國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本狀況和政策調(diào)控(精).doc

國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本狀況和政策調(diào)控時(shí)間：2009-01-15 來(lái)源：杭州日?qǐng)?bào) 作者：信息發(fā)布-二十一世紀(jì)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)充滿想象力和有待開拓的新領(lǐng)域，但不可諱言的是，這個(gè)有待開拓的領(lǐng)域也充滿了許多的風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)，同時(shí)也存在著咨詢與法律方面的欠缺。2005年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的重要特點(diǎn)之一就是開始走向國(guó)際化。2006年我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)及營(yíng)銷模式國(guó)際化的趨勢(shì)將更加明顯。包括房地產(chǎn)融資理念，項(xiàng)目運(yùn)作，營(yíng)銷模式，營(yíng)銷理念和資本運(yùn)作。更多的境外企業(yè)和基金將關(guān)注介入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展的不平衡性也帶來(lái)了房地產(chǎn)發(fā)展的新的契機(jī)和平臺(tái)。為了使我國(guó)“十一五”期間房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠快速納入健康和持續(xù)的軌道，該文專門就國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展基本狀況和政策調(diào)控進(jìn)行了專題調(diào)查和比較研究，現(xiàn)將部分研究成果展現(xiàn)給讀者，供有識(shí)之士參考和共享。日本擠壓房地產(chǎn)泡沫的措施和啟示日本是亞洲先進(jìn)入發(fā)達(dá)國(guó)家行列的國(guó)度，經(jīng)過(guò)二次世界大戰(zhàn)結(jié)束至今的半個(gè)多世紀(jì)的潮起潮落，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場(chǎng)的培育已日趨理性和規(guī)范。目前在被人稱為亞洲金融中心的東京市中心，相當(dāng)于上海的靜安寺的中心區(qū)域內(nèi)，買一套新建的40層高的公寓單元，實(shí)用面積90平方米，兩間朝南，帶停車位的房子，價(jià)格不過(guò)4000多萬(wàn)日元，要算建筑面積達(dá)120平方米，合人民幣360萬(wàn)元，按建筑面積算每平方米3萬(wàn)元人民幣，與此同時(shí)日本白領(lǐng)收入相當(dāng)于上海的五倍，可想而知上海靜安寺的房?jī)r(jià)相比較就顯得偏高。日本提供出售的住宅都是全裝修的，包括衛(wèi)生間和廚房，還有中央空調(diào)和地板暖氣，所有材料都是無(wú)毒標(biāo)準(zhǔn)，浴室?guī)Э照{(diào)和液晶電視，廚房也是帶全自動(dòng)洗碗和烘干機(jī)，基本家用電器和家具一應(yīng)俱全。然而，日本房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展到今天這樣的情況也是經(jīng)過(guò)幾輪發(fā)展和調(diào)整后逐漸形成的。日本最大一次房地產(chǎn)泡沫來(lái)自于20世紀(jì)80年代，當(dāng)時(shí)日本的房地產(chǎn)上漲速度飛快，短時(shí)期內(nèi)漲價(jià)，幅度巨大，很多投機(jī)者利用迅速上揚(yáng)的股票的賬面利潤(rùn)投資房地產(chǎn)，導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升。在日本當(dāng)年的房地產(chǎn)熱中，最大投機(jī)者是財(cái)力雄厚的企業(yè)，它們?cè)诖罅抠Y金投入促使商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格快速抬高的同時(shí)，也拉抬了住宅房產(chǎn)的價(jià)格。最終，由于日本中央銀行升息力度的不斷加大，在股市崩潰的同時(shí)，樓市的泡沫也同時(shí)被擠破。隨著投資者大量拋售股票以填補(bǔ)土地市場(chǎng)的損失，或者拋售房產(chǎn)以彌補(bǔ)股市損失，促使日本的股市和樓市價(jià)格在短期內(nèi)直線下降，跌至低谷。直到二十一世紀(jì)日本的股市和房市才得以恢復(fù)，進(jìn)入新一輪的增長(zhǎng)周期。