國外房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本狀況和政策調(diào)控(精).doc

國外房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本狀況和政策調(diào)控時間：2009-01-15 來源：杭州日報 作者：信息發(fā)布-二十一世紀中國的房地產(chǎn)市場是個充滿想象力和有待開拓的新領(lǐng)域，但不可諱言的是，這個有待開拓的領(lǐng)域也充滿了許多的風險和挑戰(zhàn)，同時也存在著咨詢與法律方面的欠缺。2005年我國房地產(chǎn)業(yè)的重要特點之一就是開始走向國際化。2006年我國房地產(chǎn)開發(fā)及營銷模式國際化的趨勢將更加明顯。包括房地產(chǎn)融資理念，項目運作，營銷模式，營銷理念和資本運作。更多的境外企業(yè)和基金將關(guān)注介入我國的房地產(chǎn)市場，而國內(nèi)房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展的不平衡性也帶來了房地產(chǎn)發(fā)展的新的契機和平臺。為了使我國“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠快速納入健康和持續(xù)的軌道，該文專門就國外房地產(chǎn)市場發(fā)展基本狀況和政策調(diào)控進行了專題調(diào)查和比較研究，現(xiàn)將部分研究成果展現(xiàn)給讀者，供有識之士參考和共享。日本擠壓房地產(chǎn)泡沫的措施和啟示日本是亞洲先進入發(fā)達國家行列的國度，經(jīng)過二次世界大戰(zhàn)結(jié)束至今的半個多世紀的潮起潮落，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的培育已日趨理性和規(guī)范。目前在被人稱為亞洲金融中心的東京市中心，相當于上海的靜安寺的中心區(qū)域內(nèi)，買一套新建的40層高的公寓單元，實用面積90平方米，兩間朝南，帶停車位的房子，價格不過4000多萬日元，要算建筑面積達120平方米，合人民幣360萬元，按建筑面積算每平方米3萬元人民幣，與此同時日本白領(lǐng)收入相當于上海的五倍，可想而知上海靜安寺的房價相比較就顯得偏高。日本提供出售的住宅都是全裝修的，包括衛(wèi)生間和廚房，還有中央空調(diào)和地板暖氣，所有材料都是無毒標準，浴室?guī)Э照{(diào)和液晶電視，廚房也是帶全自動洗碗和烘干機，基本家用電器和家具一應俱全。然而，日本房地產(chǎn)市場發(fā)展到今天這樣的情況也是經(jīng)過幾輪發(fā)展和調(diào)整后逐漸形成的。日本最大一次房地產(chǎn)泡沫來自于20世紀80年代，當時日本的房地產(chǎn)上漲速度飛快，短時期內(nèi)漲價，幅度巨大，很多投機者利用迅速上揚的股票的賬面利潤投資房地產(chǎn)，導致房價飆升。在日本當年的房地產(chǎn)熱中，最大投機者是財力雄厚的企業(yè)，它們在大量資金投入促使商業(yè)房地產(chǎn)價格快速抬高的同時，也拉抬了住宅房產(chǎn)的價格。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時，樓市的泡沫也同時被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補土地市場的損失，或者拋售房產(chǎn)以彌補股市損失，促使日本的股市和樓市價格在短期內(nèi)直線下降，跌至低谷。直到二十一世紀日本的股市和房市才得以恢復，進入新一輪的增長周期。日本房地產(chǎn)泡沫的破滅給世人很多的警世，其一是市場經(jīng)濟環(huán)境下政府如何做好對房地產(chǎn)市場的風險預測和調(diào)控，其二是房地產(chǎn)更多的是用于解決人們的居住和生活的產(chǎn)品，而不應過分看重它的投資回報，其三是避免受高漲的房地產(chǎn)市場的誘惑和吸引，動用高利和高額貸款來購買或投資房地產(chǎn)。