物業(yè)服務合同法律問題淺析.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除天馬行空官方博客：/tmxk_docin ；QQ:1318241189；QQ群：175569632物業(yè)服務合同法律問題淺析隨著我國社會主義市場經(jīng)濟制度的建立和發(fā)展，住房制度改革的深化，商品房市場逐步確立和完善，居民自己購買房屋已成為普遍現(xiàn)象。與之相適應，傳統(tǒng)的行政福利型房屋和單位自行管理已逐漸為現(xiàn)今的專業(yè)化物業(yè)管理所取代。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)經(jīng)營管理的一種專業(yè)化、社會化、企業(yè)化的模式已漸漸走入千家萬戶，為人們所接受。在物業(yè)管理中，調(diào)整業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的重要依據(jù)是物業(yè)服務合同。正確認識物業(yè)服務合同的性質(zhì)和內(nèi)容，明確業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務，是正確解決物業(yè)糾紛，保障業(yè)主利益的關(guān)鍵。 一、 物業(yè)服務合同的性質(zhì)和特征 物業(yè)服務合同，是指物業(yè)管理企業(yè)接受小區(qū)業(yè)主或業(yè)主委員會的聘任和委托提供物業(yè)服務，業(yè)主支付服務費用的書面協(xié)議。它明確了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主各自享有的權(quán)利和承擔的義務，是建立業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的法律文件，提供了當事人雙方活動的范圍和準則，是業(yè)主的權(quán)利保障書，在整個物業(yè)管理活動中處于核心地位。正確認識物業(yè)服務合同相關(guān)內(nèi)容及注意事項，對每位業(yè)主都很重要。 1、 物業(yè)服務合同的性質(zhì) 在我國傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制下，實行的是福利分房，由政府房屋主管部門統(tǒng)一管理這些公有房屋，也有各單位自己投資建設，由單位安排專人管理房屋的情況，都帶有極為厚重的行政管理色彩。用戶與房屋管理者之間一般是所屬關(guān)系，處于被管理和被領導的地位。 隨著住房制度的改革，房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)歸個人所有，享有了自主選擇管理人的權(quán)利。物業(yè)管理企業(yè)通過合同獲得物業(yè)管理的權(quán)利，為全體業(yè)主提供服務。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供相應的服務，而業(yè)主要支付對應的物業(yè)服務費用。從這一方面來說，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間是民事合同的雙方當事人，是平等的主體，享有相當?shù)臋?quán)利和義務。 兩者之間成立的是民事法律關(guān)系，適用民事法律關(guān)系的基本原則：平等、自愿、公平、等價有償和誠實信用原則。所以，物業(yè)服務合同是平等主體之間成立的民事合同，適用合同法的一般原則。 2、物業(yè)服務合同的特征 （1）物業(yè)服務合同是典型的民事合同，它不同于委托合同，是合同法十五種有名合同之外的無名合同，是市場經(jīng)濟發(fā)展過程中產(chǎn)生的新型合同。它以提供物業(yè)服務為主要內(nèi)容，協(xié)調(diào)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的關(guān)系，是關(guān)系人們生活居住的重要合同。在2002年稿的中國民法典草案建議稿中，增加了物業(yè)管理合同，其第1318條定義為“物業(yè)管理合同是物業(yè)管理人受業(yè)主或者業(yè)主團體委托，為委托人持續(xù)處理物業(yè)管理事務，委托人支付報酬的合同”，將它定性為委托合同。但是在2003年全國人大常委會法制工作委員會發(fā)布的中華人民共和國國民法（草案）合同編則僅增加了保證合同一章，并未對物業(yè)服務合同作出規(guī)定。我個人認為，基于物業(yè)服務合同的典型性和重要性，而物業(yè)管理條例對物業(yè)服務合同規(guī)定極為簡單，應該在合同法中增設物業(yè)服務合同，以規(guī)范和指導物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的行為，保障雙方的合法權(quán)益。