房地產(chǎn)項目建議書.doc

0 40 項目建議書項目建議書 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2012 年 2 月 目 錄 1 40 第一章 項目單位基本情況 第二章 項目建設(shè)的必要性和依據(jù) 第三章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 第四章 項目選址和占地面積設(shè)想 第五章 項目總投資匡算 資金籌措設(shè)想 第六章 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益估計 第七章 環(huán)境影響初步分析 第八章 能源和水資源消耗等初步分析 第九章 勞動 安全 衛(wèi)生初步分析 消防初步分析 第十章 建設(shè)進(jìn)度初步安排 第十一章 結(jié)論 2 40 第一章第一章 項目基本情況項目基本情況 一 一 項目名稱項目名稱 以下簡稱 本項目 二 二 項目類型項目類型 本項目是以住宅為主 包括商鋪及附屬配套設(shè)施的房地產(chǎn)開發(fā)項目 項目建成后將極大 響應(yīng)欽州市皇馬工業(yè)園區(qū)建設(shè)的需要 解決欽北及欽州廣大住戶的住房需求 三 三 建設(shè)地點建設(shè)地點 四 四 建設(shè)單位基本情況建設(shè)單位基本情況 單位名稱 欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 注冊地址 欽州市 注冊資金 2000 萬 法定代表人 雷超林 職務(wù) 總經(jīng)理 五 五 公司背景公司背景 是 2011 年 10 月 13 日在欽州市注冊成立一家以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)為主房地產(chǎn)開發(fā)公 司 公司類型為有限責(zé)任公司 私營法人獨資 欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是隸屬于廣西宏胤投資有限公司 廣西宏胤投資 集團(tuán) 的全資子公司 公司前身為 投資有限公司 成立于 2004 年 注冊資本 壹仟萬元 2010 年增資注冊資本陸仟萬元 成立 公司 股東構(gòu)成為 公司以 房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營為核心主業(yè) 目前擁有三家全資子公司 廣西康華體育投資有限公 司 廣西欽州海倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 欽州市宏胤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 及一家參股 公司 廣西晨興投資發(fā)展有限公司 公司擁有員工 50 多名 其中獲初 中 高級職稱 30 余人 擁有監(jiān)理工程師 一級建筑師 項目經(jīng)理資質(zhì) 房地產(chǎn)估價師 房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人 土地估價師 土地登記代理人等資格證書人員達(dá) 10 余人 公司開發(fā)項目范圍以南寧為中 心 輻射至欽州 北海 柳州等城市 公司具備自身獨特的經(jīng)營管理模式 所經(jīng)營的項目都是嚴(yán)格遵循市場規(guī)律 經(jīng)過 多年發(fā)展 不僅擁有較雄厚的經(jīng)濟(jì)實力 具備良好的政府和社會關(guān)系 同時與多家企業(yè) 形成了良好的合作伙伴關(guān)系 公司經(jīng)營范圍 房地產(chǎn)投資 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營叁級 房地產(chǎn)商品交易居間 代 3 40 理 房地產(chǎn)商品房信息咨詢 建筑材料 裝飾材料 家用電器等 六 六 開發(fā)業(yè)績開發(fā)業(yè)績 1 翠竹苑 翠竹苑位于南寧市明秀路東 占地 5660 平方米 建筑面積約為 2 萬平方米 是老城區(qū)的 精致住宅 項目實踐于 2004 年 6 月 于 2006 年 3 月全部交付使用 2 翠嶺居 翠嶺居位于南寧市江南區(qū)石柱嶺一路 占地 2 2 萬平方米 建筑面積 8 萬多平方米 是生活配套齊全的住宅項目 項目始建于 2005 年 1 月 于 2009 年 8 月全部交付使用 4 40 3 嘉華綠洲 嘉華綠洲位于南寧市科園大道 52 1 號 用地面積約一萬平方米 總建筑面積為 8 萬 平方米 項目始建于 2007 年 7 月 一期已于 2009 年 9 月交付 二期已于 2011 年 6 月全 部交付 4 萊茵湖畔 萊茵湖畔位于南寧市民族大道 170 號 用地面積 17 萬平方米 總建筑面積約為 50 萬平方米 項目始建于 2006 年 3 月 計劃于 2012 年全部交付 該項目是公司與廣西人 和投資有限公司合作開發(fā)的項目 5 40 5 海倫堡花苑 海倫堡花苑位于欽州市北部灣大道北大道 25 號 小區(qū)總占地面積 29538 7 總建 筑面積 85648 11 由 5 棟高層組成 分別是 3 棟 18 1 層和 2 棟 33 層精品住宅組成 項目始建于 2009 年 10 月 整體將于 2014 年全部交付 6 海倫堡 東方 本項目 6 40 項目位于南北二級公路欽北區(qū)醫(yī)院斜對面 總占地面積為 66351 總建筑面積 246928 9 平米 以住宅和商鋪為主 規(guī)劃建設(shè)為 2 棟 26 層 2 棟 24 層 10 棟 18 層構(gòu)成 計劃 2012 年 11 月開工 2017 年全部交房 第二章第二章 項目建設(shè)的必要性項目建設(shè)的必要性 一 項目的建設(shè) 符合欽州市城市發(fā)展總體規(guī)劃 特別是欽北區(qū)發(fā)展整體規(guī)劃 是欽北 區(qū)發(fā)展和擴(kuò)大的需要 是不斷完善城市基礎(chǔ)設(shè)施 改善城市環(huán)境 美化城市面貌的需要 該 項目的建設(shè)對實現(xiàn)城市發(fā)展戰(zhàn)略 推進(jìn)城市提質(zhì)擴(kuò)容是有幫助的 二 項目的建設(shè) 完善了皇馬工業(yè)園區(qū)的整體規(guī)劃 加強(qiáng)了皇馬工業(yè)園區(qū)的總體功能 促進(jìn)土地升值 繁榮市場經(jīng)濟(jì) 進(jìn)一步促進(jìn)該區(qū)域地位的提升 同時該項目建設(shè) 有助于增 加財政收 籌集城市建設(shè)資金 保障城市建設(shè)的持續(xù)發(fā)展 三 項目的建設(shè) 將促進(jìn)欽北區(qū)城市化的進(jìn)程 滿足人們?nèi)找嬖鲩L的住宅消費需求 改善人們生活條件和居住環(huán)境 提高人們生活水平 同時 該項目的建設(shè) 可以帶動眾多第 三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 增加內(nèi)需 刺激消費 