當(dāng)前湘潭市房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)及對(duì)策建議.doc

當(dāng)前湘潭市房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)及對(duì)策建議 會(huì)計(jì)0903 楚天舒摘要： 改革開(kāi)放以來(lái),我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展,推動(dòng)了我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的提高,并逐漸發(fā)展成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。近年來(lái),我國(guó)部分大中城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)快速上漲的局面。快速上漲的房?jī)r(jià)導(dǎo)致部分城鎮(zhèn)家庭購(gòu)房困難,這種現(xiàn)象引起了社會(huì)各界的關(guān)注和憂慮。弄清影響房?jī)r(jià)的主要經(jīng)濟(jì)因素,探究我國(guó)房地產(chǎn)投資是否過(guò)熱,房?jī)r(jià)是否合理、是否存在泡沫以及如何有效控制房?jī)r(jià)迫在眉睫。本文首先介紹了全國(guó)大中城市的價(jià)格走勢(shì)，然后在全國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)的背景下介紹了我市（湘潭市）房地產(chǎn)的一些情況及價(jià)格趨勢(shì)。并對(duì)這些情況和價(jià)格趨勢(shì)做了相應(yīng)的分析。最后提出了相對(duì)應(yīng)的政策建議。關(guān)鍵字：房?jī)r(jià) 趨勢(shì) 增長(zhǎng) 影響 因素 上升 據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年4月份至2010年10月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比漲幅走勢(shì)和全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)如下圖 從圖中可以看出自2009年4月以來(lái)各大中城市房?jī)r(jià)漲幅和開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)都呈持續(xù)上升趨勢(shì)，不過(guò)從2010年4月開(kāi)始，兩者都有所回落。但這并不能從根本上反映房?jī)r(jià)開(kāi)始下跌。因?yàn)橹袊?guó)地區(qū)差別明顯，大部分地區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始有所小幅跌落，部分地區(qū)房?jī)r(jià)出現(xiàn)僵持現(xiàn)象，部分地區(qū)房?jī)r(jià)仍在上漲。從這一全國(guó)房?jī)r(jià)的趨勢(shì)也可以折射出部分中小城市的房?jī)r(jià)大致趨勢(shì)，下面主要分析湘潭市的房?jī)r(jià)趨勢(shì)及其影響因素。 2009年上半年以來(lái)，湘潭市房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇跡象明顯，市場(chǎng)觀望情緒逐漸減弱，房地產(chǎn)投資規(guī)模有所回升，市場(chǎng)供應(yīng)漸趨穩(wěn)定，市場(chǎng)交易量?jī)r(jià)齊升。根據(jù)市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，2010年上半年，湘潭市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15.84億元，同比增長(zhǎng)13%。商品住房銷售均價(jià)2805.54元，同比增長(zhǎng)10%，比上一季度上漲2%。以下是湘潭市2010年06月至2010年12月的房?jī)r(jià)趨勢(shì)圖 從這一圖中可以看出，2010年06月至12月湘潭市房?jī)r(jià)一直在漲。其中09月至10月有所下跌，但跌幅較小，10月至12月的漲幅較大。結(jié)合全國(guó)房?jī)r(jià)趨勢(shì)和湘潭地方這一趨勢(shì)可以預(yù)測(cè)未來(lái)兩三年內(nèi)，湘潭市房?jī)r(jià)還將持續(xù)上漲，但漲幅不會(huì)很大。 而影響房?jī)r(jià)的因素到底有哪些呢？首先從經(jīng)濟(jì)學(xué)總的方面來(lái)分析的話，主要有以下幾點(diǎn)：（1）房地產(chǎn)供應(yīng)量 。從理論上看，房地產(chǎn)投資增加，將導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的增加，在需求不變或者房地產(chǎn)需求彈性小于供給彈性的情況下，房?jī)r(jià)將下降?？梢?jiàn)，房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)和房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)應(yīng)該呈反方向變動(dòng)。（2）人民生活水平。一般用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入的多少來(lái)反映人民生活水平的高低。居民可支配收入決定了其實(shí)際購(gòu)買能力，進(jìn)而決定了居民住房消費(fèi)能力。城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加將使得居民用來(lái)購(gòu)房的資金增加，同時(shí)也使居民有了改善居水平的愿望，這樣就刺激了對(duì)房地產(chǎn)的需求，從而在一定程度上推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。目前，隨著居民人均收入的持續(xù)增長(zhǎng)，對(duì)于購(gòu)房需求也正在加大，各大中城市房地產(chǎn)整體呈現(xiàn)出供小于求的現(xiàn)象.