2010天津房地產(chǎn)項(xiàng)目復(fù)地溫莎堡營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)152P

策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 復(fù)地 溫莎堡下半年?duì)I銷(xiāo)提報(bào) 2010年天津策源 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 思維框架 市場(chǎng)環(huán)境及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 產(chǎn)品解讀、客戶(hù)解讀 銷(xiāo)售方案 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 指導(dǎo)銷(xiāo)售執(zhí)行 明確市場(chǎng)機(jī)會(huì) 提煉核心價(jià)值 營(yíng)銷(xiāo)渠道專(zhuān)題 線(xiàn)上及線(xiàn)下推廣策略 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 報(bào)告目錄 天津樓市整體走勢(shì)預(yù)判 區(qū)域市場(chǎng)研判 項(xiàng)目市場(chǎng)機(jī)會(huì) 項(xiàng)目本體分析 尋找突破點(diǎn) 銷(xiāo)售計(jì)劃分解 項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判 營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行綱要 渠道營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案 銷(xiāo)售策略 營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 渠道策略 推售認(rèn)籌方案 客戶(hù)激勵(lì)及維護(hù) 階段性營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 大客戶(hù)策略 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 市場(chǎng)綜述 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 新政對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析 1 行天下 致勝有源 地 溫莎堡 1 解讀新政 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，投資價(jià)值出現(xiàn)預(yù)支； 房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲； 房產(chǎn)成為最佳的“投資品” 眾多因素下，政府重拳調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) 出臺(tái)“ 新國(guó) 4條、“ 新國(guó) 10條 新政解讀 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 政府打出“組合拳”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施高壓政策 ,但 5月各地方細(xì)則開(kāi)始轉(zhuǎn)向溫和 頒布 國(guó) 11條 二套房首付比例不得低于 40%； 上調(diào)存款類(lèi)人民幣存款準(zhǔn)備金 保障性及普通住房不得低于住宅用地 70%。 銀監(jiān)會(huì)要求收緊第三套房貸；凍結(jié)資金 3000億； 國(guó)務(wù)院四措施遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲；國(guó)土部下發(fā)通知，開(kāi)發(fā)商拿地先繳 20%保證金。 首套 90平米以上的家庭 ,首付比例 不低于 30 ； 二套住房首付比例不低于 50 , 利率不低于基準(zhǔn)利率的 國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知 5月中旬 發(fā)改委三年不征房產(chǎn)稅欲蓋彌彰 . 6月初 首套房超過(guò) 90平米，最少首付三成。 天津第三套住房叫停三套房； 貸款上限降為余額的 10倍。 新政解讀 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 首套住房 90平米以上不少于首付比例的 30% “新政與 “ 1 2 3 第二套住房首付由原來(lái)的 40提高至 50 第三套及以上住房首付有原來(lái)的 40提高至 50以上 更加嚴(yán)厲的打擊投機(jī)炒房 “ 4條 從信貸調(diào)控方面嚴(yán)控投機(jī)性購(gòu)房 新政解讀 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 “新國(guó) 10條 暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款 非本地居民暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)住房貸款 嚴(yán)禁非房地產(chǎn)主業(yè)的國(guó)有及國(guó)有控股企業(yè)參與商業(yè)性土地開(kāi)發(fā)和房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng) 對(duì)取得銷(xiāo)售許可證的房地產(chǎn)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開(kāi)全部銷(xiāo)售房源 對(duì)地方政府落實(shí)工作責(zé)任制，加強(qiáng)監(jiān)督檢查和問(wèn)責(zé)制度 打擊投機(jī)、投資需求； 控制部分央企進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)； 房地產(chǎn)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)更加透明； 維護(hù)樓市穩(wěn)定與地方政績(jī)相統(tǒng)一。 “國(guó) 10條 在打擊投機(jī)的基礎(chǔ)上，”震懾”房地產(chǎn)企業(yè)。 新政解讀 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 國(guó) 4條及國(guó) 10條充分體現(xiàn)了： 機(jī)，遏制房?jī)r(jià)上漲的態(tài)度； 地產(chǎn)調(diào)控只是起到平穩(wěn)樓市而非打壓。 各地成交量出現(xiàn)明顯下滑； 各地細(xì)則出現(xiàn)政策性的松動(dòng)，除上海北京之外，重慶、廣州等主要城市均未限制三套房也未提及房產(chǎn)稅； 天津作為二線(xiàn)城市，始終保持跟隨風(fēng)格，由此不會(huì)出現(xiàn)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)細(xì)則。 政策冷靜期 新政解讀 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 房地產(chǎn) 政策 房地產(chǎn)市場(chǎng) 比鐵還硬比鋼還強(qiáng)？ 