促進(jìn)欽州市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展 同時 項目的建設(shè)有利于增 加社會就業(yè)崗位 緩解社會就業(yè)矛盾 維護(hù)社會安定 第三章第三章 項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容項目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容 第一節(jié)第一節(jié) 項目整體建設(shè)內(nèi)容項目整體建設(shè)內(nèi)容 一 建設(shè)規(guī)模和主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 經(jīng)過綜合考慮市場需求 規(guī)劃條件 項目投資等因素 本項目的規(guī)劃總建筑面積 246928 9 7 40 平米 計入容積率面積為 212325 9 平米其中地上建筑面積 62800 平方米 包括住宅和商鋪和 物管用房等 地下建筑面積為 34603 平米包括停車場 雜物房及配套用房 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)單位 平米 總用地面積 66351 837 平米 總建筑面積 246928 90 平米 計入容積率面積 212325 90 平米 住宅面積 200100 90 平米 商業(yè)面積 11800 平米其中 物管用房 425 平米 地下室面積 34603 平米 建筑占地面積 16587 96 平米 建筑密度 25 00 容積率 3 2 住宅戶數(shù) 1992 戶 居住人口 6972 3 5 人 戶 綠地率 30 停車位 1195 個 地上停車位 286 個 地下停車位 909 個 二 規(guī)劃原則 本項目將延續(xù)海倫堡產(chǎn)品系列 打造以西班牙地中海式建筑風(fēng)格為主題的建筑 集餐欽 購物 娛樂 休閑為一體的西班牙風(fēng)情濃郁的大型高尚人文社區(qū) 三 建筑面積和設(shè)施 項目開發(fā)建設(shè)方委托深圳都市設(shè)計院對項目制訂了初步規(guī)劃方案 土地使用狀況如下 項目規(guī)劃各功能區(qū)占地 建筑面積項目規(guī)劃各功能區(qū)占地 建筑面積 單位 平方米 內(nèi)容占地面積所占比 重 建筑面積所占比重 人均占地面積 平方米 人 8 40 1 住宅 200100 981 2 商鋪 118004 8 3 地下車位 3400313 8 4 物管用房等 附屬設(shè)施 10250 4 合計 66351 8100246928 9 100 0 四 使用功能配置和分區(qū) 項目包括 2 棟 26 層 2 棟 24 層 10 棟 18 層的建筑 及 1 棟 2 層的商業(yè)街 小區(qū)內(nèi)底層 為架空 沿街為一至二層商鋪 小區(qū)內(nèi)包括大型園林 物管用房 湖景 溪流 游泳池 運(yùn) 動設(shè)施等配套 1 住宅 本項目擬建共 14 棟高層塔式結(jié)構(gòu)住宅 以兩房和三房為主 建筑周圍布置綠地和環(huán)形道 路 形成安靜優(yōu)美的居住環(huán)境 總建筑面積 200100 9 平方米 具體情況見規(guī)劃總平圖 2 商鋪 本項目北面 西面 南面沿街均設(shè)有商鋪 另南面有小型商業(yè)街 設(shè)計在 1 至 2 層 商業(yè) 面積為 11800 平米 3 地下停車場 小區(qū)規(guī)劃設(shè)計為 陽光車庫 即部分露天 多個采光井 輔以綠化修飾 做到 陽光 清新怡人 漂亮的停車場 響應(yīng)政府節(jié)能 以人為本 的原則 本工程地下室為連體地下室 計劃建設(shè)為大型車庫 地下室規(guī)劃建設(shè)面積約 34603 平米 車位約按 1 0 6 車位比進(jìn)行設(shè)計 地上車位 280 個 地下車位 910 個 地下車庫為一層 共三個出入口 位于南面主出入口及 東面兩個出入口 加之小區(qū)內(nèi)道路較多 完全可以滿足停車需求 4 物管用房 本項目將遵循欽州市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對獨立運(yùn)作的規(guī)定 通過公開招 標(biāo)形式聘請管理規(guī)范 有一定實力的專業(yè)化高水平物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理 物業(yè)管理將按照國家有關(guān)規(guī)定 本著獨立核算 自負(fù)盈虧的原則 由物業(yè)管理公司自主經(jīng)營 小區(qū)物業(yè)管理用房統(tǒng)一設(shè)于 8 樓一層 建筑面積 425 平方米 5 附屬基礎(chǔ)設(shè)施 小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)于地下一層 面積約 600 平米 主要為配電房 水泵房 風(fēng)機(jī)房 消防水池 9 40 等 6 道路 本項目道路方便住戶為原則 兼顧消防 園林等因素 以小區(qū)環(huán)道為主路 加上多條輔路 初步設(shè)想為瀝青道路 7 園林 本項目園林由綠地 湖景 溪流 游泳池 生態(tài)停車位 底層架空園林等構(gòu)成 綠地面 積約 19905 平米 綜合園林休閑 運(yùn)動 觀賞等功能 第二節(jié)第二節(jié) 一期建設(shè)內(nèi)容一期建設(shè)內(nèi)容 1 建設(shè)范圍 詳見附圖 規(guī)劃總平和本項目效果圖 2 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一期工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一期工程主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 二期主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位 平米 用地面積 23381 平米 總建筑面積 88243 平米 住宅面積 64243 平米 商業(yè)面積 1000 平米其中 地下室 23000 平米 商鋪戶數(shù) 95 戶 住宅戶數(shù) 680 戶 居住人口 2380 3 5 人 戶 綠地率 30 3 建設(shè)內(nèi)容 二期建設(shè)為 5 6 9 10 14 共 5 棟 18 層高層住宅樓 其中 10 40 5 6 9 10 樓為純住宅樓 底層架空 2 18 層為住宅 14 樓為商住樓 底層裙 樓為商業(yè)和架空 2 18 層為住宅 總建筑面積約為 9 萬平米 同期建設(shè)包括溪流 園 林 道路 物管用房 設(shè)備用房 局部地下室 車位等相關(guān)配套 住宅 二期計劃建設(shè)約 64243 平米 規(guī)劃設(shè)計為每棟均含兩個單元 按兩梯四戶進(jìn)行設(shè)計 戶型為兩房和三房 兩房面積為 70 80 平米 三房面積為 100 140 平米不等 住宅均嚴(yán) 格按 