上海市商業(yè)分級規(guī)范.doc

上海商業(yè)分級設置規(guī)范前 言 上海的商業(yè)分級為指導上海商業(yè)的分級設置，優(yōu)化商業(yè)布局，有效配置資源，增強商業(yè)綜合競爭力，根據(jù)本市實際情況制訂本標準。 本標準由上海市商業(yè)委員會負責解釋。 本標準起草單位：上海市商業(yè)網(wǎng)點管理辦公室。 本標準主要起草人：浦祖健、葉厚陳。 世聯(lián)東莞公司1 范圍 本標準適用于指導上海市行政區(qū)域內(nèi)各級商業(yè)的規(guī)劃與建設管理。原各級商業(yè)的調(diào)整可參照執(zhí)行。 2 術語和定義 下列術語和定義適用于本標準。 2.1 超廣域 vast super region 是指該級商業(yè)吸引消費者的能力。服務對象以本區(qū)域以外的消費者為主，外來消費人口占80以上。 2.2 廣域 super region 是指該級商業(yè)吸引消費者的能力。服務對象為區(qū)域內(nèi)外的消費者，外來消費人口占60以上。 2.3 市中心商業(yè)區(qū) municipal commercial center 是指商業(yè)高度集聚，經(jīng)營服務功能完善，服務范圍為超廣域的城市的商業(yè)中心區(qū)。其商業(yè)街長度一般在1200米以上，或商業(yè)集聚在25公頃的區(qū)域范圍內(nèi)。 2.4 區(qū)域商業(yè)中心 district commercial center 是指商業(yè)中度集聚，商業(yè)服務行業(yè)比較完善，服務范圍為廣域的地區(qū)商業(yè)中心。其商業(yè)街長度一般在800米以上，或商業(yè)集聚在8公頃的區(qū)域范圍內(nèi)。 2.5 居住區(qū)商業(yè) residential area commerce 是指商業(yè)一定程度集聚，主要配置居民日常生活消費必需的商業(yè)行業(yè)和生活服務業(yè)，服務對象主要為當?shù)鼐用竦纳鐓^(qū)商業(yè)中心。 2.6 街坊商業(yè) street bloc commerce 是指方便居民就近購買生活必需品，為居民提供必要的生活服務的社區(qū)便民商業(yè)。 2.7 專業(yè)街 special commercial street 是指同一系列的專業(yè)店、專賣店高度集聚，提供專門商品和專業(yè)服務的特色商業(yè)街，一般街長200米以上，專業(yè)店30家以上。 2.8 新城商業(yè)中心 new town commerce center 是指郊區(qū)舊城改造擴建為新城后，在其中心區(qū)域形成的商業(yè)中度集聚，商業(yè)服務行業(yè)比較完善，服務對象主要為新城居民及部分外來消費者的新城商業(yè)的主要集聚地。 2.9 中心鎮(zhèn)商業(yè) central town commerce 是指商業(yè)一定程度集聚，主要配置居民和村民日常生活消費所需的商業(yè)服務行業(yè)，以及提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料供應服務，服務對象為本鎮(zhèn)居民和附近村民的郊區(qū)中心鎮(zhèn)的商業(yè)中心。 2.10 一般鎮(zhèn)商業(yè) town commerce 是指為方便本鎮(zhèn)居民及附近村民購物和消費，以及提供一般農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料供應服務的便民利民商業(yè)。 2.11 功能定位 function definition 是指該級商業(yè)設置經(jīng)營服務的主要方向和滿足消費所應發(fā)揮的作用。 2.12 客流量 customer flow 是指該級商業(yè)區(qū)域內(nèi)全年日平均經(jīng)過的人流量。 2.13 服務人口 service population 廣域型以下的各級商業(yè)設置具備的以本區(qū)域居民為主要對象的服務能力。 2.14 基本商業(yè)面積 basic commercial area 是指該級商業(yè)需要設置的各類商業(yè)設施的總建筑面積。 2.15 基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種 basic commercial formats 是指該級商業(yè)必須配置的各類商業(yè)業(yè)態(tài)與業(yè)種。 2.16 配套行業(yè) supplementary business 是指保證該級商業(yè)正常經(jīng)營，發(fā)揮基本服務功能的配套輔助行業(yè)。 