定稿世邦魏理仕首都博物館物業(yè)管理投標(biāo)書186頁（DOC227頁）.doc

目 錄投標(biāo)函2第一部分 世邦魏理仕物業(yè)的實(shí)力及承接該項(xiàng)目之優(yōu)勢(shì)21第二部分 項(xiàng)目分析及定位26第三部分 物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃31第四部分 物業(yè)管理預(yù)算及相關(guān)證明文件35第五部分安全與秩序管理、高級(jí)管理層及會(huì)議服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)、其它專項(xiàng)服務(wù)解決方案（一包）41第六部分工程運(yùn)行維護(hù)管理服務(wù)方案（二包）106第七部分物業(yè)、工程管理其它細(xì)案160投標(biāo)函項(xiàng)目名稱：首都博物館物業(yè)管理服務(wù)致：中化國(guó)際招標(biāo)有限責(zé)任公司 根據(jù)貴方為首都博物館物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)采購服務(wù)的投標(biāo)邀請(qǐng)SINOCHEN-04293，簽字代表 李紅峰 經(jīng)正式授權(quán)并代表投標(biāo)單位 北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司 提交投標(biāo)書正本一份及副本四份，一份電子版。 據(jù)此函，簽字代表宣布同意如下：1. 在考察了項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)和研究了上述項(xiàng)目的投標(biāo)單位須知、合同條款、技術(shù)規(guī)范及圖紙，我方愿以人民幣（壹仟叁佰壹拾陸萬肆仟玖佰陸拾捌元整）（RMB 13,164,968.00 元）的投標(biāo)報(bào)價(jià)，按招標(biāo)文件的要求，承擔(dān)上述招標(biāo)人新館的物業(yè)管理工作。2. 如果貴方接受我方投標(biāo)，我方保證在 30日前做好準(zhǔn)備，并在招標(biāo)文件規(guī)定的期限內(nèi)完成招標(biāo)文件規(guī)定的全部工作。3. 如果貴方接受我方投標(biāo)，我方將按招標(biāo)文件規(guī)定的格式向招標(biāo)人提供一家招標(biāo)人認(rèn)可的銀行開出的履約保函。4. 我方同意在從規(guī)定的遞交標(biāo)書截止之日起 90 天內(nèi)遵守本投標(biāo)。在該期限滿期之前，本投標(biāo)對(duì)我方始終有約束力，并可隨時(shí)被接受。5. 在正式合同協(xié)議制定和簽署之前，本投標(biāo)書連同貴方的中標(biāo)通知書應(yīng)成為約束貴、我雙方的合同。6. 我方理解，貴方不一定接受最低報(bào)價(jià)的投標(biāo)或其他任何你們可能收到的投標(biāo)。7. 與本投標(biāo)有關(guān)的一切正式往來通訊請(qǐng)寄：地址：北京市朝陽區(qū)裕民路12號(hào)華展國(guó)際公寓A705電話：82251677;傳真：82250453投標(biāo)單位授權(quán)代表姓名、職務(wù)： 李紅峰 總經(jīng)理助理 投標(biāo)單位名稱：北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司公章： 開標(biāo)一覽表招標(biāo)編號(hào)：SINOCHEM-04293一包前期介入費(fèi)（如有）物管費(fèi)（第1年）物管費(fèi)（第2年）物管費(fèi)（第3年）111,425.003,093,350.003,093,350.003,093,350.00投標(biāo)報(bào)價(jià)（合計(jì)）9,391,475.00元玖佰叁拾玖萬壹仟肆佰柒拾伍元整折扣聲明（如有）無投標(biāo)保證金（是否遞交）已交二包前期介入費(fèi)（如有）物管費(fèi)（第1年）物管費(fèi)（第2年）物管費(fèi)（第3年）1,257,831.001,257,831.001,257,831.00投標(biāo)報(bào)價(jià)（合計(jì)）3,773,493.00元叁佰柒拾柒萬叁仟肆佰玖拾叁元整折扣聲明（如有）無投標(biāo)保證金（是否遞交）已交投標(biāo)單位簽字蓋章：北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司前期介入費(fèi)用（如有）分項(xiàng)報(bào)價(jià)表招標(biāo)編號(hào)：SINOCHEM-04293一包： 前期介入費(fèi)用分項(xiàng)報(bào)價(jià)表序號(hào)項(xiàng)目總金額 折舊攤銷年限折舊攤銷費(fèi)用（月）1管理人員工資、保險(xiǎn)、福利費(fèi)等61,425.00 2開荒費(fèi)用50,000.00 合計(jì)111,425.00注：如果單價(jià)和合計(jì)價(jià)格不符合時(shí)，以單價(jià)為準(zhǔn)。