新政出臺(tái)后市場(chǎng)表現(xiàn) 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 2 新政出臺(tái)后市場(chǎng)表現(xiàn) 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 新政出臺(tái)后天津商品住宅呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌，新一輪的觀(guān)望開(kāi)始。 新政后，對(duì)量?jī)r(jià)的影響 新政出臺(tái) 新政出臺(tái) 成交均價(jià)較上月下降 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房目的的影響 新政后 市場(chǎng)產(chǎn)生嚴(yán)重的觀(guān)望情緒； 購(gòu)房者市場(chǎng)表現(xiàn) 取消原定購(gòu)房計(jì)劃，推遲購(gòu)房 購(gòu)房者在購(gòu)房目的、購(gòu)房時(shí)間和購(gòu)房面積上均帶來(lái)較大影響。 對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房時(shí)間的影響 新政后 首付比例提高，部分購(gòu)房人難以湊齊首付； 部分銀行拒絕辦理三套房貸； 新政后 90平米以上購(gòu)房首付比例提高； 購(gòu)房者市場(chǎng)表現(xiàn) 對(duì)于豪宅購(gòu)房者來(lái)講首付的敏感度不高。 對(duì)于初級(jí)置業(yè)者首付成數(shù)不高，影響相對(duì)較小。 對(duì)于中級(jí)置業(yè)者主要為改善和投資人群為主。（相對(duì)高端置業(yè)者來(lái)講積極實(shí)力相對(duì)有限）對(duì)首付的敏感度相對(duì)較強(qiáng)。 對(duì)購(gòu)房者購(gòu)房面積的影響 大量投資需求被抑制（一定程度上包括改善型者）購(gòu)房。 新政后，對(duì)購(gòu)房者心態(tài)的影響 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 典型案例 低價(jià)策略，快速出貨 （恒大 盤(pán)必特價(jià)，特價(jià)必升值營(yíng)銷(xiāo)策略，首創(chuàng)福緹山走低價(jià)策略） ； 延期開(kāi)盤(pán) （例如：首創(chuàng)溪堤郡計(jì)劃 5月底， 6月初開(kāi)盤(pán)） ；正式開(kāi)盤(pán)時(shí)間為 6月 27日開(kāi)盤(pán)，延遲 1個(gè)月，開(kāi)盤(pán)后實(shí)行低價(jià)策略。 保價(jià)，靜觀(guān)其變 （萬(wàn)科東麗湖，遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)）；遠(yuǎn)洋新干線(xiàn) 5月 15日開(kāi)盤(pán)的疊拼至今成交 0套。但價(jià)格依然無(wú)任何松動(dòng)， 16000 。 新政后，開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)策略 低價(jià)策略 延期開(kāi)盤(pán) 靜觀(guān)其變 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 3 未來(lái)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè) 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 量先下行，價(jià)滯后下調(diào) 剛需為主，成交價(jià)格后期適度下行。 投資、投機(jī)性購(gòu)房將受到抑制； 政策打壓下樓市必然出現(xiàn)盤(pán)整 房市出現(xiàn)盤(pán)整，引發(fā)成交結(jié)構(gòu)調(diào)整 天津樓市下半年預(yù)判 基于對(duì)量?jī)r(jià)走勢(shì)，購(gòu)房者心理等相關(guān)問(wèn)題的研究我們得出： 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 東麗區(qū)競(jìng)品市場(chǎng)分析 2 行天下 致勝有源 地 溫莎堡 0 9 . 5 - 1 0 . 5 東麗區(qū)商品住宅量?jī)r(jià)走勢(shì)4 . 9 54 . 6 35 . 1 55 . 4 51 . 9 ） 成交均價(jià)（元/ 平米）2010年 5月成交均價(jià) 9354元 /平米 ， 同比漲幅 29%； 年內(nèi)成交量月均漲幅超過(guò) 東麗區(qū)近一年成交價(jià)格漲幅略高于天津市整體成交價(jià)格漲幅。 新政出臺(tái) 價(jià)升 量跌 東麗區(qū)整體市場(chǎng)走勢(shì) 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 環(huán)城四區(qū) 4 ， 5 月成交環(huán)比走勢(shì)05101520萬(wàn)平方米- 8 0 %- 7 0 %- 6 0 %- 5 0 %- 4 0 %- 3 0 %- 2 0 %- 1 0 %0%環(huán)比變化率4 月成交面積 5 . 5 4 1 3 . 4 3 1 5 . 3 3 2 . 5 75 月成交面積 1 . 9 4 7 . 1 0 6 . 4 6 0 . 7 0 環(huán)比率增長(zhǎng)率 - 6 4 . 4 7 % - 4 7 . 1 6 % - 5 7 . 8 9 % - 7 2 . 6 3 %東麗區(qū) 津南區(qū) 西青區(qū) 北辰區(qū)東麗區(qū) 5月環(huán)比 4月成交增長(zhǎng)率為 成交量較環(huán)城四區(qū)其它區(qū)域相比，下跌幅度較大。 根據(jù)圖表得出：津南區(qū)和西青區(qū)是成交量較大的區(qū)域。對(duì)本項(xiàng)目區(qū)域產(chǎn)生一定的威脅。 區(qū)域成交對(duì)比 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 華明板塊 津漢城市快速路 外環(huán) 空港板塊 本項(xiàng)目 首創(chuàng)溪堤郡 遠(yuǎn)洋新干線(xiàn) 鳳凰墅 東麗湖板塊 天津市東麗區(qū)別墅項(xiàng)目區(qū)域分布圖 東麗區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于東麗湖、空港和華明新家園三個(gè)區(qū)域。 華僑城 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 競(jìng)品項(xiàng)目市場(chǎng)表現(xiàn) 東麗湖板塊 空港板塊 華明鎮(zhèn)板塊 東麗區(qū)開(kāi) 發(fā)區(qū)板塊 在售： 萬(wàn)科東麗湖 新開(kāi)盤(pán) ： 恒大綠洲（ 6月 27日） 在售： 遠(yuǎn)洋新干線(xiàn) 即將開(kāi)盤(pán)： 鳳凰墅（預(yù)計(jì) 7月底） 新開(kāi)盤(pán)： 首創(chuàng)溪堤郡（ 6月 27日） 在售： 萬(wàn)科魅力之城 東麗區(qū)的地產(chǎn)項(xiàng)目主要分布于東麗湖、空港和華明新家園三個(gè)區(qū)域。 目前東麗開(kāi)發(fā)區(qū)板塊萬(wàn)科魅力之城項(xiàng)目在售產(chǎn)品為小高層，產(chǎn)品類(lèi)型與本項(xiàng)目有差異，影響力度較小。 