2.17 生活服務業(yè) service industries 是指為市民日常生活提供必要服務的各類行業(yè)，包括洗染、沐浴、理發(fā)、照相彩擴、票務、維修、住房中介等。 3 基本原則 3.1各級商業(yè)設置應堅持以人為本的原則。 3.2各級商業(yè)設置應符合上海市城市總體規(guī)劃和區(qū)、縣規(guī)劃，處理好與交通、環(huán)保的關系，并與人文景觀、旅游資源開發(fā)相結合，與舊區(qū)改造、居住區(qū)和城鎮(zhèn)建設相結合。 3.3各級商業(yè)設置除按本標準執(zhí)行外，尚應符合國家和上海市現(xiàn)行的有關規(guī)定。 4 基本要求 4.1各級商業(yè)設置可分步實施。區(qū)域商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、街坊商業(yè)在相近的地域可統(tǒng)籌安排，避免重復設置。 4.2本標準主要用于新建商業(yè)的指導。已形成的各級商業(yè)的改造可參照執(zhí)行。 4.3 區(qū)域商業(yè)中心、新城商業(yè)中心的設置宜以塊狀為主、條狀為輔，建筑形態(tài)宜采取購物中心模式。 4.4 居住區(qū)的商業(yè)設置宜適度集中，應以配制便民利民的業(yè)態(tài)和業(yè)種為主。 4.5大型商業(yè)設置應根據(jù)本市現(xiàn)行停車庫（場）設置標準的要求配備機動和非機動車停車場地。 4.6菜市場、浴場、餐飲店等商業(yè)施應與住宅分開。 5 級次和指標 商業(yè)分級設置的級次和指標見表1。 表1 上 海 商 業(yè) 分 級 指 標 分 類 指 標 設置地域 功能定位 服務對象 客流量 服務人口 基本商業(yè)面積 基本設置業(yè)態(tài)與業(yè)種 配套行業(yè) 市中心商業(yè)區(qū) 城市規(guī)劃的中心商業(yè)區(qū)； 歷史形成的商業(yè)集聚地 購物、文化娛樂休閑、旅游并與金融、商務結合 國內(nèi)外及本市消費者 50萬 30萬平米 大型百貨店、專業(yè)店、專賣店，文化娛樂、餐飲 旅館、金融服務、旅游服務、展示、圖書報刊、郵電業(yè) 區(qū)域商業(yè)中心 居民聚居區(qū)、商務集聚地、公共交通集散地周邊 購物、文化娛樂、休閑 該地區(qū)及外來消費者 25萬 20萬 10萬平米 購物中心、超市、百貨店，文化娛樂、餐飲 旅游、金融服務、圖書報刊、郵電業(yè) 居住區(qū)商業(yè) 人流集中，交通便利的地段 保障該地居民的日常生活，提供必要的服務 當?shù)鼐用?5萬 2.5萬平米 超市、便利店、醫(yī)藥店，菜市場、餐飲 生活服務、圖書報刊、郵電業(yè) 街坊商業(yè) 街坊主要出入口，居民主要途徑地 提供日常必須商品及便利服務 當?shù)鼐用?0.4萬 0.06萬平米 便利店、餐飲店，生活服務業(yè) 專業(yè)街 商業(yè)中心周邊，交通便利處 提供專門商品或?qū)I(yè)服務 購買專門商品，尋求專業(yè)服務的消費者 街長200米以上，專業(yè)店30家以上 特色專業(yè)店、專賣店 配套服務 新城商業(yè)中心 城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū)；人流集中，交通便利的地段 購物、文化娛樂、休閑、旅游并與金融結合 新城居民，商圈輻射范圍及外來消費者 25萬 20萬 12萬平米 購物中心、百貨店、超市、專業(yè)店、專賣店、餐飲、文化娛樂 旅館、金融服務、旅游服務、圖書報刊、郵電業(yè) 中心鎮(zhèn)商業(yè) 人流集中地 購物、旅游、為農(nóng)服務 本鎮(zhèn)居民、周邊村民及外來消費者 5萬 2萬平米 超市、餐飲、小商品市場、農(nóng)貿(mào)市場，農(nóng)資供應 生活服務、圖書報刊、郵電、文化娛樂業(yè) 一般鎮(zhèn)商業(yè) 鎮(zhèn)主要街區(qū)，農(nóng)貿(mào)集散地周邊 提供日常商品供應 提供生活與為農(nóng)服務 本鎮(zhèn)居民，周邊中心村村民 2萬 0.8萬平米 超市、便利店，菜市場，餐飲，農(nóng)資供應 生活服務、圖書報刊、郵電、文化娛樂業(yè) 上海商業(yè)零售業(yè)態(tài)規(guī)范前 言 為加強上海市零售商業(yè)的規(guī)范化、科學化管理，促進零售企業(yè)發(fā)展差別化經(jīng)營，健全零售企業(yè)統(tǒng)計分類，特對上海零售商業(yè)9種主要業(yè)態(tài)提出指導性分類標準。零售業(yè)態(tài)分類主要依據(jù)零售企業(yè)的選址、商圈、目標顧客、規(guī)模、商品結構、經(jīng)營方式、服務功能等確定。本標準參照中華人民共和國國家標準零售業(yè)態(tài)分類，結合上海零售商業(yè)發(fā)展的實際而制定。 