拍賣標的物不能按時交付研究與分析.doc

省人民政府水行政主管部門建立水土保持拍賣標的物不能按時交付裁判要旨委托拍賣經(jīng)法院執(zhí)行抵債的不動產(chǎn)，在委托前未辦理不動產(chǎn)物權變動登記，造成拍賣成交后委托人不能交付拍賣財產(chǎn)，委托人應承擔違約責任。案情上訴人(一審被告)：中國農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽區(qū)支行被上訴人(一審原告)：凡光慶被上訴人(一審被告)：陜西開源拍賣有限公司2006年6月13日，陜西開源拍賣有限公司(以下簡稱開源拍賣公司)接受中國農(nóng)業(yè)銀行榆林市榆陽區(qū)支行(以下簡稱榆陽區(qū)農(nóng)行)的委托，對位于榆陽區(qū)鎮(zhèn)川鎮(zhèn)南大街18號的榆陽區(qū)供銷社鎮(zhèn)川貿易中心(以下簡稱鎮(zhèn)川貿易中心)部分土地使用權及建筑物進行拍賣。該處房地產(chǎn)是榆林市中級人民法院2004年執(zhí)行被執(zhí)行人鎮(zhèn)川貿易中心時，該貿易中心抵債給榆陽區(qū)農(nóng)行的，房地產(chǎn)的土地使用權和房屋所有權登記在鎮(zhèn)川貿易中心名下。2006年6月28日，凡光慶向開源拍賣公司交納了20萬元保證金進行競買。開源拍賣公司的特別規(guī)定明確記載了拍賣房地產(chǎn)的權利證書，并載明：“本次拍賣標的物以權屬現(xiàn)狀、建筑現(xiàn)狀拍賣，拍賣標的物的有關情況是從委托方提供的有關資料中摘錄，僅供參考，本公司對此不再加以解釋和說明，也不承擔任何瑕疵擔保責任?！?月29日在拍賣會上凡光慶以124萬元競買成交，并當場與開源拍賣公司簽署了拍賣成交確認書，確認書載明：“成交價124萬元，傭金6.2萬元，合計130.2萬元”。同日，凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行簽訂了拍賣成交合同書，約定成交價為124萬元;凡光慶應在簽訂合同之日起十日內向榆陽區(qū)農(nóng)行交納總成交價的70%價款(包括已交納定金)，剩余部分在后十日內一次性交清，均由開源拍賣公司收取，如不按時向榆陽區(qū)農(nóng)行交付成交價款，保證金不予退還，每逾期一日應承擔違約金額5%的違約金;榆陽區(qū)農(nóng)行在凡光慶交清全部成交價款后十五日內向凡光慶交清房產(chǎn)，每逾期一日應承擔成交價款5%的違約金。2006年7月19日，凡光慶以開源拍賣公司經(jīng)理崔凱周的名義在榆陽區(qū)農(nóng)行鎮(zhèn)川分理處存入現(xiàn)金110.2萬元，辦理了5張加有密碼的存折并一直保管。由于榆陽區(qū)農(nóng)行與鎮(zhèn)川貿易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，致榆陽區(qū)農(nóng)行不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物。同年8月14日，凡光慶與崔凱周一起將存在崔凱周名下的110.2萬元存款全部取出退還凡光慶。之后凡光慶提起訴訟，請求確認拍賣合同有效，予以解除;由榆陽區(qū)農(nóng)行與開源拍賣公司雙倍賠償20萬元定金，并承擔違約金37.2萬元。一審訴訟中，開源拍賣公司退還了收取凡光慶的20萬元保證金。裁判榆林市中院認為：凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行簽訂的拍賣成交合同書為有效合同。榆陽區(qū)農(nóng)行未能按約定交付拍賣標的物，致拍賣合同的目的無法實現(xiàn)，凡光慶請求解除拍賣合同理由成立，予以支持。