住宅設(shè)計規(guī)范 進(jìn)行設(shè)計 日照 采光 通風(fēng)等均能滿足規(guī)范要求 塔樓層高為 3 米 底層架空 架空層高 4 8 米 住宅戶型及面積等指標(biāo)詳見附圖 商業(yè) 二期規(guī)劃建設(shè)面積約 1000 平米 共 14 間 為 7 11 12 13 樓裙樓部分 均 位于底層 獨棟商業(yè)一棟 開間 4 5 米 進(jìn)深 9 15 米 單間面積 40 60 平米 底層層 高為 6 米 二層層高為 4 米 商業(yè)均設(shè)獨立水表及電表進(jìn)行計量 商業(yè)平面詳見首層平面圖 地下室 本期建設(shè)為一期工程 5 6 9 10 14 樓地下部分 約為 23000 平米 車位 591 個 本期將建好南面主出入口及東面出入口一個 地下室部分區(qū)域?qū)⑦_(dá)到使用功能 其它功能主要考慮為設(shè)備用房 包括配電房 水泵房 風(fēng)機(jī)房 消防水池 物業(yè)配套用 房等 雜物房 電單車位等 解決一期住戶的用電 用水及消防要求 地下室規(guī)劃設(shè) 計層高為 4 5m 扣除管道后必須滿足 2 3 米的凈高要求 車道滿足 2 4 米的凈高要求 物管用房 本期建設(shè)的住宅樓每棟底層均設(shè)物管用房一個 充分考慮到業(yè)主的物管需求和安全 防范要求 客戶服務(wù)中心計劃設(shè)于 11 樓底層 第四章第四章 項目選址分析項目選址分析 一 項目選址的影響因素一 項目選址的影響因素 一 市場因素 一 市場因素 1 1 市場供求分析市場供求分析 11 40 隨著北部灣經(jīng)濟(jì)圈的進(jìn)一步開放開發(fā)和臨海工業(yè)建設(shè)的不斷深入 近來欽州 房地產(chǎn)市場發(fā)展極為迅猛 欽州突出的區(qū)位 港口等優(yōu)勢 使欽州具備了良好的 發(fā)展環(huán)境 隨著泛北部灣經(jīng)濟(jì)建設(shè)的推進(jìn)和欽州市 大工業(yè) 大港口 大旅游 建設(shè)的不斷加快 欽州市房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大 完成投資額增長速度不 斷攀升 商品房銷售市場看好 2 2 市場情況市場情況 受二三線城市限購的影響 欽州半年多以來的市場價格有點松動 但幅度不 大 每平米大概降 100 百元左右 多以打折 送裝修 家電等形式出現(xiàn) 但受 北部灣經(jīng)濟(jì)區(qū) 利好因素影響 欽州經(jīng)濟(jì)近年來發(fā)展很快 房地產(chǎn)市場升值空 間很大 且欽州未有限購要求 吸引了部分投資需求 總體來說 價格不高 市 場接受度較高 所以市場表現(xiàn)仍不錯 二 社會因素 二 社會因素 1 1 欽州房地產(chǎn)市場情況分析欽州房地產(chǎn)市場情況分析 1 1 房地產(chǎn)投資情況房地產(chǎn)投資情況 1 1 從高速跳躍到穩(wěn)步攀升從高速跳躍到穩(wěn)步攀升 2 2 固定資產(chǎn)投資迅猛 房地產(chǎn)投資還有上升空間固定資產(chǎn)投資迅猛 房地產(chǎn)投資還有上升空間 12 40 從房地產(chǎn)投資與固定資產(chǎn)投資對比來看 欽州房地產(chǎn)投資的快速增長是有基 礎(chǔ)的 因為近幾年固定資產(chǎn)的投資更加迅猛 達(dá)到 50 的增長率 遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于房地產(chǎn) 投資 欽州房地產(chǎn)投資近幾年占固定資產(chǎn)投資的比例其實只有 10 12 的份額 還 有很大的發(fā)展空間 2011 年 1 8 月 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例有所增加 統(tǒng)計數(shù)據(jù)也表明 基本建設(shè) 房地產(chǎn)投資是固定資產(chǎn)投資中不可或缺的重要組成部分 通過前幾年固定資產(chǎn)快速增長的積累 城市建設(shè) 基礎(chǔ)設(shè)施的興建有了一定 成果 如今欽州新行政中心區(qū) 欽州港興建得如火如荼 舊城改造提速 濱海新城啟 動 大片原來荒蕪的土地都要開發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)境愈發(fā)成熟 投資自然開始升 溫 預(yù)計未來幾年房地產(chǎn)投資仍會保持比較快速的增長 投資比例應(yīng)該占到固定 資產(chǎn)的 15 20 左右 迎來一個大開發(fā)時期 2 2 土地供應(yīng)情況土地供應(yīng)情況 供地情況顯示房地產(chǎn)市場發(fā)生轉(zhuǎn)變供地情況顯示房地產(chǎn)市場發(fā)生轉(zhuǎn)變 13 40 2010 年存量地少 新增地多 2011 年恰好相反 存量地多 新增地少 說明房地產(chǎn)政 策對 2010 年已經(jīng)產(chǎn)生重大影響 許多新增地塊未能出讓 已變?yōu)榇媪康?2011 年供地總量減少 而且?guī)缀醪恍枰略鲇玫?說明 2010 年以來土地需求已經(jīng)大 幅減少 而且 2011 年的預(yù)期也在降低 土地市場的變化表明 房地產(chǎn)進(jìn)入深度調(diào)整期 09 年前 瘋狂地產(chǎn) 時代不復(fù)存在 欽北區(qū)正在大力謀求發(fā)展欽北區(qū)正在大力謀求發(fā)展 欽州市 2011 年計劃供應(yīng)土地 229 7268 公頃 包括存量和增量用地 折合 3445 9 畝 其中主城區(qū)和欽北區(qū)是主要供地區(qū)域 主城區(qū)是欽州核心 正在大力建設(shè) 供地多乃理所當(dāng)然 欽北區(qū)的大幅供地則表明 隨著欽州主城區(qū)的發(fā)展 欽北區(qū)也在跟 隨發(fā)展 保障性安居工程用地保障性安居工程用地 商品住房用地商品住房用地 供地總量供地總量 保障性住房用地保障性住房用地 各類棚戶區(qū)改造用地各類棚戶區(qū)改造用地 公共租賃房公共租賃房 縣 縣 市市 合計合計 存量存量 增量增量 廉租廉租 房房 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 適用適用 房房 廉租廉租 房房 經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì) 適用適用 房房 劃撥劃撥 出讓出讓 限價限價 商品商品 房房 中小套中小套 型商品型商品 住房住房 保障性保障性 安居工安居工 程和中程和中 小套型小套型 商品房商品房 用地占用地占 比比 欽州欽州 市市 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 主城 區(qū) 99 5800 99 5800 0 0000 3 0000 4 0000 0 0000 0 0000 0 0000 3 0000 0 0000 9 7000 79 8800 52 3000 72 30 港區(qū) 6 0000 6 