本標準由上海市商業(yè)委員會負責解釋。 本標準起草單位：上海市商業(yè)委員會、上海市商業(yè)經(jīng)濟研究中心、上海連鎖商業(yè)協(xié)會、上海百貨商業(yè)行業(yè)協(xié)會。 本標準主要起草人：吳建業(yè)、胡文君、齊曉齋、朱克明、王瀏河。 1 范圍 本標準對零售業(yè)、零售業(yè)態(tài)、商圈和 超市、便利店、大型綜合超市、倉儲商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店、大型購物中心等九種零售業(yè)態(tài)的定義及業(yè)態(tài)的特點作出規(guī)定。 本標準適用于上海市行政轄區(qū)內(nèi)的零售企業(yè)和門店。 2 術語和定義 下列術語和定義適用于本標準。 2.1 零售業(yè) retail business 以向最終消費者提供所需商品和服務為主的行業(yè)。 2.2 零售業(yè)態(tài) retail format 零售企業(yè)為滿足不同的消費需求和目標顧客而形成的不同經(jīng)營理念、經(jīng)營方式的表現(xiàn)形式。 2.3 商圈 trading area 零售企業(yè)經(jīng)營、服務輻射的有效空間、領域。 2.4 超市 supermarket 采取自選銷售方式，以銷售食品、生鮮食品和日常生活用品為主，滿足顧客日常必需品需求的零售業(yè)態(tài)。 2.5 便利店 convenience store 以自選銷售為主，銷售小容量應急性的食品、日常生活用品和提供商品性服務，滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 2.6 大型綜合超市 general merchandise store 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并將超市和折扣商店經(jīng)營優(yōu)勢合為一體的、滿足一次性購全的零售業(yè)態(tài)。 2.7 倉儲商店 warehouse store 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實用品為主，并實行儲銷一體、低價銷售和提供有限服務為特征的零售業(yè)態(tài)。 2.8 專業(yè)店 speciality store 專門經(jīng)營某一大類商品為主，并且具有豐富專業(yè)知識的銷售人員和提供適當售后服務的零售業(yè)態(tài)。 2.9 大型專業(yè)店 category killer 采取自選銷售和開架面售相結合方式，以銷售某一大類或幾個大類商品和提供相關技術和服務，滿足一次性購全的零售業(yè)態(tài)。 2.10 專賣店 exclusive shop 專門經(jīng)營或授權經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 2.11 百貨店 department store 在一個大型商場內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設銷售區(qū)，以銷售服裝、衣料、化妝品、禮品、家庭用品為主，提供相關服務，滿足對商品多樣化選擇的零售業(yè)態(tài)。 2.12 大型購物中心 shopping center/shopping mall 在一個大型建筑體（群）內(nèi)，由企業(yè)有計劃地開發(fā)、擁有、管理運營的各類零售業(yè)態(tài)、服務設施的集合體。 3 業(yè)態(tài)分類 3.1 根據(jù)零售企業(yè)經(jīng)營方式、商品結構、服務功能，以及選址、商圈、規(guī)模和目標顧客等結構特點，本標準給出超市、便利店、大型綜合超市、倉儲商店、專業(yè)店、大型專業(yè)店、專賣店、百貨店、大型購物中心等九種主要零售業(yè)態(tài)的分類。 3.2 九種零售業(yè)態(tài)應滿足表1給出的各項要求。 表1 上海市九種零售業(yè)態(tài)基本條件一覽表 業(yè)態(tài) 基 本 條 件 選 址 商圈、目標顧客 規(guī)模 商品(經(jīng)營)結構 經(jīng)營方式 服務功能 商業(yè)信息自動化 超市 地區(qū)中心、居住區(qū) 經(jīng)營服務輻射半徑0.5公里，目標顧客以居民為主 營業(yè)面積在500平方米以上 以銷售食品、生鮮食品、日用品為主 采取自選銷售方式，出入口分設，結算在集中的收銀處統(tǒng)一進行 營業(yè)時間12小時以上 程度較高 便利店 地區(qū)中心、居住區(qū)、交通要道以及車站、醫(yī)院、學校、娛樂場所、辦公樓等公共活動區(qū) 目標顧客以居民、單身、年輕人為主 營業(yè)面積在100平方米左右 