在法律未作出明確規(guī)定時，則可適用合同法的一般規(guī)定。 （2）物業(yè)服務合同實現(xiàn)了所有權(quán)與管理權(quán)的分離?，F(xiàn)代社會高速發(fā)展，要求實現(xiàn)社會化大分工，每個人精通自己行業(yè)的專業(yè)技術(shù)，而其他工作交由該行業(yè)的專業(yè)人員完成，知識專業(yè)化，行業(yè)分工化，提高了效率，降低了成本。物業(yè)管理企業(yè)擁有專門物業(yè)管理技能，利用自己的技術(shù)為業(yè)主服務，行使管理權(quán)。業(yè)主是物業(yè)的所有人，基于所有權(quán)對物業(yè)管理企業(yè)進行監(jiān)督。 （3）物業(yè)服務合同是雙務合同。雙務合同是指當事人雙方互負對待給付義務的合同。在物業(yè)服務合同中，物業(yè)管理企業(yè)提供房屋及配套設備的養(yǎng)護、維修，小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生清潔和保安等服務，業(yè)主支付費用，雙方的權(quán)利義務是相互對應相互依賴的。物業(yè)服務收費的一項基本原則是質(zhì)價相符，充分反應了其雙務性的特點。 （4）物業(yè)服務合同是有償合同，要式合同。 3、物業(yè)服務合同是否委托合同 有人認為物業(yè)服務合同是委托合同。委托合同是指委托人和受托人約定，由委托人處理委托人事務的合同。 物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主聘任，為業(yè)主提供服務，代替業(yè)主管理小區(qū)物業(yè)及相關(guān)事物。從這點看，物業(yè)服務合同與委托合同有相似之處。但仔細分析合同的特點以及當事人的權(quán)利義務，物業(yè)服務合同與委托合同存在極大的不同，不能將物業(yè)合同歸屬于委托合同。 （1）委托合同中，受托人應當按照委托人的指示處理委托事務，受托人以委托人的名義處理委托事務，產(chǎn)生的法律后果有委托人承擔。而物業(yè)管理公司是獨立的企業(yè)法人，有自己的經(jīng)營方法，在業(yè)主將小區(qū)委托于其管理時，它以自己的經(jīng)營費用，自己的名義開展業(yè)務，并獨立承擔對外法律后果。 （2）委托合同的重要特點之一就是委托人或者受托人可以隨時解除委托合同。而對于物業(yè)服務合同，除合同約定的條件成就外，物業(yè)管理企業(yè)不得隨意解除合同；業(yè)主委員會只有在業(yè)主大會以經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)23以上通過決議后才能解聘物業(yè)管理企業(yè)，也必須滿足合同解除的相關(guān)條件。 （3）委托合同一般是無償合同、不要式合同。物業(yè)管理是一種市場經(jīng)營服務型企業(yè)行為，物業(yè)管理企業(yè)提供服務，業(yè)主支付報酬，是有償合同。物業(yè)服務合同應當采取書面形式，有的地方物業(yè)管理條例還要求在房地產(chǎn)行政主管部門備案，是典型的要式合同。 二、 物業(yè)服務合同的訂立業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè)自由 根據(jù)契約自由原則，當事人可以自由選擇相對人。在物業(yè)服務合同中表現(xiàn)為業(yè)主可以自由選擇為其提供服務的物業(yè)管理企業(yè)。然而，在實際生活中，開發(fā)商在房屋竣工出售前，常常選定一個物業(yè)管理企業(yè)為它管理物業(yè)，即前期物業(yè)管理。通常，該物業(yè)管理企業(yè)或者是開發(fā)商的下屬企業(yè)，與開發(fā)商利益一致，或者由原來的房管所轉(zhuǎn)變而來，受到行政單位制約。開發(fā)商捆綁銷售，強制業(yè)主同意其選定的物業(yè)管理企業(yè)，或者行政部門加以干涉，在很大程度上限制了業(yè)主的選擇自由。雖然業(yè)主大會成立后，可以通過決議選擇其他的物業(yè)管理企業(yè)，但是多數(shù)情況下，業(yè)主們出于方便等考慮，會接納前期物業(yè)管理企業(yè)繼續(xù)為自己服務。等到出現(xiàn)問題時，根據(jù)前期物業(yè)服務合同的內(nèi)容，業(yè)主常常處于弱勢，其利益難以追回。所以，要保障業(yè)主的權(quán)益，首先要規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)，使之與房地產(chǎn)開發(fā)商和行政單位脫鉤，成為獨立經(jīng)營、自負盈虧的法人，實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)和開發(fā)商之間的平等主體關(guān)系。