日本房地產(chǎn)泡沫的破滅給世人很多的警世，其一是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下政府如何做好對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)和調(diào)控，其二是房地產(chǎn)更多的是用于解決人們的居住和生活的產(chǎn)品，而不應(yīng)過(guò)分看重它的投資回報(bào)，其三是避免受高漲的房地產(chǎn)市場(chǎng)的誘惑和吸引，動(dòng)用高利和高額貸款來(lái)購(gòu)買或投資房地產(chǎn)。日本政府在吸取教訓(xùn)和重塑房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)程中，推出了三大符合市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的改革措施：一是通過(guò)增加國(guó)債來(lái)投入建設(shè)代價(jià)昂貴的公共配套項(xiàng)目恢復(fù)房地產(chǎn)及其他經(jīng)濟(jì)部門的活力和提高房地產(chǎn)的附加價(jià)值，二是放寬限制，為了刺激經(jīng)濟(jì)，日本開始放松對(duì)金融行業(yè)的諸多限制，它幫助投資者建立了房產(chǎn)投資信托，主要用于設(shè)立商業(yè)地產(chǎn)投資的互助基金。三是政府還調(diào)整了建筑標(biāo)準(zhǔn)以便于開發(fā)商的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，比如高度限制，并縮短了建筑方案的審批時(shí)間，并鼓勵(lì)節(jié)能建材的大量使用。實(shí)踐證明：這些改革措施的實(shí)施為日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了資金，增強(qiáng)了活力，減少了再開發(fā)的難度，降低了市民進(jìn)入房地產(chǎn)的門檻，使日本的房地產(chǎn)業(yè)邁入了新一輪的可持續(xù)發(fā)展周期。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的現(xiàn)狀和警示美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)二十世紀(jì)80年代以后一直是世界上理性和規(guī)范發(fā)展的成熟市場(chǎng)典范，然而在進(jìn)入二十一世紀(jì)后也開始了一個(gè)不太理性的高速增長(zhǎng)期，隨著美國(guó)經(jīng)過(guò)近年來(lái)的穩(wěn)步增長(zhǎng)，美國(guó)的住宅價(jià)格更是讓人不可理解地快速上漲，目前已有越來(lái)越多的美國(guó)經(jīng)濟(jì)界人士認(rèn)為：美國(guó)的房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)出現(xiàn)，政府必須采取果斷的措施來(lái)應(yīng)對(duì)和抑制日益攀升的房地產(chǎn)價(jià)格。美國(guó)新上任的美聯(lián)儲(chǔ)主席本伯南克在防止和解決美國(guó)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱和房地產(chǎn)升溫的主要方法是對(duì)美元再行加息，進(jìn)行金融創(chuàng)新和進(jìn)一步放寬限制，希望以此來(lái)確保美國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速、持續(xù)發(fā)展和美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的理性、健康發(fā)展。美國(guó)作為世界最發(fā)達(dá)的國(guó)家，是世界上二十世紀(jì)最先解決居民住宅的國(guó)家，美國(guó)絕大部分居民是居住在2至3層的別墅和單套面積達(dá)200平方米以上的住房里。美國(guó)的統(tǒng)計(jì)資料都是以單元住宅來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，而不是按平方米來(lái)計(jì)算住房。目前美國(guó)平均房?jī)r(jià)折算成每平方米價(jià)格約在一萬(wàn)元人民幣，同我國(guó)目前一線城市市區(qū)高檔住房?jī)r(jià)格相當(dāng)。美國(guó)人當(dāng)今崇尚的居住品位和我國(guó)的住宅觀念大相徑庭。不但單位住宅沒(méi)有公共面積一項(xiàng)的干擾，而且住宅內(nèi)很多區(qū)域是不算入建筑面積的。因?yàn)槠溆?jì)算的原則是完工面積必須是經(jīng)過(guò)建筑材料如地板，地毯之類鋪設(shè)后的地面和樓面。因此一般室內(nèi)的走廊，地下室，閣樓和院子都不在銷售總價(jià)范圍之內(nèi)。同時(shí)，按照美國(guó)建筑行業(yè)的指導(dǎo)，室內(nèi)層高低與五英尺的部分不作計(jì)算，如果一個(gè)房間7英尺以上的空間不到50%，則整個(gè)面積不計(jì)房?jī)r(jià)。