即將開(kāi)盤(pán)： 米蘭東湖灣（預(yù)計(jì) 2010年7月初） 即將開(kāi)盤(pán)： 華僑城東麗項(xiàng)目 區(qū)域目前已有萬(wàn)科，遠(yuǎn)洋，恒大，首創(chuàng)，華僑城等多家知名開(kāi)發(fā)企業(yè)入駐。 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 位置 天津市東麗區(qū)東麗之光大道旁 開(kāi)發(fā)商 天津萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司 建筑形式 在售產(chǎn)品為洋房，和聯(lián)排 建筑風(fēng)格 北歐 占地面積 275萬(wàn) 建筑面積 88萬(wàn) 容積率 平均： 墅： 層、洋房： 化率 40% 戶(hù)型面積 洋房 120 ，聯(lián)排 180 總戶(hù)數(shù) 7500（小鎮(zhèn)規(guī)模） 車(chē)位比 1： 1 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 價(jià)格 (元/洋房 9000元 / 聯(lián)排 13500元 / 物業(yè)費(fèi) 月銷(xiāo)售速度 別墅： 15套（兩個(gè)月平均） 項(xiàng)目主題語(yǔ) 讓生活在湖邊自然生長(zhǎng) 旅游配套 水上溫泉?dú)g樂(lè)谷，東麗湖水上運(yùn)動(dòng)中心 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 多物業(yè)類(lèi)型臨湖景觀(guān)大盤(pán)！ 【 東麗湖萬(wàn)科城 】 個(gè)案詳解 東麗區(qū)目前在售項(xiàng)目 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 2 0 1 0 年4 月6 月東麗湖萬(wàn)科城成交走勢(shì)010002000300040005000平米洋房成交量（） 2080 480 1200 720 480 1080聯(lián)排成交量（） 1164 1064 4000 180 360 0 7政策出臺(tái)后，項(xiàng)目成交量除 5月份節(jié)假日期間有提升，后期打折幅度加大，但成交量依舊低迷。 【 東麗湖萬(wàn)科城 】 個(gè)案詳解 全款享受 97折優(yōu)惠，貸款首付五成享受 98折優(yōu)惠 一次性付款 2%優(yōu)惠，貸款無(wú)優(yōu)惠 新政出臺(tái) 目前項(xiàng)目報(bào)價(jià)為洋房 10000元 / ，聯(lián)排 15000元 / 。實(shí)際成交價(jià)洋房為9500元 / ，聯(lián)排 14000元 / 。 3個(gè)月共成交 6040 ，月均去化 2013 。月均去化 10套。 客群表現(xiàn)：觀(guān)望情緒嚴(yán)重，投資客明顯減少。 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 位置 東麗區(qū)空港物流加工區(qū)中心大道與東七道交口 開(kāi)發(fā)商 遠(yuǎn)洋地產(chǎn) 建筑形式 疊拼別墅，洋房，小高 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代 占地面積 建筑面積 容積率 化率 40% 主力戶(hù)型 疊拼： 180 ，小高層： 90 ，洋房： 140 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2010年 5月 15日 代理商 自銷(xiāo) 總戶(hù)數(shù) 1043 價(jià)格 (元 /小高層 8800元 / 洋房 9700元 / 別墅 16000元 / 實(shí)際成交價(jià)（元 / ） 洋房約 9500元 / 。疊拼未成交，小高售罄 項(xiàng)目簡(jiǎn)評(píng) 高品質(zhì)、完美生活的高尚商務(wù)住宅社區(qū) 本案 遠(yuǎn)洋 【 遠(yuǎn)洋新干線(xiàn) 】 個(gè)案詳解 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 2 0 1 0 年5 月- 6 月遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)成交走勢(shì)01000200030004000平米小高成交量（） 2880 3150 0 0洋房成交量（） 840 840 980 0 7【 遠(yuǎn)洋新干線(xiàn) 】 個(gè)案詳解 個(gè)點(diǎn)，貸款優(yōu)惠 3個(gè)點(diǎn)。 后期項(xiàng)目無(wú)促銷(xiāo)活動(dòng) 無(wú)促銷(xiāo)活動(dòng) 政策出臺(tái)后，項(xiàng)目小高層成交量主要集中在 5月 15日 5月 22日。洋房相對(duì)走勢(shì)平穩(wěn)，疊拼至今未成交。 5月 15日開(kāi)盤(pán)共推出 6套疊拼別墅， 12套洋房， 40套小高層。目前小高層產(chǎn)品在 5月份已經(jīng)全部售罄，疊拼無(wú)成交。 洋房 2個(gè)月共成交 3220 ，月均去化 1610 （兩個(gè)月平均）。 洋房目前月銷(xiāo)售速度為 5套（兩個(gè)月平均）。市場(chǎng)走量較為緩慢。 目前客群主要來(lái)自于河?xùn)|區(qū)和東麗區(qū)，主要以華明鎮(zhèn)客群，鐵三院客群，空港企事業(yè)政府官員等。 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 東麗區(qū)新開(kāi)盤(pán)及即將在售項(xiàng)目列表 項(xiàng)目 區(qū)域 板塊 物業(yè)類(lèi)型 主力戶(hù)型 總建面（萬(wàn) ） 開(kāi)發(fā)商 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 預(yù)計(jì)售價(jià) 項(xiàng)目特色 恒大綠洲 東麗區(qū) 東麗湖板塊 洋房，小高層 洋房 1棟六戶(hù)一層 170 ，二層 130 ， 3躍4共 200 小高 122 120 恒大 2010年 6月底 洋房 10000元 / ，小高8800 元 / 水景地產(chǎn) 低密居所 米蘭東湖灣 東麗區(qū) 東麗湖板塊 雙拼，洋房，小高層 雙拼 250， 370 洋房 80，高層80 東 預(yù)計(jì)2010年 7月 未定 宜居生態(tài)，低密居所 鳳凰墅 東麗區(qū) 空港板塊 獨(dú)棟，雙拼 300 建實(shí)業(yè) 預(yù)計(jì)2010年 7月 1700019000元 / 宜居生態(tài)，低密豪華居住區(qū) 首創(chuàng)溪堤郡 東麗區(qū) 華明板塊 聯(lián)排 190 30 首創(chuàng) 預(yù)計(jì)2010年 6月底 12000元 / 宜居生態(tài)地產(chǎn) 低密居所 華僑城 東麗區(qū) 華明板塊 預(yù)估：聯(lián)排 +高層 未定 僑城 預(yù)計(jì)2010年底 未定 東麗區(qū)未來(lái)對(duì)本項(xiàng)目有直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目 恒大綠洲，首創(chuàng)溪堤郡及華僑城建筑面積分別為 120萬(wàn) ， 30萬(wàn) 和 ，三個(gè)項(xiàng)目體量較大，銷(xiāo)售周期長(zhǎng)，將成為本項(xiàng)目長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，同時(shí)對(duì)整體區(qū)域的價(jià)格有一定的主導(dǎo)性。 