報(bào)價(jià)單位簽字并蓋章：北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用分項(xiàng)報(bào)價(jià)表招標(biāo)編號(hào)：SINOCHEM-04293物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分項(xiàng)報(bào)價(jià)表（一包）序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容第一年第二年第三年1管理人員工資、保險(xiǎn)、福利費(fèi)等416,080.00 416,080.00 416,080.00 2辦公費(fèi)用100,800.00 100,800.00 100,800.00 3固定資產(chǎn)折舊12,000.00 12,000.00 12,000.00 4公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用5,000.00 5,000.00 5,000.00 5安全與秩序管理費(fèi)用625,398.00 625,398.00 625,398.00 6高級(jí)管理層及會(huì)議服務(wù)費(fèi)用539,664.00 539,664.00 539,664.00 7保潔服務(wù)費(fèi)用696,600.00 696,600.00 696,600.00 8綠化費(fèi)用197,600.00 197,600.00 197,600.00 9其它專項(xiàng)服務(wù)85,550.00 85,550.00 85,550.00 10不可預(yù)見費(fèi)用13,393.00 13,393.00 13,393.00 11酬金240,000.00 240,000.00 240,000.00 12稅金161,265.00 161,265.00 161,265.00 合計(jì)9,280,050.00物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)分項(xiàng)報(bào)價(jià)表（二包）序號(hào)服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容第一年第二年第三年1管理人員工資、保險(xiǎn)、福利費(fèi)等647,992.00 647,992.00 647,992.00 2辦公費(fèi)用25,800.00 25,800.00 25,800.00 3固定資產(chǎn)折舊10,000.00 10,000.00 10,000.00 4公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用5,000.00 5,000.00 5,000.00 5消耗品/零配件180,000.00 180,000.00 180,000.00 6維保類174,000.00 174,000.00 174,000.00 7檢測(cè)類24,130.00 24,130.00 24,130.00 8不可預(yù)見費(fèi)用5,335.00 5,335.00 5,335.00 9酬金120,000.00 120,000.00 120,000.00 10稅金65,574.00 65,574.00 65,574.00 合計(jì)3,773,493.00報(bào)價(jià)單位簽字并蓋章：北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)管理服務(wù)支出/酬金細(xì)項(xiàng)報(bào)價(jià)表一包：物業(yè)管理服務(wù)支出/酬金細(xì)項(xiàng)報(bào)價(jià)表（一包）序號(hào)項(xiàng)目單位標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量年費(fèi)用比例1管理人員工資、保險(xiǎn)、福利費(fèi)等見工資明細(xì) 10 416,080 13.45%2辦公費(fèi)用 100,800 3.26%2.1辦公用品 200012 24,000 2.2辦公水電30012 3,600 2.3交通費(fèi)150012 18,000 2.4郵電通信費(fèi)150012 18,000 2.5資料及印刷費(fèi)60012 7,200 2.6交際應(yīng)酬費(fèi)100012 12,000 2.7律師費(fèi)/審計(jì)費(fèi)150012 18,000 3固定資產(chǎn)折舊600005 12,000 0.39%4公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用費(fèi)率：0.1%5000000 5,000 0.16%5安全與秩序管理費(fèi)用 625,398 20.22%5.1人員工資、保險(xiǎn)、福利費(fèi)等見工資明細(xì) 37 615,998 5.2消耗品/零配件2030 600 5.3維保類2040 800 5.4檢測(cè)類10800 8,000 6高級(jí)管理層及會(huì)議服務(wù)費(fèi)用 539,664 17.45%6.1工資、保險(xiǎn)、福利費(fèi)等見工資明細(xì) 26 611,904 6.2消耗品/零配件100012 12,000 7保潔服務(wù)費(fèi)用 696,600 22.52%7.1人員工資、保險(xiǎn)、福利費(fèi)等見工資明細(xì) 45 534,600 7.2消耗品/零配件1350012 162,000 8綠化費(fèi)用 197,600 6.39%8.1人員工資、保險(xiǎn)、福利費(fèi)等見工資明細(xì) 5 68,000 8.2花卉租擺1000012 120,000 8.3維保類80012 9,600 9其它專項(xiàng)服務(wù) 85,550 2.77%9.1外墻清洗250002 50,000 9.2蟲控35002 7,000 9.3消殺20002 4,000 9.4節(jié)日裝飾30004 12,000 9.5垃圾清運(yùn)30365 10,950 9.6化糞池清掏8002 1,600 19項(xiàng)合計(jì) 2,678,692 86.60%10不可預(yù)見費(fèi)0.50% 13,393 0.43%11酬金 240,000 7.76%12稅金5.50% 161,265 5.21%總計(jì) 3,093,350 100.00%報(bào)價(jià)單位簽字并蓋章：北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司 一包工資明細(xì)表工作崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)（月）年工資年福利費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)金工作午餐勞保及工服洗滌合計(jì)項(xiàng)目總經(jīng)理1 