關于凡光慶交納的20萬元參拍保證金在成交后是否轉為定金以及能否適用定金罰責的問題，由于在違約責任條款中并未約定20萬元保證金適用定金罰責雙倍返還的內容，根據(jù)最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋第一百一十八條“當事人交付留置金、擔保金、保證金、訂約金、押金、或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持”的規(guī)定，20萬元保證金不應認定為定金，故凡光慶要求雙倍返還20萬元定金的請求依法不予支持。對于凡光慶請求由榆陽區(qū)農(nóng)行和開源拍賣公司承擔違約金37.2萬元的訴訟請求，根據(jù)合同法第一百一十三條的規(guī)定，酌情賠償18.6萬元。凡光慶請求由開源拍賣公司承擔連帶責任，因開源拍賣公司拍賣程序合法，其對于拍賣標的物不能交付無任何過錯，故不應當承擔連帶責任。根據(jù)合同法第八條、第九十四條、第一百一十三條、第一百一十四條、最高人民法院關于適用擔保法若干問題的解釋第一百一十八條之規(guī)定，判決：一、拍賣成交合同書有效，予以解除;二、由榆陽區(qū)農(nóng)行于判決生效后十日內給付凡光慶違約損失18.6萬元;三、駁回凡光慶的其余訴訟請求。榆陽區(qū)農(nóng)行不服一審判決，上訴稱：上訴人將不擁有土地使用權和房產(chǎn)權的房地產(chǎn)委托開源拍賣公司拍賣，拍賣合同應屬無效。請求撤銷原判，確認拍賣合同無效，由開源拍賣公司承擔合同無效的責任。陜西省高級人民法院審理認為：榆陽區(qū)農(nóng)行委托拍賣的標的物系鎮(zhèn)川貿易中心經(jīng)榆林市中級人民法院強制執(zhí)行抵債給其的房地產(chǎn)。雖然拍賣標的物的權利證書上記載的土地使用權人和房屋所有權人為鎮(zhèn)川貿易中心，但榆陽區(qū)農(nóng)行已依法享有對該房地產(chǎn)的處分權。榆陽區(qū)農(nóng)行以其享有處分權的財產(chǎn)委托拍賣，經(jīng)開源拍賣公司依法定程序拍賣成交，并與買受人凡光慶簽訂了拍賣成交合同書，該合同系當事人真實意思的表示，內容沒有違反拍賣法等法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為合法有效合同。在拍賣成交合同書簽訂后，凡光慶按照合同約定履行了支付拍賣標的物價款的義務。榆陽區(qū)農(nóng)行由于與鎮(zhèn)川貿易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，而不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物，致使凡光慶的合同目的無法實現(xiàn)，該合同應依據(jù)凡光慶的解除請求予以解除。凡光慶在拍賣過程中沒有過錯，作為守約方，其主張違約損失賠償應予支持。榆陽區(qū)農(nóng)行不能按約定交付拍賣標的物，依據(jù)拍賣法第四十條第一款的規(guī)定，應承擔違約賠償責任。開源拍賣公司拍賣活動符合法定程序，且其在拍賣規(guī)則的特別規(guī)定中已聲明對拍賣標的物權屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔任何瑕疵擔保責任，依據(jù)拍賣法第六十一條第二款的規(guī)定，開源拍賣公司對拍賣標的物不能交付不承擔瑕疵擔保責任。榆陽區(qū)農(nóng)行主張拍賣成交合同書無效，開源拍賣公司應承擔責任的上訴理由，因無法律依據(jù)而不予支持。故判決駁回上訴，維持原判。評析本案是一起典型的因委托拍賣經(jīng)法院執(zhí)行抵債的不動產(chǎn)，由于委托人在委托前未辦理不動產(chǎn)物權變動登記，造成拍賣成交后委托人不能交付拍賣財產(chǎn)而引起糾紛的案件。本案爭議的焦點是，拍賣成交合同書的效力及相應的法律責任的承擔。(一)拍賣成交合同書是否有效。凡光慶與榆陽區(qū)農(nóng)行經(jīng)開源拍賣公司依法定程序拍賣成交簽訂了拍賣成交合同書，該合同系雙方真實意思的表示無疑。問題在于拍賣標的物鎮(zhèn)川貿易中心房地產(chǎn)的產(chǎn)權證所記載的土地使用權人和房屋所有權人為鎮(zhèn)川貿易中心，而非榆陽區(qū)農(nóng)行，這是否違反了拍賣法第六條“拍賣標的應當是委托人所有或者依法可以處分的物品或者財產(chǎn)權利”的規(guī)定。