xx商城二期推盤銷售策略.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632 南方商城二期推盤銷售策略南方商城二期推盤策略第一部分整體定位一、 市場形象定位：【萊蕪商業(yè)第一站】 萊蕪交通第一站 萊蕪人流第一站 萊蕪商流第一站 萊蕪物流第一站 萊蕪商機第一站詮釋憑借作為萊蕪交通網(wǎng)絡(luò)中心點的交通優(yōu)勢，利用緊鄰汽車總站的有利條件，充分結(jié)合本項目的功能定位，將整個定位為萊蕪商業(yè)的第一站，樹立項目在萊蕪商業(yè)中的地位，并通過推廣確定項目在萊蕪市民心目中的形象定位。二、 項目功能定位：【萊蕪唯一“一站式”量販商業(yè)港】萊蕪現(xiàn)在乃至未來規(guī)劃中唯一的大型商業(yè)市場項目面向整個萊蕪市，通過順暢的交通體系和汽車總站覆蓋萊蕪2區(qū)5街道辦16鄉(xiāng)鎮(zhèn)的130萬消費群項目業(yè)態(tài)分布上包括“吃、穿、用、住、樂、行”，一站式全方位滿足萊蕪市民的消費需要三、 市場推廣定位：【萊蕪商業(yè)第一站】第二部分項目整體規(guī)劃和功能分區(qū)一、 項目整體規(guī)劃總占地面積286畝，總建筑面積20萬平方米，東西向約300米，南北向約800米。其中：1、一期：占地30畝，總建筑面積24000平方米，建筑共五層：一二層為回廊式步行街商鋪，鋪面總建筑面積12830平方米；三至五層為商住兩用房，總建筑面積約12000平方米。商鋪主力戶型建筑面積80平方米左右，開間（柱間距）7.2米，全框架結(jié)構(gòu)，可以任意分割使用。2、二期：二期占地98畝，總建筑面積約9.2萬平方米，包括： 陽光家居廣場的商場室內(nèi)步行街部分（約2.5萬平方米）； 商場街鋪部分（約2000平方米）；商場樓上（3-5層）酒店、娛樂、休閑、寫字樓部分（約6000平方米）。 原山路沿街美食休閑娛樂街（300米整體4層局部5層純街鋪）。 服裝服飾量販廣場（約23000平方米純3層街鋪）。 百貨小商品量販廣場（約25000平方米純3層街鋪）。3、 三期：三期總占地約150畝，總建筑面積約12萬平方米，包括： 五金機電汽配廣場； 百貨小商品量販廣場（二期）； 商務(wù)休閑生活廣場。二、 項目功能分區(qū)滿足萊蕪2區(qū)5街道辦16鄉(xiāng)鎮(zhèn)130萬消費群的“吃、穿、用、住、行、樂”全方位的需要：功能分區(qū)經(jīng)營內(nèi)容分布區(qū)域性質(zhì)陽光家居廣場家具、家飾、家紡、燈飾燈具、廚衛(wèi)設(shè)備、廚房用品、酒店用品、窗簾布匹等一期1-2層商業(yè)部分二期靠北平層商場部分（3層）住餐飲休閑文化街快餐、餐飲、休閑、經(jīng)濟酒店等二期、三期原山路沿街部分吃服裝量販廣場男裝、女裝、休閑運動裝、針織、毛織、內(nèi)衣、鞋襪、箱包、皮具、飾品等二期東南塊3層街鋪穿百貨小商品量販廣場文體用品、禮品、洗滌日化、喜慶用品、生活用品、小家電、食品副食品、煙酒飲料、茶葉二期西南塊3層街鋪三期西北地塊用汽配五金機電廣場汽車零配件、汽車美容、汽車維修、日用小五金、五金工具、工業(yè)電器、機電設(shè)備等三期東北地塊行商務(wù)休閑廣場商務(wù)酒店、中高檔及特色餐飲、酒吧咖啡館、洗浴、娛樂休閑、運動健身、高檔商務(wù)公寓等商務(wù)公寓分布在三期西南塊 其他分布在三期東南塊樂第三部分項目優(yōu)勢與賣點永“9”的選擇：1、區(qū)位優(yōu)勢：萊蕪市新區(qū)的商業(yè)中心，萊蕪汽車總站商業(yè)龍頭。