XX集團投資管理流程分解.doc

TZ-103 集團投資管理程序 版本：1第 9 頁 質(zhì) 量 管 理 體 系 程 序 文 件文件編號TZ-103版本號1.0生效日期XX集團投資管理程序 （蓋控制專用章處）修改狀態(tài)修 訂 情 況生 效 日 期起 草 吳 亮職務投資分析師日期07510審 核職務日期審 核職務日期審 核職務日期簽 發(fā)職務日期XX集團投資管理程序1.目的確保集團化投資管理工作有序展開，提高投資管理工作效率和投資的安全性。2.適用范圍集團投資管理全過程。3.定義31集團營運決策小組集團營運決策小組組成：組長：集團總裁 執(zhí)行組長：集團營運主管領導組員：集團財務總監(jiān)及相關區(qū)域公司（含直管城市公司，下同）總經(jīng)理秘書：集團經(jīng)營管理部總經(jīng)理定位與職責：集團營運決策小組是集團營運計劃制定及調(diào)整決策機構(gòu)，負責在戰(zhàn)略規(guī)劃指導下制定集團地產(chǎn)項目營運計劃、集團兩年投資計劃、集團資本市場融資計劃、年度營運預算、年度經(jīng)營指標等；并負責項目投資決策與項目經(jīng)營方案決策。營運決策小組相關執(zhí)行決議由組長簽發(fā)，或組長授權執(zhí)行組長簽發(fā)；其他說明：集團董事長對決策結(jié)果具有一票否決權4.職責參與、配合 負責 審核 審批 備案、抄送關鍵節(jié)點工作集團區(qū)域（或直管城市）公司集團營運決策小組經(jīng)營管理部技術管理部、計劃財務部、行政管理部法務組、資本管理部投資布局確定投資計劃明確1、城市評價2、區(qū)域城市比較研究3、區(qū)域投資布局計劃動態(tài)信息管理土地拓展周報/動態(tài)投資資金計劃項目初判項目甄選、內(nèi)審、OA提請初判；項目初判項目投資決策論證研究、決策成果項目決策論證成果形成、內(nèi)審、上報決策論證成果分專業(yè)審核、溝通/分專業(yè)判斷決策論證成果是否達到上會深度項目決策評審與項目組織獲取項目決策評審會召開、項目決策確定項目收益指標董事會授權文件獲取組織獲取項目決策后關鍵環(huán)節(jié)成果審批5.程序5.1 城市評價、投資布局確定、投資計劃明確5.1.1 區(qū)域城市比較研究、區(qū)域投資布局計劃編制集團區(qū)域公司在每年年初，依照集團總部的相關指導性意見，在對重點關注城市的城市評價基礎上，完成基于城市比較研究的區(qū)域公司投資布局計劃草案編制，并于kick off召開前2周（扣除春節(jié)假期）提交集團經(jīng)營管理部；城市比較研究過程中，對于集團已進入城市，各區(qū)域公司需盡量補充當年城市評價成果模板之數(shù)據(jù)（如無年度數(shù)據(jù)，可暫時補充關鍵指標月度/季度數(shù)據(jù)，待政府年度數(shù)據(jù)公布后補充齊備）；對于新城市，需組織編制城市評審報告，提請集團進行城市評審，評審通過后方可列入年度投資計劃。5.1.2 集團兩年投資布局與投資計劃制定、頒布；子公司投資計劃明確依據(jù)集團城市評審結(jié)果及各區(qū)域投資布局計劃草案，結(jié)合集團戰(zhàn)略及年度資金計劃，經(jīng)營管理部在kick off會前編制完成集團當年及次年兩年投資布局與投資計劃（含當年一季度投資計劃），提交集團營運決策小組審批通過后，于年度kick off會上頒布。5.2 項目初判與動態(tài)投資5.2.1 子公司拓展工作啟動，項目甄選、內(nèi)審，提請集團初判各區(qū)域公司需依據(jù)集團投資布局計劃進行所在區(qū)域新項目甄選，內(nèi)審通過后以OA形式提請集團初判，其中土地一級市場項目需在項目掛牌后5個工作日內(nèi)提請初判，二級市場項目需在項目決策前3周提請初判。提請的初判成果包括：項目初判報告、項目初判內(nèi)審紀要、項目初判后決策論證研究工作計劃。原則上，提請集團初判的項目須在集團確定的投資布局計劃所列城市中；特殊情況下，若在新城市發(fā)現(xiàn)很好的投資機會，需完成該城市集團層面的城市評審后方可提交項目初判。