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 首創(chuàng)溪堤郡 6月 27日開(kāi)盤(pán)聯(lián)排共推出 50套，成交 40套。 優(yōu)惠政策為：一次性?xún)?yōu)惠 10個(gè)點(diǎn)，貸款優(yōu)惠 8個(gè)點(diǎn)。實(shí)際成交價(jià)為 12000元 / 。 5月 1日開(kāi)始蓄客，共蓄客 100組。 河?xùn)|區(qū)客戶(hù)為主。購(gòu)買(mǎi)者主要為私營(yíng)業(yè)主，企事業(yè)單位，政府官員為主。 每日新報(bào)和今晚報(bào)，手機(jī)短信。 鳳凰墅總價(jià)區(qū)間較高，產(chǎn)權(quán)為商業(yè)產(chǎn)權(quán) 40年，項(xiàng)目整體可塑性較差，但位置距離本項(xiàng)目較近，對(duì)項(xiàng)目有一定的影響力。 米蘭東湖灣項(xiàng)目雖然也處于東麗湖板塊，但周邊竟品項(xiàng)目實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)，萬(wàn)科東麗湖入駐區(qū)域時(shí)間早，區(qū)域整體認(rèn)知度高 +萬(wàn)科品牌的影響力。恒大綠洲為東麗湖板塊的新貴，品牌力很強(qiáng)，產(chǎn)品線(xiàn)豐富。米蘭東湖灣處于 ” 前后夾擊 “ 的狀態(tài)。 東麗區(qū)新開(kāi)盤(pán)及即將在售項(xiàng)目分析 恒大綠洲 6月 27日開(kāi)盤(pán)聯(lián)排共推出 600套洋房和小高，共成交 150套。 優(yōu)惠政策為： 次性付款在 期簽約再打 行折上折的優(yōu)惠策略。 實(shí)際成交價(jià)洋房為 10000元 / ，小高為 8800元 / 。 6月份開(kāi)始蓄客，共蓄客 300組。產(chǎn)品附送 1600元 /平米的裝修。毛坯價(jià)：洋房： 8400元 / ，小高： 7200元 / 。 產(chǎn)品客群主要來(lái)自東麗區(qū)，河?xùn)|區(qū)，北京。以私營(yíng)業(yè)主，及企事業(yè)單位政府官員。 天津報(bào)廣（新報(bào)）和 京（青年報(bào)）報(bào)廣。廣播。 10天廣告投入 1000萬(wàn)。 首創(chuàng)溪堤郡 恒大綠洲 即將在售項(xiàng)目 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng) 外部競(jìng)爭(zhēng) 萬(wàn)科，恒大，遠(yuǎn)洋，首創(chuàng)等眾多開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐此區(qū)域，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。 主要來(lái)自西青區(qū)和津南區(qū) 下半年別墅產(chǎn)品貨量充足，主要集中在西青區(qū)和津南區(qū)，例如中信、海爾、光耀多家推出相似的聯(lián)排產(chǎn)品； 競(jìng)品項(xiàng)目多憑借天然的生態(tài)景觀(guān)與項(xiàng)目進(jìn)行客戶(hù)競(jìng)爭(zhēng)；（例如津南區(qū)天嘉湖和團(tuán)泊湖區(qū)域） 外部競(jìng)爭(zhēng)： 目前別墅產(chǎn)品總價(jià)集中在 260萬(wàn) 360萬(wàn)左右，恒大，萬(wàn)科及首創(chuàng)的加入，將會(huì)使價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)更為激烈。 競(jìng)品市場(chǎng)小結(jié) 內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)： 萬(wàn)科東麗湖：下半年將推出 250平米以上的聯(lián)排及雙拼產(chǎn)品 350萬(wàn)起價(jià)。 遠(yuǎn)洋新干線(xiàn)：下半年主要推出 140平米的洋房和 180平米的疊拼產(chǎn)品為主。 米蘭東湖灣： 7月初將推出 150 洋房， 250 恒大綠洲： 目前洋房和小高存量共 450套，洋房 130高： 122 首創(chuàng)溪堤郡：下半年主要以 190的聯(lián)排為主，是本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 新政對(duì)東麗區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析 3 行天下 致勝有源 地 溫莎堡 1 新政后的市場(chǎng)表現(xiàn) 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 1 0 . 1 - 1 0 . 5 東麗區(qū)商品住宅成交量走勢(shì)3 . 0 4 3 . 0 65 . 1 55 . 4 51 . 9 新政出臺(tái) 價(jià)格較上月上漲 4% 新政出臺(tái) 成交量較上月下降 64% 政策后，東麗區(qū)市場(chǎng)短期呈現(xiàn)量跌價(jià)升的局面。 新政后，對(duì)量?jī)r(jià)的影響 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 “量先價(jià)后”的市場(chǎng)規(guī)律，決定房?jī)r(jià)將在成交量出現(xiàn)萎縮之后開(kāi)始下行 東麗區(qū) 1 0 . 1 - 1 0 . 5 ） 成交量（萬(wàn)）成交量上升 成交量下降 成交量上升 量降 量先上漲 價(jià)格助漲 量先下降 價(jià)格？ “政策 政策利好 量 價(jià) 量?jī)r(jià)齊升 1 2 2 新政后，對(duì)量?jī)r(jià)的影響 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 東麗區(qū)投資比例較大，成交量?jī)r(jià)必然會(huì)受到調(diào)整，但對(duì)于總價(jià)較低的產(chǎn)品，同樣存在一定的市場(chǎng)空間。 其他類(lèi)別墅產(chǎn)品 聯(lián)排 洋房 小高層 代表項(xiàng)目： 遠(yuǎn)洋新干線(xiàn) 在 5月 15日開(kāi)盤(pán)推 40套的小高層產(chǎn)品，一個(gè)月后全部去化。 魅力之城6月小高層共成交 50套。 代表項(xiàng)目： 萬(wàn)科東麗湖 6月洋房整體成交 13套 代表項(xiàng)目： 萬(wàn)科東麗湖 6月聯(lián)排整體成交 5套 代表項(xiàng)目： 遠(yuǎn)洋新干線(xiàn) 5月 15日開(kāi)盤(pán)推出的疊拼別墅目前無(wú)成交 東麗區(qū)區(qū)戶(hù)型供應(yīng)以中大戶(hù)型為主（ 90平米以上），投資比例相對(duì)較高； 政策打壓下將會(huì)直接打壓投資類(lèi)購(gòu)房，而 對(duì)于 90平米以下的戶(hù)型，相對(duì)總價(jià)較低，受信貸政策影響較小，有一定的市場(chǎng)空間。 新政后，各類(lèi)型產(chǎn)品去化情況 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 下半年供應(yīng)量較大，市場(chǎng)格局有被打破的可能。 