l 按照萊蕪市整體規(guī)劃和開發(fā)區(qū)整體規(guī)劃，南方商城區(qū)域為萊蕪新區(qū)（現(xiàn)開發(fā)區(qū)）的商業(yè)中心；l 未來萊蕪經(jīng)濟最旺區(qū)域也是最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域?qū)⑹侨R蕪汽車總站周邊的區(qū)域，以汽車總站為龍頭，憑借汽車總站的交通輻射力，升值空間大，而南方商城是該區(qū)域商業(yè)最大規(guī)模和最先建設(shè)的商業(yè)龍頭項目；l 周邊聚集萊蕪最集中的居民社區(qū)，包括上海明珠花園（總建筑面積10萬平方米）、仁和花園（總建筑面積20萬平方米）、東?；▓@（總建筑面積15萬平方米）、政府6區(qū)（總建筑面積30萬平方米）、電廠員工宿舍（總建筑面積20平方米）、汶水花園（總建筑面積4萬平方米）、森林公園住宅區(qū)（總建筑面積規(guī)劃達到50萬平方米）等超過150萬平方米的新建住宅以及程故事、小故事、大故事等居委，未來入住人口將超過15萬人；l 離萊蕪舊居民區(qū)中心不到3公里，與傳統(tǒng)商業(yè)中心具有有力的競爭優(yōu)勢。2、交通優(yōu)勢：萊蕪交通樞紐、緊鄰汽車總站； l 所有進出萊蕪的交通樞紐，必經(jīng)之地；l 汽車總站就在旁邊，輻射萊蕪2區(qū)5街道辦16鄉(xiāng)鎮(zhèn)130萬消費群；l 隨著汽車總站的投入使用，公交車起點站將在項目附近，便利到達萊蕪城區(qū)每個街道。3、消費群優(yōu)勢：穩(wěn)定龐大的區(qū)域固定消費群和汽車總站帶來的流動消費群l 隨著開發(fā)區(qū)建設(shè)進入完善成型階段（收獲階段），新進入企業(yè)激增，龐大的企業(yè)消費群；l 周邊居民社區(qū)開發(fā)建設(shè)，成為萊蕪最集中的高檔生活社區(qū)，隨著居民的入住，龐大的固定消費群；l 汽車總站的投入使用，帶來萊蕪2區(qū)5街道辦16鄉(xiāng)鎮(zhèn)的130萬流動的消費群體和零售商家；l 暢通的交通網(wǎng)絡(luò)和濟萊青高速開通帶來省內(nèi)外源源不斷的客商人流。4、項目規(guī)模及規(guī)劃優(yōu)勢l 項目占地286畝，總建筑面積達到20萬平方米，超大規(guī)模，整體運營，建立完整的商業(yè)布局和商業(yè)規(guī)劃，成為萊蕪未來幾年內(nèi)的商業(yè)項目的龍頭；l 規(guī)劃進行分功能區(qū)，按商品品類何業(yè)態(tài)進行分區(qū)，在每個區(qū)域內(nèi)根據(jù)不同的商品品類設(shè)置不同的主題街區(qū)，區(qū)域和主題街區(qū)互相呼應(yīng)，劃行歸市，成行成市；l 純獨立街鋪，鋪鋪臨街，自由經(jīng)營，即享受大品類商業(yè)氛圍帶來的巨大商業(yè)價值，又擁有自己獨立的經(jīng)營格；l 每鋪面根據(jù)使用功能上擁有銷售、辦公、倉儲和居住“四位一體”的使用功能，使用率達到100%，全方位滿足經(jīng)營需要；l 中心路（泰山路）和西規(guī)劃路（嶗山路）和東西路（聚富路、集富路、致富路）組成項目車流網(wǎng)絡(luò)，內(nèi)部東西主題步行街，外圍停車場滿足停車需要。車流和人流的有效組織，物流和商流有效呼應(yīng)。5、項目投資前景優(yōu)勢在上述各點的基礎(chǔ)上，項目的經(jīng)營規(guī)劃、經(jīng)營理念，發(fā)展趨勢等都將成為投資的信心保證及投資前景優(yōu)勢。包括項目的功能規(guī)劃以萊蕪130萬消費群的“吃、穿、用、住、行、樂”為主，將形成強大的市場效應(yīng)，其專業(yè)性、發(fā)展前景更為強大廣闊。 6、政府政策支持優(yōu)勢l 萊蕪市和開發(fā)區(qū)重點招商引資項目，政府組織各大班子成立領(lǐng)導(dǎo)小組，對開發(fā)建設(shè)和后續(xù)經(jīng)營管理大力扶持；l 連續(xù)列入萊蕪05年和06年政府重點工作項目以及萊蕪“十一五”規(guī)劃之中，政府關(guān)注，信心保障；l 政府優(yōu)惠政策落實，對經(jīng)營者營業(yè)稅3年地方提留部分全免，5年所得稅地方提留部分全免，各項費用優(yōu)惠，助商、為商、富商。