以銷售食品、小百貨為主，有即時消費性、小容量、應急性等特點 以開架自選為主，結算在收銀處統(tǒng)一進行 營業(yè)時間16小時以上，提供即時性食品的輔助設施，開設多項商品性服務項目 程度較高 大型綜合超市 城郊結合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近 經(jīng)營服務輻射半徑3公里以上，目標顧客以居民、流動顧客為主 營業(yè)面積在5000平方米以上 大眾化衣、食、用品齊全，滿足一次性購全，注重本企業(yè)品牌開發(fā) 采取自選銷售方式，出入口分設，結算在集中的收銀處統(tǒng)一進行 設不低于營業(yè)面積50%的停車場 程度較高 倉儲 商店 城鄉(xiāng)結合部的交通要道 經(jīng)營服務輻射半徑5公里以上，目標顧客以中小零售店、餐飲店、集團購買和流動顧客為主 營業(yè)面積在10000平方米左右 以銷售大眾化衣、食、用品為主，自有品牌占相當部分，實行低價格，批量銷售 采取自選銷售方式，出入口分設，結算在集中的收銀處統(tǒng)一進行 設相當于營業(yè)面積的停車場 程度較高，并實行會員制客戶管理 專業(yè)店 市級中心、地區(qū)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi) 目標顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主 營業(yè)面積根據(jù)商品特點而定 以銷售某類商品為主，體現(xiàn)專業(yè)性、深度性、品種豐富，選擇余地大 采取柜臺銷售或開架面售方式 從業(yè)人員具有豐富的專業(yè)知識 大型專業(yè)店 地區(qū)中心、城郊結合部、交通要道和符合城市規(guī)劃的大型居住區(qū)附近 經(jīng)營服務輻射半徑5公里以上，目標顧客以有目的選擇某類商品的流動顧客為主 營業(yè)面積在3000平方米以上 以銷售某一大類或幾個大類商品為主，品種齊全，選擇余地大 采取自選銷售和開架面售相結合方式 設不低于營業(yè)面積50%的停車場，提供相關技術和服務 程度較高 專賣店 市級中心、地區(qū)中心、專業(yè)街以及百貨店、購物中心內(nèi) 目標顧客以中高檔消費者和追求時尚的年輕人為主 營業(yè)面積根據(jù)商品特點而定 以銷售某一品牌系列商品為主，銷售量少、質(zhì)優(yōu)、高毛利 采取柜臺銷售或開架面售方式 注重品牌聲譽，從業(yè)人員具備豐富的專業(yè)知識，并提供專業(yè)性知識服務 百貨店 市級中心、地區(qū)中心、新城（縣城擴大）以及歷史形成的商業(yè)集聚地 目標顧客以流動顧客為主 營業(yè)面積在5000平方米以上 綜合性，門類齊全，以銷售服裝、衣料、化妝品、禮品、家庭用品為主 采取柜臺銷售和開架面售相結合方式 注重服務，設導購、餐飲、娛樂場所等服務項目和設施，功能齊全 一般 大型購物中心 市級中心、城鄉(xiāng)結合部的交通樞紐交匯點 經(jīng)營服務輻射半徑10公里以上，目標顧客以流動顧客為主 營業(yè)面積在10萬平方米以上 內(nèi)部結構由百貨店或大型綜合超市作為核心店以及各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂設施構成 由發(fā)起企業(yè)有計劃地開設，統(tǒng)一規(guī)劃布局運營管理，店鋪分散承租獨立經(jīng)營 設不低于營業(yè)面積40%的停車場，功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲為一體 上海商業(yè)用地指南（2006年版）、編制原則1、本指南用地指標參照了國內(nèi)外商業(yè)用地的指標數(shù)據(jù)，并結合上海特點，以集約、節(jié)約使用土地為總體要求。2、本指南在實施過程中，將根據(jù)國家頒布的相關法律、法規(guī)及標準，并結合上海商業(yè)的發(fā)展實際，適時進行修訂。二、編制依據(jù)1、上海商業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃2、上海市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定（土地使用、建筑管理）3、DBJ 08-7-2005建筑工程交通設計及停車庫（場）設置標準4、DB31/T 261-2001商業(yè)分級設置規(guī)范三、適用范圍本指南適用于上海市行政區(qū)域內(nèi)新建或改擴建的、規(guī)模較大的單體商業(yè)項目，或由多幢單體建筑組合而成的商業(yè)項目；與辦公用房、居民住宅等混合設置的綜合性項目，不適用于本指南。