只有這樣，開發(fā)商才能從維護整個物業(yè)的角度，選擇合適的物業(yè)管理企業(yè)，符合業(yè)主的利益，同時能夠防止傳統(tǒng)的行政權(quán)力干涉業(yè)主的選擇自由。2001年9月，景洲大廈在深圳首開先例，第一次由業(yè)主投票表決成功炒掉了地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理公司，使房地產(chǎn)行業(yè)流行多年的“誰開發(fā)誰管理”的物業(yè)管理模式成為終結(jié)，在地產(chǎn)物管界引起了軒然大波，被媒體稱為“景洲事件”，得到了國家建設部的肯定，推動了中國房地產(chǎn)物管行業(yè)的改革，其目標就是“房地產(chǎn)必須與物業(yè)管理分離”， 為業(yè)主更好的行使自由選擇權(quán)提供條件。 選擇物業(yè)管理企業(yè)的自由是業(yè)主們的自由，其權(quán)利是以在業(yè)主大會中行使投票權(quán)的方式實現(xiàn)的?！斑x聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)23以上通過”，實行的是少數(shù)服從多數(shù)的原則，所以單個業(yè)主的自由是受到一定限制的。物業(yè)服務合同是由業(yè)主委員會代表業(yè)主簽訂的。實踐中出現(xiàn)了業(yè)主委員會為了物業(yè)管理企業(yè)所給的好處，而在選定物業(yè)管理企業(yè)或者議定具體條款時，與業(yè)主大會的決議不符的情況，這樣的行為無疑侵犯了業(yè)主的權(quán)利，業(yè)主可以聯(lián)名要求業(yè)主委員會召開業(yè)主大會，罷免業(yè)主委員會，同時申請法院以業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)惡意串通，侵害業(yè)主利益為由而宣告物業(yè)服務合同無效。 三、 合同主要條款物業(yè)服務費用 物業(yè)服務收費是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主聘請，對城市住宅小區(qū)內(nèi)的建筑及其設備、公用設施、綠化、交通、治安和環(huán)境等項目開展維護、修繕、整頓服務以及提供其他與居民生活相關(guān)的服務所收取的費用。作為物業(yè)合同的一項主要條款，服務收費關(guān)系到每一個業(yè)主的切身利益，是現(xiàn)今物業(yè)管理的重點和難點問題，也是物業(yè)糾紛中涉及最多的問題。 1、 合同相對性原理物業(yè)服務費的交納 合同關(guān)系具有相對性，它主要是指合同關(guān)系只能發(fā)生在特定的合同當事人之間，只有合同當事人一方能夠向另一方基于合同提出請求或提起訴訟；與合同當事人沒有發(fā)生合同上權(quán)利義務關(guān)系的第三人不能依據(jù)合同向合同當事人提出請求或提起訴訟，也不應承擔合同的義務和責任；非依法律或合同的規(guī)定，第三人不能主張合同上的權(quán)利。 所以，在履行物業(yè)服務合同，提供物業(yè)服務和交納物業(yè)服務費用的過程中，必須明確合同的雙方當事人是物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主，不要和其他合同相混淆。 （1）區(qū)分物業(yè)服務合同和售房合同 要注意，物業(yè)服務合同與售房合同是兩個獨立、互不相干的合同。售房合同的雙方當事人是購買人（業(yè)主）和房地產(chǎn)開發(fā)商，物業(yè)服務合同的雙方當事人則是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。 在實踐中，許多房地產(chǎn)開發(fā)商為了吸引更多的購買人，把物業(yè)管理也作為一個賣點，打出“如購買房屋則送（免）半年物業(yè)服務費用”這樣的促銷廣告。這實際上超出了其售房合同的范圍。雖然業(yè)主可以在物業(yè)服務合同中約定，由開發(fā)商代替業(yè)主交納半年的物業(yè)服務費用，但實際履行時，由于得不到開發(fā)商的實際承諾常常引起爭議，業(yè)主利益無法得到保障。有的開發(fā)商在其售房合同中約定了物業(yè)服務的內(nèi)容，在房屋交付之后，把物業(yè)交由自己下屬的物業(yè)管理企業(yè)或者某一個部門管理，實際上提供的物業(yè)服務水平低下，并且以維護開發(fā)商利益為主，忽視業(yè)主權(quán)益。所以，業(yè)主在購買房屋時，一定要理清楚這兩者之間的關(guān)系，簽好售房合同，不要被開發(fā)商的“物業(yè)”條款所迷惑。 正因為物業(yè)服務合同和售房合同時相互獨立的，所以物業(yè)服務費用與購房款無關(guān)。因而，開發(fā)商不能以業(yè)主沒有預交物業(yè)服務費用而拒絕交付房屋，同時買房人也不能以房屋存在缺陷而拒絕支付物業(yè)服務費。對于前期出現(xiàn)的遺留問題，如果保修服務可以解決的，通過保修服務解決。