物業(yè)服務(wù)成本測(cè)算工作會(huì)PPT.ppt

工作區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本測(cè)算工作會(huì) 2012年2月8日 1 測(cè)算依據(jù)主要文件介紹 2 測(cè)算方法介紹 相關(guān)項(xiàng)目 數(shù)據(jù)討論 3 下一步工作 國家發(fā)展改革委 建設(shè)部關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法 試行 的通知各省 自治區(qū) 直轄市 計(jì)劃單列市發(fā)展改革委 物價(jià)局 建設(shè)廳 房地局 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性 合理核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本 根據(jù) 政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 等有關(guān)規(guī)定 特制定 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法 試行 現(xiàn)印發(fā)你們 請(qǐng)按照?qǐng)?zhí)行 國家發(fā)展改革委 建設(shè)部二OO七年九月十日 一 依據(jù) 物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法 試行 第一條為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的科學(xué)性 合理性 根據(jù) 政府制定價(jià)格成本監(jiān)審辦法 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法 等有關(guān)規(guī)定 制定本辦法 第二條本辦法適用于政府價(jià)格主管部門制定或者調(diào)整實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 對(duì)相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施定價(jià)成本監(jiān)審的行為 本辦法所稱物業(yè)服務(wù) 是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定 對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修 養(yǎng)護(hù) 管理 維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng) 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本 是指價(jià)格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本 第五條物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本審核應(yīng)當(dāng)遵循以下原則 一 合法性原則 計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律 行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會(huì)計(jì)制度的規(guī)定 二 相關(guān)性原則 計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費(fèi)用 三 對(duì)應(yīng)性原則 計(jì)入定價(jià)成本的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相對(duì)應(yīng) 四 合理性原則 影響物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本各項(xiàng)費(fèi)用的主要技術(shù) 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)應(yīng)當(dāng)符合行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)或者社會(huì)公允水平 第六條核定物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本 應(yīng)當(dāng)以經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)的年度財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告 原始憑證與賬冊(cè)或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實(shí) 完整 有效的成本資料為基礎(chǔ) 第七條物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本由人員費(fèi)用 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用 清潔衛(wèi)生費(fèi)用 秩序維護(hù)費(fèi)用 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用 辦公費(fèi)用 管理費(fèi)公攤 固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用組成 第八條人員費(fèi)用是管理服務(wù)人員工資 按規(guī)定提取的工會(huì)經(jīng)費(fèi) 職工教育經(jīng)費(fèi) 以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的養(yǎng)老 醫(yī)療 失業(yè) 工傷 