7、經(jīng)營管理優(yōu)勢l 專業(yè)市場運營機構(gòu)全程市場運營，港式經(jīng)營管理模式保駕護航；l 統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一市場形象、統(tǒng)一策劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一對外事務(wù)。市場運營專家替你打點生意，替你創(chuàng)造財富。8、投資回報優(yōu)勢l 靈活的投資組合，投資自用兩相宜；l 先招商后銷售，買鋪即收租，投資有保障；l 自用經(jīng)營有啟動資金扶持，專業(yè)經(jīng)營管理公司提供項目連接支持和經(jīng)營管理培訓(xùn)，為商戶事業(yè)發(fā)展提供大力支持。9、資金擔(dān)保扶持聯(lián)合擔(dān)保公司和銀行資信機構(gòu)，為客戶投資購鋪、經(jīng)營發(fā)展以及項目經(jīng)營提供資金擔(dān)保扶持。第四部分整體項目運營和各項物業(yè)的運營策略一、 項目整體運營策略：1、 總原則：系統(tǒng)策劃、招商先行、內(nèi)外策動、造勢借勢、系統(tǒng)運作2、 整個項目的運營需要【系統(tǒng)策劃】，包括招商、銷售和經(jīng)營各個環(huán)節(jié)進行統(tǒng)籌，確保項目的成功率。在項目的具體操作中，【招商先行】，通過招商確定項目定位，通過招商配合銷售為銷售造勢。同時【內(nèi)外策動】，招商安排上外地招商和本地招商并進，互相策動，銷售安排上外地銷售在先，策動本地銷售。通過招商推進和內(nèi)外策動，以及借助項目開工、一起經(jīng)營籌備啟動、汽車總站投入使用、外地銷售和外地招商的簽約推進以及二期陽光家居廣場（或者主力商家）開業(yè)啟動，以及本身項目自己銷售情況的大勢，不斷【借勢造勢】，形成一波一波的銷售強勢，是保證項目成功的關(guān)鍵。在項目具體操作中，需要各個部門各個環(huán)節(jié)互相配合，【系統(tǒng)運作】，方能大成。二、 各分項物業(yè)的運營策略：1、 陽光家居廣場：項 目一期部分二期部分物業(yè)基本形式回廊式步行街商鋪室內(nèi)步行街物業(yè)基本情況共兩層，總建筑面積12000平方米，總套內(nèi)建筑面積7800平方米，主力鋪面面積為80平方米，開間7.2米,套內(nèi)進深7.2米共三層，總建筑面積約24000平方米，全框架結(jié)構(gòu)，柱間距為8米，最小開間為4米，最小進深為4米。主題定位萊蕪首個超大規(guī)模全業(yè)態(tài)“一站式”家居廣場；陽光家居 陽光生活 品牌家居 品質(zhì)享受使用功能定位陽光家居廣場的一期，主要經(jīng)營：地板地磚、櫥柜、衛(wèi)浴、開關(guān)燈飾、廚房用品、酒店用品、布藝家紡、家用家飾、小家電陽光家居廣場二期（可能統(tǒng)一租賃給品牌商家），主要經(jīng)營：辦公家具、沙發(fā)、床墊、品牌現(xiàn)代家具、古典家具整體運營模式統(tǒng)一招商、分散產(chǎn)權(quán)（二樓委托期間統(tǒng)一使用權(quán)）、分散經(jīng)營、統(tǒng)一開業(yè)1、 統(tǒng)一租賃的情況：統(tǒng)一招商、分散產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)（委托期間）、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一開業(yè)2、 分散租賃的情況：統(tǒng)一招商、分散產(chǎn)權(quán)、統(tǒng)一經(jīng)營權(quán)（委托期間）、分散經(jīng)營、統(tǒng)一開業(yè)銷售形式1、 一樓采取獨立鋪面銷售的形式，統(tǒng)一委托招商和自營結(jié)合；2、 