產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)解讀.doc

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)解讀產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，是一種將產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和地產(chǎn)開發(fā)相結(jié)合的房地產(chǎn)開發(fā)模式。它是指在新經(jīng)濟(jì)和新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，以地產(chǎn)為載體，以工業(yè)樓宇、高新技術(shù)產(chǎn)為研發(fā)用房、生態(tài)寫字樓、經(jīng)濟(jì)園區(qū)為主要開發(fā)對(duì)象，融合自然資源和社會(huì)資源，綜合開發(fā)、集約化經(jīng)營(yíng)的多功能新興產(chǎn)業(yè)形態(tài)，是房產(chǎn)加產(chǎn)業(yè)的綜合體。它注重以房產(chǎn)開發(fā)為基礎(chǔ)，并根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展的需要，有目的、有意識(shí)的培養(yǎng)某種產(chǎn)業(yè)。以進(jìn)一步提高地產(chǎn)輻射力、影響力，成為城市經(jīng)濟(jì)的重要推動(dòng)力。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)脫胎于工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)，既與工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)有一定的類屬性，又具有其自身的特征，突出體現(xiàn)于四大方面：1、實(shí)現(xiàn)資源價(jià)值最大化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)追求的是資源價(jià)值最大化，而不是企業(yè)價(jià)值最大化。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的出發(fā)點(diǎn)是將地產(chǎn)資源與其它資源整合，把土地開發(fā)升華為區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)極的培育。比如高新科技產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，地產(chǎn)開發(fā)商不能僅僅圍繞地產(chǎn)利潤(rùn)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，而要兼顧高新科技產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上努力為高新科技業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造好的生產(chǎn)、營(yíng)運(yùn)、辦公環(huán)境創(chuàng)造條件，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)等資源價(jià)值的最大化。2、注重產(chǎn)業(yè)環(huán)境營(yíng)造產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式，主要為城市近郊或者郊區(qū)的工業(yè)園，有時(shí)表現(xiàn)為整個(gè)“產(chǎn)業(yè)城市”。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)并不局限于營(yíng)造適宜人居住的環(huán)境，而更注重人們創(chuàng)業(yè)的需要。3、投資要求較高產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)雖以政府導(dǎo)向?yàn)橹?，但其運(yùn)作過程是完全市場(chǎng)化的。由于注重以地產(chǎn)為基礎(chǔ)，以產(chǎn)業(yè)為依托，因此對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)資金占用周期較長(zhǎng)。并且不完全注重資金效益，而必須努力實(shí)現(xiàn)資源效益的最大化，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資回收期限大于住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)，這一特點(diǎn)成為資金不足的中小開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入門檻。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的動(dòng)作需要一定實(shí)力的投資開發(fā)商參與，這是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)大投資的特點(diǎn)所決定的。這也為政府正確選擇產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商確立了一把準(zhǔn)尺。4、基礎(chǔ)設(shè)施作用關(guān)鍵基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)快速啟動(dòng)，形成雛形的基礎(chǔ)，只有過硬的基礎(chǔ)設(shè)施，才能達(dá)到吸引優(yōu)秀項(xiàng)目/企業(yè)的入駐。在投資者對(duì)投資地進(jìn)行考察時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施通常是最先引起注意的因素。供水、供電、通訊、道路、環(huán)保、治安等方面有力的保障，是投資者入駐項(xiàng)目得以如期開工的必要條件，自然也是其關(guān)注的重點(diǎn)中。因此，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在規(guī)劃上必須充分認(rèn)識(shí)到基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)整個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵作用，在成本投入上甚至應(yīng)該向基礎(chǔ)設(shè)施傾斜更多。