5,000.00 60,000.00 21,000.00 5,000.00 1,320.00 384.00 87,704.00 文員1 1,300.00 15,600.00 5,460.00 1,300.00 1,320.00 384.00 24,064.00 客戶部經(jīng)理1 3,000.00 36,000.00 12,600.00 3,000.00 1,320.00 384.00 53,304.00 文員1 1,200.00 14,400.00 5,040.00 1,200.00 1,320.00 384.00 22,344.00 客服主管1 2,000.00 24,000.00 8,400.00 2,000.00 1,320.00 384.00 36,104.00 會(huì)議服務(wù)主管1 2,000.00 24,000.00 8,400.00 2,000.00 1,320.00 384.00 36,104.00 客戶助理4 1,300.00 62,400.00 21,840.00 5,200.00 5,280.00 1,536.00 96,256.00 前臺(tái)6 1,200.00 86,400.00 30,240.00 7,200.00 7,920.00 2,304.00 134,064.00 高級(jí)管理2 1,200.00 28,800.00 10,080.00 2,400.00 2,640.00 768.00 44,688.00 會(huì)議服務(wù) 8 1,000.00 96,000.00 33,600.00 8,000.00 10,560.00 3,072.00 151,232.00 展廳6 1,000.00 72,000.00 25,200.00 6,000.00 7,920.00 2,304.00 113,424.00 保安部經(jīng)理1 3,000.00 36,000.00 12,600.00 3,000.00 1,320.00 384.00 53,304.00 內(nèi)勤1 1,200.00 14,400.00 5,040.00 1,200.00 1,320.00 384.00 22,344.00 保安主管1 2,000.00 24,000.00 8,400.00 2,000.00 1,320.00 384.00 36,104.00 保安員35 700.00 294,000.00 102,900.00 24,500.00 127,750 8,400.00 557,550.00 人事財(cái)務(wù)經(jīng)理1 3,000.00 36,000.00 12,600.00 3,000.00 1,320.00 384.00 53,304.00 文員1 1,300.00 15,600.00 5,460.00 1,300.00 1,320.00 384.00 24,064.00 出納1 1,400.00 16,800.00 5,880.00 1,400.00 1,320.00 384.00 25,784.00 保潔員45 600.00 324,000.00 113,400.00 27,000.00 59,400.00 10,800.00 534,600.00 綠化工5 700.00 42,000.00 14,700.00 3,500.00 6,600.00 1,200.00 68,000.00 合計(jì)123 33,400.00 1,322,400.00462,840.00110,200.00243,910.00 34,992.00 2,174,342.00注：如果單價(jià)和合計(jì)價(jià)格不符時(shí)，以單價(jià)為準(zhǔn)。投標(biāo)單位簽字并蓋章：北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司物業(yè)管理服務(wù)支出/酬金細(xì)項(xiàng)報(bào)價(jià)表（二包）序號(hào)項(xiàng)目單位標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量年費(fèi)用比例1管理人員工資、保險(xiǎn)、福利費(fèi)等見工資明細(xì) 28人 647,992 51.52%2辦公費(fèi)用 25,800 2.05%2.1辦公用品 15012 1,800 2.2辦公水電10012 1,200 2.3交通費(fèi)15012 1,800 2.4郵電通信費(fèi)50012 6,000 2.5資料及印刷費(fèi)15012 1,800 2.6交際應(yīng)酬費(fèi)30012 3,600 2.7律師費(fèi)/審計(jì)費(fèi)80012 9,600 3固定資產(chǎn)折舊見固定資產(chǎn)明細(xì) 10,000 0.80%4公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用費(fèi)率：0.1%5000000 5,000 0.40%5消耗品/零配件 180,000 14.31%消防系統(tǒng)200012 24,000 弱電系統(tǒng)200012 24,000 強(qiáng)電/照明系統(tǒng)300012 36,000 空調(diào)系統(tǒng)300012 36,000 裝飾裝修300012 36,000 給排水系統(tǒng)200012 24,000 6維保類 174,000 13.83%電梯維保600029 174,000 7檢測(cè)類 24,130 1.92%7.1生活水檢測(cè)18200 3,600 7.2電梯安全年檢35029 10,150 7.3避雷器檢測(cè)70100 7,000 7.4壓力容器檢測(cè)外部：80容積100230元/臺(tái)4臺(tái) 920 內(nèi)部：80容積100380元/臺(tái)4臺(tái) 1,520 7.5計(jì)量?jī)x表檢測(cè)壓力表15元/塊20塊 300 溫度表15元/塊20塊 300 溫度計(jì)10元/支10支 100 萬用表40元/塊3塊 