5.2.2 集團項目初判在區(qū)域公司提請集團項目初判后，集團經(jīng)營管理部先對項目初判流程規(guī)范執(zhí)行情況進行審核，再根據(jù)項目初判時間安排組織對項目進行實地考察，并提供項目初判意見。與此同時，經(jīng)營管理部將在OA初判基礎上，組織集團計劃財務部對項目投資主體問題、行政管理部法務組對二級市場項目合作方式等問題進行OA會簽,最終形成項目初判綜合意見提請集團營運決策小組審批。待項目初判審批通過后，經(jīng)營管理部負責將項目初判OA審批單傳閱集團技術管理部、資本管理部，以作為項目概念設計工作及戰(zhàn)略合作工作啟動的依據(jù)。5.3 動態(tài)投資信息管理各區(qū)域公司需密切關注土地市場動態(tài)，定期整理形成土地拓展周報并及時報備集團經(jīng)營管理部，以便于集團實時把握各區(qū)域公司相關信息，統(tǒng)籌安排資金計劃和工作計劃。每季度，集團經(jīng)營管理部根據(jù)動態(tài)滾動的項目經(jīng)營分析，牽頭組織并發(fā)布集團動態(tài)投資資金計劃，從資金計劃角度對集團投資計劃提供補充。5.4 項目投資決策論證研究、決策成果審核5.4.1項目投資決策論證研究 項目初判立項后，子公司參照項目初判時確定的決策論證研究工作計劃展開工作。集團設計、成本、投資、財務、法務等相關職能口將就項目與子公司對口部門展開分專業(yè)溝通。 5.4.2項目決策論證成果內(nèi)審與上報在子公司按照既定工作計劃，依照集團項目投資決策評審成果標準進行項目深度研究、并形成綜合決策論證成果后，區(qū)域公司拓展牽頭部門需負責整合公司內(nèi)部各專業(yè)口成果項目決策論證成果，經(jīng)內(nèi)部審核通過后將成果資料與內(nèi)審紀要統(tǒng)一提交集團經(jīng)營管理部投資小組備案（同時分專業(yè)送達集團相關職能部門）,投資小組將及時協(xié)調(diào)集團各職能部門繼續(xù)展開項目決策成果的審核、溝通，填寫項目投資決策論證成果審核表（TZ-103-F1），最終在綜合審核達標后的三個工作日內(nèi)組織召開項目決策評審會議?？紤]到集團職能部門工作性質(zhì)、成果審核及成果形成時間上的差異性，集團職能部門與子公司對口部門的溝通采取一對一的形式展開。經(jīng)營管理部將跟蹤和協(xié)調(diào)各部門項目決策論證成果的審核結(jié)果及問題落實情況，以確定區(qū)域公司提交的決策成果是否支持召開項目決策評審會議。若區(qū)域公司因特殊原因無法按時提交項目決策成果或決策成果深度無法達到?jīng)Q策要求，最終影響集團職能部門工作開展時，需OA說明情況并提請集團經(jīng)營管理部及其主管領導審核、集團總裁審批后，方可召開項目決策評審會。子公司需提交的項目決策論證成果包括： 成果名稱 成果標準出處XX集團項目投資決策報告及項目經(jīng)濟測算見編號YX-202文件規(guī)定XX集團投資決策評審管理階段概念設計方案見編號 SJ-201文件規(guī)定 XX集團投資決策評審管理階段項目成本測算見編CB-202文件規(guī)定XX集團項目投資決策評審管理階段法律意見書見編號FL-201文件規(guī)定（二級市場項目）XX集團商業(yè)投資決策報告（根據(jù)需要單獨編寫）見編號TZ-104文件規(guī)定 子公司財務部對于項目稅費、資金使用規(guī)劃、公司中長期預算的專業(yè)意見 5.5項目投資決策評審、組織獲取項目5.5.1 項目投資決策評審、項目收益指標確定正常情況下，集團項目決策需通過項目決策評審會的形式舉行。集團經(jīng)營管理部負責組織項目決策評審會事宜（集團相關職能部門項目決策專業(yè)評審意見收集、決策評審會議組織），并于既定時間組織召開項目投資決策評審會議。在特殊情況下，若區(qū)域公司上報集團之項目決策成果高于集團決策成果標準要求，且前期與集團職能部門進行了充分溝通并取得一致，則區(qū)域公司可向集團經(jīng)營管理部提出決策申請，經(jīng)經(jīng)營管理部向集團營運決策小組提請獲批后，可以OA會簽形式進行項目決策，確定項目核心收益指標。 