二樓采取獨立鋪面銷售的形式，業(yè)主委托統(tǒng)一經(jīng)營，固定相當(dāng)于總售價8%的租金收益，自營業(yè)主將給予1、 統(tǒng)一租賃的情況：產(chǎn)權(quán)式商鋪，固定回報；2、 分散租賃的情況：室內(nèi)步行街，招商先行，帶租約銷售經(jīng)營管理模式統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一市場形象、統(tǒng)一策劃推廣、統(tǒng)一對外事務(wù)1、 統(tǒng)一租賃的情況：由主力品牌商家統(tǒng)一經(jīng)營；2、 分散租賃的情況：統(tǒng)一執(zhí)照、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一形象、統(tǒng)一策劃推廣、統(tǒng)一對外事務(wù)銷售賣點1、 南方商城統(tǒng)一的固定銷售賣點（永“9”的選擇優(yōu)勢）；2、 萊蕪首個超大規(guī)模全業(yè)態(tài)“一站式”家居廣場；3、 品牌家居聯(lián)手打造，站在家居行業(yè)巨人的肩膀上，輕松賺錢；4、 現(xiàn)房現(xiàn)鋪，臨近開業(yè)，投資“醉”安全；5、 帶租約，買鋪就開始賺錢；6、 稀少、珍貴，需要快手；7、 二期即將啟動，已經(jīng)升值，即買即升值1、 南方商城統(tǒng)一的固定銷售賣點（永“9”的選擇優(yōu)勢）；2、 萊蕪首個超大規(guī)模全業(yè)態(tài)“一站式”家居廣場；3、 品牌家居聯(lián)手打造，站在家居行業(yè)巨人的肩膀上，輕松賺錢；4、 帶租約銷售，買鋪就是賺錢；5、 開業(yè)在即，盛裝開幕，投資就是這樣安全入市時機二期開工和二期預(yù)熱開始（進入項目集中的推盤期間），伴隨項目二期的預(yù)熱，借勢用勢造勢該物業(yè)進入籌備開業(yè)階段，伴隨項目開業(yè)信息的推出同時推出鋪面的銷售信息備注由于存在引進統(tǒng)一大租戶整體承租二期大平層商場的情況，以及結(jié)合已經(jīng)銷售小業(yè)主的委托招商情況溝通的問題，項目可能會進行部分定位的調(diào)整，我們將根據(jù)情況進行及時調(diào)整，但保持整體的運營思路開展。2、 二期酒店、寫字樓、休閑娛樂項 目酒店餐飲、休閑、娛樂寫字樓主題定位地處萊蕪高新技術(shù)開發(fā)區(qū)（萊蕪新區(qū)）中央商務(wù)區(qū)，新區(qū)商務(wù)休閑娛樂中心使用功能定位經(jīng)濟型酒店或者公寓式酒店特色餐飲、沐足、KTV、洗浴開發(fā)區(qū)商業(yè)中心寫字樓物業(yè)基本情況分布在家居廣場4樓整體和5樓部分，總建筑面積約6000：1、 標(biāo)準(zhǔn)酒店房間：主力戶型套內(nèi)建筑面積約30；2、 公寓式酒店：主力戶型為一房一廳一衛(wèi)公寓，套內(nèi)面積約30家居廣場的三樓，全框架，柱間距8米，面積約3000，具體面積可以根據(jù)客戶需求調(diào)整家居廣場5樓，面積約2000整體運營模式統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)銷售統(tǒng)一招商、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)銷售統(tǒng)一招租、分散產(chǎn)權(quán)銷售形式統(tǒng)一銷售給投資者或者先招商經(jīng)營后產(chǎn)權(quán)銷售統(tǒng)一銷售給投資者或者先招商經(jīng)營后產(chǎn)權(quán)銷售分散銷售給業(yè)主，或者直接給相關(guān)單位抵工程等款經(jīng)營管理模式統(tǒng)一物業(yè)管理，享受經(jīng)營管理公司提供給整個商城的物業(yè)管理服務(wù)，其他經(jīng)營問題由各經(jīng)營戶負(fù)責(zé)銷售賣點1、 