日本政府在吸取教訓和重塑房地產(chǎn)業(yè)的過程中，推出了三大符合市場發(fā)展規(guī)律的改革措施：一是通過增加國債來投入建設代價昂貴的公共配套項目恢復房地產(chǎn)及其他經(jīng)濟部門的活力和提高房地產(chǎn)的附加價值，二是放寬限制，為了刺激經(jīng)濟，日本開始放松對金融行業(yè)的諸多限制，它幫助投資者建立了房產(chǎn)投資信托，主要用于設立商業(yè)地產(chǎn)投資的互助基金。三是政府還調(diào)整了建筑標準以便于開發(fā)商的房地產(chǎn)項目開發(fā)，比如高度限制，并縮短了建筑方案的審批時間，并鼓勵節(jié)能建材的大量使用。實踐證明：這些改革措施的實施為日本的房地產(chǎn)市場注入了資金，增強了活力，減少了再開發(fā)的難度，降低了市民進入房地產(chǎn)的門檻，使日本的房地產(chǎn)業(yè)邁入了新一輪的可持續(xù)發(fā)展周期。美國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)狀和警示美國的房地產(chǎn)業(yè)二十世紀80年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場典范，然而在進入二十一世紀后也開始了一個不太理性的高速增長期，隨著美國經(jīng)過近年來的穩(wěn)步增長，美國的住宅價格更是讓人不可理解地快速上漲，目前已有越來越多的美國經(jīng)濟界人士認為：美國的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，政府必須采取果斷的措施來應對和抑制日益攀升的房地產(chǎn)價格。美國新上任的美聯(lián)儲主席本伯南克在防止和解決美國經(jīng)濟過熱和房地產(chǎn)升溫的主要方法是對美元再行加息，進行金融創(chuàng)新和進一步放寬限制，希望以此來確保美國經(jīng)濟的快速、持續(xù)發(fā)展和美國房地產(chǎn)業(yè)的理性、健康發(fā)展。美國作為世界最發(fā)達的國家，是世界上二十世紀最先解決居民住宅的國家，美國絕大部分居民是居住在2至3層的別墅和單套面積達200平方米以上的住房里。美國的統(tǒng)計資料都是以單元住宅來計算房屋的價格，而不是按平方米來計算住房。目前美國平均房價折算成每平方米價格約在一萬元人民幣，同我國目前一線城市市區(qū)高檔住房價格相當。美國人當今崇尚的居住品位和我國的住宅觀念大相徑庭。不但單位住宅沒有公共面積一項的干擾，而且住宅內(nèi)很多區(qū)域是不算入建筑面積的。因為其計算的原則是完工面積必須是經(jīng)過建筑材料如地板，地毯之類鋪設后的地面和樓面。因此一般室內(nèi)的走廊，地下室，閣樓和院子都不在銷售總價范圍之內(nèi)。同時，按照美國建筑行業(yè)的指導，室內(nèi)層高低與五英尺的部分不作計算，如果一個房間7英尺以上的空間不到50%，則整個面積不計房價。雖然美國是最先進入居住現(xiàn)代化的國家，但進入二十一世紀后隨著人民的生活水平的不斷提高和人口的自然增長，改善住房環(huán)境和投資商品住房的行為近年來較為普遍，這就進一步促使了美國房地產(chǎn)價格的一路走高。面對房地產(chǎn)業(yè)的財富效應，一些原先選擇租房居住的家庭也開始改變觀念選擇購房居住，從而進一步加強了人們對房地產(chǎn)的需求。與此同時，伴隨著美國大都市房地產(chǎn)價格的快速上升，使得這些地區(qū)的一些精明的居民開始出售他們手中的升值和高價房屋，一些工薪階層更是將快速增值的自住商品房出售后搬遷至低價房價的二三線城市生活。美國2005年房地產(chǎn)價格平均上漲幅度接近15%，這是該國自二十世紀80年代以來房價漲幅最大的一年，目前仍沒有跡象表明房價已經(jīng)升到頂點。與房價快速上漲不同的是非住房產(chǎn)品和消費類產(chǎn)品指數(shù)僅僅上漲3%。從地區(qū)上看，美國太平洋地區(qū)增長速度最快，西南中部地區(qū)則增長速度較慢。二十世紀80年代，在西好萊塢市，一套面積1000平方英尺的住房售價30萬美元，現(xiàn)在的售價則高達180萬美元，而且價格還在上漲。美國加州的房價近三年平均升幅達到40%，美國聯(lián)邦房屋企業(yè)監(jiān)督辦公室認為：美國房價持續(xù)上漲受多種因素影響，其中按揭利率低，投機性投資和人們對房價上漲的預期是主要原因。雖然無論從上漲幅度和地域廣度看，房價的增長都很驚人，但考慮到通脹率，收入增長和其他因素，這種增長能否持續(xù)下去成了人們關(guān)注的焦點。