5、增值服務(wù)成為亮點(diǎn)近年來投資者對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的選擇越來越體現(xiàn)出從重視硬環(huán)境到強(qiáng)調(diào)軟環(huán)境的變化趨勢(shì)，即投資軟環(huán)境的建設(shè)。軟環(huán)境中最為關(guān)注的就是能否充分體現(xiàn)出增值服務(wù)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)作用體現(xiàn)在以下方面：1、企業(yè)加速孵化功能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)通過向企業(yè)提供合理的地產(chǎn)和其他環(huán)境條件，通過各種扶持手段促進(jìn)企業(yè)逐漸成長(zhǎng)壯大，不僅給企業(yè)提供成長(zhǎng)過程中的基礎(chǔ)設(shè)施等硬環(huán)境，而且還提供高密度的智力資源、完善的社會(huì)化服務(wù)以及支持型的政策法規(guī)等軟環(huán)境。因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)揮著孵化器的作用，加速了城市的產(chǎn)品孵化與企業(yè)孵化。體現(xiàn)企業(yè)加速孵化功能的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的目標(biāo)是營(yíng)造一個(gè)適合企業(yè)發(fā)展生存的特殊環(huán)境，即通過資源支持和精細(xì)管理服務(wù)，把那些在正常市場(chǎng)條件下難以生存的初創(chuàng)企業(yè)培育成自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的成功企業(yè)，從而促進(jìn)科技成果的商品化，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)城市的擴(kuò)大發(fā)展。2、產(chǎn)業(yè)集聚功能產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)憑借與其它發(fā)展模式的比較優(yōu)勢(shì)，能夠使分別掌握在各種社會(huì)組織中的各類資源集聚在一起，協(xié)同發(fā)揮作用。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有豐富的創(chuàng)新資源和良好的創(chuàng)新環(huán)境，如專業(yè)人才、風(fēng)險(xiǎn)投資、技術(shù)信息、優(yōu)惠政策、配套服務(wù)等，因此可以吸引那些選擇差別化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的與產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)相符的企業(yè)進(jìn)入，從而形成企業(yè)集聚。各種組織的集聚，有利于增加競(jìng)爭(zhēng)氣氛，促進(jìn)各種組織的分工合作，這又進(jìn)一步促進(jìn)了資源的優(yōu)化整合。除企業(yè)集聚外，由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)特殊的社會(huì)支撐環(huán)境，眾多的科技成果、科技人才、創(chuàng)業(yè)者紛紛進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)，從而使園區(qū)產(chǎn)生區(qū)外不可能產(chǎn)生的集聚效應(yīng)，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的集聚功能還表現(xiàn)在人力資源集聚、金融資源集聚、物力資源集聚、信息資源集聚和組織資源、政策資源集聚等方面。3、輻射滲透功能輻射滲透作用是指產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)區(qū)域?qū)ε弲^(qū)域和沒有形成產(chǎn)業(yè)的規(guī)模部門的滲透、擴(kuò)散和影響作用，也包括對(duì)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)、科技和社會(huì)等方面發(fā)展的促進(jìn)作用。佩爾魯克斯等人認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不是在每個(gè)地方以同速度增加的，在不同時(shí)期，增長(zhǎng)的勢(shì)頭往往集中在某些主導(dǎo)部門和有創(chuàng)新力的行業(yè)，而這些主導(dǎo)部門和有創(chuàng)新力的行業(yè)一般聚焦在某些區(qū)域。因此，國民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在不同時(shí)期往往集中在不同的地區(qū)。這些地區(qū)的中心就成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展極，發(fā)展極對(duì)其影響的區(qū)域發(fā)揮著擴(kuò)散效應(yīng)。作為形成一定規(guī)劃的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率必將遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于毗鄰區(qū)域。以我國相關(guān)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)口徑統(tǒng)計(jì)為例，在工業(yè)總產(chǎn)值、利稅總額、出口創(chuàng)匯等方面，以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成的科技園區(qū)都以兩位數(shù)百分點(diǎn)增長(zhǎng)，而同期區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)只有幾個(gè)百分點(diǎn)。以產(chǎn)為地產(chǎn)形成的科技園區(qū)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)加快了所有在大區(qū)域的物質(zhì)流、能量流、資金流和信息流，其經(jīng)濟(jì)牽引作用越來越強(qiáng)。