雖然美國(guó)是最先進(jìn)入居住現(xiàn)代化的國(guó)家，但進(jìn)入二十一世紀(jì)后隨著人民的生活水平的不斷提高和人口的自然增長(zhǎng)，改善住房環(huán)境和投資商品住房的行為近年來(lái)較為普遍，這就進(jìn)一步促使了美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的一路走高。面對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)富效應(yīng)，一些原先選擇租房居住的家庭也開始改變觀念選擇購(gòu)房居住，從而進(jìn)一步加強(qiáng)了人們對(duì)房地產(chǎn)的需求。與此同時(shí)，伴隨著美國(guó)大都市房地產(chǎn)價(jià)格的快速上升，使得這些地區(qū)的一些精明的居民開始出售他們手中的升值和高價(jià)房屋，一些工薪階層更是將快速增值的自住商品房出售后搬遷至低價(jià)房?jī)r(jià)的二三線城市生活。美國(guó)2005年房地產(chǎn)價(jià)格平均上漲幅度接近15%，這是該國(guó)自二十世紀(jì)80年代以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅最大的一年，目前仍沒(méi)有跡象表明房?jī)r(jià)已經(jīng)升到頂點(diǎn)。與房?jī)r(jià)快速上漲不同的是非住房產(chǎn)品和消費(fèi)類產(chǎn)品指數(shù)僅僅上漲3%。從地區(qū)上看，美國(guó)太平洋地區(qū)增長(zhǎng)速度最快，西南中部地區(qū)則增長(zhǎng)速度較慢。二十世紀(jì)80年代，在西好萊塢市，一套面積1000平方英尺的住房售價(jià)30萬(wàn)美元，現(xiàn)在的售價(jià)則高達(dá)180萬(wàn)美元，而且價(jià)格還在上漲。美國(guó)加州的房?jī)r(jià)近三年平均升幅達(dá)到40%，美國(guó)聯(lián)邦房屋企業(yè)監(jiān)督辦公室認(rèn)為：美國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)上漲受多種因素影響，其中按揭利率低，投機(jī)性投資和人們對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期是主要原因。雖然無(wú)論從上漲幅度和地域廣度看，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)都很驚人，但考慮到通脹率，收入增長(zhǎng)和其他因素，這種增長(zhǎng)能否持續(xù)下去成了人們關(guān)注的焦點(diǎn)。美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家在2003年就開始發(fā)出了房地產(chǎn)過(guò)熱的警告，2006年更提出了美國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫的忠告，目前美國(guó)政府正打算通過(guò)提高利率，增長(zhǎng)稅收和調(diào)節(jié)市場(chǎng)來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)和平抑市場(chǎng)，避免美國(guó)房?jī)r(jià)的大起大落，以促使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和美國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及人們收入增長(zhǎng)的水平同步。俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化和原因俄羅斯在進(jìn)入二十一世紀(jì)后，隨著其國(guó)內(nèi)私有化和市場(chǎng)化步伐的不斷加快，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的住房制度和土地制度與俄羅斯社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)實(shí)越來(lái)越不相適應(yīng)。由于缺乏相關(guān)的法律約束和完善的市場(chǎng)次序，使房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育一度較為混亂。為了規(guī)范俄羅斯的房地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)房銷售和房屋預(yù)售的管理，俄羅斯國(guó)家杜馬2005年通過(guò)了該國(guó)新的房地產(chǎn)法。這項(xiàng)法律規(guī)定，從當(dāng)年4月1日起俄羅斯所有房地產(chǎn)項(xiàng)目都必須在獲得房屋銷售許可后才可以上市銷售，開發(fā)商只有在獲得土地所有權(quán)和建筑許可權(quán)，并持有經(jīng)批準(zhǔn)的房屋建設(shè)方案后，才可與消費(fèi)者鑒定房屋銷售合同。