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 6 0000 4 2000 70 00 靈山20 0005 20 0005 0 0000 1 9998 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 18 0007 12 0007 70 00 14 40 縣 浦北 縣 35 0325 26 4158 8 6167 0 5333 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 34 4992 23 9895 70 00 欽南 區(qū) 24 2014 10 2014 14 0000 2 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 22 2014 14 9410 70 00 欽北 區(qū) 44 9124 44 9124 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 0 0000 44 9124 31 4387 70 00 合計合計 229 7268 207 1101 22 6167 7 5331 4 0000 0 0000 0 0000 0 0000 3 0000 0 0000 9 7000 205 4937 138 8699 70 99 2011 年欽州市 主城區(qū) 普通住宅用地出讓一覽表年欽州市 主城區(qū) 普通住宅用地出讓一覽表 出讓時間出讓時間 出讓出讓 方式方式 位置位置 畝畝 土地用途土地用途 容積率容積率 萬元萬元 畝畝 萬元萬元 樓面地樓面地 價元價元 競得人競得人 2011 1 28 掛牌 欽州市蓬萊大道東 面 龍坪街北面 29 417 商服 城鎮(zhèn) 住宅用地 1 0 且 3 5 246 46 7250 1056 22 廣西融強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 2011 3 4 掛牌 欽州市欽北區(qū)青塘 鎮(zhèn)決竹路口 20 87 城鎮(zhèn)住宅用 地 1 0 且 2 2 19 45 406 132 65 利超明 2011 3 9 掛牌 欽州市南珠東大街 與興桂路交匯處東 北面 26 81 商服 20 城鎮(zhèn)住宅用 地 80 1 0 且 3 12 9 47 254 45 55 欽州市濱海新城置業(yè)集團(tuán)有限 公司 2011 3 9 掛牌 欽州市子材東大街 與蓬萊大道交匯處 東南面 河?xùn)|工業(yè) 園 B1 地塊 125 4337 商服 25 城鎮(zhèn)住宅用 地 75 1 0 且 2 3 64 97 8150 423 75 廣西欽州市河?xùn)|工業(yè)園區(qū)開發(fā) 有限公司 2011 4 7 掛牌 欽州市欽北區(qū)小董 鎮(zhèn)江濱小區(qū) 46 67 城鎮(zhèn)住宅用 地 1 0 且 2 6 46 71 2180 269 48 欽州市欽北區(qū)小董森泰濱江廣 場投資歷建設(shè)有限公司 廣西 通桂建設(shè)工程有限公司 廣西 若森投資有限責(zé)任公司 2011 4 22 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西 面 辣椒槌片區(qū) C 01 02 地塊 111 44 城鎮(zhèn)住宅用 地 1 0 且 1 5 42 5 4736 424 98 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公 司 2011 4 22 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西 面 辣椒槌片區(qū) C 03 02 地塊 142 93 城鎮(zhèn)住宅用 地 1 0 且 1 5 42 5 6074 424 96 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公 司 2011 4 22 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西 面 辣椒槌片區(qū) C 03 03 地塊 125 98 城鎮(zhèn)住宅用 地 1 0 且 1 5 42 5 5354 424 99 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有限公 司 2011 年欽州市 主城區(qū) 普通住宅用地出讓一覽表年欽州市 主城區(qū) 普通住宅用地出讓一覽表 出讓時間出讓時間 出讓出讓 方式方式 位置位置 畝畝 土地用途土地用途 容積率容積率 萬元萬元 畝畝 萬元萬元 樓面地樓面地 價元價元 競得人競得人 2011 4 22 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西 面 辣椒槌片區(qū) C 06 01 地塊 37 37 城鎮(zhèn)住宅用 地 1 0 且 2 2 53 41 1996 361 廣西濱海城市建設(shè)發(fā)展有 限公司 2011 4 22 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西 面 平山東大街南 面 161 86 商服 城鎮(zhèn) 住宅 教育 設(shè)施用地 1 0 且 2 2 80 12950 545 5 欽州金棕櫚商貿(mào)城投資開 發(fā)有限責(zé)任公司 15 40 3 商品房開發(fā)情況 欽北區(qū)正在大力謀求發(fā)展 2006 2010 年欽州市房屋施竣工情況 名稱 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 施工面積 萬 132 06 223 9 367 14 425 7 660 9 新開工面積 萬 48 23 145 93 193 9 約 230 388 77 竣工面積 萬 50 4 75 65 81 7 221 8 293 9 新開工率 36 50 65 20 52 80 50 58 銷售面積 萬 75 74 80 7 90 3 146 9 200 03 銷售面積占 新開工面積比例 157 55 47 63 53 2006 2010 年 施工面積增長 400 市場體量發(fā)生質(zhì)的變化 2008 2010 年 累計銷售面積占累計新開工面積的 54 意味著新開工之后的陸續(xù)供貨 將給后市帶來壓力 2007 2010 年市場的供應(yīng)量大約每年 100 130 萬 左右 若新開發(fā)量減少 已開工的 2011 4 26 掛牌 欽州市欽北區(qū)大垌 鎮(zhèn)欽北區(qū)人民醫(yī)院 新址西面 29 68 城鎮(zhèn)住宅用 地 1 0 且 3 0 89 96 2670 449 8 欽州市欽北區(qū)人民醫(yī)院 2011 7 13 掛牌 欽北區(qū)大寺鎮(zhèn)望俄 小區(qū)北面 22 36 城鎮(zhèn)住宅用 地 1 0 且 3 0 54 6 1221 273 黃乃勝 羅煥益 黃樂興 2011 9 6 掛牌 欽州市揚(yáng)帆大道西 面 