此外，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)還有利于促進(jìn)地產(chǎn)科技、教育事業(yè)的發(fā)展，有利于促進(jìn)地方商業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)、文化事業(yè)的發(fā)展，有利于廣大勞動(dòng)就業(yè)機(jī)會(huì)。4、融合功能融合作用是指產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在推動(dòng)科技和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合方面發(fā)揮的作用和體現(xiàn)出的能力。一是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是技術(shù)與資金的融合。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展過程中，最重要的是技術(shù)資源和資金的投入。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)依托產(chǎn)業(yè)技術(shù)高新企業(yè)所具有的豐富、高質(zhì)量的技術(shù)資源（包括人才、技術(shù)裝備和研發(fā)成果等），吸引大量風(fēng)險(xiǎn)資本的同時(shí)，還常吸引政府各種形式的資助，如政府補(bǔ)貼、政府擔(dān)保的銀行貸款、政府訂貨、政府直接投資R&D項(xiàng)目等。通過研發(fā)項(xiàng)目或產(chǎn)業(yè)化，實(shí)現(xiàn)了技術(shù)和資金的有機(jī)結(jié)合，保證了技術(shù)創(chuàng)新過程不至于因?yàn)榧夹g(shù)或資金缺乏而中斷。二是成果與轉(zhuǎn)化的結(jié)合。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)所在的領(lǐng)域是將成果轉(zhuǎn)化成為生產(chǎn)力最直接的場(chǎng)所。對(duì)科技成果，作業(yè)以地產(chǎn)為基礎(chǔ)建立的產(chǎn)業(yè)最關(guān)心的問題是技術(shù)成果是否能轉(zhuǎn)化為商品進(jìn)入市場(chǎng)的問題。在其他地產(chǎn)，企業(yè)家盡管有轉(zhuǎn)化意愿，但難以獲得有價(jià)值的成果信息，成果擁有者即使想轉(zhuǎn)化，也難以尋覓轉(zhuǎn)化的合作伙伴，而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)形成以后，同一產(chǎn)業(yè)內(nèi)的上下游企業(yè)這間交流更多，接觸機(jī)會(huì)也更頻繁，有利于成果的轉(zhuǎn)化。同時(shí)，作為孵化器的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)，政府和專門中介組織會(huì)溝通成果擁有者和企業(yè)家，并為雙方提供便利條件，促成成果的轉(zhuǎn)化。5、示范功能面對(duì)經(jīng)濟(jì)全球化大潮，國家之間對(duì)外開放、廣泛合作已成為許多政府的明智選擇。為積累經(jīng)驗(yàn)、推廣運(yùn)用，政府需要在仔細(xì)認(rèn)證、全面規(guī)劃開放合作的途徑、步驟的基礎(chǔ)上作一些長(zhǎng)期的試驗(yàn)、探索。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)客觀上是城市經(jīng)濟(jì)對(duì)外開放合作的實(shí)驗(yàn)區(qū)和窗口，其運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)將對(duì)以后更大區(qū)域、更大領(lǐng)域的開放合作具有借鑒意義。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)在技術(shù)產(chǎn)品、技術(shù)工藝和組織結(jié)構(gòu)等方面的創(chuàng)新對(duì)區(qū)域外企業(yè)或其它經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生積極影響和帶動(dòng)作用。主要表現(xiàn)在：一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一旦形成，其在技術(shù)產(chǎn)品開發(fā)和技術(shù)成果利用方面一獲成功，很快便 引起區(qū)域性甚至全國性的學(xué)習(xí)和效仿活動(dòng)。當(dāng)普遍的模仿出現(xiàn)后，就會(huì)掀起更大的創(chuàng)新浪潮，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和技術(shù)進(jìn)步。另一方面，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在企業(yè)運(yùn)行機(jī)制和管理體制改革方面，也成為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)外企業(yè)包括國有企業(yè)改革的樣板。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的四種開發(fā)模式目前，我國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)常見的模式有四種，即主體企業(yè)引導(dǎo)模式、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式、工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式和綜合運(yùn)作模式1、企業(yè)主導(dǎo)的漸進(jìn)發(fā)展模式主體企業(yè)引導(dǎo)模式，一般是指在某個(gè)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)自身更好發(fā)展，首先通過獲取大量的自用土地，營(yíng)建一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的工業(yè)園區(qū)；其次，在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號(hào)召力，通過土地再開發(fā)，建立完善相應(yīng)配套設(shè)施，以出讓、項(xiàng)目租售等方式引起其它同類企業(yè)的聚焦，實(shí)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。