通過保修服務解決不了的問題或者其他非保修方面的問題，應該由開發(fā)商負責解決。開發(fā)商應該按照國家法律、法規(guī)、合同約定等，承擔相應的民事責任。開發(fā)商和買房人都只能依照合同的約定來履行義務和追究相對人的責任，從而保護自己的權(quán)利。 (2) 物業(yè)管理企業(yè)不能以停電停水的方式逼繳物業(yè)服務費用 目前，很多居民小區(qū)都出現(xiàn)了物業(yè)管理公司用停電停水的方法相威脅，逼迫業(yè)主交納拖欠的物業(yè)服務費用的情況，消費者協(xié)會的統(tǒng)計也表明這類投訴處于前列并有不斷上升的趨勢。 這類問題，涉及到業(yè)主的日常生活，極易引起業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的矛盾，導致業(yè)主的憤怒。對于其處理，應當引起重視。 物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利主要是依據(jù)物業(yè)服務合同收取物業(yè)服務費用。實際工作中，物業(yè)管理企業(yè)往往基于委托向業(yè)主代收水費、電費、有線電視費用。而且，物業(yè)服務合同中也往往訂有業(yè)主不交納物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)可以停電停水的條款。因此，物業(yè)管理企業(yè)普遍認為，業(yè)主不交納物業(yè)服務費用，物業(yè)管理企業(yè)停水停電，既是合同的約定，也符合常理，并沒有不妥。 同樣，物業(yè)服務合同與供水供電合同是兩個獨立的合同，涉及不同的合同當事人。小區(qū)業(yè)主供水供電合同的相對人是供水公司和電力供應公司。根據(jù)權(quán)利義務相一致的原則，用水用電人有義務交納水費和電費，供水供電公司有義務按照約定供水供電。也就是，用水用電人有要求供水供電的權(quán)利，而供水供電公司相應的享有收取水費電費的權(quán)利。根據(jù)雙務合同履行中抗辯權(quán)行使的原則，如果用水用電人不履行交納水費電費的義務，則供水供電公司可以拒絕履行供水供電的義務，即供水供電公司此時有停水停電的權(quán)利。可見，享有停水停電權(quán)利的權(quán)利人是供水公司和電力供應公司。物業(yè)管理企業(yè)并不是小區(qū)業(yè)主的供水供電人，不享有停水停電的權(quán)利。在物業(yè)服務合同中，雙方當事人約定在業(yè)主不交納物業(yè)服務費用的情況下，賦予物業(yè)管理企業(yè)停水停電的權(quán)利是不合理的，因為這一約定侵犯了供水供電人的權(quán)利。在合同法上，這屬于涉他合同條款，這種條款必須經(jīng)過第三然即供水供電人的同意，否則是無效的。并且，由于供水供電義務所對應的是交納水費電費義務，即使供水供電公司授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)代替其收取水費電費并可以停水停電作為收取費用的手段，物業(yè)管理企業(yè)也不能以停水停電催繳物業(yè)服務費用，只能以它來催繳水費電費。因為，供水供電不是物業(yè)管理企業(yè)提供的服務，其從供水供電公司得到授權(quán)的范圍是有限制的。 過去，物業(yè)管理企業(yè)往往代收整個小區(qū)的水費、電費、有線電視費等公共服務費，同時向業(yè)主收取一定的手續(xù)費，這是作為物業(yè)服務收費的一個組成部分寫入合同的，是由城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法所明確的?，F(xiàn)在，新的物業(yè)管理條例規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。從而明確了公共服務提供人與業(yè)主之間的直接關(guān)系，理清了物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主以及提供公共服務的主體之間的關(guān)系，防止物業(yè)管理企業(yè)利用其便利的條件，侵害業(yè)主的利益，獲取不正當?shù)氖找?。當然，物業(yè)管理企業(yè)依照合同收取物業(yè)服務費用的權(quán)利，也必須要給予保障。在業(yè)主拒不交納物業(yè)服務費用時，物業(yè)管理企業(yè)應當依據(jù)合同的約定或者法律的規(guī)定，采取合法程序來保護自己的權(quán)益，比如申請業(yè)主委員會督促業(yè)主交納物業(yè)費用，親自上門與業(yè)主溝通，向法院提出訴訟，或者依雙方合同中訂立的仲裁條款申請仲裁等等。 (3) 物業(yè)管理企業(yè)未公布財務報表，業(yè)主能否拒絕交納服務費用 在物業(yè)服務合同中，雙方當事人的權(quán)利義務是明確的：物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務；業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。