交房時間小區(qū)規(guī)劃電話3799999主力戶型物業(yè)管理費銷售價格優(yōu)惠方式活動A棟a2戶型交5萬抵6萬；a1、a3、a4戶型交5萬抵7萬；老帶新立減2000元，老客戶享紅包1000元；五一假期蒞臨售樓部，均贈送精美禮品一份特價房銷售狀況客戶群體形象推廣綜合分析9、天宇第一城項目簡介：天宇第一城，祁陽45萬新加坡人居花園城，雄踞祁陽西區(qū)的新中央制高點，緊鄰縣政府，毗鄰陶鑄廣場、陶鑄中學、白沙小學，4 5萬平米的建筑規(guī)模，秉承“新加坡人居花園城”的理念，打造由多層、小高層、高層等建筑形態(tài)構成的園林水景高尚生活區(qū)。天宇第一城規(guī)劃設計了86000平米的新加坡風情園林，150000平米的商業(yè)街，2200的高級會所。項目主要以中高檔住宅為主體，集購物、旅游、娛樂、休閑、文化、游樂、美食等八大功能為一體，是一個典型的綜合項目，迄今為止，是祁陽縣規(guī)模最大的樓盤項目。項目建筑為新加坡園林建筑風格，這是首次將亞熱帶海洋風情帶入祁陽縣，是祁陽房產(chǎn)界獨一無二的創(chuàng)舉，為城市風貌建設增添了隆重的一筆，無愧于祁陽縣的重點招商引資項目。目前天宇第一城已經(jīng)成功開發(fā)了前三期，市場反應極好，第四期也正如火如荼建設當中，極大地推動著祁陽縣房地產(chǎn)市場向新的層面發(fā)展，為祁陽的經(jīng)濟建設與城市快速發(fā)展奏響了最強音。天宇第一城是祁陽縣的重點招商引資項目，縣委縣政府一直高度重視，從項目征地到工程建設政府都嚴格把關，這是政府大力投入新城區(qū)建設的一項舉措，同時也確保了天宇第一城的建設品質(zhì)。天宇第一城也不負眾望，項目目前成功的落成為祁陽新城鎮(zhèn)建設邁上新臺階作出了重大的貢獻。商業(yè)簡介：天宇第一城 祁陽45萬新加坡人居花園城 ，其中15萬新城市商業(yè)廣場，集購物、餐飲、休閑、娛樂于一體，功能齊全、業(yè)態(tài)豐富。堅信，在不久的未來，天宇第一城即將成為行政、文化、商業(yè)、生活四中心，勢必打造一個新的城市商業(yè)中心。在街市規(guī)劃上，結合祁陽商業(yè)特點及體驗式街區(qū)性購物中心優(yōu)勢，將整個商業(yè)廣場分成若干步行街區(qū)，并在各個區(qū)域規(guī)劃標志性的商業(yè)中心，以及大型活動廣場，作為人潮聚集流散區(qū)，即將各類商業(yè)合理分區(qū)，又保障整個商業(yè)中心人流動線順暢，鋪鋪聚財。業(yè)態(tài)上，終結祁陽傳統(tǒng)商業(yè)模式，體驗式街區(qū)型商業(yè)規(guī)劃，“多元化，一站式”，吃、喝、玩、樂、購、住合理分布，一應俱全。不同業(yè)態(tài)，不同商家互補，人流互動，匯聚全城乃至整個祁陽上100萬消費群！項目名稱天宇第一城開發(fā)商永州天宇和園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司房屋狀況所屬區(qū)域新城區(qū)交房時間小區(qū)規(guī)劃酒店式公寓,商鋪,商住,建筑綜合體電話3277777主力戶型物業(yè)管理費銷售價格3400優(yōu)惠方式活動VIP1萬抵2萬；5萬抵7萬特價房銷售狀況客戶群體形象推廣DM、公交車身廣告、戶外看板、現(xiàn)場海報綜合分析10、濱江豪園項目簡介：項目名稱濱江豪園開發(fā)商湖南海盟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司房屋狀況現(xiàn)房所屬區(qū)域新城區(qū)交房時間小區(qū)規(guī)劃電話主力戶型三房131143物業(yè)管理費0.6元/平方米月銷售價格3600優(yōu)惠方式一次性97折 按揭99折活動VIP1萬抵2萬；5萬抵7萬特價房銷售狀況客戶群體形象推廣現(xiàn)場看板、DM、海報等綜合分析11、浯溪御園項目簡介：浯溪御園位于祁陽縣新城區(qū)縣政府、陶鑄廣場南側，東臨復興路，南臨萬壽路，西接通往冷水灘的中興路，目前有六路公交車經(jīng)過此地，北臨銀嶺路，直接與縣政府相對，南眺湘江,與浯溪碑林隔江相望，視野開闊，交通便捷。