120 電鉗表40元/塊3塊 120 17項(xiàng)合計(jì) 1,066,922 84.82%8不可預(yù)見費(fèi)0.50% 5,335 0.42%9酬金 120,000.00 9.54%10稅金5.50% 65,574.11 5.21%總計(jì) 1,257,831 100.00%報(bào)價(jià)單位簽字并蓋章：北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司二包人員工資明細(xì)表工作崗位人數(shù)工資標(biāo)準(zhǔn)（月）年工資福利費(fèi)獎(jiǎng)勵(lì)金工作午餐勞保及工服洗滌合計(jì)工程經(jīng)理1350042000147003500132038461904文員111001320046201100132038420624電工41300624002184052005280153696256電工511006600023100550066001920103120弱電2140033600117602800264076851568空調(diào)611508280028980690079202304128904給排水611007920027720660079202304123744綜合維修31100396001386033003960115261872合計(jì)2811750418800146580349003696010752647992投標(biāo)單位簽字并蓋章：北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司前期介入費(fèi)用細(xì)項(xiàng)報(bào)價(jià)表招標(biāo)編號(hào)：SINOCHEM-04293一包： 前期介入費(fèi)用分項(xiàng)報(bào)價(jià)表序號(hào)項(xiàng)目總金額折舊攤銷年限折舊攤銷費(fèi)用（月）1管理人員工資、保險(xiǎn)、福利費(fèi)等61,425.002開荒費(fèi)用50,000.002.1材料費(fèi)20,000.002.2人工費(fèi)20,000.002.3工具及易耗品10,000.00合計(jì)111,425.00投標(biāo)單位簽字并蓋章：北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司自備設(shè)施清單招標(biāo)編號(hào)：SINOCHEM-042931、 辦公設(shè)備及器材編號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)總價(jià)1電腦25,00010,0002打印機(jī)21,0002,0003復(fù)印機(jī)112,00012,0004傳真機(jī)11,0001,0005照相機(jī)11,0001,0006辦公桌椅108008,0007檔案柜49503,8008保險(xiǎn)柜11,0001,0009文具 2,00010員工更衣柜10100010,00011電話機(jī)121001,20012集團(tuán)電話12,0002,00013打卡機(jī)11,0001,00055,0002、保安及消防器材編號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)總價(jià)1對(duì)講機(jī)101,80018,0002鐵鑰匙柜195095018,9503、維修設(shè)備及工具編號(hào)項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)總價(jià)1拉線梯1700 700 2人字梯（2米）1400 400 3臺(tái)虎鉗1150 150 4射釘槍1550 550 5釘、彈100 6拉鉚槍160 60 7螺絲釘、拉鉚釘300 8管道疏通機(jī)11,500 9萬用表3150 450 10搖表1300 300 11鉗型表1300 300 12線軸2400 800 13套絲機(jī)1120 120 14板牙140 40 15組合絲錐1120 120 16拉碼1200 200 17木工工具1300 300 18兩用扳手280 160 19大管鉗1100 100 20大扳子160 60 21應(yīng)急燈2200 400 22污水泵1350 350 23值班記錄1240 240 24操作牌2010 200 25警示牌550 250 26雨鞋235 70 27機(jī)油、黃油100 28油壺215 30 29油槍140 40 30盒尺205 100 3130米皮尺130 30 32卡尺1100 100 33砂紙20 34棉絲1300 300 35鋼鋸220 40 36鋸條150 50 37試電筆102 20 38膠布202 40 39電池1002 200 40手錘420 80 41弱電工具11,500 42工具袋、皮帶1130 330 43克絲鉗1115 165 44尖嘴鉗1110 110 45改錐1140 440 46活扳子1115 165 47刀115 55 48試電筆112 22 49手電筒1110 110 50膠布502 100 51工具袋1010 100 52克絲鉗1015 150 53尖嘴鉗1010 100 54活扳子1020 200 55管鉗1030 300 56改錐1040 400 57布剪刀105 50 58生料帶502 100 59試電筆202 40 60手電筒1010 100 61套筒扳手1300 300 62梅花扳手1100 100 14,307 總計(jì)：88,257 投標(biāo)單位簽字并蓋章：北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司 授權(quán)書 本授權(quán)書聲明：注冊(cè)于北京朝陽區(qū)裕民路12號(hào)華展國(guó)際公寓A405的北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司的在下面簽字的李紅峰代表本公司授權(quán)北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司的在下面簽字的（被授權(quán)人的姓名、職務(wù)）為本公司的合法代理人，就首都博物館新館的物業(yè)管理服務(wù)投標(biāo)，以本公司名義處理一切與之有關(guān)的事務(wù)。 