預(yù)計(jì) 10年下半年將有 30應(yīng)量較大，可能會(huì)打破目前的市場(chǎng)格局； 另一方面，新上市項(xiàng)目最大的作用是緩解目前的供求關(guān)系緊張狀態(tài)，而非對(duì)整體價(jià)格產(chǎn)生直接的打壓。 市場(chǎng)格局 155290246810121416市內(nèi)六區(qū) 遠(yuǎn)郊區(qū)縣 濱海新區(qū) 環(huán)城四區(qū)2010 年下半年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目數(shù)量分布圖策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 東麗區(qū)進(jìn)入 2010年后供應(yīng)量明顯大于成交量，市場(chǎng)短期出現(xiàn)了供大于求的局面。 東麗區(qū)存量截止到 5月份存量為 2010年平均月去化 麗區(qū)去化周期為 17個(gè)月，區(qū)域整體風(fēng)險(xiǎn)度較高。 區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)度研究 供應(yīng)量加大 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 2 未來(lái)東麗區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 未來(lái)房?jī)r(jià)將在成交量出現(xiàn)萎縮之后開(kāi)始下行 2010下半年及 2011年未開(kāi)工體量供應(yīng)量集中 天津細(xì)則在跟隨的基礎(chǔ)上較為溫和，部分區(qū)域在短期盤(pán)整后，仍會(huì)保持向好態(tài)勢(shì)，價(jià)格不會(huì)發(fā)生明顯波動(dòng)。 量先下行，價(jià)滯后下調(diào) 調(diào)整時(shí)間將出現(xiàn)在量 下行后的 10年 4季度 成交價(jià)格將 適度盤(pán)整 政策打壓下房市必然出現(xiàn)“盤(pán)整”； 投資、投機(jī)性購(gòu)房將受到抑制； 房市出現(xiàn)盤(pán)整，引發(fā)成交結(jié)構(gòu)調(diào)整，以中小戶(hù)型為主 東麗區(qū)去化周期為 17個(gè)月風(fēng)險(xiǎn)度較高，在政策打壓下，去化速度下降，風(fēng)險(xiǎn)度提高。 風(fēng)險(xiǎn)度評(píng)估 東麗區(qū)樓市下半年預(yù)判 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 市場(chǎng)總結(jié) 4 行天下 致勝有源 地 溫莎堡 市場(chǎng)總結(jié) 基于對(duì)目前市場(chǎng)及項(xiàng)目眾多因素的考慮，我們 建議本案采?。?低價(jià)，保量的入市策略 先保量，再保價(jià) 政策利空 區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)度較高 本項(xiàng)目客群受一定政策的打壓 別墅類(lèi)產(chǎn)品相對(duì)走量較慢 東麗區(qū)存量較大 產(chǎn)品去化比較 打擊投資投機(jī)性購(gòu)房 復(fù)地在天津住宅項(xiàng)目的首次亮相 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 本體分析 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 項(xiàng)目綜合解讀 1 行天下 致勝有源 地 溫莎堡 1 項(xiàng)目現(xiàn)狀分析 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 加推續(xù)銷(xiāo)期 強(qiáng)銷(xiāo)期 品牌導(dǎo)入期 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 項(xiàng)目亮相期 蓄勢(shì)蓄客期 時(shí)間軸 推廣節(jié)奏 營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn) 媒體新聞發(fā)布會(huì) 9月 16日 開(kāi)盤(pán)活動(dòng) 面積指標(biāo) 完成率 面積完成率 40% 面積完成率 31% 面積完成率 29% 項(xiàng)目主要工程節(jié)點(diǎn) 示范區(qū)樣板間公開(kāi) 工程證件 節(jié)點(diǎn) 計(jì)劃 一期出正負(fù)零 計(jì)劃 分一期主體 結(jié)構(gòu)封頂 8月底一期別墅取得 銷(xiāo)售許可證 計(jì)劃 面積測(cè)量 上圖表明，能夠呈現(xiàn)項(xiàng)目實(shí)際產(chǎn)品力及客戶(hù)體驗(yàn)的工程結(jié)果均在下半年，導(dǎo)致 7 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 復(fù)地 溫莎堡銷(xiāo)售及推廣物料時(shí)間節(jié)點(diǎn) 序列 完成工作內(nèi)容 5月 6月 7月 1 6月 7日提交文案； 6月 10日文案定稿； 6月 22M 2 完成概念樓書(shū) 6月 15日確定文案； 6月 20日完成初步設(shè)計(jì)； 6月底設(shè)計(jì)完成； 7月 7日定稿 4 沙盤(pán) 6月底完成 5 外展場(chǎng)包裝 6月 15日完成設(shè)計(jì) 6 項(xiàng)目圍擋 6月底完成 7 戶(hù)外 7月 18 戶(hù)外路牌 5月 28日前確定點(diǎn)位 6月 10日確定報(bào)批 7月 19 網(wǎng)絡(luò)推廣 5月 26日確定推廣主題 6月 6日前上項(xiàng)目詳情頁(yè) 10 復(fù)地會(huì)相關(guān)物料（卡、 手冊(cè)、背板展示） 7月 10日前完成 11 項(xiàng)目 3 6月初宣傳片選材并開(kāi)始制作 8月底制作完成 12 項(xiàng)目網(wǎng)站 6月 20日啟動(dòng)制作 7月 20日制作完成 13 外展開(kāi)放活動(dòng) 6月初活動(dòng)方案并開(kāi)始采買(mǎi)； 6月25日準(zhǔn)備完畢 7月初執(zhí)行 14 外展場(chǎng)開(kāi)放發(fā)布會(huì) 7月 10日?qǐng)?zhí)行 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 2 項(xiàng)目產(chǎn)品力分析 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 項(xiàng)目產(chǎn)品情況： 產(chǎn)品類(lèi)型以聯(lián)排別墅為主，配以部分洋房及后期小高層、綜合型商業(yè)。 產(chǎn)品配比如下（建筑面積最終以經(jīng)政府部門(mén)批準(zhǔn)的施工圖為準(zhǔn)） 平面布局： 根據(jù)天津當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣、氣候特點(diǎn)及市場(chǎng)需求，采用多種類(lèi)、多套型的住宅設(shè)計(jì)，以滿(mǎn)足不同用戶(hù)的需求。本項(xiàng)目單體建筑按類(lèi)型分為雙拼住宅（ 3層）、聯(lián)體住宅（ 3層）、花園洋房（ 4+1層）、小高層住宅（ 9層）、會(huì)所（前期兼作售樓處 3層）、酒店式公寓（ 9層）和沿街商業(yè)（ 3+1層）。 