這種模式以主體企業(yè)為主導(dǎo)，一方面符合主體企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的需要，一方面又帶動(dòng)了同種產(chǎn)業(yè)的聚焦，促進(jìn)了整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)的專業(yè)化建設(shè)。但是，相對(duì)于城市建設(shè)而言，該種模式獨(dú)立于政府主導(dǎo)，是完全自發(fā)、自主形成的，因此具有建設(shè)速度慢、形成周期長(zhǎng)、缺乏整體規(guī)劃、具備一定程度的盲目性等特點(diǎn)，難以作為城市專業(yè)化發(fā)展的主要模式。2、地產(chǎn)商的直接開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式是房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)在工業(yè)園區(qū)內(nèi)與其他地方獲取土地項(xiàng)目，進(jìn)行項(xiàng)目的道路、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉庫、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理。最后獲取合理的地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商模式依舊是房地產(chǎn)開發(fā)模式，房產(chǎn)開發(fā)商與整個(gè)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合不緊密，由于地產(chǎn)商的利潤(rùn)來源點(diǎn)并不建立在產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與繁榮上，而產(chǎn)業(yè)本身也并不過分依賴于其所使用的地產(chǎn)，因此難以形成產(chǎn)業(yè)輻射力，是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的初級(jí)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式。例如：國際知名物流倉儲(chǔ)地產(chǎn)企業(yè)普洛斯。它專注于物流房產(chǎn)租賃服務(wù)，在同類的上市公司中，普洛斯的規(guī)劃為行業(yè)等一。首先，普洛斯公司在取得土地之后，進(jìn)行一級(jí)開發(fā)包括基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，二級(jí)項(xiàng)目以倉儲(chǔ)設(shè)施為主，采用租賃方式銷售，客戶對(duì)象包括制造商、零售商和物流公司等等。之后，派出專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行二級(jí)項(xiàng)目的物業(yè)管理和客戶維護(hù)工作。普洛斯稱之為“物流房地產(chǎn)”，即由普洛斯打造一個(gè)設(shè)施平臺(tái)，吸引物流企業(yè)入駐，普洛斯只作房地產(chǎn)投資開發(fā)和物業(yè)管理，是常物流業(yè)務(wù)仍由客戶操作，其本質(zhì)依舊是房地產(chǎn)開發(fā)商。3、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的協(xié)調(diào)開發(fā)模式產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式，是指在政府主導(dǎo)下，根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展需要，基于區(qū)域經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會(huì)發(fā)展、百姓就業(yè)等各種因素考慮，經(jīng)招商引資、土地出讓等方式引進(jìn)符合相關(guān)條件的產(chǎn)業(yè)發(fā)展項(xiàng)目，以地產(chǎn)為載體，依托產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)城市功能建設(shè)的完備。這種模式下，政府首先吸引產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商進(jìn)行符合產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)需要的地產(chǎn)規(guī)劃與開發(fā)，在此基礎(chǔ)上，創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策支持、稅收優(yōu)惠等條件，吸引相關(guān)產(chǎn)業(yè)入駐，從而形成產(chǎn)業(yè)化的區(qū)域模塊，提高了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的輻射力和影響力，當(dāng)多個(gè)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式形成時(shí)，城市的產(chǎn)業(yè)專業(yè)化水平就得到了質(zhì)的提升，城市的專業(yè)化形象也就形成了，城市的經(jīng)濟(jì)推動(dòng)力得到大大加強(qiáng)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)開發(fā)模式是目前我國各級(jí)政府最常使用的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式，同樣也是我國目前工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。各類工業(yè)園區(qū)作為本地區(qū)國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)的交匯點(diǎn)，是我國價(jià)值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動(dòng)作用的重要環(huán)節(jié)，是促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的推動(dòng)器。4、綜合動(dòng)作模式綜合動(dòng)作模式是指對(duì)上述的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式和工業(yè)地產(chǎn)商模式進(jìn)行混合運(yùn)用的工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一般具有