本授權(quán)書于 年 月 日簽字生效，特此聲明。法人代表簽字：趙鋼被授權(quán)人簽字：李紅峰見證人簽字：見證人姓名和職務(wù)：獨(dú)鸝經(jīng)理見證人單位：北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司見證人地址：北京朝陽區(qū)裕民路12號(hào)華展國(guó)際公寓A-705投標(biāo)單位資格的證明文件投標(biāo)單位的身份證明法定名稱：北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司法定注冊(cè)地址：北京朝陽區(qū)裕路12號(hào)華展國(guó)際公寓A405電話及傳真號(hào)碼：82251677；82250453（傳真）投標(biāo)單位聯(lián)系人姓名、職務(wù)：?jiǎn)搪肺飿I(yè)經(jīng)理電話：82251677財(cái)務(wù)聯(lián)系人姓名、職務(wù)：馮岷財(cái)務(wù)經(jīng)理電話：82252806技術(shù)聯(lián)系人姓名、職務(wù)：田秀坤工程總監(jiān)電話：82252872業(yè)務(wù)資料董事長(zhǎng)：趙鋼總經(jīng)理：黎軍經(jīng)營(yíng)管理人員人數(shù):87人其他人員人數(shù)：213人合股或自辦的業(yè)務(wù)，如合股：合股人姓名：無公司建立或登記注冊(cè)日期：1998年4月6日分部或代表處的地址、傳真、電話、聯(lián)系人：無公司總資產(chǎn)：2499.09萬元近3年主要業(yè)績(jī)明細(xì)表項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地點(diǎn)物業(yè)類型管理內(nèi)容管理面積項(xiàng)目執(zhí)行情況華展國(guó)際公寓北京涉外高檔公寓全權(quán)委托60000良好中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心北京5A級(jí)寫字樓、酒店、展廳、餐飲綜合樓宇全權(quán)委托128000良好名商大廈北京5A涉外寫字樓全權(quán)委托20300良好湖北出版文化城武漢寫字樓、酒店公寓、商業(yè)綜合樓宇全權(quán)委托120000良好裕園廣場(chǎng)石家莊寫字樓、商務(wù)公寓、大型商業(yè)綜合樓宇顧問123761良好寶嘉大廈大連甲級(jí)寫字樓駐場(chǎng)30000良好大連莊河新天地商業(yè)城大連綜合商業(yè)城、四星級(jí)酒店全權(quán)委托47000良好博泰大廈北京5A寫字樓全權(quán)委托23987.01良好博大大廈北京政府辦公樓全權(quán)委托52000良好盈華盛嘉公寓北京高檔公寓全權(quán)委托40000良好公汽集團(tuán)廣達(dá)大廈武漢寫字樓駐場(chǎng)顧問20000良好天下城市星座（一、二期）武漢住宅小區(qū)全權(quán)委托30000良好注：主要項(xiàng)目列出服務(wù)內(nèi)容并附項(xiàng)目委托方書面證明。第一部分 世邦魏理仕物業(yè)的實(shí)力及承接該項(xiàng)目之優(yōu)勢(shì)北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司，以物業(yè)管理為核心并設(shè)有餐飲服務(wù)、綜合娛樂、康體休閑、裝飾裝修、代租代售等業(yè)務(wù)的大型綜合性管理服務(wù)公司。北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司，積極開拓，銳意進(jìn)取，先后承接了華展國(guó)際公寓、中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心、中關(guān)村名商大廈、望京博泰大廈、湖北出版文化城、大連莊河新天地商業(yè)城、大連寶嘉大廈、石家莊裕園廣場(chǎng)、北京月壇盈華盛嘉金融公寓、北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管委會(huì)辦公樓等項(xiàng)目。北京世邦魏理仕物業(yè)管理有限責(zé)任公司，以“關(guān)注博物館展品及參觀人員的需求”為基點(diǎn)，在做好物業(yè)管理基本內(nèi)容的前提下，與時(shí)俱進(jìn)，勇于世邦魏理仕，推出“定制式服務(wù)”，根據(jù)不同項(xiàng)目、做出最適合的服務(wù)方式。使博物館社會(huì)效益、項(xiàng)目效益、物業(yè)效益全部最大化。（一）人才優(yōu)勢(shì)：1、管理層平均年齡35歲,均有十年以上物業(yè)經(jīng)驗(yàn)或經(jīng)過正規(guī)的物業(yè)酒店管理培訓(xùn)和教育。2、300多名員工中，大專以上學(xué)歷的占80，管理人員持證上崗率達(dá)100。3、先進(jìn)的人力資源管理，在“公開選拔，擇優(yōu)錄取”的原則下注重經(jīng)驗(yàn)、素質(zhì)、實(shí)際、適合，按項(xiàng)目特點(diǎn)配備人才。(二) 安全優(yōu)勢(shì)世邦魏理仕物業(yè)具有經(jīng)驗(yàn)豐富的安全保衛(wèi)隊(duì)伍、系統(tǒng)的安全保衛(wèi)程序和全面的安全防范措施及預(yù)案，曾多次負(fù)責(zé)國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人在我司管理的中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心參觀、接待、會(huì)議以及安全保衛(wèi)工作。