若召開項目決策評審會，會議議程如下：第一階段項目經(jīng)濟技術問題匯報與建議1)子公司各專業(yè)負責人按“城市投資環(huán)境（含房地產(chǎn)市場）項目概況項目定位（含現(xiàn)實點價格、價格漲幅、銷售速度、商業(yè)分析）項目開發(fā)進度項目規(guī)劃設計方案項目成本估算的順序進行匯報說明；2)會議討論，集團各專業(yè)就以上匯報發(fā)表評審意見。（其中經(jīng)營管理部就子公司提供信息的完整性及邏輯性發(fā)表意見）第二階段項目投資決策（集團決策小組指定人員參加）3)集團就項目的價格定位（包括項目現(xiàn)實點價格）、價格漲幅和銷售速度進行討論；4)子公司就項目的經(jīng)濟測算進行分析；5） 項目決策討論與出價；確定董事會授權額度，確定項目經(jīng)營目標責任書A(主要確定項目收益指標：IRR、銷售凈利潤率、建安成本利潤率）及其他重要條件；6） 確定項目投標及簽約主體以及未來項目公司股份構(gòu)成。5.5.2 董事會授權文件獲取區(qū)域公司根據(jù)投資決策評審會的決策調(diào)整投資決策報告，提交集團經(jīng)營管理部；集團經(jīng)營管理部草擬董事會議案后，連同投資決策報告交集團資本管理部，由資本管理部在三個工作日內(nèi)組織獲取相關董事會決議。5.5.3 組織獲取項目項目通過決策評審后，由區(qū)域公司按照其內(nèi)部流程組織項目獲取及簽約前工作；集團行政管理部負責相關授權文件、公章、證照等的收集和與區(qū)域公司的交接工作；集團經(jīng)營管理部負責協(xié)調(diào)。5.5.4 項目經(jīng)營責任書A確定項目獲取后的三天內(nèi)，集團經(jīng)營管理部根據(jù)投資決策評審會決議，擬定項目經(jīng)營責任書A，OA傳簽集團經(jīng)營主管領導審核、集團總裁審批。6. 集團投資管理工作內(nèi)控條例6.1. 未經(jīng)集團董事長或總裁書面同意，發(fā)生下列任一情形，將予相關責任人以集團通報批評：1、城市評價、投資布局計劃明確階段1）區(qū)域公司未按要求進行所在區(qū)域重點城市比較研究，未按流程規(guī)定按時提交區(qū)域投資布局計劃草案；2）集團經(jīng)營管理部未在規(guī)定時間完成集團投資布局計劃建議稿，或該建議稿有較大缺陷；2、項目初判階段 1)區(qū)域公司未按集團流程進行初判（土地一級市場項目需在項目掛牌后5個工作日內(nèi)提請初判，二級市場項目需在項目決策前1個月提請初判；提請初判時需一并提交項目初判內(nèi)審紀要）； 2）集團經(jīng)營管理部未在規(guī)定時間內(nèi)完成初判，或初判意見有較大失誤；3、項目投資決策論證研究、決策成果審核階段1）區(qū)域公司提供決策論證成果不符合集團成果標準要求，項目投資決策論證成果審核表綜合打分低于規(guī)定分數(shù)的；2）區(qū)域公司提供決策信息在準確性和完整性方面存在較大缺陷； 3）區(qū)域公司未按集團時間要求上報決策成果，導致集團決策準備不充分的；4）集團經(jīng)營管理部未在規(guī)定時間內(nèi)組織項目決策評審會；5）集團資本管理部未在規(guī)定時間內(nèi)獲取董事會決議；6）集團相關部門未及時將相關資料交區(qū)域公司。4、動態(tài)投資信息管理1）區(qū)域公司未及時按集團統(tǒng)一模板要求整理編制土地拓展周報并報備集團經(jīng)營管理部，或相關信息在完整性和準確性上有較大缺陷；2）集團經(jīng)營管理部未及時統(tǒng)籌處理各區(qū)域公司拓展周報；3）集團經(jīng)營管理部未及時發(fā)布集團動態(tài)投資資金計劃。6.2 發(fā)生下列任一情形，將予相關責任人以降薪或降職的處分1) 向集團決策小組故意提供不真實信息或存在故意隱瞞；2）對外泄露投資決策結(jié)果；3）未經(jīng)集團董事長或總裁同意，當事人未按集團決策小組意見出價。7.支持性文件1、 XX集團項目投資決策報告（市場部分）成果標準YX-2022、XX集團商業(yè)投資決策報告成果標準TZ-1043、XX集團投資決策評審管理階段概念設計方案成果標準SJ-2014、XX集團投資決策評