南方商城統(tǒng)一的固定銷售賣點（永“9”的選擇優(yōu)勢）；2、 汽車總站即將啟用，如潮人流；3、 萊蕪商業(yè)第一站，萊蕪最大最集中的交易平臺，外地客商如織；4、 開發(fā)區(qū)（萊蕪新區(qū)）中央商務(wù)區(qū)，商務(wù)活動的集中基地1、 南方商城統(tǒng)一的固定銷售賣點（永“9”的選擇優(yōu)勢）；2、 汽車總站即將啟用，如潮人流；3、 萊蕪商業(yè)第一站，萊蕪最大最集中的交易平臺，外地客商如織；4、 開發(fā)區(qū)（萊蕪新區(qū)）中央商務(wù)區(qū)，商務(wù)活動的集中基地1、 南方商城統(tǒng)一的固定銷售賣點（永“9”的選擇優(yōu)勢）；2、 開發(fā)區(qū)優(yōu)秀的政府政策扶持平臺，公司成本最低3、 開發(fā)區(qū)企業(yè)云集，最靠近我們的客戶入市時機根據(jù)貴司的資金狀況可以分兩種時機推出，具體由貴司定奪：1、 盡快回收資金考慮：在二期推出階段即可以同期推出，延長銷售周期，同時招商，不斷洽談，整體銷售；2、 利益最大化考慮：項目初期作為自有物業(yè)，先招商開展經(jīng)營，后續(xù)銷售，謀求更大的利潤。二期整體推出的同時推出，延長銷售周期，最好抵扣工程款備注酒店、餐飲、娛樂、寫字樓可以作為一體銷售或者招商。3、 原山路美食文化長廊項 目一層帶二層街鋪三層和四層街鋪主題定位萊蕪開發(fā)區(qū)（萊蕪新區(qū)）800米美食休閑文化長廊使用功能定位特色餐飲、快餐、醫(yī)療衛(wèi)生、美容美發(fā)、小超市特色餐飲、沐足休閑等物業(yè)基本情況一層帶二層為一個單元鋪，開間為6米，進深15米三層和四層整體銷售，最小銷售單位為23m15m整體運營模式主干道社區(qū)主題街鋪，統(tǒng)一定位，統(tǒng)一規(guī)劃，分散產(chǎn)權(quán)、分散經(jīng)營統(tǒng)一定位，統(tǒng)一規(guī)劃，分散產(chǎn)權(quán)、分散經(jīng)營銷售形式一層帶二層銷售，分散產(chǎn)權(quán)、協(xié)助招商一層帶二層銷售，分散產(chǎn)權(quán)、協(xié)助招商經(jīng)營管理模式統(tǒng)一物業(yè)管理，享受經(jīng)營管理公司提供給整個商城的物業(yè)管理服務(wù)，其他經(jīng)營問題和物業(yè)內(nèi)部管理問題各經(jīng)營戶負(fù)責(zé)銷售賣點1、 南方商城統(tǒng)一的固定銷售賣點（永“9”的選擇優(yōu)勢）；2、 萊蕪開發(fā)區(qū)（萊蕪新區(qū)）800米美食休閑文化長廊；3、 萊蕪新區(qū)十五萬居民唯一的美食休閑樂園；4、 休閑美食主題街，租金堅挺，流金淌銀；5、 享各地美食、品當(dāng)?shù)靥厣?，萊蕪新區(qū)唯一主題美食休閑文化長廊；6、 原山路上美食休閑主題街鋪，鋪鋪臨街，南方商城的聚寶盆。入市時機在項目二期推盤時首推美食休閑文化長廊（文化街），快速回收部分資金，同時創(chuàng)造良好的銷售口碑和銷售業(yè)績，為后續(xù)大量物業(yè)推出銷售造勢備注4、 服裝服飾量販廣場項 目服裝服飾量販廣場主題商業(yè)街（一、二層部分）三層部分主題定位服裝服飾量販廣場萊蕪服裝服飾消費的第一站服裝量販廣場的輔助用房使用功能定位男裝、女裝、運動休閑系列、內(nèi)衣、鞋、帽、箱包皮具、飾品、布匹、原材輔料供經(jīng)營戶辦公、倉儲、休息使用物業(yè)基本情況6排物業(yè)，組成5大主題街，單鋪開間6米，進深7.5米，一層帶二層為一個單位，一層二層通過內(nèi)部樓梯連接，純框架結(jié)構(gòu)，可以打通任意組合單間開間6米，進深13米，配備上下水，滿足上述使用功能需要，獨立樓梯上三樓整體運營模式統(tǒng)一招商（接受委托）、分散產(chǎn)權(quán)、分散經(jīng)營、統(tǒng)一經(jīng)營管理統(tǒng)一招商（接受委托）、分散經(jīng)營、統(tǒng)一經(jīng)營管理銷售形式一層帶二層銷售，銷售同時簽署委托招商協(xié)議獨立銷售經(jīng)營管理模式統(tǒng)一市場形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一策劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一對外事務(wù)僅提供統(tǒng)一的物業(yè)管理，享受經(jīng)營管理公司提供給整個商城的物業(yè)管理服務(wù)銷售賣點1、 南方商城統(tǒng)一的固定銷售賣點（永“9”的選擇優(yōu)勢）；2、 專業(yè)主題街鋪，鋪鋪臨街，財富滿地；3、 萊蕪服裝服飾消費第一站，服裝服飾最前線；4、 完美主題街鋪，“銷售、辦公、倉儲、居住”四位一體，全方位滿足經(jīng)營需要；5、 帶租約銷售，買鋪即收租，投資就穩(wěn)賺；6、 完美投資風(fēng)暴，自由的主題式街鋪投資方案入市時機進入二期開盤階段根據(jù)進度推出，通過前期美食文化長廊的推盤，同期在開盤中安排銷售解籌簽約，造人勢時期加推出該主題街鋪和一、二層一起推出，視銷售情況確定是否需要重點單獨推出備注1、 服裝服飾量販廣場形式以產(chǎn)品線為主題的主題商業(yè)街；2、 三層獨立，可以作住房也可以作辦公室，但不按照住房配備硬件，全框架，可以自行隔斷成為2室1廳1廚1衛(wèi)；3、 在推出之前將進行外地和本地招商，招商先行，根據(jù)招商市場情況可能調(diào)整定位。5、 百貨小商品量販廣場項 目百貨小商品量販廣場主題商業(yè)街（一、二層部分）三層部分主題定位百貨小商品量販廣場萊蕪百貨小商品消費的第一站百貨小商品廣場的輔助用房使用功能定位文體用品、禮品、洗滌日化、喜慶用品、生活用品、小家電、食品副食品、煙酒飲料、茶葉供經(jīng)營戶辦公、倉儲、休息使用物業(yè)基本情況6排物業(yè)，組成5大主題街，單鋪開間6米，進深7.5米，一層帶二層為一個單位，一層二層通過內(nèi)部樓梯連接，純框架結(jié)構(gòu)，可以打通任意組合單間開間6米，進深13米，配備上下水，滿足上述使用功能需要，獨立樓梯上三樓整體運營模式統(tǒng)一招商（接受委托）、分散產(chǎn)權(quán)、分散經(jīng)營、統(tǒng)一經(jīng)營管理統(tǒng)一招商（接受委托）、分散經(jīng)營、統(tǒng)一經(jīng)營管理銷售形式一層帶二層銷售，銷售同時簽署委托招商協(xié)議獨立銷售經(jīng)營管理模式統(tǒng)一市場形象、統(tǒng)一經(jīng)營管理、統(tǒng)一策劃推廣、統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)、統(tǒng)一對外事務(wù)僅提供統(tǒng)一的物業(yè)管理，享受經(jīng)營管理公司提供給整個商城的物業(yè)管理服務(wù)銷售賣點1、 南方商城統(tǒng)一的固定銷售賣點（永“9”的選擇優(yōu)勢）；2、 專業(yè)主題街鋪，鋪鋪臨街，財富滿地；3、 萊蕪小商品百貨消費第一站，小商品百貨最齊全最前沿；4、 完美主題街鋪，“銷售、辦公、倉儲、居住”四位一體，全方位滿足經(jīng)營需要；5、 帶租約銷售，買鋪即收租，投資就穩(wěn)賺；6、 完美投資風(fēng)暴，自由的主題式街鋪投資方案入市時機正式開盤后續(xù)根據(jù)前期銷售情況推出，預(yù)計推出時間為2007年年中和一、二層一起推出，視銷售情況確定是否需要重點單獨推出備注1、 百貨小商品量販廣場形式以產(chǎn)品線為主題的主題商業(yè)街；2、 三層獨立，可以作住房也可以作辦公室，但不按照住房配備硬件，全框架，可以自行隔斷成為2室1廳1廚1衛(wèi)；3、 在推出之前將進行外地和本地招商，招商先行，根據(jù)招商市場情況可能調(diào)整定位。