（三）企業(yè)背景：u 中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)正式會(huì)員單位u ISO9001國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證和ISO14001國(guó)際環(huán)境管理體系認(rèn)證企業(yè)u 北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)員企業(yè)u 國(guó)家建設(shè)部一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)u 華展國(guó)際公寓和中國(guó)國(guó)際科技會(huì)展中心雙獲2003年度“北京市優(yōu)秀管理居住小區(qū)”和“北京市優(yōu)秀管理大廈”稱號(hào)u “京式管家”商標(biāo)注冊(cè)單位（四）先進(jìn)的理念：管理體制：人性化管理、標(biāo)準(zhǔn)化管理、科學(xué)化管理、安全化管理、信息化管理。三大效益：社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。質(zhì)量環(huán)境方針：服務(wù)完善 管理規(guī)范 注重環(huán)保 節(jié)能降耗 顧客滿意 持續(xù)改進(jìn)。服務(wù)理念：關(guān)注業(yè)主需求、延伸業(yè)主需求、解決業(yè)主需求、超越業(yè)主需求。經(jīng)營(yíng)方針：服務(wù)、融合、環(huán)保、開拓。理論依據(jù)：ISO9001、ISO14001國(guó)際質(zhì)量/環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)、管理學(xué)、管理心理學(xué)、管理經(jīng)濟(jì)學(xué)、酒店管理學(xué)、零缺點(diǎn)的質(zhì)量管理等管理學(xué)前沿理論。（五）世邦魏理仕物業(yè)的后備支持顧問組序號(hào)姓 名性別年齡職務(wù)（工種）職稱（等級(jí)）1王少軍男45高級(jí)策劃香港測(cè)量師協(xié)會(huì)2鄧國(guó)江男34高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理3李紅峰男38高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理4李 斌男36高級(jí)策劃建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理5楊志剛男34工程經(jīng)理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理6李 赫男34物業(yè)經(jīng)理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理7馮 岷女31財(cái)務(wù)經(jīng)理會(huì)計(jì)師8劉 佳女40人事行政經(jīng)理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理統(tǒng)計(jì)師9齊洪建男42法律顧問律師執(zhí)業(yè)證10楊 海男34項(xiàng)目總經(jīng)理建設(shè)部物業(yè)經(jīng)理第二部分 項(xiàng)目分析及定位全市各界矚目的首都博物館新館是北京市政府投資興建的面向21世紀(jì)的大型現(xiàn)代化文化設(shè)施。首博新館工程是國(guó)家計(jì)委批準(zhǔn)立項(xiàng)并報(bào)請(qǐng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施的北京市重點(diǎn)工程，也是新世紀(jì)北京市標(biāo)志性建筑之一。首博新館位于西長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線白云路的西側(cè)（復(fù)興門外大街16號(hào)），占地面積2.48萬平方米，總建筑面積63390平方米，建筑高度40米，地上五層，地下二層。首博新館克服了傳統(tǒng)博物館建筑中存在的“功能單一，設(shè)計(jì)呆板”的弊端，強(qiáng)調(diào)了“以人為本，以文物為本”的思想，使文物收藏、展覽、修復(fù)、研究、教育、交流融為一體。首博新館內(nèi)設(shè)：基本陳列、專題展覽、臨時(shí)展覽、文物庫房、社會(huì)教育區(qū)、業(yè)務(wù)科研區(qū)、行政辦公區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)和地下車庫等。 首都博物館新館定位1.總體定位北京是中國(guó)的首都，是全國(guó)的政治中心和文化中心，是歷史文化名城，是現(xiàn)代化國(guó)際大都市，是我國(guó)對(duì)外交往的中心。國(guó)家計(jì)委關(guān)于首都博物館項(xiàng)目建議書的批復(fù)要求首博“新館建設(shè)應(yīng)代表國(guó)內(nèi)一流水平，與北京作為全國(guó)文化中心的地位相適應(yīng)，并使其成為首都標(biāo)志性文化設(shè)施之一”。北京市的城市性質(zhì)決定了首博新館的總體定位。首博新館是北京悠久歷史的濃縮，是展現(xiàn)當(dāng)代文化、藝術(shù)和建設(shè)成就及城市未來發(fā)展的重要場(chǎng)所，是大量珍貴文物的收藏地和展覽中心，是面向21世紀(jì)向公眾和廣大青少年傳播愛國(guó)主義精神、歷史及科學(xué)知識(shí)的基地，是大型的文化和教育設(shè)施，是北京市對(duì)外文化交流的重要窗口。2.功能定位首博新館擁有科學(xué)有效的藏品管理水平、先進(jìn)的研究手段、豐富的展陳內(nèi)容、新穎的陳列形式、完善的服務(wù)設(shè)施、科學(xué)化的管理體系、優(yōu)雅的參觀環(huán)境，既是北京的大型文化和教育設(shè)施，又是北京地區(qū)的文物研究、文物保護(hù)和文物人才培養(yǎng)中心。