周圍有很多政務配套單位。項目規(guī)劃總占地約125畝，總建筑面積約為28萬平方米。物業(yè)類型豐富，全部建成后，總居住人口近5000人。打造地中海風情園林，中央景觀帶，小區(qū)綠化率達到30%，建筑密度35.6%，容積率2.92，屬于大規(guī)模、低密度的高檔社區(qū)。物業(yè)管理方面，公司將聘請專業(yè)物管公司進行前期物業(yè)管理。項目名稱浯溪御園開發(fā)商永州廣利來房地產(chǎn)有限公司代理公司房屋狀況現(xiàn)房所屬區(qū)域新城區(qū)交房時間2015底小區(qū)規(guī)劃普通住宅,別墅,寫字樓,商鋪電話3228888主力戶型三房131143物業(yè)管理費0.6元/平方米月銷售價格3700優(yōu)惠方式一次性97折 按揭99折活動五一期間特推出老帶新活動。4月28日5月3日，老帶新，新客戶送6888元現(xiàn)金紅包；購洋房別墅送現(xiàn)金紅包9888元。特價房銷售狀況目前項目已售400多套，還剩100多套房源客戶群體形象推廣現(xiàn)場看板、DM、海報等綜合分析12、新城名都項目簡介：新城名都位于祁陽縣新縣政府廣場右側，項目由祁陽民生置業(yè)有限公司積累多年房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗全力打造的高檔住宅小區(qū)。項目由珠海泰基建筑設計院優(yōu)質(zhì)團隊精心設計，小區(qū)配備數(shù)百車位，完全滿足未來的停車之需要。是健康居家生活的理想居所，也是彰顯身份品位的城市名片。項目采用智能物管，電子安防，保安24小時巡邏，總開發(fā)面積12萬平方左右，800套，分二期開發(fā)，共6幢(5幢商品房、1幢商城)。 一期開發(fā)12號樓，每幢17層；二期開發(fā)345號樓，每幢30層左右，樓間距有100米(采用四合院式布局)，綠化率達37%，車位設計也蠻多，共800套，加上商場的車位，共有一千多個車位。項目名稱新城名都開發(fā)商祁陽縣民生置業(yè)有限公司代理公司房屋狀況現(xiàn)房所屬區(qū)域新城區(qū)交房時間小區(qū)規(guī)劃普通住宅,商鋪,商住電話3292111主力戶型物業(yè)管理費銷售價格優(yōu)惠方式活動特價房銷售狀況客戶群體形象推廣綜合分析13、鉑金時代項目簡介：華信鉑金時代是由華信房地產(chǎn)開發(fā)公司全力打造的祁陽一線江景豪宅，項目地理位置優(yōu)越，自然景觀得天獨厚。南鄰沿江大道，一線江景盡收眼底。交通便利，項目周邊配套設施齊全，項目總占地面積7475平方米，總建筑面積為34305平方米。是一棟27層高的綜合住宅樓。1-3樓為小區(qū)的商業(yè)部分，一二樓會招進大型的綜合超市或大型百貨商場，三樓主要以高檔咖啡廳、美容院、茶樓、休閑場所為主。4-27層為住宅區(qū)域，面積109259平方米，從精致的兩房到豪華舒適的復式樓都有，并且每戶都有贈送大面積的入戶花園。項目名稱鉑金時代開發(fā)商華信房地產(chǎn)開發(fā)公司代理公司房屋狀況準現(xiàn)房所屬區(qū)域新城區(qū)交房時間2014.10小區(qū)規(guī)劃普通住宅,商鋪,商住電話3276666、3276333 主力戶型兩房、三房、復式物業(yè)管理費銷售價格3600優(yōu)惠方式99、98活動特價房銷售狀況尾盤，都為高樓層客戶群體形象推廣綜合分析1、 鉑金時代上市三年，尚未銷售完，銷售情況不健康。