市二中北面 20 5 商服用地 1 0 且 4 5 282 1 5783 940 32 欽州市開投房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司 2011 9 8 掛牌 欽北區(qū)長灘鎮(zhèn)長興 南路西面 6 14 城鎮(zhèn)住宅用 地 1 0 且 2 4 99 35 610 620 9 黃仁信 2011 9 29 掛牌 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)南北 二級公路海港加油 站北面 99 53 城鎮(zhèn)住宅用 地 1 0 且 3 2 52 55 5230 246 廣西中聯(lián)嘉業(yè)房地產(chǎn)投資 有限公司 2011 9 29 掛牌 欽北區(qū)人民醫(yī)院新 址西北面 21 99 城鎮(zhèn)住宅用 地 1 0 且 3 5 52 52 1155 225 廣西咸亨房地產(chǎn)開發(fā)有限 公司 16 40 放緩開發(fā)速度 供應(yīng)量可能不會發(fā)生大變化 否則市場供應(yīng)量可以放大到 150 200 萬 4 商品房與商品住宅銷售情況 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年 1 8 月 商品房成交面積 萬 90 3 146 9 200 03 81 81 增長率 11 90 62 68 36 20 商品房成交均價 元 2250 2863 3115 3465 商品住宅成交面積 萬 78 02 138 186 81 初步測算 76 增長率 12 66 60 33 60 商品住宅成交均價 元 2122 2684 2998 初步測算 3360 政策效力是巨大的 2011 年全國房地產(chǎn)都不景氣 欽州也不例外 銷量大跌已成定局 欽州市 2011 年的房價沒有下跌 無論商品房還是商品住宅均有 11 左右的漲幅 量跌價升是有價無市的 惡局 政策持續(xù)施壓 樓市必將走向拐點 后市無疑會困難 重重 結(jié)論 1 投資很給力 欽州房地產(chǎn)發(fā)展歷史不長 但發(fā)展速度很快 5 6 年時間投資額已經(jīng)翻了三番 目前投資已 超過 60 億元 不過固定資產(chǎn)投資增速相比房地產(chǎn)投資更快 而房地產(chǎn)投資也僅占固定資產(chǎn)投 資 15 左右 房地產(chǎn)仍有很廣闊的發(fā)展空間 2 開發(fā)很迅猛 近年來房屋的開竣工 新開工增量很大 年供應(yīng)貨量可以上升到 150 200 萬 不過目前房 地產(chǎn)市場嚴(yán)峻 未來幾年開發(fā)速度或?qū)⒎啪?市場將進(jìn)入一個調(diào)整時期 3 銷售不景氣 與開發(fā)的迅猛相比 銷售就不是那么的強(qiáng)勢 2009 和 2010 年展現(xiàn)的火熱勢頭在 2011 年又被 壓了下來 成交增長不穩(wěn)定 說明市場還不成熟 存在很多不穩(wěn)定因素 17 40 4 價格漲速慢 欽州住宅的成交價格一直比較低 多年來都是在 2500 元 以下的低價運(yùn)行 剛剛突破 3000 元 大關(guān)又遇到銷量大跌 價格很可能跌落 欽州原來只是一個小縣城規(guī)模 人口有限 消費實力有限 本身需求是不足以支撐這么 大規(guī)模城市拓展的 但由于欽州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行好 發(fā)展前景好 投資者都對欽州充滿信心 原意 為美好明天大開發(fā) 才出現(xiàn)了紅紅火火的開發(fā)局面 但這樣的開發(fā)實際超過了市場本來需求 經(jīng)濟(jì)增長帶來的人口增加 消費實力增加等效果需要時間逐漸體現(xiàn) 就產(chǎn)生了目前供過于 求的市場狀況 因此 在欽州開發(fā)房地產(chǎn) 必須看清欽州的前景和現(xiàn)在 目前政策放寬幾乎不可能 外來投 資需求或本身自住需求都因政策受到抑制 供過于求的現(xiàn)狀短期難以改變 市場很嚴(yán)峻 必 須開發(fā)具有較強(qiáng)競爭力和抗風(fēng)險性產(chǎn)品才能夠從容應(yīng)對 2 2 城市規(guī)劃因素分析城市規(guī)劃因素分析 1 1 城市定位和城市性質(zhì)城市定位和城市性質(zhì) 城市定位和城市性質(zhì) 城市定位和城市性質(zhì)讓欽州市充滿了機(jī)遇 城市定位 開放欽州 面向中國 東盟的區(qū)域性國際航運(yùn)中心 物流中心 大西南開發(fā)開放前沿陣 地 現(xiàn)代欽州 北部灣臨海核心工業(yè)區(qū) 現(xiàn)代化港口工業(yè)城市 特色欽州 具有嶺南風(fēng)格 東盟風(fēng)情 濱海風(fēng)光的宜商宜居城市 城市性質(zhì) 區(qū)域性國際航運(yùn)中心 物流中心 北部灣沿海生產(chǎn)性服務(wù)中心 港口工業(yè)城市 2 2 城市發(fā)展方向城市發(fā)展方向 城市發(fā)展方向是本項目的尷尬 城市發(fā)展方向 主城區(qū)發(fā)展方向為東拓 南進(jìn) 向海發(fā)展 確定其空間布局的基本取向為 東進(jìn) 西抑 南拓 北優(yōu) 港區(qū)發(fā)展方向為向東 在主城區(qū)和港區(qū)之間茅尾海東北沿岸建設(shè)濱海新城 3 3 本項目在城市發(fā)展中的機(jī)遇本項目在城市發(fā)展中的機(jī)遇 18 40 本項目機(jī)遇來自于城市擴(kuò)張的本項目機(jī)遇來自于城市擴(kuò)張的 進(jìn)城運(yùn)動進(jìn)城運(yùn)動 GDP第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 欽州市 520 67132 21 218 51 111 23 欽南區(qū)131 3636 6333 1461 59 欽北區(qū)72 8329 5323 8119 48 人口構(gòu)成 城鎮(zhèn)人口 欽南區(qū)人口 欽北區(qū)人口 萬人 136 2 61 3 74 9 欽州大發(fā)展將給整個欽州市帶來發(fā)展機(jī)遇 主城區(qū)大發(fā)展會吸引欽州其它地區(qū)的人口 欽北區(qū)有人口無配套 第三產(chǎn)業(yè)尤其落后 欽北區(qū)建設(shè)向主城區(qū)靠攏 人口往主城區(qū) 前進(jìn) 是必然的趨勢 本項目機(jī)遇來自于大垌鎮(zhèn)本項目機(jī)遇來自于大垌鎮(zhèn) 造城運(yùn)動造城運(yùn)動 大垌鎮(zhèn)是欽州市中心城區(qū)的北部門戶 也是欽北區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)和交通樞紐 根據(jù) 欽 州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃 2009 2030 大垌鎮(zhèn)要大力發(fā)展化工機(jī)械 資源產(chǎn) 品加工 冶金 物流 新型建材 農(nóng)副產(chǎn)品等產(chǎn)業(yè) 