四、設置要求1、項目的設置必須符合本市城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃，在已有詳細規(guī)劃的地區(qū)設立，應嚴格按照現(xiàn)有規(guī)劃的控制指標執(zhí)行。2、在使用本指南指標時，應與相關的產(chǎn)業(yè)導向和政策相銜接，要符合國家和上海市現(xiàn)行的法規(guī)與規(guī)范。3、大型商業(yè)項目設置時應考慮與中、小型商業(yè)項目配套，與公共服務設施相結合，構成完善有序、層級清晰、網(wǎng)絡優(yōu)化、覆蓋全面的城市服務體系。4、項目設置時應考慮與已有項目的兼容性，更應注意布局的合理性。5、項目設置時應充分考慮地下空間的利用，應與城市基礎設施相結合，充分提高土地使用效率。6、項目的設置前必須進行環(huán)境評價與交通影響分析。7、項目設置時應向郊區(qū)傾斜，以促進郊區(qū)商業(yè)的發(fā)展。五、術語和定義下列術語和定義適用于本指南：1、中心城：是指上海市行政區(qū)域內(nèi)，外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域。2、郊區(qū)：是指上海市行政區(qū)域內(nèi)，外環(huán)線以外區(qū)域。3、商業(yè)集聚區(qū)：是指市級中心、市級副中心等商業(yè)高度集中，商業(yè)設施規(guī)模較大的區(qū)域。4、一般商業(yè)區(qū)：是指商業(yè)相對集中，商業(yè)設施有一定規(guī)模的區(qū)域。5、非商業(yè)區(qū)：是指有零星商業(yè)或無商業(yè)的區(qū)域。6、商業(yè)業(yè)態(tài)：是指商業(yè)企業(yè)為滿足不同的消費需求進行相應的要素組合而形成的不同經(jīng)營形態(tài)。7、百貨店：是指營業(yè)面積一般在5000 以上，經(jīng)營若干大類商品，實行統(tǒng)一管理，分區(qū)銷售，滿足顧客對商品多樣化選擇需求的零售業(yè)態(tài)。 8、大型超市：是指營業(yè)面積一般在5000 以上，商品種類齊全，能滿足顧客一次性購齊的零售業(yè)態(tài)。9、大型餐飲店：是指營業(yè)面積一般在5000 以上，以面售或預訂送貨方式，向顧客提供飯食、飲料等食品及服務的零售業(yè)態(tài)。10、大型專業(yè)店：是指營業(yè)面積一般在5000 以上，以經(jīng)營某一大類商品為主的零售業(yè)態(tài)。11、大型折扣店：是指營業(yè)面積一般在5000 以上，由若干個店鋪組合而成，以銷售具有一定品牌和周轉(zhuǎn)快的商品為主，并以有限的服務和低廉的經(jīng)營成本，向消費者提供物有所值商品的零售業(yè)態(tài)。12、購物中心：是指營業(yè)面積一般在5萬 以上，由多種零售店鋪、服務設施集中在一個建筑物內(nèi)或一個區(qū)域內(nèi)，并由企業(yè)有計劃地開發(fā)、管理、營運的，向消費者提供綜合性服務的商業(yè)集合體。13、大型菜市場：是指營業(yè)面積一般在2000 以上，用于銷售蔬菜、瓜果、水產(chǎn)品、禽蛋、肉類、糧食及其制品，調(diào)味品、豆制品、熟食、土特產(chǎn)等各類農(nóng)副產(chǎn)品和食品的，以零售經(jīng)營為主的固定場所。14、商品交易市場：是指營業(yè)面積一般在5000 以上，配備相關設施，有若干經(jīng)營者入場經(jīng)營，分別納稅，由市場經(jīng)營管理者負責經(jīng)營、管理，實行集中、公開商品交易的場所。主要包括消費品綜合市場、農(nóng)產(chǎn)品市場、工業(yè)消費品市場、生產(chǎn)資料綜合市場、工業(yè)生產(chǎn)資料市場、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料市場等類型。15、現(xiàn)代物流項目：是指多種物流設施和不同類型的物流企業(yè)在空間上集中布局，面向社會提供貨品配送專業(yè)服務，具有信息交易、儲存加工、多式聯(lián)運、集約配送等綜合服務功能的商業(yè)形式。16、商業(yè)建筑：是指用于商業(yè)經(jīng)營和服務業(yè)使用的場所。17、低層建筑：是指高度小于、等于10米的建筑。18、多層建筑：是指高度大于10米，小于、等于24米的建筑。19、高層建筑：指高度大于24米的建筑。20、投資導向：是政府部門或行業(yè)組織根據(jù)國家法律、法規(guī)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，結合所在地區(qū)的政治、經(jīng)濟、社會、資源、環(huán)境等發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，對社會公眾投資行為所做的引導。