美國經(jīng)濟學家在2003年就開始發(fā)出了房地產(chǎn)過熱的警告，2006年更提出了美國房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的忠告，目前美國政府正打算通過提高利率，增長稅收和調(diào)節(jié)市場來穩(wěn)定房價和平抑市場，避免美國房價的大起大落，以促使美國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和美國經(jīng)濟的發(fā)展以及人們收入增長的水平同步。俄羅斯房地產(chǎn)市場的變化和原因俄羅斯在進入二十一世紀后，隨著其國內(nèi)私有化和市場化步伐的不斷加快，計劃經(jīng)濟體制下形成的住房制度和土地制度與俄羅斯社會經(jīng)濟發(fā)展的現(xiàn)實越來越不相適應。由于缺乏相關(guān)的法律約束和完善的市場次序，使房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場的發(fā)育一度較為混亂。為了規(guī)范俄羅斯的房地產(chǎn)市場，加強對現(xiàn)房銷售和房屋預售的管理，俄羅斯國家杜馬2005年通過了該國新的房地產(chǎn)法。這項法律規(guī)定，從當年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批準的房屋建設方案后，才可與消費者鑒定房屋銷售合同。另外，開發(fā)商必須承擔房屋建設期間的風險。這項法律還對開發(fā)商的認證資格進行了嚴格規(guī)定：開發(fā)商如逾期不交房，單方修改或違反合同將被處以重罰：一旦今后建成的房子與合同不符，消費者有權(quán)退房并要求賠償。俄羅斯新實施的房地產(chǎn)法雖然得到了各方肯定，但在推出后的短時期內(nèi)也加劇了俄羅斯房地產(chǎn)市場的供需矛盾，加快了房價上漲的速度。調(diào)查表明：在該項法律出臺之前，俄羅斯20%的商品房在建造之初并沒有任何許可證，往往是提前出售和申請審批手續(xù)同步進行的。但是新法律出臺后，這種未獲國家批準即自行預售房屋的行為就成為違法行為了。因此，新法律的實施使得那些實力雄厚的大開發(fā)商才有能力進行房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛面臨開發(fā)資金短缺的危機。這就促使許多在建商品房項目推遲上市，而計劃建設的房地產(chǎn)項目又被暫時擱置。統(tǒng)計表明：俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)與該項新法律出臺前相比，目前新房供應量下降了近30%，房市供求矛盾進一步加劇。當然，隨著時間的延長該新法律出臺后的正效益會逐步顯現(xiàn)出來。目前，全俄羅斯已經(jīng)基本取消了由單位向職工無償提供住房的做法。除國家機關(guān)外，只有一些效益好的大型能源公司還在為職工提供住房或住房補貼。據(jù)統(tǒng)計，俄羅斯2005年500萬國家公務員等準備購買政府提供的公房，另有4000萬國民需要改善住房條件。雖然俄羅斯的人均住房面積二十世紀70年代就進入小康水平并且一直緩慢增長，但至今也僅為人均22平方米。國民經(jīng)濟的發(fā)展和人們可支配收入的增加，促使俄羅斯人對住宅的要求量不斷增加，而供需矛盾突出則導致了房價以非理性上升。俄羅斯房地產(chǎn)價格的漲幅近年來始終大大高于居民收入提高的水平。并且大大高于周邊的歐亞國家。近三年該國房價的平均漲幅達到30%，一線城市房價漲幅尤其驚人，莫斯科平均房價折合人民幣已達每平方米1.7萬元，中心城區(qū)已達到每平方米2.5萬元。莫斯科郊區(qū)和莫斯科州的房價近年來也水漲船高，個別新建設的地區(qū)的房價漲幅甚至已超過了市區(qū)，除了改善居住環(huán)境外人們還將購買住宅作為是個人投資或財產(chǎn)保值的手段，這種現(xiàn)象的蔓延也加劇了住房供求的緊張局面。進入二十一世紀的俄羅斯房地產(chǎn)價格的不斷上漲已引起政府的高度重視和警覺，因房地產(chǎn)價格的快速增長造成了吸引外資的減少和銀行貸款集中使得風險加大，國外投資者因俄羅斯的投資成本增高而轉(zhuǎn)投其他歐，亞國家。