嚴(yán)格生態(tài)環(huán)境保護(hù) 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社 會可持續(xù)發(fā)展 努力建設(shè)成為工業(yè)交通型城鎮(zhèn) 到 2015 年 大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)人口規(guī)模為 8 萬人 建設(shè)用地面積為 1181 9 公頃 到 2030 年 城鎮(zhèn)人口規(guī)模為 18 萬人 建設(shè)用地面積為 2237 5 公頃 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn) 造城運(yùn)動 給區(qū)域帶來了發(fā)展和人口 本項目乘勢開發(fā) 正是大好機(jī) 遇 本項目對面是規(guī)劃中的新城居住區(qū)本項目對面是規(guī)劃中的新城居住區(qū) 19 40 結(jié)論 欽州正在壯大 城市正在匯聚更多人口 所有房地產(chǎn)項目都有機(jī)遇 主城區(qū)發(fā)展方向為東拓 南進(jìn) 均是欽南區(qū)地盤 城北容易被忽略 欽北區(qū)要想與主 城區(qū)對接 跟上城市發(fā)展大步伐 城北就是戰(zhàn)略要點 欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)規(guī)劃應(yīng)運(yùn)而發(fā) 通過 欽州市欽北區(qū)大垌鎮(zhèn)城鎮(zhèn)總體規(guī)劃 2009 2030 可以看到 大垌鎮(zhèn)的發(fā)展無 疑將在主城區(qū)北端打造新城 蓬勃發(fā)展的造成運(yùn)動將成為本項目發(fā)展的最大契機(jī) 欽北區(qū)人口眾多但配套落后 往更發(fā)達(dá)的主城區(qū)轉(zhuǎn)移是情理之中的事情 本項目扼守 欽北區(qū)進(jìn)城第一要口 也有相應(yīng)的發(fā)展機(jī)遇 從當(dāng)前以及未來一段時間來看 欽北區(qū)不是城市發(fā)展主方向 配套建設(shè)滯后 這就要 求樓盤的開發(fā)提升品質(zhì) 突出個性 三三 場地情況場地情況 參照周邊地質(zhì)情況 表層地質(zhì)為粘土 下層為中砂或風(fēng)化巖 地質(zhì)條件完全符合建設(shè)需要 地基承 載力是沒有問題的 四四 政策環(huán)境分析政策環(huán)境分析 1 1 當(dāng)前政策特征當(dāng)前政策特征 2010 年以來重要政策一覽表 2010 2011 年重要房地產(chǎn)調(diào)控政策列表 項目 時間 主題 要點 節(jié)點 2010 年 1 月 國十一條 提高二套房首付至 40 20 40 2010 年 3 月 國十九條 打擊囤地 2010 年 4 月 國十條 提高二套房首付至 50 2010 年 9 月 國五條 限購 停發(fā)三套房貸 二套房貸款利率 1 1 倍 2011 年 1 月 新國八條 提高二套房首付至 60 加大限購力度 2011 年 1 月 房產(chǎn)稅開征 上海 重慶推出房產(chǎn)稅試點方案 2011 年 2 月 廣州出臺調(diào) 控市場細(xì)則 廣州十區(qū)限購 二市暫不限購 2010 年 2 月 打擊炒房 銀監(jiān)會發(fā)布流動資金貸款管理暫行辦法打擊炒房者 2010 年 4 月 打擊炒房 銀監(jiān)會要求銀行不得對投機(jī)投資購房貸款 2010 年 4 月 提高首付 國務(wù)院常務(wù)會要求貸款購買二套房首付不得低于 50 2010 年 4 月 差別化房貸 國務(wù)院通知房價過高地區(qū)可暫停發(fā)放第三套房貸 2010 年 10 月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0 25 個百分點 上調(diào)個人住房 公積金貸款利率 2010 年 11 月 提高首付 全面叫停第三套住房公積金貸款 二套住房公積金貸款首 付提至五成 2010 年 12 月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0 25 個百分點 上調(diào)個人住房 公積金貸款利率 2011 年 2 月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0 25 個百分點 上調(diào)個人住房 公積金貸款利率 2011 年 4 月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0 25 個百分點 其他各檔次存 貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2011 年 7 月 加息 一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào) 0 25 個百分點 其他各檔次存 貸款基準(zhǔn)利率及個人住房公積金貸款利率相應(yīng)調(diào)整 2010 年 3 月 打擊囤地 國土資源部出臺 19 條 打擊囤地 2010 年 4 月 加大供應(yīng) 國土部公布 2010 年住房供地計劃 土地供應(yīng)量同比大幅上 漲 2010 年 9 月 打擊囤地 國土部與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下文明確企業(yè)違約開發(fā)土 地 因自身問題閑置一年的取消拿地資格 2011 年 3 月 限制 地王 國土部發(fā)布新規(guī) 嚴(yán)防出現(xiàn)高價地 堅決杜絕土地出讓中 出現(xiàn)樓面地價超過同類地價歷史最高價的情況 信貸 2010 年 6 月 限購 住建部發(fā)布規(guī)范第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知 通知要求各 地商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù) 應(yīng)依據(jù)擬購 房家庭成員名下 包括借款人 配偶及未成年子女 實際 21 40 擁有的成套住房數(shù)量進(jìn)行認(rèn)定 2010 年 9 月 限購 國家出臺鞏固樓市調(diào)控成果措施 暫停發(fā)放第三套及以上 房貸 首套房首付比例不低于 30 房價過高上漲過快城 市將限定家庭購房套數(shù) 房價過高上漲過快城市要限定居 民購房套數(shù) 調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個人所得稅優(yōu)惠 政策 2010 年 11 月 限購 住建部 外管局聯(lián)合通知 境外個人在境內(nèi)只能買一套自 住房 而且還必須出具其在境內(nèi)工作超過一年的證明 2011 年 2 月 限購 南寧進(jìn)入第三批限購令城市名單 本地家庭限購第三套房 非本市戶籍居民家庭需提交 年以上個人所得稅繳納證明 或社會保險繳納證明限購一套 2011 年 7 月 限購 國務(wù)院常務(wù)會議明確要求 