本指南投資導向分為鼓勵、適度、限制三類，其中： （1）鼓勵：在該區(qū)域范圍內(nèi)，倡導建設的商業(yè)項目和需要設置的商業(yè)業(yè)態(tài)。（2）適度：在該區(qū)域范圍內(nèi)，可有限建設的商業(yè)項目和適量設置的商業(yè)業(yè)態(tài)。（3）限制：在該區(qū)域范圍內(nèi)，原則上不允許建設的商業(yè)項目和設置的商業(yè)業(yè)態(tài)。21、建筑密度：是指建筑物底層占地面積與建筑基地面積的比率（用百分比表示）。該指標反映了商業(yè)項目對土地在平面上的利用率，是衡量土地利用程度的重要尺度。22、建筑容積率：是指建筑物地面以上各層建筑面積的總和與建筑基地面積的比值。該指標反映了商業(yè)項目對土地在空間上的利用率，是衡量土地利用程度的重要尺度。23、停車位：是指項目在設計、建設時根據(jù)有關法規(guī)規(guī)定必須設置的、與商業(yè)建筑配套的車輛泊位。停車位按車輛類型可分為機動車位和非機動車位；按使用功能可分為停車位和裝卸車位。當停車位設置在室外時，該指標反映了與商業(yè)項目配套的輔助用地在平面上的利用狀況，是衡量土地利用程度的輔助指標。六、指標設置1、分項指標設置根據(jù)本市目前商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展狀況，本指南選擇了百貨店、大型超市、大型餐飲店、大型專業(yè)店、大型折扣店、購物中心、大型菜市場、商品交易市場、現(xiàn)代物流項目9個商業(yè)業(yè)態(tài)或形式，按中心城的商業(yè)集聚區(qū)和一般商業(yè)區(qū)、郊區(qū)的商業(yè)集聚區(qū)和非商業(yè)區(qū)設立了建筑密度、建筑容積率、停車位等指標，并就上述商業(yè)業(yè)態(tài)在不同區(qū)域的設置以鼓勵、適度、限制進行投資導向。詳見（表1-1、1-2、2、3）。2、指標設置說明（1）本指南所列的建筑密度、建筑容積率指標均設置了上、下限控制幅度。（2）本指南中的商品交易市場和現(xiàn)代物流項目的建筑容量指標均采用工業(yè)用地建設項目的控制性指標。表1-1 投資導向及建筑容量指標（中心城）建 區(qū)筑容 位量業(yè) 態(tài)中 心 城 商業(yè)集聚區(qū)一般商業(yè)區(qū)投資導向建筑密度（D）建筑容積率（FAR）投資導向建筑密度（D）建筑容積率（FAR）百貨店多層適度45D501.6FAR2.0適度40D501.2FAR1.8高層3.5FAR4.035D453.0FAR3.5大型超市專業(yè)店折扣店多層限制40D501.6FAR2.0適度40D501.2FAR1.8大型餐飲店多層適度45D501.6FAR2.0鼓勵40D501.4FAR1.8高層3.5FAR4.035D453.0FAR3.5購物中心多層適度45D501.6FAR2.0限制40D501.4FAR1.8高層3.5FAR4.035D453.0FAR3.5大 型菜市場多層限制40D501.2FAR2.0適度35D501.0FAR1.8商品交易市場低層限制50D601.0FAR1.2限制40D500.8FAR1.0多層30D451.5FAR2.030D401.0FAR1.6現(xiàn)代物流項目低層限制45D601.0FAR1.2限制40D500.8FAR1.0多層35D451.6FAR2.030D401.0FAR1.6說明1、 本表所列指標適用于單一類型的建筑項目，不包括與辦公用房、居民住宅混合設置的商業(yè)建筑項目；2、 商品交易市場和現(xiàn)代物流項目的建筑容量指標均采用工業(yè)用地建設項目的控制性指標；3、 大型超市、專業(yè)店、折扣店僅設置多層建筑容量指標；4、 現(xiàn)代物流項目的建筑物層數(shù)僅設置低層和多層的建筑容量指標，指標中 不包括建筑高度大于24米的冷庫、筒倉等倉儲類建筑。表1-2 投資導向及建筑容量指標（郊區(qū)）建 區(qū)筑容 位量業(yè) 態(tài)郊 區(qū)商業(yè)集聚區(qū)非商業(yè)區(qū)投資導向建筑密度（D）建筑容積率（FAR）投資導向建筑密度（D）建筑容積率（FAR）百貨店多層鼓勵30D401.2FAR1.6限制30D400.8FAR1.2高層2.0FAR2.50.8FAR1.2大型超市專業(yè)店折扣店多層適度30D401.2FAR1.6限制30D400.8FAR1.2大型餐飲店多層鼓勵30D401.2FAR1.6適度30D400.8FAR1.2高層2.0FAR2.50.8FAR1.2購物中心多層適度30D401.2FAR1.6限制30D400.8FAR1.2高層2.0FAR2.50.8FAR1.2大型菜市場多層適度25D401.0FAR1.6適度30D400.8FAR1.2商品交易市場低層限制35D400.8FAR1.0適度35D400.8FAR1.0多層30D351.0FAR1.230D351.0FAR1.2現(xiàn)代物流項目低層限制35D400.8FAR1.0適度35D400.8FAR1.0多層30D351.0FAR1.230D351.0FAR1.2說 