2、 由于銷售情況不理想，銷售員積極性下降，導致銷售情況更加不樂觀。3、項目周邊規(guī)劃完善，戶型設計缺陷。14、城市名門項目簡介：祁陽城心區(qū)，名校旁，稀貴多層洋房，靜享生活、教育、商業(yè)完善配套。 96139精品院落式美宅，活動滿足多樣需求，空中花園式中庭園林景觀創(chuàng)意規(guī)劃，典雅時尚中心之上，成就一個家，一個傳承名門！項目名稱城市名門開發(fā)商永州潤聯(lián)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司多福集團房屋狀況期房所屬區(qū)域老城區(qū)交房時間2014.10小區(qū)規(guī)劃普通住宅,商鋪,商住電話3239222主力戶型物業(yè)管理費銷售價格2522優(yōu)惠方式98活動特價房銷售狀況客戶群體形象推廣綜合分析15、富貴世家項目簡介：項目名稱富貴世家開發(fā)商永州浯城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司房屋狀況期房所屬區(qū)域老城區(qū)交房時間小區(qū)規(guī)劃普通住宅,商鋪,商住電話3239222主力戶型物業(yè)管理費銷售價格優(yōu)惠方式活動特價房銷售狀況客戶群體形象推廣綜合分析16、北鼎名府項目簡介：北鼎名府地處城郊區(qū)，是祁陽直達冷水灘的必經(jīng)之路，位于浯溪中路與興浯路交匯處（騰龍實驗小學旁），項目周邊學校，商業(yè)，娛樂，休閑等配套設施齊全。本項目1-3層更將引進大型超市并配合一樓的臨街商鋪以及有著舒適寬闊購物環(huán)境的購物商場，項目總占地面積為11畝，由23層高層建筑和多層建筑相結合，溫馨舒適的多層建筑，品質(zhì)尊雅的高層建筑給您多重選擇，找到最理想居住戶型，小區(qū)綠化率達35%以上，更有空中花園讓您感受近繁華，親自然景觀享受，悉心的整體規(guī)劃理念，令您不論身處何處，均可感受到北鼎名府的巔峰生活風范，老城區(qū)土地稀缺，因為稀缺而變得彌足珍貴。項目名稱北鼎名府開發(fā)商永州祁興房地產(chǎn)開發(fā)有限公司代理公司圖維營銷策劃公司房屋狀況期房所屬區(qū)域老城區(qū)交房時間2014.12小區(qū)規(guī)劃普通住宅 商鋪電話主力戶型物業(yè)管理費銷售價格3000優(yōu)惠方式99、97活動-10000特價房2700銷售狀況客戶群體形象推廣綜合分析17、樂活美域項目簡介：本項目是由永州環(huán)興實業(yè)開發(fā)有限公司開發(fā)，打造一個近9萬平方米的意式風情園林小區(qū)。樂活美域，祁陽首創(chuàng)快樂健康主題居住社區(qū)，純板式，純多層，純住宅，30%超低建筑密度、30%超高綠化率，加之項目周邊大片田園風光帶、小橋流水盡收眼底，還您無限愜意清新自然的享受。戶型南北通透、方正實用，是您居家享受的不二之選。小區(qū)內(nèi)運動場地、休閑區(qū)、商業(yè)會所應有盡有，周邊學校、菜市場、體育場、KTV、酒店賓館、汽車站、移動公司、電力局、超市一應俱全，真意生活,從樂活開始!項目名稱樂活美域開發(fā)商永州環(huán)興實業(yè)開發(fā)有限公司代理公司多福集團房屋狀況現(xiàn)房、（三期）期房所屬區(qū)域老城區(qū)交房時間2013年7月小區(qū)規(guī)劃步梯電話主力戶型物業(yè)管理費銷售價格2600優(yōu)惠方式-30000活動特價房銷售狀況客戶群體形象推廣綜合分析1、 小區(qū)環(huán)境好、旁邊有學校、戶型設計好2、 用水、市場、購物交通不方便二、綜合評述1、房地產(chǎn)銷售行情看，5月份傳統(tǒng)旺季不旺，祁陽各個區(qū)域樓盤促銷活動較少，客戶也少。