生育保險(xiǎn)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)用 第九條物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行及維護(hù)費(fèi)用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運(yùn)行 維護(hù)保養(yǎng)所需的費(fèi)用 不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責(zé)任而支出的維修費(fèi) 應(yīng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的更新 改造費(fèi)用 第十條綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)是指管理 養(yǎng)護(hù)綠化所需的綠化工具購置費(fèi) 綠化用水費(fèi) 補(bǔ)苗費(fèi) 農(nóng)藥化肥費(fèi)等 不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費(fèi)和前期維護(hù)費(fèi) 第十一條清潔衛(wèi)生費(fèi)是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費(fèi) 消殺防疫費(fèi) 化糞池清理費(fèi) 管道疏通費(fèi) 清潔用料費(fèi) 環(huán)衛(wèi)所需費(fèi)用等 第十二條秩序維護(hù)費(fèi)是指維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費(fèi) 安全防范人員人身保險(xiǎn)費(fèi)及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費(fèi)等 其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備 第十三條物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)所支付的保險(xiǎn)費(fèi)用 以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險(xiǎn)公司簽訂的保險(xiǎn)單和所交納的保險(xiǎn)費(fèi)為準(zhǔn) 第十四條辦公費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護(hù)管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動(dòng)所需的辦公用品費(fèi) 交通費(fèi) 房租 水電費(fèi) 取暖費(fèi) 通訊費(fèi) 書報(bào)費(fèi)及其它費(fèi)用 第十五條管理費(fèi)分?jǐn)偸侵肝飿I(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個(gè)物業(yè)項(xiàng)目情況下 為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔(dān)的管理費(fèi)用 第十六條固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計(jì)提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額 物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者擁有的 與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的 使用年限在一年以上的資產(chǎn) 第十七條經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用是指業(yè)主或者業(yè)主大會(huì)按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費(fèi)開支的費(fèi)用 第十八條物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本相關(guān)項(xiàng)目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標(biāo)準(zhǔn)審核 第十九條工會(huì)經(jīng)費(fèi) 職工教育經(jīng)費(fèi) 住戶公積金以及醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi) 養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi) 失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi) 工傷保險(xiǎn)費(fèi) 生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定 工會(huì)經(jīng)費(fèi) 職工教育經(jīng)費(fèi)的計(jì)提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定 住房公積金和社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)提比例按當(dāng)?shù)卣?guī)定比例確定 超過規(guī)定比例的不得計(jì)入定價(jià)成本 醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)用應(yīng)在社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)中列支 不得在其它項(xiàng)目重復(fù)列支 其他應(yīng)在工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)中列支的費(fèi)用 也不得在相關(guān)費(fèi)用項(xiàng)目中重復(fù)列支 第二十條固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法 折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定 企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實(shí)際可使用年限的 成本監(jiān)審時(shí)應(yīng)當(dāng)按照實(shí)際可使用年限調(diào)整折舊年限 固定資產(chǎn)殘值率按3 5 計(jì)算 個(gè)別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的 按照實(shí)際情況合理確定殘值率 第二十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強(qiáng)的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的 該項(xiàng)服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定 第二十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的 其所發(fā)生費(fèi)用按其所管轄的物業(yè)項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費(fèi)加權(quán)分?jǐn)?物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的 應(yīng)先按實(shí)現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分?jǐn)?然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項(xiàng)目之間分?jǐn)?第二十三條本辦法未具體規(guī)定審核標(biāo)準(zhǔn)的其他費(fèi)用項(xiàng)目按照有關(guān)財(cái)務(wù)制度和政策規(guī)定審核 原則上據(jù)實(shí)核定 但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會(huì)公允的平均水平 第二十四條各省 自治區(qū) 直轄市價(jià)格主管部門可根據(jù)本辦法 結(jié)合本地實(shí)際制定具體實(shí)施細(xì)則 第二十五條本辦法由國家發(fā)展和改革委員會(huì)解釋 第二十六條本辦法自2007年10月1日起施行 二 主要成本項(xiàng)目的測(cè)算方法 1 基本工資 F1 元 月 各類管理服務(wù)人員的基本工資標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)公司現(xiàn)有標(biāo)準(zhǔn)制定 也可參考行業(yè)平均工資水平 2 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi) F2 元 月 社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)包括醫(yī)療8 工傷保險(xiǎn)1 養(yǎng)老保險(xiǎn)20 失業(yè)保險(xiǎn)2 生育保險(xiǎn)0 7 工資低于1760元的按1760元計(jì) 其他按工資標(biāo)準(zhǔn)計(jì) 3 住房公積金 F3 元 月 住房公積金 省公積金中心規(guī)定繳交比率為10 15 公司目前為10 可參照礦冶院12 計(jì)費(fèi) 一 人工費(fèi)的測(cè)算 4 按規(guī)定提取的福利費(fèi) F4 元 月 福利費(fèi)包括以下三項(xiàng) 1 福利基金 按工資總額的14 計(jì)算 2 工會(huì)基金 按工資總額的2 計(jì)算 3 教育經(jīng)費(fèi) 按工資總額的2 計(jì)算 5 加班費(fèi) F5 元 月 加班費(fèi)按人均月加班2 3天 再乘以日平均工資計(jì)算 日平均工資按每月22個(gè)工作日計(jì)算 6 服裝費(fèi) F6 元 月 按每人每年2套服裝計(jì)算 其服裝標(biāo)準(zhǔn)自定 計(jì)算出服裝費(fèi)后再除以12個(gè)月 即可得到每月服裝費(fèi) 7 餐費(fèi)補(bǔ)貼 F7 元 月 該項(xiàng)費(fèi)用的測(cè)算方法是根據(jù)所管物業(yè)要求服務(wù)的檔次 標(biāo)準(zhǔn)和類型和收費(fèi)總面積 先確定各級(jí)各類管理服務(wù)人員的編制數(shù) 然后確定各自的基本工資標(biāo)準(zhǔn) 計(jì)算出基本工資總額 再按基本工資總額計(jì)算上述各項(xiàng)的金額 匯總后即為每月該項(xiàng)費(fèi)用的總金額 最后分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫?人工費(fèi)的測(cè)算公式為 人工費(fèi)P1 月基本工資 社會(huì)保險(xiǎn) 公積金 各項(xiàng)福利費(fèi) 加班費(fèi) 服裝費(fèi) 餐費(fèi) S F1 F2 F3 F4 F5 F6 F7 S式中的S表示參加測(cè)算的物業(yè)總面積 單位為平方米 二 辦公費(fèi)測(cè)算 通信費(fèi) 通信費(fèi)包括電話費(fèi) 傳真費(fèi) 手機(jī)費(fèi)等 低值易耗文具 辦公用品費(fèi) 低值易耗文具 辦公用品費(fèi)包括文具 如筆墨 紙張 打印復(fù)印等 書報(bào)費(fèi) 書報(bào)費(fèi)即每年必須購置的報(bào)紙雜志 特別是專業(yè)書報(bào)所需要的費(fèi)用 宣傳廣告和市場(chǎng)推廣費(fèi) 1 交通費(fèi) 元 月 交通費(fèi)包括車輛耗油 維修保養(yǎng)費(fèi) 保險(xiǎn)費(fèi) 保養(yǎng)費(fèi) 