明1、 本表所列指標適用于單一類型的建筑項目，不包括與辦公用房、居民住宅混合設置的商業(yè)建筑項目；2、 商品交易市場和現(xiàn)代物流項目的建筑容量指標均采用工業(yè)用地建設項目的控制性指標； 3、 大型超市、專業(yè)店、折扣店僅設置多層建筑容量指標；4、 現(xiàn)代物流項目的建筑物層數(shù)僅設置低層和多層的建筑容量指標，指標中不包括建筑高度大于24米的冷庫、筒倉等倉儲類建筑。表2 停車位指標業(yè)態(tài)每100 建筑面積的車位配置數(shù)機動車非機動車內(nèi)部外部大型餐飲1.250.50.25大型超市、商品交易市場0.51.20.50.751.2現(xiàn)代物流項目0.30.5-其他業(yè)態(tài)0.30.50.751.2說 明1.配建的機動車停車庫（場），地面包括首層平面的停車位不宜小于總停車數(shù)的10；2.車位的設置，以小型車為計算標準；3.“內(nèi)部”指企業(yè)自用停車位，“外部”指社會公眾停車位。表3 裝卸車位指標業(yè)態(tài)裝 卸 車 位 指 標百貨店、大型超市、購物中心、商品交易市場等每5000建筑面積設置1個，不足5000 則按1個設置。當裝卸車位超過3個，每增加10000 則增設1個；當裝卸車位超過6個，每增加15000 增設1個。大型餐飲每10000 建筑面積設置1個，不足5000 則按1個設置。當裝卸車位超過3個，每增加20000 則增設1個。說 明裝卸車位尺寸：4.0mx8.0m上海市社區(qū)商業(yè)設置規(guī)范（標準送審稿）1 范圍本標準適用上海市行政區(qū)域內(nèi)城市化地區(qū)新建的一般標準的社區(qū)商業(yè)的布局和設置，調(diào)整和改造的社區(qū)商業(yè)可參照本標準進行差別配置。2 規(guī)范性引用文件下列標準，通過本標準引用而成為本標準的條款。凡是注明日期的引用標準，其后所有的修改單（不包括勘誤的內(nèi)容）或修改版均不適用于本標準，凡是不注明日期的引用標準，其最新版本適用于本標準。GB50180-93 (2002版) 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范GB/T18106-2004 零售業(yè)態(tài)分類DB31/T260-2001 商業(yè)零售業(yè)態(tài)規(guī)范DB31/T261-2001 商業(yè)分級設置規(guī)范 3 術語和定義（參照城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范、商業(yè)分級設置規(guī)范2術語和定義）下列術語和定義適用于本標準。3.1 社區(qū)商業(yè) Community Commerce指以居住區(qū)的居民為主要服務對象，以便民、利民和滿足居民生活消費為目標，提供日常生活需要的商品和服務的屬地型商業(yè)。3.2 社區(qū)商業(yè)中心 Community Commercial Center指一般在多個居住區(qū)的中心，與居住人口規(guī)模相對應，設置較完善的、以滿足居民日常生活為主的商業(yè)和服務業(yè)，服務對象為該區(qū)域及部分外來消費者的規(guī)模較大的社區(qū)商業(yè)。3.3 居住區(qū)商業(yè) Residential Area Commerce 指在居住區(qū)，與居住人口規(guī)模相對應，設置較完善的、能滿足居民日常生活所需的商業(yè)和服務業(yè)，服務對象主要為該居住區(qū)居民的社區(qū)商業(yè)。3.4 鄰里生活中心 Neighbourhood Life Center指在居住小區(qū)內(nèi)，與居住人口規(guī)模相對應，設置滿足居民日常生活所需的商業(yè)和生活服務業(yè)，與社區(qū)服務管理合一，服務對象為該居住小區(qū)的居民，商業(yè)設施設置相對集中且與住宅相近的社區(qū)商業(yè)。3.5 街坊商業(yè) Street Bloc Commerce 指在街巷主要出入口，與居住人口規(guī)模相對應，設置方便居民就近購買日常生活必需商品，為居民提供所需的生活服務的社區(qū)便民商業(yè)。3.6 經(jīng)濟型 Economical Standard 該居住人群的日常生活較為節(jié)儉，消費特征以家庭自助為主，社會服務為輔，接受價廉物美的商品和必要的服務。3.7 小康型 Well-off Standard 該居住人群的生活比較富裕，消費特征以家庭自助為基礎，也依賴社會服務，有現(xiàn)代生活方式和個性化消費的需求。