另外，開發(fā)商必須承擔(dān)房屋建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)法律還對(duì)開發(fā)商的認(rèn)證資格進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定：開發(fā)商如逾期不交房，單方修改或違反合同將被處以重罰：一旦今后建成的房子與合同不符，消費(fèi)者有權(quán)退房并要求賠償。俄羅斯新實(shí)施的房地產(chǎn)法雖然得到了各方肯定，但在推出后的短時(shí)期內(nèi)也加劇了俄羅斯房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾，加快了房?jī)r(jià)上漲的速度。調(diào)查表明：在該項(xiàng)法律出臺(tái)之前，俄羅斯20%的商品房在建造之初并沒(méi)有任何許可證，往往是提前出售和申請(qǐng)審批手續(xù)同步進(jìn)行的。但是新法律出臺(tái)后，這種未獲國(guó)家批準(zhǔn)即自行預(yù)售房屋的行為就成為違法行為了。因此，新法律的實(shí)施使得那些實(shí)力雄厚的大開發(fā)商才有能力進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)紛紛面臨開發(fā)資金短缺的危機(jī)。這就促使許多在建商品房項(xiàng)目推遲上市，而計(jì)劃建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目又被暫時(shí)擱置。統(tǒng)計(jì)表明：俄羅斯房地產(chǎn)業(yè)與該項(xiàng)新法律出臺(tái)前相比，目前新房供應(yīng)量下降了近30%，房市供求矛盾進(jìn)一步加劇。當(dāng)然，隨著時(shí)間的延長(zhǎng)該新法律出臺(tái)后的正效益會(huì)逐步顯現(xiàn)出來(lái)。目前，全俄羅斯已經(jīng)基本取消了由單位向職工無(wú)償提供住房的做法。除國(guó)家機(jī)關(guān)外，只有一些效益好的大型能源公司還在為職工提供住房或住房補(bǔ)貼。據(jù)統(tǒng)計(jì)，俄羅斯2005年500萬(wàn)國(guó)家公務(wù)員等準(zhǔn)備購(gòu)買政府提供的公房，另有4000萬(wàn)國(guó)民需要改善住房條件。雖然俄羅斯的人均住房面積二十世紀(jì)70年代就進(jìn)入小康水平并且一直緩慢增長(zhǎng)，但至今也僅為人均22平方米。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們可支配收入的增加，促使俄羅斯人對(duì)住宅的要求量不斷增加，而供需矛盾突出則導(dǎo)致了房?jī)r(jià)以非理性上升。俄羅斯房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅近年來(lái)始終大大高于居民收入提高的水平。并且大大高于周邊的歐亞國(guó)家。近三年該國(guó)房?jī)r(jià)的平均漲幅達(dá)到30%，一線城市房?jī)r(jià)漲幅尤其驚人，莫斯科平均房?jī)r(jià)折合人民幣已達(dá)每平方米1.7萬(wàn)元，中心城區(qū)已達(dá)到每平方米2.5萬(wàn)元。莫斯科郊區(qū)和莫斯科州的房?jī)r(jià)近年來(lái)也水漲船高，個(gè)別新建設(shè)的地區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅甚至已超過(guò)了市區(qū)，除了改善居住環(huán)境外人們還將購(gòu)買住宅作為是個(gè)人投資或財(cái)產(chǎn)保值的手段，這種現(xiàn)象的蔓延也加劇了住房供求的緊張局面。進(jìn)入二十一世紀(jì)的俄羅斯房地產(chǎn)價(jià)格的不斷上漲已引起政府的高度重視和警覺(jué)，因房地產(chǎn)價(jià)格的快速增長(zhǎng)造成了吸引外資的減少和銀行貸款集中使得風(fēng)險(xiǎn)加大，國(guó)外投資者因俄羅斯的投資成本增高而轉(zhuǎn)投其他歐，亞國(guó)家。莫斯科目前的房?jī)r(jià)已高于許多歐洲發(fā)達(dá)國(guó)家，已經(jīng)達(dá)到消費(fèi)者所能承受的極限，因此俄羅斯聯(lián)邦將在近期推出一系列新政，以求解決房?jī)r(jià)過(guò)高和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府日前已向全國(guó)人民承諾繼續(xù)擴(kuò)大房屋建設(shè)的規(guī)模，控制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭，切實(shí)解決百姓的安居樂(lè)業(yè)。新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)的有序與和諧發(fā)展新加坡是一個(gè)地少人多的城市國(guó)家。