因此，理論上講房?jī)r(jià)水平與人均可支配收入也應(yīng)呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系。（3）成本我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格主要由土地成本、建安費(fèi)用以及相關(guān)的稅費(fèi)構(gòu)成.用每平方米的造價(jià)來(lái)反映房地產(chǎn)的成本是貼切的。房地產(chǎn)成本的走勢(shì)會(huì)直接影響著房?jī)r(jià)。顯然，造價(jià)與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系。（4）利率。銀行貸款利率的高低決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資成本，貸款利率降低，開(kāi)發(fā)商就可以以較低的成本獲得資金，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)相對(duì)而言是比較有保證的，因此在低利率的情況下，開(kāi)發(fā)商就會(huì)有相對(duì)可觀的收益。同樣，存款利率的高低也會(huì)影響房地產(chǎn)的需求。經(jīng)驗(yàn)研究表明，名義利率與房?jī)r(jià)之間呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。（5）銷售量。房地產(chǎn)的銷售面積越多，說(shuō)明需求越大，較大的需求必定促使房?jī)r(jià)的上漲，因此，銷售面積應(yīng)該與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系。（6）經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r可用GDP來(lái)反映，經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展必將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)。作為反映整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)背景的GDP同房?jī)r(jià)之間必然存在著一定的相關(guān)性。經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的看好，就會(huì)吸引更多投資，尤其是進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的資金會(huì)明顯增加，這將推動(dòng)房?jī)r(jià)的上漲。從理論上分析，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)形勢(shì)越好，房?jī)r(jià)上漲的可能性就越大，兩者應(yīng)呈現(xiàn)出正相關(guān)關(guān)系。（7）人口規(guī)模。在我國(guó)，明顯人口較多的地區(qū)，房?jī)r(jià)一般比較高，這是因?yàn)槿丝诘脑鲩L(zhǎng)導(dǎo)致剛性需求的增多，從而對(duì)房屋的需求增加，進(jìn)一步促進(jìn)房?jī)r(jià)的上漲。因此，一般來(lái)說(shuō)人口規(guī)模與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)關(guān)系。 除以上幾點(diǎn)因素外，影響湘潭市的房?jī)r(jià)還有一些地方因素。近期，不少湘潭購(gòu)房者都明顯感覺(jué)到湘潭房?jī)r(jià)有明顯上升趨勢(shì)，不少樓盤(pán)相比年初價(jià)格上漲了有200300元/。在史上最“?！弊睢跋背雠_(tái)的樓市調(diào)控政策，為何對(duì)湘潭房?jī)r(jià)沒(méi)有產(chǎn)生很大影響呢，反而迫使房?jī)r(jià)有上升勢(shì)頭。我想主要有以下幾點(diǎn)：（1）湘潭不是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市，不屬于房?jī)r(jià)過(guò)快上漲城市。此前樓市調(diào)控出現(xiàn)疑似“松動(dòng)”跡象后，2010年7月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，將督促各地繼續(xù)堅(jiān)定不移地貫徹“新國(guó)十條”及相關(guān)配套政策措施。隨后，銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人也表示，銀監(jiān)會(huì)對(duì)各商業(yè)銀行貫徹落實(shí)“國(guó)十條”以及住建部、人民銀行和銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)通知的政策要求和標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有任何變化，要求各商業(yè)銀行要嚴(yán)格執(zhí)行，不能動(dòng)搖。而長(zhǎng)三角多地政府并沒(méi)有像北京等地一樣出爐地方細(xì)則，所以房?jī)r(jià)不會(huì)受到很大的沖擊?。?）開(kāi)發(fā)商“造城”變相囤地，抬升湘潭線城市房?jī)r(jià)。隨著一線城市的房?jī)r(jià)越來(lái)越高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨于白熱化，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始大規(guī)模挺進(jìn)二、三線城市，有些開(kāi)發(fā)商提前四五年即已開(kāi)始布局。 部分實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)商在二、三線城市的胃口很大，單個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往占地四五百畝以上甚至數(shù)千畝，如同建“城中之城”，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期也比較長(zhǎng)。