三、 整體推盤步驟安排操作序列推出分項物業(yè)時間安排678910111212345678910111212銷售預(yù)熱主推一期剩余部分，二期接受咨詢總結(jié)及調(diào)整確定二期推出的比例和策略推盤首階段美食文化街，酒店、休閑、寫字樓總結(jié)重新部署正式開盤推出美食文化街和服裝量販廣場第一部分推盤次階段推出服裝量販廣場第二部分總結(jié)跟進銷售第三階段籌備家居廣場，推出家居廣場二期室內(nèi)步行街商鋪總結(jié)第四階段推出百貨小商品量販廣場尾盤跟進備注1、 每項物業(yè)推出時進行銷控，根據(jù)現(xiàn)場銷售情況分批推出，作到一線鋪、二線鋪和三線鋪搭配合理推出；2、 招商工作在推盤之前先期開展，配合銷售；3、 外地銷售將安排在正式推盤前開始運作，為當(dāng)?shù)劁N售造勢；4、 預(yù)計陽光家居廣場一期06年10月1日之前開業(yè)，家居廣場二期07年5月1日之前開業(yè)；5、 服裝服飾量販廣場開業(yè)時間初定07年5月1日之前，可能根據(jù)實際情況推后至07年7月；6、 具體部署和步驟將根據(jù)具體銷售情況進行不斷的調(diào)整。第五部分市場推廣策略一、 媒體選擇：1、 主流媒體：萊蕪日報、魯中晨刊（日報之副刊）：主要面向萊蕪黨政機關(guān)和企業(yè)；2、 大眾傳媒：萊蕪沒有市民生活報紙，當(dāng)?shù)仉娨暿找暵实?，廣播收聽率較低，比較普遍的大眾傳媒方式是DM單張直投，主要選擇中郵DM直投，覆蓋萊蕪個體經(jīng)營者和工商戶；3、 戶外媒體：經(jīng)過對萊蕪戶外廣告的溝通和洽談，建議在萊城區(qū)選擇汽車總站高炮廣告、長勺路北首高炮廣告、汶河大道西泰萊高速出入口高炮廣告以及濟南人民商場西（肯德基樓頂）廣告牌，同時考慮在大橋路、汶河大道設(shè)置道旗廣告。在鋼城區(qū)建議安排一個高炮廣告。4、 網(wǎng)絡(luò)媒體：自建南方商城網(wǎng)站，與萊蕪門戶網(wǎng)鏈接，同時與各相關(guān)行業(yè)網(wǎng)站進行鏈接，通過網(wǎng)絡(luò)推廣項目。二、 推廣步驟安排操作序列推廣內(nèi)容選擇推廣方式相關(guān)活動銷售預(yù)熱1、 二期開工信息；2、 一期招商和籌備啟動信息；3、 項目整體優(yōu)勢核心價值部分；4、 一期項目的籌備啟動和銷售政策；5、 相關(guān)活動信息推出1、 戶外廣告；2、 萊蕪日報、魯中晨刊今鳳城硬廣和軟文配合；3、 網(wǎng)站建設(shè)和網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布；4、 中郵DM單張直投；5、 自印DM單張直投。1、 開工典禮；2、 一期陽光家居廣場招商和簽約儀式；3、 老客戶肯洽會；4、 新老客戶投資考察活動推盤首階段1、 項目整體優(yōu)勢核心價值部分；2、 推出的物業(yè)（美食文化街）核心定位和核心價值；3、 銷售認(rèn)購和推出貴賓卡活動的信息；4、 相關(guān)活動信息1、 項目現(xiàn)場包裝；2、 一期經(jīng)營氛圍的包裝；3、 網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布；4、 道旗安排；5、 萊蕪日報、魯中晨刊今鳳城硬廣和軟文配合；6、 中郵DM單張直投；7、 自印DM單張直投1、 外地銷售客戶簽約儀式；2、 外地招商客戶簽約儀式；3、 城區(qū)中心和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)露演和展銷活動；4、 排號和購卡活動正式開盤1、 項目整體優(yōu)勢的核心價值部分；2、 推出的物業(yè)（美食文化街）核心價值；3、 