新加坡城市很小，又是島國(guó)，對(duì)外發(fā)展的空間很小，幾乎沒(méi)有任何資源，但是人口在不斷增長(zhǎng)，人們?cè)谑杖朐鲩L(zhǎng)的同時(shí)對(duì)改善住宅的要求也不斷增長(zhǎng)，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)資源的要求也不斷增長(zhǎng)，有限的資源與持續(xù)發(fā)展之間的平衡是最大的挑戰(zhàn)。新加坡政府經(jīng)過(guò)多年科學(xué)的決策，理性的規(guī)劃和有序地發(fā)展很好地解決了這一問(wèn)題，使得該國(guó)在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)得以有序和同步的發(fā)展。新加坡的中央政府在公共管理事務(wù)中起著主導(dǎo)的作用，國(guó)家發(fā)展部主管形態(tài)發(fā)展和規(guī)劃，具體的職能部門是城市重建局，地區(qū)政府不具有規(guī)劃職能。規(guī)劃法授權(quán)國(guó)家發(fā)展部門部長(zhǎng)行使與規(guī)劃有關(guān)的各種職責(zé)，包括制定規(guī)劃法的實(shí)施條例和細(xì)則以及任命規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)的主管官員，審批總體規(guī)劃等。城市重建局除了各個(gè)職能部門外還設(shè)置了兩個(gè)委員會(huì)，分別是總體規(guī)劃委員會(huì)和開發(fā)控制委員會(huì)?？傮w規(guī)劃委員會(huì)包括主要公共建設(shè)部門的代表，其作用是協(xié)調(diào)各項(xiàng)公共建設(shè)計(jì)劃的用地要求，使之盡快得以落實(shí)。開發(fā)控制委員會(huì)的成員包括有關(guān)專業(yè)組織和公用事業(yè)局、環(huán)境部等政府部門的代表，專門負(fù)責(zé)非公共部門的重大開發(fā)項(xiàng)目。作為舉世聞名的世界花園城市，新加坡的城市規(guī)劃分為概念規(guī)劃藍(lán)圖和總規(guī)劃藍(lán)圖兩個(gè)層面。概念規(guī)劃藍(lán)圖主要制定土地和交通的規(guī)劃藍(lán)圖，這個(gè)藍(lán)圖讓人們可以幻想未來(lái)30至50年后城市的樣子。以此為總綱，再制定總體規(guī)劃藍(lán)圖和控制性詳規(guī)的法定文件。在這個(gè)藍(lán)圖當(dāng)中，人口密集與非密集區(qū)域相關(guān)公共配套設(shè)施，交通網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)業(yè)布局都有明晰的標(biāo)記和詳細(xì)的預(yù)算，藍(lán)圖垂直性考慮每一區(qū)域每年會(huì)發(fā)展到什么程度，在每個(gè)細(xì)分的小塊，連容積率都有詳細(xì)的規(guī)定。這個(gè)規(guī)劃每五年會(huì)進(jìn)行一次修改，屆時(shí)將進(jìn)行公示，專家和市民都可以提出自己的修改意見。在規(guī)劃中，人口增長(zhǎng)是必須考慮的，同時(shí)，新加坡政府部門特別關(guān)注一個(gè)小區(qū)域內(nèi)，人口密集與非密集地塊之間布局和平衡。新加坡的土地資源非常有限，該國(guó)的一項(xiàng)基層措施就是推行合理的土地供應(yīng)機(jī)制來(lái)維護(hù)土地的可持續(xù)發(fā)展。新加坡88%的土地都屬國(guó)有，對(duì)土地使用的控制相當(dāng)嚴(yán)格，全國(guó)的所有土地劃分為近千個(gè)小區(qū)，每一小區(qū)內(nèi)都有詳細(xì)土地規(guī)劃。按照功能劃分，土地使用分為5類：第一類是工業(yè)用地，工業(yè)用地通常以招標(biāo)的形式供應(yīng)；第二類是空白用地，空白用地主要指區(qū)域內(nèi)居民的休閑活動(dòng)空間；第三類是居住用地，居住用地通過(guò)規(guī)劃將居民集中到不同區(qū)域后在區(qū)域內(nèi)建立完整的配套措施，同時(shí)推行微型居住區(qū)計(jì)劃，以盡量減少單一居住區(qū)規(guī)模，以控制區(qū)域內(nèi)建筑的類型和密度；第四類是交通用地，交通用地以城市地下鐵路系統(tǒng)用地為優(yōu)先考慮；第五類是中心商業(yè)區(qū)用地，中心商業(yè)區(qū)用地以優(yōu)先發(fā)展金融和商業(yè)為主，鼓勵(lì)建筑高樓以促進(jìn)土地資源的高度利用。目前新加坡工業(yè)用地的價(jià)格控制主要是通過(guò)調(diào)節(jié)土地的供應(yīng)時(shí)間和供應(yīng)量，最關(guān)鍵的是新加坡政府擁有土地的定價(jià)權(quán)。新加坡高昂的土地成長(zhǎng)必然帶來(lái)高額的房?jī)r(jià)，而政府們重點(diǎn)將注意力放在了合理解決普通收入者的居住問(wèn)題上。在新加坡，由建屋發(fā)展商負(fù)責(zé)住房供應(yīng)。這個(gè)部門隸屬于國(guó)家發(fā)展部，它的職能之一就是根據(jù)不同居民的收入水平設(shè)計(jì)