同時(shí)，首博新館也是北京市重要的國(guó)際國(guó)內(nèi)交往中心之一，還是北京市舉辦慶典和禮儀活動(dòng)的重要場(chǎng)所，是長(zhǎng)安街上的一個(gè)重要文化景點(diǎn)。因此，首博新館是一座全面展示北京的悠久歷史、燦爛文化、精美文物和當(dāng)代建設(shè)成就及社會(huì)城市風(fēng)貌的、具有國(guó)際先進(jìn)、國(guó)內(nèi)一流水平的大型現(xiàn)代化綜合性博物館。首博新館建筑特色設(shè)計(jì)理念首都博物館作為北京新世紀(jì)的重要文化建筑，它將集中體現(xiàn)首都特色-政治、文化和國(guó)際交往中心，突顯國(guó)際大都市的地位；它將集中反映歷史特色-古都千年的建城史和歷代王朝傳襲下來的燦爛民族文化；它將充分展示時(shí)代特色-科學(xué)的進(jìn)步、技術(shù)的發(fā)展、觀念的更新，現(xiàn)代人類文化的成就將在這里留下足跡；它將特別具有人文特色-不僅尊古，也要厚今，將成為一個(gè)獨(dú)具特色的旅游景點(diǎn)和群眾喜愛的文化休閑教育場(chǎng)所。方案源自于對(duì)歷史與未來的描繪，傳統(tǒng)的材料與現(xiàn)代的材料并置，傾斜的青銅體破墻面出，生出文物發(fā)掘的意象，懸挑的大屋頂將無疑在影射中國(guó)傳統(tǒng)的出檐，懸掛式框架磚墻模糊了古代城墻與現(xiàn)代幕墻的界線。廣場(chǎng)的起坡烘托了宏偉的巨構(gòu)，也取材于皇家宮殿高臺(tái)建筑的手法。設(shè)計(jì)特點(diǎn)1、簡(jiǎn)潔的矩形平面與北京的城市格局相協(xié)調(diào)，對(duì)稱的形體呼應(yīng)街道轉(zhuǎn)角空間。2、青銅、木材、磚石等傳統(tǒng)的材料代表北京悠久的歷史，不銹鋼頂棚、玻璃幕墻和先進(jìn)的建造技術(shù)表現(xiàn)新北京的現(xiàn)代，光線的反射和影象產(chǎn)生了歷史與未來的對(duì)話。3、陽光大廳，四季竹院，打破了傳統(tǒng)博物館空間的封閉、沉悶的感覺，為市民營(yíng)造了開放型的、溫馨的、明亮的文化休閑環(huán)境。4、本設(shè)計(jì)的一大特色就是將景觀空間引入了博物館，室外下沉竹園延伸至室內(nèi)，形成了獨(dú)特的休閑文化環(huán)境。園林與文物展廳之間的時(shí)空交錯(cuò)，表現(xiàn)出特有的東方藝術(shù)魅力。其次，大廳南側(cè)10米標(biāo)高處的室外四季平臺(tái)，平臺(tái)上種植各種樹木，在陽光的照射下，表現(xiàn)出優(yōu)美的姿態(tài)，傳達(dá)四季節(jié)氣的轉(zhuǎn)換。建筑外形建設(shè)用地面積24000平方米，總建筑面積63390平方米，地下二層，地上五層，北部設(shè)計(jì)了綠色文化廣場(chǎng)，東部設(shè)計(jì)了下沉式竹林庭院。建筑物（地面以上）東西長(zhǎng)152米、南北寬66米左右，建筑高度41米。建筑外形主要由矩形圍合結(jié)構(gòu)、橢圓形外立面和金屬屋頂三部分組成。內(nèi)部功能布局本設(shè)計(jì)重視博物館的特定功能要求，力圖以清晰的、簡(jiǎn)明的、富于邏輯的方法處理好各功能區(qū)之間的關(guān)系。博物館主要的功能區(qū)分為：展陳區(qū)、社會(huì)教育區(qū)、綜合服務(wù)區(qū)、業(yè)務(wù)科研區(qū)、地下停車庫、行政辦公區(qū)、安全保衛(wèi)區(qū)、藏品庫區(qū)、設(shè)備區(qū)。服務(wù)特色定位展陳區(qū)留有充足的觀眾休息空間及全面介紹博物館展陳內(nèi)容的觀眾視聽室，播音室，電化教育室，觀眾參與室，文化教育等休閑、服務(wù)性空間。展廳之間的連接空間（庭院、大堂、屋頂）充分利用自然采光，營(yíng)造一個(gè)有生機(jī)的展示環(huán)境。陽光大廳、四季竹院、打破了傳統(tǒng)博物館空間的封閉、沉悶的感覺，為市民營(yíng)造了開放的、溫馨的、明亮的文化休閑環(huán)境。社教工作處于博物館工作的第一線，通過組織觀賞、講解及其他服務(wù)，信息交流、培訓(xùn)等工作，達(dá)到傳播科學(xué)文化知識(shí)，進(jìn)行社會(huì)主義和愛國(guó)主義教育的目的，以求完善博物館功能。多功能報(bào)告廳，用于舉辦各類講座、學(xué)術(shù)研討會(huì)。配有擴(kuò)音、音響、燈光、電影放映、電視錄像及幻燈設(shè)備，鑒于國(guó)際文化交流的需要，還配備8種語言的同聲傳譯設(shè)備等服務(wù)設(shè)施。綜合服務(wù)區(qū)，有餐廳、商店，文博服務(wù)設(shè)施與主體空間有分有合，可單獨(dú)對(duì)外開發(fā)，結(jié)合室內(nèi)下沉竹園，成為博物館為市民提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的場(chǎng)所。地下停車庫，可停257部小轎車，552輛自行車。特別值得一提的是，作為國(guó)內(nèi)博物館界的一項(xiàng)新嘗試，首博準(zhǔn)備實(shí)行博物館會(huì)員制，為會(huì)員們提供專門的文物鑒賞、研究等方面的高質(zhì)量服務(wù)。高度智能化的首博新館首都博物館智能化圍繞文物安全環(huán)境監(jiān)控功能、禮儀與公眾活動(dòng)功能、觀眾現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)與信息化服務(wù)功能四個(gè)方面，以建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、暖通空調(diào)、電氣、電訊等專業(yè)的通力合作配合為平臺(tái)，力求顯著的運(yùn)行效果、正確的技術(shù)方向和明顯的投資效益。