已實施住房限購措施的城市要 繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)政策 房價上漲過快的二三線城市也要 采取必要的限購措施 2010 年 4 月 住建部要求加快保障性住房建設(shè) 其中 公共租賃住房建 設(shè)是下一階段工作的重點 同時遏制部分城市房價過快上 漲 2010 年 5 月 住建部 民政部 財政部聯(lián)合下發(fā)通知 要求各地區(qū)要通 過新建 改建 購置 租賃等方式多渠道籌集廉租住房房 源 2010 年 6 月 7 部門發(fā)布 關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見 旨在解決中國城市中等偏低收入家庭住房困難 2010 年 11 月 住建部表示 2011 年全國將安排建設(shè)保障性住房和各類棚 戶區(qū)改造住房 1000 萬套 首套房利率進(jìn)入上浮時代 作用強(qiáng)于加息 2010 年 10 月 13 日 建設(shè)銀行北京分行將首套房貸款利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的 1 05 倍 若申 請貸款人如果希望盡快放款 就需要主動上浮利率到基準(zhǔn)利率的 1 1 倍 據(jù)統(tǒng)計 銀行上浮首套房貸利率所覆蓋的地區(qū)有北京 上海 廣州 深圳幾大一線城市以及 天津 濟(jì)南 青島 鄭州 武漢 長沙 蘇州等二線城市 約有 14 個 全國城市的部分銀行首套房貸款利率不僅告別 打折 還在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮 5 30 不 等 部分城市甚至有上浮 50 的銀行 在房價或?qū)⑦M(jìn)入拐點時期 北京此舉引發(fā)全國房地產(chǎn)市場高度關(guān)注 或?qū)⒁l(fā)全國性 上調(diào)熱潮 22 40 這反映了市場對未來房地產(chǎn)價格下行的憂慮 首套房貸款利率上浮至少相當(dāng)于 2 次加息 對剛需族傷害尤大 或?qū)⒁l(fā)全國性降價 2 2 未來市場走勢預(yù)測未來市場走勢預(yù)測 本輪調(diào)控政策周期性研判 本輪調(diào)控我司認(rèn)為分二個階段 第一階段 2010 10 2011 12 市場受到宏觀調(diào)控的控制 將會出現(xiàn)成交量逐步走低的 趨勢 第二階段 2012 01 2012 12 經(jīng)過一年多的調(diào)整 地產(chǎn)市場逐步調(diào)整到位 為維持通 脹環(huán)境下的市場環(huán)境 政策不會立即放松 但是將維持市場的穩(wěn)定發(fā)展 調(diào)控模型模擬調(diào)控模型模擬 23 40 綜上所述 項目選址是經(jīng)過廣泛的市場調(diào)研之后得出的結(jié)論 項目的發(fā)展是可行的 并 且由于項目所在地塊宗地編號為 欽北 GC2011 8 地塊 是在欽州市國有土地使用權(quán)出讓中 拍賣所得 因些海倫堡 東方項目選址符合欽州市城市規(guī)劃要求 第五章第五章 項目總投資估算與資金籌措項目總投資估算與資金籌措 一 項目總投資估算一 項目總投資估算 1 項目規(guī)劃 序號摘要數(shù)量單位 1 項目總概況 99 53 畝 2 土地總面積 66 351 84 平米 3 總地價 52 300 000 00 元 4 總建筑面積 261 612 85 平米 4 1 計入容積率的建筑面積 205 708 05 平米 4 1 1 其中 住宅建筑面積 193 040 00 平米 4 1 2 商業(yè)建筑面積 11 792 95 平米 4 1 3 物業(yè)管理用房 875 10 平米 4 2 不計入容積率建筑面積 55 904 80 平米 24 40 4 2 1 其中 人防地下室建筑 12 000 00 平米 4 2 2 地下車庫面積 38 904 80 平米 4 2 3 架空層建筑面積 5 000 00 平米 5 機(jī)動車停車位 位 1 626 個 5 1 其中 地下停車位 1 340 個 5 2 地面停車位 286 個 6 容積率 3 10 7 建筑密度 25 00 8 綠地率 32 00 9 建筑占地面積 16 587 96 平米 10 平均層數(shù) 18 層 11 總戶數(shù) 2 032 戶 2 投資預(yù)算 序號摘要取費標(biāo)準(zhǔn) 單價 合計 1 土地費用 199 91 52 300 000 00 2 前期費用 117 50 30 739 509 88 2 1 建筑 裝修設(shè)計費 總建筑面積 20 元 20 00 5 232 257 00 2 2 景觀設(shè)計費總建筑面積 5 元 5 00 1 308 064 25 2 3 施工圖審查費 總建筑面積 1 5 元 1 50 392 419 28 2 4 預(yù)算編制 咨詢費總建筑面積 2 元 2 00 523 225 70 25 40 2 5 勘察費總建筑面積 3 元 3 00 784 838 55 2 6 施工用電工程費用總建筑面積 2 元 2 00 523 225 70 2 7 施工用水工程費用總建筑面積 2 元 2 00 523 225 70 2 8 圍墻等臨舍工程 總建筑面積 15 元 15 00 3 924 192 75 2 9 面積測繪費總建筑面積 1 元 1 00 261 612 85 2 11 報建費用主體工程 5 5 66 00 17 266 448 10 3 建安費用 1 290 20 337 533 431 86 3 1 主體工程款1200 元 1 200 00 313 935 420 00 3 3 電梯及安裝工程單價 25 萬元 臺 53 51 14 000 000 00 3 4 其他設(shè)備總建筑面積 10 元 8 00 2 092 902 80 3 5 檢測費主體工程 3 3 60 941 806 26 3 6 管道燃?xì)饪倯魯?shù) 2200 元 戶 17 09 4 470 400 00 3 7 監(jiān)理費總建筑面積 8 元 8 00 2 092 902 80 4 基礎(chǔ)設(shè)施及公共配 套 112 55 29 445 804 69 4 1 供水供電工程 總建筑面積 50 元 50 00 13 080 642 50 4 2 景觀綠化 道路工 程 250 元 47 55 12 440 969 44 4 3 安防智能化等弱電總建筑面積 8 元 8 00 2 092 902 80 4 4 亮化工程總建筑面積 2 元 2 00 523 225 70 4 5 排污工程總建筑面積 5 元 5 00 1 308 064 25 5 不可預(yù)見費 1 15 20 3 977 187 46 6 管理費用 總建筑面積 40 元 40 00 10 464 514 00 7 財務(wù)費用貸款 10000 萬元二年 45 87 12 000 000 00 26 40 8 開發(fā)成本小計 1 821 24 476 460 447 89 二 二 資金籌措及還貸方案資金籌措及還貸方案 1 資金籌措方案 本項目總投資全款為 47460 萬元 項目資金籌措通過自有資本投入 銀行開發(fā)貸款及銷 