雖然鎮(zhèn)川貿易中心房地產(chǎn)的產(chǎn)權證上記載的土地使用權人和房屋所有權人為鎮(zhèn)川貿易中心，但在委托拍賣時，該處房地產(chǎn)已經(jīng)榆林市中級人民法院強制執(zhí)行由鎮(zhèn)川貿易中心抵債給榆陽區(qū)農(nóng)行。根據(jù)最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定第二十九條“不動產(chǎn)、有登記的特定動產(chǎn)拍賣成交或者抵債后，該不動產(chǎn)、特定動產(chǎn)的所有權自拍賣成交或者抵債裁定送達買受人或者承受人時起轉移”的規(guī)定，在榆林市中級人民法院執(zhí)行裁定生效之時，鎮(zhèn)川貿易中心部分房地產(chǎn)的物權已發(fā)生變動，榆陽區(qū)農(nóng)行已依法享有對該房地產(chǎn)的所有權。因而，拍賣成交合同書未違反拍賣法的強制性規(guī)定，是有效的。(二)拍賣成交后是否發(fā)生物權效力。榆陽區(qū)農(nóng)行依據(jù)法院的執(zhí)行裁定取得鎮(zhèn)川貿易中心部分房地產(chǎn)的所有權，屬于非基于法律行為發(fā)生的物權變動，取得的是事實物權而非法律物權。該類物權變動無須進行登記或者交付即可發(fā)生物權變動的效力，這是物權公示原則的例外，這種例外會導致實際權利狀態(tài)與登記或占有所體現(xiàn)的權利狀態(tài)不一致，造成事實物權與法律物權的分離，如物權取得人對取得的物權作進一步處分時，容易妨害交易第三人的利益，對交易秩序和交易安全帶來隱患。為了彌補這一缺陷，事實物權人若要進一步處分不動產(chǎn)物權，應當先辦理物權變動登記手續(xù)，將不動產(chǎn)登記在自己的名下，使事實物權和法律物權相統(tǒng)一，否則不發(fā)生物權效力。本案中，榆陽區(qū)農(nóng)行在委托拍賣前，未將鎮(zhèn)川貿易中心部分房地產(chǎn)登記在自己名下，拍賣成交并不發(fā)生物權變動效力;在其辦理房地產(chǎn)過戶登記時，因鎮(zhèn)川貿易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，而致其不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物。拍賣成交合同書作為債權合同雖然有效，但并不能發(fā)生物權變動的后果。榆陽區(qū)農(nóng)行的違約行為使凡光慶的合同目的無法實現(xiàn)，已構成根本違約，根據(jù)合同法第九十四條第(四)項的規(guī)定，合同應予以解除。(三)拍賣成交合同書解除后的責任承擔。由于買受人凡光慶在拍賣過程中沒有過錯，并在拍賣成交合同書簽訂后積極履行了合同約定的支付拍賣標的物價款的義務，在合同因榆陽區(qū)農(nóng)行的違約而解除后，其作為守約方的損失應得到賠償。1.開源拍賣公司是否承擔賠償責任。拍賣法第十八條第二款規(guī)定，“拍賣人應當向競買人說明拍賣標的的瑕疵”。如拍賣人違反該規(guī)定未盡到說明的義務，給買受人造成損失的，要承擔瑕疵擔保責任。同時拍賣法第六十一條第二款規(guī)定，“拍賣人、委托人在拍賣前聲明不能保證拍賣標的的真?zhèn)位蛘咂焚|的，不承擔瑕疵擔保責任”。這是關于拍賣人、委托人免責條件的規(guī)定。本案中，在拍賣前，開源拍賣公司在特別規(guī)定中已主動聲明對拍賣標的物權屬現(xiàn)狀和建筑狀況不承擔任何瑕疵擔保責任，故其對拍賣標的物不能交付不承擔瑕疵擔保責任。2.榆陽區(qū)農(nóng)行是否承擔賠償責任。由于榆陽區(qū)農(nóng)行在委托拍賣前未將執(zhí)行抵債的鎮(zhèn)川貿易中心部分房地產(chǎn)登記在自己名下，拍賣成交不發(fā)生物權效力;且其與鎮(zhèn)川貿易中心對房地產(chǎn)分割劃界存在爭議，致其不能按約定向凡光慶交付拍賣標的物的客觀事實產(chǎn)