1、文物安全的環(huán)境監(jiān)控功能首都博物館采用恒濕不恒溫的先進(jìn)、獨(dú)特的智能化空調(diào)系統(tǒng)，將文物庫房和展廳的相對(duì)濕度的變化幅度控制在2%以內(nèi)，極大地保證了文物存放安全；同時(shí)又使展廳溫度隨外界自然氣溫有一定幅度的浮動(dòng)，獲得較好的對(duì)人舒適度。為了體現(xiàn)首都博物館的人文特色，照明系統(tǒng)堅(jiān)持文物無光害設(shè)計(jì)和節(jié)能設(shè)計(jì)。大廳自然日照按照光照強(qiáng)度和入射光線進(jìn)行自動(dòng)調(diào)節(jié)，保持大廳的照明度和柔和性。對(duì)博物館建筑的泛光照明和庭院照明采用自動(dòng)藝術(shù)型程序控制。水資源的合理利用有著重要的環(huán)保意識(shí)。博物館環(huán)境的室內(nèi)外綠化又是常見的建筑手段。利用智能化系統(tǒng)精確消費(fèi)能源，對(duì)綠化灌溉用水采取土壤濕度檢測(cè)和管網(wǎng)水閥聯(lián)動(dòng)方式，實(shí)現(xiàn)綠化灌溉的自動(dòng)微灌控制，改變以往落后的被動(dòng)式、無控制灌溉。2、禮儀與公眾活動(dòng)功能舉行禮儀活動(dòng)時(shí)，大廳的溫濕度、照明、音響、電動(dòng)投影幕、電動(dòng)窗簾等采用電腦協(xié)同調(diào)控。儀式前大廳多媒體投影屏幕放映相關(guān)的標(biāo)語和背景信息。儀式中大廳各處具有均勻清晰的音響。大廳具備新聞攝影電源和發(fā)稿信息終端。同時(shí)能夠根據(jù)會(huì)議、禮儀的進(jìn)程自動(dòng)地聯(lián)合控制相關(guān)的燈光、窗簾、音響、投影等設(shè)備。室外廣場(chǎng)的大屏幕同時(shí)轉(zhuǎn)播儀式實(shí)況。首博可以自行進(jìn)行實(shí)況拍攝和錄音。并在儀式結(jié)束后半小時(shí)內(nèi)提供相應(yīng)的多媒體光盤。3、觀眾現(xiàn)場(chǎng)服務(wù)功能在博物館各大門內(nèi)、大廳安裝參觀導(dǎo)覽系統(tǒng)。讓公眾自由地瀏覽、查詢博物館的基本情況和參觀信息。也是博物館對(duì)外宣傳的一個(gè)重要窗口。售票驗(yàn)票系統(tǒng)能夠自動(dòng)地接受多種硬幣、紙幣出售本館、以至其他博物館出售的全價(jià)、半價(jià)、優(yōu)惠價(jià)的通用參觀券。售票驗(yàn)票系統(tǒng)能夠自動(dòng)地識(shí)別參觀券的合法性，并允許觀眾同一天內(nèi)多次出入?yún)⒂^博物館。4、信息化服務(wù)功能利用信息技術(shù)將以往歷史的音視頻資料數(shù)字化，建立音視頻節(jié)目數(shù)據(jù)庫和點(diǎn)播系統(tǒng)。觀眾可以通過電腦屏幕或者電話撥號(hào)自由地點(diǎn)播所希望收聽、收看的曲藝、戲曲節(jié)目。例如馬連良的失、空、斬，侯寶林的關(guān)公戰(zhàn)秦瓊等。為了測(cè)試陳列展覽效果、增加觀眾的參與性，設(shè)置了交互式文物知識(shí)測(cè)試系統(tǒng)。觀眾可以在電腦上針對(duì)展示的樣本進(jìn)行知識(shí)問答。電腦對(duì)答對(duì)一定數(shù)量問題的觀眾提供免費(fèi)參觀券或者其他獎(jiǎng)品。同時(shí)，電腦系統(tǒng)對(duì)觀眾的測(cè)試結(jié)果進(jìn)行記錄和統(tǒng)計(jì)，作為分析觀眾狀況和陳列展覽效果的原始數(shù)據(jù)。由三維多媒體技術(shù)建立的虛擬陳列系統(tǒng)，是展覽現(xiàn)場(chǎng)在時(shí)間上的拓展。觀眾可以在電腦上用虛擬方式自由地查詢?yōu)g覽博物館以前舉辦過的各類陳列展覽。5、多功能報(bào)告廳多功能會(huì)議廳立足跨時(shí)空的網(wǎng)絡(luò)演播式會(huì)議。通過數(shù)字化網(wǎng)絡(luò)（寬帶/窄帶）、電臺(tái)、電視網(wǎng)（有線/無線）和現(xiàn)場(chǎng)視頻直播、數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)交互式播發(fā)、后期電子出版物制作，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議與網(wǎng)絡(luò)會(huì)議的相結(jié)合?；ヂ?lián)網(wǎng)用戶無論身在何處，都可以通過瀏覽本館局域網(wǎng)的方式實(shí)時(shí)地參與現(xiàn)場(chǎng)學(xué)術(shù)討論。根據(jù)對(duì)本項(xiàng)目分析及定位,其物業(yè)服務(wù)特點(diǎn)如下:1、 服務(wù)對(duì)象不單純?yōu)椴┪镳^工作人員，代表政府服務(wù)群眾的意義更顯重要；2、 除日常物業(yè)服務(wù)外，博物館機(jī)關(guān)更需要一個(gè)清靜、整潔、舒適、安全的工作環(huán)境；3、 做好后勤，確保所有工作人員全身心投入工作；4、 博物館整體人員層次較高，需要與之相適應(yīng)的服務(wù)隊(duì)伍；5、 會(huì)議接待服務(wù)將是物業(yè)服務(wù)過程中的工作重點(diǎn)；6、 物業(yè)整體形象隨時(shí)反映博物館形象；7、 與時(shí)俱進(jìn)，體現(xiàn)“人文、綠色、科技” 的物業(yè)管理新內(nèi)涵；8、 在物業(yè)收費(fèi)上確?！吧鐣?huì)效益為主、經(jīng)濟(jì)效益為輔”的原則。第三部分 物業(yè)管理服務(wù)的整體設(shè)想及策劃針對(duì)博物館物業(yè)管理的各個(gè)要素，我們開展了周密的市場(chǎng)調(diào)研，在深入挖掘設(shè)計(jì)思路的基礎(chǔ)上，牢牢把握博物館展覽與科研相結(jié)合的功能需求，針對(duì)博物館物業(yè)管理的特點(diǎn)，緊緊抓住物業(yè)管理工作的難點(diǎn)和重點(diǎn)，確定出我們的整體構(gòu)想和管理策