然而，部分基層干部和區(qū)域性開(kāi)發(fā)商指出，“造城”現(xiàn)象不僅能展現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)力，也是開(kāi)發(fā)商囤地的一種手段，而且對(duì)二、三線城市房?jī)r(jià)的抬升效應(yīng)也非常明顯。（3）“拆遷”帶動(dòng)剛性需求。湘潭屬于三線城市，城市基礎(chǔ)建設(shè)和規(guī)劃才剛剛起步，城市改造勢(shì)在必行。大批拆遷居民將陸續(xù)離開(kāi)這塊熟悉的土地，輾轉(zhuǎn)于湘潭市區(qū)買房。2010年湘潭啟動(dòng)大型改造項(xiàng)目將是空前規(guī)模，河西舊城改造，河西湘江風(fēng)光帶建設(shè)，與之前的火車站擴(kuò)建工程以及河?xùn)|城中村建設(shè)，棚戶區(qū)改造等項(xiàng)目相繼動(dòng)工，可以說(shuō)整個(gè)湘潭都在進(jìn)行者一場(chǎng)改革?。?）樓盤(pán)品質(zhì)上升。湘潭人可以看出，199702年前，湘潭沒(méi)有明星高質(zhì)樓盤(pán)出現(xiàn)，房?jī)r(jià)普遍都較低， 從05年上半年開(kāi)始，湘潭中高檔樓盤(pán)推案的越來(lái)越多，房?jī)r(jià)也在大幅增長(zhǎng)，個(gè)別樓盤(pán)漲幅高達(dá)15%，產(chǎn)品本身的質(zhì)量、環(huán)境、配套等也越來(lái)越完善，開(kāi)發(fā)商也越來(lái)越重視品牌的效應(yīng)。比如，河?xùn)|的中高檔樓盤(pán)有，建鑫國(guó)際社區(qū)，納帕溪谷，中地凱旋城，以及城郊.新府華城等樓盤(pán)，其建筑規(guī)模，建筑形式，周圍配套設(shè)施相比05年之前得到很大的改善！河西有：白石古蓮城，城郊 香樟園 南院等等樓盤(pán)?。?）部份炒房客遷移三線城市推搞房?jī)r(jià)。湘潭房?jī)r(jià)一直是長(zhǎng)株潭的洼地，其商品房均價(jià)比長(zhǎng)沙底50%，比株洲底500元/平米。隨著長(zhǎng)株潭一體化城市進(jìn)程一步步提升，城市輕軌的動(dòng)工，湘潭成為了不少炒房客的首要目標(biāo)?。?）80后回家置業(yè)。北、上、廣，是多少80后的夢(mèng)想，然而一線城市房?jī)r(jià)過(guò)高、過(guò)快上漲已然打破了他們的夢(mèng)想，他們無(wú)法承受高昂的房?jī)r(jià)，80后轉(zhuǎn)眼之間以快奔三，三十而立是中國(guó)的傳統(tǒng)，是中國(guó)人獨(dú)有的思想，回家置業(yè)以成為80后無(wú)聊的選擇！為了保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展。結(jié)合影響房?jī)r(jià)的因素。我認(rèn)為政府部門(mén)應(yīng)該從以下幾個(gè)方面著手對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理。政策建議：第一，合理調(diào)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模。適當(dāng)增加土地供應(yīng)量，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有更多的先擇空間?，F(xiàn)在熱點(diǎn)區(qū)域的土地價(jià)格拍得很高，開(kāi)發(fā)商有望而卻步的心理。政府要利用掌控資源的能力，破解這一難題。第二、正確引導(dǎo)住房消費(fèi)，保持適度的消費(fèi)需求。加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)，通過(guò)多種途徑向社會(huì)發(fā)布土地供應(yīng)、建設(shè)規(guī)劃、商品房供應(yīng)量和銷售價(jià)格等信息，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的公開(kāi)化和透明度，使群眾了解唐山房地產(chǎn)的特殊現(xiàn)狀，對(duì)我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)前景有客觀的了解和積極的心態(tài)，進(jìn)一步推動(dòng)我市房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)展。第三，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的充足信心。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的準(zhǔn)確分析預(yù)測(cè)和定位，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以適當(dāng)?shù)恼摺h(huán)境諸方面的支持，使其看清政府的態(tài)度，增強(qiáng)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)建設(shè)的信心。第四，關(guān)注弱勢(shì)群體，處理好幾個(gè)關(guān)系。一是處理好商品住房和保障性住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的關(guān)系，認(rèn)真搞好經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房建設(shè)，關(guān)注基礎(chǔ)民生訴求，使經(jīng)濟(jì)適用性住房的廉租房的建設(shè)比例占到住房建設(shè)的1015。二是處理好高檔商品住房與普通商品住房開(kāi)發(fā)建設(shè)的比例關(guān)系，增加中小戶型建設(shè)比重。三是處理好新建住宅區(qū)和舊小區(qū)改造的關(guān)系，增加對(duì)舊住宅區(qū)改造的投入，完善小區(qū)配套設(shè)施，優(yōu)化居住環(huán)境。參考文獻(xiàn)1， 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