序號(hào) 物業(yè)類(lèi)型 建筑面積 1 雙拼別墅 聯(lián)排別墅 多層洋房 小高層 商業(yè) 會(huì)所及配套 計(jì) 行天下 致勝有源 地 溫莎堡 豐富產(chǎn)品線(xiàn)，高附加值 別墅、花園洋房一層均具備地下室及車(chē)庫(kù)以及前后庭院，別墅聯(lián)排、雙拼，面積從 190園洋房平層、躍層，面積 130型豐富 別墅居室附贈(zèng)露臺(tái)，與自然更加親近；雙拼別墅內(nèi)設(shè)有戶(hù)型內(nèi)電梯，更具尊貴感；部分雙拼別墅間距達(dá)3米，滿(mǎn)足高端客戶(hù)對(duì)生活的私密保障要求 在低多層建筑的外立面處理上，引用五大道建筑元素。一層采光米色外掛石材，配以適當(dāng)線(xiàn)腳花飾，二、三層外墻采用灰褐色面磚輔以拼貼花飾，使建筑立面更豐富，打破了一般別墅住宅的沉悶感，使建筑既具歷史沉淀的文化感又富時(shí)尚感。花園洋房建筑的外立面則與底層建筑相協(xié)調(diào)，更加強(qiáng)調(diào)對(duì)尺度的控制和對(duì)低層部分細(xì)部的處理。 建筑風(fēng)格：簡(jiǎn)潔英式風(fēng)格，源于五大道設(shè)計(jì)理念，豐富外立面，更富國(guó)際性 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 空間價(jià)值：高舒適性與高性?xún)r(jià)比 別墅 前后庭院，雙向入口室內(nèi)室內(nèi)空間向外拓展，走進(jìn)自然。 聯(lián)排層高 3米， 6拼一層層高 層設(shè)臥室。 每戶(hù)均有地下室，棋牌室、健身房、家庭室、儲(chǔ)藏室等豐富功能空間，變身私人會(huì)所。 餐廳挑空設(shè)計(jì)，增加室內(nèi)空間感，更加氣派寬闊 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 空間價(jià)值：高舒適性與高性?xún)r(jià)比 花園洋房 (類(lèi)別墅的居住感受） 四層住戶(hù)為復(fù)式樓層，有挑高空間和室外露臺(tái)，使住戶(hù)擁有高檔住宅的居住體驗(yàn)。 主次分區(qū)明確，保證主人生活私密性以及居室的舒適度 層層有露臺(tái) (或陽(yáng)臺(tái) )，戶(hù)戶(hù)有入戶(hù)花園，既豐富了洋房的立面，又坐擁田園樂(lè)趣，入戶(hù)前即有愉悅放松的身心享受。 底層住戶(hù)除設(shè)有室外庭院外，還有地下室及露天庭園空間，室內(nèi)空間向外拓展。 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 項(xiàng)目產(chǎn)品力分析結(jié)論 地處空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，借濱海之勢(shì)，潛力無(wú)限； 總結(jié)一 目前地塊周邊配套缺乏，但未來(lái)規(guī)劃有大量配套，同時(shí)交通狀況正不斷完善； 總結(jié)三 總結(jié)二 地處城市東部板塊，目前缺少高端居住區(qū)，同時(shí)也是政府規(guī)劃的宜居板塊； 總結(jié)四 從項(xiàng)目規(guī)模、產(chǎn)品、戶(hù)型、園林等方面與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目相比優(yōu)勢(shì)不明顯，單從產(chǎn)品力來(lái)講項(xiàng)目?jī)r(jià)值不足以在競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中取得明顯優(yōu)勢(shì)； 總結(jié)五 競(jìng)品項(xiàng)目?jī)r(jià)值訴求點(diǎn)、建筑類(lèi)型同質(zhì)化嚴(yán)重，急需一種全新的理念贏(yíng)得客戶(hù)青睞； 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 3 項(xiàng)目 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 54 項(xiàng)目 規(guī)避劣勢(shì) 消除威脅 注重環(huán)境營(yíng)造、公共交通建設(shè)和產(chǎn)品品質(zhì)打 造，增強(qiáng)區(qū)域的吸引力和活力，同時(shí)樹(shù)立“區(qū)域核心”的地位。 1、從產(chǎn)品面而言： “大面積高門(mén)檻”導(dǎo)致勢(shì)必客戶(hù)基數(shù)相對(duì)有限，從而加大需求引導(dǎo)和吸納的難度和速度 2、從競(jìng)爭(zhēng)格局而言 “競(jìng)品排隊(duì)上市”的市場(chǎng)情況勢(shì)必形成有效客戶(hù)的分流，從而增加價(jià)值實(shí)現(xiàn)的難度 1、從現(xiàn)有格局而言： 隨著本區(qū)域的不斷發(fā)展，對(duì)區(qū)域價(jià)值的不斷認(rèn)知與認(rèn)同，形成產(chǎn)品核心價(jià)值的趨利性 2、從發(fā)展趨勢(shì)而言： 首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋包括萬(wàn)科等周邊知名品牌開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，周邊別墅區(qū)的逐步啟動(dòng)、入市對(duì)于區(qū)域價(jià)值形成進(jìn)一步的推波助瀾，為項(xiàng)目?jī)r(jià)值的實(shí)現(xiàn)和提升創(chuàng)造相對(duì)條件 1、從宏觀(guān)政策而言： “頻頻出臺(tái) 逐步細(xì)化”的調(diào)控政策對(duì)目標(biāo)消費(fèi)者形成心理暗示作用 2、從信貸政策而言 “二套首付 4成” ” 三套貸款不予辦理“抬高項(xiàng)目準(zhǔn)入門(mén)檻，進(jìn)一步削減可引導(dǎo)客戶(hù)的基數(shù) 3、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，空港板塊、東麗湖板塊競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，會(huì)分流部分客群 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 規(guī)避劣勢(shì) 充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用形象包裝，及廣告推廣，彌補(bǔ)項(xiàng)目劣勢(shì)以及渠道推廣，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。 抓住機(jī)遇 消除威脅 利用項(xiàng)目整體的優(yōu)勢(shì)，包括價(jià)格、周邊氛圍、產(chǎn)品特色等銷(xiāo)售威脅的影響，吸引客戶(hù)群體的關(guān)注。 動(dòng)態(tài) 發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 抓住機(jī)遇 抓住城市的發(fā)展脈搏，結(jié)合本案優(yōu)勢(shì)特點(diǎn)，引導(dǎo)區(qū)域內(nèi)客戶(hù)進(jìn)行購(gòu)買(mǎi)居住或投資。 