養(yǎng)路費(fèi)等 法律費(fèi)用 經(jīng)常出現(xiàn)在該科目下的支出包括為催收拖欠租金而訴諸法律的費(fèi)用 定期檢討法律文件 如租約 合同等 費(fèi)用支出等 律師費(fèi)是該項(xiàng)下的經(jīng)常費(fèi)用 節(jié)日裝飾費(fèi) 在法定節(jié)假日 如元旦 春節(jié) 國慶等節(jié)日進(jìn)行物業(yè)裝飾的費(fèi)用 辦公用水電費(fèi) 辦公費(fèi)的測(cè)算公式為 辦公費(fèi) 年各項(xiàng)費(fèi)用之和 月 參與測(cè)算的物業(yè)面積即 月 參與測(cè)算的物業(yè)面積 元 月 平方米 三 共用部位與共用設(shè)施的日常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)測(cè)算 維修保養(yǎng)費(fèi) F1 該項(xiàng)費(fèi)用主要用語核算物業(yè)內(nèi)外部的總體維修保養(yǎng)支出 具體內(nèi)容包括 建筑物立面的清洗 電梯維修與保養(yǎng) 鍋爐檢查與維修 空調(diào)維修保養(yǎng) 小型手動(dòng)工具和防火設(shè)備購置等支出 裝修費(fèi) F2 該費(fèi)用科目一般包括材料費(fèi) 如墻紙 涂料 工器具和設(shè)備使用 人工費(fèi) 管理費(fèi)和承包商利潤 如果發(fā)包 能源費(fèi) F3 物業(yè)經(jīng)營管理過程中消耗的能源成本 康樂設(shè)施費(fèi) F4 該項(xiàng)成本即康樂設(shè)施的運(yùn)營成本 主要是健身設(shè)施 游泳池和其他康樂設(shè)施的維修 保養(yǎng)支出 有時(shí)救生員 器械使用指導(dǎo)員和其他康樂服務(wù)人員的工資也屬于此項(xiàng)成本的開支范圍 雜項(xiàng)費(fèi)用 F5 該項(xiàng)費(fèi)用是指為保持物業(yè)正常運(yùn)行而需要支出的非經(jīng)常性的 零星的費(fèi)用項(xiàng)目 如修理或重新油漆建筑物內(nèi)外包括環(huán)境的有關(guān)標(biāo)識(shí)等費(fèi)用支出 上述項(xiàng)費(fèi)用一般先按年先進(jìn)行估算 匯總后再分?jǐn)偟矫吭旅科椒矫字?其中計(jì)算公式為 公共部位 公共設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)費(fèi) i 月 參與測(cè)算的物業(yè)面積即 月 元 月 平方米 四 秩序維護(hù)費(fèi)測(cè)算 1 秩序維護(hù)費(fèi) F1 安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)包括以下內(nèi)容 1 安防系統(tǒng)日常運(yùn)行電費(fèi)及維修保養(yǎng)費(fèi) 其數(shù)值為安防系統(tǒng)使用電量 電費(fèi)單價(jià) 日常維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 2 日常器材費(fèi) 即秩序維護(hù)人員日常用對(duì)講機(jī) 電池和電筒等費(fèi)用 3 更新儲(chǔ)備金 該項(xiàng)費(fèi)用為安防系統(tǒng)更新與安裝費(fèi)用之和除以安防系統(tǒng)正常使用年限的數(shù)值 秩序維護(hù)費(fèi)是指維持物業(yè)公共區(qū)域秩序的費(fèi)用 它由安防系統(tǒng)維護(hù)費(fèi) 日常器材費(fèi) 秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi) 2 秩序維護(hù)人員人身保險(xiǎn)費(fèi) F2 用公式可以表示如下 秩序維護(hù)費(fèi) 年總支出 月 參與測(cè)算的物業(yè)面積即 i 元 月 平方米 月 五 清潔衛(wèi)生費(fèi)測(cè)算 1 清潔工具購置費(fèi) F1 此項(xiàng)包括垃圾桶 拖把等的購置費(fèi) 2 勞保用品費(fèi) F2 3 清潔機(jī)械材料費(fèi) F3 此項(xiàng)費(fèi)用包括大樓幕墻清潔設(shè)備 打蠟拋光機(jī)的折舊 消耗材料等 化糞池清理費(fèi) F4 垃圾外運(yùn)費(fèi) F5 其他費(fèi)用 F6 水池清潔費(fèi) F7 用公式可表示為 清潔衛(wèi)生費(fèi) 各項(xiàng)費(fèi)用年支出 參與測(cè)算的物業(yè)面積即清潔衛(wèi)生費(fèi) i 月 六 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)測(cè)算 綠化工具費(fèi) F1 此項(xiàng)費(fèi)用包括鋤頭 草剪 枝剪 噴霧器等的購置費(fèi)用 勞保用品費(fèi) F2 此項(xiàng)費(fèi)用包括手套 口罩 草帽等的購置費(fèi) 綠化用水費(fèi) F3 4 農(nóng)藥化肥費(fèi) F4 5 雜草清運(yùn)費(fèi) F5 6 園林景觀再造費(fèi) F6 綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi) 各項(xiàng)費(fèi)用年支出 參與測(cè)算的物業(yè)面積即 i 月 七 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 交通工具 汽車等 F1 通信設(shè)備 電話機(jī) 手機(jī) 傳真機(jī)等 F2 辦公設(shè)備 桌椅 沙發(fā) 電腦 復(fù)印機(jī) 空調(diào)機(jī)等 F3 工程維修設(shè)備 管道疏通機(jī) 電焊機(jī)等 F4 其他設(shè)備 F5 固定資產(chǎn)折舊費(fèi) 固定資產(chǎn)總額平均折舊年限 參與測(cè)算的物業(yè)面積即 i 月 固定資產(chǎn)平均折舊年限一般為 年 八 保險(xiǎn)費(fèi)測(cè)算 P i S式中 P 某項(xiàng)物業(yè)管理成本 單