3.8 殷實型 Wealth Standard 該居住人群的生活富裕厚實，消費特征以依賴社會服務為主，崇尚現(xiàn)代生活方式和個性化消費，注重消費環(huán)境和質(zhì)量。3.9 必備型業(yè)態(tài) Basic Commercial Format指社區(qū)商業(yè)在布局和設置時，不能完全通過市場行為進行配置與調(diào)節(jié)，但是必須設置的業(yè)態(tài)業(yè)種。3.10 指導型業(yè)態(tài) Oriental Commercial Format 指社區(qū)商業(yè)在布局和設置時，可以通過市場行為進行配置和調(diào)節(jié)，宜設置的業(yè)態(tài)業(yè)種。4 總則（參照城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范1.0.5）4.1 社區(qū)商業(yè)布局和設置應遵循下列基本原則：4.1.1 符合城市總體規(guī)劃的要求；4.1.2 符合統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、環(huán)境協(xié)調(diào)的要求；4.1.3 堅持政府調(diào)控和市場調(diào)節(jié)相結合的原則；4.1.4堅持以人為本的原則；4.1.5符合現(xiàn)代化流通發(fā)展的方向；4.1.6為分期實施創(chuàng)造條件，與其它公共服務設施配套設置。4.2 社區(qū)商業(yè)布局和設置除符合本標準外，應符合國家和上海市現(xiàn)行的相關規(guī)范。5 設置要求（參照零售業(yè)態(tài)分類表1 有店鋪零售業(yè)態(tài)分類和基本特點、和商業(yè)零售業(yè)態(tài)規(guī)范表1 上海市九種零售業(yè)態(tài)基本條件一覽表、商業(yè)分級設置規(guī)范表1 上海商業(yè)分級指標）5.1 社區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、鄰里生活中心、街坊商業(yè)在同一地域內(nèi)不應重復布局，在相近地域可統(tǒng)籌布局，避免資源浪費。5.2社區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)宜布局在位置適中、交通便利、人流相對集中的區(qū)域，可結合軌道交通樞紐、沿居住區(qū)的主要道路布局和設置。5.3 社區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)、鄰里生活中心的商業(yè)布局形態(tài)應以塊狀為主、條狀為輔，并根據(jù)規(guī)劃布局的要求，采取相對集中或集中與適當分散相結合的布局方式，以減少商業(yè)對居住的影響。集中設置的商業(yè)和服務業(yè)設施宜采用購物中心的形態(tài)，或與社區(qū)公共活動中心結合布局，與住宅的間距不小于50米。5.4街坊商業(yè)的布局應適度集中，商業(yè)和服務業(yè)設施宜臨街設置。5.5 社區(qū)商業(yè)中心一般以購物中心、大型超市等大型商業(yè)設施為核心，同時設置各類專業(yè)店、專賣店、生活休閑服務業(yè)和文化娛樂業(yè)等網(wǎng)點，配建的商業(yè)建筑面積不少于人均0.9平方米。5.6 居住區(qū)商業(yè)一般以社區(qū)購物中心為核心，同時設置超市、菜市場、各類專業(yè)店、生活休閑服務業(yè)和文化娛樂業(yè)等網(wǎng)點，配建的商業(yè)建筑面積不少于人均0.7平方米。5.7 鄰里生活中心一般以超市、菜市場為核心，同時設置生活服務業(yè)和休閑服務業(yè)等網(wǎng)點，配建的商業(yè)建筑面積不少于人均0.45平方米。5.8 街坊商業(yè)一般以便利店為核心，同時設置日常生活的商業(yè)和便民生活服務業(yè)等網(wǎng)點，配建的商業(yè)建筑面積不少于人均0.15平方米。5.9調(diào)整和改造的社區(qū)商業(yè)規(guī)?？筛鶕?jù)規(guī)定的指標適當折減，但不應小于規(guī)定指標的60%，也不低小于調(diào)整和改造前的規(guī)模。5.10 鄰里生活中心、街坊商業(yè)的店招、店牌、燈光等形象設計宜統(tǒng)一規(guī)范設置，與社區(qū)的建筑風格相協(xié)調(diào)。5.11 社區(qū)商業(yè)中心、居住區(qū)商業(yè)有條件的應配建機動車和非機動車場（庫），中心城區(qū)宜采用地下和多層車庫。機動車位按每100平方米商業(yè)建筑面積配建不少于0.5個，非機動車位按每100平方米商業(yè)建筑面積配建710個。5.12 菜市場