從產(chǎn)品面而言： 1、項(xiàng)目整體的低密度特征所賦予的價(jià)值度 2、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、退臺(tái)花園洋房多種產(chǎn)品類(lèi)型組合，空間更富情趣性 3、聯(lián)排 190拼 330平米左右，洋房1504、別墅及部分洋房地下室、地下車(chē)位等附加空間超值性 5、項(xiàng)目低碳理念環(huán)?？萍紤?yīng)用 6、毗鄰綠色球場(chǎng)稀缺資源 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 55 根據(jù)優(yōu)劣勢(shì)分析擬定相關(guān)策略 深入挖掘項(xiàng)目?jī)r(jià)值，提升項(xiàng)目形象影響力及價(jià)值亮點(diǎn) 策略 1 以 區(qū)域 客戶(hù)為主攻對(duì)象 ， 逐步突破地域限制， 尋找 目標(biāo) 客戶(hù)群 策略 2 利用 價(jià)格 預(yù)告 ，擠壓銷(xiāo)售 策略 線(xiàn)上推廣為輔，渠道拓展為主，合理調(diào)控，提高銷(xiāo)售速度 策略 4 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 4 項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 57 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)類(lèi)型 區(qū)域相關(guān)型 產(chǎn)品相關(guān)型 投資相關(guān)型 認(rèn)同本區(qū)域，對(duì)區(qū)域的未來(lái)價(jià)值看好的這部分客群。 對(duì)項(xiàng)目區(qū)域認(rèn)同并看好區(qū)域未來(lái)發(fā)展的客群。 項(xiàng)目的某種產(chǎn)品或項(xiàng)目的整體特質(zhì)符合這部分客群的居住夢(mèng)想。 區(qū)域相關(guān)型 +產(chǎn)品相關(guān)型 區(qū)域相關(guān)型 +投資相關(guān)型 投資相關(guān)型 +產(chǎn)品相關(guān)型 區(qū)域相關(guān)型 +產(chǎn)品相關(guān)型 +投資相關(guān)型 我們的客戶(hù)類(lèi)型 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 地緣性客戶(hù) 東麗及河?xùn)|區(qū)內(nèi) 市區(qū)其他區(qū)域及 及外地 項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)來(lái)源分析 在本區(qū)域及區(qū)域周邊居住及工作的客群，對(duì)區(qū)域的了解及依屬感較強(qiáng)，其在本區(qū)域釋放居住需求的可能性較高。 由于衛(wèi)國(guó)道及津漢公路以及的輻射，空港經(jīng)濟(jì)區(qū)域未來(lái)升值潛力較大，尤其受天津政府持續(xù)投資關(guān)注大勢(shì)吸引，區(qū)域必將受到廣大客群的關(guān)注。 此區(qū)域的客群大部分為看好區(qū)域及項(xiàng)目升值潛力的投資客群。 渠道資源支持 策源渠道營(yíng)銷(xiāo) 常規(guī)渠道資源 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 區(qū)域分析： 臨近項(xiàng)目區(qū)位的中心城區(qū)客戶(hù)占項(xiàng)目總成交比例的 50%左右；空港及東麗區(qū)域產(chǎn)業(yè)客群占總成交比例的 30%。 特征分析： 職業(yè) 以政府官員、企事業(yè)單位管理層為主、空港內(nèi)部企業(yè)管理層、區(qū)域內(nèi)小企業(yè)主、外來(lái)中高端人群； 生命周期 家庭成員均為三口以上； 置業(yè)目的 保值增值，居住改善； 產(chǎn)品需求 250平米以上，前后小院； 關(guān)注要點(diǎn) 形象品質(zhì)、保值增值、交通便利、房屋總價(jià)、提升居住條件、工作便利 區(qū)域別墅已成交客戶(hù)分析（ 空港區(qū)域、衛(wèi)國(guó)道區(qū)域、東麗湖區(qū)域） 調(diào)研表明：項(xiàng)目所處的的空港、東麗企業(yè)客戶(hù)成交比例較小，建議加大挖掘力度 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 高端別墅客戶(hù)分析（ 住別墅的人有什么特征？） 社會(huì)快速發(fā)展，視野迅速開(kāi)闊，對(duì)高品質(zhì)的不斷要求； 對(duì)傳統(tǒng)信念的懷舊，包括對(duì)信譽(yù)、道德、責(zé)任等正面情感的關(guān)注；對(duì)老天津洋派生活的懷念，希望塑造天津的貴族生活。 社會(huì) 家庭身份：是家庭的決策者； 社會(huì)身份：有自己的圈子，有自己的圈子文化及圈子語(yǔ)言，既相互獨(dú)立又相互交觸； 職業(yè)身份：具有地位感及精英心態(tài)。 重視家庭的和睦及成員間相互尊重，注重家族感，希望一家人生活在一起； 信息途徑 :圈層內(nèi)口碑傳播以及自我實(shí)際的體驗(yàn)感受； 消費(fèi)理念：“有錢(qián)、有閑、有情”的境界，崇尚自我表達(dá)、參與及影響，需要用目標(biāo)實(shí)現(xiàn)圈層歸屬及身份認(rèn)同 信息 身份家庭策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 置業(yè)目的 保值增值、身份標(biāo)簽 中產(chǎn)階層 + 部分新富階層 從置業(yè)目的而言： 1、在均兼顧資產(chǎn)保值增值的大前提之下，依據(jù)目的傾向性界定為身份標(biāo)簽（自?。┬秃屯顿Y配置型 2、自住型與投資型的主從關(guān)系類(lèi)似“二八定律”，自住為主投資為輔 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 從活動(dòng)空間屬性而言：東麗區(qū)域是主力區(qū)域，其空港區(qū)域是核心區(qū)域； 從行業(yè)職位背景而言：空港行政單位、空港企業(yè)高管、東麗企事業(yè)單位均可有效引導(dǎo)； 地緣性客戶(hù) 空港區(qū)域、東麗區(qū)域?yàn)橹?中心城區(qū)客戶(hù)為輔 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 客戶(hù)身份 購(gòu)房背景 生活消費(fèi)習(xí)慣 需求重點(diǎn) 媒體接觸習(xí)慣 中青年之家 家庭年齡： 30歲左右 家庭年收入：準(zhǔn)中產(chǎn)， 50年 主要購(gòu)房目的：身份標(biāo)簽，居住改善 有自己的家庭和生活習(xí)慣，在工作中年輕有為，受高層領(lǐng)導(dǎo)器重或者有自己的事業(yè)，行業(yè)多為事業(yè)單位及新興行業(yè) 房型考慮：工作取得一定的成績(jī)，孩子年齡還小或還沒(méi)有子女，較關(guān)注居住的人文環(huán)境 已購(gòu)買(mǎi)奢侈品來(lái)標(biāo)榜自己，精心打造自己的風(fēng)格 受過(guò)良好的高等教育，平時(shí)喜歡運(yùn)動(dòng)、旅游、社交 平時(shí)工作比較忙碌，處于事業(yè)巔峰期，喜歡與朋友在一起交流有助于事業(yè)的信息 戶(hù)型的舒適型和變化性 項(xiàng)目周邊區(qū)域的發(fā)展前景 公共部位的裝修標(biāo)準(zhǔn)和公共景觀(guān)的生態(tài)度 