2、地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展：老城區(qū)板塊位處祁陽老城區(qū)板塊的房地產(chǎn)項目較少，位置也較遠，雖然交通便捷，周邊生活配套成熟，散發(fā)著濃郁的生活氣息，房價相對較低。新城區(qū)、政務區(qū)板塊新城區(qū)板塊因政府所在，無論是經(jīng)濟、還是政策上對其均有一些偏愛，交通狀況可以說是市區(qū)最好，居住環(huán)境也是數(shù)一數(shù)二，生活配套及商業(yè)配套雖未成熟，緊鄰老城區(qū)的優(yōu)勢可以說新城區(qū)板塊是集萬千寵愛于一身。其平地起高樓的健康面貌催動房價直線上升，整體已逼近3500元/平米。新城區(qū)板塊其承接著湖南永州市祁陽縣產(chǎn)業(yè)轉移的重任。工業(yè)園區(qū)板塊工業(yè)園區(qū)的簡歷建立，使祁陽縣縱身一躍成為了永州市經(jīng)濟總要組成部分，工業(yè)園區(qū)的物流園、工業(yè)等都在政府的政策下穩(wěn)步發(fā)展，而住房則是廠房宿舍與步梯樓為主的建筑（少數(shù)電梯房），健康狀況一般，緊鄰縣城主干道，交通便利。步梯房價格相對便宜，受到周圍鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民喜歡。整體生活水平、素質(zhì)差異明顯。3、暢銷戶型：暢銷戶型面積在110140三房兩廳房型，140以上四房也有部分客戶需求。4、多層住宅炙手可熱：多層住宅成為市場上最炙手可熱的產(chǎn)品類型，甚至出現(xiàn)一房難求的局面，每家樓盤多層推出來的時候，基本很快消化差不多；與此反之，小高層（高層）住宅市場接受度最差，現(xiàn)在市場上存量最多的房源就是小高層（高層）。5、物業(yè)管理水平參差不齊：物業(yè)管理公司以本土公司為主，高水平的物管公司引入不多。物業(yè)費方面多層在0.350.45之間，小高層在0.701之間。6、不同樓盤銷售熱度不同：這跟開發(fā)商信譽和實力、品牌都有一定關系。比如湖南中聯(lián)東圣投資有限公司開發(fā)了金沙灣小區(qū)，在客戶群眾樹立了良好的口碑和信譽度，出自湖南省新華京師大房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司項目汀蘭華府，同樣受到客戶追捧。7、商業(yè)項目規(guī)模和比重逐漸加大：在收的大型綜合商業(yè)項目有人民路商業(yè)步行街和興浯路商業(yè)街。不僅體量龐大，而且在功能定位方面更加全面，業(yè)態(tài)更加豐富。4、開發(fā)商更加注重小區(qū)品質(zhì)和細節(jié)：開發(fā)商為了增加產(chǎn)品賣點來吸引客戶眼球，尤其在社區(qū)配套方面越來越全面。比如在物管、智能化、會所的配套方面，功能愈加完善。9、祁陽房地產(chǎn)價格目前維持在一個上漲的通道上：有的樓盤均價已經(jīng)突破3500元/。截止到4月底，湖南永州市祁陽縣房地產(chǎn)整體均價維持在2700多元/。與周邊城市相比較，祁陽房價還要較大的上升空間。10、開發(fā)商普遍開始重視銷售和營銷環(huán)節(jié)：紛紛引進專業(yè)的營銷代理公司加盟。用專業(yè)化的手段對項目進行包裝策劃，進一步提升項目價值，實現(xiàn)利潤最大化。代理公司基本來自有廣西南寧、廣西北海、湖南永州、湖南長沙，以及本地等營銷代理公司。第五部分 祁陽縣住宅消費偏好性調(diào)研分析一、普通客戶抽樣調(diào)查目的1、通過市場調(diào)研，充分了解區(qū)域市場情況；2、結合居民購買力分析，對祁陽房地產(chǎn)需求狀況確定目標客戶定位；3、了解消費者的消費習慣，為項目規(guī)劃設計及推廣找準定位。二、研究方法1、調(diào)查范圍：本次