莫斯科目前的房價已高于許多歐洲發(fā)達國家，已經(jīng)達到消費者所能承受的極限，因此俄羅斯聯(lián)邦將在近期推出一系列新政，以求解決房價過高和規(guī)范房地產(chǎn)市場，政府日前已向全國人民承諾繼續(xù)擴大房屋建設的規(guī)模，控制房價上漲的勢頭，切實解決百姓的安居樂業(yè)。新加坡房地產(chǎn)市場的有序與和諧發(fā)展新加坡是一個地少人多的城市國家。新加坡城市很小，又是島國，對外發(fā)展的空間很小，幾乎沒有任何資源，但是人口在不斷增長，人們在收入增長的同時對改善住宅的要求也不斷增長，國家經(jīng)濟發(fā)展對資源的要求也不斷增長，有限的資源與持續(xù)發(fā)展之間的平衡是最大的挑戰(zhàn)。新加坡政府經(jīng)過多年科學的決策，理性的規(guī)劃和有序地發(fā)展很好地解決了這一問題，使得該國在經(jīng)濟高速發(fā)展的同時，房地產(chǎn)業(yè)得以有序和同步的發(fā)展。新加坡的中央政府在公共管理事務中起著主導的作用，國家發(fā)展部主管形態(tài)發(fā)展和規(guī)劃，具體的職能部門是城市重建局，地區(qū)政府不具有規(guī)劃職能。規(guī)劃法授權(quán)國家發(fā)展部門部長行使與規(guī)劃有關(guān)的各種職責，包括制定規(guī)劃法的實施條例和細則以及任命規(guī)劃機構(gòu)的主管官員，審批總體規(guī)劃等。城市重建局除了各個職能部門外還設置了兩個委員會，分別是總體規(guī)劃委員會和開發(fā)控制委員會。總體規(guī)劃委員會包括主要公共建設部門的代表，其作用是協(xié)調(diào)各項公共建設計劃的用地要求，使之盡快得以落實。開發(fā)控制委員會的成員包括有關(guān)專業(yè)組織和公用事業(yè)局、環(huán)境部等政府部門的代表，專門負責非公共部門的重大開發(fā)項目。作為舉世聞名的世界花園城市，新加坡的城市規(guī)劃分為概念規(guī)劃藍圖和總規(guī)劃藍圖兩個層面。概念規(guī)劃藍圖主要制定土地和交通的規(guī)劃藍圖，這個藍圖讓人們可以幻想未來30至50年后城市的樣子。以此為總綱，再制定總體規(guī)劃藍圖和控制性詳規(guī)的法定文件。在這個藍圖當中，人口密集與非密集區(qū)域相關(guān)公共配套設施，交通網(wǎng)絡，產(chǎn)業(yè)布局都有明晰的標記和詳細的預算，藍圖垂直性考慮每一區(qū)域每年會發(fā)展到什么程度，在每個細分的小塊，連容積率都有詳細的規(guī)定。這個規(guī)劃每五年會進行一次修改，屆時將進行公示，專家和市民都可以提出自己的修改意見。在規(guī)劃中，人口增長是必須考慮的，同時，新加坡政府部門特別關(guān)注一個小區(qū)域內(nèi)，人口密集與非密集地塊之間布局和平衡。新加坡的土地資源非常有限，該國的一項基層措施就是推行合理的土地供應機制來維護土地的可持續(xù)發(fā)展。新加坡88%的土地都屬國有，對土地使用的控制相當嚴格，全國的所有土地劃分為近千個小區(qū)，每一小區(qū)內(nèi)都有詳細土地規(guī)劃。按照功能劃分，土地使用分為5類：第一類是工業(yè)用地，工業(yè)用地通常以招標的形式供應；第二類是空白用地，空白用地主要指區(qū)域內(nèi)居民的休閑活動空間；第三類是居住用地，居住用地通過規(guī)劃將居民集中到不同區(qū)域后在區(qū)域內(nèi)建立完整的配套措施，同時推行微型居住區(qū)計劃，以盡量減少單一居住區(qū)規(guī)模，以控制區(qū)域內(nèi)建筑的類型和密度；第四類是交通用地，交通用地以城市地下鐵路系統(tǒng)用地為優(yōu)先考慮；第五類是中心商業(yè)區(qū)用地，中心商業(yè)區(qū)用地以優(yōu)先發(fā)展金融和商業(yè)為主，鼓勵建筑高樓以促進土地資源的高度利用。目前新加坡工業(yè)用地的價格控制主要是通過調(diào)節(jié)土地的供應時間和供應量，最關(guān)鍵的是新加坡政府擁有土地的定價權(quán)。新加坡高昂的土地成長必然帶來高額的房價，而政府們重點將注意力放在了合理解決普通收入者的居住問題上。在新加坡，由建屋發(fā)展商負責住房供應。這個部門隸屬于國家發(fā)展部，它的職能之一就是根據(jù)不同居民的收入水平設計