物管服務(wù)的品 生態(tài)環(huán)境和良好的小區(qū)規(guī)劃 房型（功能型要求較高） 自駕車(chē)是比較頻繁的交通工具 朋友圈子經(jīng)常談?wù)撏顿Y及房產(chǎn) 通過(guò)天津樓市等專(zhuān)業(yè)雜志了解市場(chǎng)行情 經(jīng)常上網(wǎng)，關(guān)注房產(chǎn)走勢(shì) 中產(chǎn)階層 客戶(hù)身份 購(gòu)房背景 生活消費(fèi)習(xí)慣 需求重點(diǎn) 媒體接觸習(xí)慣 中年之家 新銳老年 家庭年齡： 35歲以上 家庭年收入：100年 主要購(gòu)房目的：投資保值 多次購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)，對(duì)價(jià)格敏感度不高，但對(duì)區(qū)域發(fā)展等大勢(shì)判斷有自己獨(dú)到見(jiàn)解 購(gòu)房資金上，身價(jià)達(dá)千萬(wàn)，一次性購(gòu)房 房型考慮：對(duì)別墅內(nèi)部房型不太關(guān)心，看重社區(qū)品質(zhì)、開(kāi)發(fā)商品牌等心里附加值 居住于天津傳統(tǒng)富人區(qū)（市中心、梅江等區(qū)域） 家庭方面，子女多正在上學(xué)，經(jīng)常生活在一起 有自己的朋友圈子 經(jīng)常購(gòu)買(mǎi)奢侈品，在穿著、做事等方面已形成自己的風(fēng)格 非常注重自己和家人的健康，抗衰老 生態(tài)環(huán)境和良好的小區(qū)規(guī)劃 板塊發(fā)展前景 社區(qū)整體品質(zhì)和購(gòu)買(mǎi)群體 開(kāi)發(fā)商品牌 私家車(chē)及飛機(jī)是主要交通工具 閑暇時(shí)間較多，經(jīng)常和朋友一起互相傳遞信息 新富階層 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 認(rèn)同區(qū)域及生活價(jià)值客戶(hù) 企業(yè)內(nèi)中高層 高素質(zhì)精英 認(rèn)可區(qū)域發(fā)展并工作或生活資源空港區(qū)域半徑亦在的客群。 追求更高層次生活和身份歸屬感人群。 家庭年薪50空港區(qū)域客戶(hù) 客戶(hù)類(lèi)型 客戶(hù)特征 客戶(hù)敏感度 客戶(hù)來(lái)源 支付能力 泛區(qū)域目標(biāo)客戶(hù) 經(jīng)營(yíng)某些事業(yè)，業(yè)態(tài)與空港區(qū)域產(chǎn)業(yè)相關(guān) 空港產(chǎn)業(yè)鏈條 身份歸屬感 （空港會(huì)客廳） 家庭年薪 100東麗及河?xùn)|區(qū)域 投資類(lèi)客戶(hù) 具備較強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實(shí) 力和較為豐富的 投資經(jīng)驗(yàn) 區(qū)域未來(lái)升值 產(chǎn)品附加值滿(mǎn)足總價(jià)款 天津市區(qū)客戶(hù)及看好天津發(fā)展的外來(lái)客戶(hù) 千萬(wàn)以上的資產(chǎn) 與本項(xiàng)目類(lèi)似項(xiàng)目客戶(hù) 中高收入人群 行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者 認(rèn)可相同區(qū)域環(huán)境和產(chǎn)品品質(zhì)，以及獨(dú)有產(chǎn)品所賦予的特有價(jià)值。 家庭年薪 100萬(wàn)以上 高檔次的居住類(lèi)客群 客戶(hù)定位 中 產(chǎn) 階 層 新 富 階 層 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 5 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)提煉 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 【 別墅核心價(jià)值梳理 】 區(qū)域蛻變 價(jià)值成長(zhǎng) 低密產(chǎn)品 低碳生活 空港低密別墅區(qū) 空港高端 生活標(biāo)桿 天津復(fù)地 住宅開(kāi)山之作 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 【 別墅核心價(jià)值梳理 自然價(jià)值屬性 】 空港區(qū)域在政策、規(guī)劃及產(chǎn)業(yè)上的優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目毗鄰高爾夫球場(chǎng)的稀缺資源 未來(lái) 空港項(xiàng)目便利的交通，豐富的生活配套 空港高科技園區(qū)，人文素質(zhì)較高，以及豐富的教育配套 區(qū)域配套 低密別墅 聚合效應(yīng) 區(qū)域價(jià)值 配套價(jià)值 人文環(huán)境價(jià)值 資源價(jià)值 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 【 別墅核心價(jià)值梳理 產(chǎn)品價(jià)值屬性 】 服務(wù)價(jià)值 復(fù)瑞物業(yè) 專(zhuān)業(yè)性、人性化周到服務(wù) 1、低密度社區(qū)； 2、五大道建筑理念； 3、地下室車(chē)庫(kù)提升產(chǎn)品附加值； 4、 6小院，彰顯品質(zhì)生活； 5、部分一層帶臥室便于老人居住； 6、彈性組合空間； 7、部分雙拼兩戶(hù)相對(duì)獨(dú)立 產(chǎn)品價(jià)值 品牌價(jià)值 1、復(fù)地地產(chǎn)實(shí)力及榮譽(yù)；全國(guó)多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)豐富； 2、天津淵源：天津中心 天津新地標(biāo)建筑； 科技價(jià)值 低碳環(huán)保價(jià)值；太陽(yáng)能系統(tǒng)； 水回收系統(tǒng)；斷橋鋁、中空玻璃保溫；擠塑板保溫。 宜居別墅 紳士生活 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 【 別墅核心價(jià)值梳理 社會(huì)價(jià)值屬性 】 精神訴求 推廣通路應(yīng)用 價(jià)值互動(dòng)聚合 1、赭石階層 2、圈層文化 3、口碑傳播 統(tǒng)一的推廣形象調(diào)性、 統(tǒng)一的宣傳核心價(jià)值，形成 的新聞性及有歷的炒作以及 良好的業(yè)內(nèi)口碑 策行天下 致勝有源 地 溫莎堡 普通平層公寓住宅 （小戶(hù)型向大戶(hù)型改善、空間尺度優(yōu)化） 花園洋房 （入戶(hù)花園、層層退臺(tái)、頂層閣樓或露臺(tái)） 本案 別墅 （ 低密度、有天有地、有庭有院） 本案目標(biāo)客戶(hù)及價(jià)值需求 對(duì)別墅居住的需求 要求其在產(chǎn)品、環(huán)境、服務(wù)以及社會(huì)口碑中的地位 對(duì)別墅的投資保值需求 要求其在品牌、口碑以及區(qū)域發(fā)展中優(yōu)勢(shì) 戶(hù)型大小、功能格局、地段滿(mǎn)足居住生活需求 居住條件改善、生活品質(zhì)提升、人生階段成功的享受 進(jìn)一步改善，對(duì)土地、景觀(guān)資源的占有、資產(chǎn)配置、身份感、社會(huì)認(rèn)同度、對(duì)自我家人的犒賞 新穎配置 優(yōu)質(zhì)尊崇的服務(wù) 低碳健康的生活 品牌的聚合效應(yīng) 尊貴的空間感受 高舒適高附加值 中產(chǎn)階