正式開盤信息和相關(guān)優(yōu)惠政策；4、 銷售業(yè)績造勢；5、 相關(guān)活動信息1、 項目現(xiàn)場信息的發(fā)布；2、 網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布；3、 萊蕪日報、魯中晨刊今鳳城硬廣和軟文配合；4、 中郵DM單張直投；5、 自印DM單張直投；6、 專人進行目標(biāo)客戶群溝通洽談1、 開盤儀式和集中簽約活動；2、 城區(qū)中心和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)露演和展銷活動；3、 新老客戶投資考察活動4、 第二批招商客戶簽約儀式推盤次階段1、 項目整體優(yōu)勢的核心價值部分；2、 推出的物業(yè)（服裝廣場）核心價值；3、 銷售業(yè)績造勢；4、 一期開業(yè)信息的發(fā)布和開業(yè)的推廣；5、 一期入住品牌商家商品和品牌信息；6、 相關(guān)活動信息1、 項目現(xiàn)場信息的發(fā)布；2、 網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布；3、 萊蕪日報、魯中晨刊今鳳城硬廣和軟文配合；4、 中郵DM單張直投；5、 自印DM單張直投；6、 專人進行目標(biāo)客戶群溝通洽談1、 家居廣場一期開業(yè)儀式；2、 城區(qū)中心和各鄉(xiāng)鎮(zhèn)露演和展銷活動；3、 新老客戶投資考察活動；4、 第二批外地銷售客戶簽約儀式；第三階段1、 項目整體優(yōu)勢的核心價值部分；2、 一期開業(yè)的推廣；3、 家居廣場二期籌備和開業(yè)信息4、 推出的物業(yè)（家居廣場2期）核心價值5、 室內(nèi)步行街商鋪的投資價值；6、 相關(guān)活動的信息1、 網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布；2、 萊蕪日報、魯中晨刊今鳳城硬廣和軟文配合；3、 中郵DM單張直投；4、 自印DM單張直投；5、 專人進行目標(biāo)客戶群溝通洽談1、 家居廣場二期籌備新聞發(fā)布會；2、 第三批招商客戶簽約儀式；3、 新老客戶投資考察活動；4、 組織家居家裝展；5、 其他活動第四階段1、 項目整體優(yōu)勢的核心價值部分；2、 家居廣場二期開業(yè)籌備和開業(yè)信息；3、 二期入住商家商品和品牌信息；4、 推出的物業(yè)（百貨小商品廣場）核心價值；5、 銷售政策優(yōu)惠信息；6、 相關(guān)活動的信息1、 網(wǎng)絡(luò)信息的發(fā)布；2、 萊蕪日報、魯中晨刊今鳳城硬廣和軟文配合；3、 中郵DM單張直投；4、 自印DM單張直投；5、 專人進行目標(biāo)客戶群溝通洽談1、 家居廣場二期開業(yè)儀式；2、 服裝廣場開業(yè)籌備新聞發(fā)布會；3、 組織服裝展等相關(guān)展會；4、 其他活動尾盤跟進1、 項目整體優(yōu)勢的核心價值部分；2、 尾盤促銷優(yōu)惠政策信息1、 萊蕪日報、魯中晨刊今鳳城硬廣和軟文配合；2、 中郵DM單張直投；3、 自印DM單張直投；4、 專人進行目標(biāo)客戶群溝通洽談1、 服裝廣場開業(yè)儀式；2、 家居廣場集中促銷活動備注1、 推廣活動將根據(jù)具體的步驟安排做一定的調(diào)整，調(diào)整之前雙方溝通確定；2、 推廣的目的明確，各項信息互相策動，以活動推廣為主，覆蓋萊蕪的各鄉(xiāng)鎮(zhèn)。三、 費用預(yù)算操作序列推廣項目數(shù)量費用預(yù)算銷售預(yù)熱1、網(wǎng)站建設(shè)12、萊蕪日報、魯中晨刊今鳳城硬廣5版3、萊蕪日報、魯中晨刊今鳳城軟文6-10篇4、戶外（5高炮，1-2條路道旗）5、中郵DM單張4-5次6、開工典禮儀式17、老客戶肯談會18、新老客戶投資考察活動29、現(xiàn)場銷售資料印制（樓書、