實際生活中發(fā)生了這樣的案例，物業(yè)管理企業(yè)沒有按照規(guī)定或者約定公布其財務收支狀況，業(yè)主們拒絕交納物業(yè)服務費用，引發(fā)爭議。在這種情況下，業(yè)主究竟有沒有權(quán)利拒絕交納物業(yè)服務費用，有不同的觀點。一種觀點是：如果物業(yè)管理企業(yè)按照合同提供了質(zhì)價相符的服務，盡管沒有公布其財務狀況，業(yè)主也應該交納服務費。另一種觀點認為：定期公布財務報表是物業(yè)管理企業(yè)的義務，如果其不履行義務，業(yè)主就可以行使抗辯權(quán)，拒絕交納服務費。我個人認為，在這種情況下，必須對業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的服務合同進行分析，然后做出判斷。 第一，如果物業(yè)服務合同中約定“物業(yè)管理企業(yè)應當定期公布物業(yè)服務費用收支狀況，如果不公布的，業(yè)主有權(quán)拒絕繼續(xù)支付物業(yè)服務費用”。根據(jù)合同意思自治原則，當事人之間的合意達成的契約，在當事人之間有相當于法律的效力。所以，業(yè)主可以暫時拒絕支付服務費用，并通過業(yè)主委員會要求物業(yè)管理企業(yè)盡快公布。如果物業(yè)管理企業(yè)及時補正的，業(yè)主也應該及時補交服務費用。在被稱作物業(yè)管理行業(yè)的“204條”深圳景洲大廈物業(yè)管理服務合同中，第四條（物業(yè)管理服務費及其管理）第八項明確規(guī)定：景洲大廈物業(yè)管理服務費所有收支賬目，按政府規(guī)定由乙方每3個月向業(yè)主公布一次（張貼時間不少于1個月），賬目公布前送交業(yè)主委員會審核備存。賬目公布時間為每季度后的次月15日以前，特殊情況延遲公布賬目需書面告知業(yè)主委員會。乙方不公布賬目，業(yè)主有權(quán)暫停支付物業(yè)管理服務費。 第二，如果物業(yè)合同中僅規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)應當定期公布財務收支報告，并未規(guī)定業(yè)主的權(quán)利，此時，合同的主給付義務是物業(yè)管理企業(yè)依照約定提供服務，業(yè)主依照預定支付費用。物業(yè)管理企業(yè)定期公布其財務收支報告，是其根據(jù)誠實信用原則所負有的附隨義務。在雙務合同中，根據(jù)同時履行抗辯權(quán)的行使條件，一方單純違反附隨義務，但已履行了主給付義務，另一方不得援用同時履行抗辯權(quán)。 所以，物業(yè)管理企業(yè)提供了質(zhì)價相符的服務，業(yè)主就應當支付物業(yè)服務費用。對于物業(yè)管理企業(yè)的財務報告，可以通過業(yè)主委員會督促其公布或者要求業(yè)主委員會進行檢查。 對物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)服務費用的情況進行監(jiān)督，是業(yè)主監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)工作的重要方式。如何保障業(yè)主的這一權(quán)利呢？最好的做法就是學習深圳景洲大廈的做法，以合意的方式在物業(yè)服務合同中約定，物業(yè)管理企業(yè)不公布賬目，業(yè)主有權(quán)暫停支付物業(yè)服務費。物業(yè)服務費是物業(yè)管理企業(yè)賴以生存的資金來源，這樣的約定必然促使物業(yè)管理企業(yè)及時、全面的公布財務帳目。 3、關(guān)于開發(fā)商空置物業(yè)服務費用的交納問題 實踐中，由于開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)之間千絲萬縷的聯(lián)系，兩者通常約定，對于開發(fā)商尚未售出的空置物業(yè)，不交納或者少交納物業(yè)服務費用，則小區(qū)的物業(yè)服務費用只能由已經(jīng)入住的業(yè)主全部承擔，利益受到損害。小區(qū)的物業(yè)服務費主要是公共性服務收費，包括公共設施、設備的日常運行、維修及保養(yǎng)費，綠化管理費，清潔衛(wèi)生費，保安費，辦公費等。從這些費用的構(gòu)成來看，物業(yè)服務費不會因為物業(yè)是否空置而有太大的變動。并且，對于業(yè)主來說，物業(yè)服務費用都是入伙預收的，即物業(yè)費在交房時即開始支付，而無論是否實際入住，即使交房后空置，也要交納相應的費用。 所以，開發(fā)商為空置物業(yè)支付與業(yè)主相平等的物業(yè)服務費用，才是公平的做法。新的物業(yè)管理條例第47條第二款規(guī)定，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物