售資金回籠三項完成其中自有資本投入為 47460 0 35 16611 萬元 預(yù)計 2012 年 6 月以前 投資全部到位項目開發(fā)貸款額度為 47460 35 0 35 16611 萬元 預(yù)計 2012 年 12 月前以土 地抵押取得貸款 2800 萬元 其余貸款根據(jù)工程進(jìn)度 分別以在建工程抵押貸款取得其余資金 缺口通過房地產(chǎn)銷售回籠取得 金額為 47460 30 14238 萬元 2 還貸方案 本項目累計銷售額至 14238 萬元后 以后續(xù)銷售收入的 80 逐漸償還銀行開發(fā)貸款 銷售額 累計達(dá)到 35001 75 萬元后 開發(fā)貸款全部償還完畢 第六章第六章 經(jīng)濟(jì)效益和社會效益估計經(jīng)濟(jì)效益和社會效益估計 一 財務(wù)評價一 財務(wù)評價 由于項目實施周期為 4 年 其中建設(shè)期三年 宜采用考慮時間價值的動態(tài)評價指標(biāo)進(jìn)行 項目分析 折現(xiàn)率的確定 一般以無風(fēng)險報酬率加上該項目的風(fēng)險報酬率確定 現(xiàn)結(jié)合該項目的實 際風(fēng)險狀況 及開發(fā)商的最低期望投資報酬率 確定本項目的財務(wù)折現(xiàn)率 10 1 計算財務(wù)凈現(xiàn)值 海倫堡 東方項目財務(wù)現(xiàn)金流量表 單位 萬元 序 號 項目合計第 1 年初第 1 年末第 2 年末第 3 年末第 4 年末 1 現(xiàn)金流入 62 626 17 25 765 17 23 416 86 13 444 14 1 1 銷售收入 62 626 17 25 765 17 23 416 86 13 444 14 2 現(xiàn)金流出 54 624 54 5 230 00 11 072 75 19 241 82 16 110 42 2 969 55 2 1 成本 45 399 59 5 230 00 10 258 98 16 683 43 13 649 27 422 09 2 2 費用 2 246 45 813 76 620 47 498 63 313 59 2 3 稅金及附 加 4 311 28 1 773 71 1 612 05 925 52 27 40 2 4 所得稅 2 667 21 164 21 350 46 2 152 54 3 凈現(xiàn)金流 8 001 63 5 230 00 11 072 75 6 523 34 7 306 45 10 474 59 4 折現(xiàn)率 10 1 0000 0 9091 0 8264 0 7513 0 6830 5 凈現(xiàn)值 10 5 230 00 10 066 13 5 391 19 5 489 44 7 154 28 6 累計凈現(xiàn) 值 5 230 00 15 296 13 9 904 94 4 415 50 2 738 78 7 折現(xiàn)率 15 1 0000 0 8696 0 7561 0 6575 0 5718 8 凈現(xiàn)值 15 5 230 00 9 628 47 4 932 58 4 804 11 5 988 88 9 累計凈現(xiàn) 值 5 230 00 14 858 47 9 925 89 5 121 78 867 10 10 折現(xiàn)率 20 1 0000 0 8333 0 6944 0 5787 0 4823 11 凈現(xiàn)值 20 5 230 00 9 227 29 4 530 10 4 228 27 5 051 40 12 累計凈現(xiàn) 值 5 230 00 14 457 29 9 927 19 5 698 92 647 52 13 折現(xiàn)率 25 1 0000 0 8000 0 6400 0 5120 0 4096 14 凈現(xiàn)值 25 5 230 00 8 858 20 4 174 94 3 740 90 4 290 39 15 累計凈現(xiàn) 值 5 230 00 14 088 20 9 913 26 6 172 36 1 881 97 16 內(nèi)含收益 率 17 734 由上表可知 在 10 的折現(xiàn)率下 財務(wù)凈現(xiàn)值為 2738 78 萬元 2 計算財務(wù)內(nèi)含收益率 根據(jù)現(xiàn)金流計算 本項目的內(nèi)涵收益率為 17 734 項目內(nèi)含收益率較高 項目較可 行 3 計算動態(tài)投資回收期 P 3 4415 5 7154 28 3 62 年 4 計算靜態(tài)項目回收期 P 3 5 230 00 11 072 75 6 523 34 7 306 45 10 474 59 3 24 年 國民經(jīng)濟(jì)評價 項目總投資 社會就業(yè) 28 40 稅收合計 6 978 49 萬元 二 社會效益估計二 社會效益估計 本項目建成后將成為欽北甚至欽州一流的居住 商業(yè) 休閑小區(qū) 成為欽北區(qū)的一大亮 點 同時 該項目區(qū)位優(yōu)勢十分明顯 充分貫徹欽北區(qū) 新工業(yè)區(qū) 新城區(qū) 新農(nóng)村 新旅 游區(qū) 工作思路以及 壯大兩區(qū)兩業(yè) 實現(xiàn)三化互動 以園興工 建設(shè)新城 三化互動 構(gòu)建 和諧 的發(fā)展思路 有效推動欽北區(qū)經(jīng)濟(jì)社會持續(xù)快速發(fā)展 項目的建設(shè)對上 下游產(chǎn)業(yè)都有 極大的推動作用 并促進(jìn)皇馬工業(yè)園區(qū)域經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展 能提供大量就業(yè)崗位 第七章第七章 環(huán)境影響初步分析環(huán)境影響初步分析 一 一 施工期環(huán)境影響簡要分析施工期環(huán)境影響簡要分析 項目施工期所產(chǎn)生的環(huán)境影響主要有以下幾個方面 1 污水 施工期排放的廢水主要是生活污水和施工過程廢水 在市政排水管網(wǎng)未建成之前 擬進(jìn) 行沉淀或化糞池處理后 進(jìn)行自然排放 待市政雨水管網(wǎng)建成后將集中排入市政政管網(wǎng) 由 于施工過程排水含有大量的水泥灰水 生活污水 砂漿和塊狀垃圾等 直接排入市政管網(wǎng)極 易造成堵塞 本工程將對污水進(jìn)行沉淀或化糞池處理后再排入市政管網(wǎng) 由于附近市政配套計劃于年內(nèi)動工 故污水處理應(yīng)能達(dá)到排放要求 2 廢氣 施工期運(yùn)輸車輛及施工設(shè)備所排放廢氣中含有 CO NO2等污染物 所排放廢氣將會對 周圍居民生活造成影響 因此 施工單位必須使用污染物排放符合國家標(biāo)準(zhǔn)的運(yùn)輸車輛和施 工設(shè)備 嚴(yán)禁使用報廢車輛和淘汰設(shè)備 以確保施工場地周圍區(qū)域環(huán)境空氣達(dá)到 GB3095 1996 環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 二級標(biāo)準(zhǔn)的要求 由于本工程污染源強(qiáng)度不大且